WAARDERINGSKAMER Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ Tekst vastgesteld op: 9 december 2005
WAARDERINGSKAMER
Waarderingsinstructie
jaarlijkse waardebepaling
Richtlijnen voor de uitvoering
van de Wet WOZ
Tekst vastgesteld op:
9 december 2005
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING
2
COLOFON
Waarderingskamer
De "Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, Richtlijnen voor de uitvoering van de
Wet WOZ" is op 9 december 2005 vastgesteld door de Waarderingskamer. De Waarderings-
instructie jaarlijkse waardebepaling is voorbereid door de Commissie Regelgeving en
Controle van de Waarderingskamer.
Vormgeving omslag
Drukkerij All-in, Katwijk
Opmaak en zetwerk binnenwerk
Waarderingskamer
Druk
Drukkerij All-in, Katwijk
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Waarderingskamer
Postbus 93210
2509 AE DEN HAAG
Telefoon: (070) 311 05 55
Telefax: (070) 311 05 70
E-mail: [email protected]
ISBN 90-75208-20-0
ISSN 1871-1960
© 2006, Waarderingskamer, Den Haag
Eerste druk, mei 2006
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch,
mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schrif-
telijke toestemming van de Waarderingskamer.
3
INHOUDSOPGAVE
Inleiding 7
DEEL I PROCESSEN
1. Proces beheer objectafbakening 13
1.1 Verwerking mutaties objectafbakening
1.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectafbakening
2. Proces bijhouding objectkenmerken 19
2.1 Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten
2.1.1 Bouwvergunningen en andere signalen uit BAG
2.1.2 Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (geen signalen uit BAG)
2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken
3. Proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens 31
3.1 Marktanalyse en beoordeling waarden woningen
3.1.1 Verzamelen marktgegevens woningen
3.1.2 Analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde
3.1.3 Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven
3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie
3.1.5 Registreren marktgegevens woningen
3.2 Marktanalyse niet-woningen
3.2.1 Verzamelen marktgegevens niet-woningen
3.2.2 Verifiëren verzamelde marktgegevens niet-woningen
3.2.3 Registreren marktgegevens niet-woningen
3.2.4 Analyseren marktgegevens niet-woningen
4. Proces modelmatige waardebepaling 47
4.1 Modelmatige waardebepaling woningen
4.2 (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen
5. Proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling 51
5.1 Kwaliteitsbewaking woningen
5.2 Kwaliteitsbewaking niet-woningen
6. Proces bezwarenafhandeling 55
7. Proces waardering van objecten in aanbouw 59
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING
4
DEEL II CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER
1. Beoordeling processen 65
1.1 Beoordeling proces beheer objectafbakening
1.2 Beoordeling proces bijhouding objectkenmerken
1.3 Beoordeling proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens
1.3.1 Proces marktanalyse en beoordeling waarden woningen
1.3.2 Proces marktanalyse en taxatie niet-woningen
1.4 Beoordeling proces modelmatige waardebepaling
1.5 Beoordeling proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling
1.6 Beoordeling proces bezwarenafhandeling
1.7 Beoordeling proces waardering van objecten in aanbouw
2. Beoordeling vastleggingen 81
2.1 Beoordeling vastlegging objectafbakening en kadastrale gegevens
2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens
2.2.1 Vastlegging objectgegevens woningen
2.2.2 Vastlegging objectgegevens niet-woningen
2.3 Beoordeling vastlegging marktgegevens
2.3.1 Vastlegging marktgegevens woningen
2.3.2 Vastlegging marktgegevens niet-woningen
2.4 Beoordeling vastlegging subjectgegevens
3. Beoordeling producten 93
3.1 Beoordeling taxatieverslag (onderbouwing taxatie)
3.1.1 Taxatieverslag woningen
3.1.2 Taxatieverslag woningen in aanbouw
3.1.3 Taxatieverslag niet-woningen
3.2 Beoordeling verzending beschikkingen
4. Beoordeling randvoorwaarden 103
4.1 Inleiding
4.2 Beoordeling vakbekwaamheid
4.2.1 Medewerkers WOZ-administratie
4.2.2 Medewerkers marktanalyse
4.2.3 Medewerkers taxatiemodellen
4.2.4 Medewerkers taxaties
5
DEEL III INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER
1. Gegevens voor toezicht 109
1.1 Inleiding
1.2 Periodieke inventarisaties (vragenlijsten)
1.2.1 Beheer objectafbakening
1.2.2 Bijhouding objectkenmerken
1.2.3 Marktanalyse
1.2.4 (Modelmatige) waardebepaling
1.2.5 Beheer subjecten
1.2.6 Waardevaststelling
1.2.7 Bezwaar en beroep
1.2.8 Gegevenslevering afnemers
1.2.9 Planning
1.2.10 Toelichting op de vragenlijst
1.3 Inspecties ter plaatse
1.4 Onderzoeken (ter plaatse)
1.5 Andere vormen van informatie-inwinning
2. Instructie gerechtvaardigd belang 135
DEEL IV FORMELE REGELGEVING
1. Wet waardering onroerende zaken 139
1.1 Tekst van de wet na wijziging per 1 januari 2008
2. Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ 155
2.1 Tekst van het besluit per 21 februari 2003
2.2 Toelichting
3. Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken 163
3.1 Tekst van het besluit per 1 januari 1998
3.2 Toelichting
4. Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken 171
4.1 Tekst van het besluit per 1 januari 2005
5. Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ 173
5.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003
5.2 Toelichting
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING
6
6. Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet WOZ 195
6.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003
6.2 Toelichting
7. Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ 201
7.1 Tekst van de regeling na wijziging per 1 januari 2005
7.2 Toelichting
BIJLAGEN
1. Handreiking beoordelingsprotocollen 207
2. Voorbeelden taxatieverslagen 223
3. Model-toelichting taxatieverslagen 233
4. Model-toelichting inlichtingenformulieren 237
5. Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van
belastingheffing 241
6. Begrippenlijst 253
7. Trefwoordenregister 261
INLEIDING
7
INLEIDING
Deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is vanaf 1 januari 2007 van kracht
en bevat richtlijnen voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet
WOZ). Vanaf waardepeildatum 1 januari 2007 wordt jaarlijks de waarde bepaald. De
vastgestelde waarden naar de waardepeildatum 1 januari 2007 worden gebruikt in het
kalenderjaar 2008. De waarden naar waardepeildatum 1 januari 2008 zullen worden
gebruikt in het kalenderjaar 2009 en zo verder. Bij een jaarlijkse waardering is beheer-
sing van het WOZ-proces door gemeenten van nog groter belang dan in het verleden.
Immers ieder jaar worden dan massaal WOZ-beschikkingen verzonden met een actuele
waarde, worden bezwaren afgehandeld, worden mutaties verwerkt en aan het eind van
het jaar moeten de taxaties voor het volgende jaar beschikbaar zijn. Bij jaarlijkse waarde-
ring is er minder ruimte om "in een rustige periode" ontstane achterstanden of tekort-
komingen weg te nemen. Daarom is een goede planning en organisatie en een adequate
kwaliteitsbeheersing van de activiteiten noodzakelijk. Hieronder zijn de belangrijkste
randvoorwaarden genoemd die een zorgvuldige uitvoering van de waardering mogelijk
maken:
- Processen
De processen, zoals beheer objectafbakening, bijhouding objectgegevens en markt-
analyse zijn de basis voor de jaarlijkse waardering. Deze processen zijn als een conti-
nue activiteit in de gemeentelijke organisatie ingebed. Verder is gewaarborgd dat de
uitvoering zorgvuldig, juist, volledig en tijdig plaatsvindt.
- Modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontrole woningen
Bij een jaarlijkse waardering van woningen is modelmatige waardebepaling de meest
doelmatige werkwijze. Wat onder modelmatige waardebepaling verstaan wordt is
gedefinieerd in de begrippenlijst en welke werkzaamheden hiervoor nodig zijn blijkt
uit deel I van de Waarderingsinstructie. De resultaten uit de marktanalyse vormen een
belangrijke basis voor het opstellen en verfijnen van het taxatiemodel. Door kwali-
teitscontrole van de resultaten uit het model (modelwaarden en modelonderbouwin-
gen) wordt het model steeds verder geoptimaliseerd.
Verwerking van mutaties en analyse van verkoopcijfers actualiseren de WOZ-admini-
stratie, het marktanalysemodel en het taxatiemodel. Verkoopcijfers zijn de basis voor
de waardebepaling van woningen. Elk gerealiseerd verkoopcijfer wordt vergeleken
met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum als met de
vast te stellen waarde voor de eerstvolgende twee waardepeildata. Deze vergelijkingen
vinden plaats als verkoopprijs en modelwaarde naar de desbetreffende waardepeil-
datum beschikbaar zijn. De vergelijkingen hoeven dus niet gelijktijdig plaats te
vinden. De resultaten van deze vergelijking met de "voorlopige" uitkomsten van het
model voor de eerstvolgende waardepeildata kunnen leiden tot verdere analyse van
het verkoopcijfer of tot bijstelling van het taxatiemodel.
Bij de afhandeling van de bezwaren wordt gebruik gemaakt van het taxatiemodel. De
resultaten van de bezwaarafhandeling worden meteen gebruikt als input voor het
model.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING
8
- (Modelmatige) waardebepaling en kwaliteitscontrole niet-woningen
Verwerking van mutaties actualiseert de WOZ-administratie. Een continue markt-
analyse van verhuurtransacties, verkooptransacties, stichtingskosten en gronduitgifte-
prijzen leiden tot actualisering van kengetallen, taxatiewijzers, waarderingsuitgangs-
punten en taxatiemodellen. Het beschikbaar stellen van marktgegevens aan andere
gemeenten (door middel van het WOZ-Datacenter) maakt het mogelijk om regionale
of landelijke kengetallen en taxatiewijzers op te stellen die voorzien zijn van een ade-
quate onderbouwing. Op deze wijze worden taxaties van niet-woningen uniformer en
doelmatiger uitgevoerd.
Afhankelijk van het soort niet-woning, de beschikbaarheid van geanalyseerde markt-
gegevens en de beschikbaarheid van in samenwerking met de Vereniging van Neder-
landse Gemeenten (VNG) opgestelde taxatiewijzers wordt de waardebepaling van
niet-woningen al dan niet modelmatig uitgevoerd.
In onderstaande schema’s is de samenhang tussen de processen geïllustreerd.
Schema woningen
Marktanalyse
Verkopen Kadaster
Verificatiewaarden
Bijhouden objectkenmerken
Beheer objectafbakening
Mutatie-verwerking Controle
Bezwaaren beroep
BAG, etc.
Veldopnames
Kadaster
GBA
Waarde-vaststelling
Modelmatige waardebep.
Vraagprijzen
Beheer subjecten
WOZ-waarde
WOZ-waarde
INLEIDING
9
Huurcijfers, etc.
Bijhouden objectkenmerken
Beheer objectafbakening
Mutatie-verwerking Controle
Bezwaaren beroep
BAG, etc.
Veldopnames
Kadaster
Waarde-vaststelling
Bouwkosten, grondprijzen
Beheer subjecten
WOZ-waarde
Verzamelen marktgeg.
Screening marktgeg.
Modelmatige waardebep.
Regionale analyse
Invoer WOZ-Datacenter
Landelijke kengetallen
Modelmatige waardebep.
Gecoördin. overleg
Schema niet-woningen
In de schema’s staat duidelijk aangegeven dat niet alleen de verwerking van mutaties
behoort tot de werkzaamheden, maar dat ook steeds bewaakt moet worden of de geregi-
streerde gegevens volledig en juist zijn. Immers de uitvoering van de Wet WOZ moet
ervoor zorgen dat gemeenten, waterschappen en Belastingdienst de beschikking krijgen
over een basis om op verantwoorde wijze belasting te heffen. Daarnaast worden
diezelfde WOZ-gegevens onder meer gebruikt voor het verdelen van de middelen uit het
gemeentefonds. Het aantal toepassingen van de WOZ-waarde zal steeds verder toenemen
(breder gebruik) en daarmee ook het belang van een zorgvuldige uitvoering van de waar-
debepaling en waardevaststelling.
Voor al deze gebruiksdoelen is het nodig dat de waarde van de onroerende zaken volle-
dig en juist in beeld is. Dat betekent dat alle onroerende zaken, alle objectkenmerken en
de markt in beeld zijn en dat door middel van een goede toepassing van een taxatie-
methodiek (modelmatige vergelijking) dit ook leidt tot juiste WOZ-waarden.
Opbouw Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling
In deze Waarderingsinstructie zijn de belangrijkste processen opgenomen die centraal
staan bij jaarlijkse waardering. Er zijn vier delen:
- deel I: beschrijving stappenplan processen (functie: ondersteuning van gemeenten bij
uitvoering waardering);
- deel II: criteria voor het houden van toezicht (functie: maakt toezicht door
Waarderingskamer op uitvoering meer transparant);
BROI/nutsbedrijf
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING
10
- deel III: instructie van de Waarderingskamer (functie: legt primair verplichting tot
aanleveren van gegevens van tevoren vast, kan ook ondersteunend werken bij inrich-
ting van planning en bewaking van WOZ-werkzaamheden door gemeente zelf);
- deel IV: voor de waardebepaling relevante formele wet- en regelgeving (functie:
beschikbaar stellen formele, wettelijke uitgangspunten voor uitvoering waardering).
Deel I van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling geeft in de vorm van
een aantal stappenplannen een beschrijving. Deze stappenplannen vormen niet de
gedetailleerde beschrijving van werkprocessen ten behoeve van de administratieve
organisatie van een gemeente. De gedetailleerde inrichting van deze werkprocessen is
namelijk afhankelijk van de organisatie van de gemeente en van de gekozen mix tussen
uitbesteden, inhuren van deskundigen en zelf verrichten van (bepaalde delen van) de
werkzaamheden. Het waarborgen van een juiste procesinrichting in een gemeente blijft
de verantwoordelijkheid van de gemeente.
De stappenplannen geven de gemeente wel een duidelijk toetsingskader voor het beoor-
delen van de werkprocessen binnen de eigen organisatie. Aan de hand van de stappen-
plannen kan een gemeente eenvoudig beoordelen of alle relevante stappen ook worden
gezet. De gemeentelijke inrichting moet zorgvuldige uitvoering waarborgen.
De stappenplannen vormen daarnaast een kader voor de criteria die de Waarderings-
kamer gebruikt bij haar toezicht. Deze criteria zijn uitgewerkt in deel II. Het geheel van
criteria dat de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht wordt aangeduid met
"normatiek". De Waarderingskamer streeft er naar om voor alle werkzaamheden nodig
voor de uitvoering van de Wet WOZ normatiek openbaar te maken via de site van de
Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). De normatiek wordt door de betrokken
partijen, gemeenten, afnemers en Waarderingskamer gezamenlijk ontwikkeld aangezien
een breed draagvlak voor de normatiek van groot belang is. Naast de openbaarmaking
van de normatiek via de site zijn de kwaliteitseisen die direct van belang zijn voor de
uitvoering van de waardebepaling opgenomen in deze Waarderingsinstructie jaarlijkse
waardebepaling. Zoals uit de inhoudsopgave blijkt staan hier centraal de eisen aan de
bijhouding van gegevens, aan de vastlegging van gegevens en aan het eindproduct (de
onderbouwde waarde). Ook aan de kwaliteitsbewaking zijn eisen gesteld. In een tijdbalk
is een samenvatting van de belangrijkste kwaliteitseisen opgenomen.
In deel III van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is vastgelegd op
welke wijze gemeenten de Waarderingskamer inzicht geven in de uitvoering van de Wet
WOZ. Centraal hierbij staan periodieke inventarisaties die aansluiten op de management-
en sturingsinformatie die een gemeente zelf nodig heeft voor de beheersing van de werk-
zaamheden. Binnen deze inventarisaties komen zowel de (meerjaren)planning en de
voortgang, als de resultaten en de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden aan de orde.
Ten slotte blijkt uit deel IV van deze Waarderingsinstructie dat het wettelijk kader voor
de uitvoering van de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ weinig veranderd is.
Wel zijn de bepalingen die gericht waren op het tweede en latere jaren van een tijdvak
vervallen (bijvoorbeeld artikel 19).
PROCESSEN
11
DEEL I
PROCESSEN
Beheer objectafbakening
Bijhouding objectkenmerken
Marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens
Modelmatige waardebepaling
Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling
Bezwarenafhandeling
Waardering van objecten in aanbouw
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
12
PROCESSEN 1. BEHEER OBJECTAFBAKENING
13
1. PROCES BEHEER OBJECTAFBAKENING
Uit artikel 16 van de Wet WOZ vloeit voort dat het hele grondgebied van een gemeente
bestaat uit WOZ-objecten. Deze moeten worden afgebakend en geadministreerd. Enkele
categorieën WOZ-objecten blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking. Deze
objecten maken echter wel deel uit van de WOZ-administratie. Een deel van deze uit-
gezonderde objecten moet immers wel aan de waterschappen en de Belastingdienst
worden geleverd. Tevens geldt voor alle onroerende zaken dat zij van belang zijn voor de
volledigheidscontrole en correcte verwerking van mutaties van de betrokken objecten.
Alle objecten dienen dus in de WOZ-administratie opgenomen te zijn.
De objecten uit de categorieën:
a) objecten waarvoor beschikking is verzonden of nog verzonden moet worden
b) sluimerende objecten
c) gebouwde uitgezonderde objecten
moeten in het centrale bestand met WOZ-objecten (WOZ-objectenbestand) geregistreerd
zijn conform de regels van objectafbakening. De objecten uit deze drie categorieën
worden geleverd aan de afnemers.
De ongebouwde uitgezonderde objecten worden niet geleverd aan de afnemers. Deze
categorie objecten wordt op een van onderstaande vier manieren in de WOZ-admini-
stratie opgenomen:
- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de
objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld
een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van onder-
nemer X);
- alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand
met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening
(bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de
vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "contai-
ner";
- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale
bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld
kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aanteke-
ning gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering";
- het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden
en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt
in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten
worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand.
Dit betekent dat voor uitgezonderde ongebouwde objecten niet altijd volledig voldaan
hoeft te zijn aan de eisen met betrekking tot de objectafbakening, mits correcte gegevens-
levering aan de afnemers, volledigheid van de administratie en correcte bijhouding
gewaarborgd zijn.
Van een gemeente wordt een redelijke inspanning verwacht om de volledigheid van de
WOZ-administratie te waarborgen. Dit waarborgen omvat enerzijds het ervoor zorg-
dragen dat de gehele kadastrale oppervlakte en alle objecten in de WOZ-administratie
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
14
zijn opgenomen en anderzijds dat er geen objecten ten onrechte zijn aangewezen als een
uitgezonderd WOZ-object. Een redelijke inspanning betekent dan ook dat in sommige
situaties een WOZ-object aangemerkt kan worden als een uitgezonderd object, zonder
dat geverifieerd is of aan alle voorwaarden voor de uitzondering is voldaan. Dit betekent
bijvoorbeeld dat ongebouwde percelen waarvan naar verwachting de waarde lager is dan
het bedrag van de efficiencyvrijstelling in de Gemeentewet aangemerkt kunnen worden
als uitgezonderd object, zodat verdere waardebepaling achterwege blijft, zonder dat
geverifieerd is of er bijvoorbeeld sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuur-
grond. Dit betekent ook dat alleen bij mutaties van de eigenaar (zakelijk gerechtigde) en
bij mutaties van het bestemmingsplan geverifieerd moet worden of de uitzonderings-
grond nog steeds geldt. Naar behoefte kan deze verificatie ook op andere relevante
momenten plaatsvinden.
De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het
gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij
de uitvoering van de stappen, mits alle stappen gezet worden.
1.1 Verwerking mutaties objectafbakening
De gemeente moet alle wijzigingen in de objectafbakening bijhouden. De
volgende activiteiten zijn hierbij van belang:
stap 1: verzamelen kadastrale mutaties en gebruikersmutaties.
Aangeleverd door bijvoorbeeld Kadaster, GBA, KvK en nutsbedrijf of
zelf verzameld voor bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen.
stap 2: bepalen WOZ-relevantie mutaties.
Niet alle mutaties zijn relevant, bijvoorbeeld wijziging van een niet
relevant recht (zoals bloot eigendom), wijziging van een klein onderdeel
(bijvoorbeeld niet als belastingplichtige aangewezen mede-eigenaar),
wijziging in het gebruik van een onzelfstandig deel (verhuizing naar
kamer in verpleeghuis, verhuur van een niet-afsluitbaar deel van een
kantoorverdieping). Wel relevant is bijvoorbeeld een wijziging met
betrekking tot het vestigen van een opstalrecht.
stap 3: beoordelen of wijziging eigenaar en/of gebruiker volledig WOZ-
object/meerdere volledige WOZ-objecten betreft.
Zo ja: door naar stap 6.
stap 4: beoordelen of sprake is van zodanige wijziging van eigenaar en/of
gebruiker van een deel van een WOZ-object dat dit moet leiden tot één
of meer nieuwe WOZ-objecten.
Zo ja: WOZ-afbakening indien van toepassing wijzigen overeenkomstig
artikel 16 van de Wet WOZ en daarna door naar stap 6.
De wijziging van eigenaar van een ongebouwde onroerende zaak of een
gedeeltelijk ongebouwde onroerende zaak kan ook tot gevolg hebben dat
de nieuwe eigenaar niet langer voldoet aan de vereisten bij een "uitzon-
deringsbepaling", zodat het desbetreffende WOZ-object vanaf de
mutatiedatum wel gewaardeerd moet worden. Ook in dat geval moet de
PROCESSEN 1. BEHEER OBJECTAFBAKENING
15
WOZ-administratie worden aangepast en wordt daarom doorgegaan naar
stap 6.
stap 5: verifiëren of kadastrale mutatie, GBA-mutatie of andere gebruikers-
mutaties inderdaad geen invloed heeft voor WOZ.
Terug naar stap 3 of einde verwerking.
stap 6: nagaan voor desbetreffende WOZ-object (WOZ-objecten) of de naast-
gelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen dezelfde eigenaar
en gebruiker hebben.
Zo ja: WOZ-afbakening indien van toepassing wijzigen overeenkomstig
artikel 16 van de Wet WOZ.
stap 7: vastleggen objectaanduiding, kadastrale identificatie en subjectgegevens
gewijzigde WOZ-objecten, of vastleggen gewijzigde subjectgegevens bij
bestaande WOZ-objecten.
stap 8: eventueel (ter plaatse) bepalen en vastleggen objectkenmerken van
gewijzigde WOZ-objecten.
Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.
1.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectafbakening
De gemeente is verantwoordelijk voor de correcte objectafbakening en voor de
volledigheid van de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat de volledig-
heid en de juistheid van de WOZ-administratie wordt gecontroleerd en zo nodig
verbeterd. Zoals aangegeven in de inleiding van dit hoofdstuk wordt verwacht dat
de gemeente daarvoor een redelijke inspanning verricht. Daaronder verstaan we
dat een gemeente regelmatig controleert of de oppervlakte van de WOZ-objecten
nog aansluit op de totale gemeentelijke kadastrale oppervlakte. Het is niet nodig
dat men bijvoorbeeld jaarlijks verifieert of bij de uitgezonderde objecten en de
deels uitgezonderde objecten nog steeds voldaan is aan de criteria voor de van
toepassing zijnde "uitzondering". Bij de verificatie van de oppervlakte kunnen
grafische hulpmiddelen (GIS-systemen) een ondersteunende rol vervullen. Daar-
naast is het bij de mutatieverwerking bijvoorbeeld wel redelijk dat na een eerste
vaststelling dat een "uitzondering" geldt, de gemeente bij elke mutatie van de
eigenaar opnieuw vaststelt of de juistheid van de typering nog correct is (zie
deelproces 1.1 Verwerking mutaties objectafbakening), maar het verwerken van
gebruikersmutaties van deze uitgezonderde objecten is niet nodig.
Het "beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie" (zie bijlage) is een
hulpmiddel voor gemeenten om de volledigheid op een doelmatige wijze te
bewaken. Deze doelmatigheid kan verder worden vergroot, wanneer het protocol
voor meerdere doeleinden wordt gebruikt. Wanneer de gemeente zelf het protocol
toepast, kunnen de resultaten bijvoorbeeld ook worden gebruikt om de accountant
van de gemeente of de Waarderingskamer ervan te overtuigen dat de volledigheid
van de WOZ-administratie (en daarmee van de belastingadministratie) in
voldoende mate is gewaarborgd.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
16
De volgende stappen zijn van belang voor de bewaking van de volledigheid en
juistheid van de objectafbakening:
stap 1: bepalen van de frequentie waarin de volledigheidscontroles worden uit-
gevoerd.
Minimaal eenmaal per jaar, bijvoorbeeld in het kader van een
accountantscontrole. Verder op geschikte momenten, bijvoorbeeld na
een complexe mutatie, zoals een herverkavelingakte of na verwerking
van de maandelijkse kadastrale mutaties.
stap 2: verrichten van een volledigheidstoets van de WOZ-administratie aan de
hand van alle kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten.
Deze stap staat centraal in het beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-
administratie (zie bijlage).
stap 3: afbakenen tot WOZ-objecten van ontbrekende kadastrale percelen en
oppervlakten naar aanleiding van de volledigheidstoets.
Eventueel onderscheid maken tussen percelen behorende bij uitgezon-
derde objecten en bij overige objecten.
stap 4: naar aanleiding van de volledigheidstoets controleren of bij elk WOZ-
object alle betrokken kadastrale percelen worden geregistreerd, waarbij
de toegekende kadastrale oppervlakte(n) in overeenstemming zijn met de
grondoppervlakte van het WOZ-object.
stap 5: vastleggen van gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten in de WOZ-
administratie (volledige objectaanduiding en volledige kadastrale iden-
tificatie).
Hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van
bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde
objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten.
Herhaal vervolgens de stappen 2 tot en met 5 totdat de gemeentelijke oppervlakte
en de oppervlakte in de WOZ-administratie sluitend zijn. De gemeentelijke
oppervlakte is hierbij de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle
actuele kadastrale percelen in de gemeente.
stap 6: nagaan voor WOZ-objecten waarvoor wijzigingen zijn vastgelegd of de
naastgelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen, naar
omstandigheden beoordeeld, tot hetzelfde WOZ-object behoren (samen-
stel) en zo nodig aanpassen van objectafbakening in de WOZ-admini-
stratie.
Ook hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van
bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde
objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten.
stap 7: vaststellen juistheid typering als uitgezonderd ongebouwd object.
Bij kleine ongebouwde uitgezonderde objecten waarbij een waarde
wordt verwacht die lager ligt dan € 12.000 mag er om doelmatigheids-
redenen vanuit gegaan worden dat de typering juist is. Bij de overige
ongebouwde uitgezonderde objecten wordt beoordeeld of bekend is
waarom sprake is van een uitzondering en of er signalen zijn die erop
wijzen dat deze uitzondering wellicht niet meer van toepassing is.
PROCESSEN 1. BEHEER OBJECTAFBAKENING
17
Schema beheer objectafbakening
wel relevant niet relevant
wel relevant
nee e nee
nee ja
ja ja niet relevant
Gebruikersmutatie (GBA, KvK, nutsbedrijf, e.d.)
Einde waarborg volledige WOZ-administratie en correcte objectafbakening
Nagaan of samenstel-vorming mogelijk is met naastgelegen WOZ-object of perceel
Vastleggen objectaanduiding, kadastrale aanduiding, subjectgegevens
(eventueel) opname ter plaatse
Vastleggen objectkenmerken
Einde verwerking objectafbakening
Heeft mutatie een wijziging van eigenaar en/of gebruiker tot gevolg van een deel van een WOZ-object?
Heeft mutatie een wijziging van eige-naar en/of gebruiker tot gevolg van één of meerdere WOZ-objecten?
Verifiëren of mutatie relevant is voor de WOZ
Kadastrale mutatie (kadaster)
Is de mutatie relevant voor de WOZ
Verwerking mutatie objectafbakening
Bewaking volledige en juiste afbakening
Vaststellen periodiciteit controle
Uitvoeren volledigheidstoets
Afbakenen ontbrekende percelen
Sluit de oppervlakte in WOZ-administratie aan bij gemeentelijke oppervlakte?
Nagaan of samenstel-vorming mogelijk is met naastgelegen WOZ-object of perceel
Vaststellen juistheid type-ring als uitgezonderd ongebouwd object
Controleren kop-peling WOZ-object en kadastrale percelen
Vastleggen gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
18
PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
19
2. PROCES BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
Net als bij het proces beheer objectafbakening zijn bij het bijhouden van de object-
kenmerken twee stromen van belang. Enerzijds het bewaken van de kwaliteit van het
bestand en anderzijds het permanent beoordelen en vastleggen van de mutaties. Gezien
het belang wordt begonnen met de verwerking van mutaties.
Wijzigingen van de objecten kunnen worden veroorzaakt door:
- mutaties in objectafbakening (kadastrale mutaties en gebruikersmutaties, zie de
stappen in het proces beheer objectafbakening);
- bouwactiviteiten (fysieke wijziging object, al dan niet na verlening bouwvergunning).
Mutaties in objectafbakening en bouwactiviteiten waarvoor een bouwvergunning is ver-
leend komen als signaal vanuit andere werkprocessen binnen (zie 2.1 Verwerking muta-
ties objectkenmerken door bouwactiviteiten). Voor de overige mutaties wordt actief
informatie ingewonnen (zie 2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken).
Alle wijzigingen in de objectkenmerken worden direct verwerkt in de WOZ-administra-
tie.
De wijzigingen van de fysieke kenmerken leiden veelal ook tot een verandering in de
Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In sommige gevallen zal een mutatie in
de BAG werken als signaal om in de WOZ-administratie ook een wijziging aan te
brengen. In andere gevallen leidt een constatering in het kader van de uitvoering van de
Wet WOZ tot een signaal in de richting van de beheerder van de BAG.
De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het
gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij
de uitvoering van de stappen, mits àlle stappen gezet worden.
2.1 Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten
De gemeente is niet per definitie van elke bouwactiviteit op de hoogte. Bouw-
activiteiten betreffen zowel wijzigingen aan bestaande WOZ-objecten als nieuw-
bouw. Bouwactiviteiten van objecten kunnen opgesplitst worden in:
- bouwactiviteiten waarbij een bouwvergunning (of sloopvergunning,
monumentenvergunning, etc.) verplicht is en verleend is. Er kan ook sprake
zijn van een ander officieel besluit van de gemeente dat als signaal voor een
bouwactiviteit werkt (bijvoorbeeld huisnummerbesluit);
- vergunningsvrije bouwactiviteiten;
- overige bouwactiviteiten waarvoor ten onrechte geen vergunning is gevraagd.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
20
2.1.1 Bouwvergunningen en andere signalen uit BAG
Bij de mutatieverwerking van bouwvergunningen is altijd sprake van mutaties in
de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Door de WOZ-administratie
aan te sluiten op de BAG worden de bouwvergunningen automatisch aangeleverd
als signaal voor onderstaande stappen:
stap 1: verzamelen bouwvergunningen.
Vergunningen (zoals bouwvergunning, sloopvergunning, monumenten-
vergunning, etc.) worden aangeleverd door de BAG. Wanneer deze
BAG binnen de gemeentelijke organisatie correct en volledig wordt
bijgehouden en gebruikt, zijn de vergunningen beschikbaar voor onder-
staande werkzaamheden.
stap 2: bepalen moment waarop voortgangspercentage van de verbouwing
ingeschat moet worden en regelen wie dit doet.
stap 3: verzamelen en vastleggen objectkenmerken vanuit aangeleverde
gegevens.
Beschrijving in de bouwvergunning, of de bouwtekening, maar bijvoor-
beeld ook een verkoopbrochure van de projectontwikkelaar. In alle
gevallen behoren type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel),
bijgebouwen/onderdelen tot de objectkenmerken die relevant zijn voor
de waardebepaling en de onderbouwing.
stap 4: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:
- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)
Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het
verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-
inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de
aanleverende bron van de gegevens is.
- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)
Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende
informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe
bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.
- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)
Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie
verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden.
stap 5: indien informatie-inwinning nodig is:
A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.
- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-
ontvangen.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.
- analyseren relevante gegevens uit externe bron.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.
Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn
dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is
PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
21
voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de
vergunning blijkt.
- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).
stap 6: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-
komingen in de geregistreerde objectgegevens.
stap 7: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere
objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkin-
gen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens (volgt uit stap
6)).
Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare
panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-
overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-
gen of mutaties in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn.
stap 8: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de
waardebepaling en de onderbouwing met datum controle.
Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de
onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen
zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onder-
deel), bijgebouwen/onderdelen;
- óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en
juist zijn bevonden.
Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige
inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend
bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of
gecontroleerd. Bij de optimalisering van de objectkenmerken kan
dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime
tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij
de behandeling van een bezwaarschrift kan de datum waarop het
desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd van belang
zijn.
stap 9: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een
wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of
verblijfsobject:
- óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistratie
Adressen en Gebouwen.
- óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder
van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de
Basisregistratie Adressen en Gebouwen.
stap 10: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze
datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.
Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke
wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar
na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het
betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op
de WOZ-beschikking vermeld.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
22
stap 11: bepalen of op 1 januari sprake is van objecten in aanbouw.
Van de objecten in aanbouw vindt een opname per 1 januari plaats. Bij
bouwactiviteiten met betrekking tot in aanbouw zijnde panden die een
grote invloed op de waarde hebben (bijvoorbeeld waarde-invloed meer
dan € 200.000), wordt tevens een foto gemaakt ten behoeve van even-
tuele bewijslevering. Ten behoeve van een doelmatige uitvoering is deze
stap in hoofdstuk 7 uitgewerkt in een afzonderlijk stappenplan.
2.1.2 Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (geen signalen uit BAG)
Voor vergunningsvrije bouwactiviteiten en bouwactiviteiten waarvoor ten
onrechte geen vergunning is gevraagd, is de gemeente afhankelijk van ondermeer
signalen van burgers en van bijvoorbeeld de intensiteit van controlewerkzaam-
heden. Ook voor illegale bouwwerken wordt een WOZ-waarde bepaald zonder
dat dit op zichzelf het bouwwerk legaliseert. Hieronder worden mogelijke activi-
teiten opgesomd om vast te stellen of bouwactiviteiten (of andere wijzigingen van
de fysieke gesteldheid) hebben plaatsgevonden die niet op enige andere wijze tot
een signaal in de richting van de gemeente hebben geleid.
stap 1: vergelijken geregistreerde objectgegevens met geconstateerde object-
gegevens.
stap 2: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:
- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)
Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het
verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-
inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de
aanleverende bron van de gegevens is.
- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)
Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende
informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe
bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.
- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)
Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie
verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden.
stap 3: indien informatie-inwinning nodig is:
A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.
- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-
ontvangen.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.
- analyseren relevante gegevens uit externe bron.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.
Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn
dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is
PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
23
voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de
vergunning blijkt.
- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).
stap 4: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-
komingen in de geregistreerde objectgegevens.
stap 5: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere
objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkin-
gen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens (volgt uit stap
4)).
Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare
panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-
overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-
gen of mutaties in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn.
stap 6: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de
waardebepaling en de onderbouwing met datum controle.
Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de
onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen
zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onder-
deel), bijgebouwen/onderdelen;
- óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en
juist zijn bevonden.
Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige
inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend
bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of
gecontroleerd. Bij de beoordeling van de volledigheid en juistheid
van de objectkenmerken kan dan gericht gekeken worden naar de
objecten waar reeds geruime tijd geen wijziging of controle heeft
plaatsgevonden. Maar ook bij de behandeling van een bezwaar-
schrift is van belang wanneer het desbetreffende object voor het
laatst is gecontroleerd.
stap 7: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een
wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of
verblijfsobject:
- óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistratie
Adressen en Gebouwen.
- óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder
van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de
Basisregistratie Adressen en Gebouwen.
stap 8: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze
datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.
Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke
wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar
na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betref-
fende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de
WOZ-beschikking vermeld.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
24
2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken
De gemeente is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van de geregi-
streerde objectkenmerken in de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat
periodiek de volledigheid en de juistheid van de WOZ-administratie op dit punt
wordt gecontroleerd en zo nodig verbeterd.
Er zijn diverse mogelijkheden (bronnen) om vastgelegde gegevens te controleren
(bij elk van onderstaande bronnen worden de daarna genoemde stappen 1 tot en
met 10 uitgevoerd):
bron: WOZ-administratie.
Door (geautomatiseerde) waarschijnlijkheidscontroles binnen de
eigen administratie kunnen onwaarschijnlijkheden gesignaleerd
worden en gevonden fouten verbeterd worden.
bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen, GBKN, etc.
Door geautomatiseerde vergelijking met gemeentelijke bestanden
kunnen onwaarschijnlijkheden gesignaleerd worden en gevonden
fouten verbeterd worden.
bron: Beschrijving te koop aangeboden objecten.
Verwezen wordt naar het proces marktanalyse woningen en het
proces marktanalyse niet-woningen.
De beschrijving die in de publicaties is gegeven van te koop (of te
huur) aangeboden objecten (of beschrijving van bouwprojecten)
wordt administratief vergeleken met de vastgelegde gegevens. De
objectgegevens die hierbij van belang zijn, zijn ondermeer: type
object, grootte, grondoppervlakte, bijgebouwen/onderdelen.
Grote afwijkingen tussen de beschrijving en de geregistreerde
gegevens kunnen aanleiding geven voor een opname ter plaatse (al
dan niet met inpandige opname).
De definities van de objectgegevens dienen in acht te worden
genomen om te beoordelen of daadwerkelijk sprake is van een
signaal over een mogelijke onjuistheid in de vastgelegde object-
kenmerken.
bron: Foto’s te koop aangeboden objecten.
Steeds vaker worden via internet objecten te koop aangeboden.
Daarbij wordt vaak fotomateriaal gebruikt om het object te illustre-
ren. Met deze foto’s kunnen de vastgelegde gegevens gecontroleerd
worden. Verwezen wordt naar "Beschrijving te koop aangeboden
objecten".
bron: Opname ter plaatse.
Tijdens een opname ter plaatse worden de objectgegevens
gecontroleerd. Hierbij dient tenminste de aanwezigheid van de
bijgebouwen gecontroleerd te worden (vergunningsvrije bouw-
activiteiten).
PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
25
Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een opname ter
plaatse wordt uitgevoerd. De reden kan voortkomen uit de markt-
analyse, uit de behandeling van bezwaren, maar bijvoorbeeld ook
uit een handhavingsactie vanuit bouw- en woningtoezicht, een
controle voor BAG of een naverkenning van de GBKN.
Bron: Uitwisseling van gegevens met woningcorporaties, beleggers, eigenaren
grote complexen, e.d..
Samenwerking en overleg met woningcorporaties, studentenhuis-
vesting, "grote" verhuurders, e.d. kunnen leiden tot periodieke of
continue uitwisseling van gegevens. Hierdoor kan de actualiteit van
de gegevens van de hierbij betrokken objecten in stand gehouden
worden.
bron: Veldcontrole taxaties.
Deze veldcontroles worden bijvoorbeeld uitgevoerd voor panden
die minder goed vergelijkbaar zijn met andere panden (heterogene
bouw).
bron: Steekproeven.
Dit kunnen aselecte steekproeven zijn om de kwaliteit van
gegevens en/of taxaties te controleren, maar ook gerichte steek-
proeven naar panden die bijvoorbeeld al meer dan vijf jaar aan
geen enkele controle onderworpen zijn geweest.
De steekproef kan ook uitgevoerd worden door de belanghebbende
te vragen of de geregistreerde gegevens correct zijn.
bron: Afhandeling van bezwaar- en beroepschriften.
In bezwaarschriften worden niet alleen signalen gegeven over
mogelijke fouten in de objectkenmerken van het object waar het
bezwaar betrekking op heeft, maar vaak ook over de juistheid en
volledigheid van objectgegevens van vergelijkbare panden.
bron: Bestemmingsplannen.
bron: Milieu-inventarisaties en registratie milieuvergunningen.
Milieu-inventarisaties en registraties van milieuvergunningen
kunnen leiden tot inzicht of er sprake is van kenmerken die een
(negatieve) waarde-invloed hebben. Voorbeelden van kenmerken
zijn bodemverontreiniging, asbest, betonrot, palenpest, olietank,
e.d.. Ook kan vastgesteld worden of de exploitatie van het object
met de benodigde vergunningen geschiedt.
bron: Lijst aangewezen landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet.
bron: Luchtfoto's (en ander fotomateriaal zoals cyclomedia, laseraltimetri, satel-
lietbeelden).
Door vergelijking van fotomateriaal met overeenkomstig materiaal
van één of meer jaren eerder, kunnen wijzigingen aan het licht
komen. Deze vergelijking kan ook geautomatiseerd worden
uitgevoerd. De vergelijking kan bijvoorbeeld ook geschieden door
de luchtfoto te vergelijken met een grootschalige kaart. Deze
vergelijking wordt ook gedaan bij de bijhouding van die groot-
schalige kaart. De bijhouding van de grootschalige kaart kan op die
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
26
manier ook leiden tot een lijst met signalen voor de WOZ-admini-
stratie voor het controleren en muteren van objectkenmerken.
Om de doelmatigheid van de aanschaf en het gebruik van lucht-
foto’s te vergroten, kan afstemming en/of aansluiting bij andere
afdelingen binnen de gemeente of tussen gemeenten gezocht
worden.
Bij elk van de hiervoor genoemde mogelijke bronnen zijn de volgende stappen
van belang:
stap 1: bepalen van de frequentie waarin controles worden uitgevoerd.
De frequentie van de controle zal natuurlijk afhankelijk zijn van de aard
en de omvang van de controle en van het moment waarop gegevens
beschikbaar komen. Een (geautomatiseerde) administratieve vergelijking
met bijvoorbeeld een bestand van een woningbouwcorporatie vergt
minder inspanning dan een opname ter plaatse.
Minimaal telkens voorafgaand aan een (modelmatige) waardebepaling
van de objecten zal een controle, bijvoorbeeld administratieve consis-
tentie-controle plaatsvinden. De frequentie kan ook afhankelijk zijn van
de bron van de gegevens waarmee wordt vergeleken, bijvoorbeeld
maandelijks met aanbodinformatie van de makelaars en jaarlijks
bestandsvergelijking met woningcorporaties of beleggers. Voor het
bepalen van de omvang van de controle kan, ter voorkoming van een
algehele herinventarisatie, gebruik gemaakt worden van de geregi-
streerde "controledatum" en "ingangsdatum" van objectgegevens.
stap 2: controleren of bij elk object de objectkenmerken zijn geregistreerd die
relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing.
Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de
onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen zijn
relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel),
bijgebouwen/onderdelen.
stap 3: (administratief) vergelijken geregistreerde objectgegevens met geconsta-
teerde objectgegevens.
stap 4: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:
- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)
Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het
verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-
inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de
aanleverende bron van de gegevens is.
- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)
Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende
informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe
bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.
- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)
Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie
verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden.
PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
27
stap 5: indien informatie-inwinning nodig is:
A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.
- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-
ontvangen.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.
- analyseren relevante gegevens uit externe bron.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.
Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn
dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is
voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de
vergunning blijkt.
- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).
stap 6: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-
komingen in de geregistreerde objectgegevens.
stap 7: indien afwijkingen gesignaleerd zijn in de geregistreerde object-
gegevens: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij
andere objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect").
Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare
panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-
overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-
gen in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn.
stap 8: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de
waardebepaling en de onderbouwing met datum controle.
Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de
onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse. In alle gevallen
zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onder-
deel), bijgebouwen/onderdelen;
- óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en
juist zijn bevonden.
Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige
inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend
bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of
gecontroleerd. Bij de optimalisering van de objectkenmerken kan
dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime
tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij
de behandeling van een bezwaarschrift is van belang dat vastligt
wanneer het desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd.
stap 9: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een
wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of
verblijfsobject:
- óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistratie
Adressen en Gebouwen.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
28
- óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder
van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de
Basisregistratie Adressen en Gebouwen.
stap 10: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze
datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.
Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke
wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar
na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het
betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op
de WOZ-beschikking vermeld.
PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN
29
Schema bijhouding objectkenmerken
ja nee ja nee
vastleggen gewijzigde objectgegevens in WOZ-administratie en indien nodig in Basisregistratie Adressen en Gebouwen
beoordelen "domino-effect"
- versturen schriftelijk formulier - raadplegen externe bron - opname ter plaatse
aanvullende informatie-inwinning zinvol?
verzamelen en vastleggen objectkenmerken
vergelijken geregistreerde gegevens met geconstateerde
bepalen moment inschat-ten voortgangspercentage
vergunningsvrij (of illegale bouw)
controleren volledigheid
vergelijken geregistreerde gegevens met geconstateerde
Bouwactiviteiten (zowel wijzigingen aan bestaande WOZ-objecten als nieuwbouw)
Bewaking juistheid objectkenmerken
controleren geregistreerde gegevens
vastleggen toestands-peildatum en waarborgen dat toestand gebruikt wordt bij waardebepaling
beoordelen "domino-effect"
vastleggen toestands-peildatum en waarborgen dat toestand gebruikt wordt bij waardebepaling
vastleggen gewijzigde objectgegevens in WOZ-administratie en indien nodig in Basisregistratie Adressen en Gebouwen
controleren geregistreerde gegevens
aanvullende informatie-inwinning zinvol?
vergunningplichtig (vergunning verleend)
- versturen schriftelijk formulier - raadplegen externe bron - opname ter plaatse
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
30
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
31
3. PROCES MARKTANALYSE EN BEOORDELING WAARDEN MET MARKT-
GEGEVENS
3.1 Marktanalyse en beoordeling waarden woningen
Met het oog op de doelmatigheid staan er twee uitgangspunten centraal bij de
marktanalyse woningen:
- de verkopen worden zo snel mogelijk nadat de verkoop heeft plaatsgevonden
geanalyseerd;
- alle verkoopprijzen van woningen worden geanalyseerd, ook wanneer de
verkoopprijs in eerste instantie mogelijk niet overeenkomt met de waarde in
het economische verkeer. Slechts de transacties zonder transactieprijs en de
transacties met een transactieprijs van € 1 worden niet beschouwd als verkoop
en behoeven dus niet geanalyseerd te worden.
Deze uitgangspunten zijn in het stappenplan duidelijk herkenbaar.
Door het uitvoeren van de marktanalyse worden alle beschikbare verkoop-
gegevens geschikt voor:
- de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte wonin-
gen actueel en juist zijn;
- gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te sluiten op het marktniveau;
- de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties;
- het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbende altijd als eerste
een vergelijking zal maken met de zelf betaalde prijs.
Daarnaast wordt vastgesteld welke verkoopgegevens het meest geschikt zijn om
de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verkoopcijfers alleen met
een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren.
Omdat bovenstaande analyse van marktgegevens in hoge mate overeenkomt met
het gebruik van een marktgegeven om te beoordelen of een door een taxatiemodel
berekende modelwaarde aansluit op de markt, is ook dit gebruik van markt-
gegevens bij de kwaliteitsbeoordeling in dit hoofdstuk beschreven. Het proces
beschreven in 3.1.2 voor de analyse van marktgegevens is dan ook nagenoeg
identiek aan het in 3.1.3 beschreven proces voor het beoordelen van model-
waarden aan de hand van afzonderlijke marktgegevens.
Door de werkwijze beschreven in onderstaande stappenplannen wordt ook infor-
matie onttrokken aan verkoopprijzen die afwijken van de waarde in het econo-
mische verkeer (bijvoorbeeld familieverkopen, verkopen aan zittende huurder).
Deze "afwijkende" verkoopprijzen zijn niet altijd nodig voor het optimaliseren
van het taxatiemodel, maar wel nuttig gezien de overige redenen.
Door het hieronder beschreven stappenplan worden de "afwijkende" verkoop-
prijzen direct bruikbaar voor de overige hierboven genoemde punten (beoorde-
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
32
ling actualiteit en juistheid objectkenmerken, beoordeling kwaliteit taxaties en het
voorkomen van bezwaarschriften).
Immers er kan een ratio voor deze verkoop aan een zittende huurder of aan een
familielid worden berekend door de getaxeerde waarde te delen door de verkoop-
prijs, vermeerderd met het bedrag dat in de marktanalyse is geconcludeerd als het
verschil (bijvoorbeeld € 20.000). Op deze wijze kan worden voorkomen dat er
uiteindelijk taxatiewaarden worden bepaald die lager liggen dan de verkoopprijs,
terwijl vastgesteld is dat de verkoopprijs onder het marktniveau ligt. Hetzelfde
verschil kan ook worden gebruikt om de belanghebbende en de belastingrechter
het verschil tussen de betaalde prijs en de uiteindelijke WOZ-waarde te verklaren.
In het proces marktanalyse worden de volgende deelprocessen onderscheiden:
- verzamelen;
- analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde;
- indien nodig: inwinnen van aanvullende informatie;
- registreren.
Omdat in het proces beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven alle
in het kader van de marktanalyse geregistreerde marktgegevens worden gebruikt,
wordt hier het deelproces verzamelen overgeslagen. Dit proces bestaat daarmee
uit de volgende deelprocessen:
- analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde;
- indien nodig: inwinnen van aanvullende informatie;
- registreren.
De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om
het gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden
worden bij de uitvoering van de stappen, mits àlle stappen gezet worden.
De werkzaamheden in deze processen zijn deels administratief, deels analytisch
(taxatietechnische, kwantitatieve analyse van marktcijfers) en deels taxerend. De
gemeente moet keuzes maken wie de genoemde activiteiten uitvoert. Dit is dus
niet per definitie voor alle stappen een taxateur.
3.1.1 Verzamelen marktgegevens woningen
Binnen het deelproces verzamelen marktinformatie woningen zijn er twee paral-
lelle soorten activiteiten. Beide activiteiten zorgen ervoor dat er gegevens
beschikbaar komen voor het analyseren van de markt voor woningen:
- verzamelen verkooptransacties woningen.
stap 1: objectidentificatie, verkoopprijs en transportdatum onttrekken aan AKR.
- verzamelen vraagprijzen woningen. Het verzamelen van vraagprijzen en
beschrijvingen van de woningen kan bijdragen aan een doelmatige WOZ-
uitvoering. De vraagprijzen zijn van belang om verkoopcijfers te kunnen
interpreteren, te analyseren en zo mogelijk om onwaarschijnlijkheden te
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
33
verklaren. Daarnaast vormen de beschrijvingen een bron om de object-
gegevens verder te optimaliseren.
Aanbevolen wordt om met name die vraagprijzen te verzamelen die eenvoudig
(bijvoorbeeld via internet) in de eigen administratie opgenomen kunnen
worden en/of vraagprijzen voor typen woningen waarvoor weinig verkoop-
gegevens beschikbaar zijn of verkopen in gebieden waar weinig woningen
verkocht worden.
stap 1: objectidentificatie, vraagprijs en datum aanbod onttrekken aan "ad-
vertentie".
Bronnen voor advertenties zijn dagbladen, verkoopbrochures,
makelaarskranten, internet.
stap 2: vergelijken beschrijving van het te koop aangeboden object met geregi-
streerde gegevens.
Vergeleken kunnen bijvoorbeeld worden inhoud, oppervlakte, bijgebou-
wen. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.
3.1.2 Analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde
De marktgegevens voor woningen bestaan uit verkoopcijfers en vraagprijzen
(waaronder ook vrij-op-naamprijzen nieuwbouw). Elk gerealiseerd verkoopcijfer
wordt vergeleken met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waarde-
peildatum als met de vast te stellen waarden voor de eerstvolgende twee waarde-
peildata. De werkwijze van beide vergelijkingen zijn direct vergelijkbaar. Een
beoordeling van de verhouding tussen de taxatiewaarde en het gerealiseerde
verkoopcijfer (ratio) vormt de kern van de vergelijkingen.
Vergelijking met vastgestelde WOZ-waarde vorige waardepeildatum (behorende
bij kalenderjaar waarin de verkoopdatum is gelegen)
Het verkoopcijfer wordt vergeleken met de laatst vastgestelde WOZ-waarde die
gold op het moment van de transactie (transportdatum). De analyse van het
marktgegeven vindt éénmaal plaats met een vastgestelde WOZ-waarde.
Voor elk gerealiseerd verkoopcijfer worden onderstaande stappen uitgevoerd:
stap 0: nagaan of kadastrale verwerking en één op één koppeling tussen ver-
koop en WOZ-object gereed zijn.
Indien deze één op één koppeling niet mogelijk is, dan kan de verkoop
buiten de analyse gehouden worden. De verkoop wordt echter niet
verwijderd. Indien de één op één koppeling wel mogelijk is, dan verder
gaan met stap 1.
stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen WOZ-waarde naar waardepeil-
datum en het verkoopcijfer (marktcijfer).
Dit is het verschil (stijging of daling) van de verkoopprijs ten opzichte
van de WOZ-waarde
stap 2: vaststellen verwachte ratio verkocht object in periode tussen verkoop-
datum en waardepeildatum.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
34
De WOZ-waarde van voorliggende peildatum wordt op deze wijze
"geactualiseerd" naar de verkoopdatum. De verwachte ratio wordt
gebruikt als basis om de verkoopprijs aan te toetsen.
Het bepalen van de verwachte ratio (stap 2) is een zich steeds herhalend
proces waarbij onderzocht wordt of de in een gemeente geconstateerde
marktstijgingen of -dalingen samenhangen met een aantal kenmerken
van de verkochte woningen.
Bijvoorbeeld in eerste instantie wordt een verwachte ratio bepaald door
gebruik te maken van de gemiddelde stijging in die gemeente van stel
10%. Later blijkt de gemiddelde stijging voor vrijstaande woningen
hoger te liggen, terwijl de buurt waarin deze verkochte woning ligt ook
meer is gestegen dan gemiddeld. Dit leidt ertoe dat uiteindelijk een
verwachte ratio ontstaat van stel 0,85.
Dit proces herhaalt zich totdat de meest relevante kenmerken in hun
samenhang zijn onderzocht. Onder de voorwaarde dat er voldoende
verkopen zijn, worden minimaal de volgende kenmerken onderzocht:
ligging, soort object, verkoopdatum. De interpretatie leidt tot inzicht of
er een reden is dat een marktsegment leidt tot andere stijgingen of
dalingen dan andere marktsegmenten; met andere woorden er wordt
geconcludeerd of het marktsegment invloed heeft op de marktontwikke-
ling. Slechts wanneer voor een marktsegment op basis van voldoende
verkopen wordt geconstateerd dat er sprake is van een andere markt-
ontwikkeling (bijvoorbeeld etagewoningen stijgen in een periode meer
dan rijwoningen in dezelfde periode en in dezelfde buurt), wordt voor dit
marktsegment een apart verwacht verschil (stap 2) onderscheiden.
In hetzelfde herhalende proces wordt ook bepaald in welke mate een
verkoopprijs mag afwijken van de verwachte waarde. In een buurt met
veel verkopen van nagenoeg identieke woningen zal de bandbreedte
voor dit verschil veel kleiner zijn dan voor bijvoorbeeld vrijstaande
woningen in het buitengebied waarvan er slechts zeer weinig worden
verkocht.
stap 3: vergelijken werkelijke ratio ( stap 1) met verwachte ratio (stap 2).
Indien de werkelijke ratio een onwaarschijnlijk verschil geeft met de
verwachte ratio (de afwijking is groter dan de voor dit marktsegment
bepaalde bandbreedte), moet een reden voor de afwijking aangegeven
worden (zie stap 4). Wanneer de vergelijking geen onwaarschijnlijk
verschil geeft, kunnen de volgende stappen achterwege blijven en kan
het verkoopcijfer volledig gebruikt worden. Het is echter ook mogelijk
(en soms wenselijk, bijvoorbeeld wanneer voor de desbetreffende soort
woningen of in die buurt weinig woningen worden verkocht en het
belang van deze verkopen voor de onderbouwing dus groot is) om ook
voor de verkopen "binnen de bandbreedte" (oftewel zonder onwaar-
schijnlijk verschil) de vervolgstappen te doorlopen.
Deze vergelijking komt overeen met het vergelijken van de verkoopprijs
met een naar de verkoopdatum geïndexeerde WOZ-waarde of met een
door het taxatiemodel naar de verkoopdatum berekende modelwaarde.
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
35
stap 4: verklaren van de afwijking (stap 3) tussen werkelijke ratio en verwachte
ratio.
Hierbij worden in ieder geval de volgende punten beoordeeld:
- waarderingsvoorschriften bijvoorbeeld prijs betreft erfpacht, beperkt
recht of woning in verhuurde staat);
- objectafbakening (het verkochte object komt niet overeen met het
WOZ-object: controleren juistheid objectafbakening);
- reële transactie (familietransactie, te lange periode te koop gestaan:
vergelijking met vraagprijs en datum van eerste aanbieding van
verkocht object);
- moment totstandkoming verkoopprijs (lengte periode tussen koop-
datum en transportdatum);
- objectgegevens (geregistreerde objectgegevens zijn onjuist, relatie
met het proces bijhouding objectkenmerken);
- roerende zaken in het verkoopcijfer betrokken.
stap 5: bepalen of de omstandigheden die hebben geleid tot de afwijking tussen
de werkelijke en de verwachte ratio (zie stap 4) relevant zijn voor de
taxatie naar de volgende waardepeildatum.
Een omstandigheid die heeft geleid tot de afwijking (stap 4) hoeft niet
altijd een reden te zijn waarmee bij de taxatie naar eerstvolgende waar-
depeildatum rekening gehouden moet worden.
Bijvoorbeeld het feit dat sprake is van een familieverkoop, een verkoop
aan een zittende huurder, een prijs betaald voor een erfpachtrecht zijn
redenen waarom de verkoopprijs ook zal kunnen "afwijken" van een
nieuw te bepalen WOZ-waarde. Daarentegen zijn er ook situaties waar-
bij de verkoopprijs niet mag "afwijken" van een nieuw te bepalen WOZ-
waarde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld het feit dat de WOZ-
waarde naar de voorliggende waardepeildatum te laag was in verband
met foute objectgegevens of dat de markt voor het desbetreffende object
sneller stijgt dan verwacht.
stap 6: - kwantificeren van de reden(en) voor de afwijking tussen de werkelijke
en de verwachte ratio (stap 4).
Door kwantificering van de reden voor de afwijking tussen de werke-
lijke en de verwachte ratio, kan de verkoopprijs toch een rol spelen
bij de taxatie en de onderbouwing. De marktinformatie hoeft dan niet
als "onbruikbaar" terzijde te worden geschoven. Bijvoorbeeld door
verkoop aan zittende huurder is 10% onder marktniveau betaald, door
verbouw na aankoop is de waarde van het pand € x hoger (naar
marktniveau ten tijde van verkoop) dan verkoopprijs.
- bepalen geschiktheid voor gebruik model en geschiktheid voor
gebruik onderbouwing op taxatieverslag.
- vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum (zie paragraaf 3.1.5).
Zodra modelwaarden naar de volgende waardepeildatum beschikbaar zijn, kan
worden doorgegaan met stap 1 van de vergelijking tussen verkoopcijfer en de
modelwaarde van de eerstvolgende waardepeildatum (zie 3.1.3 Individueel
beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven).
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
36
3.1.3 Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven
Het verkoopcijfer wordt ook vergeleken met de afzonderlijke, nog vast te stellen
modelwaarden van twee opeenvolgende waardepeildata, namelijk 1 januari van
het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd en 1 januari van het jaar nadat de
verkoop is gerealiseerd. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt
vergeleken met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2008 (WOZ-
waarde voor het kalenderjaar 2009) en met de modelwaarde naar waardepeil-
datum 1 januari 2009 (WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2010). Geanalyseerde
verkoopcijfers worden gebruikt om het taxatiemodel te optimaliseren en te
verfijnen. Op een moment wordt verwacht dat het taxatiemodel voor een waarde-
peildatum stabiel is. Verkoopcijfers die gerealiseerd zijn na deze datum leiden in
beginsel niet tot aanpassing van het hele taxatiemodel met betrekking tot die
waardepeildatum (geen doorwerking naar alle andere te taxeren woningen). De
ratio van deze verkopen dient echter wel beoordeeld te worden en de model-
waarde kan nog wel veranderen, wanneer bijvoorbeeld blijkt dat onjuiste object-
kenmerken zijn gebruikt bij de berekening van de modelwaarde voor deze
woning. Zodra de modelwaarde voor de waardepeildatum direct voorafgaand aan
de verkoopdatum respectievelijk de daaropvolgende waardepeildatum beschik-
baar is, kunnen onderstaande stappen uitgevoerd worden:
stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen modelwaarde naar waardepeil-
datum en het verkoopcijfer (marktcijfer).
Bij de vergelijking met de nog vast te stellen waarde naar volgende
waardepeildata (modelwaarde) in het kader van de kwaliteitsbeoordeling
wordt rekening gehouden met de bevindingen tijdens de marktanalyse.
Dus wanneer bijvoorbeeld tijdens de vergelijking met de geldende
WOZ-waarde is geconstateerd dat de verkoopprijs inclusief de prijs van
een garagebox is die niet tot het desbetreffende WOZ-object behoort,
dan wordt bij de berekening van de ratio in het kader van de kwaliteits-
beoordeling het bedrag dat in stap 6 van de marktanalyse is bepaald eerst
afgetrokken van de verkoopprijs.
stap 2: vaststellen verwachte ratio voor verkoopdatum in relatie tot waardepeil-
datum
Verwezen wordt naar stap 2 van "Vergelijking met vastgestelde WOZ-
waarde vorige waardepeildatum". In de primaire ratioberekening voor
het bepalen van de verwachte ratio worden verkopen betrokken uit de
periode tussen twaalf maanden voor de waardepeildatum en zes
maanden na de waardepeildatum.
stap 3: vergelijken werkelijke ratio (stap 1) met verwachte ratio (stap 2).
Verwezen wordt naar stap 3 van "Vergelijking met vastgestelde WOZ-
waarde vorige waardepeildatum".
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
37
stap 4: verklaren van de afwijking (stap 3) tussen werkelijke ratio en verwachte
ratio.
Dit kan in beginsel tot vier categorieën conclusies leiden:
- taxatiemodel onjuist (ga naar stap 5A)
Het opgestelde taxatiemodel sluit nog niet voldoende aan op de markt
en het model moet nog verfijnd worden.
- objectkenmerken onjuist (ga naar stap 5B)
De bij de taxatie van één of meerdere woningen gebruikte object-
kenmerken zijn onjuist en na verbetering van de objectkenmerken
voldoet de taxatie wel. Bijvoorbeeld een verbouwing die heeft plaats-
gevonden voor de verkoopdatum. Door de gewijzigde objectkenmer-
ken in het berekenen van de modelwaarde te betrekken, zal deze
modelwaarde wel aansluiten op de verkoopprijs.
- bevindingen resultaten marktanalyse onjuist (ga naar stap 5C)
De tijdens de marktanalyse vastgelegde bevindingen zijn onjuist
(bijvoorbeeld de betaalde prijs blijkt toch lager dan de marktwaarde,
omdat de prijs alleen betrekking heeft op een erfpachtrecht).
- modelwaarde is juist (ga naar stap 6)
De modelwaarde kan correct zijn en toch afwijken van de verkoop-
prijs, omdat na de verkoopdatum (en ook na de toestandspeildatum
voor de vorige waardepeildatum) de onroerende zaak is gewijzigd.
De modelwaarde is juist; de onderbouwing en de onderlinge waarde-
verhouding is echter nog niet gecontroleerd.
stap 5:
A: 1. analyseren afwijking tussen verkoopprijs en modelwaarde
2. verbeteren taxatiemodel
Hanteer hierbij de stappen in het proces modelmatige waardebepaling
(hoofdstuk 4).
3. bepalen nieuwe modelwaarde(n)
B: 1. analyseren van de afwijking in objectkenmerken
2. herstellen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde object-
gegevens.
