간접투자기구를 활용한 개발사업 추진방안 2009. 06. 16.

간접투자기구를 활용한 개발사업 추진방안간접투자기구를 활용한 개발사업 추진방안 2009. 06. 16. 2009. 06. 16.

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INDEXINDEX

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I.I. 부동산개발사업 간접투자기구부동산개발사업 간접투자기구

II.II. 개발사업에 대한 개발사업에 대한 REIT REIT 활용방안활용방안

III.III. 개발사업에 대한 개발사업에 대한 REIT REIT 활용사례활용사례

※ ※ 참고자료참고자료

3

I. I. 부동산개발사업 간접투자기구부동산개발사업 간접투자기구

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4

I. 부동산개발사업 간접투자기구

가 . 부동산 간접투자기구 개요

간접투자기구 : 투자대상 자산 ( 투자증권 , 파생상품 , 부동산 , 실물자산 등 ) 에 따라 광범위하게 분류 설명될 수 있음∙ .

부동산 간접투자기구 :

- 투자자와 자본시장 , 그리고 부동산 실물시장을 연결하는 매개체임 .

- 투자자는 지분투자를 통해 부동산 ( 개발 및 실물 ) 에 간접적으로 투자하고 수익을 배당 받음 .

구 분 리츠 (REITs) 부동산펀드 (REF) 프로젝트금융투자회사 (PFV)

근 거 법 령 부동산투자회사법 자본시장법 ( 구 , 간투법 ) 법인세법 (51 조의 2)

감독기관 ( 설립방법 ) 국토해양부 ( 인가 ) 금융위원회 ( 등록 ) 관할 세무서 ( 등록 )

제 도 시 행 2001 2004 2004

위 험 부 담 REITs 출자자 펀드 투자자 PFV 출자자

주요투자대상 개발사업 , 실물부동산 개발사업 , PF 대출 ,실물부동산 , 부동산관련증권 개발사업

개발사업시 역할 사업주체 ( 개발리츠 )및 자금조달

사업주체 ( 법개정으로 가능 )및 자금조달 사업주체 및 자금조달

특 기 사 항개발사업 투자 확대추세( 사업주체 , 자금조달 )

개발사업에 주로PF 대출로 투자

관련법조항 ( 세제혜택 등 )삭제 가능성

□ 부동산 개발사업관련 간접투자기구

5

나 . REIT 관련 동향 ( 개발사업 관련 )

I. 부동산개발사업 간접투자기구

기 대 효 과부동산 시장 선진화 , 효율화 정책 추진

리츠제도의 근간인 부동산투자회사법 제정 (2001) 이후 지속적인 보완 , 발전이 이루어져 개발사업 추진을 위한 제도적 기틀 마련

ㅇ 부동산투자회사법 개정 (’07.10) 으로 부동산개발사업에

전적으로 투자하는 개발전문리츠가 도입

→ 사업범위가 오피스 매입 임대사업 위주에서 공장․ · 호텔 ·

물류시설 · 상가 등의 개발사업으로 다각화

→ 위험성이 높은 부동산개발사업에 대해 개발전문리츠의

안정성 및 신뢰도 제고로 투자자 보호

ㅇ 최근 리츠 설립과 자산운용요건을 대폭 완화하는 등 각종 설립

요건이 완화됨 . ( 부동산 투자회사법 시행령 개정 , ’09.4)

- 리츠의 주식공모 예외기관 확대 (3 개→ 14 개기관 )

- 개발전문 법인의 지분 취득시 부동산 매입으로 인정

- 외부 차입기관을 건설공제조합 , 여신전문금융회사 ,

외국 금융기관 등으로 확대

→ 법개정으로 연기금과 각종 공제회의 투자기회가 열리고 ,

중소규모 리츠의 설립이 활성화되며 , 개발전문 리츠의

자금 운용에 대한 제약이 풀림에 따라 리츠 투자의

다양화 기대

ㅇ 2008 년 이후 정부 주도 리츠 시장 활성화 연구 추진

- 부동산시장선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구

( 국토연구원 , 2008 년 )

- 부동산개발사업 시행시 리츠 활성화 방안 연구

( 건설산업연구원 , 2009 년 수행 중 )

