ВТОРАЯ ЕЖЕГОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОЛЛЕКТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

11 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ

Место и роль ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов ипотеки и недвижимости

в решении национального проекта

«Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»

Академик МАИН А.Я.Скоморохин

г.Москва

20-21 ноября 2006г.

ВТОРАЯ ЕЖЕГОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯРОССИЙСКИЙ РЫНОК КОЛЛЕКТИВНЫХ

ИНВЕСТИЦИЙ



Два крыла Национального проекта«Доступное жилье»

СТРОИТЕЛЬСТВО

• Финансирование строительства жилья

• Прогрессивные строительные материалы и технологии

• Государственная и региональная поддержка

ИПОТЕКА

• Первичное кредитование

• Рефинансирование и секьюритизация

• Развитие инфраструктуры

• Государственная и региональная поддержка

Паевые инвестиционные фонды



Ориентиры Правительства России по развитию ипотечного кредитования

415

60

150

1000

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2005 2010

Вы

дан

о к

ред

ит

ов

(м

лр

д.р

уб

.)

0

200

400

600

800

1000

1200

Ко

ли

чест

во

заем

щи

ко

в (

ты

с.ч

ел

.)



Возможные формы секьюритизации ипотечных кредитов в России

1. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фондыФедеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗВ рамках закона сформировано 7 фондов на сумму 6.2 млрд.руб

2. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003

2.1. Облигации с ипотечным покрытием В рамках закона осуществлен 1 выпуск облигаций на сумму 3

млрд.руб.2.2. Ипотечные сертификаты участия

Требуется доработка нормативной базы в соответствии с поправками, внесенными в Закон



Участие управляющих компаний в создании ИЗПИФ

(7 ИЗПИФ на сумму 6.2 млрд.руб.)

340 000 000; 5%

3 650 000 000; 60%61 000 000; 1%

1 000 000 000; 16%

1 000 000 000; 16% 150 128 260; 2%

"Регион девелопмент" (1 ИЗПИФ)

"Управляющая компания НВК" (1 ИЗПИФ)

"Компания по управлению инвестициями "ЯМАЛ" (2 ИЗПИФ)

Управляющая крмпания "Коллективные инвестиции" (1 ИЗПИФ)

"Русский капитал паевые фонды" (1 ИЗПИФ)

"КИТ Финанс" (1 ИЗПИФ)



Отечественная секьюритизацияВ отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ипотечных сертификатов участия является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России



Основные характеристики ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» на сумму 3.65 млрд.руб.

Первый ипотечный• Сформирован 4 октября 2005г.• Размер фонда при формировании – 1 000 000 000 рублей• Срок действия Фонда –3 года (до 1 октября 2008г.)• Приобретен первоначальный пул в количестве 1855 закладных,

выданных в 16 регионах Российской Федерации

Второй ипотечный• Сформирован 4 мая 2006г.• Размер фонда при формировании – 2 650 000 000 рублей• Срок действия Фонда –5 лет (до 1 октября 2011г.)• Приобретен первоначальный пул в количестве 4692 закладных,

выданных в 26 регионах Российской Федерации



Структура пулов (6547 закладных по 26 регионам)

Барнаул; 13.75%

Новосибирск ; 10.48%

Уфа ; 10.39%

Омск ; 7.84%

Томск ; 7.28%

Ижевск ; 6.93%

Оренбург ; 4.76%

Москва ; 4.37%

Челябинск ; 4.08%

Н.Новгород ; 3.97%

С-Петербург ; 3.30%

Екатеринбург ; 3.28%

Пермь ; 3.23%

Кемерово ; 2.86%

Волгоград ; 2.73%

Красноярск ; 2.37%

Ставрополь ; 2.12%Другие 9 регионов;

