Husleieloven - NBBLfiler.nbbl.no/Husleieloven.pdf · 2016-12-05 · dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i
Post on 17-Feb-2020
3 Views
Preview:
Transcript
Jus for nyansatte
Oslo 6.- 7. desember 2016
Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL
Husleieloven
Hva er husleie?
Avtale om bruksrett til husrom mot vederlag.
Eksempler på forhold faller utenfor:
avtale om vederlagsfri bruk
bruksretter til bolig i eierseksjon
borett til bolig i borettslag
bruksrett til bolig etter ektefelleskifte
Når gjelder husleieloven?
Loven gjelder for leie av bolig, næringslokaler,
garasjer
Loven gjelder ikke utleie av ferie- og fritidsbolig
Næringslokaler § 1-2
Husleieloven gjelder for utleie av næringslokaler.
Hovedregelen i næringsleieforhold er at
husleieloven kan fravikes.
Det bør likevel brukes standardkontrakt.
Leie av bolig
Hensyn bak reglene:
Leiere skal ha stor grad av botrygghet.
Leier skal beskyttes mot vilkårlig og urimelig
behandling.
Leier anses som den «svake» part i
boligleieforholdet og har et klart
beskyttelsesbehov
Leie av bolig
Konsekvensen av dette er at
husleieloven gjelder fullt ut med mindre annet
fremgår av den enkelte bestemmelse
avtaler partene noe i strid med loven vil loven gå
foran avtalen
Leie av bolig
For utleier medfører dette at
det er lett å trå feil
formelle feil kan få store konsekvenser
Bruk derfor standarddokumenter!
NBBLs leiekontrakter
Leiekontrakt, utleiers egen borettslagsbolig
(4.10)
Leiekontrakt for bolig (4.11)
Leiekontrakt for bolig, vanskeligstilte (4.13)
Utleie av garasje (4.12)
Avtaleinngåelsen
Viktige punkt:
leietid
husleiens størrelse
depositum eller annen sikkerhet
utkastelsesklausul
Leietid
Tre alternativer:
tidsbestemt
tidsubestemt
kombinasjon
Leietid, tidsbestemt avtale § 9-2, 9-3
Fra kontraktens pkt 3, alternativ 1:
Leieavtalen løper fra og med <dato> til og med <dato>
uten adgang for partene til å si opp avtalen.
Det er avtalt en bestemt dato for når
leieforholdet opphører.
Hovedregel: minstetid er tre år
Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3
OBS!
Utleier må skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies
opp, hvis ikke så har leier likevel
oppsigelsesadgang!
Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3
Unntak nr 1:
Ett års minstetid ved utleie av en av to boliger i
utleiers egen bolig.
Tomannsbolig eller lofts- eller sokkelbolig hvor
utleier bo i samme hus.
Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3
Unntak nr. 2:
Utleier har saklig grunn til å fastsette kortere
minstetid.
Eksempel: utleier eller en i utleiers husstand skal
benytte boligen, boligen skal selges eller bygges
om, borettslagsleilighet med begrenset leietid
Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3
OBS!
Utleier må skriftlig opplyse om grunnen til
tidsavgrensningen.
Hvis avtalen er i strid med bestemmelsen gjelder
ikke tidsavgrensningen og avtalen er tidsubestemt
(oppsigelig)!
Kan en tidsbestemt avtale sies opp? § 9-3
Man kan avtale at en tidsbestemt avtale kan sies opp i
leietiden.
Dette gir partene mer fleksibilitet, samtidig som utleier er
sikret at leieforholdet har en fastsatt sluttdato.
Fra kontrakten punkt 3, alternativ 2:
Leieavtalen løper fra og med <dato> til og med <dato>
med en oppsigelsesfrist for begge parter på <antall>
måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.
Leietid, tidsubestemt avtale § 9-4
Har ingen fastsatt sluttdato, gjelder til en av
partene sier opp.
Kan sies opp av begge parter med avtalt frist.
Er fristen ikke avtalt er oppsigelsesfristen tre
måneder.
Fra kontraktens punkt 3, alternativ 3:
Leieavtalen løper fra og med <dato> med en
oppsigelsesfrist for begge parter på <antall> måneder
til opphør ved utløpet av en kalendermåned.
Leietid, tidsubestemt (oppsigelig)
Leier står fritt til å si opp, trenger ingen
begrunnelse.