Hanteer hierbij de stappen in het proces bijhouding objectkenmerken
(hoofdstuk 2 van deel I) óf, indien sprake is van een onjuist
afgebakende woning, de stappen in het proces beheer object-
afbakening (hoofdstuk 1 van deel I).
3. bepalen nieuwe modelwaarde(n)
C: 1. analyseren afwijking tussen verkoopprijs en modelwaarde
2. nogmaals uitvoeren proces marktanalyse
Hanteer hierbij de stappen behorende bij "Vergelijking met vast-
gestelde WOZ-waarde vorige waardepeildatum".
3. corrigeren invoer geanalyseerd verkoopcijfer in taxatiemodel (indien
nodig)
4. bepalen nieuwe modelwaarde(n)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
38
stap 6: - kwantificeren mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum.
- bepalen geschiktheid voor gebruik model en geschiktheid voor
gebruik onderbouwing op taxatieverslag.
- vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum (zie paragraaf 3.1.5).
Herhaal vanaf stap 1 totdat de ratio aansluit.
Herhaal de stappen 1 tot en met 6 zodat de vergelijking met de afzonderlijke
modelwaarde(n) van tenminste twee opeenvolgende waardepeildata is verricht.
In totaal wordt een verkoop met tenminste drie waarden vergeleken. Deze drie
vergelijkingen worden niet op eenzelfde moment uitgevoerd. In onderstaande
voorbeelden wordt weergegeven met welke taxaties een verkoop uit februari
2008 en uit november 2008 wordt vergeleken en welke resultaten de vergelijkin-
gen opleveren. Bij elk van deze vergelijkingen kan iets anders worden
geconstateerd over de verhouding tussen verkoop en taxatie.
Voorbeeld:
Vergelijking verkoopcijfer uit
februari 2008 met de taxatie
naar waardepeildatum:
Resultaat vergelijking Mogelijke constatering
2007 (vastgestelde WOZ-
waarde)
marktanalyse, verbetering
bestand
WOZ-waarde te hoog
2008 (modelwaarde) verbetering taxatiemodel,
ratio’s
Verkoopprijs sluit aan op
de markt
2009 (modelwaarde) eerste inrichting parameters
taxatiemodel, ratio’s
Object verbouwd tussen
januari 2009 en januari
2010
Vergelijking verkoopcijfer uit
november 2008 met de taxatie
naar waardepeildatum:
Doelresultaat vergelijking Mogelijke constatering
2007 (vastgestelde WOZ-
waarde)
marktanalyse, verbetering
bestand
WOZ-waarde te hoog
2008 (modelwaarde) laatste kwaliteitscontrole,
ratio’s
Getaxeerde waarde onjuist
door onjuiste kenmerken
2009 (modelwaarde) verbetering taxatiemodel,
ratio’s
Object verbouwd tussen
januari 2009 en januari
2010
WO
Z-o
bje
ct
= v
erk
och
t o
bje
ct?
be
reke
ne
n r
atio
: W
OZ
-wa
ard
e /
ve
rko
op
prijs
be
reke
ne
n r
atio
: m
od
elw
aa
rde
/ v
erk
oo
pp
rijs
(re
kenin
g
houdend m
et re
levantie e
n k
wantificering (
sta
p 5
en 6
))
be
reke
ne
n r
atio
: m
od
elw
aa
rde
/ v
erk
oo
pp
rijs
(re
kenin
g
houdend m
et re
levantie e
n k
wantificering (
sta
p 5
en 6
))
2.
be
pa
len
ve
rwa
ch
te r
atio
2.
be
pa
len
ve
rwa
ch
te r
atio
2.
be
pa
len
ve
rwa
ch
te r
atio
3.
ve
rge
lijke
n w
erk
elij
ke
ra
tio
(sta
p 1
) m
et
ve
rwa
ch
te r
atio
(sta
p 2
)
3.
ve
rge
lijke
n w
erk
elij
ke
ra
tio
(sta
p 1
) m
et
ve
rwa
ch
te r
atio
(sta
p 2
)
3.
ve
rge
lijke
n w
erk
elij
ke
ra
tio
(sta
p 1
) m
et
ve
rwa
ch
te r
atio
(sta
p 2
)
be
oo
rde
len
en
ve
rkla
ren
afw
ijkin
g b
ij sta
p 3
be
oo
rde
len
en
ve
rkla
ren
afw
ijkin
g b
ij sta
p 3
be
oo
rde
len
en
ve
rkla
ren
afw
ijkin
g b
ij sta
p 3
be
pa
len
re
leva
ntie
vo
or
nie
uw
e w
aa
rde
rin
gve
rbe
tere
n t
axa
tie
mo
de
l e
n/o
f g
ere
gis
tre
erd
e
ob
jectg
eg
eve
ns
ve
rbe
tere
n t
axa
tie
mo
de
l e
n/o
f g
ere
gis
tre
erd
e
ob
jectg
eg
eve
ns
- ve
rbe
tere
n t
axa
tie
mo
de
l-
ve
rbe
tere
n t
axa
tie
mo
de
l
- ve
rbe
tere
n g
ere
gis
tre
erd
e o
bje
ctg
eg
eve
ns
- ve
rbe
tere
n g
ere
gis
tre
erd
e o
bje
ctg
eg
eve
ns
- n
og
ma
als
uitvo
ere
n v
erg
elij
kin
g v
erk
oo
pcijf
er
me
t
WO
Z-w
aa
rde
vo
rig
e w
aa
rde
pe
ilda
tum
- n
og
ma
als
uitvo
ere
n v
erg
elij
kin
g v
erk
oo
pcijf
er
me
t
WO
Z-w
aa
rde
vo
rig
e w
aa
rde
pe
ilda
tum
be
pa
len
nie
uw
e m
od
elw
aa
rde
(n)
be
pa
len
nie
uw
e m
od
elw
aa
rde
(n)
kw
an
tifice
ren
afw
ijkin
g t
usse
n w
erk
elij
ke
ra
tio
en
ve
rwa
ch
te r
atio
kw
an
tifice
ren
mu
tatie
tu
sse
n v
erk
oo
pd
atu
m e
n
toe
sta
nd
sp
eild
atu
m
kw
an
tifice
ren
mu
tatie
tu
sse
n v
erk
oo
pd
atu
m e
n
toe
sta
nd
sp
eild
atu
m
be
pa
len
ge
sch
ikth
eid
vo
or
ge
bru
ik m
od
el +
ge
sch
ikth
eid
vo
or
ge
bru
ik o
nd
erb
ou
win
g o
p
taxa
tie
ve
rsla
g
be
pa
len
ge
sch
ikth
eid
vo
or
ge
bru
ik m
od
el +
ge
sch
ikth
eid
vo
or
ge
bru
ik o
nd
erb
ou
win
g o
p
taxa
tie
ve
rsla
g
be
pa
len
ge
sch
ikth
eid
vo
or
ge
bru
ik m
od
el +
ge
sch
ikth
eid
vo
or
ge
bru
ik o
nd
erb
ou
win
g o
p
taxa
tie
ve
rsla
g
3.1
.2.
3.1
.33
.1.3
ve
rge
lijk
ing
wa
ard
ep
eil
da
tum
dir
ec
t v
oo
r v
erk
oo
p (
X)
(tij
dv
ak
: 1
ja
nu
ari
t/m
31
de
ce
mb
er
jaa
r X
+1
)
zo
dra
mo
de
lwa
ard
e v
oo
r w
aa
rde
pe
ilda
tum
(1
ja
nu
ari ja
ar
X)
be
sch
ikb
aa
r is
*
5.
1.
4.
0.
5.
* O
p 1
ju
li w
ord
t e
en
sta
bie
l w
aa
rde
rin
gsm
od
el ve
rwa
ch
t. V
oo
r ve
rko
pe
n n
a 1
ju
li is
de
ve
rge
lijkin
g in
be
gin
se
l d
ire
ct
uit t
e v
oe
ren
. V
oo
r ve
rko
pe
n v
óó
r 1
ju
li is
de
ve
rge
lijkin
g in
he
t ka
de
r va
n
kw
alit
eitsto
ets
ing
va
n h
et
wa
ard
erin
gsm
od
el.
1.
4.
5.
4.
1.
6.Sch
em
a m
ark
tan
aly
se, d
eelp
roces 3
.1.2
en
3.1
.3
7.
va
stle
gg
en
re
su
lta
ten
t.o
.v.
wa
ard
ep
eild
atu
m
6.
6.
he
rha
al va
na
f sta
p 1
to
tda
t d
e r
atio
aa
nslu
ith
erh
aa
l va
na
f sta
p 1
to
tda
t d
e r
atio
aa
nslu
it
ve
rge
lijk
ing
wa
ard
ep
eil
da
tum
dir
ec
t n
a v
erk
oo
p (
X+
1)
(tij
dv
ak
: 1
ja
nu
ari
t/m
31
de
ce
mb
er
jaa
r X
+2
)
zo
dra
mo
de
lwa
ard
e v
oo
r d
aa
rop
vo
lge
nd
e w
aa
rde
pe
ilda
tum
(1 ja
nu
ari ja
ar
X+
1)
be
sch
ikb
aa
r is
*
ve
rza
me
ld m
ark
tcijf
er
(ve
rko
op
jaa
r X
)
ve
rge
lijk
ing
ge
lde
nd
e W
OZ
-wa
ard
e
(tij
dv
ak
: 1
ja
nu
ari
t/m
31
de
ce
mb
er
jaa
r X
)
wa
ard
ep
eil
da
tum
(X-1
)
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
39
4.
afw
ijkin
g >
bandbre
edte
onderz
oeken r
eden a
fwijk
ing tussen w
erk
elij
ke r
atio e
n
verw
achte
ratio, denk a
an:
optioneel:
- w
aard
eringsvoors
chriften
- to
ets
verk
oopcijf
er
aan w
aard
eringsvoors
chrf
iten e
n o
bje
cta
fbakenin
g
- obje
cta
fbakenin
g-
contr
ole
er
obje
ctg
egevens (
ize p
roces b
ijhoudin
g o
bje
ctk
enm
erk
en)
- obje
ctg
egevens (
zie
pro
ces b
ijhoudin
g o
bje
ctk
enm
erk
en)
- ro
ere
nde z
aken
- to
ets
ing v
raagprijs
als
reden n
iet adm
inis
tratief te
herleid
en is, dan o
pnam
e ter
pla
ats
e
5.
bep
ale
n r
ele
van
tie v
oo
r n
ieu
we w
aard
eri
ng
6.
7.
vastl
eg
gen
resu
ltate
n t
.o.v
. g
eld
en
de W
OZ
-waard
e
kw
an
tifi
cere
n a
fwijkin
g t
ussen
werk
elijk
e r
ati
o e
n v
erw
ach
te r
ati
o
bep
ale
n g
esch
ikth
eid
vo
or
geb
ruik
mo
del +
gesch
ikth
eid
vo
or
geb
ruik
on
derb
ou
win
g o
p t
axati
evers
lag
verg
elij
kin
g v
orige w
aard
epeild
atu
m (
X-1
) (t
ijdvak: 1 januari t/m
31 d
ecem
ber
jaar
X)
(3.1
.2)
beo
ord
ele
n e
n v
erk
lare
n a
fwijkin
g b
ij s
tap
3
afw
ijkin
g <
bandbre
edte
bepale
n o
f de a
fwijk
ing m
eer
of m
inder
is d
an d
e g
egeven b
andbre
edte
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
40
4.
afw
ijkin
g >
bandbre
edte
onderz
oeken r
eden a
fwijk
ing tussen w
erk
elij
ke r
atio e
n
verw
achte
ratio, denk a
an:
optioneel:
- ju
isth
eid
taxatiem
odel
- to
ets
verk
oopcijf
er
aan w
aard
eringsvoors
chriften e
n o
bje
cta
fbakenin
g
(
zie
pro
ces m
odelm
atige w
aard
ebepalin
g)
- contr
ole
er
obje
ctg
egevens (
ize p
roces b
ijhoudin
g o
bje
ctk
enm
erk
en)
- ju
isth
eid
obje
ctk
enm
erk
en (
toesta
ndspeild
atu
m)
(
zie
pro
ces b
ijhoudin
g o
bje
ctk
enm
erk
en)
- ju
isth
eid
verk
oopcijf
er
(z
ie s
tap 4
verg
elij
kin
g v
orige w
aard
epeild
atu
m)
5.
verb
ete
ren
waard
eri
ng
sm
od
el en
/of
gere
gis
treerd
e
ob
jectg
eg
even
s
bep
ale
n n
ieu
we m
od
elw
aard
e(n
)
6.
7.
vastl
eg
gen
resu
ltate
n t
.o.v
. eers
tvo
lgen
de m
od
elw
aard
e
afw
ijkin
g <
bandbre
edte
verg
elij
kin
g e
ers
tvolg
ende w
aard
epeild
ata
(3.1
.3)
herh
aal vanaf sta
p 1
totd
at de r
atio a
anslu
it
kw
an
tifi
cere
n m
uta
tie t
ussen
verk
oo
pd
atu
m e
n t
oesta
nd
sp
eild
atu
m
bep
ale
n g
esch
ikth
eid
vo
or
geb
ruik
mo
del +
gesch
ikth
eid
vo
or
geb
ruik
on
derb
ou
win
g o
p t
axati
evers
lag
beo
ord
ele
n e
n v
erk
lare
n a
fwijkin
g b
ij s
tap
3
bepale
n o
f de a
fwijk
ing m
eer
of m
inder
is d
an d
e g
egeven b
andbre
edte
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
41
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
42
3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie
Alleen wanneer de verwachting bestaat dat aanvullende informatie over de
verkochte woning noodzakelijk is voor een correcte analyse van de verkoopprijs
of voor de waardebepaling van die woning, wordt op één van de onderstaande
wijzen nadere informatie ingewonnen. Een opname ter plaatse wordt daarbij
alleen uitgevoerd, wanneer de verwachting bestaat dat de noodzakelijke gegevens
alleen ter plaatse verkregen kunnen worden.
stap 1: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:
- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)
Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het
verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-
inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de
aanleverende bron van de gegevens is.
- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)
Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende
informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe
bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.
- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)
Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer de werkelijke
wijziging niet overeenstemt met de verwachte wijziging (stap 3
analyse) en wanneer de reden voor de afwijking en de kwantifi-
cering (stap 4 en 6 analyse) niet direct vanuit een administratieve
analyse naar voren komt of langs andere weg verkregen kan
worden.
stap 2: indien informatie-inwinning nodig is:
A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.
- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-
ontvangen.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.
- analyseren relevante gegevens uit externe bron.
- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).
C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.
Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn
dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is
voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de
vergunning blijkt.
- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).
stap 3: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-
komingen in de geregistreerde objectgegevens.
Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.
stap 4: verklaren en kwantificeren van het verschil tussen WOZ-waarde en de
verkoopprijs. (stap 4 en 6 analyse).
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
43
stap 5: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere
objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkin-
gen gesignaleerd zijn (volgt uit stap 3 en 4)).
Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare
panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-
overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-
gen in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn (relatie met het
proces bijhouding objectkenmerken) of dat ook deze woningen een meer
dan gemiddelde stijging of daling ondergaan.
stap 6: verkochte woning fotografisch vastleggen (optioneel).
3.1.5 Registreren marktgegevens woningen
De marktgegevens en de bevindingen die uit de analyse zijn gebleken worden in
de WOZ-administratie vastgelegd.
stap 1: vastleggen basis marktgegevens.
In ieder geval objectidentificatie, verkoopprijs/vraagprijs, transport-
datum.
stap 2: vastlegging reden afwijking en kwantificering afwijking (stap 4 en 6 van
paragraaf 3.1.2 en 3.1.3).
stap 3: vastleggen gewijzigde objectgegevens met datum controle of vastleggen
datum waarop geconstateerd is dat objectgegevens juist zijn.
Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.
stap 4: vastleggen bevindingen objectgegevens panden in de omgeving op o.a.
het "domino-effect" (stap 5 van 3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie).
stap 5: vastleggen algemene conclusies en aanbevelingen naar aanleiding van
de marktanalyse.
Verwezen wordt naar paragraaf 2.3.1 Beoordeling vastlegging markt-
gegevens woningen in deel II.
3.2 Marktanalyse niet-woningen
De marktanalyse van niet-woningen is niet een proces dat in alle gemeenten
afzonderlijk uitgevoerd zal (kunnen) worden. Immers om de marktanalyse uit te
kunnen voeren zullen meerdere marktgegevens met betrekking tot dezelfde soort
objecten beschikbaar moeten zijn. Aan deze eis zal voor lang niet alle gemeenten
voor alle categorieën objecten kunnen worden voldaan. Daarom is in de beschrij-
ving een onderscheid gemaakt tussen enerzijds verzamelen, verifiëren en registre-
ren en anderzijds analyseren. De eerste drie onderdelen kunnen in elke gemeente
afzonderlijk worden uitgevoerd, terwijl de analyse dan vaak per regio of landelijk
zal worden uitgevoerd.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
44
3.2.1 Verzamelen marktgegevens niet-woningen
Het verzamelen van marktgegevens zal in alle gemeenten uitgevoerd worden:
stap 1: objectidentificatie, transactieprijs en "transactiedatum" verzamelen.
Dit betreft minimaal de onderstaande marktgegevens:
- gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere
bestemmingen (bron: grondbedrijf/afdeling grondzaken van ge-
meente);
- stichtingskosten van (deels) nieuw gebouwde objecten (bron: bouw-
vergunningen, analyse bouwkosten);
- verhuurtransacties niet-woningen (bron: ingevulde inlichtingenformu-
lieren huurgegevens van recent verhuurde panden);
- verkooptransacties niet-woningen (bron: AKR, maar ook makelaars-
informatie);
- omzetgegevens (alleen bij discounted-cash-flow methode).
3.2.2 Verifiëren verzamelde marktgegevens niet-woningen
De gemeente zorgt ervoor dat de marktgegevens "gescreend" worden. Dit bete-
kent dat onder meer beoordeeld wordt of de gerealiseerde marktprijs overeen-
komt met de vastgestelde waarde dan wel met de taxatie-opbouw. Ook wordt
beoordeeld of de objectkenmerken van het object betrokken bij de transactie
overeenstemmen met de geregistreerde gegevens.
stap 0: nagaan of het object betrokken bij de transactie gekoppeld kan worden
aan een bestaand WOZ-object.
stap 1: vergelijken geldende WOZ-waarde met verkoopcijfer, vergelijken huur-
waarde taxatieverslag met verzameld huurcijfer, etc.
stap 2: indien van toepassing, verklaren van verschil tussen marktgegeven en
(opbouw van) WOZ-waarde.
stap 3: inwinnen aanvullende informatie (indien zinvol).
Zo nodig wordt extra informatie ingewonnen via een schriftelijk formu-
lier (inlichtingenformulier behorende bij de betreffende categorie niet-
woning), een externe bron of een opname ter plaatse. Deze extra infor-
matie kan bijvoorbeeld betrekking hebben op bijzondere voorwaarden in
het contract en aanvullende informatie over relevante objectkenmerken.
stap 4: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-
komingen in de geregistreerde objectgegevens.
Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.
stap 5: globaal beoordelen bruikbaarheid marktgegeven.
PROCESSEN 3. MARKTANALYSE
45
3.2.3 Registreren marktgegevens niet-woningen
stap 1: vastleggen basis marktgegevens niet-woningen.
In ieder geval worden objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs,
transportdatum vastgelegd.
De gescreende marktgegevens niet-woningen worden met de relevante
objectkenmerken in een geautomatiseerde vastlegging geregistreerd.
Voor niet-woningen vindt de analyse van marktgegevens, het bepalen
van de uitgangspunten voor de waardebepaling (taxatiewijzers, huur-
waardematrices, etc.) en de waardebepaling meestal op regionaal of
landelijk niveau plaats. Door de marktgegevens niet-woningen niet in de
eigen gemeentelijke WOZ-administratie vast te leggen, maar in een
gezamenlijke administratie (WOZ-Datacenter) vindt vastlegging en
terbeschikkingstelling voor deze regionale en landelijke werkzaamheden
tegelijk plaats. Om de marktgegevens te kunnen afdrukken op het
taxatieverslag van de desbetreffende onroerende zaak moeten de basis
marktgegevens wel in de gemeentelijke WOZ-administratie beschikbaar
zijn.
stap 2: vastleggen (in bijvoorbeeld WOZ-Datacenter) van globaal oordeel
bruikbaarheid marktgegeven.
stap 3: vastleggen (in gemeentelijke WOZ-administratie) gewijzigde object-
gegevens met datum controle of vastleggen datum waarop geconstateerd
is dat objectgegevens juist zijn.
Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.
3.2.4 Analyseren marktgegevens niet-woningen
Afhankelijk van het soort object, de aard van de marktinformatie (stichtings-
kosten, huurprijzen, etc.) en het betreffende marktsegment (bijvoorbeeld
kantorenmarkt in de binnenstad is niet vergelijkbaar met kantorenmarkt in
buitengebieden) wordt deze analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk
niveau uitgevoerd.
De inhoudelijke analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau moet
leiden tot kengetallen voor het bepalen van huurwaarden, voor het bepalen van de
kapitalisatiefactor, voor het bepalen van stichtingskosten, etc. Deze kengetallen
moeten onderbouwd zijn met marktgegevens. Hierbij wordt eveneens vastgelegd
of de geregistreerde marktgegevens al dan niet een goede weerspiegeling is van
het marktniveau. Indien dit niet het geval is wordt tevens de reden vastgelegd en
zo mogelijk een kwantificering van de afwijking.
De kengetallen worden uitgewerkt in bijvoorbeeld landelijke taxatiewijzers
(incourante objecten, agrarische objecten, kapitalisatiefactor) of regionaal te
gebruiken matrices voor het bepalen van huurwaarden.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
46
PROCESSEN 4. MODELMATIGE WAARDEBEPALING
47
4. PROCES MODELMATIGE WAARDEBEPALING
Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp
van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. Een modelmatige
waardebepaling houdt echter meer in dan de aanschaf van een geautomatiseerd systeem
om een model te definiëren. Veel hangt af van de kennis en vaardigheden van de
betrokken medewerkers die het model inrichten en optimaliseren voor de specifieke
situatie in de eigen gemeente, van de gegevens (marktgegevens, objectkenmerken) die
worden gebruikt en van de manier waarop door herhaalde vergelijkingen met markt-
gegevens de kwaliteit van het model wordt geoptimaliseerd.
De waardebepaling van woningen en niet-woningen zijn afzonderlijke processen. De
waardebepaling van woningen wordt gekarakteriseerd door een modelmatige aanpak
binnen, in beginsel, de grenzen van een gemeente. Immers meestal zijn binnen een
gemeente voldoende verkopen gerealiseerd om met behulp van modelmatige waarde-
bepaling WOZ-waarden voor alle woningen vast te stellen die aan de kwaliteitseisen
voldoen. De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen wordt gekarakteriseerd
door regionale en landelijke samenwerking afhankelijk van het soort niet-woning. Het
modelmatig waarderen van niet-woningen is voor de meeste objectsoorten aangewezen
op het (geautomatiseerd) toepassen van taxatiewijzers over incourante objecten (gecorri-
geerde vervangingswaarde) of op het toepassen van kengetallen afgeleid uit markt-
gegevens (huurwaarde-kapitalisatiemethode, DCF).
4.1 Modelmatige waardebepaling woningen
Bij een frequente waardering van woningen is een modelmatige waardebepaling
de meest doelmatige aanpak. Met een taxatiemodel worden taxatiewaarden
berekend en onderbouwingen gegenereerd. In onderstaande stappen zijn de
elementen onderscheiden die alle nodig zijn om het gewenste eindresultaat te
behalen.
stap 1: systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de
objecten relevant zijn voor de waarde.
stap 2: uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen
van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de
waarde.
Deze stap kan mogelijk leiden tot de constatering dat volgens de markt-
analyse voor een bepaalde categorie woningen een kenmerk van belang
is voor de waardebepaling, terwijl dit kenmerk niet is vastgelegd. In dat
geval moet mogelijk aanvullende informatie ingewonnen worden (zie
paragraaf 3.1.4).
stap 3: bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samen-
hang tussen de waarderelevante kenmerken.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
48
stap 4: kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarde-
relevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de
waarderelevante kenmerken van verschillende woningen.
stap 5: berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een
directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige
formule of een combinatie van beide.
stap 6: beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een
correcte weergave is van de waarde.
stap 7: afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid
bestaat dat de berekende waarde correct is.
Herhaal de stappen totdat het uiteindelijke model aansluit op de marktgegevens.
stap 8: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal
€ 1000.
De waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden
afgerond.
4.2 (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen
De aanpak van de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen hangt af van
de te hanteren taxatiemethodiek en de beschikbaarheid van marktinformatie. Van
een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarde-
relevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een
taxatiemodel/rekenmodel is geprogrammeerd. Door het invoeren van de object-
kenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren.
Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde
vervangingswaarde, wordt met het oog op de doelmatigheid en de uniformiteit
uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze landelijke uitgangs-
punten zijn door een gezamenlijke analyse van marktgegevens van niet-woningen
(zie hoofdstuk 3 Proces marktanalyse) opgesteld en zijn vastgelegd in gezamen-
lijke taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers kunnen ook een geautomatiseerde vorm
hebben (taxatiemodel/rekenmodel). Bij het opstellen van taxatiewijzers zijn
taxateurs van gemeenten en van taxatiebureaus betrokken.
Samengevat kunnen per soort object de volgende stappen onderscheiden worden:
stap 1: beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisering
van de taxatiewijzer voor een bepaalde categorie objecten.
stap 2: actualiseren bestaande taxatiewijzer naar eerstvolgende waardepeil-
datum.
stap 3: afstemmen gekozen uitgangspunten in taxatiewijzer met vertegenwoor-
digers van belanghebbenden bij de desbetreffende niet-woningen.
stap 4: beoordelen kwaliteit taxatiewijzer.
stap 5: al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen toepassen van de
taxatiewijzer voor individuele niet-woningen.
PROCESSEN 4. MODELMATIGE WAARDEBEPALING
49
stap 6: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal
€ 1000.
De waarde van onderdelen van het WOZ-object wordt niet afgerond.
Alleen de waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden
afgerond.
Indien sprake is van een beperkt aantal objecten van een specifieke soort niet-
woning kan het doelmatiger zijn om niet een taxatiewijzer op te stellen, maar om
direct de betrokken objecten gezamenlijk te waarderen. Net als bij het opstellen
van taxatiewijzers kunnen bij deze gezamenlijke taxaties zowel taxateurs van
gemeenten als van taxatiebureaus betrokken zijn en worden de gekozen uitgangs-
punten bij voorkeur afgestemd met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij
de desbetreffende niet-woningen.
Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt bepaald op de waarde in het
economische verkeer zal in de meeste gevallen sprake zijn van een regionale
analyse van beschikbare marktgegevens, omdat meestal binnen de grenzen van
één gemeente onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn voor de analyse van
de markt. Deze regionale analyse kan leiden tot regionale uitgangspunten voor de
waardebepaling (bijvoorbeeld huurwaardematrices of overzichten van agrarische
grondprijzen), maar kan ook leiden tot een regionale aanpak van de waardering
en kwaliteitscontrole van de desbetreffende soort niet-woningen.
Samengevat kunnen per soort objecten de volgende stappen onderscheiden
worden:
stap 1: bepalen marktsegment (type gebied dat als een geheel dient te worden
geanalyseerd).
stap 2: beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisering
van de uitgangspunten voor de (modelmatige) waardebepaling voor een
bepaalde categorie objecten.
stap 3: actualiseren bestaande uitgangspunten naar eerstvolgende waardepeil-
datum.
stap 4: beoordelen kwaliteit uitgangspunten.
stap 5: al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen toepassen van de
uitgangspunten voor individuele niet-woningen.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
50
PROCESSEN 5. KWALITEITSBEWAKING
51
5. PROCES KWALITEITSBEWAKING (MODELMATIGE) WAARDEBEPALING
5.1 Kwaliteitsbewaking woningen
De kwaliteitsbewaking van de woningen geschiedt parallel aan de modelmatige
waardebepaling. De kwaliteitsbewaking is dus geen activiteit die pas start "na
afronding van de waardering". De kwaliteitsbewaking van de taxaties van wonin-
gen wordt opgesplitst in minimaal de volgende kwaliteitscontroles:
- controle aansluiting op marktniveau;
- controle onderlinge waardeverhoudingen;
- controle onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Kwaliteitscontrole aansluiting op marktniveau
Bij de kwaliteitsbeoordeling wordt van alle verkochte woningen een vergelijking
gemaakt tussen het verkoopcijfer en de nog vast te stellen waarde (modelwaarde,
prognosewaarde, voorlopige taxatiewaarde) voor de eerstvolgende waardepeil-
datum. Een beoordeling van de ratio’s (verhouding tussen nog vast te stellen
waarde en gerealiseerde verkoopprijs) vormt de kern van deze kwaliteitscontrole.
De ratio’s worden top-down beoordeeld. Hiermee wordt bedoeld dat begonnen
wordt met de ratio voor de gehele gemeente, daarna de ratio’s uitgesplitst naar
categorie woningen en tenslotte worden de ratio’s per individuele verkoop beoor-
deeld.
- controleren ratio’s voor hele gemeente en ratio’s per categorie (en eventueel
per categorie per wijk)
stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in aansluiting op marktniveau.
Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage).
stap 2: analyseren eventuele onjuistheden.
stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.
Zie ondermeer hoofdstuk 3.1.3. Individueel beoordelen modelwaarde
aan de hand van marktgegeven , stap 5A.
- controleren ratio’s per verkocht object
Deze controle is geïntegreerd in het proces marktanalyse (zie hoofdstuk 3
Proces marktanalyse). De ratio’s van de individuele verkopen moeten aanslui-
ten. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage).
Kwaliteitscontrole onderlinge waardeverhoudingen
Door een vergelijking van de vast te stellen waarden in twee verschillende
groepen woningen (bijvoorbeeld verschillende soort, zoals hoekwoning en
tussenwoning of verschillende buurt of verkochte woningen versus niet-verkochte
woningen of huurwoning versus "eigen woning") of door vergelijking van twee
individuele woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge waardeverhoudingen
in overeenstemming met de verwachtingen zijn.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
52
Stappen voor de controle onderlinge waardeverhoudingen waarbij aandacht is
voor:
- onderlinge afwijking gemiddelde taxatiewaarde tussen categorieën / wijken
- onderlinge afwijking ratio’s tussen categorieën
stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in onderlinge waardeverhouding.
Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage).
stap 2: analyseren eventuele onjuistheden.
stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.
Zie ondermeer hoofdstuk 3.1.3. Individueel beoordelen modelwaarde
aan de hand van marktgegeven, stap 5B.
Kwaliteitscontrole onderbouwing van de vastgestelde waarde
Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxaties
zorgvuldig en correct zijn onderbouwd en of alle objectkenmerken op het taxatie-
verslag zijn vermeld.
Stappen voor de controle onderbouwing van de modelwaarden:
stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de onderbouwing.
Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage) en toets
daarmee de onderbouwing aan de criteria die genoemd zijn in hoofdstuk
3 van deel II Beoordeling producten.
stap 2: verbeteren taxatiemodel (genereren onderbouwingen).
stap 3: bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.
5.2 Kwaliteitsbewaking niet-woningen
De kwaliteitsbewaking van de taxaties van niet-woningen houdt minimaal een
steekproefsgewijze controle in van de taxatieverslagen. Hierbij staan tenminste de
volgende punten centraal:
- controle op volledigheid taxatieverslag;
- controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object;
- controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau.
Het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) is een hulpmiddel dat
gebruikt kan worden bij deze kwaliteitscontrole van niet-woningen. Uit dit
protocol blijken de stappen die nodig zijn om de kwaliteitsbeoordeling te
verrichten.
In het protocol is onderscheid gemaakt in een protocol voor courante niet-wonin-
gen, incourante niet-woningen en agrarische objecten. Als uit de steekproef blijkt
dat sprake is van "fouten", is het van belang dat onderzocht wordt in hoeverre
deze "fouten" zich ook bij soortgelijke niet-woningen voordoen.
