Nájem dle nového občanského zákoníku · Nájem dle nového občanského zákoníku Real Estate Market Autumn 2013 Jan Šolc 17.10.2013

Nájem dle nového ob čanského zákoníku

Real Estate Market Autumn 2013Real Estate Market Autumn 2013

Jan Šolc

17.10.2013

Obsah• Přehled závazkových vztahů z titulu „přenechání věci k užití jinému“

upravených v NOZ

• Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi dle NOZ

• Shrnutí hlavních změn v úpravě nájmu dle NOZ

• Obecná ustanovení o nájmu

• Nájem prostoru sloužícího podnikání

• Vybraná specifika ustanovení o nájmu bytu

17.10.2013 2

Přehled závazkových vztah ů z titulu “p řenechání v ěci k užití jinému” upravených v NOZ

• Výprosa (§2189 a násl.) – bezplatné přenechání věci k užívání bez sjednání doby a účelu užívání (věc lze kdykoli žádat zpět)

• Výpůjčka (§2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání

• Nájem (§2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné

• Pacht (§2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci

317.10.2013

Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi

NÁJEM• užívání, již ne požívání;

nespotřebitelnost věci

• dočasnost

• úplata – nájemné

• druhy – na obecná ustanovení o nájmu navazuje speciální úprava: (i)

PACHT• užívání a požívání – brání plodů a

užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim

• dočasnost

• úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace

nájmu navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování

• forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení)

• druhy – zemědělský pacht, pacht závodu

• forma - není výslovně stanovena písemná forma

• úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu

417.10.2013

Nová úprava nájmu – shrnutí hlavních zm ěn

• Dispozitivní právní úprava

• Závazek p řenechat v ěc (i část věci, i budoucí věc) k do časnému užívání

• U nemovité v ěci možný zápis nájmu do katastru nemovitostí :• návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem i nájemce)• Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele

• Zajišt ění pln ění povinností• Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v• Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v

předmětu nájmu zástavní právo k zajištění nájemného (právo zadržovací ano)

• Případná neplatnost nájemní smlouvy• Relativní neplatnost – pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl

a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění• Nedostatek formy – je možné dodatečně zhojit, neplatnost možné namítat

pouze, nebylo-li již podle smlouvy plněno

517.10.2013

Nová úprava nájmu – shrnutí hlavních zm ěn (pokračování)

• Obnovování nájemní smlouvy p ři nevyklizení p ředmětu nájmu - § 2230• Zachováno, ale pro neobnovení nájmu již není třeba žalovat na vyklizení,

postačí písemná výzva pronajímatele (1 měsíc); neplatí pro byty - zvláštníúprava v § 2285

• Pronajímatel bude mít nově právo dát předem najevo, že nájem skončí – tímbude automatické obnovení vyloučeno

• možnost postoupení (nájemní) smlouvy - § 1895 („převzetí“ nájmu novýmnájemcem)

617.10.2013

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (§2201 a násl.)

Předmětem nájmu m ůže být

• Věc nemovitá nebo její část

• Nezuživatelná věc movitá nebo její část

• Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy)

Doba trvání Doba trvání

• Doba určitá nebo neurčitá (nájem nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, v těchto 50 letech lze ale vždy vypovědět pouze z důvodů a ve výpovědní době stanovené ve smlouvě)

Zhodnocení

• Změna věci jen se souhlasem pronajímatele

• Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení

717.10.2013

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (pokračování)

Údržba a opravy

• Běžnou údržbu provádí nájemce, ostatní údržbu a (všechny) opravy pronajímatel

• Strany se vždy mohou dohodnout jinak

Nájemné

• Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši• Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši

Změna vlastnictví ( §§2221 – 2224)

• Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí nanabyvatele

• Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět žádnou stranou - rozdíl oproti§ 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutnovykonat v 3měsíční lhůtě

• Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné

817.10.2013

Nová úprava nájmu – obecná ustanovení (pokračování)

• Ochrana dobré víry nabyvatele v případě změny vlastníka formou převoduvlastnického práva (singulární sukcese)• přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních

povinnostech věděl• u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není

pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímupronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movitévěci - 1 měsícvěci - 1 měsíc

Podnájem ( §§2215)

• Dle NOZ lze podnájem sjednat pouze se souhlasem pronajímatele (dispoz.); OZ– opačný přístup, lze podnajmout, pokud není smlouvou výslovně zakázáno(přechod. ustanovení!)

• Pokud nájemní smlouva sjednána v písemné formě, souhlas je nutný taképísemně

• Podnájem lze sjednat jen na dobu nájmu, k delší době se nepřihlíží

917.10.2013

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (pokračování)

Zánik a zhoršení v ěci

• Zánikem věci nájem končí

• Částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebopřiměřenou slevou z nájemného

• Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů nastraně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní dobystraně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby

Výpov ěď

• Doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby

• Doba neurčitá – nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitávěc – 1 měsíc, nemovitá věc – 3 měsíce)

• Výpověď bez výpovědní doby – v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášťzávažným způsobem a působí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí býtodůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou)

1017.10.2013

Nájem a p řechodná ustanovení NOZ (§3028 a násl., § 3074)

Všeobecná ustanovení

• Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí:• práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti• právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich

vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadníchpředpisů

• jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany• jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to stranyujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy

• I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijíustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva)

• Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právníchpředpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovněněco jiného).