Utleier
må ha saklig grunn
oppsigelsen kan settes til side fordi den er
urimelig
Utleie av egen bolig § 11-4
Viktige unntak ved utleie av egen bolig ved
midlertidig fravær på inntil fem år:
Full avtalefrihet om leieforholdets lengde.
En oppsigelig avtale kan sies opp uten saklig
grunn, og leier kan ikke få prøvd dette rettslig.
Ikke formkrav til oppsigelsen.
OBS! Må opplyses skriftlig ved avtaleinngåelsen.
Husleiens størrelse §§ 3-1, 4-1
Forbud mot å avtale leie som er urimelig høy
sett hen til markedsleie på avtaletidspunktet.
Må være fast beløp, ikke adgang til å kreve
tillegg, for eksempel fakturagebyr,
forholdsmessig andel av kommunale avgifter
eller festeavgift.
OBS! Er det inngått avtale i strid med dette, har
utleier ikke rett til å kreve tillegget.
Tillegg til husleien
Tillatt å avtale noen tillegg til husleien
strøm
brensel
vann og avløp når utleier skal betale dette etter
målt forbruk
Forbruk, ikke installasjonskostnader.
Må være forholdsmessig.
Strøm og brensel § 3-1
Kontraktens punkt 4 har tre alternativer vedr. strøm:
1) Strøm og oppvarming er inkludert i husleien.
2) Strøm og oppvarming betales i tillegg til husleien.
Det beregnes et forskudd på kr <beløp> per måned,
som forfaller sammen med husleien. Forskuddene
avregnes minst en gang i året, og utleier dokumenterer
de faktiske utgiftene til strøm og oppvarming.
3) Strøm og oppvarming er ikke inkludert i husleien.
Leier har egen måler og må tegne eget
strømabonnement gjeldende fra det tidspunkt
leieavtalen løper fra, jf pkt 3.
Kostnader til vann og avløp
Kan kreves når utleier skal betale dette etter målt
forbruk.
Fra kontrakten
1) Vann- og avløpsavgifter er inkludert i husleien.
2) Vann- og avløpsavgifter beregnes etter målt forbruk,
og det avtales at disse betales i tillegg til husleien. Det
beregnes et forskudd på kr <beløp> per måned, som
forfaller sammen med husleien. Forskuddene avregnes
minst en gang i året, og utleier dokumenterer de
faktiske utgiftene til vann og avløp.
Regulering av leien §§ 4-2 og 4-3
To grunnlag for endring av leien:
ved endringer i konsumprisindeks
ved endringer i gjengs leie
Konsumprisindeks § 4-2
Kan kreves av begge parter.
Det må ha gått ett år fra forrige regulering.
Endringen skal være i samsvar med endringen i
konsumprisindeks fra forrige regulering. Se
www.ssb.no (Statistisk Sentralbyrå).
OBS! Skriftlig varsel en måned i forkant.
Regulering til gjengs leie § 4-3
Kan kreves av begge parter.
Gjengs leie er gjennomsnittlig leie leie for
tilsvarende bolig på tilsvarende vilkår.
www.finn.no og kommunale statistikker kan gi en
pekepinn.
Gjengs leie § 4-3
Varsel kan tidligst setts frem når leieforholdet har
vart i to år og seks måneder.
OBS! Skriftlig varsel, seks måneder i forkant av
iverksettelsen.
Depositum og garanti §§ 3-5, 3-6
Økonomisk sikkerhet for leiers forpliktelser.
Skal sikre krav som følger av leieavtalen, for
eksempel:
utestående leie
skader og manglende vedlikehold
Depositum og garanti
Fra kontrakten punkt 5:
Leier skal betale depositum på kr <beløp-maks 6 mnd
husleie> for oppfyllelsen av sine plikter etter
leieavtalen, samt til sikkerhet for skader på boligen,
utgifter til fravikelse og for andre krav som reiser seg
av avtalen. Depositum skal settes inn på særskilt konto
i leiers navn. Den skal bare kunne disponeres ved
underskrift av både utleier og leier. Påløpne renter
godskrives leier. Den avtalte depositumskonto må
være i samme bank som den bank som mottar leien.
Utleier dekker omkostninger til opprettelse av
depositumskonto.
Depositum § 3-5
Depositum er vanligst.
Maks seks måneder leie.
OBS! Skal være på særskilt konto i bank.
