De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht
Post on 23-Feb-2016
44 Views
Preview:
DESCRIPTION
Transcript
De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht
CENT
RAAL
FON
DS V
OLKS
HUIS
VEST
ING
2012
Utrecht, 19 september 2012Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog
op CFV-jaarcongres 2012
De indeling van deze inleiding
1. Het beeld uit de prognoses van corporaties2. Ons beeld bij uw prognoses: financiële
perspectieven3. Prangende kwesties in de corporatiesector4. Prangende kwesties in het toezicht5. Perspectieven voor het extern toezicht
2012
Het beeld uit de prognoses van corporaties
Nieuwbouw voor verhuur, 2010-2016
05.000
10.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.00050.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Realisatie 2010Voorlopig 2011Prognoses 2010-2014Prognoses 2011-2015Prognoses 2012-2016
De investeringsmachine hapert:¨ De groei in nieuwbouw stopt: de pijplijn is leeg¨ Meer aandacht voor een reële huurprijs: aandeel
betaalbare nieuwbouw daalt 2012
Het beeld uit de prognoses van corporaties
Nieuwbouw koop, 2010-2016
2012
Back to core business:¨ De nieuwbouw van koop daalt nog scherper¨ De corporaties concentreren hun dalende
inspanningen op nieuwbouw en verbetering van huurwoningen
¨ Ook veel minder investeringen in maatschappelijk vastgoed
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Realisatie 2010Voorlopig 2011Prognoses 2010-2014Prognoses 2011-2015Prognoses 2012-2016
Het beeld uit de prognoses van corporatiesVerkoop van huurwoningen, 2010-2016
CENT
RAAL
FON
DS V
OLKS
HUIS
VEST
ING
2012
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Realisatie 2010Voorlopig 2011Prognoses 2010-2014Prognoses 2011-2015Prognoses 2012-2016
De verkopen blijven de brandstof voor de investeringsmotor:¨ Maar zet hogere verkoop uit 2011 in de nabije toekomst door?¨ Politieke discussie over omvang woningvoorraad¨ En moet het in deze marktsituatie met steeds meer kortingen?
Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectievenEffecten op ontwikkeling financiële continuïteit
¨ CFV publiceert vandaag het financieel meerjarenperspectief 2012-2020
¨ Geeft zicht op verwachte ontwikkeling sectorale solvabiliteit
¨ Invloed van rente, inflatie, kosten en verkoopprijzen
¨ Verruiming van het huurbeleid
2012
Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven
Centrale variant
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
Ontwikkeling solvabiliteit als percentage van het balanstotaal
Centrale variant¨ Tot 2013 hogere huuropbrengsten dan de operationele kosten en lage rente
¨ Vanaf 2013 speelt met name het effect van verhuurdersheffing¨ De solvabiliteit blijft ruim boven de 20%. De sector is voldoende
solvabel¨ Maar dat geldt niet voor alle individuele corporaties2012
Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven
Slecht weer variant
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
Ontwikkeling solvabiliteit als percentage van het balanstotaal
Centrale variant Slecht weer variant
Bij nominale rente 1% hoger en inflatie 1% lager dan in centrale variant:¨ Groot deel van de sector komt in problemen door dalende
solvabiliteit 2012
Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectievenEffecten op ontwikkeling financiële continuïteit
¨ beleid = voorkomen dat ongewenste prognoses uitkomen
¨ Er zijn draaiknoppen - investeringen - verkopen - huren - bedrijfslasten
¨ Van corporaties wordt wijs financieel beleid en stuurmanskunst verwacht.
2012
Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectievenNettobedrijfslasten (x € 1,-) per woongelegenheid
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
1.600
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Realisatie 2010
Realisatie 2011 (voorlopig)Prognose 2010-2014
Prognose 2011-2015
Prognose 2012-2016
¨ In 2010 leek een ontwikkeling richting lagere nettobedrijfslasten ingezet
¨ Voorlopige cijfers 2011 laten echter zien dat de nettobedrijfslasten in reële termen al weer met 4,5% zijn gestegen
¨ In de terugdringen van bedrijfslasten valt nog winst te boeken2012
Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven
Voorlopig beeld uit verantwoording 2011Op basis van nog ruwe schattingen en onder voorbehoud van plussen en minnen:
¨ Het solvabiliteitsniveau (inclusief effect van Vestia) stijgt toch weer met enkele miljarden ten opzichte van 2009 en 2010
¨ Meer focus op huurbeleid (voorsorteren op heffing)
¨ Corporaties rekenen met stringenter exploitatiebeleid (beheersing bedrijfs- en onderhoudslasten)
¨ Op peil blijven van verkopen en dalend nieuwbouwprogramma
¨ Omvang van materiële vaste activa in ontwikkeling, voorraden grondposities en deelnemingen loopt terug
Opvallende trend: back to core business
In 2011 heeft het hoger % balanstotaal betrekking op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de corporatie gaat weer meer lijken op een exploitatiebedrijf 2012
Prangende kwesties in de corporatiesector
¨ Lange reeks incidenten vanaf verzelfstandiging in 1993¨ Private organisaties met maatschappelijke taak ¨ Ordening en regulering: onopgeloste vraagstukken
¨ Overheid (sturing door middel van beleid in plaats van prikkels)¨ Onduidelijk werkdomein¨ Markt (onvolledige marktwerking en geringe efficiency en
rendementsprikkels) ¨ Beschikbaarheid van geld: bedrijfsfinanciering,
faciliteringsvolume en bestedingscontrole¨ Eigenaarsdiscussie: van wie is het vermogen?¨ Achterban (stichting en raad van toezicht zijn van niemand)¨ Collectieve zekerheidstructuur (moral hazards, mogelijkheid
risico’s af te wentelen op anderen) 2012
Perspectieven voor het extern toezicht
Van CFV naar FAWTaak¨ Financiële autoriteit (FAW) gaat over toezicht op
financiële en administratieve aspecten ¨ Toezicht op financiële continuïteit van de corporatie, in
brede zinBelangrijke elementen voor nieuwe werkwijze¨ Invulling geven aan zes principes van goed toezicht¨ Toezicht als continu proces van beoordelen en
interveniëren¨ Interventie- en sanctiebevoegdheden: ontwikkelen van
een interventieladder¨ Onder toezicht gestelden zijn zelf verantwoordelijk voor
kwaliteit informatie, waar nodig worden sancties ingezet
2012
Perspectieven voor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken?
¨ Prioritering: risico-analyse en selectie¨ Zacht waar het kan, hard waar het moet¨ Beoordelingen als er aanleiding toe is¨ Gericht op vaststellen risico’s en
overtredingen plus daarbij behorende interventies en sancties
¨ Afschaffen continuïteitsrating2012
Perspectieven voor het extern toezicht
Wat gaan corporaties in 2013 al merken?
¨ Standaard gegevensopvraag gaat in de toekomst naar 1x per jaar, daarnaast meer specifieke informatieverzoeken
¨ Effectiviteit toezicht staat voorop¨ Waar mogelijk gebruik maken van andere vormen
van toezicht: die vervangen extern toezicht niet¨ Kennisproducten gaan verdwijnen
2012
Perspectieven voor het extern toezicht
Agenda voor de toekomst¨ Reguleren van ‘moral hazards’
zekerheidstructuur-bij corporaties zelf- in naadloze aansluiting WSW-CFV
¨ Aanscherpen werkdomein¨ Juridische / vermogensscheiding Daeb en
niet-Daeb¨ Eisen van geschiktheid en deskundigheid bij
besturen en commissarissen¨ Faillissement als ultieme disciplinering?2012
top related