Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
Post on 05-Jul-2018
230 Views
Preview:
Transcript
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
1/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 1
________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE
alSC ARCVIA MINERVA SA
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
2/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 2
________________________________________________________________________________
REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE
OBIECTUL EVALUARII: SOCIETATEA COMERCIALA ARCVIA MINERVA SA
SCOPUL EVALUARII: STABILIREA VALORII DE PIATA A ACTIUNILOR SOCIETATIICOMERCIALE ARCVIA MINERVA SA, IN VEDEREA
RASCUMPARARII ACTIUNILOR EMITENTULUI DE LACEILALTI ACTIONARI, CONFORM LEGEA 151/2014
BENEFICIAR: ARCVIA MINERVA SA
EXECUTANT: LUCA FLORICA, EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR,LEGITIMATIA 13701
DATA EVALUARII: APRILIE 2015 PENTRU DATELE DE LA 31.12.2014DATA INSPECTIEISOCIETATII:
03.04-10.04.2015
VALOAREA PROPUSA: 25,91MONEDA EVALUARII: RON/ACTIUNE
REZULTATE OBTINUTE IN EVALUARE:
GAMA DE VALORI ALE SOCIETATII SI A UNEI ACTIUNI A ACESTEIA OBTINUTE PRIN APLICAREA MAI MULTOR METODE DE EVALUARE, ESTE :
1.281.084Total Unitar [lei] [lei/acţiune]
3.202.710 2,5000
42.176.292 32,9223 31.12.14
Abordarea prin multiplicatorul P/BV 0,90 † 37.958.663 29,6301 21.01.15
46.160.723 36,0325 31.12.14Capitalizare bursieră (valoare de piaţă curent Rasdaq 12.170.298 9,5000 08.04.15Medie tranzacţionare (BVB) Rasdaq 20.231.437 15,7924 6 luni
33.196.080 25,91 ANC+BVB† http://www2.bvb.ro/IndicesAndIndicators/Indicators.aspx?s=&t=0&m=&d=1/21/2015&tab=1
Număr acţiuni
Obs.
Valoarea finală propusă
Val. Contabilă
Valori evaluate
Val. Nominală (Capital social)
Activ net corectat (ANC)
ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
EVALUATORUL PROPUNE CA VALOARE DE PIATA A ACTIUNILOR ARCVIA MINERVA SAFIE VALOAREA REZULTATA IN URMA APLICARII MEDIEI INTRE VALOAREA ACTIVULUINET CORECTAT SI MEDIA TRANZACTIILOR DIN ULTIMELE 6 LUNI – CONSIDERATE CAFIIND CELE MAI RELEVANTE PENTRU CAZUL IN SPETA.
RAPORTUL DE EVALUARE POATE FI CONSULTAT LA SEDIUL EMITENTULUI DEACTIONARII CARE DORESC SA LE FIE RASCUMPARATE ACTIUNILE.
PRETUL PROPUS NU CONTINE TAXE SAU IMPOZITE DATORATE CA URMARE AACHITARII CONTRAVALORII ACTIUNILOR CATRE ACTIONARII RETRASI.
CONSIDERENTELE CARE AU STAT LA BAZA ALEGERII:
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
3/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 3
________________________________________________________________________________
- PREVEDERILE LEGII 151/2014, CARE FAC TRIMITERE LA ART. 134 DIN LEGEA31/1990, CARE PREVEDE OBLIGATIVITATEA UTILIZARII UNEI “VALORI MEDII CEREZULTĂ DIN APLICAREA A CEL PUŢIN DOUĂ M ETODE DE EVALUARERECUNOSCUTE DE LEGISLAŢIA ÎN VIGOARE LA DATA EVALUĂRII” ;
- INCREDEREA EXPERTULUI CA ACTIVUL NET CORECTAT REFLECTA FIDEL
SITUATIA FINANCIARA A EMITENTULUI;- RELEVANTA TRANZACTIILOR PROPRII, CARE CUMULEAZA CCA 3,5 MILIOANE
LEI, IN ULTIMELE 6 LUNI;
- INEXISTENTA PROFITURILOR DIN EXPLOATARE ALE EMITENTULUI, CARE ESTEPE PIERDERE IN TOATA PERIOADA ANALIZATA.
LUCA FLORICA,EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR
DECLARATIA DE CONFORMITATE, CERTIFICAREA EVALUATORULUI.SEMNATURA
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, declar ca afirmatiile prezentate sisustinute in acest raport sunt adevarate si corecte.De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai deipotezele considerate si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiindnepartinitoare din punct de vedere profesional.In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea careface subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partileimplicate.Informatiile obtinute estimarile si opiniile prezente in raportul de evaluare au fost obtinute de lasurse considerate credibile si nu-mi asum nici o responsabilitate privind corectitudinea lor.Evaluarea a fost efectuata in conformitate cu STANDARDELE INTERNATIONALE DEEVALUARE (IVS), editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014.
Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si estevalabil numai pentru scopul mentionat in cadrul Raportului ; nu se accepta nici oresponsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricarealt scop.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare, sauin declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris in prealabil, al evaluatoruluisi al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
4/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 4
________________________________________________________________________________
Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie ininstanta referitor la bunul in chestiune.
Valorile estimate in Raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire aacestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate.
Suma ce imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cudeclararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care safavorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile siconcluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele,recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala aEvaluatorilor Autorizati din Romania).
Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluatorul care a intocmit prezentul Raport deevaluare. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea niciunei alte persoane.
Evaluatorul, FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701,evaluator ANEVAR pe secţiunile: întreprinderi, proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile (EI, EPI,EBM); este înscrisa în programul de pregătire continuă al ANEVAR. Are asigurare deraspundere profesionala valabila pentru anul 2015, conform CERTIFICAT NR. 7874/ian. 2015emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC – ASIGURARI SA
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, inconformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.
LUCA FLORICA,EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR
CONFORMITATEA CU STANDARDELE DE EVALUARE
Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS),editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014.
Am luat in considerare standardul valorii de piata, IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi, aplicand urmatoarele definitii: „valoarea întreprinderii – valoarea totală a capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plusvaloarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi, minus or ice numerar sauechivalente de numerar disponibile pentru a plăti acele datorii; valoarea capitalurilor proprii – valoarea unei întreprinderi pentru toţi acţionarii ei.”
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
5/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 5
________________________________________________________________________________
CUPRINS1. PREMISELE EVALUARII
1.1. Ipoteze si ipoteze speciale1.2. Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii1.3. Drepturile de proprietate evaluate1.4. Tipul valorii estimate1.5. Data evaluarii1.6. Moneda in care se exprima valoarea estimata1.7. Modalitati de plata1.8. Inspectia proprietatii1.9. Riscul evaluarii1.10. Sursele de informatii utilizate1.11. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare
2. ANALIZA DIAGNOSTIC2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII
2.1.1. Date de identificare2.1.2. Istoric si descriere
2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC2.2.1. Structura juridica a societatii
2.2.1.1. Structura
2.2.1.2. Obiect de activitate2.2.1.3. Conducerea societatii
2.2.2. Proprietatea asupra bunurilor2.2.2.1. Terenuri aflate in proprietatea societatii
2.2.2.2. Cladiri si constructii speciale2.2.2.3. Alte imobilizari2.2.2.4. Participatii
2.2.3. Licente si proprietatea intelectuala2.2.4. Credite2.2.5. Relatii cu salariatii si sindicatele2.2.6. Litigii in curs
2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE
2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL2.5.1. Prezentarea societatii2.5.2. Dotari2.5.3. Productivitatea muncii
2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL2.6.1. Obiectivul diagnosticului comercial2.6.2. Evolutia si potentialul pietei2.6.3. Clienti si furnizori
2.7. DIAGNOSTIC FINANCIAR2.7.1. Analiza bilantului2.7.2. Analiza fluxurilor2.7.3. Analiza rezultatelor
2.8. ANALIZA SWOT A SOCIETATII
3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA3.1. ABORDAREA PRIN PIATA3.2. ABORDAREA PRIN VENIT3.3. ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE
3.3.1. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CONTABIL3.3.2. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CORECTAT
3.4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
4. ANEXE
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
6/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 6
________________________________________________________________________________
1. PREMIZELE EVALUARII
1.1 IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE:
Raportul de evaluare a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze generale:
Acest Raport de evaluare a fost elaborate avand la baza informatiileculese de cate evaluator. Evaluatorul nu isi asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau deproprietate.
In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii cunoscuticare au influenta asupra parametrilor economico-financiari ai societatii, nefiind omisadeliberat nici o informatie
Evaluatoul a obtinut informatii, estimari si opinii de la surse pe care leconsidera credibile si nu isi asuma nici o respensabilitate in privinta comletitudinii sicorectitudinii datelor furnizate de cate client si terte parti , le nefiind verifiate din surseindependente.
Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente privindobiectul evaluarii, care ar face ca societatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se
asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnicede specialitate necesare descoperirii lor.
Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile,licentele, certificatele, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionalesau nationale, necesare functionarii societatii
Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza peconditiile curente de pe piata, pe elementele cererii si ofertei anticipate pe termen scurtsi pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbariiconditiilor viitoare.
Acest Raport nu poate fi utilizat in alt scop decat cel declarant, faraacordul prealabil scris al evaluatorului.
Evaluatorul nu isi asuma respensabiltatea pentru factorii economici saufizici ce pot apatrea ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuareconsultant sau sa depuna marturie in instanta, raportul de evaluare fiind o expertizaextrajudiciara;
Raportul de evaluate este valabil in conditiile economice, fiscal, juridice sipolitice de la data de referinta si in ipotezele prezentate. Daca aceste conditii se vormodifica, este posibil ca si concluziile acestui raport sa-si piarda valabilitatea.
1.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILEEVALUARII
Obiectul evaluarii il reprezinta SC ARCVIA MINERVA SA. Scopul evaluarii estestabilirea valorii de piata a actiunilor SC ARCVIA MINERVA SA in vederearascumpararii lor de la ceilalti actionari, conform prevederilor Legii 151/2014.Utilizatorul raportului si beneficiarul acestuia sunt – actionarii emitentului Arcvia MinervaSA.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
7/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 7
________________________________________________________________________________
1.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE
Drepturile de proprietate evaluate se refera la proprietatea asupra partimoniluluisocietatii si asupra actiunilor detinute de catre toti actionarii.
1.4 TIPUL VALORII ESTIMATE
Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS),editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014.
Am luat in considerare urmatoarele standarde: SEV 100 – CADRU GENERAL, SEV101 TERMENI DE REFERINTA AI EVALUARII, SEV 102 – IMPLEMENTARE, SEV 103
– RAPORTARE, SEV 200 – INTREPRINDERI SI PARTICIPATII LA INTREPRINDERI,aplicand urmatoarele definitii:
- „valoarea întreprinderii – valoarea totală a capitalurilor proprii ale uneiîntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi,
minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plăti aceledatorii;
- „valoarea capitalurilor proprii – valoarea unei întreprinderi pentru toţi acţionariiei.”
Si Ghidurile metodologice de evaluare: GME 600 – EVALUAREA INTREPRINDERII,GME 630 – EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE.
1.5 DATA EVALUARII
Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada 16.03.2015 – 29.04.2015.Data estimarii valorii este 29.04.2015.
1.6 MONEDA IN CARE SE EXPRIMA VALOAREA ESTIMATA
Moneda raportului de evaluare este RON.
1.7. MODALITATI DE PLATA
Valoarea s-a estimat in ipoteza platii in numerar la data intocmirii Raportului.
1.8.INSPECTIA PROPRIETATII
Inspectia proprietatii s-a făcut in perioada 03-10.04.2015 si a presupus inspectareaproprietatii, a vecinatatilor si a zonei de amplasare a obiectului.
PARTICIPANTI:
D-na LUCA FLORICAEvaluator autorizat ANEVAR
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
8/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 8
________________________________________________________________________________
1.9 RISCUL EVALUARII
Principalul risc il reprezinta imposibilitatea exprimarii unei opinii privind posibila evolutiea actiunilor emitentului, in cazul in care acesta ramanea listat la BVB/AeRO.Din evolutia istorica, se observa ca pretul propus nu a fost atins in ultimii ani, astfel
incat valoarea propusa poate fi considerata maximala pentru actionarii retrasi.
1.10. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE
In realizarea procesului de evaluare s-a procedat la inspectia societatii. Cu aceastaocazie, au fost intervievati reprezentatii proprietarului referitor la activele si datoriilesocietatii, aspecte juridice si economice si s-au solicitat documente privind acesteinformatii.Surse de informatii care stau la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fostacele documente si informatii spuse la dispozitie de conducerea societatii, observatiileevaluatorului cu ocazia inspectiilor efectuate, precum si informatii obtinute din alte
surse legale despre piata specifica a societatii:- STANDARDELE ANEVAR 2014 referitoare la intreprinderi si participatii laintreprinderi- datele oficiale existente pe site-ul bursei,http://www.bvb.ro/FinancialInstruments/Details/FinancialInstrumentsDetails.aspx?s=asce- extrase CF- documente ce atesta proprietatea asupra bunurilor utilizate de societate- planuri, schite, documentatii cadastrale- raportari financiare – ultima evaluare pentru raportare financiara a fost efectuata la31.12.2013- situatia litigiilor- clienti si furnizori- stocuri- lista mijloace fixe- informatii despre piata specifica a societatii- Internet: www. imobiliare.ro, www. imonet.ro, www.teren-arad.ro, www.tocmai.ro, www.rig-imobiliare.ro, www.olx.ro, www.real-investments.ro, www.eurolux.ro.
1.11. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICAREPosesia acestui raport sau a unei copii nu confera drept de publicare.Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente,circulare, sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris inprealabil, al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextuluiin care ar urma sa apara. Informatiile, datele si rezultatele raportului de evaluare pot fifolosite si publicate numai in legatura cu scopul prezentei evaluari.Publicarea partiala sau integrala a acestuia, precum si utilizarea lui de cate altepersoane decat destinatarul, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale si aresponsabilitatii evaluatorului.
http://www.teren-arad.ro/http://www.teren-arad.ro/http://www.tocmai.ro/http://www.tocmai.ro/http://www.rig-imobiliare.ro/http://www.rig-imobiliare.ro/http://www.olx.ro/http://www.olx.ro/http://www.olx.ro/http://www.olx.ro/http://www.rig-imobiliare.ro/http://www.tocmai.ro/http://www.teren-arad.ro/
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
9/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 9
________________________________________________________________________________
2. ANALIZA DIAGNOSTIC
2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII
2.1.1. Date de identificare
Denumirea: Arcvia Minerva SA
Sediul: Arad, Bdul. Revolutiei, nr. 55, et. 1, ap. 4
Nr.inregistrare la ORC: J02/683/2010
Cod Unic de Inregistrare: 949332
Cod ISIN: ROASCEACNOR8
Domeniul principal de activitate : 4110 - Dezvoltare (promovare) imobiliara
Numar de personal: 3
Capital social actual: 3.202.710 lei
Valoarea nominala a actiunii: 2,50 lei
Numar total de actiuni: 1.281.084
Structura actuala a actionariatului:
Conform site-ului Bursei, www.bvb.ro, actionariatul actual este:
2.1.2. Istoric si descriere
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
10/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 10
________________________________________________________________________________
Arcvia Minerva a activat initial, sub denumirea de ASCO Bacau, in domeniul confectiilor.
Dupa achimbarea actionarului majoritar, activele principale ale societatii din Bacau au fostvandute, iar sediul social si denumirea societatii s-au modificat.
In anul 2013 a fost finalizata o fuziune, in urma careia au fost preluate o serie de firme maimici, toate avand active imobiliare.
Recent, societatea a dezvoltat o serie de proiecte imobiliare:
- a finalizat reabilitarea unui fost camin muncitoresc, in Bacau,
- a finalizat un bloc de locuinte in Arad (Via Romana),
- a initiat preluarea unei societati fiice, care dezvolta un proiect rezidential in cartierulGradiste, Arad (Romana Residence).
2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC
2.2.1. Structura juridica a societatii
2.2.1.1. Structura
Arcvia Minerva SA este o societate comerciala pe actiuni, in prezent listata pe piata Rasdaq.Fiecare actiune da drepturi egale de vot in Adunarile Generale ale Actionarilor, precum sidrepturi egale de a beneficia de dividende.
2.2.1.2. Obiectul de activitate al societatii
Obiectul actual de activitate il constituie dezvoltarea imobiliara, respectiv valorificareaproprietatilor imobiliare proprii.
2.2.1.3. Conducerea societatii.
Sistemul de conducere este dualist:
- Consiliul de supraveghere este alcatuit din Kocsis-Josan Ioana, Frenti Marius Iulian, AlberHolding Management SA (prin Berar Luisa Maria);
- Directoratul este alcatuit din Danila Florina, Deac Ana Cristina, Lasc Dumitru Daniel.
2.2.2. Proprietatea asupra bunurilor societatii.
Emitentul este proprietarul absolut al tuturor activelor inscrise in balantele si situatiile contabile.
2.2.2.1. Terenuri aflate in proprietatea societatii
Terenurile aflate in proprietate au fost evaluate in 2014 de un expert ANEVAR.
2.2.2.2. Cladiri si constructii speciale
In conturile de imobilizari, emitentul detine o singura constructie de valoare mica, Pescaria,recent reevaluata si promisa la data evaluarii.
Constructiile din conturile de stocuri reprezinta apartamentele din blocul Via Carmina care nuau fost inca descarcate (nevandute), care au fost reevaluate recent de un evaluator ANEVAR.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
11/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 11
________________________________________________________________________________
2.2.2.3. Alte imobilizari
Au valori neglijabile in comparatie cu activul total al emitentului.
