Transcript
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
IFRS lease accounting
1e Breakfast Seminar
CoreNet Global, Benelux Chapter
17 december 2010
http://benelux.corenetglobal.org
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
WELKOMRobert Tieskens, PwC
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
INLEIDINGLeon van Leersum, CoreNet Global, Benelux Chapter
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.4
Agenda
• WelkomRobert Tieskens (PwC)
• InleidingLeon van Leersum (CoreNet Globa, Benelux Chapter)
• Recente ontwikkelingen in corporate vastgoed managementDirk Brounen (hoogleraar CREM, Erasmus universiteit)
• Consequenties voor huurders die rapporteren onder IFRSJay Tahtah (PwC)
Fiscale implicatiesRobert Tieskens (PwC)
• De visie van de makelaar en de impact op dealmakingRemco Kroeze / Steven Chon (CBRE)
• De impact op het corporate huisvestingsbeleidDiscussie
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
RECENTE ONTWIKKELINGEN IN CORPORATE VASTGOED MANAGEMENT
Prof.dr. Dirk Brounen (Etasmus Universiteit)
CRE Jubileum
CRE - Jubileum
7
1985:
• CRE is goed voor 25% van balanstotaal
• 60% van bedrijven kent geen CREM
• 20% van bedrijven runt CRE voor winst
2010?
Vijf fasen van CREM visies/literatuur
1.Ontkenning
2.Boosheid
3.Onderhandeling
4.Depressie
5.Acceptatie
CREM
Hebben wij CRE?
Hebben wij zoveel CRE?
Ja, maar denk ook aan al dat strategisch
belang!
Liquideer deze appel voor de dorst nou
maar
……
Korte 2010 scan-analyze
0%
5%
10%
15%
20%
25%
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Dutch average 1994-2009
0.00
0.10
0.20
0.30
0.40
0.50
Rand
stad
Wol
ters
Klu
wer
Bosk
alis
SBM
Off
shor
e
Fugr
o
Uni
leve
r
Phili
ps
Air
Fra
nce-
KLM
KPN
Asm
l
Akz
o N
obel
Arc
elor
mitt
al
Hei
neke
n
DSM TN
T
Aho
ldDutch large caps 2009
0.00
0.10
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
0.80
Sain
sbur
y
Tesc
o
Ahol
d
Met
ro
Safe
way
Seve
n &
I
Krog
er
Aeon
Carr
efou
r
Supe
rval
u
Casin
o
Rally
e
Fonc
iere
Euris
Fina
tis
Woo
lwor
ths
International retailers 2009
Desk research:
Property (van PPE)
CRER = Total Assets
Vragen?Ja, wij wel!
• Wat betekenen deze cijfers nu?
• Wat zeggen deze cijfers ons eigenlijk?
• Wat zegt het bedrijf mij over deze cijfers?
• Wat zegt het bedrijf mij over deze 15% van hun balanstotaal?
• Antwoord: Weinig
Goede voorbeelden?
