EDIFÍCIO FARIA LIMA 4lares.org.br/wp-content/uploads/2011/08/VBI.pdfEdifício Faria Lima 4.440 4 Edifício corporativo AAA Av. Brigadeiro Faria Lima, 4.440, São Paulo ABL: 22.111,84
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EDIFÍCIO FARIA LIMA 4.440
DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO LANÇAMENTO
DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO –VISÃO DA EMPRESA DESENVOLVEDORA
CONFERÊNCIA LARES – SETEMBRO DE 20121
Sumário
2
Pg.
VBI Real Estate 03
Edifício Faria Lima 4.440 04
Desafios da incorporação 06
Venda 09
Oferta pública do FII VBI FL 4440 11
Desempenho do FII VBI FL 4440 12
Desafios da oferta 14
Há diferenciação de yield entre os FIIs em ofertas públicas? 16
Comentários finais 17
Perguntas 19
VBI Real Estate
3
A VBI Real Estate é uma das principais empresas brasileiras de gestão de ativos especializada na gestão deprivate equity imobiliário.
Foco em desenvolvimento e gestão de edifícios de escritórios de alto padrão, retrofit de edifícios deescritórios em locais estratégicos, desenvolvimento de shopping centers, condomínios logísticos eincorporação de projetos residenciais.
Mais de R$ 1,6 Bilhões captados em fundos de private equity e fundos de investimento imobiliário.
Fundos
FundoBrazil Real Estate
Opportunities Fund I
Brazil Real Estate
Opportunities – VG Co-invest
Brazil Real Estate
Opportunities Fund II
FII VBI FL 4400
Data da última
captação2T 2009 3T 2009 4T 2011 2T 2012
Número de
investidores19 2 33 5.168
Escopo do
investimento
Desenvolvimento de imóveis
comerciais de Classe AAA,
residenciais e shopping
centers .
Desenvolvimento de um
imóvel comercial de Classe
AAA.
Desenvolvimento de imóveis
comerciais de Classe AAA,
residenciais, imóveis
industriais e shopping
centers .
Investimento em um imóvel
comercial Classe AAA, na
Avenida Faria Lima, em São
Paulo.
Edifício Faria Lima 4.440
4
Edifício corporativo AAA
Av. Brigadeiro Faria Lima, 4.440, São Paulo
ABL: 22.111,84 m²
Habite-se: Jun/11
Locatários: Barclays, UBS, BIC Banco (100% locado)
Certificação Ambiental Internacional(USGBC – Pre SILVER, target GOLD)
3 níveis de subsolos com capacidade para 576 vagas de garagem
Tecnologia AVAC – aquecimento, ventilação e ar condicionado.
Sistema de geração de energia para emergência e peakshaving.
Heliponto com capacidade de 6 toneladas na cobertura.
10 elevadores + 1 elevador de carga, sendo 4 deles para a zona alta, 3 para a zona baixa e 3 para o subsolo operados no sistema de chamada antecipada.
Edifício Faria Lima 4.440
5
Desafios da incorporação
6
Principais desafios:
Investir em um terreno na “Nova” Faria Lima ao final de 2007? Região até então residencial e horizontal.
Precificação do edifício como um imóvel da Vila Olímpia ou extensão da Faria Lima?
Aquisição de mais de 17 lotes para viabilizar o projeto
R. Elvira Ferraz
R. Fiandeiras
Rua Chipre
Av. Faria Lima
Av. Faria Lima, 4.440
Desafios da incorporação
7
Desafios da incorporação
8
Indicadores de sucesso:
Empreendimento entregue 100% locado;
Locatários de alto padrão de exigência;
Valores de locação e venda equivalentes ao da região consolidada da Faria Lima;
Metas de retorno sobre o investimento superadas;
Incorporações similares sendo desenvolvidas na região.
Venda
9
Por que vender o ativo via um Fundo de Investimento Imobiliário?
Maior proposta recebida de um investidor estratégico ficou 15% abaixo do valor captado pelo FII.
¹ Assumindo SPE com regime de tributação em lucro presumido e 2% de outros custos sobre a receita.
Comprador do imóvel Cap rate (%aa)
Receita
Locacao
(R$/m²
mensal)
Impostos e
outros (R$/m²
mensal)
Valor de venda
(R$/m²)
FII (pessoa física) 9,0% 150 -8 18.933
Investidor estratégico¹ 9,0% 150 -25,5 16.600
Venda
10
55%
18%
16%
3%2% 2% 2%1% 1%
Escritórios
Diversificado
Varejo - Shopping Centers
Escolar
Residencial
Logística
Hospitalar
Hospedagem
Varejo - Lojas Individuais
Fonte: XP – Guia de Fundos Imobiliários
Volume de FIIs negociado na BMF&Bovespa (R$ milhões)
FIIs por tipo de ativo
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
(R$
MM
)
Indústria FIIs Listados
Volume de emissões
11
Oferta pública do FII VBI FL 4440
Em junho de 2012, completamos a captação da oferta pública das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VBI FL 4440.