2.2.2.4. Participatii
Emitentul detine participatii, astfel:- 64.083.500 actiuni Imotrust SA, ticker ARCV,- pachetul majoritar (99%) la Romana Residence Development SA,- pachete minoritare la Galcer Development SRL si Riavest Timisoara,- 148.585 actiuni proprii, dobandite neintentionat ca urmare a fuziunii din 2013.
2.2.3. Licente si proprietatea intelectuala.
Emitentul nu detine licene si/sau proprietati intelectuale.
2.2.4. Credite
La 31.12.2014, creditele Arcvia Minerva SA erau in valoare de 9.957.773 lei si 761.280 leiechivalent in euro.
2.2.5. Relatii cu salariatii si sindicatele
Nu exista sindicat, iar relatiile cu salariatii sunt normale
2.2.6. Litigii
2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE
Emitentul are numai 3 angajati, astfel incat un diagnostic nu este posibil.
2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
12/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 12
________________________________________________________________________________
Activitatea de dezvoltari imobiliare se desfasoara prin societati fiice, SPV-uri (SpecialProduction Vehicle), iar administrarea si managementul proiectelor, de asemenea prinparteneri specializati.Formal, deciziile sunt luate de AGA, implementarea este supervizata de Consiliul deSupraveghere, aplicarea in practica si deciziile tactice sunt luate de Directorat.
2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL
2.5.1. Prezentarea societatii
Societatea nu mai are in derulare proiecte proprii.
2.5.2. Dotari
Intrucat nu desfasoara activitate productiva directa, emitentul nu are dotari specifice.
2.5.3. Productivitatea muncii
Nu se pune problema productivitatii muncii, intrucat cei 3 angajati nu fac parte din „gulerelealbastre” (nu sunt specialisti sau tehnicieni).
2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL
2.6.1. Obiectivul diagnosticului comercial
Datorita faptului ca activitatea de productie este delegata firmelor specializate, si vanzareacaselor/apartamentelor este tot apanajul acestora.Conducerii emitentului ii revine numai sarcina de a defini directiile de dezvoltare, precum sipolitica de preturi.
2.6.2. Evolutia si potentialul pietei
In ultima perioada, emitentul a dezvoltat urmatoarele proiecte imobiliare:- refacerea caminului muncitoresc si valorificarea blocului din Bacau,- finalizarea si vanzarea blocului Via Romana, din Arad.
In perspectiva, emitentul se va ocupa, fie direct (fuziune prin absorbtie), fie indirect (prin SPV)de dezvoltarea proiectului rezidential Romana Residence, constand dintr-un cartier de case incartierul Gradiste, Arad.
Rezultatele financiare sunt negative in ultimii 4 ani, piata imobiliara aradeana fiindsuprasaturata. In prezent, piata rezidentiala este una a vanzatorilor, cu mult mai numerosidecat cumparatorii.
2.6.3. Clienti si furnizoriPolitica de clienti/furnizori este delegata vehiculelor productive proprii sau colaboratorilor,emitentulul neavand nici personalul si nici dotarile necesare. Coordonarea colaboratorilor esteasigurata de conducerea operativa a emitentului.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
13/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 13
________________________________________________________________________________
Blocul Via Romana, Arad
Romana Residence, Arad
2.7. DIAGNOSTIC FINANCIAR
Oricare dintre metodele consacrate de evaluare a unei intreprinderi s-ar folosi – metodapatrimoniala, metoda bazata pe randament sau metoda pe baza de comparatie – analizafinanciara este un element indispensabil pentru determinarea valorii intreprinderii, tinand contin principal de caracterul sintetic al indicatorilor economico-financiari.
Pentru efectuarea analizei economico-financiare s-au calculat indicatori si indici de structura,evolutie si eficienta pentru perioada 2011 – 2014 prezentati in tabelele din anexa. Aspecteleurmarite in analiza se refera cu precadere la obiectivele stabilite pentru ansamblul raportului deevaluare:
structura financiara;
estimarea riscurilor implicate de mediul extern si de specificul activitatii societatiianalizate;
separarea si evaluarea acelor tendinte care au caracter de permanenta si deci auposibilitate de prelungire in viitor;
selectarea elementelor exceptionale, de conjunctura, pentru care exista oprobabilitate redusa de a afecta evolutia viitoare a societatii.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
14/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 14
________________________________________________________________________________
Analiza financiara cuprinde sistematic analiza activul intreprinderii, analiza pasivuluiintreprinderii, analiza lichiditatilor, analiza echilibrului financiar, analiza gestiunii (rotatiiloractivelor si pasivelor), analiza rentabilitatii si analiza fondului de rulment. Procedeele utilizatepentru efectuarea analizei in cazul in speta sunt calculele de rate pentru fiecare dintreelementele indicate mai sus, model utilizat fiind analiza SWOT.
Analiza financiara a fost astfel structurata incat sa acopere aspectele mentionate, rezultandurmatoarele subcapitole:
1. Analiza structurii bilantului si indicilor de evolutie a elementelor2. Analiza fluxurilor generate (evolutie si structura)3. Analiza rezultatelor
La baza calculului indicatorilor utilizati pentru analiza financiara au stat documentele puse ladipozitie de catre solicitant, respectiv situatiile financiare anuale publicate pe site-ul Bursei.
2.7.1. Analiza bilantului
Activ [lei] 2011 2012 2013 2014Imobilizari necorporale
Imobilizari corporale 445.121 846.598 9.628.016 9.613.500
Imobilizări financiare 9.773.742 2.246.453 1.783.613 3.158.228
Imobilizate 10.218.863 3.093.051 11.411.629 12.771.728Stocuri 18.996.342 16.992.988 21.589.217 9.540.942
Creanţe 12.059.122 14.702.302 31.340.318 49.440.069
Disponibil 229.710 784.757 150.227 918.410
Active Curente 31.285.174 32.480.047 53.079.762 59.899.421Cheltuieli in avans
Total activ 41.504.037 35.573.098 64.491.391 72.671.148Pasiv [lei] 2011 2012 2013 2014Capital social 1.183.574 1.183.574 3.202.710 3.202.710
Rezerve 22.135.353 22.135.353 61.158.734 61.162.949
Acţiuni proprii -8.550.948 -8.550.949
Profit net + reportat -1.460.962 -6.236.002 -12.378.874 -13.638.418
Capital propriu 21.857.965 17.082.925 43.431.622 42.176.292Provizioane 1.322.413 1.322.413 510.676Datorii pe termen lung şi m 12.794.368 13.482.272 12.618.763 10.882.369
Datorii curente 2.549.391 3.685.488 8.192.245 19.101.812
Total datorii 15.343.759 17.167.760 20.811.008 29.984.180
Venituri in avans 2.979.900Total pasiv 41.504.037 35.573.098 64.242.630 72.671.148
Structura activelor
a) Ponderea imobilizarilor inregistreaza o evolutie relativ constanta in ultimii ani analizati.Ponderea activelor imobilizate se datoreaza detinerii in proprietate de terenuri, unelenevalorificate inca.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
15/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 15
________________________________________________________________________________
Analiza activelor imobilizate poate fi efectuata si prin prisma gradului de acoperire a acestoradin capitalurile permanente ale societatii, respectiv dupa existenta resurselor pentru efectuareaunor noi investitii.
b) Ponderea stocurilor – stocurile societatii s-au modificat radical pe parcursul celor 4 ani,
datorita procesului de demarare-desfasurare-finalizare-valorificare a activitatii constructive.
c) Ponderea creantelor a crescut substantial, odata cu finalizarea si livrarea proiectelorimobiliare.
d) Nivelul disponibilitatilor se afla in anii analizati la nivelul normal, cu exceptia ultimului an;aceasta este o exceptie temporara, sumele regularizandu-se in ianuarie.
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
45.000.000
50.000.000
2011 2012 2013 2014
C a p i t a l u r i p r o p r i i
- - ■ - - [ l e i ]
0
10.000.000
20.000.000
30.000.000
40.000.000
50.000.000
60.000.000
70.000.000
80.000.000
T o t a l a c t i v e
- - ♦ - - [ l e i ]
Structura pasivelor
Urmarirea structurii pasivelor s-a efectuat prin prisma componentelor acestuia, respectiv prindeterminarea ratelor autonomiei financiare, a autonomiei financiare la termen si a ratei deindatorare globala.
e) Ponderea capitalului propriu este relativ constanta, cu existanta unui salt in 2013,explicabil prin fuziunea prin absorbtie a emitentului.
f) Nivelul capitalurilor permanente are o evolutie identica celui cu al capitalurilor proprii.
Pornind de la faptul ca rolul capitalului permanent este acela de acoperire a activelorimobilizate, rezulta, in prezent, capitalurile proprii finanteaza si o parte a activelor nete.
g) Nivelul creditelor bancare si al altor datorii pe termen mediu si/sau lung se datoreazaspecificului activitatii: in dezvolatrea imobiliara, este necesara o investitie initiala mare, care serecuperea in cativa ani (mai ales in cazul vanzarilor in rate - majoritatea cazurilor).
h) Nivelul datoriilor de exploatare a crescut in ultimul an, iar societatea are dificutati inachitarea acestora.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
16/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 16
________________________________________________________________________________
Lichiditatea societatii
A fost analizata prin intermediul indicelui de trezorerie globala (lichiditate rapida), lichiditateimediata si indicelui de lichiditate generala (curenta).