PROCESSEN 5. KWALITEITSBEWAKING
53
Kwaliteitscontrole volledigheid taxatieverslag
Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of alle objectken-
merken op het taxatieverslag zijn vermeld.
Stappen voor de controle volledigheid taxatieverslag:
stap 1: signaleren fout of tekortkoming op het taxatieverslag.
Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) en
toets daarmee de volledigheid van het taxatieverslag aan de criteria die
genoemd zijn in hoofdstuk 3 van deel II Beoordeling producten.
stap 2: verbeteren taxatieverslag, indien nodig genereren onderbouwingen.
stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.
Kwaliteitscontrole taxatieopbouw
Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxatie-
opbouw per deelobject en voor het gehele object aannemelijk is.
Stappen voor de controle taxatieopbouw:
stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de taxatieopbouw.
Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) en
toets daarmee de taxatieopbouw per deelobject en voor het gehele
object.
stap 2: verbeteren taxatieopbouw.
stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.
Kwaliteitscontrole waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau
Door een vergelijking te maken van de op het taxatieverslag vermelde kengetal-
len met kengetallen uit bijvoorbeeld taxatiewijzers, resultaten marktanalyse etc.
wordt gecontroleerd of er aansluiting is op de markt. Door de vergelijking van de
vast te stellen waarde met de vorige WOZ-waarde en met de vast te stellen
waarden van soortgelijke niet-woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge
waardeverhoudingen in overeenstemming met de verwachtingen zijn
stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in waardeverhoudingen en in aanslui-
ting op marktniveau.
Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage).
stap 2: analyseren eventuele onjuistheden.
stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
54
PROCESSEN 6. BEZWARENAFHANDELING
55
6. PROCES BEZWARENAFHANDELING
De belastingplichtige kan schriftelijk bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-
beschikking. De gemeente moet alle WOZ-bezwaren zorgvuldig en binnen redelijke
termijn afhandelen. De afhandeling van deze WOZ-bezwaren houdt niet alleen in dat de
gemeente een uitspraak op het bezwaarschrift naar de belastingplichtige verzendt, maar
ook dat de resultaten in de WOZ-administratie worden verwerkt.
Voor een zorgvuldige afhandeling is van belang dat de ontvangen bezwaarschriften zo
snel mogelijk geregistreerd worden waarbij direct aandacht besteed wordt aan de
volgende aspecten:
- ontvankelijkheid van het bezwaar;
- voldoende motivering (opvragen nadere motivering);
- horen;
- pro-forma bezwaar (stellen termijn voor aanvulling).
Van elk bezwaarschrift wordt beoordeeld of deze binnen de wettelijk gestelde termijn
van 6 weken na dagtekening van de beschikking is ingediend. Hiervoor kan het post-
stempel van belang zijn. Bezwaarschriften die niet tijdig maar wel beargumenteerd zijn,
worden niet-ontvankelijk verklaard en vervolgens ambtshalve in behandeling genomen.
Bij bezwaarschriften die pro-forma zijn ingediend (niet-volledig), dient de gemeente zo
spoedig mogelijk een termijn te stellen waarbinnen het verzuim hersteld kan worden.
Overigens is een WOZ-bezwaarschrift al snel voldoende gemotiveerd.
De belastingplichtige wordt op zijn/haar verzoek gehoord. Het horen heeft primair tot
doel de belastingplichtige de gelegenheid te geven zijn bezwaar nader toe te lichten.
Voor een snelle inhoudelijke behandeling van de bezwaren verdient het aanbeveling deze
te sorteren, waarbij de volgende categorieën van belang zijn:
- niet-waardebezwaar (WOZ);
- waardebezwaar (WOZ);
- overige bezwaren.
Niet-waardebezwaar (WOZ)
Voor WOZ-bezwaren waarvan de grieven geen betrekking hebben op de waarde, zijn de
volgende stappen van belang:
stap 1: markeren grieven.
Elke grief die in het bezwaarschrift is genoemd moet in de uitspraak
betrokken zijn. De problematiek van niet-waardebezwaren spitst zich
voornamelijk toe op het wel of niet eigenaar/gebruiker zijn, of op een
onjuiste tenaamstelling.
stap 2: controleren juistheid subjectgegevens met gebruik van registraties
bevolking, kadaster, etc.
Het opzoeken van de juiste eigenaar/gebruiker of de juiste tenaam-
stelling in de bestaande registraties van bevolking en kadaster kan
voldoende zijn om het bezwaar te kunnen afhandelen.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
56
stap 3: vastleggen gewijzigde subjectgegevens of vastleggen dat subject-
gegevens gecontroleerd zijn en juist zijn bevonden.
stap 4: controleren juistheid objectafbakening, indien nodig wijzigen.
Onjuistheden in de subjectgegevens kunnen leiden tot wijziging van de
objectafbakening. Zie hiervoor hoofdstuk 1 van deel I Proces beheer
objectafbakening. Wijziging van de objectafbakening leidt tot een
nieuwe waardebepaling (zie verder vanaf stap 5 bij "Waardebezwaar").
stap 5: doen van uitspraak op niet-waardebezwaar.
stap 6: vastleggen resultaten niet-waardebezwaar in de WOZ-administratie.
Waardebezwaar (WOZ)
Voor WOZ-bezwaren waarvan de grieven (mede) betrekking hebben op de waarde, zijn
de volgende stappen van belang:
stap 1: markeren grieven.
Elke grief die in het bezwaarschrift is genoemd moet in de uitspraak
betrokken zijn.
stap 2: nader sorteren bezwaren
De sortering van de bezwaren is afhankelijk van de gemeentelijke
organisatie. Te denken valt aan een sortering in bijvoorbeeld:
- soort grief (behoeft de grief een taxatietechnische beoordeling van het
object of niet);
- soort object (woningen, courante niet-woningen, incourant);
- categorie belanghebbende;
- wel/niet verkochte woningen;
- wel/niet modelmatig gewaardeerd;
- bijzondere situaties;
- etcetera.
stap 3: splitsen grieven in taxatietechnische grieven en niet-taxatietechnische
grieven.
Grieven die geen taxatietechnische beoordeling behoeven, zijn bijvoor-
beeld:
- niet eens met de waarderingsvoorschriften Wet WOZ;
- niet eens met de modelmatige aanpak;
- niet eens met de stijging van de waarde ten opzichte van de WOZ-
waarde naar vorige waardepeildatum;
Grieven die wel een taxatietechnische beoordeling behoeven, zijn
bijvoorbeeld:
- niet eens met de objectafbakening (A);
- niet eens met de objectgegevens in de onderbouwing (inhoud, opper-
vlakte, overige objectkenmerken) (B);
- niet eens met de omgevingsfactoren (C);
- niet eens met de vergelijkingsobjecten in de onderbouwing (D)
- niet eens met de waarde (in vergelijking met verkopen) (D).
- niet eens doordat belastingplichtige verwijst naar de taxatie in een
taxatierapport dat opgesteld is ten behoeve van een financiering,
PROCESSEN 6. BEZWARENAFHANDELING
57
hypotheekaanvraag, etc. (zie, afhankelijk van aard van het verschil,
A t/m D).
stap 4: doen van uitspraak op waardebezwaar met niet-taxatietechnische grie-
ven. Indien alle grieven in de uitspraak zijn betrokken: ga naar stap 7.
Indien niet alle grieven in de uitspraak zijn betrokken: ga naar stap 5.
stap 5:
A: controleren juistheid objectafbakening, indien nodig wijzigen.
Zie hiervoor het proces beheer objectafbakening.
B: controleren juistheid objectkenmerken, indien nodig wijzigen.
Zie hiervoor het proces bewaking volledigheid en juistheid
objectkenmerken (hoofdstuk 2 van deel I).
C: controleren juistheid aanvullende objectkenmerken.
Aanvullende waarderelevante objectkenmerken, die betrokken zijn in het
taxatiemodel, worden gecontroleerd op juistheid. Zie hiervoor het proces
bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken (hoofdstuk 2 van
deel I).
D: verklaren verschil tussen de getaxeerde waarde ten opzichte van de
geselecteerde vergelijkingspanden.
Het taxatiemodel ondersteunt de verklaring van het verschil.
stap 6: bepalen modelwaarde en onderbouwing.
Voor het bepalen van de invloed op de waarde als gevolg van fouten of
tekortkomingen wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van het taxatiemo-
del.
stap 7: doen van uitspraak op waardebezwaar met taxatietechnische grieven.
De waarde die bij uitspraak wordt vastgesteld, wordt naar beneden
afgerond op eenheden van minimaal € 1000. De afronding betreft de
waarde van het WOZ-object (eindwaarde). De waarde van de afzonder-
lijke onderdelen van het WOZ-object wordt niet afgerond.
stap 8: vastleggen resultaten waardebezwaar in de WOZ-administratie.
Overige bezwaren
Naast de WOZ-bezwaren zal de gemeente naar aanleiding van het aanslagbiljet
met WOZ-beschikking en belastingaanslagen ook andere bezwaren ontvangen,
zoals bezwaren tegen de heffingsplicht onroerende-zaakbelastingen, de afval-
stoffenheffing, rioolrechten, hondenbelasting. Deze doorlopen afzonderlijke
procedures binnen de organisatie.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
58
PROCESSEN 7. WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW
59
7. PROCES WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW
Objecten in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, worden gewaardeerd
op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van
het opstal naar de toestand op 1 januari. Dit geldt zowel voor woningen als voor niet-
woningen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari de objecten in aanbouw
getaxeerd zijn en dat tegelijk met de massale verzending van WOZ-beschikkin-
gen/aanslagen gemeentelijke belastingen een beschikking/aanslag verstuurd wordt.
In dit proces worden enkele bijzondere aspecten van de waardering van objecten in
aanbouw beschreven. Daarnaast zijn de waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld met
betrekking tot bodemverontreiniging, werktuigenvrijstelling) gewoon van toepassing.
Bij het bepalen van de vervangingswaarde zijn drie componenten van belang:
1. grondwaarde
Het bepalen van de grondwaarde bij een object in aanbouw wijkt in beginsel niet
af van het bepalen van de waarde van de bouwgrond, voordat met de bouwwerk-
zaamheden begonnen is.
De bepaling van de grondwaarde betreft een tweetal variabelen: "oppervlakte" en
"waarde per vierkante meter".
De oppervlakte die bij de berekening van de grondwaarde wordt gebruikt, is
gelijk aan de grondoppervlakte die aan het WOZ-object toegekend is. Hierop zijn
twee uitzonderingen mogelijk, namelijk wanneer een deel van de grond bij de
waardebepaling buiten aanmerking blijft (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploi-
teerde cultuurgrond) of wanneer de gemeente bij de gronduitgifte een systematiek
hanteert, waarbij de prijs niet wordt bepaald door de oppervlakte van de grond,
maar bijvoorbeeld door de oppervlakte van de te realiseren bebouwing.
Mogelijke benaderingen voor de bepaling van de waarde per vierkante meter zijn:
- uitgifteprijs gemeente conform bestemmingsmogelijkheden (hierbij kan dan
ook sprake zijn van een andere eenheid dan vierkante meter grond, bijvoor-
beeld vierkante meter BVO);
- prijs van vraag en aanbod bij verkopen van te bebouwen grond conform
bestemming.
2. stichtingskosten van de onroerende zaak
Voor het bepalen van de verwachte totale stichtingskosten van de te bouwen
opstal worden "geobjectiveerde" stichtingskosten als uitgangspunt genomen.
Voor courante niet-woningen en voor woningen kan gebruik gemaakt worden van
landelijke kengetallen. Deze landelijke kengetallen kunnen bijvoorbeeld afgeleid
zijn uit kengetallen die worden gebruikt bij de kostencalculatie van de bouw, bij
het bepalen van de herbouwkosten voor de verzekering, bij de controle van de
opgegeven bouwkosten bij de bouwleges. Ook kunnen de kengetallen afgeleid
zijn uit de bouwkosten die in het WOZ-Datacenter zijn ingevoerd.
Voor objecten die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis
van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de kengetallen worden gebruikt
uit de taxatiewijzer die voor de desbetreffende soort niet-woningen is opgesteld.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
60
3. voortgangspercentage van de bouw
Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te
bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten voor de te bouwen opstal nog
vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het des-
betreffende jaar. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel
mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia.
Eventuele correctie in verband met het voldoen aan de waarderingsvoorschriften:
In de opbouw van de taxatie van een object in aanbouw kan eventueel een vierde
component zichtbaar zijn, wanneer een correctie nodig is om aan te sluiten op de
geldende waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld correctie voor bodemverontrei-
niging).
Bij het bepalen van de grondwaarde en de stichtingskosten als onderdelen van de
vervangingswaarde is van belang of deze inclusief of exclusief omzetbelasting berekend
moeten worden. De waardebepaling van het object in aanbouw moet aansluiten op de
waarde die later bepaald zal worden voor het object zodra de bouw gereed is. De waarde
van het object in aanbouw zal dus inclusief omzetbelasting worden bepaald, wanneer ook
de waarde van het object na gereedmelding inclusief de BTW-component zal worden
gewaardeerd en exclusief BTW, wanneer na gereedmelding exclusief BTW wordt
gewaardeerd. Dit betekent dat de bepaling van de vervangingswaarde voor woningen en
courante niet-woningen in aanbouw inclusief omzetbelasting geschiedt. Voor de bepaling
van de vervangingswaarde van objecten in aanbouw waarvan na gereedmelding ook de
gecorrigeerde vervangingswaarde de maatstaf vormt, is de BTW-positie van de juridisch
eigenaar maatgevend.
De volgende stappen zijn te onderscheiden voor de waardering van objecten in aanbouw:
Vanaf signaal (meestal bouwvergunning) dat gebouwd gaat worden:
stap 1: aanduiden WOZ-objecten als "object in aanbouw" op basis van ver-
zamelde bouwvergunningen nieuwbouwobject of bouwvergunningen van
verbouwing waarbij het bestaande object tijdelijk buiten gebruik wordt
gesteld (zie ook proces bijhouding objectkenmerken).
stap 2: beoordelen verwachte objectafbakening
Uit de beschrijving van het bouwproject in de bouwvergunnings-
aanvraag zal duidelijk worden of sprake is van de (ver)bouw van één
woning, meerdere koopwoningen, meerdere huurwoningen, één niet-
woningobject, een complex met meerdere niet-woningobjecten (bedrijfs-
verzamelgebouw) of combinaties hiervan.
stap 3: realiseren objectafbakening, inclusief vastlegging kadastrale identifi-
catie (kavelgrootte). Indien afbakening ongewijzigd: door naar stap 6.
stap 4: vastleggen objectaanduiding (bij voorkeur met toekomstig adres).
stap 5: vastleggen subjectgegevens.
stap 6: bepalen grondwaarde object.
stap 7: schatten verwachte stichtingskosten object.
Op basis van de objectkenmerken, ontleend aan de verleende bouw-
vergunning, worden de totale stichtingskosten van het gebouw geschat.
PROCESSEN 7. WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW
61
Hierbij wordt gebruik gemaakt van taxatiewijzers voor soorten niet-
woningen die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op
basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en van algemene ken-
getallen over bouwkosten voor courante niet-woningen en woningen.
Vanaf circa december ten behoeve van de vast te stellen waarde per 1 januari
daarop volgend:
stap 8: inschatten voortgangspercentage opstal op 1 januari (bij voorkeur de
voortgang fotografisch vastleggen).
Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangs-
percentages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij
veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Daarbij worden
de volgende bouwstadia onderscheiden:
Bij niet-woningen wordt de inschatting van het voortgangspercentage
gemaakt op basis van een inschatting van de gedane investeringen op
1 januari.
stap 9: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze
datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.
Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke
wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar
na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het
betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op
de WOZ-beschikking vermeld.
stap 10: berekenen taxatiewaarde.
De stichtingskosten aan het begin van het kalenderjaar worden bepaald
door het voortgangspercentage van de opstal te vermenigvuldigen met
de totale verwachte stichtingskosten van het object (zie stap 7). Dit
bedrag wordt vervolgens vermeerderd met de grondwaarde (zie stap 6).
Herhaal stap 8 t/m 10 tot het moment dat het object gereed is. Als het object
gereed is, zie dan proces verwerking mutaties objectkenmerken door bouw-
activiteiten.
In de bijlage is een voorbeeld opgenomen van een taxatieverslag voor een woning
in aanbouw.
voortgangspercentage
appartement eengezinswoning
ruwe laagste vloer complex gereed 10 %
ruwe begane grondvloer gereed 20%
ruwe vloer appartement gereed 25 %
alle ruwe verdiepingsvloeren gereed 40 %
dak (complex) waterdicht 60 % 60 %
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I
62
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER
63
DEEL II
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER
Beoordeling processen
Beoordeling vastleggingen
Beoordeling producten
Beoordeling randvoorwaarden
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
64
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
65
1. BEOORDELING PROCESSEN
In deel I zijn de stappen weergegeven van de belangrijkste processen bij de uitvoering
van de Wet WOZ door gemeenten. De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoe-
ring van deze processen. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de criteria die
de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht. Tot deze criteria behoren enerzijds crite-
ria die zijn gericht op onder meer volledigheid en juistheid. Deze criteria houden in dat
alle processen volledig worden uitgevoerd, dat alle objecten of mutaties verwerkt worden
en dat de werkzaamheden correct uitgevoerd worden.
Anderzijds zijn er criteria gericht op de tijdigheid en de voortgang van de verschillende
activiteiten. Het tijdig en gespreid door het jaar verrichten van de verschillende activitei-
ten is van groot belang voor een kwalitatief goede en doelmatige uitvoering van de waar-
debepaling. De belangrijkste eisen die worden gesteld aan de voortgang en tijdigheid van
de verschillende processen (gegevenslevering aan de afnemers, bijhouding object-
gegevens, analyse marktgegevens, modelmatige waardebepaling) zijn opgenomen in een
schema. In een tijdlijn is een samenvatting van de belangrijkste eisen met betrekking tot
voortgang en tijdigheid weergegeven. Deze criteria worden samen met de eisen aan de
volledigheid en de juistheid van de verschillende activiteiten in de afzonderlijke paragra-
fen van dit hoofdstuk nader beschreven.
WO
Z-t
ijd
lijn
1januari
1 februari
1 maart
1 april
1 mei
1juni
1juli
1 augustus
1 september
1 oktober
1 november
1 december
Pe
rma
ne
nte
ac
tivit
eit
en
Kadastr
ale
ge
ge
vens b
ij t/m
sep
.okt.
no
v.
dec.1
jan.
feb.
mrt
. a
pr.
mei
jun
iju
lia
ug
.sep
.
Ma
rkta
naly
se b
ij t/m
ju
ni
juli
au
g.
sep
. okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt
.ju
ni2
Bouw
muta
ties b
ij t/m
okt.
nov.
dec.1
jan.
feb.
mrt
. a
pr.
mei
jun
iju
lia
ug
.sep
.
Va
st
te s
tell
en
waard
en
Kw
alit
eitsbe
oo
rde
ling
mo
de
l a
an
ve
rkoop
min
. %
wo
nin
ge
n g
eta
xe
erd
ve
rkoch
te w
on
. 2
0%
39
0%
41
00
%5
min
. %
wo
nin
ge
n g
econ
tro
leerd
ve
rkoch
te w
on
. 2
0%
39
0%
1
00
%5
min
. %
nie
t-w
on
ing
en
ge
taxe
erd
2
0%
9
0%
1
00
%5
min
. %
nie
t-w
on
ing
en
gecon
tro
leerd
2
0%
1
00
%5
Va
stg
es
teld
e w
aa
rde
Beschik
kin
gen
waard
epeild
atu
m
To
esta
nd
pe
r 1
/1 n
aa
r a
fne
mers
To
esta
nd
pe
r 1
/1 n
aa
r C
BS
6V
D
Aanta
l geblo
kkeerd
e o
bje
cte
n
5%
3
%
1%
0%
(m
axim
aal 10
(0,1
%))
Uitsp
raak b
ezw
aa
rschri
fte
n7
jan. t/m
sep.
Uitsp
raak b
ezw
aa
rschri
fte
n8
okt.
no
v.
dec.
To
ezic
ht
Wa
ard
eri
ng
ska
me
r
Vo
ort
ga
ngsin
ve
nta
risa
tie
Te
rugkop
pe
ling
vo
ort
gan
gsin
ve
nta
risa
tie
1D
at
wil
dus z
egg
en
da
t va
na
f 1
ma
art
alle
ka
da
str
ale
mu
taties e
n b
ou
wm
uta
ties u
it h
et vo
rige
ja
ar
ve
rwe
rkt m
oe
ten
zijn
in
ve
rba
nd
m
et
de
tijd
ige
ve
rze
ndin
g v
an
(tu
ssen
tijd
se
) W
OZ
-besch
ikkin
ge
n e
n h
et tijd
ig o
ple
gg
en
va
n a
ansla
gen
. 2
Da
t w
il d
us z
egg
en
da
t va
na
f 1
okto
be
r a
lle v
erk
ope
n to
t e
n m
et ju
ni g
ea
naly
se
erd
moe
ten
zijn
om
da
t vo
or
1 o
kto
ber
in h
et ka
der
va
n
de
kw
alit
eitsb
eo
ord
elin
g v
an
de n
ieuw
e t
axa
tie
s d
e r
atio
’s b
ere
ken
d m
oete
n z
ijn v
oo
r a
lle v
erk
ope
n t
usse
n 1
ja
nua
ri v
oo
r de
w
aa
rdep
eild
atu
m to
t 1
juli
na
de w
aa
rdep
eild
atu
m.
3D
e k
wa
liteitse
is d
at o
p 1
ju
ni 20
% v
an
de
wo
nin
ge
n g
eta
xe
erd
en
op
1 ju
li 2
0%
va
n d
e w
on
ing
en
ge
co
ntr
ole
erd
mo
et
zijn
, ge
ldt
uitslu
ite
nd
vo
or
ge
mee
nte
n m
et
ten
min
ste
50
.00
0 o
bje
cte
n.
4D
at
wil
dus z
egg
en
da
t va
na
f 1
sep
tem
ber
90
% v
an
de
wo
nin
gta
xa
ties g
ere
ed
moe
t zijn
. 5
Da
t w
il d
us z
egg
en
da
t va
na
f 1
dece
mb
er
10
0 %
va
n d
e ta
xa
tie
s g
ere
ed
moe
t zijn
. D
at
wil
nie
t zeg
ge
n d
at
na
1 d
ece
mb
er
ge
en
w
ijzig
ing
en
mee
r w
ord
en
aan
ge
bra
ch
t. D
e m
aan
de
n d
ece
mbe
r e
n jan
ua
ri z
ijn g
ere
se
rve
erd
vo
or
ve
rwe
rkin
g m
uta
tie
s in d
ecem
be
r (i
nclu
sie
f o
bje
cte
n in
aan
bo
uw
) e
n d
e laa
tste
co
ntr
ole
s e
n a
nd
ere
activiteite
n v
oo
r ge
reed
ma
kin
g v
erz
end
ing
. 6
Vo
or
1 m
aa
rt m
oet
ee
n v
oo
rlo
pig
besta
nd
per
1 ja
nu
ari v
an
da
t ja
ar
aa
n h
et C
BS
ge
leve
rd z
ijn.
Voo
r 1
ap
ril m
oe
t h
et
de
fin
itie
ve
be
sta
nd
va
n
1 jan
ua
ri v
an
tw
ee
ja
ar
daa
rvo
or
ge
leve
rd z
ijn.
7D
e b
ezw
aa
rschri
fte
n d
ie t
/m s
ep
tem
be
r zijn
ontv
an
ge
n,
mo
ete
n in
he
tze
lfd
e k
ale
nd
erj
aa
r a
fge
ha
nd
eld
zijn
. 8
Dit b
etr
eft
de b
ezw
aa
rsch
riften
va
n h
et vo
org
aa
nd
e k
ale
nde
rja
ar.
Deze m
oe
ten
bin
nen
13 w
eke
n a
fge
ha
nd
eld
zijn
. D
us v
an
af 1
fe
bru
ari
m
oe
ten
de b
ezw
aa
rschri
fte
n a
fgeh
an
deld
zijn
die
in o
kto
ber
va
n h
et
vo
rig
e k
ale
nde
rja
ar
on
tva
ng
en
zijn
.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
66
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
67
1.1 Beoordeling proces beheer objectafbakening
Voor de verwerking van mutaties in de objectafbakening gelden de volgende
criteria:
- wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroor-
zaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering van het
maandelijkse bestand van het Kadaster verwerkt in de WOZ-administratie;
- wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroor-
zaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na constatering van
de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie;
NB: De wijziging in objectafbakening moet binnen de genoemde termijn
verwerkt zijn in de WOZ-administratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog
niet bepaald en verwerkt te zijn.
- bij wijziging van de kadastrale gegevens (mutaties van de eigenaar of beperkt
gerechtigde) van een ongebouwde, uitgezonderde onroerende zaak (of een
gedeeltelijk uitgezonderd object) wordt beoordeeld of de uitzonderingsgrond
ook van toepassing blijft bij de nieuwe eigenaar. Deze beoordeling kan
achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde
perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling
(artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder
nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft en dat
waardebepaling achterwege kan blijven.
Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet
de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen.
(Ter indicatie: wanneer sprake is van agrarische bestemming zonder bebou-
wingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vierkante meter,
betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege kan blijven
bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vierkante meter.
Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woningbouw zal in
verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de desbetref-
fende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.)
Met betrekking tot de bewaking van de volledigheid en juistheid van de object-
afbakening gelden de volgende criteria:
- tenminste eenmaal per jaar vindt een controle van de volledigheid van de
WOZ-administratie plaats. In deze volledigheidscontrole staan drie aandachts-
punten centraal:
- is de gehele oppervlakte van de gemeente correct in de administratie
verwerkt (voor de eisen aan de wijze van vastlegging wordt verwe-
zen naar paragraaf 2.1);
- zijn alle WOZ-objecten correct in de WOZ-administratie opgeno-
men;
- zijn er geen WOZ-objecten ten onrechte aangemerkt als uitgezon-
derd object. Deze beoordeling kan achterwege blijven, wanneer de
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
68
waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwach-
ting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel
220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zon-
der nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing
blijft en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Wanneer de
waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwach-
ting hoger uitkomt dan bestaat de beoordeling tenminste uit het
nagaan wanneer de juiste toepassing van de uitzondering voor het
laatst is geverifieerd en of zich sinds die tijd mutaties met betrekking
tot het perceel hebben voorgedaan.
- bij de periodieke beoordeling van de volledigheid van de WOZ-administratie
wordt geïnventariseerd of er sinds de vorige controle wijzigingen van
bestemming (bestemmingsplan) zijn gerealiseerd die gevolgen hebben voor
het van toepassing zijn van een uitzondering bij de waardebepaling. Bij het
verwerken van mutaties die voorvloeien uit deze gewijzigde bestemmings-
plannen kan eenzelfde doelmatige werkwijze worden gehanteerd als bij de
verwerking van kadastrale mutaties met betrekking tot ongebouwde uitgezon-
derde objecten.
1.2 Beoordeling proces bijhouding objectkenmerken
Met betrekking tot de bijhouding van objectkenmerken gelden de volgende
criteria:
- de WOZ-administratie is in overeenstemming met de Basisregistratie Adres-
sen en Gebouwen;
Dat wil zeggen dat alle actuele verblijfsobjecten en panden overeenkomstig in
de WOZ-administratie zijn opgenomen en dat eventuele afwijkingen zijn
gemeld aan de beheerder van de BAG, waarbij deze afwijkingen in de BAG de
status "in onderzoek" hebben.
- de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging
van de objectafbakening veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen
acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het kadaster
verwerkt in de WOZ-administratie;
- de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging
van de objectafbakening die is veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn
binnen acht weken na constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de
WOZ-administratie;
- wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door
verbouwingen waarvoor een bouwvergunning nodig is en die verleend is, zijn
binnen acht weken na gereedkoming en gedurende de bouwactiviteiten telkens
binnen acht weken na 1 januari verwerkt in de WOZ-administratie. Voor
gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht
weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht
maanden, mits de toestand op 1 januari van een jaar binnen acht weken na
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
69
1 januari in de administratie is verwerkt en in de WOZ-beschikking voor het
desbetreffende kalenderjaar).
- wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door
verbouwingen waarbij geen sprake is van een verleende bouwvergunning, zijn
binnen acht weken na de constatering verwerkt in de WOZ-administratie.
Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van
acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht
maanden), mits de toestand op 1 januari van een jaar wel binnen acht weken
na 1 januari in de administratie is verwerkt en heeft geleid tot verzending van
WOZ-beschikkingen voor het desbetreffende kalenderjaar.
- geconstateerde fouten in de geregistreerde objectkenmerken zijn binnen acht
weken na constatering in de WOZ-administratie hersteld;
- van elk object zijn de objectkenmerken die relevant zijn voor de waardebepa-
ling en de onderbouwing volledig geregistreerd. Welke objectkenmerken rele-
vant zijn moet blijken uit de marktanalyse. Zie verder paragraaf 2.2.1 Beoor-
deling vastlegging objectgegevens woningen en 2.2.2 Beoordeling vastlegging
objectgegevens niet-woningen.
NB: De wijziging in de objectkenmerken moet verwerkt zijn in de WOZ-admini-
stratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn.
1.3 Beoordeling proces marktanalyse en beoordeling waarden met markt-
gegevens
1.3.1 Proces markanalyse en beoordeling waarden woningen
Verzamelen
Met betrekking tot het verzamelen van marktgegevens woningen gelden de
volgende criteria:
- alle verkoopcijfers zijn volledig en continu verzameld (transacties zonder
transactieprijs of met een transactieprijs van € 1 behoeven niet verder als
marktgegeven vastgelegd en geanalyseerd te worden);
- elke verkoop is binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand
van het kadaster vastgelegd in de WOZ-administratie.
Analyseren en beoordelen waarden
Met betrekking tot het analyseren van marktgegevens woningen gelden de
volgende criteria:
- elk verkoopcijfer is vergeleken met de op de verkoopdatum geldende laatst
beschikte WOZ-waarde;
Dit is de WOZ-waarde die behoort bij het kalenderjaar waarin de verkoop-
datum is gelegen, dus naar de waardepeildatum van één jaar voor het begin
van het kalenderjaar. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt ver-
geleken met de geldende WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2007.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
70
- verschillen tussen een verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde die groter
zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn
nader geanalyseerd. In de analyse is uitgezocht welke omstandigheden hebben
geleid tot de afwijking;
- de omstandigheden die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer
en de geldende WOZ-waarde dat groter is dan de voor het desbetreffende
marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd;
- binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZ-admini-
stratie is van elk verkoopcijfer de verhouding met de op het moment van de
verkoop geldende WOZ-waarde geanalyseerd en zijn de resultaten van deze
analyse vastgelegd in de WOZ-administratie;
- elk verkoopcijfer is vergeleken met de afzonderlijke modelwaarden van
tenminste twee waardepeildata, volgend op de waardepeildatum behorende bij
het kalenderjaar waarin de verkoop is gerealiseerd (en waarvoor de WOZ-
waarde reeds bij beschikking is vastgesteld). Deze waardepeildata zijn
1 januari van het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd (behorende bij het
kalenderjaar direct na de verkoop) en 1 januari van het jaar nadat de verkoop
is gerealiseerd (behorende bij het kalenderjaar van een jaar later). Bijvoorbeeld
een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de modelwaarde naar
waardepeildatum 1 januari 2008 (behorende bij het kalenderjaar 2009) en met
de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 (behorende bij het
kalenderjaar 2010). In deze vergelijking is de kwantificering verwerkt die uit
de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het moment van de verkoop
geldende WOZ-waarde is gebleken.