→ 리츠 제도의 효용성 제고 기대

- 개발사업의 유력한 vehicle 로서의 리츠 역할 명확화

및 위상 강화

6`

II. II. 개발사업에 대한 개발사업에 대한 REIT REIT 활용방안활용방안

7

가 . 국내 개발사업 현황 및 REIT 의 역할

II. 개발사업에 대한 REIT 활용방안

국내 개발사업 현황 및 문제점

ㅇ 시행사의 자본금 (Equity) 및 사업수행능력 부족 ,

낮은 신뢰도 (Credit)

→ 시행사가 사업주체로서 충분한 역할과 지분출자 못함

ㅇ 토지매입 및 인허가 불확실성 등 사업리스크를

건설사에게 전가시키려는 금융기관 성향

→ 비소구적 (non-recourse) 금융회피

ㅇ 건설사의 지급보증이나 채무인수 등의 신용보강으로 인해

사업리스크가 건설사에게 집중되면서 공사비용 증가

→ 사업성 감소

ㅇ 금융기관이 프로젝트의 사업타당성보다는 시공사의

신용보강을 더 중요하게 인식하는 경향이 있음 .

→ 프로젝트의 실패 ~ 시공사의 지급보증 및 채무인수 불이행 ,

시공사 default ~ 대출금융기관 부실화라는 악순환 지속

개발사업에서의 리츠 (REIT) 역할

ㅇ 리츠는 명확한 지분의 권리관계에 의한 사업 컨트롤이

가능하기 때문에 금융권의 리스크 분담 및 지분투자를 유도

→ 리츠를 실질적으로 운용하는 자산운용사 (AMC) 의

사업추진능력 등 전문적인 역량이 중시됨

ㅇ 리츠는 건설사의 과도한 리스크를 분산시킬 수 있는 대안

→ 사업 참여자들이 보다 적극적으로 리스크를 분담하고

그에 상응하는 수익배당 가능함

ㅇ 건설사는 PF 대출의 지급보증 , 채무인수의 부담을 경감 .

→ 간접투자기구 지분참여를 통해 사업의 위험과 수익을

공평하게 Sharing 가능함

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나 . 리츠 투자구도 : ① 선매입형 REIT

일반적으로 신축 건물을 리츠 ( 위탁관리 REIT) 가 인허가 / 공사단계에서 선매입하는 사업구도로서 ,

시행주체와의 매매계약을 통해 공사기간 중 계약금과 중도금을 지급하고 완공 후 건물 소유권 이전과 동시에 잔금을 지급함 .

리츠의 역할 : - 개발사업의 end-user 역할을 하며 , paper company 형태로서 실질적인 부동산 운용은 자산관리회사 (AMC) 가 수행 .

- 건물 준공 후 운영기간 (5~10 년 ) 동안 투자자에게 수익 배당 후 자산 매각 .

자산관리회사 (AMC) 의 역할 : 투자대상 발굴 , 투자자 모집 , 자산운용 등 리츠설립부터 자산의 운영관리까지 총괄 업무수행 .

건설사의 역할 : - 도급공사 수행 (책임준공 ) 하며 , PF 지급보증 ( 연대보증 ) 에 의한 채무이행 부담이 상당부분 감소 .

- 리츠의 지분출자자로 참여 가능하여 배당 및 매각차익을 통한 투자이익 실현 .

자산보관 자산관리(AMC)

사무수탁

준공후 건물양도

선 매매계약업무 위탁

매 도 인( 시행자 )

수익배당출자 및 대출

임 차 인시설임차

임대료

투 자 자( 금융기관 , 시공사 등 )

REIT - 주주총회 , 이사회

시 공 사

시공 ( 책임준공 )도급계약


9

다 . 리츠 투자구도 : ②개발 REIT

개발 REIT( 개발전문부동산투자회사 ) 가 사업시행자로서 토지매입 ~ 인허가 ~착공 ~준공 ~ 분양 / 임대까지 일괄 책임 하에 사업추진 .

리츠의 역할 : - 사업시행자로서 부동산 개발사업 수행을 위한 Vehicle 의 역할 수행 .

- 개발사업에 따른 수익 ( 분양 및 임대수익 ) 을 투자자에게 배당 .

자산관리회사 (AMC): 투자대상 발굴 , 투자자 모집 , 분양 및 임대 등 리츠설립부터 분양 , 임대까지 총괄 업무수행 .