Echilibrul financiar pe termen lung
Echilibrul financiar pe termen lung este apreciat prin indicatorul de finantare permanenta si celde solvabilitate generala.
Tabelele de calcul ale principalilor indicatori sunt prezentate in continuare:
2011 2012 2013 2014473.429 473.429 1.281.084 1.281.08410,9000 11,0000 9,0000 10,5000
5 6 6 3Indicatori de eficienţ Formula 2011 2012 2013 2014
Rata amortizării Amortizare
Costuri operaţionale 0% 0% 21% 31%
Productivitatea muncii
[lei/pers.]
Cifra de afaceri
Nr. angajaţi 18.549 2.093.871 1.578.712 3.912.367
Indicatori bilanţieri Formula 2011 2012 2013 2014
Hidden Assets
[lei]
Capitalizare bursieră
- Capitaluri proprii -16.697.589 -11.875.206 -31.901.866 -28.724.910
Capital de lucru
[lei]
Active curente
- Disponibil
- Datorii curente
28.506.073 28.009.802 44.737.290 39.879.199
Activ net contabil
[lei]
Total activ
- Total datorii 26.160.278 18.405.338 43.680.383 42.686.968
Număr acţiuni
Curs bursier Nr. mediu personal
Indicator
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
17/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 17
________________________________________________________________________________
Rate de profitabilitate Formula 2011 2012 2013 2014
Rata profitului brut Profit brut
Total venituri -8,98% -61,87% -10,74% -36,07%
ROE Profit net
Capital propriu -7,75% -27,95% -5,24% -2,99%
Profit/Activ Profit net
Total activ -4,08% -13,42% -3,53% -1,73%
ROIProfit net(Datorii totale + Capital
propriu)
-4,55% -13,94% -3,54% -2,33%
Profit/VT Profit net
Total venituri -14,32% -34,06% -18,90% -91,98%
Rotaţia activelor
curente
Total venituri
Active curente medii 0,38 0,43 0,23 0,02
Rotaţia capitalului
Total venituri
(Total datorii + Capital
propriu)
0,31 0,39 0,19 0,02
Rate de lichiditate Formula 2011 2012 2013 2014
Leverage Total datorii + Provizioane
Total pasiv 40,16% 51,98% 32,39% 41,96%
Gearing
Total datorii + Provizioane
Capital propriu 76,25% 108,24% 47,92% 72,30%
Quick ratio Total active curente - Stocuri
Total pasive curente 482,03% 420,22% 384,39% 263,63%
Current ratio Total active curente
Total pasive curente 1227,16% 881,30% 647,93% 313,58%
Indicatori bursieri Formula 2011 2012 2013 2014
EPS Profit net
Nr. mediu de acţiuni -3,578 -10,086 -2,593 -0,983
PERPreţ pe acţiune
EPS -3,05 -3,47 -10,68
P/BVPreţ pe acţiune
Capital propriu 0,236 0,305 0,265 0,319
2.7.2. Analiza fluxurilor
Fluxurile de numerar sunt specifice activitatii de productie in constructii.
Datorita blocajului finantarii prin sistemul bancar, emitentul se vede afectat in activitateacurenta:- are in proprietate terenuri, pe care ar putea dezvolta proiecte imobiliare, dar are dificultatii in
ce priveste accesul la finantare,- plata constructorilor, a prestatorilor de servicii si a furnizorilor de materiale trebuie facuta intr-
un termen mult mai scurt decat recuperarea sumelor de la clienti,- tot datorita lipsei creditarii imobiliare, clientii nu pot achita (de obicei) decat in rate
apartamentele/casele, ceea ce contribuie la blocarea sumelor investite si intarzie proiecteleviitoare.
2.7.3. Analiza rezultatelor
Structura vanzarilor si profitului realizat, percum si evolutia acesteia in perioada analizata, esteprezentata in continuare.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
18/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 18
________________________________________________________________________________
Rezultate [lei] 2011 2012 2013 2014Cifra de afaceri 92.747 12.563.225 9.472.269 11.737.102 Alte venituri operationale 11.118.141 1.301.971 1.191.049 -10.789.105
Costuri materiale -2.688.687 -1.325.427 -824.424 -1.039.545
Costuri salariale -303.262 -80.598 -87.191 -49.752
Amortizari si ajustari -14.454 -9.427 -2.216.558 -538.461 Alte costuri operationale -8.835.777 -8.549.934 -7.283.715 -85.847
Profit operaţional (EBIT -631.292 3.899.810 251.430 -765.609Venituri financiare 620.092 154.842 1.373.326 421.415
Cheltuieli financiare -1.682.825 -8.829.692 -2.665.986 -915.350
Profit brut (EBT) -1.062.733 -8.674.850 -1.292.660 -493.935Rezultat excepţional -1.233.647Impozit pe profit
Profit net -1.694.025 -4.775.040 -2.274.877 -1.259.544
-6.000.000
-5.000.000
-4.000.000
-3.000.000
-2.000.000
-1.000.000
0
2011 2012 2013 2014
P r o f i t n e t
- - ■ - - [ l e i ]
0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
12.000.000
14.000.000
C i f r a d e a f a c e r
- - ♦ - - [ l e i ]
Cifra de afaceri este mica pentru potentialul emitentului, iar rezultatele sunt dezamagitoare peintreaga perioada analizata.
2.8. Analiza SWOT a societatii
Analiza economico-financiara prezentata in acest capitol a avut drept scop depistarea acelorelemente care constituie:
tendinte care se pot extrapola (eventual cu aplicarea de corectie)
riscuri potentiale care ameninta evolutia viitoare a societatii
avantaje, puncte tari, care influenteaza valoarea intreprinderii
Urmarind aceasta logica, se pot sintetiza urmatoarele :
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
19/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 19
________________________________________________________________________________
Puncte tari
experienta in derularea proiectelor imobiliare
Puncte slabe
inadecvarea dotarii tehnice si umane
concurenta acerba
lipsa profitabilitatii
Oportunitati
active imobiliare (terenuri) disponibile
Riscuri
finantara bancara deficitara
piata a vanzatorilor, clienti slabi si fara disponibilitati
3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA
3.1. ABORDAREA PRIN PIATA
Pentru aplicarea abordarii prin comparatie, doua alternative sunt recomandate:- compararea cu propriile tranzactii, aplicabila societatilor listate,- gasirea de firme comparabile, avand acelasi domeniu de activitate, marimi si capacitati
similare, actionand pe aceeasi piata, etc.
Propriile tranzactii sunt relevante, intrucat totalizeaza volume si valori importante inultimele 6 luni:
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
20/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 20
________________________________________________________________________________
Data Piaţa Tranzacţi Volum Valoare Deschidere Minim Maxim Mediu nchidere25.03.2015 RGBS 1 22 209,00 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50
20.03.2015 RGBS 1 342 3.488,40 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20
13.03.2015 RGBS 1 30 288,00 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60
06.03.2015 RGBS 1 20 192,00 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60
27.02.2015 RGBS 1 1 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60
24.02.2015 RGBS 1 1 11,50 11,50 11,50 11,50 11,50 11,50
23.02.2015 RGBS 1 25 300,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,0020.02.2015 RGBS 6 560 6.832,00 12,20 12,20 12,20 12,20 12,20
19.02.2015 RGBS 8 339 4.067,50 12,00 11,50 12,00 12,00 12,00
12.02.2015 RGBS 2 64 616,40 9,70 9,60 9,70 9,63 9,60
11.02.2015 RGBS 1 40 400,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
04.02.2015 RGBS 1 100 1.000,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
30.01.2015 RGBS 1 6 60,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
27.01.2015 RGBS 1 6 60,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
26.01.2015 RGBS 3 79 758,80 9,61 9,60 9,61 9,61 9,60
19.01.2015 RGBS 2 78 760,89 10,00 9,51 10,00 9,76 9,51
16.01.2015 RGBS 1 177 1.770,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
15.01.2015 RGBS 1 1 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00
07.01.2015 RGBS 1 68 714,00 10,50 10,50 10,50 10,50 10,50
29.12.2014 RGBS 2 100 1.050,00 10,50 10,50 10,50 10,50 10,50
23.12.2014 RGBS 1 31 319,30 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
22.12.2014 RGBS 3 121 1.245,90 10,29 10,29 10,30 10,30 10,3019.12.2014 RGBS 1 2.348 23.339,12 9,94 9,94 9,94 9,94 9,94
11.12.2014 RGBS 1 40 382,40 9,56 9,56 9,56 9,56 9,56
10.12.2014 DLBS 1 61.000 785.070,00 12,87 12,87 12,87 12,87 12,87
09.12.2014 RGBS 3 119 1.225,70 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
05.12.2014 RGBS 7 244 2.513,40 10,30 10,30 10,50 10,30 10,50
04.12.2014 RGBS 2 46 473,62 10,27 10,27 10,30 10,30 10,30
27.11.2014 RGBS 3 140 1.424,00 10,30 10,00 10,30 10,17 10,30
27.11.2014 ODBS 1 5 45,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00
26.11.2014 POFBV 1 65.000 1.170.000,00 18,00 18,00 1 8,00 18,00 18,00
19.11.2014 POFBV 1 65.000 1.170.000,00 18,00 18,00 1 8,00 18,00 18,00
18.11.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
14.11.2014 RGBS 5 190 1.913,50 9,98 9,98 10,30 10,07 10,30
12.11.2014 RGBS 1 10 90,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00
12.11.2014 ODBS 1 2 16,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00
04.11.2014 RGBS 1 30 274,50 9,15 9,15 9,15 9,15 9,1504.11.2014 ODBS 1 9 76,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50
04.11.2014 DLBS 1 23.500 301.975,00 12,85 12,85 12,85 12,85 12,85
29.10.2014 RGBS 2 80 820,00 10,20 10,20 10,30 10,25 10,30
21.10.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
21.10.2014 ODBS 1 1 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50
20.10.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
15.10.2014 RGBS 2 80 824,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
08.10.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30
03.10.2014 RGBS 6 690 6.279,00 9,10 9,10 9,10 9,10 9,10
02.10.2014 RGBS 4 320 2.912,00 9,10 9,10 9,10 9,10 9,10
02.10.2014 ODBS 1 1 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00
01.10.2014 RGBS 4 240 2.255,40 9,51 9,25 9,51 9,40 9,25
29.09.2014 RGBS 1 40 380,40 9,51 9,51 9,51 9,51 9,51
Total 97 221.506 3.498.119,33 7,00 18,00 15,79
Ecranul bursier al emitentului reflecta relativul interes al investitorilor fata de actiunile ASCE, intrerupt de delistarea emitentului.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
21/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 21
________________________________________________________________________________
Gasirea de comparabile similare este insa mult mai dificila.Dezvoltatorii imobiliare se regasesc sub forme extrem de diverse ca marime, politica,produse propuse, etc. Prin urmare, comparabilele ar trebui drastic corectate, ceea ce arafecta acuratetea rezultatelor.
