出版 泰翁傳媒有限公司 二零一二年 第十七期 ISSN 1941-7878 二○一二年四月廿一日至四月廿七日 總223期April 21 ∼ April 27 2012．每逢星期六出版
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【本報記者趙俊專訪報導】由美國房地產市場所引
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嘯的源頭，也是拖累美國經濟遲遲無法復甦的罪魁禍
首；但進入 2012年，最新發表的各項經濟數據在在顯
示，經過三年多的低谷盤旋後，全美房市確實已經展現
出越來越多的復甦跡象，因此，許多分析家樂觀預期，
2012 年全美房市或許會有令人驚喜的表現，從而為美
國經濟注入新的活力 !
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【專題人物．資深貸款專家 孫于婷Ashley Sun 】
【文接 A1】由美國房地產市場所引發的次貸危機，無可
諱言的，是造成這一波全球金
融海嘯的源頭，也是拖累美國
經濟遲遲無法復甦的罪魁禍
首；但進入 2012 年，最新發
表的各項經濟數據在在顯示，
經過三年多的低谷盤旋後，全
美房市確實已經展現出越來
越多的復甦跡象，因此，許多
分析家樂觀預期，2012 年全
美房市或許會有令人驚喜的
表現，從而為美國經濟注入新
的活力 !
佳信貸款資深經紀孫于婷表
示：過去幾年，她所經手的客
戶多以申請重貸為主，不過，
今年來，申請購屋貸款的案件
數量卻越來越多，買氣的確有
逐漸升溫的趨勢。
掌握低利率低房價的最後時刻購屋置產
孫于婷小姐為南加州客戶提供專業的貸款服務，已經有超過15年
的經驗，主修會計的她，除了對數字精細，對市場更具有敏銳的嗅
覺，能夠為客戶精準的掌握最佳時機，鎖定利率，並且根據客戶的
個別情況，申請到最合適最優惠的貸款計畫。
孫小姐說：近期以來，購屋貸款的申請案件開始增加，對此，聯準
會曾經明確表示，為了促進房地產業復甦，嘉惠民眾購房，聯儲仍
然決定在一段時間內，繼續維持目前接近於零的基準利率，但是，
之後將會根據市場供需，決定利率走勢。因此，在當前長短期貸款
利率均接近歷史最低水準，而房價也維持低檔之際，孫小姐提醒有
心的買主，應當儘快把握時機，有效發揮投資槓桿，購屋置產。
善用重貸計畫挽救瀕臨銀行查封的“溺水家園”
此外，針對許多正處於困境的溺水屋主們，孫小姐也提出一項新
出爐的優惠重貸計劃：
孫于婷說，2001 年至 2005 年，為了刺激經濟，也為帶動房市，
聯準會一再降息，低廉的貸款成本以及金融機構大幅放寬貸款人的
資格條件，讓許多原本財務能力不足，信用分數不佳，不具購屋經
濟能力的”次級貸款”人，也能輕鬆跨過門檻貸款買屋。這樣的做
法，雖然造就了一時的房市榮景，卻也帶來之後數年，至今尚未恢
復的經濟災難！
從 2006年起，美國次級貸款問題開始浮現：隨著房地產市場的景
氣退溫，以及初始優惠利率的到期，眾多還款能力原本就差的次級
貸款人，一方面由於收入不足，無力按月交付突然走高的每月還款
金額；另一方面，由於房價快速下跌，這些次級貸款人即使出售房屋，
所得的市價也不足以償還原本的貸款額；從而市場上無可避免的開始出
現了越來越多逐月拖欠，最終遭到銀行勒令回收拍賣的“溺水屋”，隨
著這樣的案件越來越多，終於釀成所謂的“次貸風暴”。
為了遏止巨大的破壞持續發酵，並且解救眾多溺水屋主，美國政府數
年來推出了一波又一波的“救市”方案，希望能夠力挽狂瀾；但是，計
畫實施至今，成效一直不是很好，經過一次又一次的修正，孫小姐說，
最新推出的重貸方案，對溺水屋主來說，應該更能符合需要，具有真正
“紓困”的效果。
今年 3 月份才剛剛實施 . 經過修正後，新計畫比原來的申請條件放寬
許多，能幫助更多有需要的屋主 , 而且利率更低，對於還款人來說，具
有實質減輕財務壓力的效用。
孫小姐說，HARP2.0 計畫由 FannieMae 與 FreddieMac 提供，申請案件
必須符合一定資格，主要的條件包括：
1. 現有貸款為 FannieMae 或 FreddieMac 所屬，並且是在 2009 年 6 月
