Top Banner
MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants Ltd. Project No. 28544 September 24, 2009
114

WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

Jul 16, 2020

Download

Documents

dariahiddleston
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

 

 

 

MISSION LANDING  

 

WATERFRONT & BROWNFIELD  

REDEVELOPMENT STUDY 

TECHNICAL OVERVIEW 

for 

DISTRICT OF MISSION  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

Aplin & Martin Consultants Ltd. 

Project No. 28544 

September 24, 2009 

 

Page 2: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

 M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w     

ACKNOWLEDGEMENTS 

 

Aplin & Martin  acknowledge  the  contributions  and participation of 

the following people and organizations in this technical study:  

 

District of Mission 

– Rick Bomhof, Director of Engineering & Public Works  

– Sharon Fletcher, Director of Planning  

– Michael Younie, Manager Environmental Services 

– Doug Riecken, Deputy Director of Engineering 

– Dan Sommer, Senior Policy Planner 

– Greg Giles, Superintendent of Utilities 

– Matt  Dunham,  Superintendent  of  Roads  and 

Drainage  

Without  their  vast  local  knowledge,  this  report  could  not 

have been completed with the same depth.   

Aplin & Martin Consultants Ltd.  

Key team members who contributed to this report include: 

– Maggie Koka, Project Coordinator & Planner  

– James Kay, Senior Project Engineer 

– Andrew Baker, Vice President 

– Sandi Drew, Planning Technologist 

– Will Bodnar, Engineer‐in‐Training  

Trow Associates Inc.  

– Don Sargent and Team  

Without your expertise in geotechnical, flood protection, site 

contamination  and  aquatic  and  terrestrial  environmental 

areas,  this  report  would  not  have  been  possible.  The 

technical expertise and working experience allowed Aplin & 

Martin  to provide  a  comprehensive  analysis of  the Mission 

Waterfront.   

Brown Strachan Associates  

Andrew  Fawcett  and  his  team’s  expertise  in  noise 

attenuation were invaluable. 

 

Page 3: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

 M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w     

EXECUTIVE SUMMARY 

 

The District of Mission  retained Aplin & Martin Consultants Ltd.  from December 2008  to  July 2009  to 

study  potential  technical  constraints  within  Mission’s  waterfront  area.  The  benefit  of  identifying 

potential  technical constraints prior  to  land use planning  is  the ability  to  incorporate guidelines as  to 

how technical constraints should be mitigated. Typically, redevelopment is accompanied by pressures to 

amend a land use plan, since the plan does not identify the presence of technical constraints nor provide 

direction. Mission’s insightful approach will increase the successful implementation of the land use plan 

for this area. 

 

Aplin & Martin assembled a  team of professionals  including geotechnical engineers with expertise  in 

dike,  hydrogeological  and  seismic  specialties,  civil  engineers with  extensive  knowledge  in municipal 

infrastructure  and  sustainable  rainwater  management,  terrestrial  and  aquatic  biologists,  soil 

contaminant  specialists,  noise  attenuation  engineers  and  planners.  The  team  investigated  nine  (9) 

separate  areas  of  assessment:  geotechnical,  flood  management,  soil  contamination,  terrestrial  and 

aquatic environmental, water supply and distribution, wastewater collection and treatment, rainwater 

management, and noise attenuation. Based on  the  study’s objective:  identify potential  constraints  to 

redevelopment, five (5) potentially significant constraints are identified: 

Geotechnical 

i. Seismic:  The  riverbank  characteristics  (geology  and  topography) may  result  in  a  slide 

response to a seismic event (earthquake).  

ii. Groundwater:  The  study  area’s  subsurface  characteristics  indicate  that  appropriate 

conditions for a groundwater table near the surface will create challenges to potential 

ground disturbances. 

Flood Management 

iii. Dike: Mission’s  dike  lacks  appropriate  ownership,  is  discontinuous  and  is  built  to  an 

unknown  standard.  These  factors  create  the potential  for  inadequate protection  in  a 

significant flood event. 

Terrestrial and Aquatic Environmental 

iv. Environmental  Protection:  The  Fraser  River  and  Lane  Creek  are  important  fisheries 

watercourses and federal regulations require appropriate environmental protection.  

Soil Contamination 

v. Residential  Redevelopment:  The  North  and  East  Precincts  (see  Figure  1  within  the 

report)  contain  previous  and  current  land  uses  involving  contaminates  that  would 

require  high  levels  of  site  remediation, which  typically  are  economically  unviable  for 

residential redevelopment. 

 

Three (3) of the five  (5) potential significant constraints affect the same area: Fraser River’s edge. The 

report, therefore, recommends three (3) future studies prior to the land use planning to either evaluate 

the extent of  the constraint or  to determine  the appropriate  strategy  to  remediate  the constraint.  In 

order of significance, the recommended future studies are: 

Page 4: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w    

1. Comprehensive Study of  the Fraser River’s edge – The  study  identifies  several concerns which 

affect  the  river’s  edge:  response  to  a  seismic  event,  inadequacy  of  flood  protection  and 

environmental  protection  requirements.  All  can  be  addressed  independently  through 

appropriate technical design; however there are opportunities (overlaps) which can be shared. 

Given  these  opportunities  the  report  recommends  a  comprehensive  study  completed  by  a 

multi‐facetted  team,  to  develop  an  overall  technical  design  which  addresses  the  significant 

constraints while  incorporating urban design elements such as pedestrian access and amenity 

space. 

2. Groundwater Profile – The geotechnical assessment  identifies characteristics which  facilitate a 

groundwater  table  near  the  surface.  Furthermore,  the  geology  of  the  area,  very  porous 

subsurface materials, further complicates the effects of a high groundwater table. Development 

of underground facilities, including parades, may prove cost prohibitive. Additionally, traditional 

drainage systems might be  ineffective  for major storm event. The report recommends  further 

study to understand the groundwater profile thus allowing the evaluation of what facilities are 

viable.  

3. Residential  Redevelopment  –  The  historical  review  identifies  the North  and  East  Precincts  as 

potentially having contamination  levels which may prove economically unviable  for residential 

redevelopment. Current regulations require residential redevelopment to have the highest level 

of  remediation.  If  residential  redevelopment  is  desired  for  these  precincts,  further  study  is 

required to determine the extent and level of contaminates.  

 The  report  further  recommends  that  six  (6) areas of assessment be  incorporated within  the  land use 

planning study and contribute to the base data for the land use plan. The identified items below do not 

present potential  constraints  to  redevelopment; however will  increase  the  viability  to  implement  the 

future  land use plan.  In addition, these recommendations will contribute to the overall success of this 

future neighbourhood.  

 

Geotechnical 

o Building stability – The sand strata may require high levels of mitigation to meet seismic 

building  protection  requirements.  Small  parcel may  find  building  stability mitigation 

costly due to limited available area. A geotechnical analysis focused on building stability 

requirements  would  provide  recommendations  as  to  minimum  parcel  size  for 

redevelopment. 

Terrestrial and Aquatic Environmental 

o Lane  Creek  –  The  federal  government  (Fisheries Act)  requires  environmental  setback 

from  important  watercourses.  Land  Creek  is  a  fish  bearing  watercourse,  therefore 

requires  environmental  setbacks.  It  is  recommended  that  a  study  area wide  setback 

strategy be developed as a component to the land use plan. 

o Woodlands  –  The woodlands  in  the western  area  of  the  study  boundary  is  the  last 

forested area. The area may contain habitat for species protected by provincial / federal 

Page 5: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w    

regulations. An environmental assessment of  the area  is  recommended as part of  the 

land use planning process to determine if protection requirements are required. 

Transportation 

o Local Road Network – The provincial highways and railways that divide the study area 

create barriers  to  connectivity between precincts. A  transportation  study  to optimize 

pedestrian, cyclist, transit and vehicular movement is recommended. 

Rainwater 

o Flood  Protection  –  Existing  Lane  Creek  Pump  Station  has  finite  capacity.  Decisions 

relating  to  diking,  filling  and  commercial  vs.  individual  pump  station  and  catchment 

must all be considered to determine the best strategy. 

o Rainwater  Management  –  Rainwater  management  for  the  study  area  needs  to 

incorporate  flood  protection,  prioritize  riparian  area  protection  and  water  quality 

measures.  Sustainability  and Best Management  Practices  is  recommended within  the 

land use plan. 

Noise Attenuation 

o Existing  Noise  Sources  (railway)  – Wheel  squeal  from  railway  tracks  exceeds  CMHC 

standards  for  residential and  commercial development. Provide direction within  land‐

use plan as to appropriate land uses and building orientation adjacent noise sources. 

The Request for Proposal also included an evaluation of two underlying scenarios for flood proofing: 

A. Scenario One  Fill the site to the 200 year flood level plus freeboard; or  

B. Scenario Two   Upgrade the dike and not fill.  

 

The  dike  is  required  to  protect  the  area  against  the  erosive  forces  of  the  Fraser  River.  Filling  is  a 

technique used to raise habitable space above flood levels and is not used to protect against the erosive 

forces of a  river. Filling would  improve  streetscape potential by aligning habitable  space with ground 

elevations within  commercial  and multi‐family  developments.  The  study  area  contains  little  existing 

infrastructure (water supply and sanitary), with the exception of sanitary force mains and water supply 

mains, which could be negatively affected by filling. Most of the existing infrastructure is aging and lacks 

capacity  for  redevelopment;  therefore,  requires  replacement  as  part  of  redevelopment  and  can  be 

designed to accommodate filling strategies. Therefore, flood management should be provided through 

dike improved as recommended through a comprehensive study of the Fraser River’s edge. 

 

A matrix  that  summarizes  constraints, management  options,  recommendations  and  estimated  study 

costs  for  the nine  identified areas of  study  is provided  in Appendix D. While  informative,  the  reader 

should  review  each  section of  the  report  to understand  the  full  significance of  the  recommendation 

contained within the matrix.  

 

 

Page 6: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

 M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page i 

 

TABLE OF CONTENTS 

 

 

ACKNOWLEDGEMENTS 

EXECUTIVE SUMMARY 

 

Page 

1.0  INTRODUCTION ....................................................................................................................... 1 

2.0  BACKGROUND ......................................................................................................................... 2 

2.1  STUDY AREA ........................................................................................................................... 2 2.2  STUDY SCOPE ......................................................................................................................... 2 2.3  METHODOLOGY ...................................................................................................................... 6 2.4  PROPOSED DEVELOPMENT ........................................................................................................ 6 2.5  SITE GENERAL CHARACTERISTICS ................................................................................................ 7 

3.0  GEOTECHNICAL ASSESSMENT .................................................................................................. 9 

3.1  ASSESSMENT COMPONENTS OF GEOTECHNICAL INVESTIGATION ...................................................... 9 3.2  SITE CHARACTERISTICS ............................................................................................................. 9 3.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 12 3.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 17 

4.0  FRASER RIVER ‐ FLOOD MANAGEMENT .................................................................................. 18 

4.1  ASSESSMENT COMPONENTS FOR FLOOD MANAGEMENT .............................................................. 18 4.2  EXISTING SITE CONDITIONS ..................................................................................................... 19 4.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 21 4.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 26 

5.0  AREAS OF POTENTIAL CONTAMINATION EFFECTS .................................................................. 28 

5.1  KEY FACTORS FOR INVESTIGATING POTENTIAL CONTAMINATION ................................................... 28 5.2  SITE CHARACTERISTICS ........................................................................................................... 28 5.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 29 5.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 35 

6.0  TERRESTRIAL AND AQUATIC ENVIRONMENT ......................................................................... 36 

6.1  KEY FACTORS OF INVESTIGATION .............................................................................................. 36 6.2  DESCRIPTION OF EXISTING ENVIRONMENTAL RESOURCES ............................................................. 37 6.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 39 6.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 41 

7.0  TRANSPORTATION INFRASTRUCTURE .................................................................................... 42 

7.1  KEY FACTORS REGARDING TRANSPORTATION ............................................................................. 42 7.2  EXISTING TRANSPORTATION INFRASTRUCTURE ........................................................................... 42 7.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 44 7.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 46 

Page 7: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page ii 

8.0  WATER SUPPLY & DISTRIBUTION ........................................................................................... 47 

8.1  EXPECTATIONS OF REVIEWING WATER SUPPLY & DISTRIBUTION ................................................... 47 8.2  EXISTING WATER INFRASTRUCTURE .......................................................................................... 48 8.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 48 8.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 50 

9.0  WASTEWATER COLLECTION & TREATMENT ........................................................................... 52 

9.1  KEY CONSIDERATION IN REVIEWING WASTEWATER ..................................................................... 52 9.2  EXISTING WASTEWATER INFRASTRUCTURE ................................................................................ 53 9.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 55 9.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 57 

10.0  RAINWATER MANAGEMENT .................................................................................................. 58 

10.1  KEY CONSIDERATIONS ............................................................................................................ 58 10.2  EXISTING DRAINAGE INFRASTRUCTURE ...................................................................................... 59 10.3  CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS ....................................................................................... 61 10.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 63 

11.0  NOISE ATTENUATION ............................................................................................................. 65 

11.1  ASSESSMENT COMPONENTS .................................................................................................... 65 11.2  24 HOUR MEASUREMENT ...................................................................................................... 65 11.3  POTENTIAL MITIGATION METHODS / RECOMMENDATIONS .......................................................... 68 11.4  SUMMARY ............................................................................................................................ 70 

12.0  IMPLEMENTATION CHALLENGES / STRATEGIES ...................................................................... 71 

12.1  RIVER’S EDGE DESIGN ............................................................................................................ 71 12.2  PARCELIZATION ..................................................................................................................... 71 12.3  CONTAMINATION CONCERNS .................................................................................................. 72 12.4  GROUNDWATER PROFILE ........................................................................................................ 72 12.5  TRANSPORTATION STUDY ........................................................................................................ 72 12.6  INFRASTRUCTURE FUNDING ..................................................................................................... 72 

13.0  RECOMMENDATIONS FOR FUTURE STUDIES .......................................................................... 75 

13.1  STUDIES PRIOR TO LAND‐USE PLANNING ................................................................................... 75 13.2  CONCURRENT STUDIES TO LAND‐USE PLANNING ........................................................................ 76 13.3  SUBSEQUENT STUDY CONSIDERATIONS ..................................................................................... 76 

14.0  CLOSURE ................................................................................................................................ 78 

 

 

 

   

Page 8: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page iii 

LIST OF FIGURES 

 

Figure 1. Air Photo with Precinct Boundaries 

Figure 2. Fill Areas 

Figure 3. Geotechnical Test Hole Location 

Figure 4. Fraser River Chart & River Model Data 

Figure 5. Waterfront Development Scenario 1 – New Land 

Figure 6. Waterfront Development Scenario 2 ‐ Dike 

Figure 7. Commercial / Industrial APEC’s 

Figure 8. Residential APEC’s 

Figure 9. Terrestrial & Aquatic Environmental Areas of Interest 

Figure 10. Transportation Infrastructure 

Figure 11. Water System Overview 

Figure 12. Wastewater System Overview 

Figure 13. Sanitary Sewer System Profiles 

Figure 14. Noise Testing Locations 

 

 

APPENDICES 

 

Appendix A. Geotechnical  

Appendix B. Flood Protection 

Appendix C. Glossary – Areas of Potential Environmental Concern 

Appendix D. Report Matrix – Summary of Technical Assessment 

Page 9: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

 M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 1 

1.0 INTRODUCTION  

The District of Mission’s Council  identified waterfront planning as a 

strategic  priority  for  Mission  and  recognized  the  need  for  the 

planning process  to occur under  an  integrated  and  comprehensive 

approach  for  the  entire  study  area.  Redevelopment  of  land  at  the 

core of the community is economically efficient since both hard and 

soft services are available with employment opportunities within the 

heart of  the  community. As part of  the  land‐use planning, Mission 

will be able to expand the land base for employment opportunities in 

an area that is well serviced with a range of transportation options. 

 

Given  the  complexity  of  the  tasks  required,  the  diversity  of 

ownership and the reality that no development should occur until all 

of the technical work has been completed for the entire area and a 

plan  adopted,  Council  initiated  the  development  of  a  Preliminary 

Concept Plan. The plan was to be used as a tool for discussion and a 

mechanism  for  considering  the potential  for  redevelopment of  the 

area.  The  result  of  the  preliminary  work  was  the  2006  Mission 

Landing Waterfront Concept Plan.  

 

It was determined through the Mission Landing Waterfront Concept 

Plan process that to undertake the waterfront planning, including the 

technical  background  study  work,  a  precinct  at  a  time  was  not  a 

viable  approach.  The  technical  information was  needed  across  the 

entire  study  area.  Therefore,  phasing  of  the  technical  background 

work  itself  was  identified  as  the  best  approach  with  each  phase 

focused  on  the  entire  69.1  hectare  site.  The  Constraints  to 

Waterfront  &  Brownfield  Redevelopment  Report  represents  the 

findings  of  Phase  I  of  a  three‐phase  technical  review  process  and 

focuses  on  significant  constraints  that  could  affect  the  viability  of 

redevelopment, building character and streetscapes  throughout  the 

site.  

 

 

   

Page 10: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 2 

2.0 BACKGROUND  

2.1 STUDY AREA 

 

The study area is a 69.1 hectare area divided by Highway 11 and both 

north‐south  and  east‐west  rail  lines  for  Canadian  Pacific  Rail.  It  is 

bordered by the Lougheed Highway to the north, the Fraser River to 

the south, the Mission Raceway to the west and where the CPR right‐

of‐way adjoins the Fraser River to the east. The entire 69.1 hectares 

is  situation  within  the  floodplain  and  partially  protected  by  the 

Mission Dike. Historical land uses have included residential (Mission’s 

main street prior to the 1894 flood), commercial and industrial uses, 

such  as  gas  stations,  and more  recently  cedar  shake mills  and  log 

sorting operations. Figure 1  illustrates the  five precincts that define 

the study area.  

 

2.2 STUDY SCOPE 

 

Phase  I  of  the  technical  work,  Constraints  to  Waterfront  & 

Brownfield  Redevelopment,  has  focused  on  the  significant 

constraints  that  could  affect  redevelopment,  buildings,  roads  and 

utilities throughout the site. The study has identified those significant 

constraints which affect  land‐use planning, with options  to address 

and  resolve  the constraints,  including potential order of magnitude 

cost. The primary purpose of the study was to:  

Identify  the  significant  constraints  to  waterfront 

development; and, 

Provide  practical,  innovative  and  cost‐effective  options  for 

overcoming the identified constraints. 

 

2.2.1 Study Phases / Scenarios 

 

The Request  for Proposal outlined  two underlying  scenarios, which 

are to be evaluated and reported separately: 

Scenario  One  involves  filling  the  land  to  the  south  of  and 

including  the  proposed  Lougheed  Highway  By‐pass  to  the 

200 year  flood  level plus  freeboard and slope  the  fill  to  the 

north of  this point down  to  existing  grade  at  the  southern 

Page 11: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 3 

setback limits adjacent to Lane Creek. Figure 2 illustrates the 

area involved within this scenario. 

Scenario Two would be to upgrade the dike to the 200 year 

flood elevation plus freeboard and not fill behind the dike.  

 

As  the  report  highlights,  filling  without  appropriate  flood 

management strategies is not viable. See Section 4.0.  

Page 12: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 13: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 14: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 6 

2.3 METHODOLOGY 

 

For the Phase I Study a consultant team was retained to work on the 

District’s behalf and provide advisory consultant services as outlined 

in the Project Agreement. 

 

The  Agreement  includes  project  requirements  including  objective, 

scope  and  responsibilities.  Requirements  generally  involved 

information gathered on the following subjects: 

Geotechnical Assessment; 

Flood Management; 

Site Contaminants; 

Terrestrial and Aquatic Environmental; 

Transportation Infrastructure; 

Water Supply and Distribution; 

Wastewater Collection and Treatment; 

Rainwater Management; and 

Noise Attenuation. 

 

The  team members  included professional engineers, environmental 

scientists,  planners  and  technical  staff.  The  professional  services 

included members with specific experience in the above‐noted areas 

of practice. 

 

The Team services generally involved a phased approach including: 

Interviews with District of Mission staff; 

Record reviews to understand general characterizations; 

Site reconnaissance and surface assessments; 

Working Group Meetings; and 

Integrated report preparation.  

 

2.4 PROPOSED DEVELOPMENT 

 

For purposes of the technical analysis, the project was envisioned to 

follow  a  phased  transformation  of  the  current  land  uses  towards 

those outlined  in  the Waterfront Concept Plan.  It  is anticipated  the 

transformation will involve the following stages: 

Technical study; 

Land‐use planning; 

Policy development and approval; 

Land‐use redesignation within a formal approval process; 

Page 15: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 7 

Study area infrastructure upgrading; 

Individual site preparation; and 

Building construction. 

 

2.5 SITE GENERAL CHARACTERISTICS 

 

The 69.1 ha site  is on the southern edge of Mission adjacent to the 

Fraser River. The technical aspects of development are affected by: 

Topography of the area;  

Transportation corridors within the area;  

Fraser River;  

Historical land uses; and  

Current urbanization.  

 

2.5.1 Topography 

 

The  site  is a  lowland area with an average ground elevation of 6m 

(slightly lower at the western portion). The slope of the study area is 

generally flat. The site is situated below the upland area to the north 

and above the Fraser River to the south. Available Fraser River Chart 

indicates  the  river bottom about El.  ‐5  to  ‐8m geodetic. The overall 

depth of  the Fraser River  is about 14  to 17m below  the dike design 

crest and 11 to 14m below the current lowlands area. 

