ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА

Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради

Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ

Цел

Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)

Задачи

middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др

middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План

middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване

middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране

Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год

Законодателна рамка

middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА

middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА

middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ

middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове

middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД

middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ

middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ

middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)

middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ

1 Съществуващо положение

Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО

Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра

a Разположение

Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево

Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване

b Релеф

Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река

c Природни дадености

Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница

Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх

d Инфраструктура

Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане

e Комуникационни връзки

Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга

Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА

Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част

Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo

Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт

2 Устройствена зона и параметри на застрояване

Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА

КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност

Схема 2

Извадка от

ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА

3 Примерни схеми на застрояване

При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства

i Вариант А

Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж

Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал

Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство

Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа

Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета

Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг

Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури

Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация

За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците

ii Вариант Б Комплексна среда

Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища

14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)

Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж

На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости

8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)

Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража

На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости

За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво

Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица

С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар

Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2

ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2

4 Избор на вариант и проектно решение

Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение

Площ на

Кв19В

мsup2

Стойност

на земята

за мsup2 евро

Стойност

на земята

Кв19В евро

РЗП

мsup2

Разходи за

строителство

за мsup2 евро

Разходи за

строителство

Кв19В евро

Разходи за

инфрастр

общо евро

Разходи

общо евро

(6+7)

Адми др

разходи

10 от 8

Разходи

всичко евро

(3+8+9)

12345678910

А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723

Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616

Площ на

УПИ XXIII

мsup2

РЗП

ДМАsup1

мsup2

ЗП

трафопст

мsup2

Площ

земя

мsup2

Очаквани

приходи за

мsup2 евро

Очаквани

приходи

общо евро

РЗП в

продажба

мsup2

Очаквани

приходи за

мsup2 евро

Очаквани

приходи

общо евро

Очаквприх

всичко евро

(16+19)

11

121314151617181920

А1831636889758815805755079028841102885034937384284026

Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000

А

Б

Вариант

Вариант

2 Приходи

1 Разходи

Забележки

Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието

като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати

движението на парични потоци във времето

разходи които биха били платени - инвестпритежава земята

sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел

sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)

Вариант

Очаквана печалба

преди олагане евро

(20-10)

21

3 Печалба

1311303

1554384

Ефективност-печалба

към обем на инвест

отн от 0 до 1 (21 8)

22

0551

0417

Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти

Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения

Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването

Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея

3 Печалба

Площ на

Кв19В

мsup2

Стойност

на земята

за мsup2 евро

Стойност

на земята

Кв19В евро

Разходи за

инфрастр

общо евро

Разходи

общо евро

(3+4)

Очаквани

приходи за

мsup2 евро

Очаквани

приходи

общо евро

Очаквана печалба

преди олагане евро

(7-5)

12345

67

8

176373820352748700000105274850881869-170879

1 Разходи2 Приходи

Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура

PAGE

стр 12 13

ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗА СТРОЯВАНЕ

ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash 2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ

_1273357516xls

Лист1

_1273358071xls

Лист1

План на Застрояване

МАЩАБ 1 1 000

Изглед от северозапад

Изглед от изток

Изглед от югозапад

Поглед от юг

Поглед от

запад

Поглед от юг

Поглед от изток

Антре 14 msup2

Фитнес зала с басейн 35 msup2

Сауна

11 msup2

Склад 5 msup2

Техн помещение

3 msup2

Фитнес зала с басейн

Антре 14 msup2

Вход

Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2

Гараж

21 msup2

Баня 3 msup2

Спалня

11 msup2

Поглед от

Антре

Всекидневна

Всекидневна

Спалня за гости

Антре

Кухня

Трапезария

Антре 6 msup2

Баня 11 msup2

Спалня

17 msup2

Спалня

17 msup2

Спалня

15 msup2

Спалня родители

Баня

Детска спалня 1

Детска спалня 2

североизток

югоизток

югозапад

северозапад

Blago

Благой Петков

Blago

1 Разходи						2 Приходи			3 Печалба
Площ наКв19Вмsup2		Стойностна земятаза мsup2 евро		Стойностна земятаКв19В евро		Разходи заинфрастробщо евро		Разходиобщо евро(3+4)		Очакваниприходи замsup2 евро		Очакваниприходиобщо евро		Очаквана печалбапреди олагане евро(7-5)
1		2		3		4		5		6		7		8
1763738		20		352748		700000		1052748		50		881869		-170879
Площ наУПИ XXIIIмsup2		РЗПДМАsup1мsup2
11		12
183163		68897
-		150000
3 Печалба
Очаквана печалбапреди олагане евро(20-10)
21
0
0

1 Разходи
Вариант		Площ наКв19Вмsup2		Стойностна земятаза мsup2 евро		Стойностна земятаКв19В евро		РЗПмsup2		Разходи застроителствоза мsup2 евро		Разходи застроителствоКв19В евро		Разходи заинфрастробщо евро		Разходиобщо евро(6+7)		Адми дрразходи10 от 8		Разходивсичко евро(3+8+9)
	1		2		3		4		5		6		7		8		9		10
А		1763738		20		352748		480513		350		1681796		700000		2381796		238180		2972723
Б		1763738		20		352748		1008748		300		3026244		700000		3726244		372624		4451616
2 Приходи
Вариант		Площ наУПИ XXIIIмsup2		РЗПДМАsup1мsup2		ЗПтрафопстмsup2		Площземямsup2		Очакваниприходи замsup2 евро		Очакваниприходиобщо евро		РЗП впродажбамsup2		Очакваниприходи замsup2 евро		Очакваниприходиобщо евро		Очаквприхвсичко евро(16+19)
	11		12		13		14		15		16		17		18		19		20
А		183163		68897		588		1580575		50		790288		411028		850		3493738		4284026
Б		-		150000		748		- sup2		- sup2		- sup2		858000		700		6006000		6006000
3 Печалба							Забележки
Вариант		Очаквана печалбапреди олагане евро(20-10)			Ефективност-печалбакъм обем на инвестотн от 0 до 1 (21 8)				Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде приетокато съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодатидвижението на парични потоци във времето
	21			22				разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
А		1311303			0551				sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
Б		1554384			0417				sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)