1 號前就已經賣給這兩大機構 ( 也就是說，房屋如果是在 2009 年 6 月 1
日以後取得 , 就不具備申請資格 )；
2. 現有貸款每月按時償還 ,，至少一年內未出現遲交紀錄；
3. Loan to Value ( 房屋貸款對於房屋現值比例 ) 上限可達 135%( 原本為
105%)，同時，若符合某些條件，上限還可以更高，甚至無限制。也就是
說，許多原本因為房價跌得太多而無法重新貸款的人，在新的方案下，很
有機會以低的利率，重新貸款，節省每月房貸；
4. 貸款人必須能夠提供完整的檔。
由於申請細節很多，是否符合資格必須經過精細計算，有需要的屋
主，可以與專業的貸款經紀接洽，進行個別諮詢與規劃。
同時，孫小姐指出，針對目前的市場行情，銀行新推出了所謂的
“High Balance Loan”， 主要是為“中位”貸款而設計，利率十分優
惠。孫小姐說 ,長期以來，貸款金額以兩階段劃分 , 超出一定金額後，
成為大額貸款，利率水準便大幅跳升，而新增的High Balance Loan 則
專為貸款金額在41萬 7千到 62萬 5千 5百之間 (LA County 為例 )的
申請人 , 提供最優惠利率 , 多數重貸款人每個月都能省數百元，值得
大家好好利用。
此外，還有其他貸款計畫如 FHA，簡易 FHA 重貸，和 HOMEPATH
買屋不用估價等貸款計畫，歡迎大家來電詢問。
孫于婷為佳信貸款資深經紀，多年來秉持著“將客戶的貸款，視為
自己貸款來用心”的理念，盡心服務客戶；每次的貸款過程中，她從
與客戶溝通，為客戶設計與選擇最佳貸款方案，到準備檔，鎖定利
率，追蹤與跟催進度，最終順利完成申請，取得貸款。其中的每個環
節，孫小姐無不親力親為，她總是希望將每個申請案件都能做到盡善
盡美。
孫小姐說，次貸風暴發生後，政府監管部門與金融單位對貸款案件
開始嚴厲把關，因此，無論新貸重貸，取得貸款越來越困難。孫小姐
建議，目前市場中有很多優惠的貸款方案可以選擇，只要有心，懂得
尋求專家的協助，事先將資料準備齊全，配合經紀作業，多數的案件
都是能夠順利取得貸款的 !
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【本報綜合報導】儘管近期公佈的一系列房地產市場資料喜憂參半，穆
迪分析公司首席經濟學家馬克‧贊迪仍認為美國房地產市場最壞的時期
已經過去，拐點將在明年出現。而美國房地產抵押貸款巨頭房利美公司
最新發佈的月度調查報告也顯示，更多美國民眾預計未來一年內房屋出
售和出租價格均會上漲，有望刺激房屋購買活動。
在接受當地媒體電視採訪時贊迪表示，美國市場的房屋需求和銷量從
歷史角度來看仍然疲弱，但今年春季房屋銷售情況顯著好轉，是市場轉
暖的一個好跡象。不僅如此，房屋建設，尤其是多住宅房屋營建數量大
大增加，租金也有較大幅度上揚。
贊迪認為，相比而言，房價低迷仍是目前房地產市場復蘇最薄弱的環
節，但房價進一步下跌的空間已經不大。在短期內房價可能還會繼續在
低點徘徊，但這意味著越來越多的消費者將有能力購買房屋，同時也有
助於吸引大批投資者入市，從而穩定房市。
此外，房租價格的上漲也會推動房屋銷售。“如果一年後房價仍然原
地踏步，但房租的漲幅卻高達 4%、5% 甚至 6%，那麼投資者將更願意購
買住房而不是繼續租房，這種趨勢在很多地區已現端倪。” 贊迪說，“明
年的這個時候，房地產市場不但不會繼續拖累經濟，反而會成為經濟復
蘇的一大動力。”
另一方面，美國房地產抵押貸款巨頭房利美公司最新發佈的月度調查
報告也顯示，更多美國民眾預計未來一年內房屋出售和出租價格均會上
漲，有望刺激房屋購買活動。
報告顯示，33% 的受調查者預計未來一年內美國房屋價格將上漲，比
上月高出 5 個百分點，也是過去 12 個月以來的最高水準，房價平均漲
幅為 0.9%；48% 的人認為房租價格將會上漲，比上月高出 3個百分點，
為歷史最高水準，房租平均價格將大幅攀升 4.1%。
調查還顯示，73% 的美國人認為現在是購房的好時機，比上月高出 3
個百分點；認為現在是售房好時機的比例也上升 1個百分點至 14%。另