 

2.5.2 Transportation 

 

The  site  is bordered and dissected by Highway 11 and  the CPR  rail 

corridor. Highway  11  (including  the  bridge  and  embankments  over 

rail  and  the  proposed  grade  separated  roads) was  designed  in  the 

1970’s. The CPR rail bridge was originally built in the 1880’s.  

 

2.5.3 Fraser River 

 

The  Fraser  River  is  the  longest  river  in  British  Columbia,  traveling 

almost 1,400 km and sustained by a drainage area covering 220,000 

sq  km. The  Fraser  flows  southwest, draining  into  the Pacific Ocean 

just south of Vancouver.  It discharges 112 cubic kilometers of water 

per  year,  dumping  20 million  tons  of  sediment  into  the  Pacific  (a 

sediment load of 0.179 kg per cubic metre).  

   

Page 16: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 8 

A stretch of 2.3 kms forms the southern boundary to the study area. 

The Fraser River presents a flood hazard. The highest recorded flood 

(in 1894) occurred within the study area.  

 

2.5.4 Historical Land‐uses and Current Urbanization 

 

Historical uses have  included residential (Mission’s main street prior 

to  the  1894  flood),  commercial  and  industrial  uses,  such  as  gas 

stations  and,  more  recently,  cedar‐shake  mills  and  log  sorting 

operations.  An  understanding  of  the  historical  site  land‐uses  is 

important to understand potential contamination concerns.  

 

The majority of  the area  is  currently  zoned  for  industrial uses with 

some commercial activities. Major transportation corridors, including 

rail and vehicle, bi‐sect the area, with sections east and south of the 

railway’s  predominantly  containing  small  parcel  configurations. 

Parcelization  could present a  constraint  to  redevelopment. West of 

the  railway  is  predominantly  open  area with  past  agricultural  use. 

Little infrastructure is currently available in this western area.  

 

 

Page 17: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 9 

3.0 GEOTECHNICAL ASSESSMENT  

3.1 ASSESSMENT  COMPONENTS  OF  GEOTECHNICAL 

INVESTIGATION 

 

Geotechnical  input  prior  to  land‐use  planning  is  useful  to  ensure 

those  constraints  which  are most  appropriately mitigated  through 

area‐wide  strategies,  are  identified.  Understanding  potential 

geotechnical constraints contributes to the effectiveness of the land‐

use  planning  process  and  allows  for  a  clear  and well  documented 

redevelopment approval process.  

 

Lowland  characteristics  and  topographic  features  necessitate  three 

key areas of investigation (potential geotechnical constraints): 

1. Seismic Response; 

2. Building Settlement Controls; and 

3. Groundwater Influences. 

 

3.2 SITE CHARACTERISTICS 

 

The geotechnical review conducted as part of this study  is based on 

limited,  previously  conducted  geotechnical  field  investigation, 

supplemented  with  geological  survey  maps.  This  information  was 

then reviewed against  the practices developed  in other  jurisdictions 

dealing with similar situations.  

 

Figure  3  illustrates  the  location  of  testholes  from  previous 

geotechnical  investigations  reviewed  as  part  of  the  report.  Of  the 

testholes reviewed, only a few provide detailed information, as most 

were  not  of  a  depth  required  to  understand  the  subsurface 

characteristics.  The  testhole  data,  along with  information  obtained 

from the Ministry of Transportation, within the highway right‐of‐way, 

provides  the  basis  for  the  following  discussion  regarding  the 

expected subsurface characteristics. 

 

   

Potential Land‐use Planning Considerations: 

Seismic Response 

Settlement Controls 

Groundwater Influences 

Page 18: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 19: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 11 

3.2.1 Geology 

 

The data  reviewed  indicates  the  site  is underlain by  river overbank 

and channel deposits, generally comprised of silts overlying  loose to 

compact  sands  and  gravels.  Some  areas may  be  underlain  by  fills, 

including  wood  waste  associated  with  milling  operations  and 

localized  peaty  soils.  Figure  3  contains  a  typical  section 

demonstrating the subsoil profile.  

 

Appendix  A  provides  more  details,  including  a  glossary  and  a 

geotechnical model for the site.  

 

3.2.2 Topography of Riverfront 

 

The riverbank  fronting the study area  is significant: 12 to 17 metres 

high. The river naturally undercuts and steepens the slope above the 

water line to grades between 1:1 or 2:1. While below the water, the 

slope may  flatten  to  approximately 4:1.  The  slope may  vary  locally 

due to industrial activities such as log landing and marinas. 

 

3.2.3 Seismicity 

 

The ground  at  the  site  is  subject  to earthquakes or  seismic events. 

The  intensity  of most  earthquakes  is  relatively  small,  although  the 

tremours may be felt locally from time to time.  

 

The  ground  movement  from  seismic  activity,  or  seismicity,  varies 

proportionately with earthquake magnitudes,  (among other  factors) 

and  severe  earthquakes  may  cause  movements  and  damages  to 

buildings  and  infrastructure.  Both  the  ground motion  and  types  of 

seismic  sources  in  the  region  are  applied  in  the  national  seismic 

hazard assessment. The national seismic hazard assessment  is based 

on a probablistic approach. Accordingly, the BC Building Code (BCBC 

2006)  defines  the  seismicity  aspects  for  building  seismic  design 

purposes.  Appendix  A1  shows  the  seismic  hazard  calculation 

parameters for the subject site used in this report. 

 

Buildings  within  the  study  area  will  need  to  meet  seismic  design 

criteria.  Appendix  A2  provides  a  geotechnical  glossary,  including 

some seismic design details for information proposes.  

 

Seismicity provides information as to the likelihood of possible earthquake stability problems. 

Page 20: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 12 

3.2.4 Groundwater 

 

The  typical  subsoil  profile  within  the  study  area  raises  concerns 

regarding  groundwater  levels.  Normally  when  a  sand  stratum  is 

present,  the  groundwater  levels match  those  of  an  adjacent  river, 

especially near the river. The Fraser River elevations, adjacent to the 

site,  are  usually  near  1  to  2  m  geodetic,  which  correspond  to  a 

groundwater level near the surface. 

 

Away  from  the  river, groundwater  levels may be higher, due  to  the 

hydrogeological  system  of  the  site.  For  example,  water  from 

precipitation  and  overland  flows  (i.e.  Lane  Creek)  may  recharge 

groundwater  in  the  uplands.  The  groundwater  discharge  into  the 

Fraser  River  through  the  sand  stratum may  create  a  groundwater 

profile  which  slopes  gently  from  the  uplands  down  to  the  Fraser 

River, due to the rate of recharge exceeding the rate of discharge.  

 

Further  complicating  the  groundwater  conditions  is  the  seasonal 

freshet event. The side bar provides a definition. Records indicate the 

Fraser River levels will be much higher than usual in a freshet event. 

The mean freshet (about EI 4.5m) and the highest freshet on record 

(about  EI  6.5m)  are  near  the  existing  ground  level.  A  freshet  river 

level  signals  a  corresponding  rise  in  the  groundwater  levels. 

Therefore, this provides further evidence that the groundwater level 

could be near the existing ground level.  

 

3.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

As  highlighted  in  Section  3.1,  there  are  three  potential  geotechnical 

constraints:  

1. Seismic Response; 

2. Building Settlement Controls; and 

3. Groundwater Influences. 

 

Two  of  the  potential  geotechnical  constraints  should  be  considered 

further: seismic response and groundwater influences.  

 

Building  settlement  control  focuses  on  the  ground  response  to  the 

building  development  process  (building,  filling,  excavating,  etc.)  and 

should  not  be  considered  as  a  constraint  to  redevelopment. 

Technically,  the ground movement under building areas must comply 

Freshet event is the occurrence of sudden rain fall or due to increased water flows due to spring snow melt. 

 

Potential Geotechnical 

Constraints:  

Seismic Response 

‐ Riverfront stability 

‐ Building  seismic 

hazard 

Groundwater 

Influences 

Page 21: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 13 

with  project  specific  criteria  and  thus  are mitigated  at  the  time  of 

development.  

 

The characteristics of the study area (silt and localized peat) are similar 

to  those  found  in  successfully  developed  areas  including  Richmond. 

Characteristics  arising  from  past  uses  (ie.  organic  rich  fills)  may 

complicate  redevelopment however are expected  to be manageable. 

Other waterfront development areas along lower reaches of the Fraser 

River  have  successfully  mitigated  the  geotechnical  characteristics 

present in the study area. Therefore, consideration specifically on post 

construction  settlement  should  not  be  considered  a  constraint  for 

redevelopment  within  the  land‐use  planning  process,  given  past 

success  to mitigate concerns. Settlement considerations can normally 

be addressed within the building permit process. 

 

3.3.1 Seismic Response to Sand Stratum 

 

The geological  characteristics of  the  study area, particularly  the  sand 

strata, raise concerns of liquefaction potential. The side bar provides a 

definition.  The  potential  of  liquefaction  raises  two  concerns  which 

should be considered within the land‐use planning process: 

Riverfront slope stability; and 

Building hazard conditions. 

 

Riverfront Slope Stability 

Riverfront  slope  stability  has  a  greater  potential  to  impact  land‐use 

decisions. The riverfront topography increases the hazard potential in a 

seismic event given the slope response to liquefaction could result in a 

slide event: the river’s edge sliding into the water. A slide event due to 

liquefaction  would  include  ground  cracking  and  rapid  displacement. 

The area of concern is illustrated in Figure 3. Appropriate evaluation of 

the sand  layer’s susceptibility to slide due to  liquefaction and possible 

mitigation measures,  requires  additional  exploration  including:  data 

collection,  analysis  and  interpretations.  Discussion  regarding  further 

study  to understand  the potential  land area  required  to mitigate  this 

constraint follows in Section 3.3.2.  

 

Building Hazard Conditions 

Of  lesser  concern are  those areas away  from  the  river’s edge as  the 

slope  changes  to  a  flatter  topography.  Building  seismic  criteria  will 

likely require unusual design and construction consideration to address 

Soil liquefaction describes the behavior of soils that, when loaded, suddenly go from a solid state to a liquefied state, or having the consistency of a heavy liquid. Liquefaction is more likely to occur in loose saturated granular soils with poor drainage, such as silty sands or sands and gravels capped or contained by impermeable sediments.  

Page 22: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 14 

liquefaction potential; however the terrain suggests the potential for a 

slide  response  is  not  likely.  The  area  required  to meet  the  building 

hazard requirements would benefit from a policy framework to reduce 

the potential encroachment effects as individual properties prepare to 

meet seismic requirements. Further discussion follows.  

 

3.3.2 Mitigation of Seismic Response 

 

Mitigating  seismicity  concerns  generally  focuses  on  development 

footprints  that  contain  habitable  space.  Recent  discussion  within 

public  policy  and  geotechnical  forums  include  the  responsibility  of 

protecting those areas which host a large public presence (equivalent 

to  building  occupancy),  such  as waterfront  areas  and  city  squares. 

Based on  the notion  that mitigation  is  appropriate not only within 

building structures but also in those places that could attract a large 

public presence, two discussions follow for consideration within the 

land‐use planning process: 

Riverfront slope stability; and 

Building hazard conditions. 

 

Riverfront Slope Stability 

Recent experience  indicates  riverfront slope stability consisting of a 

zone  (berm)  of densification  for  seismic protection,  in  front of  the 

building  areas  to  be  appropriate. Richmond  and New Westminster 

both provide examples of the values associated with ready access to 

the waterfront.  

 

The  alternative  to  a  zone  of  densification  to  address  seismic 

protection  could  involve  individual  site  preparation  strategies.  A 

parcel by parcel mitigation strategy  is possible; however as  land use 

density  increases,  the  costs  involved  to  mitigate  the  building 

footprint  exponentially  increases.  Therefore,  commonly  used 

measures to prevent  liquefaction  include, ground densification such 

as  vibro‐replacement  to  strengthen  the  ground  (Appendix  I, 

Geotechnical  Glossary  of  Terminology)  in  front  of  building  areas 

along the river’s edge becomes more approach than individual parcel 

strategies. The area required to address seismic protection cannot be 

determined through this study.  

 

   

Page 23: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 15 

Land‐use planning near the river’s edge would benefit from a multi‐

disciplinary approach incorporating: mitigation of seismic responses, 

fisheries  setbacks,  flood  management,  dike  maintenance  and 

pedestrian design components. It is recommended that future study 

of  the  riverfront  slope  stability  be  incorporated  with  other 

requirements  to  understand  the  full  requirement  to  allow 

development near the Fraser River, prior to land‐use planning. 

 

A  geotechnical  study,  including  exploration  activities  to  determine 

the susceptibility of  the sand  layer  to slide due  to  liquefaction, and 

possible  mitigation  strategies,  would  require  a  budget  between 

$75,000 and $100,000. 

 

Building Hazard Conditions 

Meeting  current  regulatory  requirements  for  building  performance 

within  a  seismic  event  is  well  documented  and  likely  achievable 

within  the  study  area  on  a  parcel  by  parcel  basis.  Further  analysis 

would  be  beneficial  to  understand  the  potential  encroachment 

effects  due  to  site  preparation  requirements  needed  to  overcome 

the building hazard condition due to the sand strata. Further analysis 

would  reveal  if  redevelopment  is  best  serviced  through  parcel 

consolidation to create a minimum desirable parcel size to facilitate 

redevelopment.  

 

Building hazard conditions would likely not affect the potential land‐

use type within the study area, however there is a concern that those 

precincts  with  existing  small  parcel  configuration  could  prove 

problematic for redevelopment given site preparation requirements. 

As  seismic  concerns  increase,  land  area  required  to  mitigate 

increases. A  possible  policy  framework  suggesting minimum  parcel 

sizes  to achieve high density would prove useful  in creating a clear 

and well documented development approval process.  

 

This  study  would  likely  occur  after  the  initial  land‐use  planning 

process  as  potential  densities  are  required  to  understand  area 

required  for  mitigation.  A  budget  of  approximately  $10,000  to 

$25,000 would be necessary  for such a study,  if untaken  in concert 

with a riverfront slope stability study.  

 

   

A Constraint to land‐use

planning could be the 

area required to 

mitigate riverfront slope 

stability.  

Page 24: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 16 

3.3.3 Groundwater Influences 

 

Anticipated  inflows  and  pressures  due  to  the  groundwater  profile 

could  overwhelm  building  and  infrastructure  drainages  thus  disrupt 

building  activities.  Due  to  the  above  discussed  hydraulic  properties; 

sand  strata, hydrogeological  system  and  freshet  events, discharge of 

the  groundwater  may  be  limited  in  some  areas  and  significant  in 

others.  In particular,  areas underlain by  thick  surficial  silts may have 

the  least discharges  (practically none) but where  the  sand  stratum  is 

exposed, large discharge water flow volumes may be encountered. 

 

3.3.4 Mitigation of Groundwater Influences 

 

Further study of hydrogeological characteristics within  the study area 

is recommended given the potential to affect the implementation of a 

land‐use plan. Port Coquitlam provides  an  example where  yields  are 

large  and  draw‐downs  are  small  (north  of  Lougheed Highway  in  the 

lowlands  near  the  Coquitlam  River).  This  combination  makes  it 

impractical to work and build below the water table. 

 

A  primary  component  of  a  study  would  involve  monitoring  of 

groundwater levels over a period of a few years. Such a study would 

require a budget of approximately $10,000 to $20,000. 

 

3.3.5 Other Consideration: Technical Library 

 

The  above  studies would  be  expected  to  produce  information  and 

guidance  for  the  various  development  stakeholders.  The  roles  and 

responsibilities  of  the  stakeholders  may  vary;  however,  there  is 

overwhelming  agreement  that  access  to  the  data  and  the 

interpretations of  the ground are paramount  to a well documented 

development  process.  Provision  of  a  technical  resource  library  is 

therefore recommended. Information could be available through the 

District’s office. 

 

   

A Constraint to  land‐use 

planning  is  the  potential 

groundwater conditions.  

Page 25: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 17 

3.4 SUMMARY 

 

In  summary,  Geotechnical  constraints  should  be  studied  further 

concurrently  and  /  or  prior  to  a  land‐use  study.  The  significant 

impacts to a land‐use plan include:  

Insufficient  area  along  the  riverfront  to  address  slope 

stability concerns.  

Groundwater  conditions  which  either  make  underground 

facilities costly or overwhelm drainage systems.  

Small  parcel  size  which  creates  potential  encroachment 

issues as seismic building hazards are addressed.  

 

 

Page 26: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 18 

4.0 FRASER RIVER ‐ FLOOD MANAGEMENT  

4.1 ASSESSMENT COMPONENTS FOR FLOOD MANAGEMENT 

 

The study area is a lowland site situated in the Fraser River floodplain 

and thus  is subject to flood hazards. Flood management discussions 

are  based  on  the  notion  of  two  (vertical  and  horizontal)  setbacks. 

Through  the  combination  of  these  setbacks  flood  protection  is 

managed.  The  graphic  below  identifies  the  various  components  of 

flood management.  

 

Vertical Setback: 

The  vertical  setback  is  to  ensure  habitable  space  is  built  at  an 

elevation  above  anticipated  flood  levels,  thus  ensures  appropriate 

separation  from  flood  waters  and  is  referred  to  as  ‘Flood 

Construction Level’ (FCL). The FCL can be at ground elevation,  if the 

ground level is above the FCL.  

 

The  regulatory  structure  provides  a  mean  floor  elevation  for 

habitable space. The study area’s prescribed mean flood elevation is:  

Designated Flood Level:  El. 8.8 m to 9.0 m plus 

Freeboard  0.6m to equal 

Flood Construction Level  El. 9.4 m to 9.6 m 

 

Page 27: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 19 

Horizontal Setback (or Equivalent): 

Horizontal setback ensures structures are not exposed to the erosive 

properties of a watercourse. Erosive concerns primarily are riverbank 

stability  and  floodwater  velocity.  Erosion due  to moving water  can 

destroy buildings and cause  loss of  life. The alternative to a setback 

from a river’s edge  is by means of a properly engineered protective 

barrier (i.e. dike). Appendix B provides a glossary of flood protection 

terms with additional supplemental information.  

 

The horizontal setback can be decreased as strategies to manage the 

river’s erosive properties are increased. The vertical setback ensures 

habitable  space  is  above  floodwaters  in  a  flood  event.  However, 

vertical  setback  could  be  rendered  ineffective  if  the  horizontal 

setback is not managed appropriately. Taking refuge on roofs may be 

an  appropriate  flood  response,  but  only  if  the  building  does  not 

succumb to the erosive properties of the floodwater.  

 

4.2 EXISTING SITE CONDITIONS 

 

The Mission  City  dike  is  the  current  principle means  of  providing 

protection against the erosive forces of the Fraser River. The dike has 

been studied by Golder Associates on an ongoing basis, on behalf of 

the District of Mission and the key recommendations include: 

Formalize ownership of the dike areas;  

Provide a dike design standard; and  

Develop an operation and maintenance program. 

 

The existing dike  lacks appropriate  legal mechanisms to protect the 

Diking Authority’s interest, is discontinuous and is constructed to an 

unknown standard. Figure 4 illustrates the extent of the current dike 

and highlights areas of potential weaknesses. 

   

Hydrotechnical and Bathymetry data refers to characteristics of subsurface water bodies; in this case, the Fraser River. 

Current dike features:  

Discontinuous profile 

Uncertain design and construction standard 

Lack of sufficient ownership 

Page 28: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 29: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 21 

Additionally,  Figure  4  provides  some  relevant  hydrotechnical  and 

bathymetry data used to understand the hydrological features of the 

Fraser River. The  information reveals this section of the Fraser River 

to be very deep  (10  to 15 metres) with a  relatively narrow channel 

width  (500  metres).  Figure  4  contains  flood  plain  information 

available on the Provincial Ministry’s website, updated in 2007. 

 

4.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

The major hydrologic  feature of  the Fraser River  fronting  the  study 

area  is  a  very  fast moving watercourse.  It  is  likely  this  hydrologic 

feature  not  only  represents  a  highly  erosive  force  but  equally 

important, creates the potential for devastating floodwaters.  

 

4.3.1 Dike Design 

 

Dikes  are  the  fundamental mechanism  for protecting development 

from erosive hazards  inherent  in  the  lowland area watercourses.  If 

the Mission dike is to serve this purpose, then the dike must address 

the  key  considerations  highlighted  in  Golder’s  study  of  Mission’s 

dike. Dike design should occur prior to land‐use study.  

 

Protection  can  be  provided  through  a  combination  of  strategies 

including an  increase  in  setback  from  the  river’s edge or  river bank 

re‐enforcement dike design, including a clay core. Filling activities do 

not  represent  an  erosion  mitigation  method  as  material  must  be 

engineered to withstand the erosive properties of the Fraser River. 

 

Future  studies  of  erosion  protection  along  this  reach  of  the  Fraser 

River  would  benefit  from  a  comprehensive  riverfront  design 

approach,  including  erosion  protection,  riverfront  seismic  stability 

(see Section 3.3) and fisheries setback.  

 

There  are  three  important  considerations  when  evaluating  design 

strategies for erosion protection management: 

Extent of protection areas,  

Design and construction standard of protection, and 

Human activities along the riverfront. 

 

Further  to  the  need  to  provide  protection,  built  to  a  recognized 

standard, there is a need to understand the human activity along the 

A Constraint to land‐use planning is the area required to protect against the Fraser River’s erosive properties.  

