Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde Waidhofen Bauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Matthias Reichle.
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Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde WaidhofenBauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart
Matthias Reichle | Christiane Hankewitz | rheform ImmobilienManagement GmbH
München | 7. November 2014
Agenda
2© rheform November 2014 Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich
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2Plausibilisierung Raumprogramm
Identifikation bestehender Defizite
Qualitativer Variantenvergleich
Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Agenda
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Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm
Identifikation bestehender Defizite
Qualitativer Variantenvergleich
4© rheform November 2014 Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich
Bedarfsfeststellung
Schulaufsichtliche Genehmigung
Projekteignungstest
Wirtschaftlichkeits-prognose
Abstimmung mit Kommunalaufsicht / Haushalt
Aus-schreibungs-vorbereitung
Beschluss zum Vergabe-verfahren
Vergabeverfahren
Bieter A
EntwurfBaukostenBetriebskosten
Bieter D
Bieter B
Bieter C
22
33
IndikativeAngebote
Auswertung und
Verhandlungs-verfahren
Vertrags-abschluss11
Begleitung durch rheform
Zuschlag
Vorbereitung
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart
Verfahrensbegleitung durch rheform
Erstellung Vergabe-unterlagen
Öffentlicher. Teilnahme-wettbewerb
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Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart
Vorgehen und Methodik
Plausibili-sierung Kosten
Plausibili-sierung Kosten
Qualitativer Variantenvergleich
Qualitativer Variantenvergleich
Identifikation bestehender
Defizite
Identifikation bestehender
DefiziteFeststellung RaumbedarfFeststellung Raumbedarf
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Bestandsaufnahme der Gebäudeteile Mittel- und Grundschule Hohenwart
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart
Bauteil-Übersicht
Potentieller Baugrund für Neubau
FreisportanlageTurnhalle NordBauteil 4
MittelschuleBauteil 1
GrundschuleBauteil 2
Turnhalle WestBauteil 3
Hausmeister Bauteil 5 - Rückbau
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Bestandsaufnahme der Nutzungsbereiche Mittel- und Grundschule Hohenwart
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart
Nutzungs-Übersicht
Nutzung Mittelschule
Nutzung GrundschuleNutzung Sport
UG Gemeindebücherei + VereineUG in Teilen ungenutzt
Nutzung Sport
UG Ganztags-betreuung + Musik
Agenda
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Identifikation bestehender Defizite
Qualitativer Variantenvergleich
Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm
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Bestandsflächen und Flächenprogramme im Vergleich
Plausibilisierung Raumprogramm
Flächenübersicht nach Nutzungsbereich
IST-Flächen Bedarfsprogramm Schulen
Flächenprogramm Regierung OBB
SUMMESchulen + GTS
NF 1-6Sonst. NF
3.098 m²895 m²
3.913 m²nicht definiert
3.136 m²+ 259 m²
Mittelschule NF 1-6Sonst. NF
1.614 m²250 m²
1.859 m²nicht definiert
1.855 m²+ 102 m²
Grundschule NF 1-6Sonst. NF
1.407 m²151 m²
1.680 m²nicht definiert
967 m²+ 92 m²
GTS NF 1-6 77 m² 374 m² Ansatz: 314 m²
Sporthallen NF 1-6Sonst. NF
1.011 m²493 m²
3-fach 1.607 m²68 m²
2-fach 1.303 m²65 m²
(Fremdnutzer) NF 1-6Sonst. NF
(359 m²)(davon 169 m² Gemeindebib.)
169 m² Gemeindebibliothek
(Ungenutzt) NF 1-6Sonst. NF
(334 m²)(65 m²)
x m² = Im Falle eines Neubaus umzusetzende Flächen
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Abgleich Sanierungsfall und Neubau – Gesamt-Nutzflächen
Plausibilisierung Raumprogramm
Definition Neubau-Flächen
Sanierung Neubau
SUMME NF 1-7inkl. sonstige Nutzfl.