건설사의 역할 : - 리츠와의 공사도급계약으로 시공 참여하며 , 개발 REIT 의 지분투자자로 참여 가능 .

금융기관( 은행 )수익배당출자 및 대출

토 지 주매매대금

소유권이전

투 자 자( 금융기관 , 시공사 등 )

시 공 사시공

도급계약

PF 대출

자산보관 자산관리(AMC)

사무수탁

업무 위탁

개발 REIT - 주주총회 , 이사회


10`

III. III. 개발사업에 대한 개발사업에 대한 REIT REIT 활용사례활용사례

11

가 . REIT 투자대상

III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례

투자대상 REIT 명 인가일 구분 설립규모(억원 ) AMC 투자부동산

코크렙 제 4 호 04.04.08 CR 1,810 코람코자산신탁 YTN 타워

오피스 [선매입 ] 코크렙 제 11 호 07.04.25 CR 2,193 코람코자산신탁 STX 남산타워

코크렙 제 14 호 08.01.10 위탁관리 1,170 코람코자산신탁 경방오피스

리테일 [리모델링 ] 코크렙 AREIF 제 1 호 07.10.25 CR 2,135 코람코자산신탁 Noon Square

아파트형공장 [개발 ] 케이알제 2 호 개발전문 08.02.04 위탁관리 650케이리츠앤파트너즈 KR 파트너스타워 1,2 차

REIT 의 투자대상은 오피스 , 리테일 , 아파트형공장 , 호텔 , 물류시설 , 골프장 , 아파트 , 복합개발사업 등으로 다각화되는 추세

공공개발 택지 또는 대규모 기업보유 부동산을 필두로 앞으로 개발사업 수행시 REIT 활용 확대 전망

12

나 . STX 남산타워 개발 프로젝트

시공사 ( 대우건설 ) 는 사업주체 ( 시행 / 시공 ) 로서 시공중인 양동 2 지구 오피스를 리츠 (코크렙 11 호 ) 에게 선매각 (05년 11월 ).

리츠 (코크렙 11 호 ) 가 완공 후 소유권 인수하여 운영 .

잔금 (40%)

매 도 인매 도 인(( 대우건설대우건설 ))

투자

EquityEquityEquityEquity

STXSTXSTXSTX

R E I T sR E I T s((코크렙코크렙 1111 호호 ))


기관투자자기관투자자기관투자자기관투자자

건물매입

수익배당

LoanLoanLoanLoan

은행은행은행은행

PF(60%)

이자

임대차계 약

계약금중도금

PF 장기대출전환

S P CS P C(( 공동출자공동출자 ))

S P CS P C(( 공동출자공동출자 ))

임 차 인임 차 인(STX, (STX, 일반일반 ))

임 차 인임 차 인(STX, (STX, 일반일반 ))

• 건물명 : STX 남산타워 ( 구 . 대우양동빌딩 )

• 위 치 : 서울 중구 남대문로 5가

• 대 지 : 5,435.43 ㎡ / 1,644.21 평

• 연면적 : 67,283.44 ㎡ / 20,353.15 평

• 완공일 : 2007 년 2월

• 코람코자산신탁 역할 : 리츠의 자산관리회사로 코크렙 제 11 호 (CR 리츠 ) 설립 (07 년 4월 )


13

다 . 경방 K 프로젝트

• 건물명 : 영등포 경방 오피스

• 위 치 : 서울 영등포구 영등포동

• 대 지 : 5,561.62 ㎡ / 1,682.39 평

• 연면적 : 42,762.58 ㎡ / 12,935.68 평

• 완공일 : 2009 년 8월

• 사업내용 : - 코크렙 14 호 ( 위탁관리리츠 ) 소유 / 운영 : 오피스 - ㈜경방 소유 / 운영 : 백화점 , 호텔 , 대형할인점 , 쇼핑몰 , 영화관

• 코람코자산신탁 역할 - 리츠의 자산관리회사로 코크렙 제 14 호 설립 (07 년 12월 )

주식회사 경방주식회사 경방(( 시행사시행사 / / 지주지주 ))주식회사 경방주식회사 경방

(( 시행사시행사 / / 지주지주 ))시 공 사시 공 사

(GS(GS 건설건설 ))

• 책임준공• 채무인수

도급계약

공사비

PF 대출

S S 은행은행ConsortiumConsortium

S S 은행은행ConsortiumConsortium



오피스 매 입

사전 임대차 계약 체결

토지 담보 제공

임 차 인임 차 인임 차 인임 차 인

사전 임대차 계약 체결

시공사 (GS 건설 ) 는 ㈜경방이 추진중인

대형복합시설 개발사업에 시공 참여 .

