Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011
Post on 21-Mar-2016
214 Views
Preview:
DESCRIPTION
Transcript
Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2011 Woonvast Makelaars
NVM optimistisch over woningverkoop komend kwartaal
Veranderde marktsituatie kent verliezers én winnaars
De woningmarkt vertoonde nog geen tekenen van opleving in het tweede kwartaal van dit jaar. Het
aantal woningverkopen lag weliswaar circa 7% hoger dan in het eerste kwartaal, maar blijft op
teleurstellend laag niveau.
De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 234 duizend euro, een daling van 2,2% in vergelijking
met een jaar eerder. “De nieuwe realiteit op de woningmarkt is een structureel lager prijsniveau.
De woningmarkt kenmerkt zich door consumenten die juist nu profiteren – de winnaars -, daar
waar anderen onder de categorie verliezers vallen”, aldus Ger Hukker, voorzitter NVM. Het vorige
week genomen kabinetsbesluit om de overdrachtsbelasting een jaar lang van 6 naar 2% te
verlagen, vindt de NVM “een belangrijk signaal om de woningmarkt er weer bovenop te helpen. Het
besluit van het kabinet komt op een uitstekend moment.” Als gevolg van de verlaging verwacht de
NVM dat de woningverkopen het komende kwartaal een positieve stimulans krijgen.
Vooruitzichten positief na kabinetsmaatregel
Ondanks het slechte beeld dat de woningmarkt al kwartalen lang laat zien, verwacht de NVM van
de regeringsmaatregel om de overdrachtsbelasting te verlagen een gunstige werking. “We hebben
onder de NVM-leden begin deze week een snelle enquête gehouden. De uitkomsten daarvan en
andere eerste signalen wijzen erop dat de maatregel de consumenten weer in beweging heeft
gezet. Mensen die eerder waren afgehaakt, omdat ze net geen hypotheek rond konden krijgen, of
zelf de stap net niet durfden te zetten, worden door deze forse belastingverlaging kennelijk weer
aangemoedigd om alsnog een woning te kopen. Onze leden merken dat consumenten die latent
verhuisgeneigd zijn en de prijzen al zagen dalen nu extra geprikkeld worden door deze generieke
kostenverlaging van 4%. Zij zien hun droomhuis ineens dichterbij komen. Buitengewoon
verheugend nieuws, dus. Ik denk dat deze kabinetsmaatregel bijdraagt aan het doorbreken van de
negatieve spiraal waarin we tot dit moment hebben gezeten.
Het aantal woningverkopen zal het komend kwartaal naar verwachting 10% hoger zijn dan over
het derde kwartaal van 2010 door de belastingverlaging.”
Het kabinet heeft daadkracht getoond met deze substantiële maatregel, meent de NVM-voorzitter.
“Het is nu aan de markt om bij te dragen aan het succes hiervan. De NVM heeft deze
verantwoordelijkheid onmiddellijk genomen en een grootscheepse campagne opgezet. Het is
belangrijk om de consumenten met woonwensen te wijzen op de enorme kansen en voordelen van
dit moment. Meer mensen kunnen nu winnaar worden in de huidige woningmarkt.”
Tweede kwartaal was kwakkelen
De regeringsmaatregel kwam uiteraard te laat om het slechte tweede kwartaal goed te maken. In
totaal werden er in het lentekwartaal in de hele markt 30.300 woningen verkocht, een stijging van
7% ten opzichte van het eerste kwartaal. Dit is teleurstellend, omdat het tweede kwartaal
doorgaans beter scoort (een gemiddelde plus van 12,5%). Ten opzichte van het tweede kwartaal
2010 lag het aantal verkopen meer dan 8% lager. Na de slechte start van het jaar bleef de
woningmarkt in het lentekwartaal dus kwakkelen. Op jaarbasis worden door NVM-makelaars nu
bijna 91.000 woningen verkocht, vergelijkbaar met ongeveer 120.000 woningen voor de totale
markt.
Figuur 1. Het aantal transacties op jaarbasis bij NVM-makelaars.
Wennen aan lager prijsniveau
De prijzen bleven ook in het tweede kwartaal onder druk staan. De prijs voor de gemiddeld
verkochte woning ligt nu 2,2% lager dan in dezelfde periode een jaar geleden. De gemiddelde
woning gaat nu voor een bedrag van 234 duizend euro van de hand. De prijsdaling is bij alle
woningtypen zichtbaar. De prijs van een tussenwoning daalde in een jaar tijd het sterkst, met 3%.
De prijsdaling van appartementen bleef beperkt tot 1,6%, maar dit is vooral te wijten aan de
achtergebleven verkopen aan de onderkant van de appartementenmarkt.
Figuur 2. De transactieprijsontwikkeling van verkochte woningen. In de staafjes de ontwikkeling
t.o.v. een kwartaal geleden, de lijn geeft het gemiddelde over de laatste 4 kwartalen en laat een
dalende tendens zien.
Aanbod koopwoningen naar nieuwe recordhoogte
Het aantal woningen dat momenteel op de koopwoningmarkt aangeboden wordt, is het afgelopen
kwartaal ruim door de 200.000-grens heengegaan. In totaal proberen zo’n 207.000
woningverkopers een koper te vinden voor hun woning. 155.000 verkopers doen dit bij een NVM-
makelaar. Daarmee staat inmiddels één op de twintig bestaande koopwoningen te koop. Het
aanbod van appartementen is in vergelijking met een jaar eerder het sterkst toegenomen met
21,5%, terwijl het aanbod van vrijstaande woningen het minst sterk toenam (+ 14,4%).