5.763 m² 5.174 m²
Mittelschule NF 1-7 1.864 m² 1.957 m²
Grundschule NF 1-7 1.559 m² 1.059 m²
GTS NF 1-7 77 m² 314 m²
Sporthallen NF 1-7 1.504 m² 3-fach 1.675 m²
Fremdnutzer NF 1-7 359 m² Bib. 169 m²
Ungenutzt NF 1-7 399 m² -
Neubau-Flächen beinhalten: Mittel- und Grundschule gemäß Flächenprogramm der Regierung OberbayernGanztagsschule mit einem Flächenansatz auf Grundlage des Bedarfsprogramms Schulen3-fach Turnhalle gem. Bedarfsprogramm SchulenGemeindebibliothek mit Bestandsflächen
Die Neubau-Flächen ergeben 90 % der Bestands-/Sanierungs-FlächenEs ist kein Zuschlag für eventuellen entwurfsbedingten Flächenmehrbedarf enthalten
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Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Schulrektor Doppler
Plausibilisierung Raumprogramm
Mittelschule
Mittelschule (8 Klassen)
Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler):
Geringere VerwaltungsflächenKein Flächenbudget für
Religion/Ethik Unterricht, Bücherei, Schüler Café Förderunterricht muss in Gruppen-
oder Mehrzweckraum statt finden
Umwidmung der B-Flächen möglich
Mittelschule[8 Klassen] Anzahl
Fläche je Raum
Flächen-summe
Summe NF gesamt (gem. DIN 277, 2005) 1.957 Ansatz unverbindl. Flächenprogramm Reg. Oberbayern
Klassen A 4 66 264 A 4 60 240
Gruppenräume B 0 42 - B 3 24 72
Mehrzweckraum B 1 90 90 Lehrmittel B 1 51 51
Physik, Chemie Lehr- und Übungssaal A 1 75 75 Physik Vorbereitung und Sammlung B 1 33 33
Chemie, Biologie Vorbereitung und Sammlung B 1 33 33 Säureraum B 1 5 5
Musik A 1 75 75 Zeichnen A 1 75 75
Zeichnen Vorbereitung und Sammlung B 1 33 33 Werken A 1 75 75
Werken Nebenraum B 1 33 33 Lager- und Maschinenraum für den musischen Bereich B 1 33 33
Informationstechnologie A 2 60 120 Textiles Gestalten A 1 60 60
Textiles Gestalten Nebenraum B 1 22 22 Haushalt und Ernährung A 1 130 130
Lehrer/Silentium/Bibliothek B 1 105 105 Verwaltung B 1 65 65
Hausmeisterwerkstatt B 1 16 16 Reinigungspersonal B 1 13 13
Stuhllager B 1 27 27 Pausenhalle/Aula B 1 110 110
Summe A- und B- Flächen: 1.855 Ansatz untergeordnete Räume: 2,50% gerundet 46 Ansatz WC (in Anl. an AMEV): 56
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Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Doppler
Plausibilisierung Raumprogramm
Grundschule inklusive GTS
Grundschule (8 Klassen)
Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler):
Geringere VerwaltungsflächenKein Flächenbudget für
Textiles Gestalten + Lager, Nebenraum Werken, Musik, Religion/Ethik Unterricht, Lehrmittel, Förderunterricht, Lernwerkstatt, Merzweckraum, Reinigungspersonal, (Stuhl)Lager
Mitbenutzung der MS Flächen notwendigUmwidmung B-Flächen möglich
Grundschule[8 Klassen] + GTS Anzahl
Fläche je Raum
Flächen-summe
Summe NF gesamt inkl. GTS (gem. DIN 277, 2005) 1.373 Ansatz unverbindl. Flächenprogramm Reg. Oberbayern
Klassen A 4 66 264 A 4 60 240
Gruppenräume B 0 42 - B 2 24 48
Mehrzweckraum B 0 90 - Lehrmittel B 0 42 -
Physik, Chemie Lehr- und Übungssaal A 0 75 - Physik Vorbereitung und Sammlung B 0 33 -
Chemie, Biologie Vorbereitung und Sammlung B 0 33 - Säureraum B 0 5 -
Musik A 0 75 - Zeichnen A 0 75 -
Zeichnen Vorbereitung und Sammlung B 0 33 - Werken A 1 75 75
Werken Nebenraum B 0 33 - Lager- und Maschinenraum für den musischen Bereich B 0 33 -
Informationstechnologie A 1 60 60 Textiles Gestalten A 0 60 -
Textiles Gestalten Nebenraum B 0 18 - Haushalt und Ernährung A 0 130 -
Lehrer/Silentium/Bibliothek B 1 105 105 Verwaltung B 1 65 65
Hausmeisterwerkstatt B 0 16 - Reinigungspersonal B 0 13 -
Stuhllager B 0 20 - Pausenhalle/Aula B 1 110 110
Summe A- und B-Flächen: 967 Ansatz untergeordnete Räume: 2,50% gerundet 24
Ansatz WC (s.unten): 68
Ansatz GTS 314 Versorgungsküche (Vorbereitung/Küche + Speisesaal) 1 230 230
Aufenthaltsraum 1 60 60 Aufenthaltsraum/Differenzierung/Förderung 1 24 24
Hausaufgabenbetreuung in Klassenzi. 0 30 -
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Flächenansatz mit folgenden Voraussetzungen:
Das Essen liefert ein Caterer, bemessen wird eine Ausgabeküche.