Page 30: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 22 

riverfront.  Past  activities  including  log  landing,  may  undermine 

protection  strategies  by  allowing  disruption(s)  to  the  dike  to  allow 

log  passage  from  the  river.  Appropriate  legal  mechanisms  in  the 

interest  of  the  Diking  Authority  can  mitigate  existing  /  future 

inappropriate activities.  

 

A  geotechnical  study  to  understand  the  design  standard 

requirements for erosion protection will  likely represent a budget of 

approximately $20,000  to $30,000. Secondly,  the annual budget  for 

technical support on operation and maintenance may be in the order 

of $5,000 per annum.  

 

4.3.2 Methods of Achieving Flood Construction Levels  

 

The two principle means of achieving Flood Construction Levels are: 

1. Structural (no filling); or 

2. Filling.  

 

Figure 5  and  Figure 6  illustrate  two potential  cross‐sections of  the 

waterfront area based on either: 

Filling to improve view and streetscape potential, or  

No filling, thus leaving the area at the current elevation.  

 

A  filling  scenario  does  not  represent  a  geotechnical  challenge with 

the  exception  that  any  filling  activity  requires  management  of 

settlement.  

 

Structural:  

One means of achieving FCL  is  through  structural design. There are 

multiple design options;  however,  all  create  a  streetscape which  is 

disconnected with the habitable space due to the vertical separation. 

Regulation  requirements  restrict  areas below  the  FCL  to  containing 

items  or  uses  which  are  of  low  value,  easily  portable  or  not 

damageable by water.  

 

   

Page 31: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 32: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 33: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 25 

Filling:  

Generally it is preferable to fill potential development sites above the 

200‐year  flood  level,  plus  freeboard.  However,  due  to  the  current 

elevations, this would require wide‐spread filling of several metres to 

achieve  the  required  9.4  ‐  9.6‐metre  elevations,  geodetic, with  an 

estimated  total  fill  volume  of  1.4 million  cubic metres  of material. 

Filling processes considered:  

Establishing the area as a permitted soil deposition site. This 

has  the  potential  to  generate  revenue;  however,  the 

timeliness  and  quality  of  incoming  material  cannot  be 

predicted,  so  this  operation  could  take  years  or  decades. 

Unless  a  reliable,  large  quantity  of  fill  material  becomes 

available, this alternative is not recommended.  

Pursuing approvals and permits required to dredge the river 

for  suitable  material.  While  there  are  similar  operations 

down  river,  it  is  estimated  that  this  still  results  in  costs  of 

$7.50‐$10.00/cubic metre. By extension, this could result in a 

total cost of up to $14 million.  

Purchasing  fill material  from  local  suppliers  at  competitive 

rates  is  ideal, though development would be held to market 

rates.  Should  development  on  mountainsides  in 

neighbouring developments proceed at a similar time, rates 

of  $15/cubic metre may  be  realistic.  Otherwise  costs may 

rise as high as $25/cubic metre, resulting  in overall costs of 

approximately $35 million. 

 

It is noted that should filling be the preferred option, the logistics of 

implementing such a program with fractured ownership will require 

significant cooperation and front‐end costs. In addition, filling to such 

extensive  depths  will  impact  the  pre‐loading  requirements  and 

would  need  to  be  considered  closely  by  the  future  geotechnical 

investigations.  Finally,  filling  alone  does  not  provide  erosion 

protection  and  thus  cannot  be  considered  appropriate without  an 

erosion protection strategy. 

 

Partial Filling Strategy:  

As discussed above, generally  it  is preferable  to  fill above  the 200‐

year flood level, plus freeboard. However, given the size of the study 

area, a partial  filling  strategy  can be explored.  In particular, partial 

filling could be done along the riverfront to improve the relationship 

Potential cost to fill the development area could be between $14 million to $35 million. 

Potential cost of a partial filling strategy could be between $2.1 million to $5.3 million. 

Page 34: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 26 

between  the  habitable  area,  likely  commercial  space  and  the 

streetscape.  To  allow  further  discussion  an  assumed  area 

representing approximately 25% of the study area has been utilized: 

17.28 hectares. The  fill  required would  therefore be approximately 

0.35 million cubic metres of material.  If underground building areas 

are  removed  from  the  fill  required  the  amount  required might  be 

reduced to 0.21 million cubic metres of material if 40% site coverage 

is utilized. 

 

Potential filling processes considered:  

Soil Deposition Site 

Like  the above,  there  is  the potential  to generate  revenue; 

however,  the  timeliness  and  quality  of  incoming  material 

cannot be predicted. Even with a  reduced  requirement  this 

operation  could  take  years  or  decades.  Unless  a  reliable, 

large  quantity  of  fill  material  becomes  available,  this 

alternative is not recommended.  

River Dredging 

The cost might be reduced to $2.1 million; however, 

obtaining approvals and permits required to dredge the river 

for suitable material may prove problematic.  

Purchasing Fill Material 

If costs range between $15/cubic metre to $25/cubic metre 

the result in overall costs would be approximately $3.2 

million to $5.3 million. 

 

4.4 SUMMARY 

 

Flood management,  and  seismic  (slope  and  building)  stability,  are 

significant  issues  that  should  be  studied  further.  Both  of  these 

constraints have  the potential  to  affect how  the  area  adjacent  the 

Fraser  River  should  be  planned  and  the  area  required  to  address 

these technical constraints to allow redevelopment.  

 

Any filling scenario (full site vs. partial site) would be complicated by 

existing  parcelization.  Therefore,  the  most  suitable  precincts  to 

undertake fill initiatives are the western and west central precincts.  

 

An alternative  to wide‐spread  filling might  include a  strategy which 

focused  on  the  important  roadways  being  filled  to  the  FCL.  This 

Page 35: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 27 

would  be  a  complicated  approach;  however  the  outcome  would 

dramatically  increase  the  potential  for  a  pedestrian  focused 

streetscape.  This  strategy  could  be  highly  beneficial  in  residential 

areas (such as town houses) and those areas with a high pedestrian 

focus, such as waterfront commercial.  

Page 36: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 28 

5.0 AREAS OF POTENTIAL CONTAMINATION 

EFFECTS  

Appendix C contains a glossary of contaminated sites terminology for 

reference purposes. 

 

5.1 KEY  FACTORS  FOR  INVESTIGATING  POTENTIAL 

CONTAMINATION 

 

Many locations throughout the lower mainland have the potential for 

soil and  / or groundwater contamination. Sources of contamination 

include  industrial  activities  such  as  fuel  storage  or  dispensing  or 

hazardous  material  spills.  It  is  not  uncommon  to  find  soil  and 

groundwater  contamination where  fuel  stations,  fuel  storage  tanks, 

heating  oil  tanks,  emergency  generators  tanks,  industrial  activities 

and landfills have been located. A site could be constrained as to the 

type of redevelopment based on the level of contamination present. 

For  example  residential  land‐uses  require  higher  standards  of 

remediation of contaminants than a commercial redevelopment.  

 

Given the long history of commercial and industrial activity within the 

study are, potential contamination should be evaluated.  

 

5.2 SITE CHARACTERISTICS 

 

Prior to the development of Highway 11  in the 1960’s, the site was 

used primarily  for  residential  and  agricultural purposes.  Some  light 

commercial and industrial  land‐use development occurred along the 

Canadian  Pacific  Railway.  Industrial  land‐use  for mills  and  lumber 

yards was  primarily  concentrated  in  the North  and  East  Precincts. 

Commercial  land‐use,  including  service  stations  and  auto  repair 

facilities, were  located  in  the Central precinct along Horne Avenue. 

The  West  and  West  Central  Precincts  were  primarily  used  for 

agricultural purposes.  

 

After  the  development  of Highway  11  and  the  construction  of  the 

Highway  11  bridge  to  Abbotsford,  residential  land‐use  of  the  area 

decreased.  Light  industrial  and  commercial  development  of 

properties  occurred  in  previously  residential  areas  along  Harbour 

Avenue  in the Central precinct. Mills and  lumber yards continued to 

Site contamination can affect redevelopment potential through requirements to remediate the site based on proposed redevelopment use. 

Page 37: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 29 

dominate  the East and Northern precincts with  some expansion  to 

lumber  storage  along  the  dike  of  the West  Central  Precinct.  Auto 

repair  and  service  stations  remained  along  Horne  Street  with  an 

increase  in  light  industrial manufacturing properties  throughout  the 

North Precinct.  

 

Information was collected and reviewed in general conformance with 

a Phase I Environmental Site Assessment. Based on a records review, 

interviews  and  site  reconnaissance,  four  general  activities  of 

potential environmental concern have been identified for the site: 

Mill  and  Lumber  Yards:  Predominantly  located  in  the  East 

Precinct, with additional yards in the North and West Central 

Precincts. Potential concerns include, but may not be limited 

to, potential  lumber  treatment/preservation  facilities, wood 

waste, and fuel storage and use. 

Light Industrial Operations: Operations  including automotive 

and  boat  repair,  auto  sales,  bulk  fuel  storage  and  transfer 

facilities, welding  and machining  shops. The operations  are 

predominantly  located  in  the  North,  Central  and  East 

Precincts. 

Site Registry Properties: Five sites listed on the provincial Site 

Registry have been  identified within  the Central, North and 

East Precincts, including one remediated site, one site under 

current assessment, and three sites considered inactive with 

no further action required.  

Site Fill of Uncertain Quality: As  identified by public records 

and as previously described  in Section 3.0, a portion of  the 

site  may  be  underlain  by  fill  material  of  unknown 

environmental  quality,  particularly  in  the  East  and  West 

Central  Precincts.  Fill  materials  will  likely  require 

investigation  to  confirm  the  absence  or  presence  of 

contaminants  to  meet  Ministry  of  Environment 

requirements.  

 

5.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

The  historical  review  identified  Areas  of  Potential  Environmental 

Concern  (APEC’s).  These  areas  may  pose  potential  constraints 

depending  on  proposed  land‐use.  Of  the  information  reviewed, 

specific  information  regarding a  significant  source of  contamination 

Potential Activities of Environmental Concern: 

Mill & Lumber Yards 

Light Industrial Operations 

Site Registry Properties 

Site filling of uncertain quality 

Page 38: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 30 

that  would  preclude  current  use(s)  or  a  potential  future  use  of 

residential was not  identified. Residential uses generally have higher 

remediation requirements than commercial or industrial land uses. 

 

The  formal  processes  to manage  sites  containing  APEC’s  are  well 

established  in  the  land  development  process,  including  provincial 

legislation. The  land owner(s) or developer(s) are  legally required to 

follow established processes. 

 

The following discussion, therefore, is provided as illustration of how 

site  selection  might  be  managed  for  different  land  development 

proposals. 

 

5.3.1 Commercial / Industrial Redevelopment 

 

For commercial/industrial developments, areas potentially viable for 

redevelopment  may  include  those  areas  of  equal  or  better  than 

commercial  /  industrial  past  use  /  activity.  The  APEC’s  were 

characterized  based  on  past  and  current  use;  particularly  those 

activities  described  above.  The  site  registry  locations  (readily 

available  to  the  public)  may  also  identify  locations  of  particular 

concern. Figure 7  illustrates those APEC’s. The figure categorizes the 

APEC’S  into two general ratings, based on the  likelihood, extent and 

nature of contamination, as follows: 

Moderate  ‐ Defined as  those areas where  the potential  for 

impacts to soil, groundwater and soil vapour is considered to 

be  moderate  and  where  Stage  2  Preliminary  Site 

Investigation  (PSI) may  be  recommended.  The  Stage  2  PSI 

would  likely  involve  intrusive  (subsurface)  sampling  of  soil, 

groundwater  and  soil  vapour  to  confirm  the  absence  or 

presence of potential  impacts  at  the  sites.  The  Stage 2 PSI 

may  lead  to  further  investigation  (i.e.  Detailed  Site 

Investigation) to obtain a better understanding of the extent 

and nature of impacts.  

Low  ‐ Defined  as  those  sites with  limited  potential  for  soil 

contamination  depending  on  the  type  of  development 

proposed  and which would  likely  require  a  Stage 1 PSI but 

which  will  not  likely  require  intrusive  investigations  (i.e. 

Stage 2 PSI, DSI, etc.).  In  some cases, a Stage 2 PSI may be 

required based upon  site  specific  information not  currently 

identified, however,  impacts are  likely not considered  to be 

widespread or a major concern for redevelopment.   

North and East Precincts may contain contaminants, which require remediation to allow for commercial / industrial redevelopment. 

Page 39: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 40: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 32 

 

Detailed  information  of  the  data  and  records  collected  has  been 

submitted to the District under separate cover. 

 

Figure 7  illustrates several areas which may require moderate  levels 

of  remediation;  however  this  is  within  an  acceptable  range  for 

potential  commercial  /  industrial  redevelopment.  The  same  cannot 

be said of potential residential redevelopment.  

 

5.3.2 Residential Redevelopment 

 

For residential development, APEC’s are shown on Figure 8. Similar to 

Figure 7 the APEC’s have been categorized, based on the  likelihood, 

extent and nature of contamination, as follows: 

Moderate  to  Significant  ‐ Defined  as  those  sites where  the 

potential for  impacts to soil, groundwater and soil vapour  is 

considered to be moderate to significant and where Stage 2 

PSI  may  be  recommended.  The  Stage  2  PSI  would  likely 

involve  intrusive  (subsurface)  sampling of  soil, groundwater 

and  soil  vapour  to  confirm  the  absence  or  presence  of 

potential  impacts  at  the  sites.  A  Stage  2  PSI may  lead  to 

further  investigation  (i.e.  Detailed  Site  Investigations)  to 

obtain  a  better  understanding  of  the  extent  and  nature  of 

impacts.  These  investigations  are  intended  to  support  the 

decision making process for the appropriate management of 

contaminated materials prior to or during construction  (e.g. 

remediation  and/or  risk  assessments).  This  level  of  effort 

would generally exceed  that anticipated  for a commercial  / 

industrial development. 

Low  ‐ Defined  as  those  sites with  limited  potential  for  soil 

contamination,  depending  on  the  type  of  development 

proposed  (commercial/industrial  versus  residential)  and 

which would  likely  require a Stage 1 PSI but which will not 

likely  require  intrusive  investigation  (i.e.  Stage  2  PSI,  DSI, 

etc.).  In  some  cases,  a  Stage  2  PSI may  be  required  based 

upon  site  specific  information  not  currently  identified, 

however, impacts are likely not considered to be widespread 

or a major concern for development. 

 

Detailed  information  of  the  data  and  records  collected  has  been 

submitted to the District under separate cover. 

North and East Precincts may contain contaminants, which could prove problematic to residential redevelopment. 

Page 41: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 42: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 34 

 

Figure 8 highlights large portions of the North and East Precinct that 

may  require  significant  levels  of  remediation  for  residential 

redevelopment.  

 

5.3.3 Further Discussion / Recommendations 

 

The following are suggestions which would generally be undertaken 

by  land  owner(s)  /  developer(s)  involved  in  property  registration  / 

redevelopment. The District may want to consider some involvement 

early  in  the  planning  process,  prior  to  redevelopment,  as  it  will 

facilitate  the  approval  process.  The  following  suggestions  are 

submitted for discussion and consideration purposes only: 

a. Ranking  of  specific  sites  (on  a  lot‐by‐lot  basis)  for 

environmental  risk  –  Ranking  the  environmental  risk  of 

specific lots into a tier‐type system will support the District in 

identifying  which  specific  sites  will  require  intrusive 

(subsurface) investigations (i.e. test pitting, drilling, etc.) and 

which sites are at highest risk for contamination. Classifying 

specific  lots  into  types of environmental  risk will also assist 

the  District  in  developing  strategies  and  procedures  for 

development and/or property acquisitions.  

b. Re‐evaluating the development permit process  in Mission as 

it  relates  to  contaminated  sites.  It  is  understood  that  the 

District  subscribes  to  the  Site  Profile  system  under  the 

provincial  Environmental  Management  Act  to  screen 

potentially  contaminated  sites,  ensure  clean‐up  of  a  site  is 

conducted prior  to  re‐use or  redevelopment, ensure offsite 

migration of  contaminants  is dealt with  in  a  timely  fashion 

and provide basic information to the public through the Site 

Registry.  To  ensure  a  timely  approval  process  the  District 

may  want  to  evaluate  the  current  development  permit 

application process to consider management procedures for 

contaminated  sites.  For  example,  local  governments  may 

issue  permits  or  approvals  for  redevelopment  prior  to 

issuance of a Ministry legal instrument under the following:  

Land Title Act Section 85.1(2)(d);  

Local Government Act Section 946.2(2)(d); and 

Petroleum & Natural Gas Act Section 84.1(2)(d). 

Page 43: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 35 

In  such  cases,  the  existence  of  local  government 

administrative controls  from  the District, which ensure  that 

contamination  will  be  adequately  addressed  after  the 

application is released, but before the site is used, is through 

the occupancy or reutilization permit. 

 

5.4 SUMMARY 

 

To fully understand the extent of remediation requirements and the 

parcels  requiring  remediation,  further  study  is  required. This might 

involve a Stage 2 PSI and possibly a Detailed Site Investigation. Both 

types of studies require authorization by property ownership and full 

site  access, which might  prove  difficult  given  the  current  land‐use 

activities. An alternative to a full  investigation might  include sample 

locations  to  improve  the  level  of  analysis  and  thus  assist  with 

determining  appropriate  future  land‐use  options.  Prior  to  such  a 

study, an analysis of opportunities to strengthen the level of analysis 

should be undertaken. The scope of work analysis would ensure the 

District’s  objectives  could  be  met  given  current  land  uses  and 

ownership.  

 

The District of Mission may wish to secure funding for a brownfield 

redevelopment strategy. A brownfield site, lands on which industrial 

or commercial activity took place and that may require remediation 

before  redevelopment, currently has provincial and  federal  funding 

available  through  various  grants,  such  as  Building  Canada  Fund. 

Eligibility and details of requirements for potential funding should be 

planned early as part of  the strategy  for brownfield  redevelopment 

and  as part of  the overall, multi‐disciplined, development planning 

process.  This may  present  the means  for  further  investigation  and 

ultimately meeting Missions redevelopment objectives for this area, 

including residential land‐uses. 

 

The  cost  to  support  technical  requirements  of  brownfield  funding 

opportunities may require a budget between $20,000 to $40,000.  

 

 

 

 

Current parcelization makes subsequent study within the North and East Precincts problematic. 

Page 44: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 36 

6.0 TERRESTRIAL AND AQUATIC ENVIRONMENT  

6.1 KEY FACTORS OF INVESTIGATION 

 

Environmental  impacts to wildlife and  their habitat are protected  in 

Canada  through  legislation  such as  the Fisheries Act of Canada and 

the  Canadian  Environmental  Assessment  Act.  The  Fisheries  Act  of 

Canada  legislates fish habitat to be protected as well as those areas 

which contribute  to  fish habitat: either a nutrient source or a clean 

fresh water source. Development activities can impact environmental 

areas through habitat destruction or through degradation of habitat. 

A  review of  the  study area  includes  those areas  likely protected by 

existing  legislation  and  potential  sources  /  activities  which  could 

degrade  habitat.  For  example,  poor  water  quality  is  a  principle 

concern for fish habitat. 

 

Preliminary  information  on  potential  environmental  impacts  as  a 

result of the proposed development scenarios was considered in the 

context of a preliminary environmental impact assessment (EIA). This 

was conducted  to address potential  impacts  from development  in a 

general,  conceptual  sense  as  it  is  understood  that  specific  design 

plans have not yet been prepared.  

 

Trow  has  undertaken  a  preliminary  environmental  impact 

assessment,  based  generally  on  a  Canadian  Environmental 

Assessment Act (CEAA) screening framework, in order to: 

Identify  potential  sensitive  species  and  habitat  areas  (fish, 

wildlife,  vegetation)  and  potential  environmental  effects  of 

the development;  

Identify  potential mitigation measures  required  to manage 

impacts; 

Outline  future  studies  related  to  potential  environmental 

impacts  and  regulatory  requirements  based  on  the 

information obtained. 

 

   

Page 45: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 37 

6.2 DESCRIPTION OF EXISTING ENVIRONMENTAL RESOURCES 

 

The  terrestrial  and  aquatic  environmental  areas  of  interest  are 

illustrated in Figure 9 and consist of: 

Fraser River;  

Lane Creek; 

Woodlands (especially at the west portion of the site); and 

Ditches. 

 

6.2.1 Fraser River 

 

The  Fraser  River  is  a  1,375  kilometer‐long  watercourse  with  a 

floodplain  measuring  75,000  hectares  between  Hope  and  the 

river’s  mouth.  The  Fraser  River  system  supports  41  species  of 

freshwater  fish and nineteen species of migratory or marine  fish 

six of which are salmon species. The river produces more salmon 

than  any  other  river  system  in  the  world.  The  environmental 

importance of the Fraser River has been thoroughly documented 

and will require environmental setbacks approved by the Federal 

Department of Fisheries and Oceans. 

 

6.2.2 Lane Creek 

 

Lane  Creek  serves  as  the  areas main  surface water  drainage,  and 

receives  water  flow  from  the  region’s  stormwater  sewer  system. 

Downstream  Lane  Creek  near  the  Fraser  River  is  considered  fish 

habitat. Water quality and flow within Lane Creek directly affects fish 

and  fish habitat within  the  region. Environmental  setback approval 

by  the  Federal  Department  of  Fisheries  will  be  required  prior  to 

redevelopment.  