外，63% 的人說其收入與一年前保持不變，21% 的人透露其收入顯著好
於一年前。
房利美首席經濟學家道格‧鄧肯說，很多利好情況彙集在一起，將鼓
勵美國消費者的購房活動。特別是隨著房租價格持續上升，更多人開始
覺得房租太貴，轉而選擇購買房屋。
不過，美國全國住宅建築商協會 (NAHB)16 日發佈的資料顯示，4月份
美國住宅建築商信心指數比上個月下降 3點至 25，遭遇 7個月以來的首
次下降，意味著房地產市場復蘇之路依然曲折。美國全國住宅建築商協
會主席巴里‧魯滕貝格表示，建築商們儘管注意到潛在購房者的購房意
願增強，但仍在等待簽約量增加等更為明確的信號出現。
該協會首席經濟學家大衛‧克羅表示，住宅建築商信心指數下降反映
出信貸緊張和止贖房產積壓等問題對房地產市場復蘇的持續威脅。一
般而言，建築商信心指數高於 50表明多數建築商看好房屋銷售前景，
低於 50 則意味著多數建築商看淡市場前景。自 2006 年 4 月以來，
該指數一直低於 50
的分水嶺。
金融危機以來，
很多美國人無法滿
足購房信貸條件，
轉而紛紛湧入租房
市場，進而抬升了
房租價格。儘管近
期美國房地產市場
出現復蘇跡象，但
經濟學家認為受到
供求關係不平衡、
信貸緊張以及止贖
高企的拖累，美國
房市完全走出危機
仍需數年時間。
【新華社記者陽建王宗凱華盛頓報導】美國聯邦住房金融署代理主任愛
德華‧德馬科近日表示，如果房利美和房地美兩大房屋抵押貸款公司對
部分問題房貸實施本金減記，將可以節省一筆資金，但他擔心此舉可能
會刺激房貸違約。
德馬科當天在華盛頓智庫布魯金斯學會發表講話時說，美國聯邦住房
金融署可能會在接下來數周內決定是否改變禁止“兩房”實施減記等貸
款修正的政策。作為“兩房”的監管機構，美國聯邦住房金融署此前禁
止其對嚴重違約的貸款實施本金減記，但其他部分聯邦機構和消費者保
護群體一直向其施壓為資不抵債的屋主減記本金。
德馬科說，如果實施本金減記計畫，在全美 1100 萬資不抵債的屋主
中，符合減記資格的不到 100 萬，而“兩房”每減記 1美元貸款本金，
美國財政部就需要補助 0.63 美元。因此，該計畫需要美國財政部總共補
助 38 億美元，不過可為“兩房”節省 17 億美元，最終的淨減記成本約
為 21 億美元。
但他指出，減記計畫節省的資金還可能被實施成本對沖，他同時擔憂
債務減記可能會刺激某些資不抵債屋主的貸款違約行為，因此是否進行
本金減記必須“仔細考慮”所有因素。
“兩房”持有或擔保美國半數抵押貸款，由於遭受金融危機重創，這
兩家政府支持企業自 2008 年 9 月起被美國政府接管，截至目前已接受
了逾 1800 億美元的救助資金。危機以來，美國各界對改革住房金融體
系的呼聲愈加強烈。奧巴馬政府雖然已宣導推動美國住房金融市場改革，
計畫降低政府在住房金融市場的參與度，並逐步關閉“兩房”。不過，
這項改革遭遇重重阻力，未能取得實質進展。
美國飯店業發展的啟示（三）
【編者按】去年夏天，中國國家旅遊局組織全國 25名國家級星評員
赴美國進行了為期三周的飯店專業培訓。培訓之後，參加培訓的人員
寫出了自己的感受和收獲。其中安徽省旅遊飯店業協會秘書長範星宏
先生從十個方面列出了美國飯店業發展的啟示。
啟示之五：人性化是飯店持續發展的致力追求
美國飯店在設計、運營和管理方面都十分注重對人性化的追求。
首先是設計上的人性化。如飯店高度重視導視系統的便捷性和統
一性，指向系統圖文資訊規範、完整，真正做到了標準統一、用材
統一、規格統一。人性化設計還體現在對殘障人士的關懷上，美國
頒布了《殘疾人法案》，把酒店的無障礙設施建設提到了法律層面
上，對違背法案精神的酒店將進行製裁。如：美國酒店和公共區域
最便捷的停車位是殘疾人車位，違章佔用不僅要罰款，還要罰做義
工等。
其次是管理上的人性化。美國飯店高度重視員工的福利建設，員
工流失率遠低於中國。希爾頓酒店的理念是“唯有愉快的員工，才
能創造愉快的顧客”。酒店管理者如果真正希望為賓客創造愉快，
必須首先用最大的努力和一切可以利用的手段，使全體員工愉快起
來。他們熱愛自己的工作，才能把賓客當作“上帝”。凱悅酒店集
團會定期給員工發放彩色筆和紙張，讓他們把對酒店的建議寫下來，