Nutzung des Speisesaals außerhalb der Essenszeiten als Aufenthaltsraum.
Die Hausaufgabenbetreuung findet in Klassenzimmern statt.
Fazit: In der aktuellen Betrachtung rechnen wir mit einem Bedarf von 314 m² NF.
Die Anforderungen an die Ganztagsschule sind vor allem im Bezug auf eine eventuelle gebundene Ganztagsschule zu verifizieren.
Plausibilisierung Raumprogramm
Ganztagsschule
Ansatz GTS 314 Versorgungsküche (Vorbereitung/Küche + Speisesaal) 1 230 230
Aufenthaltsraum 1 60 60 Aufenthaltsraum/Differenzierung/Förderung 1 24 24
Hausaufgabenbetreuung in Klassenzi. 0 30 -
Potential des Flächenprogramms
Ansatz für GTS
gemäß Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler), jedoch exklusive Hausaufg.betreuung
Küche (80 m²) + Speisesaal (150 m²)In Anlehnung an die HIS (Hochschul-Informations-System) bietet eine Ausgabeküche und Speisesaal (einschl. Anlieferung, Lager, Ausgabe, Rückgabe) in der Größe von 230 m² Platz für ca. 150 Essensteilnehmer im 2-Schicht-Betrieb.Aufenthalt. (60 m²) + Differenzierung (24 m²)Das Flächen-Budget von 234 m² Aufenthalt (inkl. Speisesaal) bietet Platz für ca. 130 Schüler.
Für den Raumbedarf einer Ganztagsschule enthält die Schulbauverordnung grobe Vorgaben: „zweckmäßig“ sind: 1 Versorgungsküche, 3 Aufenthaltsräume (davon ein kleinerer f. Differenzierung)
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Plausibilisierung Raumprogramm
Sporthalle
Sporthalle (3-Feld)
Unterschied Flächenprogramm Reg OB zu Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler):
Das Flächenbudget ist gemäß DIN 18032-1 (Hallen und Räume für Sport und Mehrzwecknutzung) bemessenDas Bedarfsprogramm der Grund- und Mittelschule sieht eine 3-Feld-Halle vor für
Schulsport Laiensport Öffentliche Veranstaltungen
Förderfähig ist eine 2-Feld-Halle
Sporthalle[3-Feld-Halle] Anzahl
Fläche je Raum
Flächen-summe
Summe NF gesamt 1.675 gemäß DIN 18032-1
3-Feld-Halle 1 1.215 1.215 Eingangsbereich / Vorraum 1 45 45
Konditionsraum 1 35 35 Geräteraum 3 41 122 Umkleiden 4 25 100
Waschraum 4 12,5 50 Sportlehrer 2 15 30
Hallenwart/ Regieraum 1 10 10
Summe: 1.607 Ansatz untergeordnete Räume: 1,00% gerundet 16
Ansatz WC (s.unten): 52
Vorstellung Flächenprogramm Sporthalle
Die Anforderungen in Bezug auf die Turnierfähigkeit und als Veranstaltungs-Lokation sind noch zu spezifizieren.