3
2
1 1
2
3
4
Nieuwe wijn in oude zakken
Waardediscipline van een onderneming om onderscheidend te zijn in marktomgevingWiersema, 1995
Evolutie- en revolutiemomenten als basis voor groei in een organisatieGreiner, 1972
4
Spanningsveld tussen ondernemings- en vastgoedkant bij CREM organisatiesDewulf, 2000
Vijf fasen kenschetsen de ontwikkeling van een CREM-organisatieJoroff, 1993
3
2
1 1
2
3
4
Nieuwe wijn in oude zakken
Waardediscipline van een onderneming om onderscheidend te zijn in marktomgevingWiersema, 1995
Evolutie- en revolutiemomenten als basis voor groei in een organisatieGreiner, 1972
4
Spanningsveld tussen ondernemings- en vastgoedkant bij CREM organisatiesDewulf, 2000
Vijf fasen kenschetsen de ontwikkeling van een CREM-organisatieJoroff, 1993Transformatiemodel biedt afwegingskader voor CREM-organisaties
ConclusiesNee, bedankt
• CREM heeft inderdaad jubileum, maar geen feestje
• CRE is nog steeds beduidend
• Maar de cijfers zijn slechts stap 1, het verhaal ontbreekt
• Hoogste tijd voor CREM fase 5: Awareness
14
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
CONSEQUENTIES VOOR HUURDERS DIE RAPPORTEREN ONDER IFRS
Jay Tahtah (PwC)
PwC 16
IFRS lease accountingHistorie
IASB en FASB besluiten in juli 2006 project te starten om lease accounting te convergeren met als doel:
“Ontwikkelen van een uniforme benadering van lease accounting die zorgt dat alle activa en verplichtingen uit hoofde van leasecontracten zijn opgenomen in de balans”
• Discussion Paper lessee accounting maart 2009 met nieuw model lease accounting
• Exposure draft augustus 2010, commentaar periode eindigt 15 december 2010
• Definitieve standaard verwacht in 2011, toepassing verwacht vanaf boekjaar 2013
PwC 17
IFRS lease accountingKritiek huidig model
•Model niet in lijn met conceptuele raamwerk IFRS
• Analisten en kredietbeoordelaars passen jaarrekening aan
• Toepassen van twee verschillende modellen vermindert de vergelijkbaarheid
• Onderscheiden van operating versus finance lease is complex
• Model biedt mogelijkheden voor off-balance structuren
PwC 18
IFRS lease accounting Samenvatting voorstel accounting - huurder
•Het ‘right of use’ concept vervangt het huidige ‘risks and rewards’ concept
•Verschil operating versus finance lease verdwijnt
• Huurder verantwoord initieel vordering en verplichting bij aanvang lease tegen kostprijs. Vervolgwaardering tegen geamortiseerde kosten/effectieve interest methode
•Initiële directe kosten worden meegenomen in de lease vordering
•Lease verplichting omvat verlengingsopties
• Lease verplichting omvat een inschatting van voorwaardelijke huren c.q. verplichtingen (indexaties, omzethuur etc.)
• Periodiek herbeoordelen van de lease termijn, voorwaarderlijke huren en verplichtingen, maar geen herbeoordeling van contantmakingsfactor verplichtingen
PwC 19
IFRS lease accounting Samenvatting voorstel accounting - huurder
Huurder – Huidig
Geen effect op balans
Toelichting geven van de verplichting( < 1 jaar, 2-5 jaar and > 5 jaar)
BalansHuurder - Toekomstig
Opname van huurrecht (Right-of-use asset). Kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen
Opname van huurverplichting (Liability to make payments). Contante waarde huurlasten, effectieve interest methode
Huurder – Huidig
• Huurlasten
Huurder - Toekomstig
Afschrijving gebruiksrecht
Interestkosten lease verplichting
Verlies- en winstrekening
(*) Voorbeeld operating lease. Toekomstige verwerking geldt voor zowel operating als finance lease
Huidige versus toekomstige presentatie operating lease (*)
PwC 20
IFRS lease accounting Samenvatting voorstel accounting - verhuurder
Vrijstelling voor vastgoedbeleggers die rapporteren onder IAS 40 (fair value)
Toepassing IAS 40 ondersteunt door opstellers en gebruikers
IAS 40 toepassing biedt relevantere informatie
Huuropbrengsten zijn een belangrijke performance indicator voor analisten
PwC 21
IFRS lease accounting Impact op financiële verantwoording
•Impact op financiële ratio’s
•Impact op leningconvenanten
•Impact op dividendbeleid
•Front-loading van kosten
•Toename van volatiliteit in de resultaten
•Impact op prestatiemaatstaven (EBITDA en EBIT)
PwC 22
IFRS lease accounting Commerciële impact
•Huur versus koopbeslissing (toename eigendom versus huur)
