복합문화관광단지 조성
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복합문화관광단지 조성
과 천 시 ( 도시과 )
과천복합문화관광단지 조성사업
’07.12
‘11.07
‘07. 12 : 2020 수도권 광역도시계획 수립 (GB 조정가능지 )
‘08. 02 : 기본구상 및 타당성 조사 연구용역 ( 경기개발연구원 )
‘09. 02 : 사업화 전략 수립용역 ( 한미파슨스 )
‘09. 09 : MOU 체결 ( 과천시 + 경기관광공사 )
‘10. 03 : 개발제한구역해제 관리계획 ( 안 ) 수립용역 착수 ( 과천시 )
‘10. 10 : 사업인수인계 기본협약 ( 경기관광공사 경기도시공사 )
* 행정안전부의 관광개발분야 사업 일원화 권고 수용 (’10. 3)
‘11. 07 : 수요분석 및 전략수립 연구용역 착수 ( 경기도시공사 )
• 사업명 : 과천복합문화관광단지 조성사업
• 위치 : 과천시 과천동 208 번지 일원
• 면적 : 185,000 ㎡ (56,000 평 )
• 용도지역 : 자연녹지지역 (GB 조정가능지역 )
• 사업기간 : 2009~2015 년
▒ 개요
▒ 추진경과
경마공원
국립과천과학관
경마공원역
남태령고개 선바위역 선암 IC우면산
’10. 03
’10. 10
01
1. 프로젝트 개요 및 추진경과
과천복합문화관광단지 조성사업
2020 년 수도권 광역도시기본계획
- 과천시는 수도권 중부지역의 여가 . 레저 . 쇼핑 . 첨단 R&D 기능
- 대상지는 지역현안사업으로 지정 ( 과천복합문화관광단지 – 0.185km²)
- 개발제한구역 해제 시 공영개발원칙으로 함
- 개발제한구역 해제와 동시에 1 종 지구단위계획 지정 및 수립
2020 과천도시기본계획
- 대상지는 시가화예정용지 ( 상업 ) 및 개발가능지로 지정
- 도입기능은 관광서비스 , 문화 , 예술 , 청소년 관리지원 기능 등
- 과천시 단계별 개발계획 – 복합문화관광단지 조성
▒ 광역도시계획상 GB 조정가능지로 반영
개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침
3-4-1. 개발제한구역의 해제는 해제대상지역에 대한 다음과 같은 공익적 목적의
개발수요가 발생할 경우 추진한다
(2)-② 교육 . 문화 . 여가 ( 관광 ). 노인복지 등 사회 . 복지사업
④ ①~③ 의 사업을 복합화한 복합단지 개발사업
(6) 기타 도시의 자족기능 향상 , 공간구조 개선 , 지역특화발전을 위해 추진하는 사업
▒ 공익적 목적의 개발수요가 발생할 경우 추진가능
02
2.
▒ 도시개발사업 ( 제 3 섹타개발방식 : 민관합동 SPC 설립 , 공공 51% 이상 )
SPC1민관합동SPC1
( 민관합동 개발방식 : 보상 , 부지조성에서 개발 , 운영까지 참여 )
토지보상 및 부지조성 단계 시설개발 및 운영단계
공공 : 민간 51: 49공공지분 청산
( 민간 SPC 로 성격변화 )
법적여건 및 개발방식
과천복합문화관광단지 조성사업
▒ 서울생활권 내 우수한 녹지경관을 즐길 수 있는 1 천만 서울시민 여가목적지
관악산
우면산
청계산
도심 인접한 위치의 우수한 자연환경 보유( 관악산 , 우면산 , 청계산 )
경마공원 , 서울대공원 , 국립과천과학관 등주변관광지 연간 1 천만 방문객
( 단위 : 천명 )
03
3. 입지여건
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
14,000,000
16,000,000
과천복합문화관광단지 조성사업
학의 JC
양재 IC
송파
용산
의왕
사업지
사당역
경마공원역
평촌역범계역
산본역
강남역
삼성역
신림역
서울대입구역
4 호선
2 호선
외곽순환고속도로
경부
고속
도로
서초
강남
서초역
과천의왕고속화도로
- 경부고속도로 양재 IC ~ 사업지 약 4km, 외곽순환고속도로 학의 JC~ 사업지 약 8.4km