為每個員工每年過一次“生日”，邀請全體員工參加祝賀，給員工
較多的晉昇機會和培訓學習的環境。萬豪酒店集團則賦予員工一定
的責任和權力，使員工認識到自己也是管理者中的一員，進而更
好地發揮自己的能動性和創造性，在員工創造自身價值的同時，
酒店也贏得了最大的效益，其總裁馬裡奧特說：“我們的工作就
是激勵員工，教導他們，幫助他們，支持他們，關心他們。只要
我們關心照顧他們，他們就會加倍關照我們的顧客。”威尼斯人
酒店（Venetian Hotel）不僅為員工購買了高於行業水準的保險，而
且設有專門的員工服務中心和員工子女幼兒園。
再次是核心產品配備的人性化。酒店的核心產品是客房，客房
是客人在酒店內居留時間最長的場所，美國許多酒店都根據市場
需求，在客房中提供了 IHOME、DVD 播放機、平板高清電視機及
與電視互動性強的項目。大部分酒店能夠提供 WIFI 無線網絡。無
論是高端豪華酒店還是快捷酒店對床上布草都很講究，選用棉紗
支數較高；客房的服務指南、物品收儲、燈光照明、開關插座等
都充分考慮到了便利性和實用性。
人是整個酒店業態發展中最具能動性的因素，培養忠誠的員工
和消費者同樣重要，美國酒店管理集團“以人為本”的理念值得
我們學習和發揚。
（下期待續）
作者：範星宏，安徽省旅遊飯店業協會秘書長
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財星在西。太歲在東南。歲
破在西北，三煞在南。
二黑在北。五黃在東南。天有逆順
之紀，地有孤虛之理，人有通塞
之分。2012 年是下元八運的第八
年，六白星入中宮。壬辰年主行雨
之龍，財來財去不聚財寶，旺中有
刑。家庭易生風波，父道不利或離
散。
正偏財皆落亡。無橫財運，財難
聚，過分自信易招失敗。劫財坐羊
刃，為財招災。合顆不宜，不利官
貴，明比父運，頭、骨、肝。有變
異之星，運行，搬遷，異職調動，
不動不安。寡孤獨或失配偶，傷子
女，家運不佳，防官災，水火之
災，三度的立體空間皆有災。
災區多，出外留神，這是宇宙天
地，日月運行的轉移，磁極逆轉，
先天的辨別能力，免疫系統減弱，
地震、海嘯、精神疾病加據，3D
電視、電影、及軟體的應用程式，
影音社群網等雲瑞科技，更加吸引
人。科技產業變化極大如；智能手
機、電子遊戲產品等。應防精密的
網絡犯罪。
另外美國經濟有穩定的成長，房
地產東西兩岸，消費者信心亦漸好
轉，歐元區經濟乃在衰退中，中國
房地產不看好，黃金如有暴跌才可
以進場，保守為安。
大利之行業：火，土。次利之行
業：金。忌之行業：水、木。4月
4日至 5月 4日 2012（陽曆）
向東之門：
應酬多，有人來訪，有遠游，但
防失物 賊險 利科考 文採 注意呼
吸器官 大腿下體。不利風水命屬
火者。
大利風水命屬木者。有變動或不
祥之生肖：鼠、龍、馬、雞。
吉之行業：傢具、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、
書本、文具行、書局、出版、教
育、作家教師、司法、軍警、公
務、政治、文化、宗教、慈善業、
敬神品、青果商、香料、醫療、藥
物。
忌之行業：印刷業、化妝品、美
髮、美容、自動餐、食品業、修
理、製造業、代工、加工、灑、照
明、易燃物、汽油站、高熱性、火
爆性、光亮性行業、爐具、燈飾、
美術工藝、眼鏡、照明。
向南之門：
退氣之財 防口舌 血光 破耗 賊
劫 損丁 注意頰部 下體 異聲色。
不利風水命屬木者。
大利風水命屬水者。有變動或不
祥之生肖：鼠、牛、兔、馬。
吉之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
徵信社、自由業、防火業、偵探、
搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩
具、海產、演藝事業、流動事業。
忌之行業：傢具、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、
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育、作家教師、司法、軍警、公