6.26%



Потенциальные институциональные инвесторы Фонда

• Пенсионные фонды

• Страховые компании

• Инвестиционные фонды

• Банки



Распределение паев «Первого ипотечного» Фонда среди инвесторов



Некоторые проблемы функционирования ИЗПИФ

• Несовершенство законодательной базы для функционирования амортизируемых ИЗПИФ

• Отсутствие законодательной базы для депозитарного хранения закладных

• Отсутствие единых требований к представлению документов в региональных органах Федеральной регистрационной службы при погашении закладных



Две национальные программы,

Пенсионная реформа

Доступное жилье

разделенные законодательной стеной

В ФЗ № 111 ст.26 добавить

«инвестиционные паи фондов ипотеки и

недвижимости»

В ФЗ № 111 п.4.ст.27 после «ипотечные

ценные бумаги» исключить

«обеспеченные государством»

В ФЗ №102и №39 предусмотреть возможность

депозитарного (номинального) хранения

закладных

Внести поправки в ФЗ №152, необходимые для

возможности реального выпуска ипотечных ценных

бумаг



Две национальные программы,

Пенсионная реформа

Доступное жилье

Протянувшие руки друг другу



Кончина ипотеки

Падение интереса к рефинансированию



Изменение процентной ставки по кредиту в зависимости от стоимости квадратного метра жилья при фиксированной

аннуитетном платеже

-8.4%

38.0%

15.0%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

-50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 92% 200%

Изменение стоимости квадратного метра

Пр

оц

ен

тна

я с

тав

ка п

о к

ре

ди

ту

Для компенсации роста стоимости жилья на 10%

необходимо снижать ставки по кредитам на 2.5%



Возрождение ипотеки

Рост интереса к рефинансированию



КОНЦЕПЦИЯпо организации схемы финансирования

строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды и рефинансирования

ипотечных кредитов, выданных для приобретения построенного жилья, через

ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с привлечением

средств региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов и

средств других инвесторов в целях решения национального проекта «Доступное

комфортное жилье – гражданам России»



Инвесторы(региональные или

корпоративные НПФ)

ИпотечныйЗПИФ

ДомостроительныйЗПИФ

Граждане, приобретающие

жилье по ипотеке

Ипотечные агентства и

банки

Строительство жилья для

ипотеки

Производство инновационных строительных материалов и

технологий

Венчурный ЗПИФ строительных инноваций



1. Развитие и укрепление системы региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов;

2. Финансирование региональных или корпоративных приоритетных жилищных программ и сохранение инвестиционных доходов в регионе;

3. Прозрачные финансовые потоки;4. Финансирование строительства доступного качественного жилья;5. Простое регулирование отношений

«ОДИН ИНВЕСТОР» ↔ «ОДИН ЗАСТРОЙЩИК»6. Развитие прогрессивных строительных технологий и

производственной базы строительных материалов7. Рефинансирование региональных или корпоративных ипотечных

программ.8. Участие органов власти в создании и управлении закрытых паевых

инвестиционных фондов;

ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

Решение нескольких социально значимых задач через один поток финансирования:

ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

2005 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд

20

Банк – Агент

Формирует ЗПИФН

организует обращение паев на вторичном рынке

выдает ипотечные кредиты

Использование ЗПИФН в схеме накопления средств для приобретения жилья («твердый квадрат»)

ЗПИФН «Жилищное казначейство»

аккумулирование средств граждан – участников программы

заключение договоров долевого строительства

Продажа квартир

Управляющая компания

управление активами ЗПИФН

эффективное размещение средств в целях капитализации на уровне, сопоставимом с темпом роста цен на недвижимость

Вкладчики – граждане (участники программы)

приобретение паев ПИФ

Денежные средства

‚ Паи ПИФ

Компания–застройщик

получает целевое финансирование

осуществляет строительство жилья

ƒ финансирование строительства по договору

„ передача жилья

… купля-продажа паев ПИФ

† перво-начальный взнос по ипотеке

‡ приобретение паев ПИФ

ˆ передача жилья

ИЗПИФ «Ипотечный»