In concluzie, abordarea bazata pe comparatie a fost aplicata prin selectarea medieitranzactiilor din ultimele 6 luni, rezultand valoarea de 15,7924 lei/actiune.
Se remarca faptul ca valoarea evaluata este mult mai mare decat cursul bursier
curent 9,5000 lei, considerat conjunctural de evaluator.
3.2. ABORDAREA PRIN VENIT
Abordarea prin venit considera rentabilitatea afacerii ca premisa a stabilirii pretului.
Intrucat:- in ultimii 4 ani societatea este pe pierdere,- nu se intrevad proiecte imobiliare spectaculoase,- emitentul nu a distribuit dividende in ultimii 4 ani,- rezultatul reportat cumulat are valoare foarte mare negativa; prn urmare, distribuirea de
dividende nu este previzibila in viitoarul apropiat,- nu se intrevede un salt spectaculos al pietei imobiliare, in viitorul apropiat,rezulta ca aplicarea abordarii prin venit nu este adecvata situatiei actuale a Arcvia MinervaSA.
Prin urmare, valoarea companiei prin abordarea bazata pe venit nu va participa laprocesul de reconciliere a valorilor.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
22/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 22
________________________________________________________________________________
De asemenea, indicatorii bursieri PER (Price Earning Ratio, raportul intre cursul valutarsi profitul unitar) si DY (Dividend Yield, raportul intre dividendul unitar si cursul bursier)nu au putut fi aplicati.
3.3. EVALUAREA PRIN METODE PATRIMONIALE – ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE
3.3.1. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CONTABIL
Valoarea determinata prin metoda activului net contabil tine cont de nivelul patrimoniului net lamomentul stabilit pentru scopul evaluarii, ajustat cu nivelul datoriilor si reflecta valoareacontabila a actiunii societatii la data analizata. Avand in vedere faptul ca baza determinariivalorii prin metoda activului net contabil o constituie fotografia la un moment dat a situatieisocietatii, fara a tine cont de influentele asupra elementelor patrimoniale, consideram cavaloarea obtinuta prin metoda activului net contabil poate sa nu fie relevanta pentru scopulurmarit.
Numarul de actiuni emise si aflate in circulatie este de 1.281.084, cu valoarea nominala
de 2,50 lei fiecare, corespunzand unui capital social de 3.202.710 lei.
Activul Net Contabil (egal cu capitalurile proprii) este in valoare de 42.176.292 lei, adicao valoare unitara de 32,9223 lei/actiune.
Prin aplicarea multiplicatorului P/BV=0,90 (Price per Book Value, cursul bursier impartitla valoarea contabila unitara), rezulta o valoare de 29,6301 lei/actiune.
3.3.2. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CORECTAT
Foloseste datele patrimoniale ale societatii corectate pe posturi bilantiere asa cum suntprevizionate a fi in concordanta cu situatia reala a societatii. Avand in vedere corectiile
realizate, respectiv actualizarea valorilor pe posturi asa cum se indica in continuare seconsidera ca metoda este cea mai indicata pentru stabilirea valorii de piata a actiunilorsocietatii.
Standardul de evaluare SEV 200 Evaluarea intreprinderii prevede ca:„Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu, o întreprindere de investiţii sau de tipholding, poate fi obţinută printr -o însumare a valorii activelor şi datoriilor. Aceasta este numităuneori „abordarea prin activul net” sau „abordarea prin active”. Aceasta nu este o abordarepropriu-zisă în evaluare, deoarece valorile activelor şi datoriilor individuale se obţin dinaplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare descrise în SEV 100 Cadrulgeneral, înainte de a fi însumate.”
Corectii aplicate asupra elementelor patrimoniale
Pe baza balantei emitentului la 31.12.2014, asa cum i-a fost transmisa evaluatorului (situatiilefinanciare pentru anul fiscal 2014 nu au fost inca auditate si nici aprobate de AGA), au fostanalizate si corectate (acolo unde a fost cazul) urmatoarele posturi bilantiere:- Actiunile proprii, in numar de 148.585, contabilizate la suma de 5.014.880 lei (ca valoare
negativa in cadrul capitalurilor proprii) au fost considerate imobilizari financiare (pot fivalorificate pe piata, la decizia emitentului) la pretul final rezultat in prezenta evaluare.Evaluarea s-a efectuat in Microsoft Excel, prin comanda „goal seek” si a consta t practic din
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
23/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 23
________________________________________________________________________________
rezolvarea unei ecuatii, pentru ca valoarea actiunilor proprii participa la rezultatul final, carela randul sau influenteaza valoarea actiunilor proprii (bucla). In final, a rezultat valoarea de3.850.208 lei pentru actiunile proprii trecute la imobilizari financiare, valoarea unitara fiindidentica cu cea care se va contabiliza pentru actiunile achizitionate in procesul de delistare.
- Contul 1491 „Pierderi rezultate din reorganizari si care sunt determinate de anulareatitlurilor detinute” a fost decontat in cadrul rezultatului reportat, fiind echivalent cu o
pierdere financiara fara implicatii fiscale.- Provizioanele se datoreaza unui proces in curs de desfasurare si au fost, prudential,
estimate ca datorii ale emitentului, la valoarea contabila de 510.676 lei.- Terenurile (cont 211) au fost reevaluare la valoarea de piata, astfel:
Denumire Caracteristici S [mp]Valoareevaluata[eur/mp]
Valoareevaluata[lei/mp]
Valoare evaluata[lei]
Teren Vladimirescu (magistrala gaz) 104.451/4,/5,/6,/7,/8,/9/10,/11,/12,/13
,/14,/15,/16,/17,/18,/19,/20,/21 263.100 5,00 22,50 5.919.750,00
Teren Vladimirescu 104.451/27,/32,/52/74 60.000 0,50 2,25 135.000,00
Teren Vladimirescu 104.451/75 15.000 0,50 2,25 33.750,00
teren Oradea Borsului cad 160707 7.500 63,00 283,50 2.126.250,00
CENTURA MICALACA (arabil intravilan) 222,1925/1 27.400 0,50 2,25 61.650,00CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 222,1925/2 2.400 0,50 2,25 5.400,00
CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 222,1925/3 37.600 0,50 2,25 84.600,00
CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 407,3104/20 9.100 0,50 2,25 20.475,00
CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 407,3104/37 7.200 0,50 2,25 16.200,00
CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 222,1930/1/30 7.200 0,50 2,25 16.200,00
Sud drum HOREA (ferma Anghelescu) 94,350/2/17 8.000 0,50 2,25 18.000,00
CENTURA 216 (arabil extravilan) 216,1899/2/6 5.800 1,00 4,50 26.100,00
ZADARENI (arabil extravilan) 293,2350/4 20.000 0,50 2,25 45.000,00
ZADARENI (arabil extravilan) 293,2350/30 9.633 0,50 2,25 21.674,99
ZADARENI (arabil extravilan) 293,2350/33 11.500 0,50 2,25 25.875,00
ZADARENI (arabil extravilan) 328,2564/9 24.000 0,50 2,25 54.000,00
ZADARENI (arabil extravilan) 328,2564/13 20.000 0,50 2,25 45.000,00
dupa Gradiste (arabil intravilan) 203,1815/4 1.500 36,00 162,00 243.000,00
dupa Gradiste (arabil intravilan) 203,1815/6 1.500 36,00 162,00 243.000,00
ARAD/ARADUL NOU 11.071 5,00 22,50 249.097,50
9.390.022,49TOTAL
Comparativ cu valoarea contabila cumulata de 9.540.586 lei, diferentele din reevaluareaterenurilor sunt in suma de -150.564 lei.