리츠 (코크렙 14 호 ) 는 오피스 2 동을

선매입하여 완공 후 소유권 인수 예정 .


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라 . 판교 디지털 밸리 SD-II 개발 프로젝트

• 건물명 : 판교테크노밸리 연구지원시설 SD-2 빌딩

• 위 치 : 경기도 성남시 판교신도시내

• 대 지 : 18,394.10 ㎡ / 5,564.19 평 연면적 : 127,784.08 ㎡ / 38,654.51 평

• 완공일 : 2010 년

• 총 250 여개의 벤처 기업과 대기업 계열사 등의 사옥 및 연구지원기능의 오피스 개발

• 코람코자산신탁 역할 : PFV의 자산관리회사로 판교 에스디투㈜ 설립 (07 년 4월 )

P F VP F V((판교에스디투판교에스디투 ))

P F VP F V((판교에스디투판교에스디투 ))

시 공 사시 공 사(( 한화건설한화건설 ))

• 책임준공• PF 지급보증

도급계약

공사비

• 출자• PF 대출

한 화한 화ConsortiumConsortium

경 기 도경 기 도(( 용지매도자용지매도자 ) )

경 기 도경 기 도(( 용지매도자용지매도자 ) )

• 배당• 이자

용지매매계약

임대차계 약

임 차 인임 차 인임 차 인임 차 인

시공사 ( 한화건설 ) 가 주관한 한화 Consortium이 PFV (판교 에스디투㈜ ) 에 출자 및 PF 대출하고 PFV와의 도급계약으로 시공 참여 .

PFV (판교 에스디투㈜ ) 가 시행 및 운영 후 2020 년 자산매각 예정 .


15

마 . T 프로젝트


원 사업시행자의 부도로 인해 지하층 상태에서 공사가 중단된 상태로서 , 새로운 시행사가 사업부지 및 구조물을 공사중단 상태로 인수함

위탁관리 리츠 설립 후 착공시점에 매매계약 체결 및 준공시점 소유권 이전 후 운영

코크렙(REITs)

코람코(AMC)

매도인

시공사

투자기관

토지주

책임준공 및 지급보증

토지매입

매매계약 ( 준공 후 소유권 이전 )

REITs 설립 및 자산관리

투자 및 대출

금융기관( 은행 )

관리형토지신탁

시행사

토지비 /공사비 PF

16

Thank You!Thank You!

주 소

대표번호

홈페이지

서울시 강남구 역삼동 736-1번지 캐피탈타워 14층

Tel: (02)-787-0000 / Fax: (02)2088-6622

www.koramco.co.kr

17

• 2001 년 7월 제도시행 이후 리츠의 설정누계액은 약 6.4 조원이며 , 약 5.2 조원의 펀드 운용중 (09 년 4월말 기준 )

(’02 년 최초 상품 출시 후 현재까지 28 개 펀드가 설립되었고 , 8 개 펀드가 청산해 20 개 펀드 운용 중 )

• 투자자산은 오피스에 편중되는 특성을 보임 : 업무용빌딩 74%, 상업시설 21% (08 년말 기준 )

가 . 리츠 시장 규모

* 출처 : 국토해양부 , 코람코자산신탁

투자자산 유형별 비중( 단위 :억원 )

REIT 설정액 추이( 단위 :억원 )( 단위 : 개 )

설정액 (누적 ,억원 ) 설정펀드 ( 누적 , 개 )

* 출처 : 코람코자산신탁

참고자료

18

나 . 리츠의 장점

• 직접 매입시 매입가의 4.6% 이나 REITs 를 통한 매입시 2.3% 로 감소 .

• 조세특례제한법 제 119 조 , 제 120 조 참조 .

