Проект "Доступное Жильё во Вьетнаме"

Почему бюджетное жилье?

Субъективные факторы

Государственная поддержка девелоперов доступного жилья, а также финансовых институтов, финансирующих развитие этого сегмента: Льготные условия аренды земли Налоговые преференции Обеспечение льготных условий кредитования

Запуск государственных программ по кредитованию населения с низким уровнем дохода для приобретения жилья: Квартира за 30% стоимости, выплачиваемой в течение 5 лет Квартира с беспроцентной рассрочкой до 5 лет

• Возможность получения кредита на покупку жилья через Фонд жилищного развития г. Хошимина: Максимальный размер кредита составляет 400 млн. донгов (19

200 долларов США)

Объективные факторы Существенный дисбаланс между спросом и предложением в

сторону спроса в сегменте жилья стоимостью ниже 50 000 долл за объект, при этом предложение крайне лимитировано: общий объем предложения по всем сегментам : 47 000 квартир 20% жилье для населения со средним уровнем дохода (стоимость

от 25 000 до 50 000 долларов за квартиру) 20% квартиры для населения с низким уровнем дохода (стоимость

ниже 25 000 долларов за квартиру) 60% апартаменты с ценой выше 50 000 долл. за квартиру.

В то время как, по различным оценкам, платежеспособный спрос для сегмента квартир стоимостью ниже 50 000 долл. за квартиру в г. Хошимин составляет минимум 1.7 млн. человек - это: высококвалифицированные рабочие в промышленных и

экспортноориентированных отраслях производства; Госслужащие; Менеджеры среднего звена; Tрудовые мигранты;

Объективные факторы

Физическая возможность строительства жилья с продажной стоимостью ниже 25 000 долл. за объект: Дешевая рабочая сила Дешевые стройматериалы Отсутствие необходимости утепления домов Предоставление государством земли по льготным расценкам (в

районе 150 долл. за кв.м земли) Другие льготы (в частности, налоговые каникулы)

• Низкий интерес частного бизнеса к развитию данного сегмента, что практически исключает конуренцию в будущем: Из всего объёма земельного фонда, отданного для реализации

проектов жилой недвижимости в Хошимине, только на 7,8% планируется возводить доступное жилье

Земля

Местоположение

Социально-бытовая и развлекательная инфраструктура

Транспортная инфраструктура

Параметры участка

Параметры участка

Общая площадь 10,6 Га

Статус: Собственность

Назначение: Апартаменты

Очистка: Проведена на 80%

Плотность застройки: 46%

Этажность: 8 этажей

Краткое описание проекта Выкуп и застройка 2-х участков земли общей площадью

10.6 га, являющихся частью проекта «Nam Long». Проект выставлен на продажу.

Объект инвестирования: район многоквартирных домов эконом-класса

Конечный продукт: квартиры площадью 30-40 кв.м, со средней стоимостью 20 000 долл. США.

Целевая аудитория продукта: Люди с низким и средним доходом Высококвалифицированные рабочие Менеджеры низкого и среднего звена в частных

компаниях Государственные служащие низкого и среднего уровня

Плюсы проекта

Проект основан на апробированной и успешно реализованной концепции. Скорость реализации жилья составляла до 30 квартир в день

Минимальная конкурентов на рынке.

Благоприятная рыночная конъюнктура для подобного рода проектов

Продавец земли известная девелоперская компания, использующая отработанные юридические схемы

Риски

Отказ в выдаче кредита на реализацию проекта

Более низкий, по сравнению с заявленным, темп реализации недвижимости

Строительная стоимость окажется выше заявленной

Сокращение государственных программ по поддержке приобретения недвижимости для людей с низким доходом

Большое количество отказов по ипотечным кредитам для потенциальных клиентов

Управление рисками

Отказ в выдаче кредита на реализацию проекта В данном случае мы берем кредит в банк не под

недвижимость, которая будут образованна в результате реализации проекта, а фактически поз залог имеющихся активов, а именно земли. В таком случае кредит составляет 29% от рыночной стоимости земли, что значительно упрощает процесс получения кредита.