•Simpele huurovereenkomsten (vaste huur, kortere huurperiode)
•Sale and lease back wordt minder aantrekkelijk
•Toename administratieve lasten m.n. voor huurders
•Finance and real estate executives zullen meer samenwerken
•Meer transparantie en communicatie tussen huurder en verhuurder)
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
FISCALE IMPLICATIESRobert Tieskens (PwC)
PwC 24
IFRS lease accounting Een voorbeeld
Uitgangspunten:
• Huurperiode: 10 jaar
• Huurbedrag per jaar: 100
• Nominale waarde: 1000 (10 x 100)
• Contante waarde: 800 (rentepercentage 4,27%)
PwC 25
IFRS lease accounting Huidige situatie
Verhuurder
Onroerend goed
2.000
Eigen vermogen
800
Schulden 1.200
2.000
2.000
Balans per 1 januari jaar 1:
Huurder
Activa 1.000
Eigen vermogen
300
Schulden 700
1.000
1.000
Verhuurder
Huuropbrengst 100
Huurder
Huurlast 100
Verlies- en- winstrekening in jaar 1 tot en met 10:
PwC
IFRS lease accounting Toekomstige situatie
26
Verhuurder (*)
Onroerend goed
2.000
Eigen vermogen
800
Huurvordering 800 Schulden 1.200
Vrpl. tbs. huurgenot
800
2.800
2.800
Balans per 1 januari jaar 1:
Huurder
Activa 1.000
Eigen vermogen
300
Huurrecht 800 Schulden 700
Huurverplichting
800
1.800
1.800
Verhuurder (*)
Rente 34
Vrijval verplichting
80
Huurder
Rente 34
Afschrijving 80
Verlies- en- winstrekening in jaar 1:
(*) Eenvoudige benadering performance obligation approach, geabstraheerd van de presentatie vereisten en andere IFRS vereisten.
PwC
IFRS lease accounting Annuïteit
27
Annuïteit: rente en aflossing gedurende 10 jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 100
20
40
60
80
100
120
66 69 72 75 78 81 85 88 92 96
34 31 28 25 22 19 15 12 8 4
Rente Aflossing
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
DE VISIE VAN DE MAKELAAR EN DE IMPACT OP DEALMAKING
Remco Kroeze / Steven Chon (CBRE)
De impact op de markt
De mogelijke gevolgen voor corporates
Afhankelijk van:• Aard portfolio
De impact op de markt
Afhankelijk van:
Industrie
Balans
Winst en verlies
rekening
Huidige marktcondities
De mogelijke gevolgen voor corporates
De impact op de markt
Mogelijke gevolgen voor de CRE executive
Data Management
Portfolio Strategie en Management
• Transactie processen langer• Inschatting huurprijswijzigingen (bv in
UK)
Transactie management
• Besluitvorming complexer• Markt alternatieven
• Huur vs koop / lang vs kort / variabel vs vast• Peer group analysis
• Goede Lease database kritiek• Opbouwen database• Correctheid data• Interpretatie data• Audit vereiste
De impact op de markt
Kortere huren?
Waardedaling verhuurd vastgoed?
Einde van de S&L?
IFRS als driver tot aankoop vastgoed door corporates?
De mogelijke gevolgen voor deal making
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
DE IMPACT OP HET CORPORATE HUISVESTINGSBELEID
Panel Discussie
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.34
Discussie: Stelling 1
Huurders met een hoge schuldenlast zullen hard getroffen worden door de
wijziging lease accounting.
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.35
Discussie: Stelling 2
Huurders zullen substantieel andere afwegingen maken bij het doen van
vastgoedtransactiesals gevolg van de
wijziging lease accounting
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
Discussie: Stelling 3
De markt blijft in evenwicht
en per saldo zal er
niets veranderen
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.37
Discussie: Stelling 4
De marktwaarde van het vastgoed
daalt als gevolg van de wijziging
lease accounting
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
Discussie: Stelling 5
Dit is het einde
van de sale & leaseback
transacties
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.39
Discussie: Stelling 6
De wijziging in lease accounting
is een verbetering voor
huurders, verhuurders
en overige belanghebbenden
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.40
Discussie: Stelling 7
De wijziging in lease accounting mag/moet fiscaal gevolgd worden
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
Discussie: Stelling 8
Een jaarlijkse herbeoordeling
zal zelden tot accurate
voorspellingen leiden
© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.
Discussie: Stelling 9
Voorspellen en
periodiek herbeoordelen
leidt tot een
self-fulfilling prophesy
top related