meerjaren(onderhouds)planning (MJOP) en hoe software kan ... · Van conditiemeting naar beleid: meerjaren(onderhouds)planning (MJOP) en hoe software kan helpen To Simons
Post on 26-Feb-2019
223 Views
Preview:
Transcript
Van conditiemeting naar beleid: meerjaren(onderhouds)planning (MJOP)
en hoe software kan helpen
To Simons
Even voorstellen
CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheerNieuw initiatief, gelanceerd 2015Ondersteuning gebouwbeheerderswww.gebouwbeheerder.be
Centrum Duurzaam Gebouwbeheer
Kennisplatform•Werkgroepen•Website •Onderzoeksprojecten
Opleidingen•Platforms
•Inventarisatie•Dagopleidingen
•Brandveilig houden van gebouwen•Onderhoud van daken•Pathologie•Management van gebouwen
•Afternoon sessions•Oplevering en commissioning
Wat voorafgaat: vastgoedvisie
Wat wil men met het gebouwenpark?
AccomodatiebeleidsplannenWelke gebouwen hebben we?Welke functies hebben we waar nodig?Kunnen we ons gebouwenpark optimaliseren?Welke gebouwen gaan we afstoten?
Beslissingsniveaus
StrategischVastgoedvisie (globaal)Welke gebouwen bewarenWelke conditie….
TactischOnderhoudsplannenOperationeeluitvoering
Kaders vastgoedbeleid zijn afgeleid van bedrijfsbeleid
Portefeuille management
Assetmanagement
Property management
Plannen Monitoren Bijstellen
Plannen Monitoren Bijstellen
Plannen Monitoren Uitvoeren
Strategisch
Tactisch
Operationeel
Strategisch huisvestingsplan
ComplexplannenMeerjaren
onderhoudsplannenProjectplannen
Jaarplannen
Niveau Activiteit OutputProces
Integraal beheer van huisvesting
Tevredenheid Veiligheid &
Gezondheid Betaalbaarheid
Architectonisch Ruimtelijk Functioneel Technisch
.
Financiën
Direct rendement Indirect rendement
GebruikerVastgoed
Onderhoudskosten vormen een belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Gebouwbeheerders die ervaring hebben met het
opstellen en gebruiken van onderhoudsplanningen constateren dat voor een zelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen.
Exploitatiekosten
MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)
goed
Slechtt1
Feitelijke kwaliteit
Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen
Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden
PvE
0 tntijdas
Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen
Aandachtsgebieden gebouwbeheerder
• Bruikbaar houden van het gebouw• Waardebehoud: borgen van gevraagde kwaliteit gedurende een
bepaalde periode • Reductie van onzekerheid, verkleinen van risico's!• Verlaging/beheersen huisvestingskosten• Plannen van de uitvoering van activiteiten/Inkoop
onderhoudsdiensten• (Interne) communicatie
6
5
4
3
2
1
10j 20j 30j
preventief onderhoud
curatief onderhoud
WAARDE PARAMETER bron WTCB
stat
us- c
ondi
tiem
etin
g
jaren
gebouwwaarde 0 na 33jaar
negatieve waarde -gebouw kost meer dan het waard is
Onderhoudsconcept 1 2 3
Kosten van onderhoud op basis van klacht
Kosten van planmatigonderhoud
Totale Kostenaan onderhoud
€ 0,--
€ x,--
Efficiënt gebouwenonderhoud
= Mix van onderhoud op klacht versus planmatig preventief onderhoud
Sturing preventief onderhoud
TijdsgebaseerdGarantievoorwaardenOnderhoudscontractenWettelijke verplichtingen… Conditiegebaseerd
Conditiegebaseerde sturing
• Probleem:• De “mening” en “specialismen” van de
inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.
• Oplossing:• persoonsonafhankelijke, objectieve en
transparante registratie van de technische kwaliteit.
Vervangen
Niets doen
Repareren
Visuele inspectie…..
……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.