Более низкий, по сравнению с заявленным, темп реализации недвижимости Темп реализации основан на консервативном сценарии

развития событий. Учитывая опыт успешной реализации проектов подобного типа, можно ожидать более высокий темп продаж

Управление рисками Сокращение государственных программ по поддержке приобретения

недвижимости для людей с низким доходом Большое количество отказов по ипотечным кредитам для потенциальных

клиентов В настоящее время по различным оценкам во Вьетнаме на личном

хранении находится золота на сумму от 22,5 до 56 млрд. долл. На жителей Сайгона приходится до 20% от этой суммы. Таким образом, население Хошимина обладает достаточным резервом денежной массой (как лично, так и через нелегальное кредитование, на долю которого приходтся около 50% рынка кредитования) для приобретения квартир стоимостью от 20 до 30 тыс. долл.

Строительная стоимость на момент реализации проекта окажется выше расчетной Стоимость строительных работ основана на фактической стоимости

работ в проектах подобного класса и типа (более того завышена на 4%) В настоящее время во Вьетнаме наблюдается тенленция к снижению

стоимости строительных работ. Таким образом, как минимум в течение 6 месяцев нет оснований ожидать повышения их стоимости. Договора с подрядчиками заключаются на основе текущих ставок

Основные экономические показатели

Основные параметры проекта Экономические показатели

Продажи Прибыли и убытки

Средняя стоимость квартир 500 $/кв.м Валовая стоимость проекта 162.2 млн. $

Темп продаж 85 квартир/

месяц

Валовые затраты на проект 123.4 млн. $

EBITDA 34.4 млн. $

Стоимость Чистый доход 22.9 млн. $

Стоимость земли 15.9 млн. $

Строительная стоимость 224 $/кв.м Финансовые показатели

Стоимость инфраструктуры 72 $/кв.м Собственный капитал 15.9 млн. $

Операционные расходы 6% Кредит (15% годовых) 4.6 млн. $

Продажи и Маркетинг 5%

Непредвиденные расходы 4% IRR для инвестора 31%

План Действий

Год 1 Начало проекта

Выкуп земли

Получение кредитной линии.

Предпроектные и проектные работы.

Получение разрешительной документации.

Создание юридической базы для проекта – всего 12 месяцев.

Год 1

Год 2 Строительство показательных домов –

начало продаж

Год 2: Начало строительства и начало продаж

Рытье котлована для первого блока квартир

Прокладка временных дорог.

Проведение маркетинга, рекламной и PR-компании (открытие офиса продаж, изготовление рекламных материалов, размещение рекламы в СМИ, наружная реклама, PR статьи в СМИ и т.д.) – 3 первых месяца*.

Продажи начинаются в 4-ом месяце.

* Маркетинговые и рекламные мероприятия продолжаются до полной реализации продукта

Стратегия продаж

Домовладения продаются на уровне котлована.

Сначала продается доля во владении землей для сбора стредствдля прокладки инфраструктуры.

Далее продается подряд на строительство домовладений.

Строительство блоков ведется по мере продаж квартир.

В случае отсутствия покупателей достраиваются только проданные блоки. Новые блоки не строятся. Таким образом, строительство финансируется из выручки.

С выручки выплачивается комиссия своим продавцам и сторонним агентам, в случае если квартира была реализована по их рекомендации. Общий размер всех комиссионных выплат не превышает 2% от выручки.

Год 3-8 Продажи

Реализация продукта ведется по вышеописанной схеме.

Продолжается проведение маркетинговых и рекламных мероприятий.

Начинается возврат кредита.

Налог на корпоративную прибыль (25%) основан на реально применяемом во Вьетнаме налоге без учета возможных льгот и привилегий, применяемых для поощрения социального строительства.

Ставка кредитования основана на требовании ЦБ Вьетнама, озвученном для всех коммерческих банков в июле с.г., не применять ставку выше 15%.

Год 3-8: Продажи

Год 9Завершение строительства

Общий вид

Общий вид

Общий вид

Общий вид

Типовая планировка

Примеры итерьера

Фотографии участка

Спасибо за внимание!