- verschillen tussen een verkoopcijfer en de modelwaarde die groter zijn dan de
voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader
geanalyseerd;
- indien deze nadere analyse niet leidt tot een beperking van het verschil tot
onder de bandbreedte door een aanpassing van de modelwaarde, dan is de
reden van het verschil tussen de verkoopprijs en de modelwaarde met een
(gekwantificeerde) toelichting verklaard;
- de mutaties tussen verkoopdatum en toestandspeildatum (verbouwingen) die
hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de modelwaarde dat
groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte,
zijn gekwantificeerd;
- binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZ-admini-
stratie, dan wel minimaal één maand nadat het taxatiemodel voor de desbetref-
fende waardepeildatum stabiel is (1 september na de waardepeildatum), is van
elk verkoopcijfer de verhouding met de modelwaarde geanalyseerd en zijn de
resultaten van deze analyse vastgelegd in de WOZ-administratie (zie ook
kwaliteitsbeoordeling taxatie woningen);
- van verkoopcijfers die nog niet geanalyseerd (behoeven te) zijn, is voor
verzending van de WOZ-beschikkingen beoordeeld of deze aansluiten op de
vast te stellen waarden;
- van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik in het
taxatiemodel;
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
71
- van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik als
onderbouwing op het taxatieverslag.
Opname ter plaatse woningen
Alleen wanneer de verwachting bestaat dat ter plaatse informatie verkregen kan
worden over de verkoop en/of het verkochte object, die anders niet verkregen zou
worden, vindt opname ter plaatse plaats. Met betrekking tot het ter plaatse op-
nemen van woningen in het kader van de marktanalyse gelden de volgende
criteria:
- van elk object, waarvan een verkoopcijfer is gerealiseerd, is geregistreerd of
een opname ter plaatse heeft plaatsgevonden en of hierbij ook een inpandige
opname is verricht. De bevindingen van de opname ter plaatse zijn vastgelegd
ook met betrekking tot andere objecten (zie Proces marktanalyse woningen en
Proces bijhouding objectkenmerken in deel I);
- elke opname ter plaatse is binnen acht weken volledig in de WOZ-administra-
tie vastgelegd.
Registreren
Met betrekking tot het registreren van de resultaten van de marktanalyse wonin-
gen gelden de volgende criteria:
- elk marktgegeven is volledig geregistreerd (zie hiervoor ook paragraaf 2.3.1
Beoordeling vastlegging marktgegevens woningen);
- elk verkoopcijfer is steeds binnen acht weken na de deelprocessen "verzame-
len" en "analyseren" in de WOZ-administratie vastgelegd.
1.3.2 Proces marktanalyse en taxatie niet-woningen
Bij de marktanalyse en taxatie van niet-woningen is op de eerste plaats het onder-
scheid tussen de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de
methoden voor de bepaling van een waarde in het economische verkeer van
belang. Afhankelijk van de methode die van toepassing is, zijn verschillende
soorten marktgegevens van belang voor de waardebepaling.
Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde
Welke (markt)gegevens voor de berekening van de gecorrigeerde vervangings-
waarde benodigd zijn blijkt uit artikel 17 van de Wet WOZ. Voor de berekening
van de gecorrigeerde vervangingswaarde is enerzijds informatie nodig voor het
bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de
opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouw-
kosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de
technische veroudering en de functionele veroudering.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
72
Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die
gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op
die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouw-
rijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de
gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie.
Voor gebieden waar geen grond meer voor uitgifte beschikbaar is, zal de grond-
waarde afgeleid moet worden uit marktgegevens van gebouwde objecten.
Gezien het belang van uitgifteprijzen moet elke gemeente ten behoeve van de
marktanalyse voor niet-woningen in het kader van de Wet WOZ beschikken over
de op dat moment gehanteerde prijzen bij gronduitgifte. Dit betreft dan met name
de prijzen die worden gehanteerd voor grond met de bestemmingen "bedrijfs-
doeleinden" (industrie etc, niet agrarisch) en "bijzondere bebouwing" (onderwijs
etc.). Grondprijzen voor woningbouw zijn van belang voor de waardering van
bouwterreinen en van objecten in aanbouw (zie hoofdstuk 7 in deel I).
Voor de beoordeling van de marktanalyse niet-woningen geldt het volgende
criterium:
- gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere bestemmin-
gen die binnen de gemeente worden gehanteerd, zijn bekend.
- indien het WOZ-Datacenter een uitwisselingsmogelijkheid biedt voor grond-
uitgifteprijzen van een soort object, dan zijn de betreffende gronduitgifte-
prijzen die binnen de gemeente gehanteerd worden, opgenomen in het WOZ-
Datacenter.
- bij het inwinnen van aanvullende informatie is het inlichtingenformulier
gebruikt dat behoort bij de betreffende categorie niet-woningen.
Voor het bepalen van de vervangingswaarden van de opstallen zijn de bouw-
kosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) voor verschillende
soorten bebouwing van belang. Deze bouwkosten verschillen niet of marginaal
(bijvoorbeeld in verband met noodzakelijke fundering of meerkosten van aanvoer
van materiaal) tussen gemeenten. De marktgegevens die gebruikt worden voor
het bepalen van de vervangingswaarde hebben daarmee veel meer een landelijk
karakter (zie ook het schema in de inleiding van deze Waarderingsinstructie
jaarlijkse waardebepaling).
Voor het uitvoeren van de analyse van bouwkosten kunnen landelijke kengetal-
len, bijvoorbeeld vanuit de bouwkostencalculatie, worden gebruikt. Het is
natuurlijk ook van belang dat daadwerkelijk gerealiseerde stichtingskosten
worden betrokken in deze analyse, omdat dat de enige methode is om aan te
tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de "marktgegevens".
Om die reden is het noodzakelijk dat gemeenten de stichtingskosten verzamelen
van de nieuwbouwobjecten waarvoor de WOZ-taxatie (mede) op basis van de
gecorrigeerde vervangingswaardemethode zal geschieden. Hierbij is het van
belang dat voor alle nieuw gebouwde panden de gedane investeringen en de
objectgegevens die aangeven waarop deze stichtingskosten betrekking hebben,
bekend zijn. Dit is niet alleen van belang voor volledige nieuwbouwprojecten,
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
73
maar ook voor nieuwbouw van een deel van een object (bijvoorbeeld een nieuwe
bedrijfseenheid binnen een groter industrieel complex).
Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria:
- er is een overzicht van de objecten die de afgelopen zeven jaar (deels)
gebouwd zijn en die gewaardeerd worden volgens de gecorrigeerde vervan-
gingswaardeberekening;
- van de objecten op dit overzicht zijn via het WOZ-Datacenter de stichtings-
kosten en de objectkenmerken van de nieuwbouw beschikbaar gesteld aan
taxateurs die werkzaam zijn in andere gemeenten.
Bij de uitvoering van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is
extra aandacht nodig voor de incourante objecten waarvan de eigenaar en/of de
gebruiker een landelijk opererende rechtspersoon is die wordt geconfronteerd met
WOZ-taxaties in verschillende gemeenten. Voor de uniformiteit van de taxatie
van dergelijke bijzondere objecten worden kengetallen voor zover mogelijk
afgestemd op elders gebruikte kengetallen. Het overleg met betrokken belasting-
plichtigen wordt gecoördineerd met andere gemeenten.
Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium:
- bij de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening voor objecten met een
landelijk opererende eigenaar of gebruiker wordt het gebruik van kengetallen
voor de waardebepaling en het overleg met de belastingplichtigen afgestemd
met andere betrokken gemeenten. Daarmee wordt bereikt dat dezelfde ken-
getallen op overeenkomstige wijze worden toegepast en dat het overleg met
belastingplichtigen op doelmatige wijze, bij voorkeur voor meerdere objecten
tegelijk, geschiedt.
Courante niet-woningen
Bij de taxatie van courante niet-woningen is meer marktinformatie nodig dan
alleen de verkoopprijzen die door het Kadaster worden aangeleverd. Naast deze
gegevens zijn bijvoorbeeld ook huurgegevens van belang en in sommige gevallen
ook omzetgegevens (discounted-cash-flowberekening, bijvoorbeeld bij horeca,
benzinestations, etc.).
Voor de taxatie van courante niet-woningen zijn er binnen de gemeentegrenzen
vaak onvoldoende marktgegevens beschikbaar. Dit betekent dat er twee aan-
dachtspunten van belang zijn:
a. bij onvoldoende marktgegevens voor een bepaalde categorie zullen er ook
marktgegevens van buiten de gemeente betrokken moeten worden;
b. marktgegevens die wel beschikbaar zijn zullen ook beschikbaar gesteld
moeten worden aan andere gemeenten (in de regio).
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
74
Het eerste aandachtspunt leidt ertoe dat bij de waardering van courante niet-
woningen per marktsegment beoordeeld moet worden of er voldoende gegevens
voorhanden zijn. Uitgangspunt is dat voor de waardebepaling van een bepaalde
categorie objecten bij voorkeur tenminste vijf marktgegevens beschikbaar zijn
voor de onderbouwing van de waarde (bijvoorbeeld vijf verkopen van boerderijen
in de melkveehouderij of vijf huurcijfers voor winkelpanden in de centrale kern
of vijf huurcijfers van bedrijfshallen).
Wanneer voor één of meer categorieën courante niet-woningen onvoldoende
marktgegevens beschikbaar zijn, zal men voor de marktanalyse aansluiting
moeten zoeken bij één of meer andere gemeenten als bron van marktcijfers. Het
is hierbij van belang dat niet alleen de marktcijfers van buiten de gemeentegrens
beschikbaar komen, maar eveneens dat de analyse van deze cijfers wordt
afgestemd. Het is de bedoeling dat verschillende taxateurs dezelfde conclusie
trekken uit het desbetreffende marktgegeven. Anders bestaat het risico dat een
bepaald marktcijfer door de ene taxateur als "marktniveau" wordt aangemerkt,
terwijl de andere taxateur van mening is dat de betaalde prijs lager is dan het
marktniveau.
Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium:
- Bij de waardering van courante niet-woningen worden steeds voldoende (bij
voorkeur vijf per categorie) marktcijfers gebruikt bij de onderbouwing.
Wanneer deze gegevens van buiten de gemeente afkomstig zijn, wordt de
analyse van die gegevens onderling afgestemd (bijvoorbeeld regionale
aanpak).
Het tweede aandachtspunt leidt ertoe dat marktcijfers van courante niet-woningen
ook beschikbaar zijn voor gebruik door taxateurs van andere gemeenten. Dit
betreft niet alleen de gerealiseerde prijzen (verkoopprijzen, huurprijzen), maar
ook de bijbehorende kenmerken van het object waarop de marktgegevens betrek-
king hebben. Gezien de bijzondere omstandigheden bij transacties in de sfeer van
de courante niet-woningen, is het bij sommige categorieën ook noodzakelijk om
bijzondere omstandigheden bij de transactie vast te leggen (bijvoorbeeld
gegevens over quota etc. bij agrarische transacties die uit de transportakte gehaald
kunnen worden of gegevens over verdeling onderhoudskosten of over huurvrije
perioden uit huurcontracten van kantoren).
Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria:
- Er is een overzicht van de courante niet-woningen die de afgelopen zeven jaar
bij een transactie (verkoop of verhuur) betrokken zijn geweest.
- Van de objecten op dit overzicht zijn de marktcijfers (verkoopcijfer, huur-
cijfer), eventuele bijzondere omstandigheden (quota bij agrarisch, huurvrije
periode etc.) en de objectkenmerken beschikbaar voor andere gemeenten.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
75
1.4 Beoordeling proces modelmatige waardebepaling
Woningen
Met betrekking tot de modelmatige waardebepaling van woningen gelden de
volgende criteria:
- uiterlijk drie maanden na de waardepeildatum (1 april) is de werking van het
systeem voor ondersteuning van de waardebepaling aangetoond (een eerste
bepaling van waarden met het taxatiemodel voor deze waardepeildatum is dan
beschikbaar) en zijn tenminste voor de woningen waarvan ook marktgegevens
(vanaf een jaar voor de waardepeildatum) beschikbaar zijn, een voorlopige
modelwaarde berekend;
- uiterlijk vijf maanden na de waardepeildatum (1 juni) is de werking van het
taxatiemodel en de kwaliteitsbeoordeling aangetoond ook voor woningen
waarvan geen marktgegevens beschikbaar zijn en is voor 20% van de
woningen een (voorlopige) modelwaarde berekend. Deze kwaliteitseis geldt
uitsluitend voor gemeenten met tenminste 50.000 objecten;
- uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is het taxatie-
model stabiel, gebaseerd op alle verkopen tot 1 juli na de waardepeildatum) en
is voor tenminste 90% van de woningen een (voorlopige) modelwaarde
berekend;
- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin
van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de woningen berekend. Dat wil
niet zeggen dat na 1 december geen wijzigingen meer worden aangebracht. De
maanden december en januari zijn gereserveerd voor verwerking mutaties in
december (inclusief objecten in aanbouw) en de laatste controles en andere
activiteiten voor gereedmaking verzending.
Kwaliteitseisen aan taxatiemodellen voor woningen
De waarden van woningen worden primair gebaseerd op de uitkomsten van een
taxatiemodel. Met het taxatiemodel wordt niet de geautomatiseerde hulpmiddelen
(software) bedoeld, maar de weergave van de onderlinge verhoudingen tussen de
objecten en de daarop gebaseerde uitkomsten (modelwaarden). Om de kwaliteit
van de taxaties te kunnen waarborgen moet dit taxatiemodel woningen tenminste
aan de volgende kwaliteitseisen voldoen:
- de minimale set objectkenmerken (ligging, soort object, bouwjaar, grootte van
de woning, kavelgrootte) is in het taxatiemodel betrokken;
De ligging kan op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden,
zoals bijvoorbeeld postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde
"waardegebieden".
- aanvullende objectkenmerken zijn in het taxatiemodel betrokken, wanneer de
waarderelevantie uit de marktanalyse is gebleken;
Het betrekken van aanvullende objectkenmerken (bijvoorbeeld onderhouds-
toestand, ligging aan het water) kan beperkt zijn tot een beperkte groep van de
woningen (bijvoorbeeld woningen gebouwd voor 1930, respectievelijk
vrijstaande woningen in een buurt gelegen langs een rivier).
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
76
- verkoopcijfers van tenminste vijf jaar moeten in het taxatiemodel opgenomen
worden, waarbij het systeem (controleerbaar) de marktontwikkeling tussen
verkoopdatum en waardepeildatum inzichtelijk maakt;
- het taxatiemodel waarborgt correcte onderlinge waardeverhoudingen door
tenminste 25 verkoopcijfers te betrekken bij het bepalen van de modelwaarde;
Deze eis betekent dat de taxatie van woningen in een afgebakende groep niet
alleen gebaseerd mag zijn op verkoopprijzen binnen die groep, maar dat ook
een geautomatiseerde of interactieve vergelijking gemaakt is met andere typen
woningen, woningen in een andere buurt etc. Indien aantoonbaar te weinig
verkoopcijfers beschikbaar zijn, kan eventueel met een geringer aantal worden
volstaan.
- het taxatiemodel is dynamisch, dat wil zeggen dat het taxatiemodel met een
variabele waardepeildatum werkt (dus het taxatiemodel kan ook de waarde per
1 januari van het volgend jaar bepalen);
- het taxatiemodel leidt niet alleen tot nieuwe taxatiewaarden, maar is ook
functioneel bij de marktanalyse en de afhandeling van bezwaarschriften;
Het taxatiemodel ondersteunt de genoemde processen op taxatietechnisch
terrein. Andere aspecten van de bezwaarafhandeling, zoals bijvoorbeeld de
administratief-juridische aspecten hoeft het taxatiemodel niet te ondersteunen.
Het taxatiemodel maakt het mogelijk om de waarde-invloed van onjuiste
objectkenmerken, onjuiste vergelijking, etc. te berekenen ten behoeve van
bijvoorbeeld het beoordelen van de in een bezwaar aangedragen grieven of het
beoordelen van een "afwijkende" ratio in de marktanalyse.
- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde
waarde ten opzichte van de (met dit taxatiemodel berekende) waarde op de
vorige waardepeildatum;
Zeker bij jaarlijkse waardebepaling is voor de acceptatie van de waarde door
de belanghebbende een verklaard verschil ten opzichte van de waarde voor het
voorgaande jaar van groot belang, met name wanneer dit verschil afwijkt van
de "trendmatige ontwikkeling".
- het taxatiemodel genereert de onderbouwingen (taxatieverslag met vergelijk-
bare woningen), die mogelijk interactief aangepast kunnen worden (selecteren
van andere vergelijkbare verkopen);
De aanpassingen betreffen uitsluitend de onderbouwing. De stabiliteit van het
taxatiemodel waarborgt dat het vermelden van andere verkoop op het taxatie-
verslag niet leidt tot een andere taxatiewaarde.
- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde
waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) de
door het taxatiemodel geselecteerde vergelijkingspanden;
- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde
waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) wille-
keurige (door de belanghebbende) geselecteerde vergelijkingspanden;
- de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de
nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt naar beneden afgerond op
eenheden van minimaal € 1000;
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
77
De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). Het op een
beschikking vermelden van een waarde op € 1 nauwkeurig suggereert dat er
sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting
van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning.
- het taxatiemodel is robuust, dat wil zeggen dat wanneer twee woningen wat
betreft één in het taxatiemodel gebruikt kenmerk van elkaar verschillen altijd
sprake is van een verwacht verschil in taxatiewaarde.
De robuustheid houdt in dat het taxatiemodel de onderlinge waardeverhoudin-
gen waarborgt, maar ook dat de waarde-invloed van "veranderingen" van een
woning overeenkomt met de verwachting.
Niet-woningen
De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen is procesmatig ingepland
om te voorkomen dat de waardebepaling leidt tot piekwerkzaamheden vlak voor
het begin van het kalenderjaar. Om het proces in de greep te houden, gelden met
betrekking tot de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen de volgende
criteria:
- indien voor een soort niet-woningen een in samenwerking met de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten opgestelde landelijke taxatiewijzer beschikbaar
is, dan is de waardebepaling van deze soort niet-woningen gebaseerd op de
kengetallen die in deze landelijke taxatiewijzer zijn opgenomen;
- uiterlijk zeven maanden na de waardepeildatum (1 augustus) is 20% van de
niet-woningen getaxeerd;
- uiterlijk tien maanden na de waardepeildatum (1 november) is 90% van de
niet-woningen getaxeerd;
- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin
van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de niet-woningen getaxeerd.
1.5 Beoordeling proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling
Met betrekking tot de kwaliteitsbewaking van de modelmatige waardebepaling
gelden de volgende criteria:
- uiterlijk twee maanden na de waardepeildatum (1 maart) heeft de eerste kwali-
teitsbeoordeling van woningen door vergelijking van waarden met verkoop-
prijzen plaatsgevonden;
- uiterlijk vier maanden na de waardepeildatum (1 mei) is tenminste aan de hand
van de woningen waarvan ook marktgegevens (vanaf een jaar voor de waarde-
peildatum) beschikbaar zijn, gecontroleerd of het (voorlopige) taxatiemodel in
voldoende mate aansluit op de markt;
- uiterlijk zes maanden na de waardepeildatum (1 juli) is tenminste 20% van de
woningen gecontroleerd. Deze kwaliteitseis geldt uitsluitend voor gemeenten
met tenminste 50.000 objecten;
- uiterlijk negen maanden na de waardepeildatum (1 oktober) is tenminste 90%
van de woningen gecontroleerd;
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
78
- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin
van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de woningen gecontroleerd;
- bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt worden tenminste
90% van alle verkoopprijzen van woningen die gerealiseerd zijn in de periode
één jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum
betrokken door middel van het berekenen van een ratio. In deze berekening
van de ratio wordt de modelwaarde in verhouding gebracht tot het verkoop-
cijfer inclusief de kwantificering die in stap 6 van het proces marktanalyse (zie
hoofdstuk 3.1.2) van de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het
moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is bepaald;
- bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt (verkoopprijzen)
worden ratio's zowel beoordeeld voor de gemeente als geheel, voor groepen
woningen (soorten woningen, buurten etc.) als voor de afzonderlijke verkochte
woningen;
- bij de controle op de onderlinge waardeverhouding worden per groep wonin-
gen (buurt, soort, etc.) tenminste drie vergelijkingen beoordeeld tussen de
taxatie van een verkochte woning en de taxaties van soortgelijke niet
verkochte woningen in dezelfde straat, én worden tenminste drie vergelijkin-
gen beoordeeld tussen de taxaties van twee verschillende groepen woningen
onderling (verschillende buurten of verschillende soorten);
- tenminste die resultaten van de beoordeling aan de hand van het beoordelings-
protocol woningen worden vastgelegd die gebaseerd zijn op de modelwaarden
die middels de WOZ-beschikkingen vastgesteld zullen worden;
- bij de controle op de onderbouwing van de vastgestelde waarde wordt het
taxatieverslag beoordeeld voor een steekproef van de niet-woningen waarbij
minimaal drie niet-woningen zijn betrokken die met de huurwaarde-kapitali-
satiemethode zijn gewaardeerd en drie niet-woningen waarvan de waarde met
de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald;
- uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is 20% van de
niet-woningen gecontroleerd;
- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin
van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de niet-woningen gecontro-
leerd.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN
79
1.6 Beoordeling proces bezwarenafhandeling
Met betrekking tot de bezwarenafhandeling gelden de volgende criteria:
- een bezwaarschrift is afgehandeld in het kalenderjaar waarin het is ingediend,
tenzij het bezwaarschrift na 1 oktober is ingediend (in welke gevallen de
maximale afdoeningstermijn 13 weken bedraagt);
- van elk object tegen de waarde waarvan bezwaar is gemaakt, is binnen twee
weken na ontvangst van het bezwaarschrift de status van de beschikking
gewijzigd in de WOZ-administratie zodat deze ook wordt gemeld aan de
afnemers;
- van elk bezwaar zijn de resultaten van de afhandeling binnen twee weken na
verzending van de uitspraak verwerkt in de WOZ-administratie;
- van elk waardebezwaar zijn de resultaten van de afhandeling binnen drie
maanden na verzending van de uitspraak verwerkt in het taxatiemodel. Voor
de uitspraken die worden gedaan in de periode 1 september tot 1 december
geldt dat deze vóór 1 december verwerkt zijn in het taxatiemodel;
- de effecten van de bezwarenafhandeling zijn doorgerekend in het taxatie-
model ten behoeve van een verbeterd taxatiemodel voor de volgende waarde-
peildatum.
1.7 Beoordeling proces waardering van objecten in aanbouw
Met betrekking tot de waardebepaling van objecten in aanbouw gelden de vol-
gende criteria:
- de WOZ-beschikkingen voor de objecten in aanbouw zijn tegelijkertijd
verzonden met de overige WOZ-beschikkingen;
- bij de waardebepaling van objecten in aanbouw van woningen is gebruik ge-
maakt van de richtlijnen voor de gestandaardiseerde voortgangspercentages;
- bij de waardebepaling van objecten in aanbouw is gebruik gemaakt van
algemene kengetallen voor het bepalen van de stichtingskosten. Indien voor
een categorie objecten een taxatiewijzer beschikbaar is, zijn de kengetallen uit
deze taxatiewijzer gebruikt.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
80
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN
81
2. BEOORDELING VASTLEGGINGEN
2.1 Beoordeling vastlegging objectafbakening en kadastrale gegevens
Met betrekking tot de vastlegging van de objectafbakening en van de kadastrale
identificatie hanteert de Waarderingskamer, mede op basis van de Regeling Stuf-
WOZ de volgende criteria:
- van elk WOZ-object binnen het grondgebied van de gemeente waarvan de
waarde bepaald moet worden en/of waarvan de gegevens aan de afnemers
geleverd moeten worden, is de relatie met de desbetreffende kadastrale per-
celen vastgelegd. Dit betekent dat voor elk van deze WOZ-objecten geregi-
streerd moet zijn:
- objectaanduiding (uniek WOZ-objectnummer)
en voor elk betrokken kadastraal perceel:
- kadastrale gemeentecode
- sectie
- perceelnummer
- perceel-indexletter
- perceel-indexnummer
- kadastrale oppervlakte
- toegekende oppervlakte
(in de uitzonderingssituatie dat sprake is van een gedeeltelijk gebouwd,
gedeeltelijk ongebouwd WOZ-object eveneens:
- meegetaxeerde oppervlakte gebouwd per kadastraal perceel)
- alle overige (delen van) kadastrale percelen binnen het grondgebied van de
gemeente (dit zijn uitgezonderde ongebouwde objecten) zijn zodanig vast-
gelegd dat ze gebruikt kunnen worden voor volledigheidscontrole en voor het
beoordelen of de uitzondering terecht is toegepast en of deze van toepassing
blijft na een mutatie van het desbetreffende perceel;
De gemeente hanteert één van de volgende methoden of een combinatie van
deze methoden om deze ongebouwde, uitgezonderde percelen in de WOZ-
administratie te verwerken, zodat volledigheidscontrole en beoordeling juist-
heid typering als uitgezonderd object mogelijk zijn:
- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de
regels voor de objectafbakening opgenomen in het centrale bestand
met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object bestaande uit
bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X);
- alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het
centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de
regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden
van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is
van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "contai-
ner";
- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in
het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander admini-
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
82
stratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke data-
base of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met
betrekking tot de reden van "uitzondering";
- het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vast-
gesteld moet worden en die geleverd worden en de "ongebouwde
uitgezonderde objecten" wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale
WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de
gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand;
- de geregistreerde objectafbakening en de geregistreerde kadastrale gegevens
zijn correct en actueel;
- voor de gehele oppervlakte van de gemeente die volgens de WOZ-administra-
tie aangemerkt is als uitgezonderde ongebouwde objecten (dus ook voor
gedeeltelijk uitgezonderde objecten) wordt deze typering aannemelijk
gemaakt. Inspanningen voor het aannemelijk maken van deze typering kunnen
achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde
perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling
(artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder
nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing is en dat
waardebepaling achterwege kan blijven.
Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet
de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen.
(Ter indicatie: wanneer sprake is van bijvoorbeeld een agrarische bestemming
zonder bebouwingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vier-
kante meter, betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege
kan blijven bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vier-
kante meter. Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woning-
bouw zal in verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de
desbetreffende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.)
2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens
2.2.1 Vastlegging objectgegevens woningen
Voor elke woning is tenminste het onderstaande geregistreerd:
- objectaanduiding
- adresgegevens
- soort woning
Dit betreft de soort woning bepaald aan de hand van vaste definities, bij
voorkeur op basis van de landelijke uniforme soort-object-lijst. Deze
soort-object-lijst is nog in ontwikkeling en zal door meerdere partijen
gebruikt worden. De meest recente versie van de soort-object-lijst
wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer
(www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is
toegestaan.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN
83
- etage of woonlaag (bij meergezinswoningen)
De etage of woonlaag waarop de woning is gelegen. Alleen registreren
bij meergezinswoningen (woningen in stapelbouw).
- buurt
De buurt waarin de woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBS-
buurt).
Indien noodzakelijk zijn de volgende gegevens uitgesplitst naar deelobjectniveau;
indien uitsplitsing niet noodzakelijk is dan zijn deze gegevens op objectniveau
geregistreerd:
- type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar
deelobjecten nodig is)
Dit betreft een aanduiding van belangrijke deelobjecten, zoals woon-
ruimte, bijgebouwen en grond. Voor typering van de deelobjecten
(onderdelen) is bij voorkeur gebruik gemaakt van vaste definities op
basis van de landelijke uniforme deelobject-codelijst. Deze deelobject-
codelijst is nog in ontwikkeling. De meest recente versie van de deel-
object-codelijst wordt gepubliceerd op de site van de Waarderings-
kamer (www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie
is toegestaan.
Bijvoorbeeld worden als afzonderlijk deelobject vermeld:
- woonruimte exclusief de afzonderlijke bijgebouwen (zoals garage,
carport, berging/schuur)
- tuin bij meergezinswoning (indien aanwezig)
- grootte
Dit betreft de grootte van het (deel)object, bepaald volgens een vaste
meetinstructie (inhoud of oppervlakte, bij voorkeur in bruto-maten, bij
voorkeur gemeten volgens NEN 2580). Tenminste is vermeld:
- grootte van de woning (of van de woonruimte)
- grootte van de kavel
- bouwjaar
Het bouwjaar van de woning betreft het jaar waarin de woning is
opgeleverd voor bewoning. Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer
dit bouwjaar heeft geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde)
dan het bouwjaar per deelobject registreren.
Voor bouwjaren vanaf 1995 is in ieder geval het exacte bouwjaar
geregistreerd. Voor oudere woningen kan, indien de exacte bouwjaren
niet bekend zijn, gebruik gemaakt worden van bouwjaarklassen.
- kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, ontsluiting
Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer deze kenmerken hebben
geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) is een aanduiding van
de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudstoestand, de aanwezige
voorzieningen en de wijze van ontsluiting van het object geregistreerd
(bij voorkeur in absolute kengetallen: bijvoorbeeld een rapportcijfer of
een aanduiding goed/matig/slecht; en niet in relatieve kengetallen: bij-
voorbeeld slechter dan buurpand).
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
84
- bijzondere omstandigheden
Wanneer bijzondere omstandigheden hebben geleid tot een invloed op
de vastgestelde waarde is een aanduiding daarvan geregistreerd, zoals
bijvoorbeeld:
- bodemverontreiniging
- rijksmonument (bron Kadaster en Monumentenregister)
- bijzondere bestemming
- ligging
- waardegegeven en onderbouwing
De vastgestelde waarde en de gegevens die nodig zijn om de waarde te
onderbouwen op het taxatieverslag.
Bij wijziging van één of meer kenmerken van een woning, is vastgelegd:
- ingangsdatum wijziging
De datum waarop één of meer van de geregistreerde objectkenmerken
is gewijzigd. Dit is niet de datum waarop de wijziging in de WOZ-
administratie is aangebracht, maar de datum waarop de wijziging van
het geregistreerde objectgegeven ingaat. Omdat tevens de historische
gegevens worden bewaard, kan naast het moment ook de aard van een
wijziging worden afgeleid uit de registratie.
- herkomst ingangsdatum
Aanduiding van de reden waarom één of meer geregistreerde object-
gegevens met ingang van genoemde datum is gewijzigd. Voor de
herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst (voorbeelden: opname
ter plaatse, bouwvergunning).
Bij controle van de kenmerken van een woning is afhankelijk van de aard van de
controle geregistreerd:
- controledatum juistheid "grootte van de woning"
Meest recente datum waarop de grootte van de woning is gecontroleerd
(bijvoorbeeld nagemeten in bouwtekening of nagemeten ter plaatse).
Dit is de datum waarop het geregistreerde objectgegeven correct is
bevonden.
- aard controle "grootte van de woning"
Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-
streerde grootte is gecontroleerd. Voor de aard controle is aangesloten
bij een vaste codelijst.
- controledatum juistheid overige geregistreerde objectgegevens
Meest recente datum waarop de geregistreerde objectgegevens zijn
gecontroleerd. Dit is de datum waarop de geregistreerde object-
gegevens correct zijn bevonden.
- aard controle geregistreerde objectgegevens
Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-
streerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Voor de herkomst is aan-
gesloten bij een vaste codelijst.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN
85
2.2.2 Vastlegging objectgegevens niet-woningen
Voor elke niet-woning is tenminste het onderstaande geregistreerd:
- objectaanduiding
- adresgegevens
- soort object
Dit betreft het soort object bepaald aan de hand van vaste definities, bij
voorkeur op basis van de landelijke uniforme soort-object-lijst. Een
meer gedetailleerde typologie is toegestaan. De meest recente versie
van de soort-object-lijst wordt onder andere gepubliceerd op de site van
de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl).
- buurt
De buurt waarin de niet-woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBS-
buurt).
Indien noodzakelijk zijn de volgende gegevens uitgesplitst naar deelobjectniveau;
indien uitsplitsing niet noodzakelijk is dan zijn deze gegevens op objectniveau
geregistreerd:
- type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar
deelobjecten nodig is)
Voor typering van de deelobjecten (onderdelen) is bij voorkeur gebruik
gemaakt van vaste definities op basis van de landelijke uniforme deel-
object-codelijst. De meest recente versie van de deelobject-codelijst
wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer
(www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is
toegestaan.
Tenminste opsplitsen in die deelobjecten die nodig zijn voor de onder-
bouwing van de getaxeerde waarde. Met deze opsplitsing wordt ook
zichtbaar gemaakt welke onderdelen mogelijk bij de waardebepaling
buiten aanmerking zijn gelaten.