Рефинансирование выданных ипотечных кредитов

2005 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд

21

Использование паев паевого инвестиционного фонда в схеме накопления средств для приобретения жилья

Преимущества использования паев паевого инвестиционного фонда:

1. Активы Фонда формируются за счет финансирования строительства или приобретения жилья на вторичном рынке таким образом, чтобы стоимость пая соответствовала усредненной стоимости одного квадратного метра жилья в регионе

2. Участник программы может приобрести или реализовать любое количество (даже часть) паев как у уполномоченного Агента, так и на рынке

3. В отличие от банковских вкладов, доходность паевых фондов может опережать ставки по депозитам

4. Финансирование строительства производится фондом пообъектно, в полной стоимости строительства, что снижает расходы на строительство на 10%-15%

5. Договоры с компанией–Застройщиком заключаются Фондом, что защищает интересы участников программы от «строительных пирамид»

6. Участник программы сможет выбрать любое жилье (на первичном или вторичном рынке) в любой удобный для него момент

7. Паи паевого инвестиционного фонда являются ликвидным активом, передаются по наследству, дарятся, обременяются залогом как и другие ценные бумаги



Созрела необходимость создания Российской ипотечной системы (РИС) по аналогии с РТС для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке

• Общероссийские стандарты• Торговая площадка• Информационное сопровождение• Аккредитация участников системы

(депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т.д.)



ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»Создана в 1998 году с целью управления инвестиционными резервами крупных российских организаций, в том числе северных и центральных регионов России. Стратегическим партнером ОАО «КУИ «ЯМАЛ» является АКБ «РОСБАНК». ▪ Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выдана ФКЦБ России за № 21-000-1-00060 от 6.03.2002г. ▪ Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана ФКЦБ России за № 077-06382-001000 от 23.09.2003г•Размер активов в управлении ОАО «КУИ «ЯМАЛ» составляет свыше 10 млрд. рублей, в том числе •закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТЕРРА» (зарегистрированный ФСФР 25 августа 2004г.за № 0253-73556366) – 200 млн.руб.•Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Первый ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 18 августа 2005г. за N 0390-78474704) – 1 млрд.руб.•Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Второй ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 13 апреля 2006г. за №0502-94118819) – 2.65 млрд.руб•Собственный капитал компании 92 млн. рублейКУИ «ЯМАЛ» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ) и НАУФОР



ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»(ОАО «КУИ «ЯМАЛ»)

РФ, 129110, Москва, ул. Щепкина, д. 42.

Телефон/факс: (095) 204-94-74

e-mail: [email protected]

http://www.telepif.ru/

Генеральный директор

Скоморохин Александр Яковлевич



ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯИНФОРМАЦИЯ



ЗаемщикиЗаемщики Банки-кредиторы

АИЖК

Инвесторы

УК ЯМАЛ

ИмуществоИЗПИФ

Реестр

Газпромбанк

ЗаемщикиЗаемщикиБанки

-кредиторы

Кредиты

ПлатежиКонтроль

заемщиков Хранениезакладных

Доход

АудиторОценщик

Инфраструктура ИЗПИФ

Приобретаетпаи

Платежи

РОРОРОАИЖК

РОАИЖК

Закладные

Росбанк

ЗакладныеЗакладные

Спецдеп

Сервисное обслуживание Сводные

платежи

Рефинанси-рование

Приобретаютпаи

Рефинансирование через ИЗПИФ

ММВБ



Основные параметры ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ»Фонды являются постоянно пополняемым

• Цена 1 инвестиционного пая при формировании Фонда – 1000 руб.• Структура инвестиционных активов – до 100% закладные по

обеспеченным ипотекой обязательствам• Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по

итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда.

• Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение).

• При формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных.