 

6.2.3 Woodlands 

 

Wooded and vegetated areas may provide wildlife habitat for various 

species  (i.e.  birds,  small mammals,  etc.)  and  require  consideration 

under  legislation  such  as  the  federal  Species  at  Risk  Act  or  the 

provincial Wildlife  Act.  Bird  nests were  identified within  the  study 

areas; however, no species identification was made as it was outside 

the scope of work of this report. 

Page 46: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 47: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 39 

6.2.4 Ditches 

 

Ditches within  the  study area may potentially  contain  salmonids or 

contribute  food  and  nutrients  to  fish‐bearing  water  courses,  thus 

further  assessment  is  required.  Site  design must  protect  fisheries 

resources  and  incorporate  best  management  practices  during 

construction and development. For  instances where  impacts cannot 

be  avoided,  compensation  projects  elsewhere may  achieve  no  net 

loss of fish habitat.  

 

6.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

The  study area contains  several environmental areas which  require 

further  study  to  determine  the  level  of  protection  required. 

Protection  measures  should  minimize  adverse  effects  of 

development adjacent to environmental areas. 

 

6.3.1 Protection Recommendations 

 

It  is  recommended  that  the  District  of  Mission  consider  all 

reasonable measures  to  avoid  or  lessen  effects  of  development  / 

redevelopment  on  areas  of  environmental  value.  Considerations 

should include: 

Fraser River – Definition and approval of the environmental 

setback. 

Lane Creek and other Watercourses ‐ There are a number of 

potential adverse impacts on fisheries and aquatic resources:  

– Watercourse crossings: loss of riparian and in‐stream 

habitat  at  the  crossing,  and  the  associated 

downstream  effects  such  as  increased  water 

temperature,  decreased  dissolved  oxygen  and 

decreased nutrients; 

– Loss of riparian area. Reduction in riparian width can 

affect  channel  stability  due  to  an  increase  in 

impervious  area  and  potential  impacts  on  flow 

regime;  

Woodlands ‐ Potential adverse impacts on vegetation include 

habitat  loss,  fragmentation  and  introduction  of  invasive 

species.  Potential  adverse  impacts  on  wildlife  resources 

include  sensory  (i.e.,  noise  and  visual)  disturbance,  loss  or 

Riparian area is the strip of land that border creeks, rivers and other watercourses. These areas contribute to: 

Sediment filtration, 

Bank stabilization, 

Water storage and release, and 

Aquifer recharge. 

Page 48: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 40 

alteration  of  habitat,  nesting  trees  or  changes  in  wildlife 

movement patterns.  

 

6.3.2 Habitat Degradation 

 

In those cases where redevelopment will occur near critical habitat, 

monitoring  should  be  prescribed  to  ensure  effects  are  understood 

and  if  required  further  mitigation  provided.  All  mitigation  and 

monitoring  measures  should  be  undertaken  in  a  manner  that  is 

consistent with current environmental standards. 

 

The primary source of degradation within the study area will likely be 

poor water quality entering critical habitat and  increased volume of 

runoff post  redevelopment. This  is an existing  concern  seen within 

Lane  Creek.  The  potential  for  increased  degradation  includes 

increased downstream flooding, stream bank erosion and poor water 

quality.  Rainwater  runoff  and  associated  infrastructure  may  also 

contain  pollutants,  such  as  suspended  solids,  hydrocarbons,  heavy 

metals,  and  other  materials  associated  with  motorized  vehicles. 

Without a defined program  that  includes mitigation  strategies,  it  is 

expected adjacent watercourses and downstream aquatic habitat for 

fish and wildlife could be impacted. 

 

A Surface Water Quality and Sediment Control Plan is recommended 

to  be  developed  and  implemented  as  a  sub‐plan  of  the 

Environmental Management Plan and will include: 

Procedures  for  avoiding  potential  construction  related 

impacts on water quality; 

A water sampling methodology; and, 

Procedures  for  monitoring  water  quality  during  and  post 

construction  and  for  reporting  the  results  of water  quality 

monitoring. 

 

   

Page 49: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 41 

6.4 SUMMARY 

 

Except  for  those  areas  noted  on  Figure  9,  there  are  no  significant 

areas of environmental constraint  to be highlighted prior  to a  land‐

use  planning  process.  Further  study  should  be  completed  in 

conjunction  with  the  land‐use  planning  process  to  ensure 

environmental  protection within  the  study  area.  There  are  several 

opportunities  for  improving  environmental  areas  which  are  not 

governed by current legislation which may include: 

Daylighting streams; and 

Creation of wildlife corridors. 

Page 50: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 42 

7.0 TRANSPORTATION INFRASTRUCTURE  

7.1 KEY FACTORS REGARDING TRANSPORTATION 

 

Increases  in  population  within  a  specific  area  could  overwhelm 

existing  transportation  infrastructure which may  result  in  increased 

commuting times, increased operating costs for local businesses and 

a  reduction  in  air  quality.  It  is  therefore  important  to  evaluate 

transportation  infrastructure  to  determine  whether  the 

infrastructure  is  sufficient  to  support  the  potential  increase  in 

population. If the analysis determines that the existing transportation 

infrastructure  could  be  insufficient,  then  land‐use  planning  should 

indicate considerations to improve future infrastructure. Additionally, 

transportation  corridors  could  create barriers  to  connectivity.  Land‐

use  planning  should  ensure  appropriate  measures  are  taken  to 

minimize the effect of breaks in connectivity. 

 

The  analysis  contained  within  this  section  was  based  upon  the 

“Highway  7 Mission  Eastern  Bypass  Concept  Planning  and  Design 

Study”  prepared  by Urban  Systems,  dated  February  21,  2008.  The 

report  assumes  a  build‐out  of  1,400  units  and  90,000m2  of 

neighbourhood  and  mixed‐use  commercial  and  residential 

development  within  Mission  Landing.  It  is  understood  that  this 

concept  is  very  preliminary,  and  subject  to  change  based  on  the 

detailed planning and site layout to be undertaken in future studies.  

 

7.2 EXISTING TRANSPORTATION INFRASTRUCTURE  

 

7.2.1 Highway 11 

 

Highway  11  is  a  secondary  highway.  The  highway  bisects Mission 

Landing both north / south and east / west. The north / south section 

bisects  the  West  and  West  Central  Precinct  and  predominantly 

contains the Mission/Abbotsford bridge footings. Currently there are 

no existing local roadways connecting these two precincts. The east / 

west section extends along Horne Street, across the CPR tracks, and 

onto  the Murray  Street Overpass.  Figure  10  illustrates  the  current 

configuration  of  Highway  11  and  highlights  where  the  network  is 

disjointed, has steep grades, and is expected to be upgraded.   

Page 51: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 52: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 44 

 

The  Ministry  of  Transportation  controls  an  80‐120m  right‐of‐way 

east of Horne Street, over the CPR corridor, to connect with Highway 

7 east of Stave  Lake Street. Though  the  construction of an eastern 

bypass  is not  currently  a priority  for  the Ministry,  the  existence of 

this right‐of‐way  is very valuable. Figure 10  illustrates the proposed 

eastern bypass. 

 

7.2.2 CPR Railway 

 

The Canadian Pacific Rail bridge was built originally in the 1880’s. The 

bridge connects the Canadian Pacific Railway on the north side of the 

Fraser  River  to  the  Canadian  National  Railway  on  the  south  side. 

Approximately, 20 trains utilize the bridge daily to  junction with the 

main line just west of Mission Station. The maximum speed over the 

Mission  railway bridge  is 15 km/h,  increasing  to about 20 km/h on 

the  Mission  Waterfront  lands.  The  railway  bisects  the  Mission 

Waterfront, north  /  south, between  the West Central and North & 

Central  Precincts.  The  North  Precinct  is  heavily  impacted  by  the 

railway line as it forms the western and northern boundaries. 

 

London Avenue is the only at grade crossing of the railway line within 

the study area. 

 

7.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

7.3.1 Infrastructure Capacity 

 

Based  on  the  population  projections,  it  is  anticipated  that Mission 

Landing  could  generate  3,700‐4,100  vehicle  trips  during  the 

afternoon  peak  period.  Consequently,  the  current  transportation 

infrastructure is expected to accommodate these volumes. However, 

access to and connections over, could see significant  impacts to the 

levels of service at intersections. Possible impacts may include: 

Unacceptable delays 

Extremely unstable flow and congestion 

Traffic exceeding roadway capacity 

Stop and go conditions. 

 

Traffic studies are very sensitive to population assumptions; however 

although  the  population  forecasts  may  fluctuate,  any  significant 

Page 53: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 45 

increase  in  population  will  put  additional  demand  on  the 

transportation infrastructure. 

 

7.3.2 Future Highway Overpass 

 

As outlined in the Urban Systems report, “The preferred South Route 

concept would  be  aligned  along  the  northern  edge  of  the  existing 

right‐of‐way  with  a  four‐lane  extension  of  the  Highway  7  Eastern 

Bypass  to  Horne  Street.  East  of  Horne  Street,  the  4‐lane  bypass 

would  include  right‐in/right‐out  connections  to  the  local  street 

system. The four‐lane bypass would transition to an overpass of the 

CPR  tracks  through  to  a  new  signalized  intersection  at  Stave  Lake 

Street.  New  signalized  intersections  along  the  bypass  would  be 

located at Durieu Street and Horne Street.”  It  further  recommends 

that a 32‐39m cross‐section be utilized. This option has a preliminary 

cost  of  $37  million  and  should  be  considered  communal 

infrastructure.  

 

This expansion could benefit Mission’s waterfront lands in a number 

of ways: 

Provide opportunities to plan a transportation network that 

integrates a local roadways network. 

Improve current configuration of Highway 11 to remove the 

problematic corner at Horne Street. 

Improve  grade  separation  between  different  roadway 

networks (local & highway). 

Provide opportunities to review streetscapes along Highway 

11 corridor.  

 

7.3.3 Connectivity 

 

Currently  there  are  limited  connections  between  the  five  precincts 

due to barriers created by the highway corridor and railway  lines. A 

transportation  study  may  identify  potential  opportunities  for 

improving connectivity. The study should be conducted concurrently 

with a  review of utility servicing connections between  the precincts 

to ensure  infrastructure can be accommodated within road right‐of‐

ways.  In particular, the water distribution system  to be discussed  in 

Section 8.0 should be considered. 

 

Page 54: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 46 

7.4 SUMMARY 

 

Existing transportation corridors, BC Highways and railway tracks are 

significant and should be incorporated in the land‐use planning study. 

A preliminary  transportation  study  could  form part of  the  land‐use 

study  and  highlight  how  and  where  connections  between  the 

precincts  could  be  achieved.  These  connections  would  then 

contribute  to  the overall  circulation within each precinct and assist 

with  determining  appropriate  land‐uses  near  main  transportation 

routes.  

 

Additionally, a review of watermain looping, discussed in Section 8.0, 

could  ensure  the water  supply  distribution  can  be  accommodated 

within right‐of‐ways.  

 

Transportation  infrastructure does not present a constraint  to  land‐

use planning; however,  land‐use planning could be strengthened by 

ensuring  the precincts are adequately connected  to each other and 

the  transportation systems, pedestrian, cyclist,  transit and vehicular 

movement was optimized.  

 

A  potential  budget  for  a  transportation  study  could  be  between 

$35,000 to $50,000.  

 

 

 

 

 

 

Page 55: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 47 

8.0 WATER SUPPLY & DISTRIBUTION  

8.1 EXPECTATIONS  OF  REVIEWING  WATER  SUPPLY  & 

DISTRIBUTION 

 

Extensive  redevelopment  of  the  Mission  Landing  area  creates  an 

opportunity to eliminate older,  less reliable watermains, and ensure 

new watermains  are  sized  to  support  the  future  population  of  the 

new  neighbourhood.  Additionally,  filling  scenarios  could  negativity 

affect existing watermain infrastructure. 

 

8.1.1 Standards, Bylaws & Background Material 

 

The analysis  contained within  this  section was  calculated according 

to the District of Mission Building Bylaw 3590‐2003, based on future 

population projections of 4,400 persons and 9 hectares of  industrial 

land. These figures were based on the Mission Waterfront Workshop 

Summary.  It  is understood that  this  information  is very preliminary, 

and subject to change based on the detailed planning and site layout 

to be undertaken in future studies.  

 

Based on Mission’s current bylaw, potential peak flows requirements 

are calculated as following.  

 

The peak hour demand was calculated using: 

2,700 litres per capita per day residential demand; 

67,400 litres per hectare per day industrial demand.  

 

The peak day demand plus fire flow takes into account: 

1,900 litres per capita per day residential demand; 

45,000 litres per hectare per day industrial demand; and 

25,000 litres per minute industrial fire flows. 

 

Flows from the development site are anticipated to be: 

144.5 litres per second peak hour demand; and 

518.1 litres per second peak day demand plus fire flow. 

 

   

Mission Building Bylaw 3590 – 2003 

Future water demand may be 518 litres / sec plus fire flow requirements. 

Page 56: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 48 

8.2 EXISTING WATER INFRASTRUCTURE 

 

The  examination  of  the  existing  system  was  performed  in 

communication  with  the  Joint  Water  Commission,  the  District  of 

Mission, and  the City of Abbotsford. Water supply  in  the District of 

Mission is sourced from a combination of Norrish Creek and Cannell 

Lake.  600mm‐diameter  high‐pressure  steel  supply  mains  extend 

across  the west and north boundary of  the development area. See 

Figure 11 for pipe  location. The 600mm mains operate at 2,100 kPa 

(300psi), with the pressure reduced through PRV stations at the tie‐

ins  for  the  300mm  mains  to  910  kPa  (130psi).  These  connection 

points are  located at Horne St and Lougheed Hwy, and at  the west 

end  of  Mission  Way.  These  PRVs  supply  300mm‐diameter  trunk 

mains into the site.  

 

The existing infrastructure located within the Central, North and East 

precincts  ranges  in  size  from  150  to  200mm  in  diameter,  and 

includes  ductile  iron  and  asbestos  cement  piping.  The  asbestos 

cement mains  are  being  replaced  by  the District  of Mission  on  an 

ongoing basis. The West and West Central precincts do not contain 

any existing water infrastructure. Figure 11 provides a current water 

system overview. 

 

Based  on  preliminary  peak  day  demand  plus  fire  flow,  simple 

calculations for sizing would be:  

300mm mains would generate velocities of 3.66m/s;  

350mm mains would generate velocities of 2.69m/s;  

400mm mains would generate velocities of 2.06m/s; and 

450mm mains would generate velocities of 1.63m/s. 

 

8.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

The  redevelopment  of  the  waterfront  will  increase  the  demand 

placed on the existing system, and as a result will require  increased 

pipe sizing and looping of watermains throughout much of the area.  

 

If a filling scenario was pursued within the study area all water supply 

infrastructure  in  the  area  would  require  replacement  to  provide 

service  at  a  higher  elevation.  Currently,  the  average  depth  of  the  

   

Filling activities would negatively affect watermain infrastructure, however current system needs upgrading. 

Page 57: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 58: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 50 

watermain  infrastructure  is  approximately  two  metres.  Normal 

serviceable depth is between one and two metres.  

 

Alternatively,  the  aging  asbestos  cement  piping  will  need  to  be 

replaced as  it  is at  the end of  its service  life. Undersized mains will 

need  to  be  replaced  to  accommodate  the  increase  demand 

associated with the change in land‐use.  

 

The  supply  requirements  to  the  study  area,  even  with  significant 

large fire flow requirements, and possible fluctuations  in population 

sizes, are not of significant concern for this system. 

 

Internal modeling  should be undertaken during  the detailed design 

stage even  though  the  supply  infrastructure has  adequate  capacity 

regardless  of  the  ultimate  population. Guidance  from  staff will  be 

required to determine acceptable velocities within the mains, hence 

the required main sizing.  

 

Before land‐use planning begins it would be appropriate to evaluate 

the  right‐of‐ways  required  to  meet  the  anticipated  looped 

watermain infrastructure. The looped supply main would be required 

in conjunction with any redevelopment within  the area, and should 

be considered as communal infrastructure.  

 

A  budget  to  evaluate  possible  right‐of‐way  requirements  for  the 

looped water  supply  system  and  create  a model  of  the  proposed 

system  should  budget  for  between  $18,000  and  $25,000. 

Additionally,  the  information  should  be  compared  with  the 

transportation  plan  (see  Section  7.3.3  for  discussion)  to  ensure 

watermains  can be accommodated within proposed  roadway  right‐

of‐ways. 

 

8.4 SUMMARY 

 

The  water  supply  system  will  need  upgrading  as  redevelopment 

occurs within  the  study area due  to  current age of  the  system and 

the  lack  of  appropriate  capacity  within  the  existing  distribution 

mains.  Therefore,  filling  scenarios  have  little  impact  on  the water 

supply system with the exception of appropriate infrastructure depth 

and  high  pressure  supply mains.  Appropriate  infrastructure  depth 

should  be  determined  prior  to  filling  activities  to  ensure  the 

Page 59: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 51 

infrastructure  remains  viable  as  redevelopment  occurs.  The  high 

pressure  supply mains  should  remain  outside  of  the  boundary  for 

any filling scenarios. These mains have appropriate capacity and are 

within  their  service  life  span.  Identifying  the  supply mains  on  the 

land‐use  base  plan  is  recommended  to  ensure  their  importance  is 

considered while evaluating redevelopment options.  

 

Infrastructure  corridors  throughout  the  study  main  should  be 

considered concurrently with  land‐use planning. Currently there are 

few opportunities  for the  five precincts to connect  infrastructure. A 

transportation  plan which  addresses  connectivity  of  transportation 

modes  should  also  review  infrastructure  connectivity  to  ensure 

future corridors can accommodate both requirements. 

 

The  two  items  that  should be considered  in  the  land‐use  study are 

water  supply  mains  and  right‐of‐way  corridors  between  the 

precincts. Neither of  these  is a  constraint  to  conducting a  land‐use 

study  but  consideration  will  improve  the  success  of  the 

redevelopment objectives.  

 

A  study  of  the  water  supply  system  would  require  a  budget  of 

approximately $18,000 to $25,000 for the study area.  

 

Page 60: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 52 

9.0 WASTEWATER COLLECTION & TREATMENT  

9.1 KEY CONSIDERATION IN REVIEWING WASTEWATER 

 

Mission’s  existing wastewater  collection  and  treatment  system  is  a 

complex  system.  It  will  be  necessary  to  carefully  analyze  the 

proposed  servicing alternatives  in  the context of  the phased nature 

of  this  project,  the  overall  development  of  the  District  of Mission 

wastewater  upgrades  and  the  Joint  Abbotsford  Mission 

Environmental System (JAMES) Treatment Plant upgrades. 

 

9.1.1 Standards, Bylaws & Background Material 

 

The analysis  contained within  this  section was  calculated according 

to the District of Mission Building Bylaw 3590‐2003, based on future 

population projections of 4,400 persons and 9 hectares of  industrial 

land,  and  a  total  land  area  of  69.1  hectares,  as  outlined  in  the 

Mission Waterfront Workshop  Summary.  It  is  understood  that  this 

population  is very preliminary, and  subject  to change based on  the 

detailed planning and site layout to be undertaken in future studies.  

 

According to the specifications contained within the bylaw:  

410 litres per capita per day residential requirement;  

2.5 residential peaking factor; and 

46.125  cubic  metres  per  day  per  hectare  industrial 

requirement  (this  includes  a  peaking  factor  of  2.0)  plus 

0.1 litres per second per hectare of infiltration. 

 

The  total design  flow was determined  to be 59.5 L/s. This excludes 

the carrying factor as the analysis is specific to the pump station and 

trunk  laterals, though this should be  included at the detailed design 

stage of local mains. 

 

The following reports were reviewed in the process of examining the  

existing system:  

“Sanitary Sewer System River Crossing Study” by Associated 

Engineering – dated December 2008; and 

Sanitary Lift Station Evaluation Study, August 1998. 

 

Total design flow will be approximately 59.5 litres per second 

Page 61: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 53 

As part of the Sanitary Sewer System River Crossing Study, XPSWWM 

and  SANSYS were  utilized  for  the  purposes  of  calculating  flows.  A 

flow of  20  L/s was determined  as  the  current  sanitary  flow  to  the 

river  crossing  from  the  Mission  Landing  site.  In  addition,  it  was 

determined  that the  inflow and  infiltration  into the system are well 

below the average set for Metro Vancouver municipalities, based on 

observed flow rates.  

 

The  Sanitary  Lift  Station  Evaluation  Study  describes  the  sanitary 

pump  station  located at Harbour Avenue and Mershon  Street. The 

station was  installed around 1960, with a $300,000 upgrade  to  the 

electrical and mechanical  systems  in  July 2000.  It was estimated at 

that  time  that  the  Harbour  Avenue  station  had  approximately  12 

years of structural, useable life capacity remaining.  

 

The current flows measured at the station are 6.6 L/s with forcemain 

velocity  of  1.4  m/s  when  one  pump  is  active,  and  a  theoretical 

capacity  of  35.0  L/s.  The  current  capacities  and  conditions  of  the 

forcemain system were determined to be acceptable to service some 

of the additional development within this neighbourhood. 

 

9.2 EXISTING WASTEWATER INFRASTRUCTURE 

 

A 600 mm diameter steel forcemain connects the District of Mission 

sanitary system to the JAMES Wastewater Treatment Plant (WWTP) 

via an  inverted siphon system running underneath  the Fraser River. 