Figuur 3. Het aantal woningen in aanbod (bij NVM-makelaars). Het afgelopen kwartaal is het aantal
woningen in aanbod toegenomen tot bijna 155.000 woningen (totale markt naar schatting 207.000
woningen).
Realistisch prijzen verhoogt verkoopkans fors
Onderzoek van de NVM toont aan dat woningverkopers, die nu al een jaar of langer op een koper
wachten, vasthouden aan een te hoge prijs van hun woning. Het verschil tussen de gevraagde prijs
en de marktwaarde bedraagt gemiddeld bijna 15%. NVM-voorzitter Hukker: “Een flink aantal
woningen staat nog steeds voor een onrealistisch hoge prijs in de markt, dus het is logisch dat daar
druk op komt. Die druk om in prijs te zakken zal blijven, ondanks de verlaging van de
overdrachtsbelasting. Ook mensen die denken dat de belastingverlaging een prijsopdrijvend effect
zal hebben, wil ik uit de droom helpen, want daarvoor staan er in Nederland teveel woningen te
koop. Het is nog steeds een kopersmarkt.”
De NVM verkondigt al langer dat een realistische prijs de verkoopkansen fors vergroot. Hukker:
“De realisten die dit zien, blijken uiteindelijk ook dichter bij de marktwaarde uit te komen dan de
dromers. Dromers komen gemiddeld 4% onder de marktwaarde uit, wanneer ze verkopen,
realisten maar 1%. Langzamerhand zal de markt wennen aan de nieuwe realiteit. Het doet pijn
voor de verkopers, maar biedt natuurlijk ook kansen door de verbeterde betaalbaarheid. Niet
alleen starters, maar ook doorstromers kunnen hiervan profiteren.”
Cherries & Props: het risico van overpricing
De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft, in opdracht van de NVM, onderzoek gedaan
naar de typische kenmerken van woningen die snel verkocht worden (de zogenoemde Cherries)
en naar de karakteristieken van het langdurige aanbod (de zogenoemde Props).
De belangrijkste conclusies die ASRE trekt, zijn puntsgewijs:
• Een scherpe vraagprijs loont duidelijk. Props worden gemiddeld tegen meer dan 10%
van de reële marktwaarde aangeboden, tegenover ‘slechts’ 3% bij de Cherries. Props
worden gemiddeld tegen 4% onder de marktwaarde verkocht, Cherries maar 1%. Wie
een woning tegen een te hoge prijs in de markt zet, loopt de kans dat deze woning lang
in aanbod blijft staan en duidelijk onder de marktwaarde verkocht moet worden.
• Tussenwoningen, hoekwoningen, benedenwoningen en maisonnettes hebben de meeste
kans snel verkocht te worden. Portiekflats, galerijflats en vrijstaande woningen blijven
vaak lang in aanbod staan.
• Grotere en/of duurdere woningen lopen een grotere kans om een Prop te worden.
• Een woning in een stedelijk gebied verkoopt sneller dan een woning in landelijk gebied.
• Nieuwere woningen hebben een grotere kans een Prop te worden dan oudere woningen.
Woningen uit de jaren ’30 van de vorige eeuw doen het best van allemaal. Vooral
woningen die vanaf 1990 zijn gebouwd, doen het minder.
Figuur 4. Scherp prijzen loont blijkt uit onderzoek van ASRE in opdracht van NVM. Wanneer een
te hoge vraagprijs wordt gevraagd, duurt verkoop langer en komt de transactieprijs uiteindelijk
verder onder de marktwaarde uit.
Winnaars op de woningmarkt
De nieuwe marktsituatie kent winnaars en verliezers, benadrukt Hukker. “Winnaars zijn de
consumenten die nu een veel beter passende nieuwbouwwoning kunnen kopen, omdat er meer
naar de consument is geluisterd. Kopers, en dan zeker ook starters, profiteren van de relatief lage
rente, de hogere grens van de Nationale Hypotheek Garantie, het ruimere betaalbare aanbod en nu
ook van de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting.”
Mensen die verbouwen en nog net gebruik kunnen maken van het lage btw-tarief op de
verbouwing behoren volgens de NVM-voorzitter tevens tot de gelukkigen. “Verder zien kopers door
de gedaalde prijzen in het hogere segment hun droomhuis ineens binnen handbereik, zeker nu de
overdrachtsbelasting is verlaagd”, stelt Hukker “En in het algemeen is er een enorm breed
keuzepalet aan te koop staande woningen; er hebben nog nooit zoveel huizen te koop gestaan.
Deze ruime keuze levert ook nog eens een aantrekkelijke onderhandelingspositie op.”
Sommige groepen hebben het zwaar
Er zijn ook groepen consumenten die het minder hebben getroffen met de huidige situatie op de
woningmarkt. Hukker: “Het kind van de rekening zijn mensen met een of andere vorm van
flexibele arbeid, omdat zij categorisch worden afgewezen bij de hypotheekverstrekking. Dit zou
niet nodig hoeven zijn als de hypotheekverstrekkers de regels minder rigide toepassen. Binnen de
goeddeels terecht aangescherpte regels is wat ons betreft nog voldoende ruimte voor verantwoord
maatwerk te vinden, juist voor deze ‘verliezers’. Banken en de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
moeten hun ‘ruimtelijk inzicht’ dan wel delen.”