Skal stå i leiers navn.
Utleier betaler alle omkostninger.
Leier har krav på renter.
Bør være i samme bank som utleier mottar leien.
Depositum, utbetaling § 3-5
Ingen av partene kan disponere over
depositumet i leietiden.
Relativt kompliserte regler for utbetaling ved
leieforholdets opphør.
Den ander part skal alltid varsles før det skjer
utbetaling.
OBS! Her er det frister begge parter må forholde
seg til.
Vedlikehold § 5-3
Avtalefrihet
Med mindre annet er avtalt er leier ansvarlig for
vedlikehold av:
dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske
kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og
inventar og utstyr i husrommet som ikke er en
del av den faste eiendommen.
NBBLs leiekontrakt er i samsvar med dette.
Vedlikehold § 5-3
Leier er også ansvarlig for
nødvendig funksjonskontroll, rengjøring,
batteriskift, testing og lignende av røykvarsler
og brannslukkingsutstyr
Utleiers plikter
Utleier plikter i leietiden å stille boligen til leiers
disposisjon i samsvar med avtalen.
Utleier plikter i leietiden å holde boligen i den stand
som leier har krav på etter husleielovens kap 2.
Vedlikehold § 5-3
Utskiftning er utleiers ansvar.
Hvorvidt tingen skal vedlikeholdes eller skiftes ut
er avhengig av hva som er regningssvarende.
Utleiers mislighold § 5-7
Boligen er ikke i den stand leier har krav på.
Leier kan kreve
utbedring
avslag i leien
erstatning
heving av avtalen
Leiers mislighold
Leiers mislighold kan for eksempel være
manglende leiebetaling
husbråk og skade
ulovlig fremleie
Leiers mislighold
Utleier kan
si opp avtalen, mislighold er saklig grunn (§ 9-5)
heve avtalen – dersom betalingsmisligholdet er
vesentlig (§ 9-9)
kreve erstatning (§ 5-8)
begjære fravikelse ved betalingsmislighold
(utkastelse tvfl. § 13-2)
Leiers betalingsmislighold, fravikelse
Betaler leier ikke skyldig husleie, kan han kastes ut
ved namsmannens hjelp (fravikelse).
Forutsetter utkastelsesklausul, se pkt 9 i
kontrakten:
Leieren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis
leien ikke blir betalt innen 14 dager etter at skriftlig
varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 er sendt, jf
samme lov § 13-2 tredje ledd a).
Fravikelse på grunn av betalingsmislighold
Må varsles 14 dager før begjæring sendes
namsmyndighetene, NBBL-dok. 4.16 og 4.17.
Leier kan unngå utkastelse dersom skyldig leie
betales før utkastelsen skjer.
Tidsbestemt avtale utløper § 9-2
Leier har i utgangspunktet ingen rett til ny
periode.
OBS! Flytteoppfordring innen tre måneder.
NBBL dok. 4.18.
Sendes ikke flytteoppfordring innen fristen går
leieforholdet over til å bli oppsigelig.
Flytte ikke leier frivillig, kan utleier begjære
fravikelse, NBBL dok. 4.19 og 4-20.
Leiers oppsigelse § 9-4
Leier kan si opp etter eget ønske.
I utgangspunktet ingen formkrav, men skriftlighet
kan avtales.
Oppsigelsesfristen beregnes til utløpet av
kalendermåneden, dvs. sier leier opp 15.
desember og det er tre måneders frist, utløper
oppsigelsesfristen den 31.3.
Utleiers oppsigelse § 9-7
OBS! Strenge formkrav så bruk
standarddokument, NBBL dok. nr. 4-21.
Utleiers oppsigelse krever saklig grunn
leiers mislighold
rivning/ombygging
utleier eller noen i hans husstand skal bruke
boligen
Utleiers oppsigelse § 9-8
Leier har rett til å protestere
må være skriftlig og innen én måned
utleier må ved protest bringe oppsigelsen inn for
retten (forliksrådet, husleietvistutvalget eller
tingretten)
retten skal prøve om formkravene er oppfylt, og
om oppsigelsen skal settes til side fordi den vil
virke urimelig
Oppsummering
Husleieretten er
- strengt regulert
- leier har et omfattende vern
- lett for utleier og rådgiver å trå feil
BRUK STANDARDDOKUMENTER DER DU KAN!
TAKK FOR MEG!
top related