- Detinerile de actiuni la Romana Residence SA au fost reevaluate pe baza activului net alsocietatii detinute, conform tabelului de mai jos . Comparativ cu valoarea contabila, de1.999.000 lei (rezultata din participarea cu 99% din valoarea nominala la capitalul social),rezulta o diferenta din reevaluare de +151.670 lei.
- Actiunile detinute la Imotrust SA (ticker BVB: ARCV) sunt inregistrate contabil la valoareaneta de 1.134.278 lei, provenita din costul istoric de 6.440.603 lei, ajustat cu pierderi devaloare stabilite la 31.12.2013 (pe baza pretului de piata) la valoarea de - 5.306.325 lei.Desi detinerea este importanta (15% din capitalul social al emitentului), evaluatorul nu are
alte baza de evaluare decat valoarea de piata (aceasta fiind abordarea uzuala atat pentruevaluarile detinerilor fondurilor de investitii, cat si pentru investitorii calificati), mai ales caemitentul ARCV are tunel de pret (limite superioara si inferioara, ceea ce inseamna catranzactiile sunt frecvente). Consierand valoarea de piata la data de 14.04.2015, de 0,200lei/actiune (valoare apropiata de media tranzactiior in ultimele 6 luni, care este de0,019967lei), a rezultat o valoare a detinerii celor 64.083.500 actiuni Imotrust de 1.281.670lei, adica o diferenta favorabila din reevaluare de + 147.392 lei.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
24/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 24
________________________________________________________________________________
Bilanţ la
30.12.2014
Romana
Rezidence
Development
SA[LEI] contabil
Imobilizări Necorporale 1.883
Imobilizări Corporale
Imobilizări Financiare 9.205.741Total Active Imobilizate 9.207.623
Stocuri 13.329.708
Creanţe 2.889.156
Investiţii Termen Scurt
Casa şi Conturi la Bănci 834.084
Total Active Circulante 17.052.948
Cheltuieli în Avans
Datorii Termen Scurt 4.529.964
Datorii Termen Lung 19.579.937
Total Datorii 24.109.901
Provizioane
Venituri în Avans
Capital Social 2.000.000
Prime de Capital
Rezerve din Reevaluare
Rezerve 6.217
Acţiuni Proprii
Rezultat Acţiuni Proprii
Rezultat Reportat 118.133
Rezultat 26.320
Repartizarea Profitului
Total Capitaluri 2.150.670
- Contul 331PIC „PROD CURS PROIECT PE PIC” reprezinta cheltuie li intreprinse de unadintre absorbite cu autorizatiile, care nu mai sunt valabile. Valoarea de 238.933 lei a fostanulata ca urmare a reevaluarii.
- Conturile de stocuri de apartamente, care au soldul cumulat de 3.939.467 lei, au fost
corectate cu valorile de realizare nete ale apartamentelor din blocul Via Romana, astfel:
4,50 lei/eur
ApartamentCost
productie[lei]
Val. realizareneta[eur]
Val. realizareneta[lei]
A3 235.156 54.245,00 244.102,50
A8 250.392 56.921,00 256.144,50 A73 199.678 57.143,00 257.143,50
A74 233.113 44.761,90 201.428,55
A93 177.067 40.448,04 182.016,20
A98 155.819 35.594,28 160.174,25B14 193.202 43.205,00 194.422,50B17 292.315 65.385,00 294.232,50
B26 314.496 73.170,00 329.265,00
B32 196.393 48.133,33 216.599,99B34 114.114 31.428,57 141.428,57
B42 169.490 38.155,00 171.697,50
B69 383.320 85.714,00 385.713,00
B70 296.785 66.333,33 298.499,99B79 153.535 35.072,53 157.826,37B80 153.535 35.072,53 157.826,37
B83 223.323 51.014,56 229.565,50
B84 197.734 45.169,18 203.261,31
3.939.466,69 906.966,24 4.081.348,09
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
25/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 25
________________________________________________________________________________
- Tot la capitolul stocuri este cuprins terenul din Gradiste, evaluat la 26 euro/mp. Acesta estecontabilizat la valoarea neta de 5.320.359 lei (6.669.964 lei valoare bruta - 1.349.605 leiajustari) si are o suprafata totala de 45.705,25 mp. Prin urmare, valoare de piata aterenului este de 5.347.514 lei, rezultand un plus din reevaluare de 27.155 lei
- Diferenta totala din reevaluarea stocurilor este de -4.529 lei.- Conturile de clienti incerti (cont 4118, in total 122.252 lei) au fost corectate cu suma de -
9.746 lei, diferenta fiind deja inregistrata in contabilitate (cont 491 „ AJUST PT DEPRECCREANTE CLIENT”).
Alte corectii nu au fost necesare, pentru ca emitentul si-a inregistrat majoritatea activelor lavaloarea justa, cu ocazia situatiilor financiare la 31.12.2013.
Activul net corectat este prezentat detaliat in tabelul urmator:
Contabil Diferenţe EvaluatIMOBILIZĂRI NECORPORALEIMOBILIZĂRI CORPORALE 9.613.500 -150.564 9.462.936 TerenuriIMOBILIZĂRI FINANCIARE 3.158.228 4.149.270 7.307.498 Act. proprii+Imotrust
ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL 12.771.728 3.998.706 16.770.433STOCURI 9.540.942 -4.529 9.536.413 Apartamente+Teren
CREANŢE 49.440.069 -9.746 49.430.323 Clienti incertiINVESTIŢII PE TERMEN SCURTCASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 918.410 918.410
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL 59.899.421 -14.275 59.885.146CHELTUIELI ÎN AVANS
DATORII TERMEN SCURT 19.101.812 510.676 19.612.487 Provizioane proces
DATORII TERMEN LUNG 10.882.369 10.882.369
TOTAL DATORII 29.984.180 510.676 30.494.856PROVIZIOANE 510.676 -510.676 Inregistrate ca datorii
VENITURI IN AVANSCAPITAL SOCIAL 3.202.710 3.202.710
PRIME DE CAPITAL 21.747.526 21.747.526
REZERVE DIN REEVALUARE 8.477.391 3.984.431 12.461.822
REZERVE 30.938.031 30.938.031
Acţiuni proprii -5.014.880 5.014.880 La valoarea evaluataCâştiguri/Pierderi legate de instrumentele de capitaluri pro -3.536.069 3.536.069 Pierdere inregis trataREZULTAT REPORTAT -12.378.874 -8.550.949 -20.929.823
REZULTATUL EXERCIŢIULUI FINANCIAR -1.259.544 -1.259.544Repartizarea profitului
CAPITALURI PROPRII - TOTAL 42.176.292 3.984.431 46.160.723
[lei]Bilanţ la 31.12.2014 Obs.
Valoarea activului net corectat este de 46.160.723 lei, corespunzand unei valori unitarede 36,0325 lei/actiune.
3.4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
Standardele de evaluare prevad urmatoarele, in ceea ce priveste reconcilierea valorilor:
„Nu este acceptabilă stabilirea valorii întreprinderii prin media aritmetică sau media ponderată adouă sau mai multe valori obţinute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare,cu excepţia cazurilor în care legea impune în mod explicit ef ectuarea unei medii a valorilor.,”conform Ghidului Metodologic de Evaluare GME 600 Evaluarea întreprinderii.
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
26/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 26
________________________________________________________________________________
In cazul aplicarii Legii 151/2014 (cazul de fata), evaluatorul trebuie sa respecte prevederile art.134 din Legea 31/1990, modificata si republicata, care stipuleaza ca:
„Preţul plătit de societate pentru acţiunile celui ce exercită dreptul de retragere va fistabi l i t de un expert autor izat ind ependent, ca valoare medie ce rezultă din aplicarea acel puţin două metode de evaluare recunoscute de legislaţia în vigoare la data evaluării.”
Prin urmare, evaluatorul a decis sa selecteze valoarea propusa prin media dintrevaloarea rezultata din abordarea prin cost (36,0325lei/actiune) si cea prin compartie cumedia tranzactiilor pe ultimele 6 luni (15,7924 lei/actiune), rezultand o valoare finala de25,91 lei/actiune, conform tabelului urmator:
Total Unitar [lei] [lei/acţiune]
3.202.710 2,5000
42.176.292 32,9223 31.12.14
Abordarea prin multiplicatorul P/BV 0,90 † 37.958.663 29,6301 21.01.15
46.160.723 36,0325 31.12.14Capitalizare bursieră (valoare de piaţă curent Rasdaq 12.170.298 9,5000 08.04.15Medie tranzacţionare (BVB) Rasdaq 20.231.437 15,7924 6 luni
33.196.080 25,91 ANC+BVB
Obs.