Verliezers zijn volgens Hukker ook mensen die de afgelopen jaren een huis hebben gekocht en
onvoldoende hebben kunnen profiteren van de prijsontwikkeling van vóór de crisis en daardoor
nauwelijks hun kosten koper hebben terugverdiend en die nu al moeten verkopen, bijvoorbeeld
wegens een scheiding of verlies van werk.
“Dan zijn er verder huurders die net teveel verdienen om sociaal te huren en te arm zijn om te
kopen”, weet Hukker. “Mensen die hun verlies niet kunnen of willen nemen, zitten ook muurvast.”
De NVM-voorzitter wijst daarnaast op de groep mensen die op een sociale huurwoning zijn
aangewezen, maar door gebrek aan doorstroming zeven jaar of langer moeten wachten. De lijst is
daarmee niet af.
Hukker: “Gemeenten en ontwikkelaars die fors op de grond moeten afboeken, zijn nu genoodzaakt
hun grondbeleid fundamenteel tegen het licht te houden. En huiseigenaren die willen verkopen,
maar worden geconfronteerd met grootschalige verkoop – ‘dump’ - van woningen door corporaties
in hun regio. De laatste groep gedupeerden zijn bezitters van huizen met een particuliere
erfpachtconstructie. Banken financieren die woningen plotseling niet meer. Een oplossing, waarbij
ook de NVM is betrokken, is in de maak, maar laat nog op zich wachten. Daar moet snel definitief
duidelijkheid in komen”
Figuur 5. Te rijk om te huren, te arm om te kopen. Een huishouden dat (net) boven de 33.000 euro
verdient, heeft beperkte keuze, wanneer deze een aantal voorwaarden stelt aan de gewenste
koopwoning.
Woonvisie kabinet
Het regeringsbesluit van afgelopen vrijdag om de overdrachtsbelasting gedurende 1 jaar te
verlagen van 6 naar 2% noemt Hukker “een zeer goede maatregel om de woningmarkt weer op
gang te helpen. Voor huizenkopers is het nu tijd om hun slag te slaan, want de maatregel scheelt
hen duizenden, zo niet tienduizenden euro’s.”
De overdrachtsbelasting staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een bredere Woonvisie van
het kabinet. “Het is goed dat er nu duidelijkheid is over wat dit kabinet wel en niet gaat doen in het
woondossier de komende jaren”, meent Hukker. “Het stuk biedt voor de korte termijn perspectief
en bouwstenen. Wat ons betreft een keerpunt na alle negatieve berichtgeving en onzekerheden. De
regering laat hiermee blijken het belang van een beter functionerende woningmarkt in te zien en
geeft het signaal richting consumenten dat die gewoon een huis kunnen kopen.”
Suggesties voor oplossingen op korte termijn
Toch is er volgens de NVM-voorzitter meer nodig om de woningmarkt weer vlot te trekken. Hij
heeft een aantal suggesties voor kortetermijnmaatregelen ter verbetering van de woningmarkt.
“Bij een moderne samenleving past een dynamische en duurzame woningmarkt”, stelt Hukker.
“Het belangrijkste is dat we nu aan damage control gaan doen. Met maatregelen, aanvullend op de
Woonvisie, die geen geld kosten, maar slechts vragen om gezond boerenverstand.”
Hukker heeft een aantal maatregelen die op eenvoudige wijze en snel zijn te realiseren. “Begin met
het normaliseren van de hypotheekverstrekking en stem die verantwoord af op de moderne
samenleving, waarin 1 op de 3 werknemers een vorm van flexibele arbeid heeft. Het kabinet
spreekt over het toestaan van meer maatwerk, en ik hoop dat toezichthouder AFM en de
Nederlandse Vereniging van Banken hierin meegaan. Ook de NVM wil hier een positieve bijdrage
aan leveren om de huidige situatie snel uit de wereld te helpen.”
“Los daarnaast het probleem rond de particuliere erfpacht op. Ook de Nibud-normering zou meer
eigentijds moeten worden toegepast; wonen is immers geen generieke sluitpost meer, maar
maatwerk in een steeds verscheidener wordende samenleving. De banken zou ik willen vragen om
aan te zetten tot innovatie op het terrein van financiële producten, dit zowel op het terrein van
hypotheken als voor wat betreft het sparen. Faciliteer, tot slot, ouders om hun kinderen te helpen
in te stappen op de woningmarkt. Allemaal maatregelen die welvaart en welzijn bevorderen.”
Aantal NVM-kantoren niet afgenomen
Ondanks het slechte lentekwartaal bleef het aantal makelaarskantoren van NVM en het aantal
NVM-leden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011 zo goed als gelijk. In juni 2011 had de
NVM 2.797 vestigingen; 1 meer dan het kwartaal daarvoor, en 4 minder dan in juni 2010. Het
aantal aangesloten makelaars in juni 2011 is 3.973; 1 minder dan het eerste kwartaal van 2011,
en 55 minder dan in juni 2010.
