(Подготовлено оценщиком Бачалдиной Т.В.) ) Анализ достаточности и достоверности информации, используя сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» * * Далее Сервис 2014г.
(Подготовлено оценщиком Бачалдиной Т.В.) )
Анализ достаточности и достоверности
информации, используя сервис
Росреестра «Справочная информация
по объектам недвижимости в режиме
online»** Далее Сервис
2014г.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
- ФСО №1 раздел IV п.19 «Информация,
используемая при проведении оценки должна
удовлетворять требованиям достаточности и
достоверности…Оценщик должен провести
анализ достаточности и достоверности
информации, используя доступные ему для
этого средства и методы».
ФСО №1 - Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»
КРУГ ВОПРОСОВ, КОТОРЫЙ ОХВАТЫВАЕТ СЕРВИС
- Проверка актуальности предоставленных заказчиком прав;
- Выявление информации по каким либо причинам не предоставленной заказчиком;
- Текущие кадастровые номера на ОКС и на Земельный участок;
- Кадастровая стоимость ОКС и кадастровая стоимость земельного участка.
- Сопоставление площадей по данным ЕГРП, ГКН и предоставленным документам;
- Выявление ограничений и обременений;
- Дата постановки на кадастровый учет.
(Подробно каждый пункт будет рассмотрен ниже)
*Сервис Росреестра – бесплатный общедоступный информационный сервис об объекте недвижимости в режиме on-lineОКС – объект капитального строительства;ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;ГКН – Государственный кадастр недвижимости.
ПУТЬ К СЕРВИСУ
www. rosreestr.ru «Государственные услуги»
«Перечень оказываемых услуг» «Дополнительные
возможности» «Справочная информация по объектам
недвижимости в режиме оnline».
ПОИСК ОБЪЕКТА
Поиск рекомендуется начать по поиску АДРЕСА объекта оценки, таким образом можно получить более полную информацию. В случае отсутствия объекта по адресу - по кадастровому номеру.
НАПРИМЕРВводим адрес объекта
При открытии данных, имеется следующая информация:
По адресу объекта сервис выдает следующую информацию
НАЖИМАЕМ НА «ПРАВА И ОГРАНИЧЕНИЯ» ДЛЯ РАСКРЫТИЯ СПИСКАPRINT SCREEN И ВСТАВЛЯЕМ В ОТЧЕТ
Д А Н Н Ы Е Е Г Р П Д А Н Н Ы Е Г К Н
ПРОВЕРКА АКТУАЛЬНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ ПРАВ
Зарегистрированное право – это данные ЕГРП
В данном поле отражается информация по зарегистрированным правам - свидетельствам о гос. регистрации. Для проверки актуальности документов, предоставленных Заказчиком, сравниваем даты выдачи.
Если в предоставленных документах дата ранее чем указана на сервисе – предоставленные документы не актуальны.
Если в предоставленных оценщику документах дата более поздней выдачи, документы можно использовать, информация на сервисе обновится через несколько дней.
.
ВЫЯВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ПО КАКИМ ЛИБО ПРИЧИНАМ НЕ ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ ЗАКАЗЧИКОМЭто может быть:
- Наличие обременений, ограничений
На сервисе имеются данные по ограничениям. Данные достаточно актуальные и в раскрытой форме.
- Наличие информации по многоквартирным жилым домам.
Вбиваем адрес дома без номера квартиры. Отражается
этажность, год постройки, материал стен, относящийся
участок, наличие обременений на участок под
многоквартирным домом, ограничение в виде памятника
архитектуры и др.
Небольшая подсказка: для того чтобы в раскрывшемся списке найти информацию о доме, стоит обратить внимание на объекты из данных ГКН без указания номера квартиры.
- Расположение на земельном участке других объектов строительства.
При указании адреса объекта, Сервис выдает всю
имеющуюся информацию. Для жилых домов, например, это
данные о земельном участке и расположенных на нем
домовладение и строений. Данные ЕГРП имеются в основном
на участок и жилой дом. Строения без зарегистрированных
прав отражаются только по ГКН и совпадают с данными
технического паспорта. Но бывает и так, что имеются
строения с зарегистрированными правами.
Например: в оценке объект Жилой дом и земельный
участок. Данные по адресу следующие:
ОО Зем. участок
3 сот
ОО жилой дом 302,9 кв.м.Постройка с
зарегистрированными правами 49,5
кв.м. Постройка с
зарегистрированными правами 122,5
кв.м.
Иной Зем. уч 2сот
Снят с учета объединенный
участок
ОО – объект оценки
Анализируя данные Росреестра и предоставленные заказчиком документы, имеем следующее:
Когда то целый, но на момент оценки разделенный на два
участка со строениями. Заказчиком были предоставлены
данные по правам на Жилой дом 302,9 кв.м. и земельный
участок 3 сот. - 2 свидетельства. В техническом паспорте в
перечне построек (там где заборы мощения) чужие объекты с
зарегистрированными правами указаны как Летние кухни
и имеется вероятность учета их в затратном подходе.