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物。
向西之門：
防無妄之災，閒事莫理，破財消
災 防為財惹禍上身 一動不如一
靜。不利風水命屬水者。大利風水
命屬金者。
有變動或不祥之生肖：鼠、牛、
雞、狗。
吉之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。
忌之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
徵信社、自由業、防火業、偵探、
搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩
具、海產、演藝事業、流動事業。
向北之門：
注意健康，四生有合 有利房地
產 但不利姻緣婚配。注意指甲 背
胸 皮膚。不利風水命屬水者。大
利風水命屬金者。
有變動或不祥之生肖：兔、馬、
羊、雞。
吉之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。
忌之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
徵信社、自由業、防火業、偵探、
搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩
具、海產、演藝事業、流動事業。
向東南之門：
二五交加必損主，注意家人健康
要作身體檢查，閒事莫理。不利風
水命屬水者。大利風水命屬金者。
有變動或不祥之生肖：牛、虎、
兔、龍、狗、猴、豬。
吉之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。忌之行業：服務業、貿
易、外交、冷飲、記者、攤販、冷
藏品、徵信社、自由業、防火業、
偵探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔
業、玩具、海產、演藝事業、流動
事業。
向西南之門：
有喜慶之事 防是非，吵嘴，破
財，不利小口，心肝、手腳、防火
厄。得未來之商機。不利風水命屬
金者。大利風水命屬土者。
有變動或不祥之生肖：鼠、牛、
虎、蛇、狗、豬。
吉之行業：房地產、倉庫、中
人、介紹業、建築、秘書、企管顧
問、代理商、經銷商、中盤商、防
水業（修屋頂）、喪葬業、瓷器、
石器、石板、磚瓦、石灰、水泥、
飼料、農畜牧業、土產、窯業。
忌之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。
向東北之門：
馬臨門 主出外 變動 搬遷 亦
有變卦之事 不利父 頭 頸 肺 脊
髓。不利風水命屬木者。大利風水
命屬水者。
有變動或不祥之生肖：龍、蛇、
羊、馬。
吉之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
徵信社、自由業、防火業、偵探、
搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩
具、海產、演藝事業、流動事業。
忌之行業：傢具、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、
書本、文具行、書局、出版、教
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向西北之門：
文昌星的助力 減弱 不利主婦
長女 商人 主退氣之財 注意呼吸
器官 大腿。不利風水命屬土者。
大利風水命屬火者。
有變動或不祥之生肖：牛、虎、
龍、蛇、羊、猴、雞、豬。
吉之行業：印刷業、化妝品、美
髮、美容、自動餐、食品業、修理、
製造業、代工、加工、灑、照明、
易燃物、汽油站、高熱性、火爆
性、光亮性行業、爐具、燈飾、美
術工藝、眼鏡、照明。忌之行業：
房地產、中人、介紹業、建築、秘
書、企管顧問、代理商、經銷商、
中盤商、防水業（修屋頂）、喪葬
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