Tot slot: slecht kwartaal, maar hoop op betere toekomst
Samenvattend kan het tweede kwartaal van 2011, net als voorgaande kwartalen, teleurstellend
genoemd worden. De NVM verwacht echter een stuk positiever derde kwartaal als gevolg van de
verlaging van de overdrachtsbelasting en de geboden helderheid over wat het kabinet de komende
tijd met het woondossier wil doen.
ANALYSE WONINGMARKT
2e kwartaal 2011
Gemaakt voor NVM Wonen
Gemaakt door NVM Data & Research
Bijlage I
2
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt
zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of
openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de
NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke
verschijningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de
daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of
voortdurende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de
daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
3
Inhoudsopgave
1 Transacties ................................................................................................................................. 4
1.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 4
1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 4
1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 4
1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 5
1.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 5
1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 6
1.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 6
1.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 7
1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 7
1.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7
1.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8
1.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 8
1.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8
1.4.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8
1.5 Marktstemming(sindicator) ................................................................................................. 9
1.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
1.5.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9
1.6 Intrekkingen ........................................................................................................................ 9
2 Aanbod ..................................................................................................................................... 10
2.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 10
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10
2.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 11
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11
2.2.2 Vraagprijsaanpassingen ............................................................................................. 11
2.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 11
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12
2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 12
3 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 13
3.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 13
3.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 14
3.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 14
3.4 Instroomquote ................................................................................................................... 15
3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens ......................................................... 16
4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 17
4
1 Transacties
1.1 Aantal Verkopen
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 2e kwartaal 2011 bedraagt 22.726.
Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties het slechtste tweede kwartaal sinds het begin
van de financiële crisis. Het tweede kwartaal is normaal gesproken het beste kwartaal van het jaar
in de woningmakelaardij. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal
naar schatting uit op 30.300.
30,2 % van de verkopen is een appartement. Naar verhouding is dit het laagste percentage sinds
het 2e kwartaal van 2008. Wel blijft het appartement nog steeds het meest verkochte woningtype.
De vrijstaande woning kende in het 2e kwartaal 2011 naar verhouding een toename tot 12,6%. Dat
was een jaar eerder nog 11,7%. De overige woningtypen verkochten naar verhouding
vergelijkbaar met eerdere kwartalen.
1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het 2e kwartaal scoort qua aantal transacties traditioneel beter dan het 1
e kwartaal. Sinds 1995
liggen de woningverkopen in dit kwartaal gemiddeld 12,5% boven het niveau van het 1e kwartaal.
Dit kwartaal bedraagt de stijging ‘slechts’ 7,1%. En dat terwijl het 1e kwartaal 2011 ook al slecht
scoorde. Vooral het appartement bleef het afgelopen kwartaal in verkopen achter. Het aantal
verkopen van appartementen is met 1,1% amper toegenomen. De stijging in het aantal verkopen
van de tussen- en hoekwoning is gemiddeld (respectievelijk plus 8,1% en 9,7% in vergelijking met
een kwartaal eerder). De verkoop van vrijstaande woningen (+11,1%) en 2-onder-1-kapwoningen
(+13,2%) zat het afgelopen kwartaal het sterkst in de lift.
1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties sterk gedaald, in totaal met 8,6%. De
sterkste daling is zichtbaar bij de appartementen. De verkopen hiervan daalden met 11,4%. NVM-
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM
Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal
5
makelaars verkochten dus bijna 900 appartementen minder dan in het 2e kwartaal van vorig jaar.
De vrijstaande woningen wisten zich nog het beste aan de misère te ontworstelen. Het aantal
verkopen daalde beperkt met 1,6%.
1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis
Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is sinds het begin van de kredietcrisis niet
zo laag geweest. Slechts 90.614 bestaande koopwoningen wisselden in de afgelopen 12 maanden
van eigenaar. Het vorige kwartaal werd deze daling al voorspeld. Het is het vierde
achtereenvolgende kwartaal dat het aantal verkopen op jaarbasis daalt.
Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars rond de 150 duizend woningen verkocht.
1.1.4 Verkocht onder voorbehoud
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud heeft gekregen, is een goede
maatgever voor het te verwachten aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht
zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug
kunnen ‘draaien’. Analyse van de reeks woningen die iedere week de status verkocht onder
voorbehoud krijgen, laat zien dat met name in de eerste en laatste weken van het 2e kwartaal de
verkopen onder voorbehoud achter zijn gebleven.
150.9
42
93.2
96
97.1
77
90.6
14
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM
Bron: NVM
6
1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 2e kwartaal 2011 bedraagt 234 duizend euro.
Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld
verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement
werd 176 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 396 duizend euro.
1.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 0,7% toegenomen. Dat
is duidelijk lager dan de afgelopen 15 jaren gemiddeld het geval was (+2,5%). Twee woningtypen
springen er uit. De prijs van de vrijstaande woning steeg het afgelopen kwartaal met 3,2%, de prijs
van een appartement met 2,0%. De vrijstaande woning doet het in het voorjaar goed en heeft voor
wat betreft de prijs weinig last van de aangescherpte financieringseisen. Hoe anders is dit voor het
appartement. De prijs van het gemiddeld verkochte appartement is gestegen, maar de oorzaak
daarvoor lijkt vooral ook te zitten in de tegenvallende verkopen in het lagere segment. Daar, waar
de verkopen van andere woningtypen in het afgelopen kwartaal in de prijsklasse 125-200 duizend
euro wel toenamen, namen verkopen van appartementen in dat prijssegment juist af. De prijs van
de gemiddelde tussenwoning daalde met 0,8% in prijs.