Flows  are  pumped  in  from  one  small  pump  station  located  at  the 

west end of Mission Way, a larger pump station located at Lougheed 

Highway, the Cedar Valley Connector and the Harbour Avenue pump 

station. An additional 450 mm diameter main contributes flows from 

the area of Mission, north of North Railway Avenue. 

 

The Harbour Avenue pump station contains one 50 hp and one 28 hp 

pump,  and  currently  transports  flows  from  the  Central, North  and 

East  Precincts  through  a  twinned  forcemain  system  of  400  mm 

diameter  Sclairpipe  installed  in  1972.  The  flow  travels  to  the  old 

treatment plant  located on Dyke Road,  south of Highway 11. From 

there, flows are directed to the JAMES treatment plant. The existing 

sanitary  forcemain  system  can be  seen  in Figure 12. The West and 

West‐Central Precincts do not presently contain any existing sanitary 

infrastructure.   

Page 62: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 63: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 55 

The  600 mm main  flowing  to  the  JAMES WWTP  has  a  capacity  of 

302 L/s at 8.6 m of head, and is anticipated to reach capacity in 2010 

under peak flow conditions. Increased use of the bypass valve at the 

treatment plant would discharge flows at 0.92 m of head, increasing 

capacity  to 402  L/s. This difference  in pressure  is  illustrated by  the 

hydraulic grade  line (HGL) across the system  in profile on Figure 13. 

Based on  the pressures  throughout  the Mission Waterfront area, a 

gravity system is not feasible even if the site were filled to above the 

flood  elevation,  as  the  HGL  will  still  be  above  the  new  ground 

elevation.  

 

9.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS  

The  redevelopment  of  the  Mission  Waterfront,  along  with  the 

Genstar and Silverdale developments, would exceed  the capacity of 

the existing river crossing, and will require additional  infrastructure. 

Additionally,  should  filling  activities  take  place,  relocation  and  /  or 

protection  of  the  laterals may  be  required.  The  twin  east  laterals 

should not be covered with several metres of fill. 

 

Although not  required  initially, as  redevelopment of  the Waterfront 

takes  place,  added  pump  capacity  will  be  required.  This  capacity 

would  likely  be  in  the  form  of  construction  of  an  additional  pump 

station  connected  to  the  east  lateral.  Funding discussions  follow  in 

Section 12.0. 

 

The  sanitary  flows  in  this  area  are  very  sensitive  to  variance  in 

population  and  land‐use. As  such,  it  is highly  recommended  that  a 

further  review,  as  part  of  a  more  detailed  design,  be  conducted 

based on the planning build‐out.  

 

With an existing capacity of 35 L/s and potential development flows 

of  60  L/s,  some  combination  of  upgrading  and  /  or  new  pump 

stations will be required. Fortunately,  the existing system should be 

sufficient  to  service  the  eastern  three  precincts  in  the  interim 

condition until the pump station either reaches capacity or the end of 

its service  life. When a new pump station  is required, consideration 

should be given  to  redundancies  in pumps, allowing  for  the  largest 

pump‐out of service, storage of up to an hour of peak flows, backup 

generator  for power, etc. Costs  for such an  installation are  likely  to 

range  between  $1.5  and  $1.8  million,  and  including  a  building 

surround, upwards of $2.3 million. 

Page 64: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 65: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 57 

9.4 SUMMARY 

 

The wastewater collection system is not a significant constraint to future 

land‐use studies. Allowances need to be made for future pump station(s) 

locations  within  the  various  precincts.  A  pump  station  is  typically 

accommodated  within  a  small  area  adjacent  to  a  road  or  park. 

Consideration should be given  in any  land‐use plan  to  the proximity of 

residential development due to odor from pump stations. 

 

Timing of development  throughout Mission will drive  the need  for  the 

future twinned crossing of the Fraser River. The forcemain system to the 

JAMES WWTP requires protection from filling activities. Filling scenarios 

outside  of  the  existing  forcemain  system  can  be  pursed.  Figure  12 

identifies the location of the forcemain system to JAMES WWTP.  

 

 

Page 66: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 58 

10.0 RAINWATER MANAGEMENT  

10.1 KEY CONSIDERATIONS 

 

Based  on  the  investigations  and  discussions  undertaken  as  part  of 

this process,  the objectives of  the Mission  Landing  redevelopment, 

as they pertain to Rainwater Management, include: 

Create a waterfront and park system that is accessible to and 

useable by the public; 

Control  rainwater  runoff  in  a manner  that  provides  flood 

protection  for the site,  is conducive to and compatible with 

the  mitigation  of  flooding  problems  upstream,  while 

ensuring  that  the  rainwater  release  will  meet  quality 

standards; 

Re‐establish  internal  natural  drainage  channels  and 

watercourses,  complete with  riparian plantings  and habitat 

areas in order to provide a net benefit to aquatic habitat;  

Provide  significant open  space, green  space and contiguous 

corridors that will allow the aerial, terrestrial and vegetative 

ecosystems to re‐establish themselves; and 

Implement  an  evaluation  and monitoring  program  to  track 

growth and effectiveness. 

 

Due  to  the  degraded  condition  of  the  existing  watershed,  it  is 

expected  that  redevelopment  should  go  beyond  the  “no‐net‐loss” 

directive and establish a framework for improving and enhancing the 

environmental attributes of this site. This framework may involve:  

Establishing  and  enhancing  riparian  setbacks  from  existing 

watercourses, as appropriate; 

Daylighting  and  rehabilitating  the  historic  alignment  of 

Catherwood Stream; and 

Creating  greenways  and  watercourses  through  the  site, 

providing  access  to  the  waterfront,  refuge,  habitat, 

connectivity and water quality improvements. 

 

10.1.1 Standards, Bylaws & Background Material 

 

The analysis  contained within  this  section was  calculated according 

to the District of Mission Building Bylaw 3590‐2003, and the total site 

area of 69.1 hectares.  

Key considerations includes strategies to manage rainwater in storm events, water quality and impacts to flood protection 

Page 67: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 59 

 

The flow rates were calculated using: 

Runoff coefficient of 0.85;  

Manning’s n coefficient of 0.00278;  

Time of concentration of 30 minutes;  

10 year rainfall intensity of 29.75 millimeters per hour; and 

25 year rainfall intensity of 34.45 millimeters per hour. 

 

The individual precinct areas were:  

13.43 hectares for the West Precinct; 

17.61 hectares for the West‐Central Precinct; 

7.64 hectares for the Central Precinct; 

14.85 hectares for the North Precinct; and 

15.57 hectares for the East Precinct. 

 

The  reports  reviewed  in  the  assessment  of  the  waterways  and 

associated pump stations were as follows:  

Associated  Engineering  –  Lane  Creek  Pump  Station, 

September 25, 1979; 

Scott Resources – Study of Flood Proofing Barriers  in Lower 

Mainland Fish Bearing Streams, May 1999; 

Scott Resources – Analysis of Fish Passage Options at Pump 

Stations  on  Chester  and  Lane  Creeks, Mission,  BC,  January 

2000; 

Scott  Resources  –  Synopsis  of  Environmental  Mitigation 

Procedures  to  Prevent  Pump  Related  Fish  Mortalities  on 

Chester and Lane Creeks, 1994 to 2004, January 2005; and 

Northwest Hydraulics Fraser River Study. 

 

10.2 EXISTING DRAINAGE INFRASTRUCTURE 

 

The Associated Engineering  report  shows a pump capacity of 1,700 

cubic metres per hour, or 472 L/s. The Scott Resources investigation 

into issues relating to fish life in Lane Creek identified that there is a 

70% mortality rate for fish passing through propeller pumps. During 

the  ten  year period between  1994  and  2004,  13,900 Coho  salmon 

were salvaged from Lane Creek and manually transported at a cost of 

$7,100 per year.  

Current drainage system limited by capacity of Lane Creek Pump Station (472 L/s). 

Page 68: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 60 

 

Currently, Lane Creek  is considered  to have poor water quality and 

temperature.  This  is  partially  due  to  the  environmental  setbacks 

being as  little as 5 m. Some areas do have 15 m  to 30 m setbacks; 

however  they  have  been  categorized  using  the  riparian  area 

regulation  (RAR)  simple  assessment  method,  therefore  did  not 

undergo a detailed assessment of the riparian area requirements. 

 

Rainfall  throughout  the  North,  Central  and  East  Precincts  are 

directed  towards  the Lane Creek pump station by a combination of 

ditches, 900 mm diameter PVC, 750 mm diameter corrugated metal 

and finally 2 – 1,500 mm diameter corrugated metal pipe. Within the 

precincts, runoff is collected in pipes ranging in size from 200 mm to 

350 mm diameter PVC and concrete. The flows from the North and 

East Precincts  are  concentrated  through pipes  ranging  in  size  from 

600 mm  to 900 mm diameter PVC. The Catherwood Stream  is  fully 

enclosed with an outfall underneath the mill in the East Precinct. The 

West  and  West  Central  Precincts  do  not  contain  any  existing 

drainage infrastructure. 

 

10.2.1 Future Rainwater Management Requirements 

 

In order to compare the capacity of the Lane Creek Pump Station to 

the  potential  runoff  from  the  developed  site  during  the  10  year 

storm event, utilizing the Rational Method, the site may have a peak 

runoff rate of 4,957 L/s, with flow from each precinct as follows: 

944 L/s from the West Precinct; 

1,238 L/s from the West‐Central Precinct; 

537 L/s from the Central Precinct; 

1,044 L/s from the North Precinct; and 

1,094 L/s from the East Precinct. 

 

During  a  25  year  storm  event  on  post  development  conditions, 

5,624 L/s  would  flow  from  the  study  area,  with  the  precincts 

contributing flows as follows: 

1,093 L/s from the West Precinct; 

1,434 L/s from the West‐Central Precinct; 

622 L/s from the Central Precinct; 

1,208 L/s from the North Precinct; and 

1,267 L/s from the East Precinct. 

Peak storm event runoff might reach 4,957 L/s in a 10 year storm event and 5,624 L/s in a 25 year storm event. 

Page 69: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 61 

 

10.3 CONSTRAINTS / RECOMMENDATIONS 

 

The storm sewer system throughout the Mission Landing site shall be 

designed  to  convey  the  peak  flows  resulting  from  the  1:10‐year 

design  storm  event.  In  the  event  of major  storm,  either  piped  or 

overland flow routes must be created to effectively convey rainwater 

runoff to an acceptable site outlet. 

 

Planning  for  the  redevelopment  of  Mission’s  waterfront  should 

include  an  Integrated Watershed Management  Plan.  The  Plan will 

need  to  provide  guidance  for  an  overall  rainwater  management 

strategy  given  the  current  system;  Lane  Creek  Pump  Station,  does 

not  meet  current  requirements.  The  Plan  should  also  specifically 

address  the  primary  objective  for  redevelopment  as  being  the 

management  of  water  quality  along  with  the  quantity  given  the 

above discussion. How quality is achieved in light of flood protection 

concerns, will require innovation and creativity. 

 

10.3.1 Lane Creek Pump Station 

Associated Engineering assessed  the pump’s capacity as 1,700 cubic 

metres  per  hour,  or  472  L/s.  The  anticipated  10  year  and  25  year 

storm events will exceed the pump’s capacity: 4,957 L/s and 5,624 L/s 

respectively. Currently, in freshet events, municipal staff supplement 

Lane Creek Pump Station with mobile pumps and generators.  

 

Due to existing development in the North, Central and East precincts, 

and  the  typical  runoff  volumes  from  post  development  lands,  the 

flow rates are unlikely to vary greatly from the existing conditions for 

these  areas.  However,  based  on  the  range  of  hydraulic  and 

hydrologic options of each  site,  it  is  recommended  that continuous 

simulation hydraulic modeling be undertaken to assess the flows vs. 

the capacity of the Lane Creek Pump station.  

 

Drainage  infrastructure will  need  to  be  installed  to  accommodate 

development within  the West and West‐Central Precincts. Similarly 

to existing trunk mains found within the other three precincts, these 

precincts will require piping ranging in size from 750 mm to 900 mm 

diameter. 

 

Page 70: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 62 

Upgrades to the existing system will be dependent on how the area 

is serviced.  If  the  runoff  from  the North, Central and East precincts 

continue  to  be  directed  to  Lane  Creek,  as  they  do  presently,  few 

upgrades  will  be  required.  However,  should  flows  be  redirected 

directly  into the Fraser River, piping will range  in size from 600 mm 

to 1,050 mm diameter. 

 

The  affects  of  potential  filling  scenarios,  to  improve  streetscape 

potential, will be dependent on  the overall  rainwater management 

strategy.  If  the North, Central and East Precincts are directed away 

from  Lane  Creek,  then  existing  drainage  infrastructure will  require 

upgrading.  Filling  will  affect  the  current  system  as  additional  fill 

would  render  the existing  infrastructure  too deep  for maintenance 

purposes.  

 

10.3.2 Water Quality 

 

The water quality currently  released  from  the site  is degraded, and 

redevelopment might otherwise have additional detrimental impacts 

to watercourses as a result of erosion and sediment released during 

construction and rainwater runoff released from the site. 

 

The primary objective of this analysis has become to ensure that all 

rainwater released from the site is of a quality higher than currently 

exists, and of a quality that sets a higher standard than typical  land‐

development  initiatives. As  such,  it  is expected  that each  individual 

site within Mission Landing will achieve  this objective  in a different 

manner, through some combination of measures, including: 

Stringent erosion and sediment controls; 

Topsoil depth of up to 300 mm; 

Vegetated buffer strips, swales and biofiltration channels;  

Disconnecting  impervious  areas  by  directing  runoff  onto 

grassed areas, where appropriate; 

Reduced road widths or alternative ‘Green Street’ standards 

with additional street trees; 

Roof gardens/green roofs; 

Reuse of rainwater through irrigation / cisterns; 

Structural  water  quality  systems  (Stormceptor,  Vortechs, 

etc.); 

Structural flood controls (flap gates, etc.); 

Page 71: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 63 

BMP Maintenance; 

Street Cleaning; 

Sewer maintenance; and catchbasin cleaning. 

 

10.3.3 Flood Protection Consideration 

 

It  is  important  to  note  that  due  to  the  location  of  this  site, 

immediately  adjacent  the  Fraser  River,  rainwater  detention  and 

infiltration  should  not  automatically  be  required,  even  though 

development may  increase  the  imperviousness  in  localized  areas; 

hence,  run  off  this  site  more  quickly.  Consideration  of  flood 

protection  and  geotechnical  conditions may determine detention  / 

infiltration are actually  inappropriate  for  this  site. That  said,  should 

the hydraulic  analysis of  Lane Creek  and  the upstream watersheds 

demonstrate  opportunities  to  assist  the  flood mitigation  of  other 

lands,  all  reasonable  steps  are  to be  taken  to  accommodate  these 

measures.  These  may  include  pumping  of  excess  rainwater  from 

Lane Creek, or the provision of detention  in the watercourse, storm 

sewers, or other underground  structures. Detention and  infiltration 

measures  should  be  assessed  by  the  hydrogeological  and 

geotechnical  experts  to  determine  what,  if  any,  impact  they may 

have on subsurface conditions. 

 

As  development  below  the  floodplain  level  may  give  rise  to 

additional  water  (inflow  from  groundwater  as  outlined  in 

geotechnical  section),  appropriate  drainage  capacity  requirement 

should be anticipated. 

 

10.4 SUMMARY 

 

An Integrated Watershed Management Plan will be required for this 

area.  The  timing  of  the  study  can  be  done  following  the  land‐use 

planning process, however, prior to redevelopment.  

 

The  implementation  of  BMPs  in  this  area  should  be  designed  in 

accordance with: 

Department  of  Fisheries  and  Oceans  (DFO)  Land 

Development  Guidelines  for  the  Protection  of  Aquatic 

Habitat; 

Mission waterfront planning should include a Rainwater Management Plan 

Page 72: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 64 

Ministry  of  the  Environment  Stormwater  Planning:  A 

Guidebook  for  British  Columbia;  and  Urban  Runoff Quality 

Control Guidelines for the Province of British Columbia; 

Greater  Vancouver  Regional  District  (GVRD)  Stormwater 

Source  Controls:  Preliminary  Design  Guidelines;  Best 

Management  Practices  Guide  for  Stormwater;  and 

Construction Site Erosion and Sediment Control Guide; and 

Master Municipal  Construction  Document  (MMCD):  Green 

Design Guidelines Manual. 

 

Innovation  and  creativity  are  highly  encouraged  with  regard  to 

rainwater  management.  The  measures  outlined  herein  are 

considered  appropriate,  yet  additional  measures  are  encouraged. 

That  said,  minor  and  major  flow  conveyance,  as  well  as 

floodproofing,  should  be  provided  under  the  assumption  that  any 

BMP’s are  ineffective during design storm events to account for the 

possibility  they  are  surcharged during back‐to‐back or major  storm 

events. 

 

The  study  to  develop  an  Integrated Watershed Management  Plan 

would require a budget of approximately $50,000.  

 

 

Page 73: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 65 

11.0 NOISE ATTENUATION  

11.1 ASSESSMENT COMPONENTS 

 

Potential  noise  impacts  can  affect  land‐use  plan  implementation  as 

development proposals  struggle  to meet design noise  levels  required 

for  development.  This  report  considers  two  potential  impacts  for 

redevelopment consideration: 

Train noise; and 

Train vibration. 

 

For housing,  the Canada Mortgage  and Housing Corporation  (CMHC) 

design noise level criteria from CMHC’s ‘Rail and Rail Noise: Effects on 

Housing’  (NHA  5156  08/86)  recommends  no more  than  55  decibels 

(dB). The recommended maximum exterior design noise level is 70 dB.  

 

While  CMHC  provides  design  recommendations  for  housing 

constructed on sites up  to 75 dB,  it  is  recommended as 70 dB within 

this report, to allow a 5 dB margin. 

 

For offices, a short‐term speech intelligibility criterion of 55 dB during a 

typical  train  movement,  to  permit  conversations  across  a  desk, 

telephone use, etc. To maintain speech intelligibility criteria for offices, 

a maximum exterior  short  term noise  level of 80 dB during a  typical 

train movement. 

 

11.2 24 HOUR MEASUREMENT 

 

11.2.1 Train Noise 

 

The  evaluation  of  train  noise  is  based  on  train  movement  data 

provided by Mr. Doug Younger of the Canadian Pacific Railway (CPR, 

403 319‐6416). The existing train volume is about 40 movements per 

day along the main (east/west) line with 4 locomotives per train and 

120 cars, with a posted maximum speed of 50 mph.  Included  in the 

40 movements are approximately 20 movements per day along  the 

north/south line (crossing the Fraser River), which junctions with the 

main line just west of Mission Station. The maximum speed over the 

Mission railway bridge is 15 mph, increasing to about 20 mph on the 

Mission waterfront lands. 

 

Noise levels are measured in decibels (dB). The higher the decibel level, the louder the noise.  

Page 74: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 66 

Mr.  Younger  reports  no  train  whistles  are  required  at  grade 

crossings. However whistles may be  sounded  if  train operators  see 

people  or  vehicles  too  close  to  the  tracks.  It  was  observed  short 

whistles on the north/south line at London Avenue crossing and our 

analysis includes an equivalent 5 second train whistle per movement 

at this crossing. 

 

Train noise levels are derived from statistical tables developed by the 

National  Research  Council  from  CMHC,  in  Road  and  Rail  Noise: 

Effects  on  Housing.  A  detailed  study  would  allow  for  a  future 

increase  in  train  activity.  For  example, 2.5% per  year  compounded 

over a 10 year period (28% increase), or about 1 dB. This factor is not 

significant for this preliminary study. 

 

To  check  that  calculations  correlate with  existing  train movements 

and to measure wheel squeal at the radius  junction, measurements 

were  taken at  three  locations along  the  rail  lines. See Figure 14  for 

locations of measurement locations. 

 

Location  #  1 measured  for  a  northbound  train  pass‐by was  73  dB, 

which  included  short  whistles  at  some  distance  north  of  the 

measurement  location  (less than 5s). Based on 20 train movements 

per day the estimated is 62 dB. Similar measurements were made at 

Locations 2 and 3, both of which  included significant wheel squeal: 

64 dB at both locations. 

 

The main  line was not  fully operational during our  site assessment 

due  to  maintenance  work.  However,  it  is  expected  a  similar 

correlation to a CMHC prediction for main line rail traffic. 

 

The  site  measurements  indicate  lower  noise  levels  than  were 

predicted based on CMHC’s analyses, attributed  to possible ground 

effect on  site,  track  configuration,  etc.  In  summary,  the  evaluation 

indicated  by  CMHC’s  analysis  represents  a  valid  assessment  for 

future housing at this site. 

 

11.2.2 Train Vibration 

 

The measured  train vibration at 40 metres  from  the  track  is below 

the  threshold of perceptibility, which meets  the  referenced  criteria 

and  is  consistent  with  measured  data  on  many  similar  projects. 

Vibration in finished structures is primarily caused by acoustic  

CMHC design noise level criteria: Bedroom – 35 dB Living, dining or recreation rooms – 40 dB Kitchen, bathrooms, or hallways – 45 dB Outdoor recreation areas – 55 dB 

Page 75: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants
Page 76: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 68 

excitation of  the  structure  rather  than  ground borne  vibration  (i.e. 

similar to thunder clap). 

 

11.3 POTENTIAL MITIGATION METHODS / RECOMMENDATIONS 

 

11.3.1 Design Noise Levels 

 

To meet the exterior noise criteria with design margin, and to reduce 

construction costs for acoustic upgrades, housing should be shielded 

from  the  rail  tracks.  Attempt  to  limit  the  spread  of  noise,  once 

generated,  are often  the most  appropriate  in  rail noise mitigation. 