- grootte
Dit betreft de grootte van het (deel)object, bepaald volgens een vaste
meetinstructie (inhoud of oppervlakte, bij voorkeur in bruto-maten, bij
voorkeur gemeten volgens NEN 2580). Tenminste is vermeld:
- grootte van het (deel)object
- grootte van de kavel
- bouwjaar
Het bouwjaar van het object betreft het jaar waarin het object is
opgeleverd voor gebruik. Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer dit
bouwjaar heeft geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) dan
het bouwjaar per deelobject registreren.
Voor bouwjaren vanaf 1995 is in ieder geval het exacte bouwjaar
geregistreerd. Voor oudere objecten kan, indien de exacte bouwjaren
niet bekend zijn, gebruik gemaakt worden van bouwjaarklassen.
Het bouwjaar is natuurlijk alleen relevant voor gebouwde objecten.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
86
- kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, ontsluiting
Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer deze kenmerken hebben
geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) is een aanduiding van
de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudstoestand, de aanwezige
voorzieningen en de wijze van ontsluiting van het object geregistreerd
(bij voorkeur in absolute kengetallen: bijvoorbeeld een rapportcijfer of
een aanduiding goed/matig/slecht; en niet in relatieve kengetallen:
bijvoorbeeld slechter dan buurpand).
- bijzondere omstandigheden
Wanneer bijzondere omstandigheden hebben geleid tot een invloed op
de vastgestelde waarde is een aanduiding daarvan geregistreerd, zoals
bijvoorbeeld:
- bodemverontreiniging
- rijksmonument (bron Kadaster en Monumentenregister)
- bijzondere bestemming
- ligging
- waardegegeven en onderbouwing
De vastgestelde waarde en de gegevens die nodig zijn om de waarde te
onderbouwen op het taxatieverslag.
Bij wijziging van één of meer kenmerken van een object, is vastgelegd:
- ingangsdatum wijziging
De datum waarop één of meer van de geregistreerde objectkenmerken
is gewijzigd. Dit is niet de datum waarop de wijziging in de WOZ-
administratie is aangebracht, maar de datum waarop de wijziging van
het geregistreerde objectgegeven ingaat. Omdat tevens de historische
gegevens worden bewaard, kan naast het moment ook de aard van een
wijziging worden afgeleid uit de registratie.
- herkomst ingangsdatum
Aanduiding van de reden waarom één of meer geregistreerde object-
gegevens met ingang van genoemde datum is gewijzigd. Voor de
herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst (voorbeelden: opname
ter plaatse, bouwvergunning).
Bij controle van de kenmerken van een niet-woning is afhankelijk van de aard
van de controle geregistreerd:
- controledatum juistheid "grootte van het object"
Meest recente datum waarop de grootte van het object is gecontroleerd
(bijvoorbeeld nagemeten in bouwtekening of nagemeten ter plaatse).
Dit is de datum waarop het geregistreerde objectgegeven correct is
bevonden.
- aard controle "grootte van het object"
Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-
streerde grootte is gecontroleerd. Voor de aard controle is aangesloten
bij een vaste codelijst.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN
87
- controledatum juistheid overige geregistreerde objectgegevens
Meest recente datum waarop de geregistreerde objectgegevens zijn
gecontroleerd. Dit is de datum waarop de geregistreerde object-
gegevens correct zijn bevonden.
- aard controle geregistreerde objectgegevens
Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-
streerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Voor de herkomst is aan-
gesloten bij een vaste codelijst.
2.3 Beoordeling vastlegging marktgegevens
2.3.1 Vastlegging marktgegevens woningen
Van elk verkoopcijfer en van elke verzamelde vraagprijs van een woning is
tenminste het onderstaande geregistreerd:
Van de verzamelde vraagprijzen (zie ook paragraaf 3.1.1. van deel I), is voor elke
vraagprijs geregistreerd:
- objectaanduiding
Unieke aanduiding voor het object, waarbij de koppeling met het
WOZ-object(en) en daarmee de objectkenmerken op het moment van
aanbieding inzichtelijk zijn.
- vraagprijs
Het bedrag in euro's, waarvoor de onroerende zaak te koop wordt
aangeboden.
- datum aanbieding vraagprijs
De datum van het medium (krant, internetpagina, advertentiebulletin)
waaraan de vraagprijs van het te koop aangeboden object is ontleend.
Alle verkoopcijfers zijn geregistreerd, met bij elk verkoopcijfer:
- objectaanduiding
Unieke aanduiding voor het object, waarbij de koppeling met het
WOZ-object(en) en daarmee de objectkenmerken op het moment van
verkoop inzichtelijk zijn.
- verkoopprijs
Het bedrag in euro's, vermeld in de transportakte, waarvoor het recht op
de onroerende zaak of de onroerende zaken is verkregen.
- transportdatum
Datum waarop de transportakte is ingeschreven bij het Kadaster. Dag,
maand en jaar van transport worden geregistreerd.
- koopdatum (alleen indien verschil tussen transportdatum en koopdatum reden
van afwijking is (zie stap 4 in paragraaf 3.1.2 Analyseren marktgegevens))
De datum waarop het voorlopig koopcontract is getekend. Deze datum
ligt dichter bij de datum waarop de verkoopprijs tot stand is gekomen
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
88
dan de transportdatum, maar is niet geautomatiseerd in het kadaster
voorhanden.
Bij vergelijking van het verkoopcijfer met de vastgestelde WOZ-waarde van de
vorige waardepeildatum is tevens voor elk verkoopcijfer vastgelegd:
- waardepeildatum vergelijking
De waardepeildatum behorende bij de vastgestelde WOZ-waarde
waarmee het verkoopcijfer is vergeleken.
- ratio
Verhoudingsgetal dat inzicht geeft in de verhouding tussen de vastge-
stelde waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van het verkochte
object. De ratio kan ook telkens berekend worden uit de verkoopprijs
en de WOZ-waarde en behoeft dan niet afzonderlijk geregistreerd te
zijn.
In formule: jsverkooppri
waardeWOZratio
- verwachte ratio
De verwachte ratio van het verkochte object, uitgaande van de gemid-
delde ratio van het desbetreffende marktsegment (of uitgaande van een
geactualiseerde waarde uit een taxatiemodel) op het moment waarop
het verkoopcijfer is gerealiseerd.
- aanduiding opname
Aanduiding van de wijze waarop het pand is opgenomen. Er is uit-
gegaan van een vaste codelijst.
- reden afwijking tussen werkelijke en verwachte ratio
Aanduiding van de omstandigheden die de afwijking tussen de werke-
lijke ratio en de verwachte ratio verklaren; met andere woorden een
motivering waarom de werkelijke ratio meer dan een gegeven waarde
afwijkt van de verwachte ratio (gemiddelde ratio). Er is uitgegaan van
een vaste codelijst. Voorbeelden zijn erfpacht, anti-speculatiebeding en
korting bij aankoop huurwoning.
- relevantie reden afwijking
Aanduiding of de omstandigheden, die genoemd zijn bij ‘reden
afwijking' relevant zijn voor de taxatie en onderbouwing naar eerst-
volgende peildatum. Er is uitgegaan van een vaste codelijst.
- kwantificering reden afwijking
- In gevallen waarbij sprake is van een verkoopcijfer dat niet een
goede weerspiegeling van de marktwaarde is: het bedrag (getal)
waarmee het verkoopcijfer gecorrigeerd moet worden om de
verkoopprijs toch een rol te kunnen laten spelen.
- In gevallen waarbij sprake is van een onjuiste oude WOZ-waarde:
het bedrag (getal) waarmee de oude WOZ-waarde gecorrigeerd zou
moeten worden om een correcte vergelijking met het verkoopcijfer
mogelijk te maken.
- In gevallen dat het object tussen de laatste waardevaststelling en
voor de verkoop is veranderd: het bedrag (getal) van de verandering.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN
89
- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik in het taxatiemodel
- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik als onderbouwing op het taxatiever-
slag
Indien de afwijking tussen de werkelijke en de verwachte wijziging (zie deel I
Proces marktanalyse, stap 4 deelproces analyseren) verklaard wordt door één of
meerdere vraagprijzen (bijvoorbeeld als het object een te lange periode te koop
heeft gestaan), dan wordt een relatie gelegd tussen verkoopprijs en vraagprijzen.
Bij vergelijking van het verkoopcijfer met de vast te stellen waarden naar waar-
depeildatum begin van het jaar waarin de verkoopdatum is gelegen en de daarop
volgende waardepeildatum, is voor elk verkoopcijfer per waardepeildatum vast-
gelegd:
- waardepeildatum vergelijking
De waardepeildatum behorende bij de vast te stellen (model)waarde
waarmee het verkoopcijfer is vergeleken.
- ratio
Verhoudingsgetal dat inzicht geeft in de verhouding tussen de vast te
stellen waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van het verkochte
object. De kwantificering die blijkt uit de vergelijking met de vast-
gestelde WOZ-waarde vorige waardpeildatum is bij de verkoopprijs
verdisconteerd. De ratio kan ook telkens berekend worden uit de
verkoopprijs en de WOZ-waarde en behoeft dan niet afzonderlijk
geregistreerd te zijn.
In formule: ringkwantificeincl.jsverkooppri
emodelwaardratio
- verwachte ratio
De verwachte ratio van het verkochte object, uitgaande van de gemid-
delde ratio van het desbetreffende marktsegment (of uitgaande van een
geactualiseerde waarde uit een taxatiemodel) op het moment waarop
het verkoopcijfer is gerealiseerd.
- aanduiding opname
Aanduiding van de wijze waarop het pand is opgenomen. Er is uit-
gegaan van een vaste codelijst.
- reden afwijking tussen werkelijke en verwachte ratio
Aanduiding van de omstandigheden die de afwijking tussen de werke-
lijke ratio en de verwachte ratio verklaren; met andere woorden een
motivering waarom de werkelijke ratio meer dan een gegeven waarde
afwijkt van de verwachte ratio (gemiddelde ratio). Er is uitgegaan van
een vaste codelijst. Voorbeelden zijn erfpacht, anti-speculatiebeding en
korting bij aankoop huurwoning.
- kwantificering mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum
Bij mutaties zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, Wet WOZ dient
rekening gehouden te worden met een toestandspeildatum van 1 januari
van het kalenderjaar in plaats van de waardepeildatum. De taxatie vindt
plaats naar de fysieke toestand op de toestandspeildatum.
- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik in het taxatiemodel
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
90
- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik als onderbouwing op het taxatiever-
slag
Naast de resultaten per verkoopcijfer worden als resultaat van de marktanalyse
ook vastgelegd (bijvoorbeeld in de vorm van een logboek):
- algemene conclusies en aanbevelingen naar aanleiding van de marktanalyse,
bijvoorbeeld:
- marktsegmenten waarvoor de marktontwikkeling afwijkt ten
opzichte van het gemiddelde, met een aanduiding van de geconsta-
teerde marktontwikkeling;
- kenmerken van de verkochte woningen die na analyse van de
verkoopcijfers waarderelevant blijken te zijn, maar die niet in het
objectenbestand (administratie) zijn opgenomen;
- representativiteit van de verkoopcijfers.
2.3.2 Vastlegging marktgegevens niet-woningen
De volgende marktgegevens niet-woningen zijn vastgelegd:
- alle gerealiseerde verkoopcijfers van niet-woningen;
- nieuw overeengekomen huurprijzen voor niet-woningen;
- gronduitgifteprijzen voor niet-woningen;
- stichtingskosten van nieuwbouwpanden met een niet-woning karakter.
Deze gegevens zijn ook beschikbaar voor andere gemeenten (taxateurs van
andere gemeenten, zie ook paragraaf 1.3.2 in deel II Beoordeling proces markt-
analyse en taxatie niet-woningen). In verband met de beschikbaarheid voor
andere gemeenten worden marktgegevens waarvoor het WOZ-Datacenter een
uitwisselingsmogelijkheid biedt vastgelegd in het WOZ-Datacenter. De gegevens
die in het WOZ-Datacenter zijn vastgelegd zijn vooraf door de gemeente geveri-
fieerd. Het WOZ-Datacenter kan voor deze situatie gezien worden als een onder-
deel van de eigen gemeentelijke administratie, zodat een eenmalige vastlegging
volstaat. Wel moet gewaarborgd zijn dat deze "marktgegevens" op het taxatie-
verslag afgedrukt kunnen worden.
2.4 Beoordeling vastlegging subjectgegevens
Aan de identificatie van eigenaar en gebruiker zijn de onderstaande minimale
eisen gesteld.
Op objectniveau is geregistreerd:
- objectaanduiding (uniek WOZ-objectnummer)
- Burger Service Nummer (BSN)
- indien geen BSN bekend: SoFi-nummer en/of aanvulling subject-nummer
- NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats)
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN
91
- aanduiding eigenaar
- aanduiding gebruiker
- zakelijk-rechtcode
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
92
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN
93
3. BEOORDELING PRODUCTEN
3.1 Beoordeling taxatieverslag (onderbouwing taxatie)
De belangrijkste kwaliteitseisen aan het taxatieverslag zijn hieronder samengevat:
- Het taxatieverslag wordt direct of op verzoek aan de belanghebbende
toegezonden. Bij voorkeur kan de belanghebbende zijn taxatieverslag ook via
internet raadplegen. Om te zorgen dat alleen de belanghebbende het taxatie-
verslag kan raadplegen, moet de belanghebbende zich identificeren met de
Digitale identificatie (DigiD).
- De kwaliteit van de taxatieverslagen is vóór publicatie systematisch geanaly-
seerd.
- Aan de belanghebbende wordt de vastgestelde waarde kwalitatief voldoende
onderbouwd. In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken zijn modellen vastgesteld waaraan het taxatie-
verslag ter onderbouwing van een vastgestelde waarde moet voldoen. Centraal
staat de eis dat een taxatieverslag woningen drie, voor de burger goed herken-
bare, verkochte woningen als onderbouwing moet bevatten. Wat goed verge-
lijkbaar is, is kwantitatief weergegeven. Indien er geen drie vergelijkbare
woningen verkocht zijn, dan kan (onder bepaalde voorwaarden) volstaan
worden met drie niet-verkochte woningen. Er worden altijd drie vergelijkbare
woningen vermeld (niet meer en niet minder).
Meer uitgebreid, zijn in deze paragraaf de criteria geformuleerd die worden
gesteld aan een kwalitatief voldoende onderbouwing van de vastgestelde waarde
aan een belanghebbende. De criteria hebben betrekking op de gegevens die
tenminste vermeld worden bij de verschillende rubrieken van het model-taxatie-
verslag. Deze kwaliteitseisen zijn als onderdeel van de normatiek die de Waarde-
ringskamer systematisch toegankelijk wil maken ook te vinden op de site van de
Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl).
Er is bij de presentatie van de criteria in deze paragraaf onderscheid gemaakt
tussen een taxatieverslag woningen, een taxatieverslag woningen in aanbouw en
een taxatieverslag niet-woningen. Van een woning in aanbouw is sprake als de
woning nog niet is opgeleverd voor bewoning. Het bouwjaar ligt dus na de waar-
depeildatum. Het taxatieverslag woningen in aanbouw waarvoor een bouw-
vergunning is verleend, is op grond van het wettelijk waarderingsvoorschrift
gericht op de onderbouwing van de vervangingswaarde, terwijl in alle andere
gevallen de waarde in het economisch verkeer van woningen wordt bepaald en
onderbouwd. Voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan een
woning, zoals een garagebox, wordt het taxatieverslag woningen gehanteerd.
Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden en voor bijzondere woongebouwen,
zoals een verzorgingshuis, wordt een taxatieverslag niet-woningen gebruikt.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
94
3.1.1 Taxatieverslag woningen
Het taxatieverslag woningen kent naast de vastgestelde waarde vier rubrieken.
Voor elke rubriek zijn hieronder criteria genoemd die de Waarderingskamer
hanteert bij het beoordelen of al dan niet sprake is van een kwalitatief goede
onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Aanduiding woning
- Volledig postadres.
- Indien de woning meerdere officiële adressen heeft (bijvoorbeeld garage of
berging met eigen huisnummer), dan worden afzonderlijke adressen eveneens
volledig vermeld.
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie
- Volledige kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ (dus kadastrale aanduiding
van alle gekoppelde kadastrale percelen en/of appartementen en de toegekende
oppervlakte per perceel).
- Indien de ondergrond van de woning is aangemerkt als sluimerend WOZ-
object (bijvoorbeeld appartement), dan is conform Stuf-WOZ alleen een
kadastrale aanduiding vermeld van het betrokken kadastrale perceel. Vermel-
ding van de kadastrale oppervlakte blijft achterwege.
- Indien sprake is van een eengezins-huurwoning waarvan de ondergrond is
ondergebracht in een sluimerend WOZ-object, dan is onder de objectgegevens
afzonderlijk de grondoppervlakte vermeld.
- Indien sprake is van een meergezinswoning dan is een aanduiding van de
grootte (oppervlakte of oppervlakteklasse) van een eventuele tuin afzonderlijk
vermeld onder de objectgegevens van de woning die over de tuin kan beschik-
ken met de vermelding "oppervlakte tuin".
Objectgegevens en Bijzondere kenmerken
De in paragraaf 2.2.1 "Beoordeling vastlegging objectgegevens woningen"
genoemde objectkenmerken voor woningen, (dus niet de vastleggingen ten
behoeve van wijziging en controle van deze kenmerken), worden op het taxatie-
verslag vermeld onder de rubriek objectgegevens en bijzondere kenmerken. Als
het systeem er niet in voorziet om een exacte maat te vermelden, kan op het
taxatieverslag een geregistreerd gegeven ook in een klasse worden weergegeven.
Bijvoorbeeld een geregistreerde oppervlakte van 103 vierkante meter kan worden
weergegeven als "100 - 105" vierkante meter. De omvang van de klassen moet
wel zodanig zijn dat controle van het gegeven en onderlinge vergelijking
mogelijk blijft
Marktgegevens
Voor de rubriek marktgegevens gelden de volgende criteria:
- De verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) van de woning waarop het
taxatieverslag betrekking heeft, worden vermeld, indien deze woning binnen
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN
95
de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het
verstrekken van het taxatieverslag is verkocht (eventueel meerdere prijzen en
meerdere data, indien vaker verkocht binnen deze periode) met vermelding
van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de
gerealiseerde verkoopprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het
economische verkeer.
- Er worden drie verkochte woningen vermeld waarmee de belanghebbende kan
vergelijken. De verkochte woningen moeten geschikt zijn voor gebruik als
onderbouwing op het taxatieverslag (dit is uit de marktanalyse gebleken). Bij
elke woning worden de volgende gegevens vermeld:
. Adres
. Soort woning
. Buurt
. Bouwjaar
. Grootte van woning (exclusief bijgebouwen)
. Grondoppervlakte
. Aanwezige bijgebouwen
. Verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum)
. Reden voor een eventuele grote afwijking tussen de verkoopprijs en
de vastgestelde waarde
. Vastgestelde waarde
De vermelde woningen moeten wat betreft buurt, categorie, grootte en vast-
gestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede
vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen
minimaal aan de volgende criteria voldoen:
1. woningen in dezelfde buurt
2. woningen van dezelfde categorie
3. woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal
35%
4. woningen met een verkoopdatum in de periode tussen een jaar voor
de waardepeildatum en een jaar na de waardepeildatum. Voor
categorieën woningen met weinig verkoopcijfers is een ruimere
periode aanbevolen.
Indien geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze
criteria worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt van vergelijk-
bare categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%,
dan wel worden verkochte woningen vermeld in een vergelijkbare buurt van
dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%.
Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen.
Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aan-
wezig zijn, zoals bijvoorbeeld voor een woning die gelegen is in een buurt met
hoofdzakelijk huurwoningen of bijvoorbeeld voor specifieke, unieke
woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder
verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
96
woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vast-
gestelde waarde van maximaal 35%.
Met het taxatieverslag is een toelichting meegezonden die minimaal de informatie
bevat die is opgenomen in de "model-toelichting" in bijlage 3.
3.1.2 Taxatieverslag woningen in aanbouw
De waarde van een woning in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is
verleend, is bepaald op basis van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Het
taxatieverslag voor woningen in aanbouw wijkt af van het taxatieverslag wonin-
gen. Naast de vastgestelde waarde kent het taxatieverslag woningen in aanbouw
vijf rubrieken. Voor elke rubriek zijn criteria genoemd die de Waarderingskamer
hanteert bij het beoordelen of al dan niet sprake is van een kwalitatief goede
onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Voor de rubrieken "Aanduiding woning", "Kadastrale objecten betrokken in deze
taxatie" en "Objectgegevens en Bijzondere kenmerken" wordt verwezen naar de
criteria die genoemd zijn bij Taxatieverslag woningen. Onder de rubriek Bijzon-
dere kenmerken wordt in ieder geval een indicatie gegeven van het stadium
waarin de bouw zich bevindt (zie hoofdstuk 7 in deel I Proces waardering van
objecten in aanbouw).
Marktgegevens
Voor de rubriek marktgegevens gelden de volgende criteria:
- Er worden geen marktgegevens van de woning waarop het taxatieverslag
betrekking heeft, vermeld. Aangezien de verkoopprijs (vrij op naamprijs) niet
de basis is voor de waardebepaling, is dit geen goede indicatie om de waarde
te onderbouwen.
- Er worden geen (verkochte) woningen vermeld waarmee de belanghebbende
kan vergelijken.
Opbouw taxatie
Identiek aan de wijze waarop het taxatieverslag van niet-woningen die op basis
van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn gewaardeerd is opgesteld, wordt in
deze rubriek per onderdeel van de woning vastgelegd:
- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld woning, grond);
- de grootte van het onderdeel (dit betreft de verwachte grootte na afronding van
de bouwactiviteiten);
- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;
- de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid
(dit betreft de vervangingswaarde voor het gehele bouw en dus niet alleen
voor het deel van het werk dat gereed is);
- het voortgangspercentage met daarbij de toestandspeildatum;
- de vastgestelde waarde van het onderdeel na toepassing van het voortgangs-
percentage;
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN
97
- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid met een bijtelling of
aftrek van de waarde (positieve of negatieve waarde), bijvoorbeeld bodem-
verontreiniging.
Voor woningen in aanbouw is de afschrijving nihil omdat het bouwjaar altijd na
de waardepeildatum ligt. De aftrek voor technische en functionele veroudering is
daarom altijd 0%. Om die reden en om het taxatieverslag zo helder mogelijk te
maken voor de betrokken belanghebbenden worden deze afschrijvingen niet
vermeld op het taxatieverslag.
3.1.3 Taxatieverslag niet-woningen
Om te beoordelen of sprake is van een kwalitatief goede onderbouwing, hanteert
de Waarderingskamer het criterium dat tenminste de volgende gegevens vermeld
zijn in de verschillende rubrieken van het taxatieverslag niet-woningen.
Aanduiding object
- Volledig postadres.
- Indien het object meerdere officiële adressen heeft (bijvoorbeeld magazijn met
afzonderlijk adres, achteringang aan andere straat) dan worden afzonderlijke
adressen volledig vermeld.
- Indien postadres betrekking heeft op meer dan de getaxeerde onroerende zaak,
dan is duidelijk aangegeven op welk deel de taxatie betrekking heeft (bijvoor-
beeld tweede en derde verdieping of winkelruimte).
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie
- Volledige kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ (dus kadastrale aanduiding
van alle gekoppelde kadastrale percelen en/of appartementen en de toegekende
oppervlakte per perceel).
- Indien de ondergrond van het object (bijvoorbeeld unit in bedrijfs-verzamel-
gebouw) is aangemerkt als sluimerend WOZ-object, dan is conform Stuf-
WOZ alleen een kadastrale aanduiding vermeld van het betrokken kadastrale
perceel. Vermelding van de kadastrale oppervlakte blijft achterwege.
Objectgegevens en Bijzondere kenmerken
De in paragraaf 2.2.2 "Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen"
genoemde relevante objectkenmerken voor niet-woningen (dus niet de vast-
leggingen ten behoeve van wijziging en controle van deze kenmerken), worden
op het taxatieverslag vermeld onder de rubriek objectgegevens en bijzondere
kenmerken. Als het systeem er niet in voorziet om een exacte maat te vermelden,
kan op het taxatieverslag een geregistreerd gegeven ook in een klasse worden
weergegeven. Bijvoorbeeld een geregistreerde oppervlakte van 254 vierkante
meter kan worden weergegeven als "250 - 260" vierkante meter. De omvang van
de klassen moet wel zodanig zijn dat controle van het gegeven en onderlinge
vergelijking mogelijk blijft.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
98
Marktgegevens
Deze rubriek is alleen bedoeld voor het vermelden van marktgegevens van het
object zelf.
- De verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) van het object waarop het
taxatieverslag betrekking heeft, worden vermeld, indien dit object binnen de
periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het
verstrekken van het taxatieverslag is verkocht (eventueel meerdere prijzen en
meerdere data, indien vaker verkocht binnen deze periode) met vermelding
van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de
gerealiseerde verkoopprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het
economische verkeer.
- De huurprijs en de ingangsdatum worden gegeven van het object waarop het
taxatieverslag betrekking heeft, indien dit object binnen de periode van vijf
jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het
taxatieverslag is verhuurd aan een nieuwe huurder (indien vaker verhuurd
alleen de meest recente huurprijs vermelden) met vermelding van bijzondere
omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de gerealiseerde huur-
prijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het economische verkeer.
- De stichtingskosten en het bouwjaar worden gegeven van het object waarop
het taxatieverslag betrekking heeft, indien dit object binnen de periode van vijf
jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het
taxatieverslag nieuw is gebouwd en de waarde is bepaald op de gecorrigeerde
vervangingswaarde.
Opbouw taxatie
Kapitalisatie huurwaarde
Wanneer de waarde is bepaald volgens de methodiek van huurwaardekapitalisatie
is per onderdeel van het object vastgelegd:
- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld kantoorruimte, magazijn, winkel-
ruimte etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-
woningen);
- de grootte van het onderdeel bij voorkeur aangeduid in bruto vloeroppervlakte
en bij voorkeur gemeten volgens NEN 2580;
- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;
- de bruto-huurwaarde per vierkante meter (gebaseerd op huurprijzen rondom de
waardepeildatum exclusief BTW);
- de totale huurwaarde van het onderdeel;
- de kapitalisatiefactor voor het onderdeel (afgerond op één decimaal);
- de vastgestelde waarde van het onderdeel;
- voor zover een onderdeel bestaat uit parkeerplaatsen kan volstaan worden met
een vast bedrag per parkeerplaats of indien van toepassing de opmerking "de
huurwaarde is inclusief " .... " parkeerplaatsen");
- voor zover een onderdeel bestaat uit grond is aangegeven dat de huurwaarde
inclusief " ….. " vierkante meter grond is. Indien er een surplus aan grond-
oppervlakte is, is voor dit surplus een vast bedrag per vierkante meter
genoteerd ("extra grond");
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN
99
- bijzondere voorzieningen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel
met mogelijk alleen een vastgestelde waarde (bijvoorbeeld terreininfrastruc-
tuur);
- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid als een afzonderlijk
onderdeel, waarmee de omvang van de waarde-invloed zichtbaar gemaakt kan
worden (dit kan positieve of negatieve waarde voor het onderdeel betekenen),
bijvoorbeeld in verband met bodemverontreiniging of de aanwezigheid van
asbest.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Wanneer de waarde is bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde,
is per onderdeel van het object vastgelegd:
- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld bedrijfshal, ketel, lokalen, etc., zie
paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen);
- de grootte van het onderdeel;
- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;
- de levensduur en/of de resterende levensduur;
- de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid
(bijvoorbeeld per hoogspanningsmast of per trafo van een bepaalde soort)
inclusief of exclusief BTW afhankelijk van de vermelding bij de vastgestelde
waarde;
- de technische restwaarde aan het einde van de levensduur in procenten;
- aftrek voor technische veroudering in procenten;
- factor voor technische veroudering (rekenkundig afgeleide van aftrek voor
technische veroudering);
- aftrek voor functionele veroudering in procenten;
- factor voor functionele veroudering (rekenkundig afgeleide van aftrek voor
functionele veroudering);
- indien voor het bepalen van de factor voor functionele veroudering afzonder-
lijke deelfactoren zijn geregistreerd, worden afzonderlijk vermeld:
. de aftrek en de factor voor economische veroudering,
. de aftrek en de factor voor verandering bouwwijze,
. de aftrek en de factor voor doelmatigheid en
. de aftrek en de factor voor excessieve gebruikskosten;
- de vastgestelde waarde van het onderdeel;
- voor zover een onderdeel bestaat uit grond is uitgegaan van de aanwezige
oppervlakte van de grond vermenigvuldigd met de voor die bestemming
geldende grond(uitgifte)prijs inclusief of exclusief BTW afhankelijk van de
vermelding bij de vastgestelde waarde. Indien de grond(uitgifte)prijs niet
wordt gebaseerd op de oppervlakte van de grond, maar op de te realiseren
bebouwing dan gebeurt dit ook in de onderbouwing;
- indien er een surplus aan grond is, is onderscheid gemaakt tussen de beno-
digde grond en het surplus aan grondoppervlakte;
- bijzondere voorzieningen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel
met mogelijk alleen een vastgestelde waarde (bijvoorbeeld terreininfrastruc-
tuur);
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
100
- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid met een bijtelling of
aftrek van de waarde (positieve of negatieve waarde), bijvoorbeeld bodem-
verontreiniging, aanwezigheid asbest;
- werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, of categorieën
werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, worden aan-
geduid met de vermelding vastgestelde waarde nul.
Agrarische objecten
Voor agrarische objecten is per onderdeel van het (agrarisch) object vastgelegd:
- meegetaxeerde oppervlakte;
In verband met het waarderingsvoorschrift voor bedrijfsmatig geëxploiteerde
objecten moet uit het taxatieverslag blijken hoeveel grond meegetaxeerd is.
Hiervoor is een aparte rubriek opgenomen in het taxatieverslag.
- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld woongedeelte boerderij, varkens-
stal, ligboxenstal, silo etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging object-
gegevens niet-woningen);
- de grootte van het onderdeel;
- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;
- de vastgestelde waarde van het onderdeel;
- voor zover een onderdeel bestaat uit verharding/erf is onderscheid gemaakt in
verharding/erf behorende bij het woongedeelte en verharding/erf behorende bij
het bedrijfsgedeelte;
- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid als een afzonderlijk
onderdeel, waarmee de omvang van de vermindering van de waarde zichtbaar
gemaakt kan worden (negatieve waarde onderdeel), bijvoorbeeld in verband
met bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest;
- werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, of categorieën
werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven worden aan-
geduid met de vermelding vastgestelde waarde nul.
Overige taxatiemethodieken
Wanneer de waarde is bepaald volgens een andere methodiek (bijvoorbeeld
discounted-cash-flowberekening), is vastgelegd:
- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld staanplaatsen, overnachtingen,
receptie, zwembad, etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging object-
gegevens niet-woningen);
- de grootte van het onderdeel;
- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;
- de vastgestelde waarde voor het onderdeel;
- de lengte van de periode waarvoor de berekening is gemaakt;
- de restwaarde voor het onderdeel na verstrijken van die periode;
- het gehanteerde rentepercentage;
- de inkomsten uit het desbetreffende onderdeel die in de berekening zijn
meegenomen;
- de uitgaven ten behoeve van het desbetreffende onderdeel die in de berekening
zijn meegenomen.
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN
101
Vastgestelde waarde
- bij de vastgestelde waarde is vermeld exclusief omzetbelasting, inclusief
omzetbelasting of waarde in het economische verkeer gebaseerd op (fictieve)
transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven.
Met het taxatieverslag is een toelichting meegezonden die minimaal de informatie
bevat die is opgenomen in de "model-toelichting" in bijlage 3.
3.2 Beoordeling verzending beschikkingen
De Wet WOZ schrijft voor dat alle WOZ-beschikkingen worden genomen in de
eerste acht weken van het kalenderjaar waarvoor ze gelden. Er zijn echter
omstandigheden denkbaar dat deze termijn niet voor alle onroerende zaken in de
gemeente haalbaar is. Een latere beschikbaarheid van WOZ-beschikkingen leidt
echter wel tot extra kosten bij de belastingheffing door zowel gemeenten, water-
schappen en Belastingdienst en tot renteverlies bij het later opleggen van aan-
slagen.