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
1 3 5 7 9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
41
43
45
47
49
51
vov in 2009 vov in 2010 vov in 2011Bron: NVM
Woningen met status verkocht onder voorbehoud
7
1.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen kwartaal verder weggezakt. De
prijstrend is voor het vijfde achtereenvolgende kwartaal neerwaarts. De prijs van de gemiddeld
verkochte woning ligt nu 2,2% lager dan een jaar eerder. In vergelijking met een jaar eerder zijn
de prijzen van vrijstaande woningen en appartementen het minst sterk gedaald (respectievelijk
-1,7% en -1,6%). De gemiddelde tussenwoning ging voor een 3,0% lagere prijs van de hand.
1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning
De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor
de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers niet interessant, geeft het cijfer
in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Daarbij dient wel
aangetekend te worden dat sinds februari 2010 makelaars de mogelijkheid hebben en gestimuleerd
worden om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de
vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers.
1.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 0,5% toegenomen. Vooral de vierkante
meterprijs van een vrijstaande woning is toegenomen met 2,0%, maar dit type woning kent de
afgelopen kwartalen een wisselende ontwikkeling. De vierkante meterprijs van een appartement
nam met 0,7% toe. Het feit dat de ‘gewone’ prijs sterker is toegenomen dan de vierkante
meterprijs voor deze woningtypen duidt er op dat in het afgelopen kwartaal grotere vrijstaande
woningen en appartementen verkocht zijn.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2001-2
2001-4
2002-2
2002-4
2003-2
2003-4
2004-2
2004-4
2005-2
2005-4
2006-2
2006-4
2007-2
2007-4
2008-2
2008-4
2009-2
2009-4
2010-2
2010-4
2011-2
Bron: NVM
Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal
8
1.3.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijs per vierkante meter is vergelijkbaar met die van een jaar geleden. De goedkopere
woningtypen tussenwoning en appartement kennen een wat lagere m2-prijs dan een jaar eerder,
evenals de vrijstaande woning. Voor de overige woningtypen geldt een iets hoger dan gemiddelde
m2-prijs.
1.4 Verkooptijden
De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor
intrekken/aanmelden. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 2e kwartaal 135
dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 106 dagen. Jarenlang
was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer
toe aan de tussenwoning. Ook de gemiddeld verkochte hoekwoning wisselde het afgelopen
kwartaal sneller van eigenaar dan een appartement (respectievelijk 117 en 120 dagen). De
verkooptijd van vrijstaande woningen is met 227 dagen nog steeds het grootst.
De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden
binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’).
1.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gedaald tot 135 dagen, een
daling van 1,9% (gecorrigeerd voor regio en type). Met name de verkooptijd van de tussenwoning
en hoekwoning daalde in vergelijking met een kwartaal eerder. De verkooptijd van het gemiddelde
verkochte appartement nam daarentegen toe met 3,9%.
1.4.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd verder toegenomen. Vooral de verkooptijd
van het appartement is flink toegenomen ten opzichte van een jaar eerder (24,2% hoger). De
toename van de verkooptijden van 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is daarbij
vergeleken beperkt, maar ook nog steeds zo’n 6%.
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2001-2
2001-4
2002-2
2002-4
2003-2
2003-4
2004-2
2004-4
2005-2
2005-4
2006-2
2006-4
2007-2
2007-4
2008-2
2008-4
2009-2
2009-4
2010-2
2010-4
2011-2
Bron: NVM
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
9
1.5 Marktstemming(sindicator)
De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen,
ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt
beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 2e kwartaal 2011 is
voor een totaal van 5,8 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.
1.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van
woningen gestegen met 9,6%. Zowel de prijs, als het aantal verkopen heeft positief bijgedragen
aan het totale geldvolume. Hoe duurder het woningtype hoe sterker de toename in het afgelopen
kwartaal is geweest. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van appartementen, nam met
slechts 3,5% toe als gevolg van het tegenvallende aantal verkopen.
1.5.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met
8,5% gedaald. Het zijn vooral de goedkopere woningtypen als de tussenwoning en appartement,
die zorgen voor dit negatieve resultaat (respectievelijk -12,0% en -10,4%). Het geldvolume,
gemoeid met de verkoop van vrijstaande woningen is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking
met een jaar eerder.
1.6 Intrekkingen
Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is sinds het begin van de crisis sterk
toegenomen. In het afgelopen kwartaal werden wederom ruim 10.900 woningen van de
koopwoningmarkt teruggetrokken. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige
intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden
aangeboden. Er zijn duidelijk minder woningen van de markt gehaald dan in de kwartalen ervoor.
Dat is conform de seizoenstrend. In het lentekwartaal trekken verkopers hun woning in het
algemeen minder terug van de markt dan in de andere kwartalen. Een klein deel van de woningen
die van de markt gehaald worden, wordt verhuurd.
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning AppartementBron: NVM
Aantal ingetrokken woningen per kwartaal
10
2 Aanbod
2.1 Aantal woningen in aanbod
Halverwege het 2e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden 155 duizend woningen
te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar
schatting 207 duizend woningen in aanbod. Bijna een kwart van het aanbod van woningen bestaat
uit vrijstaande woningen. 28,6% van het aanbod bestaat inmiddels uit appartementen. Aan het
begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. In
absolute aantallen stonden destijds 96,8 duizend woningen te koop.