Valoarea finală propusă
Val. Contabilă
Valori evaluate
Val. Nominală (Capital social)
Activ net corectat (ANC)
4. ANEXE
4.1. Calificarile evaluatorului
Evaluatorii îndeplinesc cerinţele adecvate de calificare, experienţă profesională şi asigurare: FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701,
evaluator ANEVAR pe secţiunile: întreprinderi, proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile (EI,EPI, EBM) si tutore ANEVAR pe sectiunea EPI; este înscrisa în programul de pregătirecontinuă al ANEVAR. Are asigurare de raspundere profesionala valabila pentru anul 2015,conform CERTIFICAT NR. 7874/ian. 2015 emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC –
ASIGURARI SA; este EXPERT TEHNIC JUDICIAR in specializarile: Evaluareaproprietatilor imobiliare si Evaluari bunuri mobile economie, Autorizatia Nr. 32618072014Seria 670714103313062014
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
27/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 27
________________________________________________________________________________
4.2 Planul de amplasament (identificare pe Google Earth)
AMPLASAMENT TEREN VLADIMIRESCU
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
28/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 28
________________________________________________________________________________
AMPLASAMENT TEREN ORADEA
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
29/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 29
________________________________________________________________________________
ZONE DE AMPLASARE TERENURI ARABILE IN ARAD
4.3 Date despre vanzari si cotatii
Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se faceprin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu ceacare trebuie evaluata. Diferiti parametrii ai valorii pot fi astfel obtinuti, folosind tehnicicomparative, cum ar fi metoda comparatiei directe ce ofera un model determinist pentrucorectiile ce trebuie facute preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.
Aceasta metoda presupune analizarea proprietatii si compararea ei cu proprietati care s-au
vandut recent sau cu oferte de vanzare, pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte depret. Sunt folosite date despre proprietati comparabile, iar comparatiile sunt realizate pentru ademonstra pretul probabil pentru care s-ar vinde proprietatea, dacă se oferă pe piata.Metoda s-a aplicat la teren.
Calculele se regasesc in continuare:
Elementul de comparatie Teren de evaluatA - ID:www.multecase.ro
B - ID: www.teren-arad.ro
C - ID:www.tocmai.ro
Pretul de ofertare (EUR/mp) 13 12 19
Drepturi de proprietate transmise integral integral integral
Pret corectat (EUR/mp) 13 12 19
Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata
Conditii ale pietei ( data ofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta
Conditii de vanzare independent independent independent independent
Corectie pentru conditii de vanzare (%) -10% -10% -10%
Corectie pentru conditii de vanzare -1.3 -1.2 -1.9
Pret corectat (EUR/mp) 11.7 10.8 17.1
Cheltuieli imediate nu nu nu nu
Corectie pentru cheltuieli imediate 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 11.7 10.8 17.1
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
30/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 30
________________________________________________________________________________
Localizare fata de centru si fata destrazile principale
Vladimirescu, DN 7, zonacomerciala, conform PUGVladimirescu
Vladimirescu , zonaperiferica, zona garii
Vladimirescu , DN7
Vladimirescu , zonaperiferica
Corectie pentru localizare (%) 5% 0% 0%
Corectie (EUR/mp) 1 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 12 11 17
Suprafata (mp) 263100 30000 10000 4800
Corectie pentru suprafata (%) -10% -15% -20%
Corectie (EUR/mp) -1.2285 -1.62 -3.42
Pret corectat (EUR/mp) 11 9 14
Caracteristici fizice
acces din drum deexploatare si drum betonat,plan, front stradal cca. 300ml la drum de exploatare sicca. 210 ml la stradabetonata
intravilan, acces dinstrada asfaltata, formaplana, front stradal 20 ml
intravilan, acces dinDN 7, forma plana,front stradal 28 mlla DN7
intravilan, acces dinstrada asfaltata, formaplana, front stradal 40ML
Corectie pentru acces (%) -10% -20% -20%
Corectie pentru acces -1.10565 -1.836 -2.736
Pret corectat (EUR/mp) 10 7 11
Corectie pentru topogarfie (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru topogarfie 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 10 7 11Corectie pentru front stradal (%) 10% 10% 0%
Corectie pentru front stradal 1 1 0
Pret corectat (EUR/mp) 11 8 11
Forma plan plan plan plan
Corectie pentru front stradal (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru front stradal - - -
Pret corectat (EUR/mp) 11 8 11
Echipare teren ( utilitati)
stradal curent electric siapa, peste DN 7 retea gazsi fibra optica utilitatile stradal utilitatile stradal utilitatile stradal
Corectie pentru echipare teren(EUR/mp)
- curent electric 1.30 - stradal, la cca. 20 m 1.30 1.30 1.30
- apa curenta 1.30 - stradal, la cca. 20 m 1.30 1.30 1.30
- gaz metan 2,00 - nu 2.00 2.00 2.00
- canalizare 1.30 - nu 1.30 - 1.30
Corectie pentru echipare teren (5.90) (4.60) (5.90)
Pret corectat (EUR/mp) 5 3 5
caracteristici econimice similare similare similare
Corectie totala neta (% din pret devanzare/oferta) 0 0 0
Pret corectat (EUR) 5 3 5
Utilizare industriala, comerciala similara similara similara
Corectie pentru utilizare 0 0 -
Pret corectat (EUR) 5 3 5
Componente non imobiliare nu nu nu nu
Corectei pentru componente nonimobiliare 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 5 3 5
Corectia totala bruta 11 10 14
Corectia totala bruta (% din pret devanzare/oferta) 101% 109% 102%
Valoare de piata a terenului deevaluat (EUR/mp) 5
Valoare de piata a terenului deevaluat (EUR) 1,315,500
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
31/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 31
________________________________________________________________________________
Elementul de comparatie Teren de evaluatA - ID:www.casadex.ro B - ID: www.tocmai.ro
C - ID: www.arad-imobiliare.ro
Pretul de ofertare (EUR/mp) 0.5 0.7 0.5
Drepturi de proprietate transmise integral integral integral
Pret corectat (EUR/mp) 0.5 0.7 0.5
Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata
Conditii ale pietei ( dataofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta cumparare
Conditii de vanzare independent independent independent independent
Corectie pentru conditii de vanzare(%) -15% -15% -10%
Corectie pentru conditii de vanzare (0.08) (0.11) (0.05)
Pret corectat (EUR/mp) 0.4 0.6 0.45
Cheltuieli imediate nu nu nu nu
Corectie pentru cheltuieli imediate - 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.4 0.6 0.45
Localizare fata de centru si fata destrazile principale Vladimirescu, extravilan
Mandruloc,extravilan Vladimirescu, extravilan Vladimirescu, extravilan
Corectie pentru localizare (%) 10% 0% 0%
Corectie (EUR/mp) 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.5 0.6 0.5
Suprafata (mp) 15000 15000 11500 10000
Corectie pentru suprafata (%) 0% 0% 0%
Corectie (EUR/mp) 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.5 0.6 0.5
Caracteristici fizice
direct, plan, front stradalla drum de exploatare decca. 18,5 ml
direct, plan, frontstradal la DN 7
direct, plan, frontstradal la DN 7
direct, plan, front stradal laDN
Corectie pentru acces (%) 0% 0% -10%
Corectie pentru acces 0 0 -0.045
Pret corectat (EUR/mp) 0.5 0.6 0.4
Corectie pentru topogarfie (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru topogarfie 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.5 0.6 0.4
Corectie pentru front stradal (%) -20% -20% 0%
Corectie pentru front stradal 0 -0.1 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.4 0.5 0.4
Forma plan plan plan plan
Corectie pentru forma (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru forma - - -
Pret corectat (EUR/mp) 0.4 0.5 0.4
Echipare teren ( utilitati) utilitatile in zona utilitatile stradal utilitatile stradal fara utilitati
Corectie pentru echipare teren (%) 0% 10%
Corectie pentru echipare teren - 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.4 0.5 0.4
caracteristici econimice similare similare similare
Corectie caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat (EUR) 0.4 0.5 0.4
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
32/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 32