- 서울접근성 우수 : 사당역 (2 호선 )~ 경마공원역 (4 호선 ) 약 7 분 소요- 수도권남부 접근성 우수 - 안양평촌 접근성 : 평촌범계역 (4 호선 )~ 경마공원역 약 15 분 소요 - 군포 ( 산본 ) 지역 : 군포산본역 (4 호선 )~ 경마공원역 약 22 분 소유
▒ 광역교통여건 및 지하철 접근성 우수
04
4. 교통여건
과천복합문화관광단지 조성사업
▒ 인접개발사업 진행 ( 배후수요 증가 , 서울 남부주거축 남쪽이동 )
• 인접개발사업 : 서초보금자리주택사업 , 우면 2 국민임대주택사업 , 과천지식정보타운 ,
과천화훼종합센터 , 정부청사 이전 유휴지 활용사업 등
▒ 광역 교통인프라 개선 ( GTX 예타통과 , 강남순환도시고속도로 공사 중 )
- 강남순환도로 30% 공정진행 ( 노선 )
우면 택지지구
서울대공원
서울랜드
현대미술관
과천시
화훼단지
강남순환도시고속도로
GTX
노선
양재IC
SITE관문체육공원
과천정부청사
국립과학관
서초보금자리
경마공원
과천지식정보타운
서해안고속도로 접속
시흥금천 IC 관악 IC( 서울대 정문 )
사당 IC( 남태령고개 )
선암 IC( 서초우면보금자리 )
수서 IC
5. 향후 개발계획
과천복합문화관광단지 조성사업
- 강남 , 송파권역 : 쇼핑자족률 60% 이상으로 고소득 배후주거 기반상권
- 양재 , 서초 , 사당권역 : 쇼핑자족률 30~40% 수준으로 유동인구 중심상권
- 양재 코스트코 ( 초광역 앵커 ) 의 경우 강남권 쇼핑목적수요의 5% 수준 , 서울 전체의 1% 수준 흡수
사당상권
SITE
안양 , 평촌 상권
양재상권
• 유동인구 (20~30 대 중심 )• 일부 직장인 및 학생
◆ 강남역 , 신사동가로수길 상권• 탄탄한 배후주거 ( 고소득 40~50 대층 )• 유동인구 ( 학생 , 직장인 , 20~30 대 ,
가족 )
◆ 삼성 , 서초 , 송파 , 압구정 상권 ( 전계층 타겟 )
• 유동인구 ( 코스트코 , 하나로마트 ) • 강남수요 및 일부 강북수요흡수
◆ 양재 상권
• 10~20 대 학생중심상권 ( 낮은 구매력 )• 탄탄한 배후주거 ( 강남대비 낮은 소득수준 )
◆ 안양 , 평촌 상권
• 10~20 대 중심• 배후주거 ( 낮은 구매력의 30 대
중심 )
◆ 신림 상권
• 직장인 중심상권 ( 광역상권 부재 )
◆ 사당 상권
신림상권
강남역 , 신사동가로수길
상권 삼성 , 서초 ,송파 , 압구정
상권
10~20 대
20~30 대
30~40 대
전연령층
06
6. 상권범위 및 타겟 설정
• 인구 7 만• 주변관광지 방문객 1 천만 / 년
◆ 과천상권과천상권
- 과천 , 안양 , 평촌 , 군포 , 의왕 : 50 만 배후세대 ( 인접지역 개발 시 )
▒ 광역 상권 ( 지역수요 뿐 아니라 서울 강남 , 강북 수요 흡수 )
▒ 타겟 - 주중 : 강남 , 서초권역 고급배후수요 타겟 - 주말 : 서울 , 수도권 쇼핑 / 여가목적 수요 타겟
과천복합문화관광단지 조성사업
상업문화
Goal Strategy Program
[ 젊은층 흡수목적 ]서울 및 수도권 남부
20~30 대• 젊은층 선호도 반영
[ 서울수요 창출목적 ]도심과 확실한 차별화
• 초광역 수요 창출가능한 Power Anchor 라이프스타일 Anchor
• 명품도입을 통한 고객 스펙트럼 확보
( 고급수요 흡수 )프리미엄 아울렛
[ 주변 관광지와 시너지 ]
• 가족단위 방문객 집객
• 고급 F&B 부족
키즈 테마파크
F&B Street
카테고리킬러 형 패션리테일 (SPA)
멀티플렉스
대형마트• 상업 인프라 제공[ 과천시민 삶의 질 향상 ]
소공연장 & 문화예술 아카데미
• 청소년 예술 , 교육지원
[ 정책적 도입 ]• 관광인프라 확보 정책• 공공성 확보목적 호텔
[ 수익적 목적 + 공공적 활용 ]
• 수익성 확보• 상주수요 확보 오피스 / 오피스텔
숙박
업무
▒ 프로그램 도출
08
7. 도입프로그램 ( 안 )
과천복합문화관광단지 조성사업