Таким образом, проверяя объект по базе, вбивая адрес ( а
не кадастровый номер) В отчете мы отражаем всю имеющуюся
информацию и избегаем неточных расчетов.
КАДАСТРОВЫЕ НОМЕРА, КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ, ДАТА ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
• На сервисе можно уточнить и указать в отчете текущий кадастровый номер как земельного участка так и ОКС (часто заказчики предоставляют устаревшие номера).
• В данных ГКН указывается Кадастровая стоимость, которую рекомендуется указать в отчете.
• Сведения о дате внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (в случае оценки для оспаривания кадастровой стоимости), т.к. «Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течении 6 месяцев (пока не внесли изменения) с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости».
СОПОСТАВЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ ПО ДАННЫМ ЕГРП, ГКН И ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ДОКУМЕНТАМ
Как известно, для целей залога, зарегистрированная площадь ГКН и ЕГРП (в свидетельстве, кадастровом и техническом паспорте) должна совпадать. Но какую площадь указывать и по какой проводить расчеты, в случае отличия площадей? Как показывает практика, это не всегда зарегистрированная площадь в свидетельстве.
Повторю:
ЕГРП = свидетельство о государственной регистрации;
ГКН = кадастровый паспорт;
И технический паспорт.
Рассмотрим 2 стандартных случая:
1. Если площадь в свидетельстве о гос. регистрации (на сервисе это данные ЕГРП) и в кадастровом паспорте (в
случае не предоставления заказчиком паспорта, использую данные ГКН) одинаковая , но отличается от площади в техпаспорте (как правило техпаспорт более поздней даты выдачи) – это свидетельствует о перепланировках. В такой ситуации используются данные свидетельства с указанием несоответствия площадей с технической документацией.
2. Если площадь по данным свидетельства отличается от данных кадастрового и техпаспорта – в отчете я использую площадь, указанную в кадастровом паспорте (ГКН). Т.к. при обновлении свидетельства площадь в нем изменится на площадь по ГКН. В допущениях указываем, что документы будут приведены в соответствие.
ПРИМЕРЫ ВЫВОДОВ ПО АНАЛИЗУ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДОКУМЕНТОВ В ОТЧЕТАХВ базе Росреестра имеются данные ЕГРП и ГКН по земельному участку и жилому дому. Предоставленные заказчиком право подтверждающие документы актуальны. Ограничений, обременений нет. Общая площадь зарегистрированных прав на жилой дом и земельный участок (ЕГРП) совпадает с данными ГКН.
В базе Росреестра по адресу объекта, имеются данные ЕГРП и ГКН на земельный участок и жилой дом. Предоставленные заказчиком право подтверждающие документы актуальны. Площадь земельного участка имеет различия по данным ГКН (1089,51 кв.м.) и ЕГРП (1090 кв.м.). В отчете использовалась площадь 1090кв.м., т.к. имеются правоподтверждающие документы, а также предполагается что площадь была округлена. Ограничений, обременений нет. Общая площадь зарегистрированных прав на жилой дом (ЕГРП) совпадает с данными ГКН.
Предоставленные заказчиком документы актуальны. Общая площадь по данными ГКН совпадает с данными ЕГРП и технической документацией. Обременения отсутствуют. Информация, предоставленная заказчиком и используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованию достоверности, достаточности и существенности.
Таким образом, анализируя данные предоставленные заказчиком и данные Росреестра, приходим к выводу, что объект представляет собой производственную базу, расположенную на земельном участке и включает в себя строения и сооружения, как с оформленными правами, так и с не оформленными. На территории оцениваемого объекта имеются улучшения, права на которые не оформлены. Это литер У и литер Фф1. Поскольку на них предоставлены технические документы, они расположены на участке, принадлежащему ХХХХХ, а также в соответствии с задание на оценку, расчеты будут проводиться с учетом данных сооружений. Предоставленные заказчиком право подтверждающие документы не содержат всех сведений об обременениях, зарегистрированных в Росреестре. Площадь строений по данными ГКН, ЕГРП не совпадает с право подтверждающими документами. Расчет в дальнейшем будет производиться по площади в справке об уточнении площадей, представленной заказчиком. Рекомендуется привести документы в соответствие. Также по адресу объекта имеются иные учтенные в базе Росреестра объекты, которые фактически на участке отсутствуют и в расчетах не учитывались.
ЕЩЕ РАЗ ПУТЬ К СЕРВИСУ
www. rosreestr.ru «Государственные услуги»
«Перечень оказываемых услуг» «Дополнительные
возможности» «Справочная информация по объектам
недвижимости в режиме оnline»
Следующая тема:
- Оценка сравнительным подходом многоквартирного дома в периоде строительства.