□ 취 / 등록세 50% 감면

□ 보유과세 절감

• 직접 매입시 ( 종합합산 및 별도합산 ) 누진세 부과 및 종합부동산세에 적용되나 ,

REITs 를 통한 매입시 공정시장가액의 0.2% 단일세율 ( 분리과세 ) 을 적용받으며 종합부동산세에 해당되지 아니함 .

• 지방세법 제 182 조 , 지방세법 시행령 132 조 참조 .

□ 법인세 면제

• 선배당 / 후과세로 운영수익 또는 매각차익에 대해 90% 이상 배당시 배당소득 공제 ( 법인세 면제효과 ).

• 부동산투자회사법 제 28 조 , 법인세법 제 51 조의 2 참조 .

• REIT 의 지분출자를 통한 실질 주주로서 의결권 행사를 통한 경영 참여

• REIT 의 주주로서 배당수익 향유 ( 운영수익 및 매각시 자산가치 상승에 따른 처분이익 )

□ REIT 의 주주로서 건물 소유주와 유사한 형태의 지위 확보

참고자료

19

다 . 국내 리츠 현황

(*) 최소자본금에 미달하는 2 개의 자기관리 리츠는 제외함

2009.4.30 기준 ( 단위 : 억원)

회사명 인가일 형태 모집방식 상장여부 자본금 설립규모 자산관리회사 주요 투자부동산

-교보 메리츠퍼스트 02.01.09 CR 공모 상장 840 863 코리츠 , 등촌동연수원 사직동삼익아파트 등

1코크렙 제 호 02.05.23 CR 공모 상장 1,330 2,366 코람코자산신탁 , , 한화빌딩 대아빌딩 대한빌딩

케이원 02.10.07 CR 사모 비상장 914 1,880 한국토지신탁 , , 케이원빌딩 대흥빌딩 디오센터 등

2코크렙 제 호 02.10.30 CR 공모 상장 560 1,116 코람코자산신탁 , 명동타워 트리스타워

1리얼티코리아 제 호 03.04.29 CR 공모 상장 660 1,405 리얼티 , , 로즈데일빌딩 엠바이엔빌딩 세이백화점

1유레스메리츠 제 호 03.08.20 CR 공모 상장 500 1,141 케이리츠앤파트너즈 , , 세이브존 한신스포츠센터 장유아쿠아웨이브

3코크렙 제 호 03.08.20 CR 공모 상장 680 1,562 코람코자산신탁 , 한화증권빌딩 아이빌힐타운

4코크렙 제 호 04.04.08 CR 사모 비상장 760 1,810 코람코자산신탁 YTN , M.COM타워 한솔 빌딩

청산 소계 8개 6,244 12,143

맥쿼리센트럴오피스 03.12.23 CR 공모 상장 763 1,649 맥쿼리프라퍼티 극동빌딩

5코크렙 제 호 04.12.15 CR 사모 비상장 500 1,063 코람코자산신탁 데이콤빌딩

6코크렙 제 호 05.07.26 CR 사모 비상장 1,310 3,281 코람코자산신탁 4 ( , , , )뉴코아 아울렛 개점 평촌분당 일산 인천

7코크렙 제 호 05.10.25 위탁관리 공모 상장 600 1,360 코람코자산신탁 DSME , 빌딩 과천코오롱별관

씨나인인피니티 06.04.07 CR 사모 비상장 357 816 씨나인자산관리 HI BRAND ( )빌딩 오피스

8코크렙 제 호 06.05.17 위탁관리 공모 상장 460 1,224 코람코자산신탁 , 거양빌딩 센트럴타워

NPS 1코크렙 제 호 06.09.20 위탁관리 사모 비상장 7,870 8,178 코람코자산신탁 , , KB , 시그마타워 서울시티타워 역삼 삼화빌딩