De Waarderingskamer heeft normen geformuleerd voor het (teruglopende)
maximale percentage geblokkeerde objecten na acht weken.
Verwezen wordt ook naar de vastgestelde normatiek op het terrein van de
gegevenslevering aan de Belastingdienst en de waterschappen op de site van de
Waarderingskamer. De belangrijkste criteria die gelden voor het tijdig verzenden
van WOZ-beschikkingen zijn hieronder samengevat:
Van alle WOZ-objecten die op 1 januari van dat jaar bestaan (ook sluimerend,
etc.) is het aantal geblokkeerde objecten (objecten waarvoor nog geen beschik-
king is verzonden):
- op 1 maart maximaal 5%;
- op 1 april verminderd tot maximaal 3%;
- op 1 mei verminderd tot maximaal 1%;
- op 1 juni verminderd tot 0%.
De genoemde norm van 0% geblokkeerde objecten wordt in de praktijk vertaald
in minder dan tien objecten per gemeente of bij gemeenten met meer dan 10.000
WOZ-objecten minder dan 0,1% van het aantal WOZ-objecten.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II
102
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 4. VAKBEKWAAMHEID
103
4. BEOORDELING RANDVOORWAARDEN
4.1 Inleiding
De Wet WOZ legt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waarde-
bepaling en voor de uitvoering van de waardevaststelling uitdrukkelijk bij de
gemeenten. Dit betekent dat de gemeenten verantwoordelijk zijn voor het inzetten
van voldoende vakbekwame medewerkers voor de uitvoering van de verschil-
lende soorten werkzaamheden. Dit kan door het in dienst hebben van eigen
medewerkers en taxateurs, door het inhuren van medewerkers en taxateurs of
door het uitbesteden van werkzaamheden aan een taxatiebureau of een ander
dienstverlenend bedrijf.
Naast de inzet van vakbekwame medewerkers kan bij de randvoorwaarden
gedacht worden aan bijvoorbeeld:
- de afstemming van de WOZ-werkzaamheden op de activiteiten binnen andere
gemeentelijke beleidsterreinen;
- de planning en beheersing van de werkzaamheden;
- de administratieve organisatie en interne controle.
4.2 Beoordeling vakbekwaamheid
4.2.1 Medewerkers WOZ-administratie
De Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende
zaken stelt alleen eisen aan taxateurs. De uitvoering van de waardering in het
kader van de Wet WOZ omvat meer dan alleen taxatiewerkzaamheden. De
objectafbakening, de verzameling, analyse en registratie van marktgegevens, de
verzameling, bijhouding en registratie van objectgegevens, de vastlegging van de
onderbouwing van de waarden stellen hoge eisen aan de gemeentelijke WOZ-
administratie. De medewerkers die betrokken zijn bij de bijhouding van de WOZ-
administratie moeten over voldoende vakbekwaamheid beschikken om gezamen-
lijk te waarborgen dat de kwaliteit van de WOZ-administratie voldoet aan de
gestelde eisen. De vakbekwaamheidseisen voor deze medewerkers komen voor
een belangrijk deel overeen met de eisen aan de specifieke kennis en vaardig-
heden zoals deze in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waarde-
ring onroerende zaken zijn verwoord, namelijk:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de
jurisprudentie ter zake;
- het kunnen toepassen van de procedures voor de behandeling van bezwaar-
schriften en beroepschriften in het kader van de wet;
- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen
afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
WAARDERINGSINSTRUCTIE 2005 DEEL II
104
- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen
van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan
de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten.
Daarnaast moeten de desbetreffende medewerkers voldoen aan specifiek op de
bijhouding van de WOZ-administratie gerichte eisen aan specifieke kennis en
vaardigheden, namelijk:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
met betrekking tot het verzamelen en registreren van gegevens over belang-
hebbenden, marktgegevens, kadastrale gegevens en objectkenmerken;
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
met betrekking tot het verstrekken van gegevens aan belanghebbenden;
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
met betrekking tot het verstrekken van gegevens aan waterschappen en Belas-
tingdienst;
- grondige kennis van de inhoud van de Basisregistratie adressen en gebouwen
en de relatie van deze registratie met de WOZ-administratie;
- het kunnen vastleggen van alle noodzakelijke gegevens in de (geautomati-
seerde) WOZ-administratie en het kunnen verstrekken van gegevens uit deze
administratie aan waterschappen, Belastingdienst en belanghebbenden.
Hiertoe behoort ook het classificeren van WOZ-objecten op basis van de door
de gemeente gehanteerde systematiek voor soort-object aanduiding;
- het kunnen vastleggen van marktgegevens en andere relevante gegevens in het
WOZ-Datacenter;
- het kunnen verstrekken van geaggregeerde informatie uit de WOZ-administra-
tie voor de gemeente zelf alsmede ten behoeve van het toezicht door de Waar-
deringskamer.
4.2.2 Medewerkers marktanalyse
Met name met betrekking tot de woningen vormt de permanente marktanalyse
een belangrijk deel van de totale inspanning. Daarom is het ook van belang om
voor de medewerkers die betrokken zijn bij deze marktanalyse, afzonderlijk aan
te geven aan de hand van welke eisen de vakbekwaamheid beoordeeld kan
worden.
Voor het aanduiden van de benodigde vaardigheden voor deze permanente markt-
analyse zijn in feite drie typen activiteiten binnen de marktanalyse van belang.
Enerzijds is er sprake van het verzamelen en registreren van marktgegevens.
Deze activiteiten sluiten direct aan op de werkzaamheden van de in paragraaf
4.2.1 genoemde medewerkers WOZ-administratie.
Op de tweede plaats is sprake van werkzaamheden die kwantitatieve analyse van
cijfers vergen met kennis (vooral ook lokale kennis) van de ontwikkelingen
waarop deze cijfers betrekking hebben. Deze werkzaamheden omvatten met
name de stappen 1 tot en met 3 van het proces analyseren marktcijfers woningen
CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 4. VAKBEKWAAMHEID
105
(paragraaf 3.1.2 in deel I). Voor deze soort werkzaamheden kunnen de volgende
eisen aan de kennis en vaardigheden worden genoemd:
- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woningmarkt;
- kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de
verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in
marktwaarde en/of marktontwikkeling;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de verklaring
van verschillen in verkoopprijs en marktontwikkeling;
- het kunnen toepassen van statistische technieken om verbanden tussen
ontwikkelingen te achterhalen en om afwijkingen te kunnen onderscheiden
van ontwikkelingen.
Op de derde plaats is in het kader van de marktanalyse sprake van het geven van
een individuele kwantitatieve reden voor een verschil tussen een verkoopprijs en
een WOZ-waarde, in de bijzondere situatie dat deze verkoopprijs niet strookt met
de verwachtingen. Wanneer in dit kader slechts sprake is van een fout in de gere-
gistreerde objectkenmerken of van een verkoop die niet voldoet aan de waarde-
ringsvoorschriften in de Wet WOZ, kan deze reden zonder problemen worden
gegeven door een medewerker WOZ-administratie, waarvoor de vakbekwaam-
heidseisen in paragraaf 4.2.1 zijn geschetst. Wanneer er sprake is van een andere
achtergrond, is het nodig om een WOZ-taxateur (medewerkers taxaties) de afwij-
king te laten verklaren.
4.2.3 Medewerkers taxatiemodellen
De taxaties die in het kader van de Wet WOZ worden uitgevoerd, worden onder-
steund door taxatiemodellen. Er kan sprake zijn van in vergaande mate door
computerberekeningen ondersteunde taxatiemodellen (zeker bij de waarde-
bepaling van woningen), maar ook van taxatiemodellen die nog handmatig
moeten worden toegepast (bijvoorbeeld toepassing van taxatiewijzers voor
soorten niet-woningen).
Het inrichten en optimaliseren van deze taxatiemodellen vergt andere vaardig-
heden dan het taxeren van individuele objecten. Natuurlijk is het voor het inrich-
ten en optimaliseren van deze taxatiemodellen noodzakelijk dat men beschikt
over de volgende vakbekwaamheid:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde
alsmede van de jurisprudentie ter zake.
Maar daarnaast is het van nog groter belang dat men beschikt over:
- grondige kennis over de verschillende typen taxatiemodellen, de werking van
verschillende typen modellen en de voor- en nadelen van verschillende typen
modellen in relatie tot de beschikbaarheid van marktgegevens;
- grondige kennis van geautomatiseerde hulpmiddelen die kunnen worden
ingezet bij de inrichting van taxatiemodellen;
- grondige kennis van de wijzen waarop de kwaliteit van de uitkomsten van
taxatiemodellen kunnen worden beoordeeld, met name ook op het terrein van
WAARDERINGSINSTRUCTIE 2005 DEEL II
106
de verschillende statistische technieken om deze beoordeling objectief en
kwantitatief te kunnen inrichten;
- het kunnen inrichten van een taxatiemodel en het kunnen optimaliseren van
het model naar aanleiding van de resultaten uit de marktanalyse en naar
aanleiding van bevindingen uit de kwaliteitsbeoordeling van de voorlopige
modelwaarden aan de hand van beschikbare verkoopprijzen.
4.2.4 Medewerkers taxaties
In de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende
zaken zijn de inhoudelijke eisen aan de vakbekwaamheid van de taxateurs vast-
gelegd. Deze taxateurs vormen slechts één van de disciplines die werken aan de
uitvoering van de Wet WOZ. Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat de in
de uitvoeringsregeling genoemde eisen ook van belang zijn voor deze andere
categorieën medewerkers.
De geformuleerde vakbekwaamheidseisen gelden in ieder geval voor de "WOZ-
taxateur" die in het kader van de analyse van de marktgegevens woningen indivi-
duele afwijkingen kwantificeert, die de marktanalyse niet-woningen uitvoert, die
de getaxeerde waarden en de bijbehorende onderbouwing accordeert, die overleg
voert met belanghebbenden en/of die vastgestelde waarden in het kader van een
bezwaarprocedure opnieuw beoordeelt.
Gezien de verantwoordelijkheid voor de inzet van vakbekwame medewerkers
moet de gemeente kunnen aangeven welke taxateurs de genoemde activiteiten
verrichten of hebben verricht en op welke wijze is vastgesteld dat deze taxateurs
voldoen aan de gestelde vakbekwaamheidseisen.
Voor het beoordelen of een taxateur voldoet aan de in de Uitvoeringsregeling
vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken kan gekeken worden
of de taxateur ingeschreven is in het register VastgoedCert of SCVM met een
inschrijving in het "WOZ-register".
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER
107
DEEL III
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER
Gegevens voor toezicht
Inleiding
Periodieke inventarisaties (vragenlijsten)
Inspecties ter plaatse
Onderzoeken (ter plaatse)
Andere vormen van informatie-inwinning
Instructie gerechtvaardigd belang
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
108
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
109
1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
1.1 Inleiding
De Waarderingskamer heeft informatie van de gemeente nodig voor haar toezicht
op een goede uitvoering van de Wet WOZ. De Waarderingskamer gebruikt
informatie uit periodieke inventarisaties, (korte) inspecties ter plaatse en onder-
zoeken bij gemeenten. Daarnaast kunnen naar behoefte ook andere vormen van
informatie-inwinning worden gehanteerd.
Deze instrumenten worden in principe daar ingezet waar de risico’s, in relatie tot
het belang voor de uitvoering van de Wet WOZ als geheel, het grootst worden
geacht.
1.2 Periodieke inventarisaties (vragenlijsten)
Vragenlijsten worden tweemaal per jaar uitgezet onder alle gemeenten en dienen
ervoor dat over alle gemeenten naar hetzelfde peilmoment gegevens beschikbaar
komen. De kengetallen die in de vragenlijst centraal staan, zijn zoveel mogelijk
afgeleid van de kengetallen die een gemeente zelf nodig heeft voor het aansturen
van de WOZ-uitvoering (managementinformatie) en voor de bestuurlijke controle
op deze uitvoering. De vragenlijsten vormen de kern van de monitoringsfunctie
van de Waarderingskamer. Op landelijk niveau kunnen de geaggregeerde
gegevens uit de vragenlijsten van belang zijn voor het regeringsbeleid en voor de
advisering van de desbetreffende bewindslieden.
Het is van belang dat gemeenten kunnen anticiperen op vragen van de Waarde-
ringskamer. Daarom is een overzicht opgenomen van de vragen die de Waarde-
ringskamer bij haar periodieke inventarisaties zal gebruiken. Dit overzicht van
mogelijke vragen zal nooit volledig worden gehanteerd, maar steeds zal een
selectie van de vragen aan de orde komen. De vragen zullen daarbij steeds
afgestemd zijn op de aard van de werkzaamheden die op dat moment het meest
van belang zijn. Ook de frequentie van de bevraging en de inhoud van de vragen
worden afgestemd op de specifieke situatie in een gemeente. Omdat de geformu-
leerde vragen een beeld geven van de stand van zaken met betrekking tot de
WOZ-uitvoering in een gemeente, zijn deze vragen niet alleen relevant bij de
periodieke inventarisaties. Ook bij andere onderzoeken kunnen dezelfde vragen
aan de orde komen.
Door het opnemen van alle vragen in deze Waarderingsinstructie kan de
gemeente zich voorbereiden op de inventarisaties door de Waarderingskamer
door bijvoorbeeld de gevraagde kengetallen met behulp van standaardqueries uit
de administratie te distilleren. Met het vooraf bekend maken van de vragen wil de
Waarderingskamer ook stimuleren dat de door de Waarderingskamer gevraagde
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
110
kengetallen ook door de gemeente zelf worden gebruikt bij de sturing van de
WOZ-activiteiten en de planning en controle van deze activiteiten. In een afzon-
derlijke subparagraaf is voor zover noodzakelijk een toelichting op de gestelde
vragen gegeven.
Het overzicht van vragen is gestructureerd aan de hand van de verschillende
WOZ-processen. Daarbij wordt aandacht besteed aan de stand van zaken, de
voortgang en de kwaliteit. Ook maakt de planning onderdeel uit van het overzicht
met te hanteren vragen.
De op een bepaald moment voor een inventarisatie gehanteerde vragenlijst zal
altijd beknopter zijn dan het gepresenteerde totaaloverzicht.
1.2.1 Beheer objectafbakening
Vraag 0
Totaal aantal objecten binnen uw gemeente [aantal]
Vraag 1
a. Tot en met welke maand zijn de kadastrale mutaties volledig verwerkt? [maand]
b. Tot en met welke maand zijn de gebruikersmutaties volledig verwerkt in de
objectafbakening?
[maand]
c. i Wat is in de genoemde periode(s) het totale aantal kadastrale mutaties (telling
van het aantal betrokken kadastrale percelen c.q. appartementsrechten)?
[aantal]
ii Hoeveel van de bovengenoemde kadastrale mutaties zijn nog niet volledig
verwerkt in de WOZ-administratie?
[aantal]
d. i Wat is in de genoemde periode(s) het totale aantal gebruikersmutaties? [aantal]
ii Hoeveel van de bovengenoemde gebruikersmutaties zijn nog niet volledig
verwerkt in de WOZ-administratie?
[aantal]
e. i Wat is de totale oppervlakte van de gemeente? (bijvoorbeeld gemeten in een
kaart)
[oppervlakte] m2
ii Wat is de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente volgens het
gemeentelijk kadastraal systeem (GKS)?
[oppervlakte] m2
f. Wat is de totale grondoppervlakte van alle WOZ-objecten die aan de
afnemers worden geleverd?
[oppervlakte] m2
- waarvan objecten waarvoor beschikking is verzonden (beschikte
objecten)?
[oppervlakte] m2
- waarvan geblokkeerde objecten (te beschikken objecten)? [oppervlakte] m2
- waarvan sluimerende WOZ-objecten? [oppervlakte] m2
- waarvan gebouwde uitgezonderde objecten? [oppervlakte] m2
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
111
g. Wat is de totale kadastrale oppervlakte van de percelen / WOZ-objecten die
niet aan de afnemers worden geleverd?
[oppervlakte] m2
- waarvan ivm de uitzondering openbare wegen etc.? [oppervlakte] m2
- waarvan ivm de uitzondering bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuur-
grond?
[oppervlakte] m2
- waarvan ivm de uitzondering natuurterreinen beheerd door natuur-
beschermingsorganisaties?
[oppervlakte] m2
- waarvan ivm overige WOZ-uitzonderingen? [oppervlakte] m2
1.2.2 Bijhouding objectkenmerken
Vraag 2
a. Tot en met welke maand zijn de bouwvergunningen door de afdeling die is
belast met bouwtoezicht (BWT) aangeleverd aan de "WOZ-afdeling"?
[maand]
b. Tot en met welke maand zijn de objectkenmerken van de bij bouwactiviteiten
betrokken objecten, waarvan de bouw is afgerond, in de WOZ-administratie
verwerkt?
[maand]
c. Wat is het aantal verleende bouwvergunningen die voor de genoemde periode
bij de WOZ-afdeling beschikbaar zijn?
[aantal]
d. Wat is volgens de WOZ-administratie het aantal WOZ-objecten waar
(ver)bouwactiviteiten plaatsvinden?
[aantal]
e. i Wat is het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, opper-
vlakte) in de genoemde periode(s) is gecontroleerd?
[aantal]
ii waarvan controle in verband met wijziging objectafbakening (reden controle
= 01)?
[aantal]
iii waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van het object (reden
controle = 06)?
[aantal]
iv waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van ander object
(reden controle = 07)?
[aantal]
f. i Wat is het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken in de
genoemde periode(s) zijn gecontroleerd?
[aantal]
ii waarvan controle in verband met wijziging objectafbakening (reden controle
= 01)?
[aantal]
iii waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van het object (reden
controle = 06)?
[aantal]
iv waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van ander object
(reden controle = 07)?
[aantal]
1.2.3 Marktanalyse
Vraag 3-I
a. Tot en met welke maand zijn verkooptransacties (bron Kadaster) verwerkt? [maand]
b. Tot en met welke maand zijn de marktgegevens woningen geanalyseerd? [maand]
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
112
c. i Wat is het aantal verzamelde verkooptransacties (transacties volgens Kadaster
met een vermelde verkoopprijs)?
[aantal]
ii Hoeveel van de verzamelde verkooptransacties (3c.i) zijn gekoppeld aan een
WOZ-object?
[aantal]
iii Hoeveel van de gekoppelde verkooptransacties (3c.ii) zijn gekoppeld aan een
woning?
[aantal]
iv Bij hoeveel van de gekoppelde verkooptransacties van woningen (3c.iii) is de
verkoopprijs vergeleken met de geldende WOZ-waarde?
[aantal]
v Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer
"overeenkomstig" de geldende WOZ-waarde?
[aantal]
vi Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer
"afwijkend" van de geldende WOZ-waarde en is het verschil verklaard en
gekwantificeerd?
[aantal]
vii Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer
afwijkend van de geldende WOZ-waarde, maar moet het verschil nog
verklaard dan wel gekwantificeerd worden?
[aantal]
viii Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer
afwijkend van de geldende WOZ-waarde, maar heeft de uitgevoerde analyse
geen verklaring opgeleverd dan wel kon deze verklaring niet gekwantificeerd
worden?
[aantal]
d. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde
van woningen in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..]?
[percentage]
e. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde in
de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..] voor de volgende
categorieën?
i flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen [percentage]
ii boven-, beneden- portiek-, etagewoningen [percentage]
iii eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-in woningen [percentage]
iv 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen [percentage]
v vrijstaande -, individuele woningen, woonboerderijen [percentage]
vi recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen [percentage]
f. Wat is het aantal verkochte woningen waarvan een vraagprijs is verzameld? [aantal]
g. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de
geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met
uitgevoerde marktanalyse van het object (reden controle = 02)?
[aantal]
ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de
geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met
uitgevoerde marktanalyse van ander object (reden controle = 03)?
[aantal]
h. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige
objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse
van het object (reden controle = 02)?
[aantal]
ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige
objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse
van ander object (reden controle = 03)?
[aantal]
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
113
Vraag 3-II
a. Van hoeveel incourante objecten (gecorrigeerde vervangingswaarde) in de
gemeente is bekend dat er sprake is geweest van nieuwbouw of een
ingrijpende verbouwing?
[aantal]
b. Hoeveel bouwkosten zijn hiervan ingevoerd in het WOZ-Datacenter? [aantal]
c. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde
van niet-woningen in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en
[…..]?
[percentage]
d. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde in
de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..] voor de volgende
categorieën?
i agrarische objecten [percentage]
ii winkels [percentage]
iii horeca [percentage]
iv kantoren [percentage]
v andere courante bedrijfsruimten [percentage]
vi incourante commerciële objecten [percentage]
vii andere incourante objecten [percentage]
1.2.4 (Modelmatige) waardebepaling
Vraag 4
a. i Is er in uw gemeente al een eerste vergelijking uitgevoerd tussen de verkoop-
cijfers en de nieuwe taxatiewaardes naar waardepeildatum 1 januari […..]?
[ja / nee]
ii Zo nee, wanneer zal de gemeente deze vergelijking voor het eerst uitvoeren? [datum]
Zo ja, hoe sluiten de taxaties naar waardepeildatum 1 januari […..] aan op het
marktniveau? Vul hiervoor beide ratio’s in. Betrek hierin de woningen die
verkocht zijn in de periode […..] tot en met […..].
- ratio A som van de getaxeerde waarden van de verkochte woningen
som van de transactieprijzen van deze woningen . . . . . [ratio]*
- ratio B som van alle (getaxeerde waarde verkochte woning / transactieprijs)
aantal verkochte woningen . . . . . [ratio]*
b. Vul de onderstaande tabel in voor alle woningen die getaxeerd èn verkocht
zijn (verdeeld naar periode van transportdatum):
Periode Aantal verkoop-
transacties woningen
Gem. taxatiewaarde
verkochte woningen Ratio A
*
januari ….. t/m juni ….. [aantal] [waarde] [ratio]
juli ….. t/m december …. [aantal] [waarde] [ratio]
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
114
c. Vul de onderstaande twee tabellen in voor alle woningen:
Categorie Aantal te
taxeren
woningen
Aantal
getaxeerde
woningen
Aantal verkoop-
transacties
woningen
Gem. taxatiewaarde
verkochte woningen Ratio A
*
flats, appartementen,
maisonnettes, du-
plexwoningen
[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]
boven-, beneden-
portiek-, etagewo-
ningen
[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]
eengezins-, rij-,
hoek-, tussen-,
drive-in woningen
[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]
2 onder 1 kap-,
geschakelde wonin-
gen, herenhuizen
[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]
vrijstaande -,
individuele
woningen,
woonboerderijen
[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]
recreatie-, bejaar-
den-, studentenwo-
ningen en overige
woningen
[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]
Aantal te
taxerenwoningen
Aantal
getaxeerde woningen
Aantal gecontroleerde woningen
Totaal: [aantal] [aantal] [aantal]
d. Vul de onderstaande tabel in voor alle niet woningen:
Categorie Aantal te taxeren niet-woningen
Aantal getaxeerde niet-woningen
Aantal gecontroleerde niet-woningen
agrarische objecten [aantal] [aantal] [aantal]
winkels [aantal] [aantal] [aantal]
horeca [aantal] [aantal] [aantal]
kantoren [aantal] [aantal] [aantal]
andere courante bedrijfs-
ruimten [aantal] [aantal] [aantal]
incourante commerciële
objecten[aantal] [aantal] [aantal]
andere incourante
objecten[aantal] [aantal] [aantal]
Totaal: [aantal] [aantal] [aantal]
* In de ratioberekening moet uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de kwantificering uit stap 6 van
de marktanalyse.
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
115
1.2.5 Beheer subjecten
Vraag 5
a. Tot en met welke maand zijn de gebruikersmutaties, die van belang zijn voor
het aanwijzen van belanghebbenden, dan wel het actueel houden van de
adresgegevens van de belanghebbenden, verwerkt in de WOZ-administratie?
[maand]
1.2.6 Waardevaststelling
Vraag 6
Woningen Niet-woningen
a. Voor hoeveel WOZ-objecten zijn tot en met genoemde datum
beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] verzonden?
[aantal] [aantal]
b. Voor hoeveel WOZ-objecten moeten nog beschikkingen met
ingangsdatum 1 januari […..] worden verzonden?
[aantal] [aantal]
c. Hoeveel geschriften (enveloppen) met één of meer
beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] zijn tot en
met genoemde datum verzonden?
[aantal]
d. Wat is de totale WOZ-waarde van alle onroerende zaken in de
gemeente naar de waardepeildatum 1 januari […..]?
[waarde] [waarde]
1.2.7 Bezwaar en beroep
Vraag 7
a. i Hoeveel bezwaarschriften tegen één of meer beschikkingen met ingangsda-
tum 1 januari […..] zijn tot en met genoemde datum ontvangen?
[aantal]
ii Hoeveel hiervan zijn inmiddels afgehandeld (inclusief ingetrokken)? [aantal]
iii Wanneer zijn, volgens de huidige planning van de gemeente, de bezwaar-
schriften tegen de initiële WOZ-beschikkingen afgehandeld?
[datum]
Woningen Niet-woningen
b. Voor hoeveel WOZ-objecten zijn tot en met genoemde datum
één of meer bezwaarschriften mbt beschikkingen met
ingangsdatum 1 januari […..] ontvangen?
[aantal] [aantal]
c. i Voor hoeveel WOZ-objecten moet nog een bezwaar tegen de
beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] worden
afgehandeld?
[aantal] [aantal]
ii Voor hoeveel WOZ-objecten moet nog een bezwaar tegen de
beschikking met eerdere ingangsdatum dan 1 januari
[…..]worden afgehandeld?
[aantal] [aantal]
d. i Voor hoeveel WOZ-objecten loopt de bezwaarafhandeling al
meer dan een jaar?
[aantal] [aantal]
ii Voor hoeveel WOZ-objecten loopt de bezwaarafhandeling al
tussen de zes en twaalf maanden?
[aantal] [aantal]
e. i Voor hoeveel WOZ-objecten is inmiddels uitspraak gedaan
op een bezwaarschrift?
[aantal] [aantal]
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
116
ii beschikking gehandhaafd; (Stuf-WOZ code status
beschikking = 11)
[aantal] [aantal]
iii waarde verminderd; (Stuf-WOZ code status beschikking =
12)
[aantal] [aantal]
iv beschikking vernietigd; (Stuf-WOZ code status beschikking =
02)
[aantal] [aantal]
- vernietigd i.v.m. verkeerde belanghebbende [aantal] [aantal]
- vernietigd i.v.m. verkeerde afbakening [aantal] [aantal]
- vernietigd om andere reden [aantal] [aantal]
v anders [aantal] [aantal]
vi Wat is de meest gebruikte grief die in de bezwaarschriften
voorkomt?
[tekst] [tekst]
f. Voor hoeveel WOZ-objecten is op genoemde datum een
beroepsprocedure tegen de beschikking met ingangsdatum
1 januari […..] gestart?
[aantal] [aantal]
g. Voor hoeveel WOZ-objecten is nog een beroepsprocedure
tegen de beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] in
behandeling?
[aantal] [aantal]
h. Voor hoeveel WOZ-objecten is nog een beroepsprocedure
tegen de beschikking met eerdere ingangsdatum dan 1 januari
[…..] in behandeling?
[aantal] [aantal]
i. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan
de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is
gecontroleerd in verband met de afhandeling van
bezwaar/beroep van het object (reden controle = 04)?
[aantal]
ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan
de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is
gecontroleerd in verband met de afhandeling van
bezwaar/beroep van ander object (reden controle = 05)?
[aantal]
j. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan
de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband
met de afhandeling van bezwaar/beroep van het object (reden
controle = 04)?
[aantal]
ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan
de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband
met de afhandeling van bezwaar/beroep van ander object
(reden controle = 05)?
[aantal]
1.2.8 Gegevenslevering afnemers
Vraag 8
Belastingdienst Waterschap(pen) CBS
a. i Op welke datum is het bestand met
gegevens per 1 januari […..] aan de
afnemers geleverd?
[datum] [datum] [datum]
ii Hoeveel objecten omvat dit bestand
(inclusief sluimerende WOZ-objecten,
telling 20-records)?
[aantal] [aantal] [aantal]
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
117
iii Wat is de totale oppervlakte van de
geleverde objec-ten (totaaltelling
grondoppervlakte in 20-records)?
[oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2 n.v.t.
iv Hoeveel objecten in dit bestand zijn
geblokkeerd?
[aantal] [aantal] [aantal]
b. Heeft de gemeente een terugkoppeling
over het geleverde bestand ontvangen
(lijst van fouten en signalen
geconstateerd bij de verwerking van het
bestand)?
[ja/nee] [ja/nee] [ja/nee]
c. Hoeveel procent van de bij vraag 8b
bedoelde fouten en signalen is
inmiddels verwerkt in de WOZ-
administratie?
[percentage] [percentage] [percentage]
d. i Op welke datum is voor het laatst een
mutatiebestand aan de afnemers
geleverd?
[datum] [datum] n.v.t.
ii Op welke periode hadden de geleverde
mutaties betrekking?
[datum] [datum] n.v.t.
1.2.9 Planning
Vraag 9
Marktanalyse
woningen
Taxeren
woningen
a. i Welk systeem van geautomatiseerde ondersteuning voor de
waardebepaling wordt gebruikt?
[systeem] [systeem]
ii Vanaf welk moment was/wordt dit systeem operationeel in
(voor) uw gemeente?
[datum] [datum]
b. i Wordt (een gedeelte van) de uitvoering van de Wet WOZ
uitbesteed?
[ja/gedeeltelijk/nee, gemeente
voert taxaties zelf uit/nee,
uitbesteding moet nog
geschieden/nog niet bekend of
uitbesteding danwel inhuur
plaatsvindt]
Marktanalysewoningen
Taxerenwoningen
Taxeren niet-woningen
ii Welk bureau is/wordt ingehuurd voor
ondersteuning van de werkzaamheden?
[bureau] [bureau] [bureau]
iii Wanneer is de opdracht hiervoor
(9b.ii)verleend?
[datum] [datum] [datum]
iv Opmerking over ondersteuning: [opmerking]
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
118
c. Gevraagd wordt in onderstaand schema de planning voor de komende jaren in te vullen (bij
voorkeur in fte's, anders in uren). 1 fte = 1400 uur per jaar.
Inzet interne medewerkers Inzet externe medewerkers
1e helft ….. t/m 2e helft …. 1e helft ….. t/m 2e helft ….
beheer WOZ-admini-
stratie:[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
marktanalyse: [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- woningen [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- niet-woningen [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
(modelmatig)
taxeren:[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- taxatie woningen
peildatum […..] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- taxaties woningen in
kader bezwaar/beroep [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- taxatie niet-woningen
peildatum […..] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- taxaties niet-
woningen in kader
bezwaar/beroep
[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
kwaliteitsbewaking [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
waardevaststelling [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
bezwaar en beroep
(excl. taxatie): [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- bezwaar [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
- beroep [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
gegevenslevering
afnemers [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
overig: . . . . . . . [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]
1.2.10 Toelichting op de vragenlijst
Helptekst totaal aantal WOZ-objecten
0 Het totaal aantal WOZ-objecten per 1 januari van het lopende jaar in de gemeente dat
wordt gevraagd, is het aantal objecten inclusief nog geblokkeerde objecten, inclusief
sluimerende WOZ-objecten en inclusief objecten die wellicht nog niet in de administratie
zijn opgevoerd (bijvoorbeeld nieuwbouw), maar wel op 1 januari van het lopende jaar al
bestonden. Het aantal objecten is exclusief WOZ-objecten waarover geen gegevens aan
afnemers worden geleverd, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en openbare
wegen.