These include: 

Screens / Barriers 

Land‐use planning 

Tunnels 

 

Screens / Barriers 

A  cost effective  control method  for  railway  line noise  is  to erect  a 

barrier or screen alongside the railway. The main requirement is that 

the barrier should be sufficiently high and  long enough to provide a 

reasonable  vertical  and horizontal overlap with  the  line of  sight of 

the railway from the receiver. Barriers can reduce the noise  level by 

up  to  15  dB. When  the  buildings  to  be  screened  are  close  to  the 

railway,  the  practically  achievable noise  reduction  is usually of  the 

order  of  5  –  10  dB.  However,  at  greater  distances  the  screening 

potential may be substantially lower.  

 

A wide range of materials have been used for barriers, including: 

Earth mounds 

Wood 

Steel 

Aluminum 

Concrete 

Masonry block 

Acrylic sheeting 

Rubber mats 

 

Absorbing barriers of various constructions are widely used. Placing 

noise absorbing barriers on  the  traffic  side  reduces  reflected sound 

and is claimed to improve screening.  

 

Page 77: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 69 

Land‐use Planning 

Noise  protection  can  be  achieved  through  land‐use  planning. 

Commercial  development  obscuring  the  direct  line  of  sight  to  the 

tracks over  as wide  an  angle of  view  as possible  could be utilized. 

Unshielded  housing  up  to  20  metres  from  the  tracks  could  be 

designed  to  meet  CMHC  criteria,  with  acoustical  treatment.  A 

setback  of  60 metres  is  recommended,  adjacent  to  the main  line 

when neither barriers nor acoustical treatment is provided. Elevation 

does not affect these recommendations. 

 

Commercial  developments  with  office  components  should  be 

designed with warehouse,  shipping,  etc.  on  the  rail  track  side  and 

offices facing away from the track. In the vicinity of the bridge on the 

north/south  line,  offices  facing  the  tracks  may  meet  the  55  dBA 

criterion, other than for short whistles. 

 

Single  buildings  should  be  situated  parallel  to  the  railway,  then  at 

least the windows on the backside are  in the sound shadow, where 

the  sound  level  is much  lower.  It  is  not  recommended  to  situate 

buildings perpendicular to the noise source, because then both sides 

are  almost  fully  exposed.  The  higher  the  buildings  alongside  the 

noise source, the better. 

 

Tunnels 

A  tunnel  is  the most  effective means  of  noise  screening,  but  very 

expensive and seldom possible because of noise abatement reasons. 

Tunnels are built in urban centres where land is very expensive, and 

especially when  they  can  be  covered with  a  building. Construction 

costs and the costs for maintenance,  illumination and ventilation of 

tunnels are high. 

 

11.3.2 Glazing / Walls / Doors 

 

Based on the preliminary evaluation, typical residential construction 

shielded from the rail track by commercial development may require 

6‐13‐3  thermal glazing  (6mm glass – 13mm airspace – 3mm glass). 

Bedrooms with no shielding, and a significant angle of view to the rail 

tracks, may  require  laminated  glass  or  glazing with  storm window 

configuration. Walls may also  require upgrading  to  stucco,  resilient 

furring or other appropriate material. 

 

Page 78: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 70 

The above  recommendations are preliminary. A detailed analysis of 

individual parcels at the building permit stage is recommended. 

 

11.3.3 Alternate Ventilation 

 

To  permit  residents  the  option  of  closed  windows,  alternate 

ventilation  will  likely  be  required  to  meet  the  British  Columbia 

Building Code, particularly in higher noise level areas of the site: air‐

conditioning or continuously rated kitchen and/or bathroom exhaust 

fans providing the necessary ventilation requirements in accordance 

with BCBC 9.32. Silenced make‐up air may be necessary. 

 

11.3.4 Outdoor Recreation 

 

Outdoor recreation areas shielded from the tracks can be positioned 

to meet CMHC criteria. 

 

11.4 SUMMARY 

 

Given the early stages of land‐use planning, the potential cost saving 

through  land‐use  planning,  and  development  on  the  Mission 

Waterfront  can  be  designed  to  meet  the  recommended  CMHC 

criteria, land‐use planning is the most appropriate means to migrate 

the noise potential from the railway. This approach would avoid the 

cost  implication  of  creating  a  noise  screen  or  upgrading  building 

materials to meet the CMHC criteria. 

 

Noise attenuation  is not a constraint that requires further study but 

should be a consideration during the land‐use study.  

 

Page 79: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 71 

12.0 IMPLEMENTATION CHALLENGES / 

STRATEGIES  

12.1 RIVER’S EDGE DESIGN  Three technical requirements needed along the river’s edge present 

significant constraints to the  land‐use planning process. They are as 

follows:  

Riverbank stability in seismic event given topography;  

Flood management  requirements  including protection  from 

the river’s erosive properties; and 

Environmental  setback  requirements  for  riparian  area 

protection.  

 

Additionally,  rainwater  conveyance  to  the  Fraser  River  will  be 

required.  

 

Based  on  discussions  undertaken  as  part  of  this  report,  it  is 

understood  the  design  expectations  for  Mission’s  waterfront  to 

include: 

Create  a waterfront  and  park  system  that  is  accessible  to, 

and useable by, the public; and 

Provide  significant open  space, green  space and contiguous 

corridors that will allow the aerial, terrestrial and vegetative 

ecosystems to re‐establish themselves. 

 

Given  the  multiple  considerations  to  be  incorporated  into  a 

waterfront  design,  a  comprehensive  study  of  the  area  is 

recommended.  The  area  required  to  address  the  three  constraints 

should be determined prior to land‐use planning.  

 

12.2 PARCELIZATION 

 

The  Central  Precinct  is  heavily  parcelized,  which  could  potentially 

make  implementation  of  design  strategies  problematic.  Design 

strategies  could  represent  technical  requirements  or  land‐use 

expectations.  The  technical  requirements,  which  should  consider 

parcelization, include: 

Seismic  Building  Hazards  –  mitigation  of  potential  seismic 

building  hazards  are  generally  based  on  a  parcel‐by‐parcel 

Mission’s waterfront should: 

provide riverbank slope stability; 

protect from the Fraser River’s erosive properties; 

ensure environmental riparian area protection; 

convey rainwater to the Fraser River; 

be accessible to the public; and 

be a significant amenity to the community. 

Page 80: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 72 

approach. However,  given  the  density  expectations  for  the 

Central  Precinct  and  the  potential  mitigation  footprint 

required,  current  parcel  configurations  may  require 

consolidation. As part of  the  land‐use planning  framework, 

minimum parcel recommendations should be explored. 

Filling  Scenarios  –  the  potential  to  increase  streetscape 

potential  by  raising  grades  to  minimum  flood  elevations 

could be impacted by the current parcel configuration. Filling 

activities are best achieved through precincts.  

 

12.3 CONTAMINATION CONCERNS 

 

As  outlined  in  Section  5.0,  residential  redevelopment  within  the 

North and East Precincts could require remediation of past  land‐use 

activities,  which  may  prove  cost  prohibitive.  There  are  grant 

opportunities for the District to pursue which may aid in determining 

if these precincts are appropriate for residential redevelopment. 

 

12.4 GROUNDWATER PROFILE 

 The  preliminary  review  of  the  study  area  raises  concerns  that  the 

groundwater  table  is  likely near  the  surface. Underground  facilities 

can be cost prohibitive.  

 

12.5 TRANSPORTATION STUDY  

 

Current  infrastructure,  highway  corridors  and  railway  lines,  create 

barriers  which  limit  connectivity  between  the  precincts.  A 

preliminary  transportation  study,  as  part  of  the  land‐use  planning, 

should be completed to address this concern.  

 

12.6 INFRASTRUCTURE FUNDING 

 

There are multiple  infrastructure  items which could present funding 

constraints:  rainwater  lift  stations,  wastewater  pump  stations, 

roadway  crossings  and water  supply  looping,  to  name  a  few.  The 

intention of  the Mission  Landing  redevelopment plan  is  to have all 

costs  for  new  infrastructure  recovered  through  development 

activities.  There  are  various  forms  of  funding  mechanisms.  The 

following are examples taken from the City of Surrey.  

 

Page 81: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 73 

DCC Rebates 

The  cost  of  the  specific  works  and  services  within  the  District’s 

Capital  Works  Plan  may  be  reimbursed  from  only  the  applicable 

development  cost  charges  (DCC)  element  only  after  being  initially 

paid  by  the  developer.  This  would  be  cost  prohibitive  to  the 

developer as a  large portion of the  infrastructure would need to be 

constructed before any development can be completed. Also, the fee 

structure  would  place  the  cost  of  infrastructure  upon  all  future 

developments  within  Mission  as  opposed  to  those  only  the 

waterfront area. 

 

Development Coordinated Works (DCW) 

The District may ask the developer to construct and agree to pay for 

additional  works  to  be  repaid  via  levy  on  the  other  benefitting 

properties. As there will be no single large development, and certain 

infrastructure  is  required  initially,  this  is not  a  feasible option  as  it 

would be cost prohibitive for the District. 

 

Upsizing 

The District  agrees  to  pay  for  the  difference  in  cost  to  upsize  and 

construct  a  new  sanitary  sewer  or  watermain  from  the 

development’s needs and  the District’s needs. Again,  this would be 

cost prohibitive for the District. 

 

Latecomer 

The developer provides additional  infrastructure that benefits other 

properties, with  costs  recovered  by  future  developments  that will 

utilize the facilities. 

Frontage Latecomer 

The District has required a developer to provide roadways or 

water,  sewer,  or  drainage  facilities  that  serve  lands  other 

than  the  land  being  serviced  or  developed.  The  developer 

may submit a Latecomers Application to the District, where a 

specific unit charge will be levied against the benefiting lands 

for a 10 year term. The District shall collect a unit charge on 

applicants  who  obtain  physical  access  to,  connect  to  or 

benefit from the extension. Such a unit charge shall be paid 

to  the District who will,  in  turn, pay  the  front‐ender on  an 

annual basis.   

Page 82: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 74 

Area Latecomer 

Where a sanitary pump station and / or gravity line and / or 

forcemain can serve lands other than those being serviced or 

developed.  The developer may  submit  an Area  Latecomers 

Application  to  the District, where a  specific unit charge will 

be levied against the benefiting lands for a 10 year term. The 

District shall collect a unit charge from applicants who obtain 

physical  access  to,  connect  to  or  benefit  from  the  works. 

Such a unit  charge  shall be paid  to  the District, who will  in 

turn, pay the front‐ender on an annual basis. 

 

Neither mechanism is recommended as the infrastructure cost would 

be prohibitive  to  an  individual developer.  Further, works would be 

required to be constructed by the first developer, lest some lands be 

developed before the latecomer is implemented. 

 

Development Works Agreement 

For  communal  works  in  excess  of  the  District  DCC  program, 

developers  may  undertake  improvements  and  apply  for  a 

Development Works  Agreement  to  implement  a  levy  on  all  future 

developments  in  the  area  to  recover  the  shortfall.  This method  is 

effective,  targets  repayment  from  other  developments  within 

Mission Landing, though again requires all works upfront by the first 

developer to ensure every site contributes their share. 

 

Specified Area Charge 

It  is  recommended  that  the District evaluate  the cost of communal 

infrastructure required by the entire Mission Landing area in advance 

of  any  development  commencing.  Implementing  a  Specified  Area 

Charge, the District will collect appropriate portions of the cost of the 

works  from  each  development,  and  may  choose  to  phase  the 

infrastructure  as  needed,  or  then  undertake  the  works  as  DCC 

Frontender  or  DCW.  Because  of  the  nature  of  the  infrastructure 

improvements, this is the preferable alternative as the infrastructure 

can be built as required. 

 

 

 

Page 83: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

    M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 75 

13.0 RECOMMENDATIONS FOR FUTURE STUDIES  

13.1 STUDIES PRIOR TO LAND‐USE PLANNING  

13.1.1 Comprehensive Study of Fraser River’s Edge 

 

As  the  study  material  was  gathered,  it  became  apparent  a 

comprehensive  study of  the  river’s edge  should be completed prior 

to  any  land‐use  planning  initiatives.  Rationale  for  this  approach  is 

based  on  information  from  Sections:  3  –  Geotechnical,  4  –  Flood 

Management and 5 – Aquatic & Terrestrial Environmental.  

 

Incorporation  of  rainwater  management  and  amenities  objective 

would  strengthen  the  overall  design.  However,  they  are  not 

necessary prior to the land‐use study.  

 

13.1.2 Redevelopment of North and East Precinct as Residential 

 

Past land‐use activities within these precincts may prove problematic 

for  residential use. Given  the  current  land‐use expectations  for  the 

waterfront  area,  future  site  contamination  study  is  suggested  to 

determine  the  viability  to  redevelopment  these  precincts  for 

residential purposes. 

 

13.1.3 Groundwater 

 

If  underground  facilities  are  proposed  as  part  of  a  redevelopment 

strategy, further study of the groundwater profile is necessary. If, for 

example,  mid‐rise  buildings  with  underground  parking  are 

envisioned,  then  an  understanding  of  the  water  table  is 

recommended to ensure the underground facilities can be achieved.  

 

13.1.4 Transportation Study 

 

A  preliminary  analysis  of  how  and  where  connections  between 

precincts can be achieved should form part of the base data for the 

land‐use study. This  information will ensure negative effects of poor 

transportation system will be minimized.  

 

   

Page 84: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 76 

13.2 CONCURRENT STUDIES TO LAND‐USE PLANNING 

 

There are  several  studies which either  should  support  the  land‐use 

planning  process  or  will  assist  with  creating  a  well‐documented 

approval process. These studies include: 

Rainwater Management Plan; 

Environmental Protection Strategy; 

Erosion and Sediment Control Requirements; 

Seismic Building Hazard Framework; and 

Ground Water Management Plan. 

 

13.3 SUBSEQUENT STUDY CONSIDERATIONS 

 

13.3.1 Electromagnetic Fields 

 

Electromagnetic  fields  (EMF)  of  all  kinds  are  becoming  a  common 

and  fast‐growing  environmental  concern.  With  advancing 

technology, our exposure to EMF is rising. Electrical transmission and 

use creates electromagnetic fields (EMF). Electric and magnetic fields 

are  everywhere  that  electricity  flows,  occurring  naturally  and 

through appliance / equipment use. Common sources in urban areas 

include  computers,  light  bulbs,  electric  appliances,  building wiring, 

and electricity transmission lines. Visible light, ultra‐violet light and X‐

rays are also forms of electromagnetic energy. Background  levels of 

EMF  in  urban  areas  are usually  less  than  1milligauss  (mG). Overall 

levels of EMF in and right next to hydro corridors can be higher than 

those  usually  found  both  indoors  and  outdoors  elsewhere  in  an 

urban center.  

 

BC Hydro’s definition of electric and magnetic fields are: 

“Two distinct forms of energy. Electric fields are created by the 

presence  of  voltage  in  a  conductor.  They  exist  around 

energized  wires,  even  if  equipment  is  turned  off. Magnetic 

fields  are  created  by  current  (that  is  the  flow  of  electrons) 

through  a  conductor.  They  exist  only  when  equipment  is 

turned on and  current  is  flowing.  In  short,  electric  fields are 

associated  with  voltage  and magnetic  fields  are  associated 

with the amount of current being used.”  

(BC  Hydro  ‐  Guidelines  for  Development  near  Overhead 

Transmission Lines in BC, page 29).  

Page 85: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 77 

 

According to BC Hydro’s Guidelines for Development near Overhead 

Transmission lines in BC, to date, no building greater than two stories 

has been constructed at  the edge of a 500kV  transmission  right‐of‐

way  in  BC.  Such  structures  though may  experience  electric  fields 

from its height, length, orientation and closeness to the transmission 

line. BC Hydro recommends that a developer or land owner retain a 

professional  consultant  with  expertise  in  calculating  electric  and 

magnetic  fields,  mitigation  strategies  and  safety  issues  during 

construction and after occupancy. 

 

Based on  this  information,  it  is  recommended  that  further  study  is 

necessary  to  develop  guidelines  of  the  type  of  development  and 

siting  of  buildings  near  the  transmission  corridor within  the  study 

area.  

 

 

 

 

   

Page 86: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

   M i s s i o n   L a n d i n g :     T e c h n i c a l   O v e r v i e w   Page 78 

 

14.0 CLOSURE  

The above discussions,  interpretations and opinions along with  the 

attachments of  this  report have been developed as outlined  in  the 

report. 

 

Also note that this report was prepared for the exclusive use of the 

District of Mission and their designated agents, and may not be used 

by  other  parties  without  the  written  consent  of  Aplin  &  Martin 

Consultants Ltd.  

 

We trust that the report will meet your present requirements. Please 

contact the report author, Aplin Martin Consultants Ltd., if you have 

any questions or require further assistance. 

 

 

 

Page 87: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

 

 

 

 

APPENDIX A 

 

GEOTECHNICAL 

 

 

Appendix A1 ‐ NBCC (2005) Seismic Hazard Calculation 

Page 88: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

 

Page 89: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

Appendix A2 ‐ Seismic Hazard, Geotechnical Glossary  

Geotechnical Glossary 

 

Waterfront & Brownfield Redevelopment Study (Phase 1) 

 

   

Artesian  Refers  to groundwater under sufficient hydrostatic head  to  rise 

above the aquifer containing it.  

   

Berm, Densification (Zone)  A slope stabilization measure to resist soil liquefaction effects. In 

the  absence  of  detailed  analyses,  the  Richmond  Task  Force 

Report  recommended  that  the  width  of  building  densification 

zones should: 

i. extend vertically the full depth of potential liquefaction, and, 

ii. extend  laterally under  the  full  footprint of  the building  and  a distance  equal  to  the  thickness  of  the  liquefiable  layers 

(including  nay  non‐liquefiable  layers  between  the  liquefiable 

layers) beyond the edge of the building footprint. 

If  lateral  spreading  deformations  (slope  stability  issues)  are 

expected  in  the  soil  around  the  building,  then  the  width  of 

densification should be sufficient that the passive capacity of the 

densified  “block”  can  resist  the  forces  from  the  surrounding 

moving soil mass, or the building should be designed such that it 

can move with the soil mass without collapse.  

   

Borrow  Materials  excavated  on  site  for  purposes  of  construction 

materials. 

   

Construction Monitoring  Measurements and observations obtained to gather feedback on 

the  response  of  the  ground. Measurements  and  observations 

should  be  reliable,  reveal  the  significant  phenomenon,  and  be 

reported  to  the  geotechnical  engineer  in  order  to  encourage 

prompt actions. In short, measurements and observations should 

be carried out under the review of the geotechnical engineer. 

   

Densification  Densification  causes  the  soil  to  go  into  a  tighter  packing  and 

increases  its  cyclic  resistance.  Example methods  include:  vibro‐

compaction,  vibro‐replacement, dynamic  compaction, explosive 

compaction,  compaction  piles,  gravel  compaction  piles, 

preloading,  rapid  impact compaction, compaction grouting, and 

various top‐vibrated probes.  

Page 90: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

   

Drainage  Drainage  dissipates  excess  pore  water  pressure,  thus,  helps 

maintain  the  effective  strength  of  the  soil.  Example  methods 

include:  vertical  seismic  drains,  wick  drains,  sand  compaction 

soils and possibly stone columns in some soils.  

 

   

Dewatering  Dewatering  removes  the  pore  water  and  thus  volumetric 

compaction can occur without loss of soil strength. Dewatering is 

conducted by temporary and/or permanent pumping or drainage 

systems. Cut‐off walls may be part of the system to minimize the 

volume of water pumped and effects on adjacent structures.  

   

Hydraulic Head  The sum of the pressure and elevation heads (total energy level) 

demonstrated  by  the  height  to which  a  column  of water  in  a 

piezometer will rise.  

Liquefaction, Seismic  Seismic liquefaction refers to a sudden loss in shear stiffness and 

strength of  soil due  to  cyclic  loading  effects of  an  earthquake. 

The  loss arises from a tendency for soil to contract under cyclic 

loading, and  if such contraction  is prevented or curtailed by the 

presence of water  in  the pores,  it  lead  to  a  rise  in pore water 

pressure and resulting drop in the effective stress. If the effective 

stress drops  to zero  (100% pore water pressure rise),  the shear 

strength and stiffness also drop to zero and the soils behaves as 

a heavy liquid. However, unless the soil is very loose, it will likely 

dilate and regain some shear stiffness and strength as  it strains. 

The post‐liquefaction shear strength  is commonly referred to as 

the residual shear strength and may be 1 to 10 times lower than 

the static shear strength. 

   

Methane  A  colourless,  odourless,  inflammable  gas.  Associated  with 

marshes and peat bogs. 

   

Observational Method  Consists  of  data  gathering  during  the  field  review  and 

construction  monitoring.  Generally,  the  feedback  obtained 

during the early stages of construction provides a very important 

data gathering in assessment phase, i.e., review of the actual site 

performance.  A  geotechnical  review  of  feedback  from 

construction provides a basis for either confirming the design or 

modifying the design, as appropriate. Settlement gauge readings 

are  an  example  of  data  gathering  during  construction  which 

provides  relevant  information  for  the  geotechnical  engineer  to 

assess the response of the ground. 

Page 91: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

   

Peat  Unconsolidated  soil  material  consisting  largely  of  un‐

decomposed, or only slightly decomposed, organic matter.  