NPS 2코크렙 제 호 06.12.22 CR 사모 비상장 2,255 6,407 코람코자산신탁 10 ( 9 )홈에버 할인점 개 서울 강서점 외 개

11코크렙 제 호 07.04.25 CR 사모 비상장 950 2,193 코람코자산신탁 STX남산타워

NPS맥쿼리 07.09.21 위탁관리 공모 비상장 1,070 2,211 맥쿼리프라퍼티 ING , 센터 르노삼성빌딩

AREIF 1코크렙 제 호 07.10.25 CR 사모 비상장 945 2,135 코람코자산신탁 아바타쇼핑몰

케이알원 07.10.25 CR 사모 비상장 3,525 9,991 케이리츠앤파트너즈 대우빌딩

1펨코리테일제 호 07.11.15 CR 사모 비상장 535 1,150 퍼시픽자산관리 ( )키즈맘센터 평촌점

오스타라씨나인 07.11.29 CR 사모 비상장 730 2,058 씨나인자산관리 R&D팬텍계열 센터

14코크렙 제 호 08.01.10 위탁관리 공모 비상장 470 1,170 코람코자산신탁 경방 오피스

2 케이알제 호 개발전문 08.02.04 위탁관리 공모 상장 250 650 케이리츠앤파트너즈 /아파트형 공장 신축 분양

NPS 1인피니티 제 호 08.02.15 위탁관리 사모 비상장 1,636 1,752 씨나인자산관리 로즈데일빌딩

1제이알 호 09.03.03 CR 사모 비상장 1,210 2,557 제이알자산관리 1금호아시아나 관

1우투하우징 호 08.03.03 CR 사모 비상장 1,382 1,894 대한주택공사 ( 483 )준공후 미분양아파트 공주 등 세대

1플러스타 호 09.03.17 CR 사모 비상장 100 206 KB부동산신탁 ( 57 )준공후 미분양아파트 부산 등 세대

운용 소계 20개 26,918 51,945

합계 28개 33,162 64,088

참고자료

20

라 . 코람코 자산신탁 소개

• 2001 년 설립이래 자산규모 3.7 조원에 이르는 총 14 개의 리츠와 PFV를 설립 .

• 현재 약 3 조원의 리츠와 PFV를 운용하고 있는 국내 최대의 자산관리회사 ( 리츠시장 점유율 52%).

• 2006년 3월 부동산 신탁업을 병행하여 사업영역을 확대하고 있으며 ,

• 최근에는 오피스와 리테일 외에도 주거 , 아파트형 공장 , 호텔 , 골프장 , 물류센터 등으로 포트폴리오의 다양화를 지속적으로

추진 .

회사 연혁

2001. 10. 24 : ㈜코람코 자본금 70억원으로 설립

2001. 11. 17 : 자산관리회사 건교부 인가

2002. 02. 15 : 자본금 증자 (70억원→ 85.5 억원 )

2003. 01. 13 : 본점 이전 ( 한화증권빌딩 25 층 )

2006. 02. 27 : 자본금 증자 (85.5 억원→ 100억원 )

2006. 03. 06 : 본점 이전 ( 한솔빌딩 14층 )

2006. 03. 24 : 신탁업 인가

2006. 03. 27 : ㈜코람코자산신탁으로 회사명 변경

주주 현황 (2009. 5 월 기준 )

참고자료

21

마 . 코크렙펀드 ( 리츠 ) 시장점유율

• 설립규모 Market Share

• 운용규모 Market Share

(PFV 1 개 제외 )

자산관리회사 설립리츠규모 운용리츠규모

(11 개사 ) 금액(억원 ) 　 개수 금액

(억원 ) 　 개수

코람코자산신탁 33,865 13 27,011 9

케이리츠앤파트너스 11,782 3 10,641 2

씨나인자산관리 4,626 3 4,626 3

맥쿼리프라퍼티 3,860 2 3,860 2

제이알자산관리 2,557 1 2,557 1

대한주택공사 1,894 1 1,894 1

한국토지신탁 1,880 1 - -

리얼티어드바이저스 1,405 1 - -

퍼시픽자산관리 1,150 1 1,150 1

코리츠 863 1 - -

KB 부동산신탁 206 1 206 1

Total 64,088 28 개 51,945 20 개

씨나인7.2%

한토신2.9%

리얼티2.2% 퍼시픽

1.8%

코리츠1.3%

KB부동산0.3%

코람코52.8%

케이리츠앤파트너스18.4%

맥쿼리6.0%

주공3.0%

제이알4.0%

씨나인8.9%

맥쿼리7.4%

제이알4.9%

퍼시픽2.2%

주공3.6%

케이리츠앤파트너스20.5%

코람코52.0%

KB부동산0.4%

(2009.4.30 기준 )

참고자료

간접투자기구를 활용한 개발사업 추진방안 2009. 06. 16.

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