Oferta de quotas de fundo de investimento imobiliário no total de R$ 215 milhões.
Equivalente a R$ 19.450 por m² de área bruta locável .
Rentabilidade mínima garantida ao cotista do FII de 9,0% a.a.
Encerramento da oferta 4 dias após o início com uma demanda de R$ 430 milhões.
A oferta contou com aproximadamente 5.168 investidores, representando um ticket médio de R$ 41.600 por investidor.
12
Desempenho do FII VBI FL 4440
FII VBI FL 4440: Preço x Giro das Cotas¹
¹ Calculado somando-se o volume de cotas negociadas na Bovespa em cinco dias úteis e divindo este montante pelo valor total de cotas emitidos.
~1,5% por semana / 6% por mês
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
100
105
110
115
120
125
2/7 10/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9
Giro (5 du) Preço
13
Desempenho do FII VBI FL 4440
FII VBI FL 4440 x Ibov x Imob x CDI
Não foi possível capturar o excesso de demanda de 2x o valor da oferta e refletir isto em preçode venda.
Processo de distribuição precisa evoluir para formação de preço.
90
95
100
105
110
115
120
2/7 10/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9
VBI FL 4440 Índice IBOV Índice IMOB CDI
14
Desafios da oferta
Do ponto de vista do incorporador ofertante:
Receita de aluguel do imóvel no momento da oferta estava defasada em relação a taxa de locação vigente naregião.
Como capturar esta diferença de valor na oferta sem deixar de pagar mensalmente um yield mínimo ?
¹ Fonte: Colliers - Estudo de Viabilidade do Fundo de Investimento Imobiliário
Receita média do edifício (R$/m²) 133
Receita mensal garantida para FII (R$/m²) 156
Maior taxa vigente no edifício (R$/m²) 160
Média de valores pedidos de aluguel para classe
AAA na região¹ (R$/m²)185
15
Desafios da oferta
15,000
15,500
16,000
16,500
17,000
17,500
18,000
18,500
19,000
19,500
20,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
R$
/m²
Meses
Valor de venda liquido da garantia Valor de venda assumindo receita existente
Preço de venda calculado com garantia de rentabilidade vs. receita atual
16
Há diferenciação de yield entre os FIIs em ofertas públicas ?
Fundo de Investimento
Imobiliário
Data da
Oferta
Valor de
Emisão - R$
Característica do
Ativo
Participação do FII no
Imóvel
Status do Imóvel no
momento da oferta
Garantia de
Rentabilidade
ABL Próprio
(m² BOMA)
Valor de Venda
(R$/m²)
FII BM Cyrela Thera
CorporateDec-11 136,824,700
Edifício Comercial
Corporativo AAA
Cinco andares do
empreendimento.
Em construção e em
comercialização. Previsão
de entrega em Ago/14.
9% a.a. até 1 ano
após entrega do
imóvel
9,500¹ 14,403
FII The One (2ª
emissão)Feb-12 128,000,250
Edifício Comercial
Corporativo AAA
Alguns andares
determinados.
Em fase de entrega e
comercialização.Não há. 8,451 15,146
FII VBI FL 4440 Jun-12 215,000,000 Edifício Comercial
Corporativo AAAFração ideal de 50%. Entregue. 100% locado.
9% a.a. até
Jun/1411,056 19,447
FII
VILA OLÍMPIA
CORPORATE
Jul-12 178,482,800 Edifício Comercial
Corporativo AAA
Seis andares do
empreendimento. Há
condomínio voluntário.
Em construção e em
comercialização. Previsão
de entrega em Jul/13.
9% a.a. até 1 ano
após entrega do
imóvel
10,368 17,214
¹ Area privativa retirada do estudo de viabilidade que acompanha o prospecto definitivo.
17
Comentários finais
Informações divulgadas ao mercado:
Baixa padronização nos estudos de viabilidade que acompanham osprospectos dos fundos de investimento imobiliário.
Baixo nível de informações disponível no mercado a respeito dos ativospertencentes aos FIIs em geral. Entretanto, já está melhorando.
Pontos a observar pelos investidores em FIIs com imóveis comerciais:
Status do imóvel – se entregue ou em obras.
Prazo para entrega.
Receita de locação estabilizada ou não. Quanto tempo para se estabilizar?
Vacância do imóvel.
18
Comentários finais
Há garantia de rentabilidade mínima?
Há pagamentos mensais ao investidor?
Quais as premissas que suportam a garantia de rentabilidade? Sãoconservadoras? Estão mais próximas do que existe no imóvel ou não?
Fração ideal do imóvel vs. andares específicos.
Gestão centralizada ?
A rentabilidade remunera devidamente o risco?
19
PERGUNTAS ?
Contato:
VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda.Rua Funchal, 418 – 27º andar
São Paulo, SP – BrasilTel: +55 11 2344-2525
Email: vmartins@vbirealestate.com
Obrigado!
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