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen flink toegenomen. Het aanbod nam
in één kwartaal met 9,7% toe. Dit is vooral te wijten aan een groot aantal bestaande
koopwoningen, dat dit kwartaal door verkopers op de markt is gebracht in combinatie met
tegenvallende verkopen en minder intrekkingen. Over alle woningtypen nam het aanbod sterk toe.
Het sterkst nam het aanbod echter toe bij tussenwoningen (+10,3%) en appartementen (+10,6%).
De toename van het aanbod was minder dan gemiddeld bij de 2-onder-1-kapwoningen en
vrijstaande woningen. Beide kenden een toename van 8,8%.
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder staan er momenteel 17,3% meer woningen te koop. Deze
toename is vergelijkbaar met hetgeen in het 1e kwartaal is gepresenteerd. De toename van het
aantal appartementen in een jaar tijd is met 21,5% het sterkst van alle woningtypen. Ook het
aanbod van tussenwoningen is het afgelopen jaar sterk gestegen (+18,7%). De andere
woningtypen kenden een toename tussen 14,4% en 14,7%. Sinds het begin van de crisis in het 3e
kwartaal 2008 is het woningaanbod met liefst 60% gestegen (destijds 96.750 woningen).
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
11
2.2 Vraagprijzen van het aanbod
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo
bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 2e kwartaal
291 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te
verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. Wanneer gekeken wordt naar de
vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 191
duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddelde vrijstaande woning 469 duizend euro
bedraagt.
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type en regio, in vergelijking met een kwartaal eerder weinig
veranderd. In totaal gaat het om een toename van 0,5%. De vraagprijs van een gemiddelde
vrijstaande woning in het aanbod nam met 0,7% het sterkst toe, die van andere woningtypen bleef
daarbij achter.
2.2.2 Vraagprijsaanpassingen
Woningen in het aanbod hebben in toenemende mate een vraagprijsaanpassing. Halverwege het 1e
kwartaal hadden 63,4 duizend woningen, die op dat moment in aanbod stonden, tenminste
eenmaal een vraagprijswijziging ondergaan. Dat is 40,1% van alle woningen die op dat moment
door NVM-makelaars zijn aangeboden. Woningen, die in vraagprijs zijn aangepast, zijn
gemiddeld 1,55 keer in vraagprijs aangepast. Dit kengetal kent een stijgende trend. Bij iedere
aanpassing van de vraagprijs wordt de vraagprijs gemiddeld met 5% naar beneden bijgesteld.
2.3 Looptijd van het aanbod
De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van
verkochte woningen. Halverwege het 2e kwartaal 2011 staat een woning in het aanbod gemiddeld
258 dagen op de markt, ofwel bijna 9 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in
de tuin, heeft dat bord er gemiddeld bijna een jaar (350 dagen) staan. Van het actuele aanbod in de
markt staat de tussenwoning het kortst van alle woningtypen in de verkoop, namelijk 201 dagen.
1,24
1,28
1,32
1,36
1,40
1,44
1,48
1,52
1,56
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Vraagprijsaanpassingen
% Woningen met aanpassing Aantal keren aangepastBron: NVM
12
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijden in het aanbod zijn in vergelijking met een kwartaal eerder afgenomen. Dat gebeurt
vaker in het 2e kwartaal, wanneer er veel nieuw aanbod op de markt komt, hetgeen de
gemiddelde looptijd naar beneden drukt. Vorig kwartaal stond een pand gemiddeld al 269 dagen te
koop in de markt. De looptijd van een gemiddelde vrijstaande woning, nu op de markt, nam
slechts 5 dagen af (tot 350 dagen), terwijl die van een hoekwoning met 17 dagen daalde tot 230
dagen. Daarmee is de looptijd van een hoekwoning in aanbod praktisch gelijk aan die van een
appartement in aanbod (229 dagen).
2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen
In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de
duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel
procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 14,9 % van de
woningen twee jaar of langer te koop (dat is één op de zeven woningen in het aanbod). Nog eens
21,8% staat tussen één en twee jaar te koop. Één op de 20 woningen staat inmiddels meer dan 3
jaar te koop (en dus al voor de crisis).
28
,5%
14
,7%
13
,0%
9,3
%
24
,2%
7,7
%
2,7
%
26
,4%
14
,4%
12
,9%
9,6
%
21
,8%
9,8
%
5,1
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod per 15 mei 2010 Aanbod per 15 mei 2011
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen
13
3 Overige kengetallen woningmarkt
3.1 Verschil vraag-verkoopprijs
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs bedraagt het afgelopen kwartaal 5,0%.
Het verschil is voor het eerst tot deze 5% opgelopen. De transactieprijs gaf gemiddeld 6,9% toe op
de oorspronkelijke vraagprijs, een lichte toenamee in vergelijking met het 1e kwartaal 2011. Een
vrijstaande woning wordt gemiddeld tegen een 10,8%-lagere prijs verkocht dan oorspronkelijk
voor het pand gevraagd werd (en 7,4% lager dan de laatste vraagprijs).