Agenda
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2 Plausibilisierung Raumprogramm
Identifikation bestehender Defizite
Qualitativer Variantenvergleich
Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
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Identifikation bestehender Defizite
Flächenprogramm Reg. OB im Bestand - Schulen
Mittelschule Grundschule
Flächenprogramm der Reg. OB ist nicht im Bauteil 1 unterzubringen
Es fehlen (B-Flächen, ges. 246 m²):1/3 Fläche f. Lehrer/Silentium/Bibliothek (32 m²)Chemie/Biologie Vorbereitung/Sammlung und Säureraum (33 m² + 5 m²)Mehrzweckraum (90 m²)Stuhllager (27 m²)Reinigungspersonal (13 m²)Fläche f. untergeordnete Räume (46 m²)
Wegfallen würde aus Bauteil 3 (Turnhalle West) eine separate(Pausenhalle)
Grundschul-Flächenprogramm der Reg. OB ist komplett im Bauteil 2 abbildbar
Jedoch besteht kein Flächenpotential fürGanztagsbetreuung (314 m²)
Wegfallen würde aus Bauteil 4 (Turnhalle Nord) eine separate(Pausenhalle)
Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall
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Folgen für das Flächenprogramm im Sanierungsfall
Identifikation bestehender Defizite
Konsequenzen im Sanierungsfall - Schulen
Mittelschule Grundschule
Sanierungsfall Bauteil 1Eine Sanierung des Bauteils 1 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn:
Lösung für fehlende B-Flächen erforderlich Umwidmung der B-Flächen und/oder Anbau/Erweiterungsbau oder Unterbringung im Sporthallengebäude
Verwaltung in Grundschule verlagernVerkehrsfläche als Pausenfläche nutzenSporthalle muss Funktion als Aula übernehmenUmbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden
Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß
Sanierungsfall Bauteil 2Eine Sanierung des Bauteils 2 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn:
Ganztagsbetreuung Anbau/Erweiterungsbau oder Unterbringung im
SporthallengebäudeUmbaumaßnahmen notwendig um Verwaltung MS+GS unterzubringenVerkehrsfläche als Pausenfläche nutzenSporthalle muss Funktion als Aula übernehmenMinimale Umbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden
Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß
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Identifikation bestehender Defizite
Flächenprogramm Regierung OBB im Bestand - GTS und Sporthallen
Ganztagsbetreuung
Sanierungsfall Bauteil 4Der höhere Flächenbedarf der Ganztagsbetreuung ist durch Umnutzung und Nutzbarmachung ungenutzter Flächen in Bauteil 4 darstellbar.
Sporthalle
Sanierungsfall Bauteile 3 + 4Die Sporthallen würden im Sanierungsfall weiterhin den Bedarf decken.
Fremdnutzung
Sanierungsfall Bauteil 4Die Gemeindebibliothek kann im Sanierungsfall an bestehender Stelle erhalten werden.
Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall
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Flächen
Identifikation bestehender Defizite
Fazit
FunktionNeben den nutzungsspezifischen Flächendefiziten bestehen erhebliche funktionale Defizite lange Wege, abgelegene Unterrichtsräume Geringe Flächeneffizienz (v.a. der Bauteile 1 und 2) Fehlender Brandschutz (Brandabschnitte, 1. und 2. Fluchtweg) Fehlende Barrierefreiheit (Stichwort Inklusion)
Sanierungsfall Kompensation funktionalen Defizite führt zu zusätzlichem Flächenbedarf
(Schaffung 1. und 2. Fluchtweg, Aufzugserschließung wegen Inklusion, etc.) lange Wege und geringe Effizienz der Gebäude sind durch eine Sanierung nicht zu beheben
Defizite der Bestandsgebäude - im Sanierungsfall
Das unverbindliche Flächenprogramm der Regierung Oberbayern lässt sich inklusive Verwaltungsräume in der Grundschule (Bauteil 2) mit überschaubaren Umbaumaßnahmen unterbringen.
Für die Mittelschule (Bauteil 1) verbleibt ein Flächendefizit, das in Abhängigkeit der weiteren Umsetzung entweder im Bestandsbauteil 3 (Turnhalle West) bzw. in einem An-/ Erweiterungsbau zu berücksichtigen ist.
Agenda
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2 Plausibilisierung Raumprogramm
Identifikation bestehender Defizite
Qualitativer Variantenvergleich
Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
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Variante A (Sanierung)
Generalsanierung Bestandskomplex
Qualitativer Variantenvergleich
Varianten
A
B
C
Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten
Variante B (Neubau)
Rückbau und Neubau Gesamtkomplexeinschl. Flächen für Gemeindebibliothek
Variante C (Erhalt Schulen)
Generalsanierung Bestandsbauteile 1 (MS) und 2 (GS), Rückbau Bauteile 3 und 4 (Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek
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Variante E (Erhalt Grundschule)
Generalsanierung Bestandsbauteil 2 (GS), Rückbau Bauteile 1, 3 und 4 (MS und Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle und Mittelschule einschl. Flächen für Gemeindebibliothek
Qualitativer Variantenvergleich
Varianten
D
E
Optional ist bei den Varianten B, D und E ein Erhalt und die Umnutzung des Bauteils 1 oder 2 denkbar.