관광비즈니스 성격의 200 객실 규모 유치
소공연장 / 예술아카데미유통 및 패션 지원오피스R&D 및 IT 관련 기업
리조트풍의부띠끄 오피스텔 스타일
오피스
• 현대 기아자동차 , LG 전자 ,• 패션 / 유통 관련 기업
오피스텔
• 강남 , 도심권역 출퇴근자 대상 분양
호텔
• 신라호텔 , 롯데호텔 파르나스호텔 , 앰베서더 베스트웨스턴 외
소공연장
• EBS,SM,JYP엔터테인먼트
[ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ]
라이프스타일 앵커브랜드 유치 마트 + 전문스포츠관 , 애완용 등
전문 Operator 가 있는Open air 형태의
프리미엄아울렛( 일부 플래그십형 Mix 고려 )
라이프스타일앵커
• IKEA, 한샘 , 리바트 , 까사미아 프랑프랑 등
대형마트
• 홈플러스 , 이마트 , 롯데마트 등
프리미엄아울렛
• 현대 , 롯데 , 신세계 프리미엄아울렛 등
[ 도입프로그램 ] [ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ]
키즈앵커유치(Indoor + Outdoor)
쇼핑몰 /
Global SPA 브랜드 중심 International F&B 클러스터
• 경방 , 신세계 , Forever 21 외
특화 F&B 멀티플렉스
멀티플렉스 10 개관규모의 문화 공간
• CGV, 롯데시네마 외
키즈테마파크
• 뽀로로 , 레고코리아 외
[ 도입프로그램 ] [ 도입프로그램 ] [ 도입프로그램 ]
09
8. 프로그램 별 개발방향 ( 안 )
과천복합문화관광단지 조성사업
구 분 도입프로그램 전용면적 계약면적 전용률 용도별비율
업무시설
오피스 6,000.0 평 11,360.0 평 52.8% 8.5%
오피스텔 10,000.0 평 23,166.7 평 43.2% 17.3%
소계 16,000.0 평 34,526.7 평 25.8%
판매시설
라이프스타일앵커 10,000.0 평 23,653.3 평 42.3% 17.6%
대형마트 5,500.0 평 14,273.3 평 38.5% 10.6%
프리미엄 아울렛 6,500.0 평 15,376.7 평 42.3% 11.5%
쇼핑몰 9,000.0 평 21,280.0 평 42.3% 15.9%
특화 F&B 2,500.0 평 5,923.3 평 42.2% 4.4%
소계 33,500.0 평 80,506.7 평 60.1%
숙박시설 호 텔 4,500.0 평 10,640.0 평 42.3% 7.9%
문화시설
영화관 1,500.0 평 3,550.0 평 42.3% 2.6%
공연 문화시설 1,500.0 평 3,280.0 평 45.7% 2.4%
키즈테마파크 650.0 평 1,546.7 평 42.0% 1.2%
소계 3,650.0 평 8,376.7 평 6.2%
총 계 57,650.0 평
134,050.0 평
43.0% 100.0%
▒ 총 연면적 약 13 만평 ( 판매 , 문화시설 약 8.8 만평 )
10
9. SPACE PROGRAM ( 안 )
과천복합문화관광단지 조성사업
호텔업무시설
오피스텔
open-air mall
공연장 /키즈파크 영화관
Indoor mall / 쇼핑몰
라이프스타일 센터
마트
공영주차
18 층20 층
2 층2 층
20 층3 층
2 층
3 층
4 층
3 층
3 층
3 층
3 층
3 층
3 층
2 층
3 층
3 층
3 층
2 층
경마공원
경마공원역
과천
의왕
간 고
속화
도로
경마
공원
길
녹지공간 15%
•단지 중앙의 녹지공간을 중심으로 방사형 배치•공원을 적극적으로 활용한 시설간 연계계획•대지활용도 가장 우수한 지역에 쇼핑몰 , 문화시설 , 업무시설 및 호텔을 배치하여 대지이용 효율을 높이고 복합개발의 시너지 유도
보차동선 분리 및 보행환경 우선단지 중앙 녹지공간지하철 연계
11
10.토지이용계획 ( 안 )
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