   

Pore Pressure Monitoring  The  measurement  of  the  hydraulic  pressure  in  a  pneumatic 

piezometer or standpipe piezometer. 

   

Preload, Building Standard  Depth of granular material removed after completion of primary 

settlements under a mound of mineral fill. The depth is typically 

based on building design considerations. 

   

Preload, Surcharge  The  depth  of  preload  material  in  excessive  of  the  proposed 

building loads.  

   

Preload, Yard Standard  Depth of granular material removed after completion of primary 

settlements under a mound of mineral fill. The depth is typically 

based on buried facilities considerations. 

   

Preloading,  Typical 

Outline 

In  this  procedure,  the  soil  is  pre‐compressed  by  placing  a 

temporary  load  prior  to  placement  of  the  actual  foundation 

(long‐term) loads. This is usually done by placing sand fill on and 

slightly beyond the building footprint. The fill is left in place for a 

period varying  from a  few weeks to many months.  Just prior to 

building construction,  the  sand  fill  is  removed. Recent  research 

at  the University  of British  Columbia  (Sanin  and Wijewickreme 

2006)  has  shown  that  the  benefits  (increased  liquefaction 

resistance) of  this  in silty soils can be significant.  In sandy soils, 

the benefit is not as conclusive and the effects of preloading are 

generally  not  considered  in  liquefaction  triggering  and  ground 

densification design.  

   

Recharge Area  An area  in which  there  is a downward  component of hydraulic 

head.  Infiltration moves downward  into  the deeper parts of an 

aquifer in a recharge area. 

   

Reinforcement  and 

Containment, Mitigation 

Reinforcement and containment reduces ground deformation by 

reinforcing  or  containing  the  liquefied  soil  layers  with  stiff 

inclusion or wall elements. Reinforcement and containment may 

also  reduce  the  cyclic  loading  on  the  soil  and  thus  reduce  its 

liquefaction susceptibility. Example methods include piles (acting 

as dowels), jet grout columns, slurry walls, and sheet pile cells or 

walls.  Blocks  of  densified  ground may  also  be  used  to  contain 

potentially liquefiable soil.  

Page 92: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Replacement, Mitigation  Liquefaction  can  be mitigated  by  removing  the  liquefiable  soil 

and  replacing  it with  non‐liquefiable  soil.  This  can  be  done  at 

shallow  depths  using  normal  construction  excavation,  backfill 

and compaction equipment. Procedures  such as  jet grouting or 

vibro‐replacement also cause a partial  replacement  to occur as 

part of the process.  

   

Runoff  The portion of the total precipitation on an area that flows away 

through stream channels or, in the case of urban areas, through 

the sewer systems. 

   

Settlement, Degradation  Settlements arising due to degradation of materials below grade, 

e.g.,  decomposition  of  organic‐rich  material.  Degradation 

settlements may be very erratic and significant  in short term as 

well as  long term depending on processes ongoing. Degradation 

settlements  may  be  relatively  small  where  the  rate  of 

decomposition or degradation in the subsoil is relatively slow. 

   

Settlement, Primary  Initial settlements,  typically  fairly  rapid  (less  than  three months 

to two years duration) associated with placement of mineral fills 

on soft ground. 

Settlement, Secondary  Long  term  typically  post‐construction  settlements  associated 

with  superimposed  pressures  associated  with  subgrade  fills, 

building weight and land‐use, etc. Note that changes in the level 

of  the  groundwater  may  also  lead  to  stress  changes  and 

associated post‐construction settlements. 

   

Settlement Gauge  Consists of metal pipe riser, securely fastened to a plywood base 

plate  usually  .6  by  .6m  square.  A  sleeve  should  be  provided 

around  the metal pipe  riser  to allow measurement of  the plate 

level with time. Alternatively, the  inside of the metal pipe risers 

may be sounded in order to determine the elevation of the plate. 

The  height  of  gauge  and  the  level  reading  of  the  top  of  the 

settlement gauge reference point and ground surface around the 

metal  gauge  should  be  determined  routinely  by  survey. 

Arithmetic  calculation  may  be  used  to  determine  the  plate 

elevation knowing the height of the settlement gauge.  

   

Settlement  Monitoring; 

Deep 

Deep gauges  installed  to  significant depths  in  the order of 4  to 

9m in order to measure the settlement below the surficial layers. 

   

Stripping  Excavation  to  remove  unsuitable  ground  prior  to  placing 

subgrade or structural fill (engineered fill).  

Page 93: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Subgrade  The pre‐existing ground surface. 

   

Subgrade Fill  Fill  material  placed  to  develop  a  subgrade  with  particular 

characteristics.  

   

Water Table  Surface along which the fluid pressure is atmospheric, and below 

which the fluid pressure  is greater than atmospheric (i.e. top of 

saturated zone). 

   

 

Note:   APEGBC  Guidelines  for  Geotechnical  Practice  provide  additional  technical 

  information. 

 

Reference:   Richmond Task Force Report 2006 

   

Page 94: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Appendix A3 ‐ Seismicity  

Soil and Ground water Conditions 

 

The  site  is underlain by  some  thin  fills and organics over  silt and  sand  layers, as outlined above. The 

geotechnical  characterizations,  based  on  a  review  of  the  available  records,  provided  input  to  the 

geotechnical  interpretations and related opinions as discussed below. The details of the characteristics 

are provided in Appendix B and in data review memoranda provided under a separate cover.  

 

Figure 3 shows the geotechnical test hole  locations  from previous  investigations and a typical section. 

The table below profiles a typical stratigraphic profile of the site based on the record types available for 

this study.  

 

Stratigraphic Profile 

 

SOIL UNIT  DESCRIPTION   DATA AVAILABLE 

FILL  - Mineral soils, loose 

- Wood materials, associated with 

local timber milling 

Pits and drills, soil descriptions 

PEAT - Thin, localized, generally near 

margin between lowlands & 

uplands. 

Pits and drills 

SILT ‐ UPPER - Firm 

- Channelled deposits 

Pits  and  drills,  CPT,  soil 

description, moisture contents 

UPPER SAND - Loose to compact 

- Trace silt 

- Liquefiable 

Drill, CPT, Shear wave velocity, soil 

sieve on select samples 

LOWER SAND - Loose to compact 

- Trace silt 

Drill, CPT, shear wave velocity, soil 

sieve on select samples 

LOWER SILT  - Possibly Fort Langley Formation 

glacio‐marine, marine deposits 

- Some clay 

Drill, CPT, shear wave velocity only 

but thickness undetermined.  

INTERGLACIAL DEPOSITS - Sand, minor gravel, possibly Pre‐

Vashon deposits 

 

 

This table  includes seismicity  information and the seismic site classification per BCBC 2006. Appendix  I 

contains the NBCC (2005) Seismic Hazard Calculation. 

 

Page 95: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

The table below provides a summary of current geotechnical and land‐use conditions.  

Summary of Geotechnical and Land‐use Conditions  

 

COMPONENT  EAST RAIL  WEST 

RAIL 

SITE 

OVERALL 

Current/Past Land‐use 

C/I  Mostly 

R/A 

Local C/I 

‐ 

 

Subsoil Profiles:       

- Potential Fill, Wood waste  √  Limited  ‐ 

- Potential Peat  Limited  ‐  ‐ 

- SILT/SAND  √  √  √ 

 

Groundwater/River Levels       

- Mean Freshet: DTW  ‐  ‐  1‐2m 

- Usual DTW  ‐  ‐  4‐5m 

- 1:200 Fraser River, DTW  √  √  Artesian 

- 1:200 Lane Creek, DTW  ‐  √  0m 

localized 

 

Seismicity  

Firm Ground , Peak 

Horizontal Acceleration 

     

- 1:475 Event  ‐  ‐  0.25 

- 1:2475 Event      0.46 

Site Amplification Factor, 

Approximate 

    1.2 to 1.3 

Site Classification BCBC 2006  F  F Note (1)  Note (1) 

 

DTW   ‐   Depth to regional groundwater (not including local seepage effects). 

C/I  ‐  Commercial/Industrial 

R/A  ‐  Residential/Agricultural 

 

  Note:  (1)   Site Classification F is based on liquefaction of the sand subsoil. In areas, near the lowland margin 

of the site, site classification may change to Site Class D or E, subject to subsoil profile conditions.  

 

Page 96: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Building Seismic 

 

For building design, the design earthquake motion considered  in NBCC 2005 and BCBC 2006 has a 2% 

probability of exceeding  in 50 years, or has a 1:2475 year  return period  (Appendix B). Also,  in British 

Columbia  (BCBC  2006)  the  slope  stability  of  the  land  at  the  building  is  evaluated  based  on  10% 

probability of exceeding in 50 years, or 1:475 year return period.  

 

“Outcropping Firm Ground” Design Motion 

 

The code provides response spectrum for soil conditions referred to as “Outcropping Firm Ground”. The 

firm ground, according to the code,  is defined as very dense soil or soft bedrock with shear velocity  in 

the range of 360‐750 m/s. The section in Figure 2 illustrates depth to firm ground.  

 

Amplification of Ground Motion 

 

The ground motion would amplify or de‐amplify as earthquake waves travel upward from “firm ground” 

through the soil underlying the subject site.  

 

Liquefaction 

 

As the soil within the top 30m of the ground at the site is considered to be susceptible to liquefaction, 

the  site would  be  classified  as  “Site  Class  F”  and  a  site  specific  ground  response  analysis would  be 

required under NBCC 2005/BCBC 2006. 

 

Based on subsoil density/strength information, the site is considered prone to liquefaction issues under 

seismic design criteria. However, the technical aspects of liquefaction issues would be expected to differ 

between land improvement, e.g., building projects and flood protection works.  

 

Page 97: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

Appendix A4 – 

The following tables provide a matrix to illustrate interactions between the project phases/components 

and some geotechnical components for Scenarios One and Two, respectively. In particular, Tables 3.2 

and 3.3 Project – Geotechnical Interaction Matrix show the Project Phase and Core Project Components 

on the left (2 columns) with the Geotechnical Building Implementation Features/Activities across the 

top of the page (e.g., Site Preparation, Preload, etc.). The filled cells indicate an interaction between the 

project and geotechnical aspects.  

 

The building  geotechnical  components were  identified based on  consideration of project  component 

objectives, available data review and interpretations and experience with similar types of development 

faced  with  the  similar  consequences  as  outlined  above.  Some  details  of  geotechnical  analyses  are 

provided under separate cover.  

 

The key interactions may be taken as follows: 

Riverfront/Building Interaction Area:  

The existing sand subsoil, especially the upper sand unit, will need to be reviewed for stability 

during the design seismic event.  

The  sand  subsoil,  prone  to  liquefaction,  would  undergo  significant  lateral  and  vertical 

movements during the design seismic event. Building foundations would have to be designed to 

accommodate movements without building collapse. Alternatively, ground densification may be 

completed to  limit ground movements to a range tolerable for the building and  its foundation. 

Ground  densification  (berm)  along  the waterfront  could  be  recommended  to  address  slope 

stability concerns. 

Typical Building Geotechnical (Seismic): 

Away  from  the  riverbank,  seismic  protection measures  for  buildings would  be  similar  to  the 

above. However, other options may be  considered on a  site  specific basis, depending on  the 

nature of the subsoil conditions.  

Site Preparation and Preload Method: 

See the following tables; 

Note encroachment potentials may arise on site specific basis, as outlined below; and  

Related considerations may include building setback and grading criteria.  

Groundwater Controls / Aspects 

Page 98: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

Project‐Geotechnical Interaction Matrix ‐ Scenario One – New Land  Prepared by TROW  

PROJECT 

PHASE 

 

Geotechnical Building Implementation 

Features/Activities → 

Riverbank Geo

hazard 

Flood Hazard 

Site 

Preparation Preload 

Method 

Seismic 

Protection 

Measures 

Development/Building Setback 

Building Grades 

Shallow Bldg. Foundations  

(low intensity) 

Deep Bldg. Foundations (high 

intensity)  

Basem

ents, G

roundwater 

Control/Im

pacts 

Encroachment Potential 

Comments 

↓Core Project Components 

Stripping / 

Excavation 

Filling 

Low Intensity 

High Intensity 

Natural 

Protections 

Ground 

Den

sification 

Land Support 

Issues 

Construction 

Methods 

Dike 

Maintenance 

Etc. 

Current Operation                              ●  ●  ●   

Land‐use Change  Property Transactions – Site Remediation      X  X                           

Concepts / 

Objectives  Residential, Mid‐Intensity, Basement           X    ● ●                  

Residential, High‐Intensity, Basement             X    X                   

Commercial, Low‐Intensity          X    ●  ●                   

Light Industrial (as appropriate)          X    ●  ●                   

Parks/Waterfront accesses ‐ Public                            ●  ●      

Land‐use Change 

Processes   Local Approving Authority  X  X              X          ●  ●    

Development Permits (DP)  X  ●              X          ●  ● X   

Subdivision Plan  X  ●              X  X      X  ●  ● X    

Land Preparation / 

Raise Grades  Excavation / Permits      X  X                           

Fill Placement, Preload & Monitoring        X  X                  ●        

Building Construction  Excavation / Fill / Building Permit (BP)          ●  ●  X  X  ●  ●      ●  ●       

Site Preparation: Preload / Densification      ●  ●    ●  X  X      ●  ●    ●  ●     

Assembly of Building / Facilities / Occupancy 

(OP)                       ●           

Waterfront 

Construction  Excavation / Fill / Building Permit (BP)   X              X  X  X      ●  ●    X   

Site Preparation: Preload, Densification  X    ●  ●    ●    X  X    ●  X    ●  ●  ●   

Assembly of Facilities / Occupancy (OP)  X                      ●        ●    

Future Operation  Similar as Current Operations                            ●  ●  ●   

Pedestrian Foot Traffic to the Building and to 

surrounding Public Areas                                  

Waterfront Facility Operations  

  X                            X   

 

Legend:  X  Interaction 

●  Possible Interaction, Site Specific   

Page 99: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Project‐Geotechnical Interaction Matrix ‐ Scenario Two – Dike  Prepared by TROW  

PROJECT 

PHASE 

 

Geotechnical Building Implementation 

 Features/Activities → 

Riverbank Geo

hazard 

Flood Hazard 

Site 

Preparation 

Preload 

Method 

Seismic 

Protection 

Measures 

Development/Building 

Setback 

Building Grades 

Shallow Bldg. Foundations  

(low intensity) 

Deep Bldg. Foundations 

(high intensity)  

Basem

ents, G

roundwater 

Control/Im

pacts 

Encroachment Potential 

Comments 

↓Core Project Components 

Stripping / 

Excavation 

Filling 

Low Intensity 

High Intensity 

Natural 

Protections 

Ground 

Den

sification 

Land Support 

Issues 

Construction 

Methods 

Dike 

Maintenance 

Etc. 

Current Operation                              ●  ●  ●   

 

Land‐use Change  Property Transactions – Site Remediation      X  X                           

Concepts  / 

Objectives  Residential, Mid‐Intensity, Basement           X    ●  ●                   

Residential, High‐Intensity, Basement             X    X                   

Commercial, Low‐Intensity          X    ●  ●                   

  Light Industrial (as appropriate)          X    ●  ●                   

  Parks/Waterfront accesses ‐ Public                              ●     

 

Land‐use  Change 

Processes   Local Approving Authority  X  X              X          ●  ●    

Development Permits (DP)  X  ●              X          ●  ● X   

Subdivision Plan  X  ●              X  X      X  ●  ● X   

 

Land Preparation / 

Raise Grades  Excavation / Permits – N/A                                   

Fill Placement, Preload & Monitoring – N/A                                   

 

Building 

Construction  Excavation / Fill / Building Permit (BP)      X  X    ●  X  X  ●  X      X  ●       

Site Preparation: Preload / Densification      ●  X  X  ●  X  X    ● X  ●  X  ●  ●     

Assembly of Building / Facilities / Occupancy (OP)                    ●   ●           

 

Waterfront 

Construction  Excavation / Fill / Building Permit (BP)   X    X  X        X  X  X      X  ●    X   

Site Preparation: Preload, Densification  X    ●  X  X  ●    X  X  ●  ●  X  X  ●  ●  ●   

Assembly of Facilities / Occupancy (OP)  X                  ●    ●        ●   

 

Future 

Operation  Similar as Current Operations                            ●  ●  ●   

Pedestrian Foot Traffic to the Building and to 

surrounding Public Areas                                  

Waterfront Facility Operations  

  X                            X   

 

Legend:  X  Interaction 

●  Possible Interaction, Site Specific 

Page 100: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

The groundwater impacts, which may arise in response to high river levels, may generally consist of: 

Uplift forces on buried facilities (e.g. basements, tanks, etc.); 

Groundwater inflows (inflow rates depend on subsurface conditions). 

 

The management strategies may involve some reaction to counteract uplift forces, and/or provisions to 

handle water  inflows. For example, basements may be allowed  to  flood during high  river  levels. Less 

obvious  impacts may  include  a  need  for  additional  storm water  facilities  to  handle  the  disposal  of 

seepage waters. 

 

In  general,  the  geotechnical  complexities  generally  involve  a  site  specific  design  strategy;  however, 

potential encroachment  issues may be anticipated. For example, the geotechnical conditions generally 

give rise to some project  interactions as outlined above, e.g., the riverbank building seismic protection 

measures  differ  from  that  away  from  the  riverbank  area  (Tables  3.1,  3.2).  There  are  potential 

encroachments due  to  construction of  site preparation  and  seismic protection measures  (Tables 3.1, 

3.2). For example, the ground response to land improvement activity (e.g., building loads, construction, 

etc.)  may  encroach  on  adjacent  properties  or  rights.  Specific  examples  may  include  lowering 

groundwater table which could adversely affect adjacent property. Some ground densification methods 

may  produce  unacceptable  pathways  (e.g.,  vibro‐replacement  stone  columns)  for  the  escape  of  soil 

contaminates into the environment. The strategies to counteract encroachments include:  

Separation (e.g., setbacks, bypasses, etc.) 

Mitigation (e.g., ground densifications, etc.) 

Compensation (usually includes legal aspects) 

Risk Management 

 

The implementation will benefit strongly from the advance consideration of these geotechnical aspects 

during the development planning.  

   

Page 101: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

 

 

 

 

 

 

APPENDIX B 

 

FLOOD HAZARD    

Page 102: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Appendix B1 ‐ Glossary – Flood Protections  

GLOSSARY  

FLOOD PROTECTIONS 

 

 

Avulsion  Material or sediment (clay, silt, sand, gravel, boulders, rock) moved, 

carried or deposited by running water (streams and rivers). 

 

Channel  The physical confine of a river or other watercourse, consisting of a 

bed and banks. 

 

Cohesive Bank Material  Fine material like clay or silt that has binding properties. 

 

Covenant  A legal document usually attached to a land title registration which 

contains  provisions  restricting  or  otherwise  respecting  the  use  of 

the land, or the use of a building on or to be erected on the land, for 

reasons cited in the covenant. 

 

Discharge  The volume of water  transported by a  river or stream  in a certain 

amount of time. 

 

Designated Flood  A flood which may occur in any given year, of such magnitude as to 

equal  a  flood  having  a  200‐year  recurrence  interval,  based  on  a 

frequency  analysis  of  unregulated  historic  flood  records  or  by 

regional  analysis  where  there  is  inadequate  streamflow  data 

available. Where the flow of a  large watercourse  is controlled by a 

major dam, the designated flood shall be set on a site specific basis. 

 

Designated Flood Level  The observed or calculated elevation for the Designated Flood and 

is used in the calculation of the FCL.  

 

Flood Construction Level  The Designated Flood Level plus the allowance for freeboard and is 

used to establish the elevation of the underside of a wooden floor 

system or top of concrete slab for habitable building. In the case of 

a  manufactured  home,  the  ground  level  or  top  of  concrete  or 

asphalt pad, on which  it  is  located shall be equal to or higher than 

the  above  described  elevation.  It  also  established  the  minimum 

crest  level of  a  Standard Dike. Where  the Designated  Flood  Level 

cannot  be  determined  or where  there  are  overriding  factors,  an 

assessed height above  the natural boundary of  the water‐body or 

above the natural ground elevation may be used. 

   

Page 103: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Flood Proofing  The  alteration  of  land  or  structures  either  physically  or  in  use  to 

reduce flood damage and includes the use of building sketches from 

water  bodies  to maintain  a  floodway  and  to  allow  for  potential 

erosion. Flood proofing may be achieved by all or a combination of 

the following: 

1.  Building on  fill, provided such  fill does not  interfere with  flood 

flows of  the watercourse  and  is  adequately protected  against 

floodwater erosion; 

2.  Building  raised  by  structural means,  such  as,  foundation wall, 

columns, etc.; 

3.  A combination of fill and structural means.  

 

Freeboard  A  vertical  distance  added  to  the Designated  Flood  Level. Used  to 

establish the FCL. 

 

Non‐Cohesive Bank Material  Typically  unconsolidated  cobble,  gravel  and  sand  susceptible  to 

erosion and displacement by a stream. 

 

Protective Works  May be a wall,  rock  riprap, dike, or other  structural means which 

confines  a  watercourse  to  its  existing  channel  and  thus  limits 

erosion.  

Setback  A withdrawal of a building or landfill from the natural boundary or other 

reference  line  to maintain a  floodway and  too allow  for potential  land 

erosion. Such requirements are often placed in covenants registered on 

the title 

   

Page 104: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Appendix B2 – Existing O&M Manual 

 The  following  table  provides  a  summary  of  the  Mission  City  Dike  operations  and  maintenance 

component details.  