Ein Erhalt und damit die Sanierung der Bauteile 3 und 4 bei gleichzeitigem Rück- und Neubau der Grund- und Mittelschule erscheint vor dem Hintergrund der bestehenden ungünstigen Flächenverhältnisse als wirtschaftlich nicht sinnvoll.
Variante D (Erhalt Mittelschule)
Generalsanierung Bestandsbauteil 1 (MS), Rückbau Bauteile 2, 3 und 4 (GS und Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle und Grundschule einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek
Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten
23© rheform November 2014 Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich
Grobkostenschätzung gem. BKI
Qualitativer Variantenvergleich
Grobkostenschätzung gemäß BKI Vergleichswerte Allgemeinbildender Schulen, 3-Fach-Turnhalle. Alle Kosten Brutto indexiert auf Kostenstand II/2014 ohne Berücksichtigung des Regionalfaktors. Maßnahme -Kosten Brandschutz und Inklusion grob überschlagen. Neubaukosten ohne Belegungsverschnitt kalkuliert.
Kosten
Variante A B C D E
Sanierung Bestands-komplex
Neubau Gesamt-komplex
Sanierung BT 1 + 2 und Neubau SPH
Sanierung BT 1, Neubau
GS+SPH
Sanierung BT 2, Neubau
MS+SPH
Nutzfläche 5.763 m² NF 5.175 m² NF 5.569 m² NF
inkl. 220 m² Pause
5.256 m² NF
inkl. 110 m² Pause
5.488 m² NF
inkl. 110 m² Pause
Investitionskosten 17,3 Mio. €inkl. Interim MS+GS
16,8 Mio. €inkl. Rückbau
18,5 Mio. €inkl. Interim MS+GSinkl. Rückbau SPHinkl. Anbau MS+GTS
17,6 Mio. €inkl. Rückbau GS+SPHinkl. Interim GS
17,8 Mio. €inkl. Rückbau MS+SPHinkl. Interim MS
Schwellenwert 80% Neubau > 13,4 Mio. € > > >
A B C D E
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Qualitativer Variantenvergleich
Zwischen Resümee
A
B
C
Variante B - Rückbau und Neubau Gesamtkomplex– Geringste Investitionskosten– optimiertes, effizientes Flächenprogramm– Vermeidung von Interimsunterbringung– Chance zur Optimierung des Funktionsprogrammes
Variante C - Erhalt Schulen, Neubau Sporthalle– Höchste Investitionssumme (110 % v. Neubau)– großes, jedoch ineffizientes Flächenangebot– Interimsunterbringung GS und MS erforderlich– Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung– Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes
Variante A - Generalsanierung Bestandskomplex– Investitionskosten 103 % der Neubaukosten– größtes, jedoch ineffizientestes Flächenangebot– Interimsunterbringung GS und MS erforderlich– Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung– Keine Lösung der nutzungsspezifischen und funktionalen Defizite
25© rheform November 2014 Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich
Qualitativer Variantenvergleich
Zwischen Resümee
Varianten D und E - Erhalt einer Schule, Neubau Sporthalle– Investitionskosten 105/106 % der Neubaukosten– mittleres Flächenangebot mit Schwächen– Interimsunterbringung erforderlich– Höhere Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes
D
E
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Qualitativer Variantenvergleich
Übersicht Variantenbewertung
Variante A B C D E
Sanierung Bestands-komplex
Neubau Gesamt-komplex
Sanierung BT 1 + 2 und Neubau SPH
Sanierung BT 1, Neubau
GS+SPH
Sanierung BT 2, Neubau
MS+SPH
FlächenFlächeninanspruchnahmeSynergiepotential
- -- -
++++
--
OO
OO
FunktionFunktionale OptimierungInklusionsertüchtigungInterimsmaßnahmen
-- --
+++++
O--
+OO
+OO
KostenInvestitionBetrieb
O- -
++++
- --
-O
-O
nicht sinnvollFlächenineffizienzFunktionale DefiziteBetriebskosten
weitere Betrachtung
weitere Betrachtung
nicht sinnvollFlächenineffizienzFunkt. DefiziteInvestitions-Kosten
A B C D E
Vielen Dank!
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