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel
toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om
verkocht te raken geven iets meer dan 18% toe in het 2e kwartaal 2011. Woningen die meer dan 3
jaar te koop hebben gestaan én uiteindelijk toch verkocht worden, leggen uiteindelijk bijna 21%
toe op de oorspronkelijke vraagprijs.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Verschil vraag-verkoopprijs
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM
0%
5%
10%
15%
20%
25%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse
Bron: NVM
14
3.2 NVM Krapte-indicator
De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een
potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod
aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de
kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de
volgende analyse:
(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3
Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties
in een kwartaal in plaats van in een maand.
De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis.
Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal
woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator in vergelijking met een
kwartaal eerder gestabiliseerd. Het aanbod is toegenomen, maar ook het aantal verkopen was
hoger. De consument heeft momenteel de keuze uit meer dan 20 woningen. Een consument op
zoek naar een vrijstaande woning kan inmiddels kiezen uit 40 woningen. Een consument die op
zoek is naar een appartement heeft de keuze uit 19 appartementen, voor de crisis waren er dat
maar 6. Vooral de toename aan keuze in appartementen in de laatste kwartalen is zorgwekkend. Er
is weliswaar keuze, maar kunnen die consumenten wel kopen en hoe kwalitatief is dan dat aanbod.
3.3 Verkoopquote
De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal
woningen in aanbod. De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van
het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De
verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de
markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM
15
verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod.
De verkoopquote is het afgelopen kwartaal gedaald tot een negatief record. Voor het eerst duikt
de verkoopquote onder het niveau van 12% (namelijk 11,9%). Dat betekent grof gezegd dat 1 op
de 8 woningen uit het aanbod zich het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. Dit is een
verslechtering ten opzichte van het 1e kwartaal 2011, terwijl normaal gesproken de verkoopquote
in het tweede kwartaal juist hoger ligt dan in het eerste. De verkoopquote van het nieuwe aanbod
is vergelijkbaar met die van het ‘oude’ aanbod. De verkoopquote van het oude aanbod zal door het
hoge aantal woningen, dat momenteel al op de markt is, in een herstellende markt tijd nodig
hebben om te herstellen tot een niveau, dat enigszins vergelijkbaar is met dat van voor de crisis.
3.4 Instroomquote
De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) bereikt in het 2e kwartaal 2011 een
hoogte van 33,2%. Dat is hoger dan in het kwartaal ervoor, maar dat is gebruikelijk. Wel ligt de
quote ruim 3 %-punt lager dan een jaar eerder. Weliswaar kwam er meer nieuw aanbod op de
markt dan in dezelfde periode een jaar geleden, het aanbod is in een jaar tijd nog ruimer
toegenomen.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Verkoopquotes
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod
Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM
16
3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens
De overheid heeft in 2008 besloten om de NHG-grens (tijdelijk) te verhogen van 265 naar 350
duizend euro. De regeling is verlengd tot 2012. De regeling zorgt ervoor dat het aandeel
transacties in de prijsklasse tussen de oude en nieuwe NHG-grens standhoudt. 18,0% van de
verkopen vindt plaats in genoemde categorie. Het is het laagste percentage sinds het eerste
kwartaal van 2009.
Het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens is het afgelopen kwartaal licht gedaald. 29,5%
van de verkopen vindt plaats in deze onderste prijsklasse.
36,5
%
24,8
% 33,2
%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Instroomquote
Bron: NVM
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
Onder Koopsubsidie-grens Onder originele NHG-grens
Onder nieuwe NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens
Verkopen verdeeld naar prijsklasse
Bron: NVM
17
4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster
Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De
bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,
vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM
gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De
ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de
gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.
Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke
verschillen te noemen:
- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,
de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).
- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst
getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van
passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden
eerder.
In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt
duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde
trend hebben.
0
50
100
150
200
250
300
jun
-97
dec-9
7
jun
-98
dec-9
8
jun
-99
dec-9
9
jun
-00
dec-0
0
jun
-01
dec-0
1
jun
-02
dec-0
2
jun
-03
dec-0
3
jun
-04
dec-0
4
jun
-05
dec-0
5
jun
-06
dec-0
6
jun
-07
dec-0
7
jun
-08
dec-0
8
jun
-09
dec-0
9
jun
-10
dec-1
0
jun
-11
Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)
NVM KadasterBron: NVM, Kadaster
18
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)
NVM Prijsontwikkeling
CBS Ontwikkeling PBK (2e kwartaal 2011 geschat)Bron: NVM, CBS
NVM
Transactiecijfers Amersfoort
2e kwartaal 2011
NVM Data & Research
7-07-2011
Transacties
Zuiver Kwartaal
Transacties
Voortschrijdend Halfjaar
Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.
Enquête nieuwbouw- amersfoort.nl kwartaal 2 / 2011 Woonvast Makelaars
Wat is uw leeftijd?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Landelijk 33,63% 33,85% 14,14% 12,95% 5,42%
Utrecht 35,07% 32,34% 15,17% 11,94% 5,47%
Amersfoort 66,67% 18,52% 11,11% 3,70% 0,00%
Jonger dan 30 jaar 30 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar Ouder dan 65 jaar
Wat is uw gezinssamenstelling?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Landelijk 39,33% 31,80% 26,35% 2,52%
Utrecht 40,30% 30,10% 27,11% 2,49%
Amersfoort 66,67% 22,22% 11,11% 0,00%
Gehuwd/samenwonend zonder
kinderen
Gehuwd/samenwonend met
kinderenAlleenstaand zonder kinderen Alleenstaand met kinderen
Bent u voornemens de komende jaren te verhuizen?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 32,38% 31,08% 27,29% 5,09% 4,15%
Utrecht 29,60% 30,35% 30,60% 4,73% 4,73%
Amersfoort 55,56% 22,22% 11,11% 3,70% 7,41%
Ja, binnen 1 jaar Ja, binnen 2 jaar Ja, binnen 2-5 jaar Ja, over meer dan 5 jaar Nee
Zoekt u een nieuwbouw- of een bestaande woning?