Conditiescores
Conditie Omschrijving Toelichting
1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken
2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering
3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar
4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar
5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar
6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5
Conditiemeting
NEN2767Eenvoudige en objectieve meetmethodeStaat van bouwelementGenormaliseerd hoe te scoren3 parameters: ernst, intensiteit en omvangVerouderingscurve
Wat VOOR de conditiemeting
Waar gaan we op sturen (hoe ziet het eindproduct er uit)Inrichten organisatie Wie doet wat (taken en verantwoordelijkheden, zelf
doen of uitbesteden)Hoeveel tijd en geld is er beschikbaarWelke hulpmiddelen zijn er nodigInspectie middelenSoftware
Opstellen beleidsstukkenProgramma van eisenOnderhoudsbeleid
Condtiemeting volgens NEN2767
VoordelenObjectiefBreed toegepastEenvoudigGoed overzichtBeperkingenEnkel conditiestaatSoms meer detail nodig
Factor “risico”Bepaling door bestuurElementenBelevingswaardeEstheticaGebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.
Risicomanagement
• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Kaderstellingen NEN 2767
Conditie Omschrijving
1 zeer goed (nieuwbouw)
2 Goede conditie
3 Redelijke conditie
4 Matige conditie
5 Slechte conditie
6 Zeer slechte conditie
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Exploitatieduur: X jaar
Consistente management informatie:Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties;Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen.
Resultaat NEN 2767 inspectie
Elementen risico Beleid Knel punt
cond Beleid Knelpunt
Gevelafwerkingmetselafwerking 4 3 4 3
Gevelbekleding staal 2 3 6 3
Hemelwaterafvoer PVC 5 3 5 3
Beglazing enkel 4 3 3 3
Plafondafwerking pleisterwerk 5 3 1 3
Knelpuntenlijst
Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning
Inventarisatie bouwelementen
Staat van onderhoud
Meerjarenonderhoudsbehoefte
Meerjarenbegroting
Planning en uitvoering
Conditiemeting en risicobeoordeling
Beleidskeuzen
Bepaling verwerking incl Kostprijzen
Inspectie
NEN inspectie
Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties;Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen.
Onderhoudsbehoefte
Toetsing aan budgetten, beleidsopties, ..
Budget en planning
Voorstel activiteiten:
Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel … Maatregel N
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Startjaar, € , cyclus, risico bij uitstel
Taakstellend Prognose
clusteren activiteiten
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
• Maatregel 1• Maatregel 2• Maatregel 3• Maatregel 4• Maatregel 5• Maatregel 6• Maatregel 7• Maatregel 8• Maatregel 9• Maatregel 10• Maatregel 11• Maatregel 12• Maatregel 13• Maatregel 14• Maatregel 15• Maatregel 16• Maatregel 17• Maatregel …• Maatregel N
Afstemming
Afstemmen activiteitenclustersJaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
Cluster 8
Cluster 1
Cluster 2 Cluster 3
Cluster 4Cluster 5
Cluster 6Cluster 7
Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel 18 Maatregel 19 Maatregel … Maatregel N
Prioriteren
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Prioriteren activiteitenclusters
CLUSTER 1 CLUSTER 2 CLUSTER 3
CLUSTER 4
CLUSTER 5
CLUSTER 6 CLUSTER 7
CLUSTER 8
CLUSTER … CLUSTER N
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
Enkele voorafgaande opmerkingen
Een systeem wordt nooit slimmer dan wat je erin steektEen systeem gaat niet je organisatie-problemen oplossen:
disciplineUp to date houdenProcedures volgenNiets ernaast opzettenTerugkoppeling geven
Software
Randvoorwaarde: draagvlakContinu gebruikenInstap: begeleidingSelectieCompromisMogelijkheden rechtevenredig met complexiteitMogelijkheden vs eenvoudGoed afweging
Onderhoudssoftware
Scenarioplanning, resource planning en dispatchingBeheer van werkordersVeiligheid en gezondheidMobiele toepassingenMonitoring en analyse
Software: modules
InventarisatieOnderhoudsplanning InspectiesWerkbonnenVeiligheid en gezondheidMonitoring en analyseFacilitair beheerBeheer contracten…
FMIS
Geëvolueerd van een registratiesysteem voor inventaris naar software voor planning, budgettering, …Vaak ook geïntegreerdModulair
FMIS: 5 kernvragen
Hoe hoog zijn de facilitaire kosten en waar ligt het besparingspotentieel?Hoe stem ik mijn vastgoedaanbod en facilitaire
diensten af op veranderende behoeften?Wat is de beste uitbestedingsstrategie?Hoe ervaart de klant mijn dienstverlening?
Beheersing: software
HulpmiddelKeuzeWat is nodigWat is nuttigWat is nice to haveWat kan ik in de toekomst nodig hebben?
top related