1117.10.2013

Nájem a p řechodná ustanovení NOZ (pokračování)

• Nájem se řídí NOZ, i když zapo čal již p řed účinností NOZ (vyloučit již v dnesuzavíraných smlouvách některá ustanovení NOZ)

• Katalog ustanovení doporučených k vyloučení - pro pronajímatele x pro nájemce

• Vznik nájmu a práva a povinnosti z něj vzniklé před účinností NOZ se řídídosavadní úpravou

• Pacht – není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích)• Pacht – není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích)

1217.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(§2302 a násl.)

• NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb.

• Předmět nájmu• Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti• Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně

slouží podnikání)• Pokud něco není výslovně upraveno, použijí se přiměřeně obecná ustanovení o

nájmu

• Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolauda čního souhlasu• NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru - platnost NS není podmíněna

rozhodnutím stavebního úřadu• NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1:

"Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“) -

• Zákaz „podstatné“ změny činnosti (§2304)

1317.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

• Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele (§ 2307)

• Služby – nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem

• Skončení nájmu na dobu ur čitou – 3 měsíční výpověď ze stanovených důvodů (§2308-9) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost)(§2308-9) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost)

• Obdobné použití ustanovení o skončení nájmu bytu (?) § 2311

• Skončení nájmu na dobu neur čitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční)

• Námitky proti výpov ědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta) §2314

• Náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena) § 2315

1417.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

Skon čení nájmu na dobu ur čitou

• Nájemce může vypovědět:• ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen;• přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti

a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti

• Pronajímatel může vypovědět: • má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání

dalšímu užívání prostor;• porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že

přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.

1517.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

• Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylu čovaných z aplikace (k diskuzi)

• rozdíly v pohledu pronajímatele x nájemce

Obecná ustanovení o závazcích:

• § 1765 a § 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem• § 1765 a § 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem?)

• §1977 a násl. a § 2002 a násl. (odstoupení při prodlení/porušenípovinnosti)

• § 2000 (smlouva zavazující člověka na dobu jeho života či kohokoli navíce než 10 let)

• další

1617.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

• Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylu čovaných z aplikace (k diskuzi)

Ustanovení o nájmu:

• § 2221 (2) – závaznost ustanovení o pronajímatelových povinnostech při změněvlastnictví - otázka efektivní obrany z pohledu nájemce

• § 2223 – odstupné při výpovědi

• § 2232 – výpověď bez výpovědní doby při porušení povinnosti zvlášť závažnýmzpůsobem a způsobení značné újmy druhé straně

• § 2303 a § 2311 – obdobné použití ustanovení o nájmu bytu (služby, ukončení vpřípadě smlouvy na dobu určitou)

• § 2305 – právo na loga a štíty (v praxi často odlišná úprava)

• (veškerá) ustanovení o právu na jednostranné ukončení nájmu (za předpokladu,že smlouva obsahuje vlastní taxativní a konečnou úpravu ukončování)

• § 2315 (náhrada za převzetí zákaznické základny) a řada dalších

1717.10.2013

Vybraná specifika nájmu bytu(§2302 a násl.)

• Písemná forma

• Byt nebo dům pronajatý k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti (ne rekreace); podnikat v bytě lze, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům

• Jistota – max. 6 měsíčních nájmů

• Nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí – nelze sjednat právo pronajímatele na výpověď z důvodu změny vlastnictvídůvodu změny vlastnictví

Ochraná řská ustanovení pro nájemce

• Skutečnost, že prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu

• Nepřihlíží se k ustanovením ukládajícím nájemci

• povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu

• jinou, v daných okolnostech zjevně nepřiměřenou povinnost

• Platnost smlouvy - nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá po 3 roky v dobré víře, že nájem je po právu

• Pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy

1817.10.2013

Vybraná specifika nájmu bytu(pokračování)

Nájemné

• Strany sjednávají výši nájemného (jinak místně obvyklé nájemné, v případě nedohody rozhoduje soud)

• Strany sjednávají související plnění a služby zajišťované pronajímatelem, jinak platí zákonný výčet tzv. „nezbytných služeb“.

• Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může • Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může navrhnout zvýšení až do výše místně obvyklého nájemného, max. však 1x ročně a to o max. o 20% za poslední 3 roky, pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud (obdobně platí o ohledně návrhů nájemce na snížení)

• Při provedení úprav ke zlepšení stavu domu či úsporám energií a vody možno dohodou zvýšit nájem o max. 10% z vynaložených nákladů ročně; pokud souhlasí 2/3 nájemníků, platí zvýšení i pro ostatní nájemce

1917.10.2013

Vybraná specifika nájmu bytu(pokračování)

• Nepřítomnost nájemce v bytě - pokud delší než 2 měsíce, musí nájemce určit svého zástupce pro účely zajištění vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí ( jinak je zástupcem pronajímatel)

• Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele je možný , jen pokud nájemce v bytě trvale bydlí; jinak vždy jen se souhlasem pronajímatele (fikce udělení)

• Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad • Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad 70 let)

• Není-li po smrti nájemce přechod nájmu, nájem se dědí s tím, že strany mohou nájem vypovědět

• Nájemce může vypovědět při kvalifikované změně okolností oproti době uzavřenísmlouvy (po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval) - § 2287

• Výpověď daná pronajímatelem – ze zákonných důvodů, bez nutnosti přivolenísoudu

2017.10.2013

Kontakt

Jan Šolc

Advokát

T: +420 236 082 215E: jan.solc@dentons.com

DĚKUJI ZA POZORNOST

2117.10.2013

DĚKUJI ZA POZORNOST