 

Typical Dike Operation & Maintenance Identification 

 

PROJECT ELEMENT 

PROJECT COMPONENTS 

Dike Operation and  

Maintenance Components 

Ancillary Works  

Other Projects and Activities 

Operation  Approvals and Controls 

Utilities 

Excavations 

Marinas and docks 

Landside encroachments 

Bridges, creek crossings 

Core Project Components  

 

Inspections and Accesses   

Maintenance  Repair slopes, bank protections 

Restore dike crest level 

Floodbox – Chester Creek 

Pump Station – Lane Creek 

As above  

 

Emergency Measures  Maintenance equipment/Access 

Local overtopping 

Internal Drainage 

Landside water control measures 

Riverside erosion repair 

As above 

Emergency Notifications 

Decommissioning / 

Abandonment  

Not Applicable 

 

Not Applicable 

 

  

   

Page 105: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Appendix B3 – Interaction Analysis 

 The following tables provide a matrix to illustrate interactions between the project phases/components 

and some flood protection components for Scenarios One and Two, respectively. In particular, Project – 

Flood Protection  Interaction Matrix show  the Project Phase and Core Project Components on  the  left 

(2 columns) with the Flood Protection Aspects (dike operation, construction, etc.) across the top of the 

page. The filled cells indicate an interaction between the project and flood protection aspects. 

 

The flood protection aspects were  identified based on consideration of project component objectives, 

available data review and interpretations and experience with similar types of development faced with 

the  similar  consequences  as  outlined  above.  Some  details  of  flood  protection  analyses  are  provided 

under separate cover. 

 

The tables outline the  interaction between the project phasing and dike operation / maintenance, and 

dike upgrading. Noted considerations include: 

The flood protection measures may be largely independent of the project phasing; and 

Encroachment Potential ‐ Planning/implementation issues. 

 

Page 106: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

Project Flood Protection Interaction Matrix ‐ Scenario One – New Land 

 

CORE PROJECT 

COMPONENTS 

Flood Protection Project Components → 

Operation 

Maintenance  Emergency Measures Dike Design / Construction 

(Re‐Alignment) 

Comments  

Approvals and Controls 

Inspections & Accesses 

↓ Core Project Element 

Utilities  

Excavations 

Marinas & Docks 

Landside 

Encroachments 

Bridges, Creek 

Crossings 

Repair Slopes, B

ank 

Protections 

Restore Dike Crest 

Level 

Floodbox Chester 

Creek 

Pump Station Lane 

Creek 

Mntc. Equipmen

t / 

Access 

Local O

vertopping 

Internal Drainage 

Landslide W

ater 

Control M

easures 

Riverside Erosion 

Repair 

Right‐of‐Way 

Perm

its 

Site Preparation: 

Excavation / Fill 

Dike Assem

bly  

Current Operation  Highway 11          X  X                             

Rail Corridors          X  X                             

Waterfront Timber Transfers  X  X  X  X  X  X  ●  ●      ●  ●  ●  ●    X  X  X  X   

Streets                                         

Utilities          X  X      X  X            X  X       

Private Lands            X                    X  X       

Residential Buildings            ●                    ●  ●     Building  Setbacks,  Vertical, 

Horizontal  

Commercial Buildings            ●                    ●  ●      As above 

Timber Milling          X                      ●  ●  ●  ●   

 

Land‐use Change  Dike Maintenance Act / Inspector      X  X  X                        X    X   

Local Approving Authority   X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X   

Development Permits (DP)  ●  ●  ●  ●  ●  ●          X  X  X  X  X  X  X       

Subdivision Plan                                         

Parks/Waterfront Accesses ‐ Public            X                    X  X       

 

Land Preparation 

Raise Grades 

Excavation / Permits    X        X  X  X  X  X            X  X       

Excavation / Fill / Preload Monitoring     X        X                        X  X   

 

Waterfront  

Construction 

Excavation / Fill / Building Permit (BP)  X  X  X  X    X  X  X  X  X  ●          X  X  X  X   

Site Preparation: Preload, Densification    X    X    ●          ●              X     

Assembly of Facilities & Occupancy Permit (OP)              ●  ●  ●  ●  ●                X   

 

Future Operation  Similar to Current Operation                                X         

Pedestrian Foot Traffic ‐ Public                                X         

Waterfront Facility Operations      ●  ●    ●  ●  ●  ●  ●  X  X  X  X  X           

 

De‐Commissioning  Not applicable.                           

Legend:  X  Interaction 

  ●  Possible Interaction, Site Specific    

Page 107: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Project Flood Protection Interaction Matrix – Scenario Two – Dike 

 

CORE PROJECT 

COMPONENTS 

Flood Protection Project Components → 

 

Operation 

Maintenance  Emergency Measures Dike Design / Construction 

(Re‐alignment) 

Comments  

Approvals and Controls 

Inspections & Accesses 

↓ Core Project Element 

Utilities  

Excavations 

Marinas & Docks 

Landside 

Encroachments 

Bridges, Creek 

Crossings 

Repair Slopes, B

ank 

Protections 

Restore Dike Crest 

Level 

Floodbox Chester 

Creek 

Pump Station Lane 

Creek 

Mntc. Equipmen

t / 

Access 

Local O

vertopping 

Internal Drainage 

Landslide W

ater 

Control M

easures 

Riverside Erosion 

Repair 

Right‐of‐Way 

Perm

its 

Site Preparation: 

Excavation / Fill 

Dike Assem

bly  

Current Operation  Highway 11          X  X                             

Rail Corridors          X  X                             

Waterfront Timber Transfers  X  X  X  X  X  X  ●  ●      ●  ●  ●  ●    X  X  X  X   

Streets                                         

Utilities          X  X      X  X            X  X       

Private Lands            X                    X  X       

Residential Buildings            ●                    ●  ●      Building Setbacks, Vertical, Horizontal  

Commercial Buildings            ●                    ●  ●      As above 

Timber Milling          X                      ●  ●  ●  ●   

 

Land‐use Change  Dike Maintenance Act / Inspector      X  X  X                        X    X   

Local Approving Authority   X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X  X   

Development Permits (DP)  ●  ●  ●  ●  ●  ●          X  X  X  X  X  X  X       

Subdivision Plan                                  X       

Parks/Waterfront Accesses ‐ Public            X                    X  X       

 

Land Preparation 

Raise Grades 

Excavation / Permits – N/A                                         

Excavation / Fill / Preload Monitoring ‐ N/A                                         

 

Waterfront  

Construction 

Excavation / Fill / Building Permit (BP)  X  X  X  X    X  X  X  X  X  ●          X  X  X  X   

Site Preparation: Preload, Densification    X    X    ●          ●              X     

Assembly of Facilities & Occupancy Permit (OP)              ●  ●  ●  ●  ●                X   

 

Future Operation  Similar to Current Operation                                X         

Pedestrian Foot Traffic ‐ Public                                X         

Waterfront Facility Operations  

    ●  ●    ●  ●  ●  ●  ●  X  X  X  X  X           

 

De‐Commissioning  Not applicable.                           

Legend:  X  Interaction 

●  Possible Interaction, Site Specific  

Page 108: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

 

 

 

 

 

APPENDIX C 

 

GLOSSARY  

 

Areas of Potential Environmental Concern 

Page 109: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

GLOSSARY  

AREAS OF POTENTAIL ENVIRONMENTAL CONCERN 

 

 

AEC  area of environmental concern 

AIP  Approval in Principle 

APEC  area of potential environmental concern 

AST  aboveground storage tank 

ASTM  America Society for Testing and Materials 

AW  aquatic life (water standard) 

BCGS  British Columbia Geologic Survey 

BH  borehole 

BTEX  benzene, toluene, ethylbenzene and xylenes (components of MAH) 

CEAA  Canadian Environmental Assessment Act 

CCME  Canadian Council of Ministers of the Environment 

CL  commercial land‐use (soil standard) 

COC  Chain of Custody 

CofC  Certificate of Compliance 

CSA  Canadian Standards Association 

CSR  Contaminated Sites Regulation 

DCE  cis‐ or trans‐1,2‐dichloroethylene (also known as cis‐ or trans‐1,2‐dichloroethene) 

DNAPL  dense non‐aqueous phase liquid (see also LNAPL) 

DSI  Detailed Site Investigation 

DW  drinking water (water standard) 

EIA  environmental impact assessment 

EMA  Environmental Management Act 

EPH  extractable petroleum hydrocarbons (includes LEPH and HEPH) 

ERIS  Environmental Risk Information Services Ltd. 

ESA  Environmental Site Assessment 

GC/MS  gas chromatograph mass spectroscopy 

HEPH  heavy extractable petroleum hydrocarbons (corrected for PAH, see EPH) 

HWR  Hazardous Waste Regulation 

IL  industrial land‐use (soil standard) 

LEPH  light extractable petroleum hydrocarbons (corrected for PAH, see EPH) 

LNAPL  light non‐aqueous phase liquid 

MAH  monocyclic aromatic hydrocarbons (see also BTEX) 

Page 110: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

Ministry  BC Ministry of Environment 

MOE  BC Ministry of Environment 

MOT  BC Ministry of Transportation 

MTBE  methyl tertiary butyl ether 

MW  monitoring well 

NAPL  non‐aqueous phase liquid 

PAH  polycyclic aromatic hydrocarbons (see also LEPH and HEPH) 

PCB  polychlorinated biphenyls 

PCE  perchloroethylene (also known as tetrachloroethene or tetrachloroethylene) 

PCOC  potential contaminant of concern 

PID  Parcel Identifier 

PQL  practical quantification limit (sediment standard) 

PSI  Preliminary Site Investigation 

QA/QC  quality assurance / quality control 

RAR  Riparian Areas Regulation 

RL  residential land‐use (soil standard) 

ROW  right‐of‐way 

RPD  relative percent difference 

SSSs  site‐specific numerical soil standards 

TCE  trichloroethylene (also known as trichloroethene) 

TCS  freshwater sediment typical site criteria 

TDG  Transportation of Dangerous Goods Act 

TP  test pit location 

UST  underground storage tank 

VH  volatile hydrocarbons (includes VPH and BTEX) 

VOC  volatile organic compounds (PCE, TCE and DCE ) 

VPH  volatile petroleum hydrocarbons (corrected for BTEX, see VH) 

Page 111: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

 

 

 

 

APPENDIX D 

 

 

REPORT MATRIX  

Summary of Technical Assessment 

 

 

 

Page 112: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

 

  

REPORT MATRIX – SUMMARY OF TECHNICAL ASSESSMENT  

AREA OF ASSESSMENT  DEVELOPMENT CONSTRAINT  MANAGEMENT APPROACH  RECOMMENDATIONS FUTURE STUDY 

COST ESTIMATE 

ORDER OF 

MAGNITUDE COST 

OF CONSTRUCTION 

Section 3.0: Geotechnical       

Seismic (Earthquakes)  

‐ Riverbank stability 

 

The riverbank could become unstable in a seismic event and result 

in a land slide.  

 

The  study  area  requires  a  seismic  mitigation 

method.  

 

Prior to a  land‐use study, an understanding of  land area required 

for  seismic  mitigation  is  highly  recommended.  Comprehensive 

study approach, to understand all requirements of the riverbank’s 

edge,  is  recommended;  which  includes  geotechnical,  flood 

management, environmental.   

$75,000 to 100,000

(riverbank stability 

component). 

Recommended prior to 

land‐use study. 

Approximately  $2,000 

per linear metre. 

‐ Building stability  The  sand  strata  may  require  high  levels  of  mitigation  to  meet 

seismic building protection requirements.  

 

Each development will require a building stability 

strategy.  

Small parcels could  find building stability mitigation costly due  to 

the  area  required  for  mitigation  being  limited.  Additional 

geotechnical  study  focused  on  building  stability  requirements 

would provide direction as to minimum parcel size requirement to 

ensure  redevelopment  was  economically  viable.  It  is  therefore 

recommended,  as  part  of  the  land‐use  study  process,  to  review 

building stability requirements once building density expectations 

are available.   

$10,000 to 25,000.

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Dependent  on  type  of 

building  and  parcel 

size. 

Ground Settlement  There  will  be  settlement  associated  with  the  geotechnical 

preparation of the site; however, this is expected to be within the 

range  found  at  other  riverfront  developments.  Riverfront 

development  within  Metro  Vancouver  has  been  successful; 

therefore it is expected the same will be true for the study area.  

Managed by individual developments. Settlement methods, such as preloading,  is expected to be within 

those strategies regularly utilized in past riverfront developments.  

Not applicable.  Approximately  $100 

per  buildable  square 

metre. 

Groundwater Profile  High water tables can create development constraints due to cost 

efficient construction methods being rendered  inappropriate. The 

water table within the study area is believed to be near the surface 

and  likely  connected  to  the  effects  of  seasonal  freshet  events 

within  the  Fraser  River.  Additionally,  the  ground  stratigraphy, 

containing  a  very  porous  sand  layer,  may  further  complicate 

groundwater management techniques. Standard drainage designs 

and  construction methods may  not  be  feasible within  the  study 

area given a potentially complicated groundwater system.   

Study  area  could  benefit  from  additional 

information as to the groundwater profile.  

Groundwater  levels  may  affect  development  by  either 

overwhelming  drainage  systems  or  construction  methods.  To 

reduce potential amendments to land‐use plans, an understanding 

of the study area’s groundwater profile is advised.  

$10,000 to 20,000. 

Advised  prior  to  land‐

use study.  

Unknown  until  future 

study completed.  

Section 4.0: Flood Management       

Vertical Setback  Vertical  setback  or  flood  construction  level  is  set  by  regulatory 

structure and prescribed as 9.4 m to 9.6 m for the study area. Any 

new development requires habitable space to be constructed at or 

above this level.  

Each  development will  be  required  to meet  the 

flood construction level. 

The  existing  ground  elevation  is  several metres  below  the  flood 

construction  level.  All  new  construction  of  space  intended  for 

continual  human  occupancy  is  required  to  meet  the  flood 

construction level. A potential for poor streetscape design exists as 

the  street  elevation  and  flood  construction  level  could  have 

several metres  of  separation.  A  review  of  streetscape  design  is 

advised  as  part  of  the  land‐use  study  to minimize  the  negative 

effects of vertical separation.   

 

 

 

Not applicable.  Not applicable. 

Page 113: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

AREA OF ASSESSMENT  DEVELOPMENT CONSTRAINT  MANAGEMENT APPROACH  RECOMMENDATIONS FUTURE STUDY 

COST ESTIMATE 

ORDER OF 

MAGNITUDE COST 

OF CONSTRUCTION 

Horizontal Setback  Dikes are  the principle means of  reducing horizontal  setbacks  to 

allow  buildings  near  a  river’s  edge.  Mission’s  dike  lacks 

appropriate  ownership,  is  discontinuous  and  is  built  to  an 

unknown standard.  

The  study  area  requires  a  flood  management 

strategy.  

If  new  buildings  are  to  be within  the  Fraser  River’s  flood  plain, 

then  the  dike  system  must  protect  against  the  river’s  erosive 

properties.  A  comprehensive  study  of  the  Fraser  River’s  bank 

adjacent the study area is highly recommended to understand the 

implications  of  meeting  the  technical  requirements.  Technical 

requirements  include:  geotechnical,  flood  management  and 

environmental protection.   

$20,000 to 30,000

(flood management 

component).  

Recommended prior to 

land‐use study.  

Between $600  to $800 

per linear metre. 

Section 5.0: Site Contamination       

Residential Land Uses  Given historical  land uses and provincial site registry  information, 

the  north  and  east  precincts  likely  contain  contaminants  which 

may  prove  costly  for  residential  redevelopment.  Other  types  of 

land uses  (commercial,  industrial,  institutional)  could be  feasible 

given remediation requirements are less stringent. 

Typically,  individual  developments  manage  soil 

contaminant  remediation  requirements. 

However,  further  study  of  the  north  and  east 

precincts would  increase the understanding as to 

the potential for residential redevelopment.   

Available  information  to  assess  soil  contamination  levels  was 

limited.  Further  study  is  recommended  to  improve  the  analysis 

and determine  the  viability of  residential  redevelopment.  Future 

study  should  begin  with  a  review  of  current  ownerships  to 

determine whether sufficient opportunities for analysis exist prior 

to commencing the study.  

 

To  be  determined 

depending  on  study’s 

scope of work.  

Unknown  based  on 

existing information. 

Section 6.0: Environmental       

Fraser River  The  federal  government  (Fisheries  Act)  requires  environmental 

setback from important watercourses. Fraser River is an important 

fisheries  watercourse,  therefore  environmental  setback  is 

required.  

 

Setback required along Fraser River. Incorporate  setback requirements with other  riverbank  technical 

design  requirements  (geotechnical  and  flood  management),  as 

part of the comprehensive study.  

Nominal cost likely 

managed within 

comprehensive study 

budget. 

Not applicable. 

Lane Creek  The  federal  government  (Fisheries  Act)  requires  environmental 

setback from important watercourses. Lane Creek is a fish bearing 

watercourse, therefore setback is required.  

 

Develop  setback  strategy  for  study  area  and 

incorporate within land‐use plan.  

Environmental assessment of Lane Creek and definition of habitat 

protection area(s) should be completed as part of  land‐use study 

process.  

$5,000 to $10,000.

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Not applicable. 

Woodlands  Last forested area within study area. May present potential habitat 

for species protected by provincial / federal regulations.  

 

Assessment of area to determine significance.  Environmental  assessment  to  determine  if  area  requires 

protection and determine, if required, protection requirements.  

$8,000 to $12,000.

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Not applicable.

Section 7.0: Transportation       

Provincial Highways & 

Railways 

Existing major  transportation  corridors bisect  the  study area and 

could create barriers to connectivity between precincts. 

Review of study area.  Transportation  study  proposed  arterial  road  network  is 

recommended to ensure sufficient connections between precincts 

and surrounding community are available.   

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Not applicable.

Local Road Network  Connectivity  between  precincts  and  opportunities  for  non‐

vehicular movement should be integrated into the land‐use plan.   

The  layout  and  design  of  the  local  streetscapes 

determines  the  feel  and movement  of  the  area. 

Time should be taken to ensure the road design is 

optimized.  

Road  alignments  and  typical  sections  should  be  determined.  A 

transportation  study  to  optimize  pedestrian,  cyclist,  transit  and 

vehicular movement is recommended.  

$5,000 to 10,000. 

Not required prior to 

land‐use study.  

Recommend 

completion 

concurrently with land 

use study. 

 

 

 

Not applicable. 

Sections 8.0 & 9.0: Infrastructure       

Page 114: WATERFRONT BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY … · MISSION LANDING WATERFRONT & BROWNFIELD REDEVELOPMENT STUDY TECHNICAL OVERVIEW for DISTRICT OF MISSION Aplin & Martin Consultants

  

 

AREA OF ASSESSMENT  DEVELOPMENT CONSTRAINT  MANAGEMENT APPROACH  RECOMMENDATIONS FUTURE STUDY 

COST ESTIMATE 

ORDER OF 

MAGNITUDE COST 

OF CONSTRUCTION 

Water Supply & Distribution  Existing system is aging and undersized to support development of 

this density.  

The proposed  system  throughout  the  study  area 

must  be  able  to  provide  the  required  domestic 

and  fire  flows.  This  should  be  demonstrated 

through a dynamic model.  

A  conceptual  layout  of  the  proposed  water  system  should  be 

prepared once the  land uses and conceptual  layout are available. 

The  proposed  watermain  network  should  be  looped  wherever 

possible to improve fire flows and water quality.  

 

$18,000 to 25,000. 

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Unknown  until  further 

study completed.  

Wastewater Collection & 

Treatment 

Existing  system  is  undersized  to  support  development  of  this 

density.  

Layout and model of wastewater system required 

for the study area. 

Mission will  require  a  second  crossing  of  the  Fraser  River.  This 

development  will  require  a  series  of  pump  stations,  potentially 

including the upgrading of the existing Harbour Pump Station and 

its force mains. New collection mains will be required throughout 

the Study Area.  

 

$18,000 to 25,000. 

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Unknown  until  further 

study completed.  

Section 10.0: Rainwater       

Flood Protection  Existing Lane Creek Pump Station has finite capacity.  

 

Flood  protection  must  be  undertaken  on  a 

coordinated  and  consistent  basis  for  the  study 

area. 

 

Decisions  relating  to  diking,  filling  and  commercial  vs.  individual 

pump station and catchment must all be considered to determine 

the best strategy.  

 

$10,000 to 20,000. 

Not  required  prior  to 

land‐use study. 

Not applicable. 

Rainwater Management  Rainwater management  for  the  study  area  needs  to  incorporate 

flood  protection,  prioritize  riparian  area  protection  and  water 

quality measures.  

An  Integrated  Watershed  Management  Plan, 

which includes the study area, is desirable.  

Sustainability and Best Management Practices should be a priority. 

Detention  /  infiltration  should  be  utilized  only  if  /  where 

appropriate. Further study as part of the land‐use planning process 

is recommended.  

 

$50,000. 

Not  required  prior  to 

land‐use study.  

Unknown  until  further 

study completed. 

Section 11.0: Noise Attenuation       

Existing Noise from Railway 

Tracks 

Wheel  squeal  from  railway  tracks  exceeds  CMHC  standards  for 

residential and commercial development.  

Review of study area.  Provide direction within  land‐use study  for appropriate  land‐uses 

and building configuration adjacent to noise source (railway).  

 

Not required. Not applicable.