• Паи Фондов торгуются на ММВБ



Динамическая модель характеристик ИЗПИФ(типа "Стационарные")

0

200

400

600

800

1000

1200

октябрь,2005 ноябрь,2005 декабрь,2005 январь,2006 февраль,2006 март,2006 апрель,2006 май,2006 июнь,2006 июль,2006 август,2006 сентябрь,2006 октябрь,2006 ноябрь,2006 декабрь,2006 январь,2007 февраль,2007 март,2007 апрель,2007 май,2007 июнь,2007 июль,2007 август,2007 сентябрь,2007 октябрь,2007 ноябрь,2007 декабрь,2007 январь,2008 февраль,2008 март,2008 апрель,2008 май,2008 июнь,2008 июль,2008 август,2008 сентябрь,2008 октябрь,2008

Инвестдоход на пай Стоимость пая Инвестдоход НИ на пай



Депозитарное хранение закладных

Предложения о внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.

1. Пункт 1 ст.48 Закона дополнить:В случае хранения и удостоверения прав на закладную в депозитарии передача прав по закладной осуществляется путем внесения записей по счетам депо. При приеме закладной на хранение и учет депозитарий проставляет на закладной соответствующую отметку. В отметке указывается, что депозитарий принял на хранение и учет закладную и полное наименование депозитария. Отметка должна быть заверена уполномоченным лицом и печатью депозитария. При снятии закладной с хранения и депозитарного учета депозитарий проставляет на закладной отметку о снятии закладной с хранения и учета и указывает полное имя (наименование) последнего владельца закладной. Отметка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью депозитария.» 2. Пункт 3 ст.48 Закона изложить в следующей редакции:«3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем либо уполномоченным лицом депозитария (в случае снятия закладной с хранения и учета). Владелец закладной также считается законным, если его права на закладную подтверждаются выпиской со счета депо депозитария, в котором хранится и учитывается закладная. Владелец закладной не считается законным, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.»



АИЖК

Рефинансирование через ИСУ

ЗаемщикиЗаемщики

Сервисныйагент

Инвесторы

УК

Ипотечное покрытие

Реестр ИСУ

Спецдеп(Реестр ипотечного покрытия)

ЗаемщикиЗаемщики РОАИЖК

Кредиты

ПлатежиКонтроль

заемщиков

Сводные платежи

Формирование ИП (закладные)

Приобре-тают ИСУ

Инфраструктура ИСУ

Получают доход

Платежи

Платежи

Полу-чают ИСУ

Регистрация правил

Банки-кредиторы



Динамика ИСУ с выплатой всего инвестдохода

1 679.62

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

0 5 10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

120

Сто

им

ость

серти

фика

та

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Кол

ичеств

о с

ерти

фика

тов

Стоимость сертификата выплата дохода на сертификат Количество сертификатов

5 лет



Отрицательный эффект налогообложения ИСУ

Проценты

Возврат основного долга

0

100Налог на проценты

Платежи (ежемесячные)

Соотн

ош

ени

е д

ол

и п

роц

енто

в

и в

озв

рата

основного

дол

га

в

соста

ве п

лате

жа

Налог на основной капитал

Ставка налога на прибыль



Динамика ИСУ с частичным погашением сертификатов

679.62

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101105109113117121

Сто

им

ост

ь с

ерти

фи

ката

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Ко

ли

чес

тво

сер

тиф

ика

тов

К-во оставшихся сертификатов Стоимость сертификата

Выплата по сертификатам

5 лет



Проблемы ИСУНеобходимые изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»:

• Поменять порядок формирования ипотечного покрытия – сначала Правила, а затем Реестр

• Оставить в Правилах только минимальную стоимость ипотечного покрытия и количество сертификатов (не указывая их стоимость) либо только стоимость (не указывая количество)

• Предусмотреть возможность дробления ипотечного сертификата участия

• Предусмотреть в Правилах возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам

• Уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов участия (невозможна замена дефолтной закладной и получение по ней залога)

ВТОРАЯ ЕЖЕГОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОЛЛЕКТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

Documents