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
Landelijk 87,60% 12,40%
Utrecht 87,81% 12,19%
Amersfoort 96,30% 3,70%
Nieuwbouw woning Bestaande woning
Wilt u kopen of huren?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Landelijk 71,02% 18,68% 10,30%
Utrecht 71,89% 17,91% 10,20%
Amersfoort 70,37% 11,11% 18,52%
Kopen Huren Geen voorkeur
In welke prijsklasse zoekt u een woning/appartement?
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
Landelijk 16,75% 22,81% 21,56% 14,61% 8,47% 5,98% 5,18% 2,13% 2,52%
Utrecht 16,42% 19,15% 22,39% 14,43% 8,71% 6,22% 6,72% 2,24% 3,73%
Amersfoort 14,81% 22,22% 25,93% 22,22% 3,70% 3,70% 7,41% 0,00% 0,00%
tot 150.000
euro
150.000 tot
200.000 euro
200.000 tot
250.000 euro
250.000 tot
300.000 euro
300.000 tot
350.000 euro
350.000 tot
400.000 euro
400.000 tot
500.000 euro
500.000 tot
600.000 euro
Meer dan
600.000 euro
Welk woningtype heeft uw voorkeur?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 31,75% 2,44% 31,72% 16,03% 10,96% 6,89% 0,22%
Utrecht 33,33% 3,98% 34,83% 16,17% 5,72% 5,97% 0,00%
Amersfoort 14,81% 0,00% 48,15% 25,93% 3,70% 7,41% 0,00%
Appartement Penthouse Rij-/hoekwoningTwee-onder-een-
kap woningVrijstaande woning
(Bungalow) met
slaap- en badkamer
op de begane
Recreatiewoning
Indien u een koop- woning/appartement zoekt, heeft u dan bezwaar tegen huur/-
woningen/appartementen bij u in de straat / het complex?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
90,00%
Landelijk 29,92% 70,08%
Utrecht 30,10% 69,90%
Amersfoort 22,22% 77,78%
Ja Nee
Hoeveel auto's heeft u i.v.m. parkeerbehoefte op eigen terrein?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
Landelijk 7,22% 56,96% 33,66% 2,16%
Utrecht 6,72% 57,21% 33,33% 2,74%
Amersfoort 11,11% 37,04% 51,85% 0,00%
geen auto 1 auto 2 auto's 3 of meer auto's
Ligging nabij het centrum vindt u:
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 14,92% 33,24% 36,78% 10,77% 4,29%
Utrecht 13,18% 37,06% 36,57% 10,45% 2,74%
Amersfoort 3,70% 33,33% 55,56% 7,41% 0,00%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Ligging in een groene woonomgeving vindt u:
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 24,63% 45,97% 24,00% 3,82% 1,58%
Utrecht 24,88% 43,53% 27,11% 3,23% 1,24%
Amersfoort 25,93% 51,85% 22,22% 0,00% 0,00%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Welke afmeting dient uw kavel te hebben:
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
Landelijk 23,39% 37,81% 19,73% 12,68% 3,85% 1,25% 1,30%
Utrecht 26,62% 36,57% 19,40% 12,44% 2,74% 1,00% 1,24%
Amersfoort 22,22% 40,74% 14,81% 22,22% 0,00% 0,00% 0,00%
Tot 100m2 100 tot 200m2 200 tot 300m2 300 tot 500m2 500 tot 750m2 750 tot tot 1000m2 Meer dan 1000m2
Ligging in een kindvriendelijke omgeving vindt u:
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
Landelijk 21,70% 25,24% 28,92% 12,70% 11,43%
Utrecht 19,15% 24,63% 32,34% 13,93% 9,95%
Amersfoort 0,00% 7,41% 37,04% 40,74% 11,11%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Ligging nabij een winkelcentrum vindt u:
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 16,55% 46,44% 29,12% 5,90% 1,99%
Utrecht 16,67% 45,52% 29,85% 5,22% 2,74%
Amersfoort 0,00% 55,56% 33,33% 7,41% 3,70%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Hoeveel slaapkamers wenst u?
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
Landelijk 30,89% 40,85% 22,70% 5,56%
Utrecht 34,58% 37,56% 21,64% 6,22%
Amersfoort 33,33% 22,22% 37,04% 7,41%
2 Slaapkamers 3 Slaapkamers 4 Slaapkamers Meer dan 4 slaapkamers
Geef de voorkeur aan tussen tuingericht of straatgericht wonen
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 16,66% 42,37% 40,96%
Utrecht 10,95% 51,00% 38,06%
Amersfoort 11,11% 48,15% 40,74%
Woonkamer aan de straatzijde Woonkamer aan de tuinzijde Geen voorkeur
top related