________________________________________________________________________________
Utilizare arabil in extravilanposibil de introdusin intravilan arabil in extravilan pasune
Corectie pentru utilizare (0.02) - 0.04
Pret corectat (EUR) 0.36 0.5 0.49
Componente non imobiliare nu nu nu nu
Corectei pentru componente non
imobiliare 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp) 0.4 0.5 0.5
Corectia totala bruta 0.23 0.22 0
Corectia totala bruta (% din pret devanzare/oferta) 49% 38% 40%
Valoare de piata a terenului deevaluat (EUR/mp) 0.5
Elementul de comparatie Teren de evaluat A - ID: www.imobiliare.roB - ID:www.imobiliare.ro C - ID: www.imobiliare.ro
Pretul de ofertare (EUR/mp) 100 194 46
Drepturi de proprietatetransmise integral integral integral
Pret corectat (EUR/mp) 100 194 46
Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata
Conditii ale pietei ( dataofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta
Conditii de vanzare independent independent independent independent
Corectie pentru conditii devanzare (-10%, EUR) -10 -19.4 -4.6
Pret corectat (EUR/mp) 90 174.6 41.4
Localizare fata de centru si fatade strazile principale
Oradea, CaleaBorsului, zonaKaufland
Oradea, zona centrala,mai buna
Oradea, zona centrala,mai buna
Oradea, Calea Borsului, maislab
Corectie pentru localizare (%) -10% -20% 10%
Corectie (EUR/mp) -9 -34.92 4.14
Pret corectat (EUR/mp) 81 140 46
Suprafata (mp) 7500 73000 4122 8750
Corectie pentru suprafata (%) 10% -10% 0%
Corectie (EUR/mp) 8.1 -13.968 0
Pret corectat (EUR/mp) 89 126 46
Acces, forma, relief
acces direct, formaplana, front stradalcca. 100 m laCalea Borsului
acces direct, forma plana,4 fronturi stradale
acces direct, formaplana, front stradal 70 mlla sosea
acces direct, forma plana,front stradal 44 ml la stradaasfaltata
Corectie pentru acces (%) -20% 0% 0%
Corectie pentru acces (17.82) - -
Pret corectat (EUR/mp) 71 126 46
Corectie pentru topogarfie (%) - - -
Corectie pentru topogarfie - - -
Pret corectat (EUR/mp) 71 126 46
Corectie pentru front stradal(%) - 0 20%
Corectie pentru front stradal - - 9.11
Pret corectat (EUR/mp) 71 126 55Echipare teren ( utilitati) utilitatile pe teren utilitatile pe teren utilitatile pe teren utilitatile in zona
Corectie pentru echipare teren(%) 0% 0% 0%
Corectie pentru echipare teren(EUR/mp) 0 0 15
Pret corectat (EUR/mp) 71 126 70
caracteristici economice similare similare similare
Corectiepentru caracteristicieconomice (%) 0 0 0
Corectiepentru caracteristicieconomice (EUR) 0 0 0
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
33/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 33
________________________________________________________________________________
Pret corectat (EUR) 71 126 70
Utilizareindustrial,comercial comercial rezidential, comercial industrial, comercial
Corectie pentru utilizare 0 0 0
Pret corectat (EUR) 71 126 70
Componente non imobiliare nu nu nu nu
Corectei pentru componentenon imobiliare 0 0 0
Pret corectat (EUR) 71 126 70Corectia totala bruta 45 68 33
Corectia totala bruta (% dinpret de vanzare/oferta) 45% 35% 71%
Valoare de piata a terenuluide evaluat (EUR/mp) 126
corectie constructii pe teren:post trafo si 3 stalpi curentelectric medie tensiune -50%
Valoare de piata a terenuluide evaluat (EUR) 63
TEREN ARABIL EXTRAVILAN FARA FRONT STRADAL
Elementul de comparatie Teren de evaluat A - http://www.olx.ro
B - www.teren-
arad.ro - 9645
B - www.teren-
arad.ro - 9599
Pretul de ofertare (EUR/mp) 5 2 3
Drepturi de proprietate transmise integral integral
Pret corectat (EUR/mp) 5 2 3
Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata
Conditii ale pietei ( data ofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta
Conditii de vanzare independent independent independent independent
Corectie pentru conditii de vanzare, piata,finantare (%) -10% -10% -10%
Corectie pentru conditii de vanzare, piata,finantare (EUR/mp) (0.45) (0.20) (0.25)
Pret corectat (EUR/mp) 4 2 2
Localizare fata de centru si fata de strazileprincipale Arad, zona decentura Arad, zona de centura Arad, zona Iratos
Arad, Calea
Curticiului, aproapede centura
Corectie pentru localizare (%) 0% -20% -20%
Corectie (EUR/mp) - (0.36) (0.45)
Pret corectat (EUR/mp) 4 1 2
Suprafata (mp) 1 1 1 1
Corectie pentru suprafata (%) 0% 0% 0%
Corectie (EUR/mp) - - -
Pret corectat (EUR/mp) 4 1 2
Acces, forma, relief
arabil in extravilan,acces pe drum deexploatare, plan, farafront stradal
arabil extravilan, direct,plan, front stradal 18,3 mla DN 7
arabil in extravilan,acces pe drum deexploatare, plan, frontstradal la DJ
arabil in extravilan,acces pe drum deexploatare, plan, frontstradal la DJ
Corectie pentru acces (%) -30% -20% -20%
Corectie pentru acces (1.22) (0.29) (0.36)
Pret corectat (EUR/mp) 3 1 1
Corectie pentru topogarfie (%) - - -
Corectie pentru topogarfie - - -
Pret corectat (EUR/mp) 3 1 1
Corectie pentru front stradal (%) -20% -20% -20%
Corectie pentru front stradal (1) (0,2) (0,3)
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
34/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 34
________________________________________________________________________________
Pret corectat (EUR/mp) 2 1 1
Echipare teren ( utilitati) fara utilitati utilitatile in zona fara utilitati fara utilitati
Corectie pentru echipare teren (%)
Corectie pentru echipare teren (1.00) - -
Pret corectat (EUR/mp) 1 1 1
caracteristici econimice similare similare similare
Corectie pentru caracteristici economice(%) - 0% 0%
Corectie pentru caracteristici economice(EUR) - - -
Pret corectat (EUR) 1 1 1
Utilizare Agricol agricol Agricol Agricol
Corectie pentru utilizare - - -
Pret corectat (EUR) 1 1 1
Componente non imobiliare nu nu nu nu
Corectei pentru componente nonimobiliare - - -
Pret corectat (EUR/mp) 1 1 1
Corectia totala bruta 3 1 1
Corectia totala bruta (% din pret de
vanzare/oferta) 255% 117% 117%
Valoare de piata a terenului de evaluat(EUR/mp) 1
Elementul de comparatie Teren de evaluat A - www.imobiliare.ro B - www.imobiliare.roC -www.imobiliare.ro
Pretul de ofertare (EUR/mp) 23 29 40
Drepturi de proprietate transmise integral integral integral
Pret corectat (EUR/mp) 23 29 40
Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata
Conditii ale pietei ( dataofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta
Conditii de vanzare independent independent independent independent
Corectie pentru conditii de vanzare, piata, finantare (%) -10% -10% -10%
Corectie pentru conditii de vanzare, piata, finantare (EUR/mp) (2.30) (2.90) (4.00)
Pret corectat (EUR/mp) 21 26 36
Localizare fata de centru si fata destrazile principale
Arad, Gradiste, arabilintavilan Arad, Gradiste, mai slab Arad, Gradiste, mai slab
Arad, Gradiste,similar
Corectie pentru localizare (%) 0% 10% 0%
Corectie (EUR/mp) 5.00 5 0
Pret corectat (EUR/mp) 26 31 36
Suprafata (mp) 1500 1,500 1,200 4500
Corectie pentru suprafata (%) 0% 0% 0%
Corectie (EUR/mp) - - 0
Pret corectat (EUR/mp) 26 31 36
Acces, forma, relief
acces direct, formaplana, front stradal laDN Arad - Oradea
direct, plan, front stradal26 ml al strada asfaltata
direct, plan, front stradal 25ml al strada asfaltata
acces direct, formaplana, front stradal laDN Arad - Oradea50 ml
Corectie pentru acces (%) 10% 10% 0%
Corectie pentru acces (EUR/mp) 2.57 3.11 -
8/16/2019 Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151
35/35
Raport de evaluare a soc ietat i i com erciale ARCVIA MINERVA SA pag. 35
________________________________________________________________________________
Pret corectat (EUR/mp) 28 34 36.0
Corectie pentru topogarfie (%) - - 0%
Corectie pentru topogarfie - - 0
Pret corectat (EUR/mp) 28 34 36
Corectie pentru front stradal (%) 0 0 0%
Corectie pentru front stradal 6 - 0.0
Pret corectat (EUR/mp) 34 34 36
Echipare teren ( utilitati) utilitatile stradal utilitatile in zona utilitatile in zona utilitatile stradal
Corectie pentru echipare teren 2 2
Pret corectat (EUR/mp) 36 36 36
caracteristici econimice similare similare similare
Corectie pentru caracteristicieconomice (%) - 0% 0
Corectie pentru caracteristicieconomice (EUR) - - 0
Pret corectat (EUR) 36 36 36
Utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie pentru utilizare - - -
Pret corectat (EUR) 36 36 36
Componente non imobiliare nu nu nu nu
Corectei pentru componente nonimobiliare - - 0
Pret corectat (EUR/mp) 36 36 36
Corectia totala bruta 18 13 4
Corectia totala bruta (% din pret devanzare/oferta) 49% 36% 11%
Valoare de piata a terenului deevaluat (EUR/mp) 36
Valoare de piata a terenului deevaluat (EUR) 54,000
top related