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
119
Helpteksten bij vraag 1
a. Vermeld de maand waarin de mutatie door het Kadaster is geregistreerd en niet de maand
waarop het Kadaster de gegevens heeft geleverd of de verwerking door de gemeente heeft
plaatsgevonden. Stel een kadastrale mutatie is in november 2005 van kracht geworden, in
december 2005 is deze van het Kadaster ontvangen en in januari 2006 is deze kadastrale
mutatie verwerkt. Vul dan "november 2005" in. Indien de kadastrale mutaties van
december 2003 volledig zijn verwerkt en van januari 2004 slechts gedeeltelijk, vul dan in
"december 2003".
b. Vermeld de maand waarin de gebruiker officieel is veranderd volgens GBA of andere
bron van gebruikersgegevens (nutsbedrijf, inlichtingenformulier gebruikers niet-
woningen) en niet de maand van de verwerking in de administratie. Het gaat hierbij om de
gebruikersmutaties die leiden tot een wijziging van de objectafbakening (bijvoorbeeld een
nieuwe huurder van een verdieping van een kantoor, waardoor deze verdieping als
afzonderlijk object afgebakend moet worden of een nieuwe bewoner van een woning
boven een winkel die niet meer de gebruiker van het winkelpand is).
Een mutatie is verwerkt, wanneer de nieuwe objectafbakening in de WOZ-administratie is
vastgelegd. De nieuw afgebakende objecten behoeven nog niet gewaardeerd te zijn
(blokkering).
c. i Dit betreft een telling van het aantal door het Kadaster in de AKR aangeleverde mutaties.
Deze getallen zullen naar verwachting kunnen worden afgeleid van de "loggegevens" van
de verwerking van een maandelijkse mutatielevering van het Kadaster.
ii De meeste kadastrale mutaties zullen min of meer automatisch worden verwerkt in de
WOZ-administratie. Hierop zijn twee uitzonderingen denkbaar. De kadastrale mutaties die
leiden tot een nieuwe objectafbakening en de kadastrale mutaties waarbij beoordeeld moet
worden of de nieuwe eigenaar (beperkt gerechtigde) voldoet aan de criteria om een nu van
toepassing zijnde uitzondering (bijvoorbeeld vrijstelling bedrijfsmatig geëxploiteerde
cultuurgrond of uitzondering natuurterreinen) te blijven toepassen.
Gevraagd wordt naar het aantal kadastrale mutaties uit voorgaande perioden, waarvoor
genoemde werkzaamheden (realiseren afbakening, beoordeling uitzondering) nog niet is
afgerond.
d. i Dit betreft een telling van het aantal uit onder meer de GBA (van eigen gemeente en via
afnemersindicatie van andere gemeenten), uit bestanden van nutsbedrijven, uit inlichtin-
genformulieren aangeleverd danwel verzamelde mutaties.
ii De meeste gebruikersmutaties zullen min of meer automatisch worden verwerkt in de
WOZ-administratie. Ook hierop zijn, net als bij de kadastrale mutaties, twee uitzonderin-
gen denkbaar. Zie vraag 1c.
Gevraagd wordt naar het aantal gebruikersmutaties uit voorgaande perioden, waarvoor
genoemde werkzaamheden (realiseren afbakening, beoordeling uitzondering) nog niet is
afgerond.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
120
e. i Gevraagd wordt naar de totale fysieke oppervlakte binnen de gemeentegrenzen. Hierin
kan ook wateroppervlakte betrokken zijn. Wanneer de gemeente beschikt over een GIS-
omgeving waarin grootschalige basiskaarten, kadastrale kaarten en WOZ-kaarten zijn
opgenomen, dan kan deze oppervlakte relatief eenvoudig worden afgelezen uit de groot-
schalige kaart.
ii Dit betreft de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle actuele percelen binnen
de gemeente. In de meeste gevallen zal deze kadastrale oppervlakte kleiner zijn dan de
fysieke oppervlakte, omdat er in de praktijk altijd wel een aantal deelpercelen in de
administratie voorkomen die in afwachting van de definitieve inmeting zijn geregistreerd
met een oppervlakte "0".
f. De totaaltelling van de grondoppervlakte van alle WOZ-objecten moet in beginsel
overeenkomen met de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte.
In het WOZ-objectenbestand kan de totaaltelling van de grondoppervlakte voor de
volgende categorieën WOZ-objecten in ieder geval worden uitgevoerd:
- objecten waarvoor WOZ-beschikking is verzonden (de WOZ-objecten waarvoor een
"80-record" bestaat);
- geblokkeerde objecten (de WOZ-objecten met een blokkeringscode ongelijk aan "00");
- sluimerende WOZ-objecten (de WOZ-objecten met een gebruikscode "90");
- gebouwde uitgezonderde objecten (bijvoorbeeld kerken, waterzuiveringsinstallaties, etc.,
dit zijn WOZ-objecten met een code "G" voor gebouwd (of "B"), geen blokkering en
een vastgestelde waarde "0".
De resterende oppervlakte moet bestaan uit WOZ-objecten die zijn uitgezonderd.
g. Uit de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente minus de WOZ-objecten die aan de
afnemers geleverd moeten worden volgt de oppervlakte van de WOZ-objecten die volgens
de administratie van de gemeente uitgezonderd en ongebouwd zijn. Deze uitgezonderde
ongebouwde objecten kunnen door de gemeente op verschillende manieren geregistreerd
en bewaakt worden. Afhankelijk van de wijze van registratie (in WOZ-objectenbestand, in
GIS-pakket, in afzonderlijk database of spreadsheet) zal de gemeente op één of andere
manier moeten beoordelen welke "uitzondering" van toepassing is en of deze uitzondering
nog steeds van toepassing is.
De in oppervlakte drie meest belangrijke categorieën ongebouwde uitgezonderde WOZ-
objecten worden afzonderlijk benoemd. Daarnaast wordt een restcategorie onderscheiden
(onder meer Natuurschoonwetlandgoederen).
Helpteksten bij vraag 2
a. Vermeld de maand van verlening van de vergunningen en niet van de levering door BWT.
Dus als u in juli vergunningen van de afdeling BWT heeft ontvangen doch die al in mei of
eerder zijn afgegeven, vult u in "mei 2005". Bij deze vraag is het niet van belang of u deze
vergunningen ook al volledig in uw administratie heeft verwerkt.
b. Vermeld de maand van afronding van de bouw en niet van de verwerking in de WOZ-
administratie. In dit deel van de vraag wordt gevraagd naar de maand waarvoor geldt dat
alle in die maand of eerder afgeronde (ver)bouwactiviteiten in de WOZ administratie zijn
verwerkt. Indien u in juni 2003 de (ver)bouw mutaties heeft verwerkt die in maart 2003
waren afgerond vult u in "maart 2003". De eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet
bepaald en verwerkt te zijn.
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
121
c. Dit betreft het aantal door BWT geleverde vergunningen. Het aantal vergunningen hoeft
niet overeen te komen met het aantal betrokken WOZ-objecten. Een bouwvergunning kan
betrekking hebben op de bouw van één of meer WOZ-objecten (bijvoorbeeld bouw van
een project met groot aantal woningen) of de verbouw van één of meer WOZ-objecten.
Het is ook mogelijk dat er meerdere vergunningen zijn afgegeven voor één object. Tijdens
de realisatie van een verbouwing ontstaat de wens ook een ander deel van het object te
verbouwen, waarvoor opnieuw een vergunning gevraagd moet worden
d. Dit betreft het aantal objecten waarvoor naar verwachting de fysieke toestand op de eerst-
volgende 1 januari zal afwijken van de fysieke toestand waarop de nu geldende WOZ-
waarde is gebaseerd.
e. i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
"1" of "5".
ii Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle
"gegeven 70.11" met de waarde "01" (wijziging objectafbakening).
iii Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle
"gegeven 70.11" met de waarde "06" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.
dit object).
iv Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle
"gegeven 70.11" met de waarde "07" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.
ander object).
f. i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
ongelijk aan "1" of "5".
ii Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle
"gegeven 70.11" met de waarde "01" (wijziging objectafbakening).
iii Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle
"gegeven 70.11" met de waarde "06" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.
dit object).
iv Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle
"gegeven 70.11" met de waarde "07" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.
ander object).
Helpteksten bij vraag 3-I
a. Vermeld de maand waarin de transactie plaats heeft gevonden en niet de maand van de
verwerking. Verwerken betekent voor deze vraag dat u de gegevens heeft verwerkt in uw
registratie van marktgegevens inclusief de relatie naar het betrokken WOZ-object (de
betrokken WOZ-objecten). Verwerking hoeft nog niet te betekenen dat de marktgegevens
volledig zijn geanalyseerd.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
122
b. Vermeld de maand waarin de transacties hebben plaatsgevonden en niet de maand waarin
de analyse heeft plaatsgevonden. Geanalyseerd betekent dat alle stappen zoals beschreven
in de Waarderingsinstructie zijn doorlopen. Dit betekent ook dat u van alle geanalyseerde
verkochte woningen de gegevens heeft vastgelegd zoals beschreven in deze Waarde-
ringsinstructie (bijvoorbeeld verklaring afwijking WOZ-waarde en verkoopprijs en
kwantificering afwijking verkoopprijs van reële marktwaarde).
c. i Vermeld het aantal verkooptransacties (woningen en niet-woningen) dat u verzameld
heeft (bron Kadaster) in de genoemde perioden. U kunt deze vraag eventueel met "weet
niet" beantwoorden dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende
periode nog niet volledig is afgerond.
Gevraagd wordt alleen de verkooptransacties te vermelden met ook een verkoopprijs.
Andere vormen van overdracht van onroerende zaken (bijvoorbeeld boedelscheiding)
tellen hierbij niet mee. Ook andere transacties zonder verkoopprijs (of een verkoopprijs
van € 0 of € 1) tellen niet mee als te analyseren verkooptransactie.
ii In het kader van de marktanalyse zal geprobeerd worden de verkooptransactie te koppelen
aan een WOZ-object. In de meeste gevallen zal het verkochte object gelijk zijn aan een
WOZ-object. In dat geval is een één op één koppeling tussen verkocht object en WOZ-
object mogelijk. In andere gevallen zal niet sprake zijn van een volledige overeenkomst,
maar geeft de verkooptransactie toch directe informatie over de marktwaarde van één of
meer WOZ-objecten. Bijvoorbeeld een woning en een garagebox die zijn afgebakend als
twee afzonderlijke WOZ-objecten worden in één verkoop verkocht. De betaalde prijs is
van belang voor de waardering van zowel de woning als de garage en deze verkoop kan
dan ook aan beide worden gekoppeld. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de verkoop van een
woning met een afzonderlijk afgebakend hobbyweiland.
Een verkooptransactie van bijvoorbeeld een belegger waar in één verkoop een groot aantal
woningen wordt verkocht, heeft geen betekenis voor de WOZ-waardering. Voor deze
verkooptransactie kan koppeling aan de afzonderlijke woningen achterwege blijven.
iii Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.ii Het in deze vraag 3c.iii te beantwoor-
den aantal is kleiner dan of gelijk aan het aantal verzamelde verkooptransacties dat is
gekoppeld aan een WOZ-object (vraag 3c.ii). Immers een deel van deze verkopen betreft
niet-woningen. Vermeld het aantal verkooptransacties waarvan de verkoop gekoppeld is
aan een WOZ-object (woning). U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoor-
den. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet
volledig is afgerond.
iv Uitgangspunt is het aantal gekoppelde verkooptransacties woningen in vraag 3c.iii. Het in
deze vraag 3c.iv te beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal gekoppelde
verkooptransacties woningen (vraag 3c.iii). Vermeld het aantal verkooptransacties van
woningen waarvan het verkoopcijfer is vergeleken met een "verwachte waarde"; of
waarvan het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-
waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage.
Dit betekent dat minimaal stap 0 t/m stap 3 zijn uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analy-
seren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit
betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is
afgerond. Het betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05 ("aanduiding bruik-
baarheid marktgegeven") gevuld is.
v Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.v te
beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het
verkoopcijfer vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het
aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer voldoet aan het "verwachte" markt-
niveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
123
waarde"; of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-
waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat
het verkoopcijfer niet "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een
bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "reden afwijking" gelijk aan de
code 00 (geen afwijking). Ook de gegevens "relevantie" en "kwantificering afwijking"
zijn daarmee direct gevuld. Dit betekent dat stap 0 t/m 6 zijn uitgevoerd die in paragraaf
3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet"
beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode
nog niet volledig is afgerond. Het betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05
"aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.22
"reden afwijking tussen marktgegeven en op WOZ-gegevens gebaseerde verwachting"
gevuld is met code 00 (geen afwijking).
vi Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.vi te beantwoor-
den aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer
vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkoop-
transacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de
verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het
werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is
vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het
verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een
bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "reden afwijking" ongelijk aan de
code 00, maar wel gevuld. Ook het gegeven "relevantie" is gevuld. Bovendien is één van
de gegevens "kwantificering afwijking" ongelijk aan 0. Dit betekent dat stap 0 t/m 6 zijn
uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag
eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse
voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het betreft het aantal records
waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code
00 èn het gegeven 65.22 "reden afwijking tussen marktgegeven en op WOZ-gegevens
gebaseerde verwachting" gevuld is met code ongelijk aan 00. Tevens geldt daarbij dat één
van de gegevens 65.24, 65.25 of 65.26 is gevuld voor dit marktgegeven.
vii Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.vii te beantwoor-
den aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer
vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkoop-
transacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de
verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het
werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is
vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het
verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een band-
breedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "reden afwijking" niet gevuld of
ongelijk aan de code 00. De gegevens "kwantificering afwijking" zijn niet gevuld met een
bedrag. Dit betekent dat minimaal stap 0 t/m 3, die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn
beschreven, zijn uitgevoerd; maar dat stap 4, 5 en/of 6 nog niet zijn uitgevoerd. Wanneer
de gemeente nog niet voor alle "afwijkende" verkoopcijfers het verschil tussen het
"verwachte" en het werkelijke verkoopcijfer heeft verklaard en gekwantificeerd, betekent
dit dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is
afgerond. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de
permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het
betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid markt-
gegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.22 "reden afwijking tussen
marktgegeven en op WOZ-gegevens gebaseerde verwachting" gevuld is met code ongelijk
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
124
aan 00. Tevens geldt daarbij dat geen van de gegevens 65.24, 65.25 of 65.26 is gevuld
voor dit marktgegeven.
viii Net als bij vraag vii is het uitgangspunt het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Ook bij deze
vraag gaat het om de verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het
"verwachte" marktniveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is vergeleken met een
"verwachte waarde" of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van
de WOZ-waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage en geconstateerd is
dat het verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een
bandbreedte).
In afwijking van vraag vii gaat het hier om de verkopen waarbij de stappen 4, 5, en 6 uit
paragraaf 3.1.2 wel zijn doorlopen, maar waar deze werkzaamheden niet hebben geleid tot
de mogelijkheid om een verklaring en kwantificering vast te leggen.
Het hier op te geven aantal records betreft alle woningverkopen die zijn vergeleken met de
WOZ-waarde en die niet voldoen aan de eisen aan de vastlegging zo als geformuleerd bij
de vragen v, vi en vii.
d. In de Waarderingsinstructie is door middel van een stappenplan beschreven op welke
wijze de marktanalyse van de woningen door de gemeenten dient te worden uitgevoerd
(zie hoofdstuk 3 in deel I). Om te beoordelen in hoeverre gerealiseerde verkoopcijfers
marktconform zijn wordt de stijging of daling van het verkoopcijfer ten opzichte van de
geldende WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari […..]) vergeleken met een verwachte
stijging of daling. Concreet wordt gevraagd om de verwachte stijging weer te geven die
gebruikt wordt voor de vergelijking in stap 2 van de verkopen rond 1 januari […..]. Voor
de berekening van het stijgingspercentage wordt uitgegaan van alle woningen (dus ook de
verhuurde woningen). Dit stijgingspercentage is bijvoorbeeld ook van belang bij het vast-
stellen van de OZB-tarieven door de gemeenteraad. Het percentage kan met een precisie
van maximaal 1 decimaal worden ingevuld. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet"
beantwoorden.
e. idem als vraag d., maar nu voor verschillende categorieën woningen afzonderlijk.
f. Gevraagd wordt naar het aantal woningen. Het is mogelijk dat er voor één woning
meerdere vraagprijzen zijn verzameld. Dit kan zijn veroorzaakt doordat deze woning in de
genoemde periode meerdere keren verkocht is, waarbij voor iedere verkoop ook een
vraagprijs is verzameld. Dit kan ook samenhangen met het feit dat in de periode dat de
woning te koop stond de vraagprijs is aangepast (verlaagd).
g i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "02".
ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "03".
h i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "02".
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
125
ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "03".
Helpteksten bij vraag 3-II
a. Hierbij wordt gevraagd naar het aantal WOZ-objecten waarbij de WOZ-waarde wordt
berekend met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde en waarbij in de periode
[jaar] sprake is geweest van nieuwbouw of ingrijpende verbouwing.
b. Hierbij wordt gevraagd naar het aantal van deze nieuw bouwkosten zijn hiervan ingevoerd
in het WOZ-Datacenter.
c. Gevraagd wordt om de verwachte stijging weer te geven van de niet-woningen tussen de
twee genoemde waardepeildata. Voor de berekening van het stijgingspercentage wordt
uitgegaan van alle (categorieën) niet-woningen. Dit stijgingspercentage is bijvoorbeeld
ook van belang bij het vaststellen van de OZB-tarieven door de gemeenteraad. Het
percentage kan met een precisie van maximaal 1 decimaal worden ingevuld. U kunt deze
vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden.
d. idem als vraag c., maar nu voor verschillende categorieën niet-woningen afzonderlijk.
Helpteksten bij vraag 4
a. Voor de berekening van de ratio's worden alleen die woningen gebruikt die verkocht zijn
in de periode [….] tot en met [….]. Om de ratio te kunnen berekenen moet van deze
verkochte woningen een modelwaarde (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar
peildatum 1 januari […..] beschikbaar zijn. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief
bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat
door het model berekend of door een taxateur bepaald zijn. Alleen de woningen waarvan
een transactieprijs in de genoemde periode én een modelwaarde naar peildatum 1 januari
[…..] bekend zijn, tellen mee in de berekening.
Als uit de permanente marktanalyse is gebleken dat een verkoopcijfer niet marktconform
is en of niet aansluit bij de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ
(bijvoorbeeld prijs voor erfpachtrecht), moet bij de marktanalyse worden gekwantificeerd
wat het verschil is tussen het "verwachte" en het "werkelijke" verkoopcijfer." Bij het
berekenen van de ratio's dient de gemeente uit te gaan van het "gecorrigeerde" verkoop-
cijfer. Dat wil zeggen het oorspronkelijke verkoopcijfer plus (of min) de bovengenoemde
kwantificering van het verschil.
Berekening ratio A:
1. Tel de modelwaarden van de betrokken verkochte woningen bij elkaar op.
2. Tel de transactieprijzen bij elkaar op (rekening houdend met het verschil kwantifi-
cering verkoopprijs en marktwaarde).
3. Deel deze uitkomsten op elkaar. (1. delen door 2.)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
126
Berekening ratio B:
1. Deel per betrokken verkochte woning de modelwaarde door de transactieprijs. Je
krijgt dan een ratio voor deze woning (rekening houdend met het verschil kwanti-
ficering verkoopprijs en marktwaarde).
2. Bereken deze ratio voor alle betrokken woningen.
Tel de ratio's bij elkaar op en deel de uitkomst door het aantal betrokken woningen.
b. Kolom 1
Tel het aantal woningen dat voldoet aan beide in de vraag genoemde voorwaarden (de
woning moet zijn verkocht èn inmiddels moet een taxatiewaarde naar waardepeildatum
[…..] beschikbaar zijn). Dit zijn dus de woningen die centraal staan bij de beoordeling of
de taxaties aansluiten bij het marktniveau (ratioberekening). Uitgangspunt bij de
kwaliteitsbeoordeling is dat alle verkopen van woningen bij deze kwaliteitsbeoordeling
worden gebruikt.
Kolom 2
Gevraagd wordt naar de gemiddelde taxatiewaarde van alle woningen die in de genoemde
periode zijn verkocht en waarvoor de gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waarde-
peildatum 1 januari [….] beschikbaar heeft.
1. Tel van de woningen die aan beide voorwaarden voldoen de modelwaarden (of
prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peildatum 1 januari […..] bij elkaar
op.
2. Deel de uitkomst uit 1. door het aantal woningen (dit is hetzelfde aantal als het
antwoord in de eerste kolom).
Kolom 3
Zie vraag 4a.i.
c. Kolom 1
Per categorie woningen moet worden aangegeven hoeveel WOZ-objecten in de gemeente
moeten worden getaxeerd.
Kolom 2
Gevraagd wordt naar het aantal woningen (per categorie) waarvoor de gemeente
inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari [….] beschikbaar heeft. Deze
modelwaarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar
zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een taxateur
bepaald zijn.
Kolom 3
Tel het aantal woningen dat in de jaren […..] en […..] is verkocht (in de gemeente).
Kolom 4
Gevraagd wordt naar de gemiddelde taxatiewaarde van alle woningen in de genoemde
categorie die zijn verkocht in de jaren [….] en […..], én waarvoor de gemeente inmiddels
een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari […..] beschikbaar heeft.
1. Tel van de woningen in de desbetreffende categorie die aan beide voorwaarden
voldoen de modelwaarden (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peil-
datum 1 januari […..] bij elkaar op.
2. Deel de uitkomst uit 1. door het aantal verkochte woningen in de desbetreffende
categorie (dit is hetzelfde aantal als het antwoord in de derde kolom).
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
127
Kolom 5
Zie vraag 4a.i.
Totaal aantal gecontroleerde woningen
Gevraagd wordt naar het aantal woningen waarvoor de waarde naar de waardepeildatum
1 januari […..] inmiddels al wel gecontroleerd (en goed bevonden) is door de gemeente.
In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de gemeente de resultaten ten
behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd. De waarden behoeven nog
niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waardevaststelling. Dit gebeurt immers
vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de WOZ-beschikkingen.
d. Kolom 1
Hier wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen dat zich in de gemeente bevindt. Hier-
bij wordt een onderscheid gemaakt in de categorieën agrarische objecten, winkels, horeca,
kantoren, andere courante objecten en incourante objecten.
Kolom 2
Tevens wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen (per categorie) waarvoor de
gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari […..] beschikbaar
heeft. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd,
maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een
taxateur bepaald zijn.
Kolom 3
In deze kolom wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen waarvoor de waarde naar de
waardepeildatum 1 januari […..] inmiddels al wel gecontroleerd (en goed bevonden) is
door de gemeente. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de
gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd.
De waarden behoeven nog niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waarde-
vaststelling. Dit gebeurt immers vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de
WOZ-beschikkingen.
Helpteksten bij vraag 5
a. Vermeld de maand waarin de gebruiker officieel is veranderd volgens GBA en niet de
maand van de verwerking in de administratie. Het gaat hierbij om de gebruikersmutaties
die geen gevolg hebben voor de objectafbakening (bijvoorbeeld een nieuwe bewoner van
een huurwoning, nieuw adres voor een eigenaar van een WOZ-object). Gebruikers-
mutaties die wel gevolgen hebben voor de objectafbakening komen aan de orde in vraag
1. De datum heeft alleen betrekking op de voortgang van verwerking van gebruikers-
mutaties die afgeleid kunnen worden uit de GBA. Gebruikers van niet-woningen worden
vaak afgeleid uit gegevens die worden opgevraagd bij nutsbedrijven of bij eigenaren.
Wanneer deze mutaties het laatst zijn opgevraagd is voor dit antwoord niet relevant.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
128
Helpteksten bij vraag 6
a. Met betrekking tot één WOZ object kunnen meerdere beschikkingen zijn verzonden
(gebruiker, eigenaar, medebelanghebbende). Bij deze vraag gaat het uitdrukkelijk om het
aantal objecten. Gevraagd wordt naar het totaal aantal objecten waarvoor vanaf de eerste
dagtekening beschikkingen zijn verzonden.
Indien sprake is van een object waarvoor een beschikking vernietigd is, omdat sprake was
van een onjuiste afbakening en later is voor een anders afgebakend object een nieuwe
beschikking verzonden, dan is sprake van één object. Het object behorend bij die
vernietigde beschikking telt dus niet meer mee om te voorkomen dat het aantal groter kan
worden dan het totale aantal objecten binnen de gemeente.
Voor het maken van het onderscheid tussen woningen en niet-woningen kan dezelfde
indeling worden gebruikt als voor de tariefdifferentiatie bij de onroerende-zaakbelastingen
of voor de bepaling van de belastingcapaciteit door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
b. Gevraagd wordt naar het totaal aantal objecten waarvoor nog beschikkingen moeten
worden verzonden. Het gaat alleen om die objecten, waarvoor in het geheel nog geen
beschikking is verzonden. Indien bijvoorbeeld voor nog 100 woningen de beschikking aan
de huurder gezonden moet worden, maar de eigenaar heeft al wel de WOZ-beschikking
verzonden, worden deze 100 woningen niet in het antwoord van deze meegeteld.
Indien als gevolg van een vernietiging van een beschikking een nieuwe beschikking voor
een object verzonden moet worden telt dit object mee bij deze vraag.
Vermeld het aantal WOZ-objecten dat ook daadwerkelijk een beschikking moet krijgen,
dus exclusief de sluimerende en vrijgestelde objecten, maar inclusief de geblokkeerde
objecten waarvoor nog een beschikking genomen moet worden.
c. In het dagelijks spraakgebruik bestaat nogal eens verwarring over het begrip beschikking.
In het kader van deze enquête wordt onder een beschikking de bekendmaking van de
waarde van één object aan een belanghebbende verstaan. In het geval dat een
(rechts)persoon belang heeft bij meerdere objecten binnen uw gemeente kunnen de
beschikkingen voor deze verschillende objecten verenigd zijn op één document (meerdere
beschikkingregels in één geschrift) gecombineerd met aanslagen in het kader van de OZB
en andere gemeentelijke belastingen.
In deze vraag wordt gevraagd naar het totaal aantal geschriften dat u vanaf het begin van
het genoemde jaar met betrekking tot de beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..]
heeft verzonden. Voor zover het aantal geschriften niet is geadministreerd is dit wellicht te
achterhalen via de aanleveringen voor de ter post bezorging.
Het totaal aantal verzonden geschriften is met name bij het begin van het kalenderjaar van
belang als referentie voor het aantal bezwaarschriften dat als reactie wordt ontvangen.
d. Gevraagd wordt de waarde van alle onroerende zaken naar de genoemde waardepeildatum
op te tellen. Het resultaat wordt afgerond op duizenden euro’s.
De berekening komt overeen met het bepalen van de totale waarde binnen de gemeente
voor de berekening van de belastingcapaciteit (opgave aan CBS).
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
129
Helpteksten bij vraag 7
a. i Deze vraag betreft het ontvangen formele bezwaarschriften tegen de WOZ-beschikkingen
(gecombineerde aanslagen/WOZ-beschikkingen). Deze telling van aantal bezwaar-
schriften is met name van belang wanneer bij het eind van de bezwaarperiode (in beginsel
april van het kalenderjaar) inzicht verkregen moet worden in de omvang van het aantal
bezwaarschriften. Op dat moment zijn de bezwaarschriften wel ontvangen en waarschijn-
lijk als poststuk geregistreerd (ontvangstbevestiging), maar zal nog niet voor alle
bezwaarschriften een relatie gelegd zijn met de WOZ-objecten waarop het bezwaar
betrekking heeft. Op dat moment is dan ook een telling van het aantal WOZ-objecten
onder bezwaar nog niet altijd mogelijk.
De telling van het aantal bezwaarschriften kan het eenvoudigst geschieden vanuit de
registratie waarmee de afhandeling van de bezwaarschriften wordt gevolgd (bezwaa-
rmodule o.i.d.).
ii Dit betreft het aantal bezwaarschriften waarvoor geen verdere actie meer benodigd is. Dit
kan zijn omdat het bezwaar is afgehandeld, omdat het bezwaar is ingetrokken of omdat
men heeft aangegeven dat een pro-forma bezwaar niet gemotiveerd zal worden etc.
iii Vermeld de datum waarop, volgens de huidige planning van de gemeente, voor minimaal
99% van de ingekomen bezwaarschriften geen verdere actie meer benodigd is. Dit kan
zijn omdat het bezwaar is afgehandeld, omdat het bezwaar is ingetrokken of omdat men
heeft aangegeven dat een pro-forma bezwaar niet gemotiveerd zal worden etc.
b. Deze vraag heeft ook betrekking op het aantal ontvangen bezwaarschriften, maar richt
zich dan op het aantal WOZ-objecten waarvoor bezwaar is gemaakt. Het aantal objecten
onder bezwaar kan kleiner zijn dan het aantal bezwaarschriften (wanneer eigenaar en
gebruiker beiden afzonderlijk bezwaar hebben gemaakt voor hetzelfde object), maar kan
ook groter zijn dan het aantal bezwaarschriften (wanneer bijvoorbeeld een woning-
corporatie voor een aantal woningen in één bezwaarschrift bezwaar heeft aangetekend.
Hierbij is wel van belang dat goed bekeken wordt op welke WOZ-objecten het bezwaar
betrekking heeft. Bijvoorbeeld wanneer een corporatie voor 1000 woningen een WOZ-
beschikking heeft ontvangen, betekent het indienen van een bezwaarschrift door deze
corporatie niet automatisch dat alle 1000 woningen onder bezwaar komen.
De gevraagde aantallen betreffen het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-
woningen) waarvan een status beschikking in Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet
worden met de waarde "10" bezwaar ingediend, "11" bezwaar afgehandeld, beschikking
gehandhaafd of "12" bezwaar afgehandeld, vastgestelde waarde veranderd.
c. i Dit betreft het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-woningen) waarvoor
het bezwaar nog niet is afgehandeld. Dit betreft dus die WOZ-objecten waarvoor de
laatste "status beschikking" die met behulp van Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet
worden de waarde "10: bezwaar ingediend" heeft. Het betreft hier die WOZ-beschikkin-
gen met de genoemde ingangsdatum.
ii Deze vraag komt overeen met vraag i, maar heeft dan betrekking op alle nog openstaande
bezwaarschriften over voorgaande jaren.
d. i Deze telling kan worden afgeleid uit de het gegeven "datum status", behorend bij de
"status beschikking" met waarde "10: bezwaar ingediend" dat door middels van Stuf-
WOZ geleverd is of geleverd moet worden aan de afnemers.
ii Zie 7d.i
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
130
e. De tellingen genoemd bij ii, iii en iv kunnen worden afgeleid uit de ten behoeve van de
Stuf-WOZ levering vastgelegde gegevens.
De uitsplitsing van de verschillende soorten vernietiging kan niet direct worden afgeleid
uit Stuf-WOZ gegevens. Dit onderscheid is wel van belang voor de planning en bewaking
van de voortgang van de werkzaamheden. Een vernietiging in verband met verkeerde
belanghebbende vergt relatief weinig werk voor herstel (achterhalen van juiste belang-
hebbende), waarna WOZ-beschikking en aanslag opnieuw kan worden verzonden. Bij
onjuiste afbakening zal niet alleen de afbakening in de administratie aangepast moeten
worden, maar zal ook een nieuwe waarde moeten worden bepaald voor de wel juist
afgebakende objecten.
f. De gevraagde aantallen betreffen het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-
woningen) waarvan een status beschikking in Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet
worden met de waarde "20" beroep aangetekend, "21" uitspraak beroep, beschikking
gehandhaafd of "22" uitspraak beroep, vastgestelde waarde veranderd
g. Dit betreft het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-woningen) waarvoor
het beroep nog niet is afgehandeld. Dit betreft dus die WOZ-objecten waarvoor de laatste
"status beschikking" die met behulp van Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet worden
de waarde "20: beroep aangetekend" heeft. Het betreft hier die WOZ-beschikkingen met
de genoemde ingangsdatum.
h. Zie 7g.
i i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "04".
ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "05".
j. i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "04".
ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-
kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en
een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde
ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "05".
Helpteksten bij vraag 8
a. i Deze vraag betreft de initiële levering van een totaalstand Stuf-WOZ dat aan het begin
van het kalenderjaar wordt geleverd aan de Belastingdienst en de waterschappen, respec-
tievelijk de levering aan het CBS van de voorlopige opgave over het desbetreffende jaar
met een Stuf-CAP bestand.
De datum is de datum waarop het bestand is verzonden aan de genoemde afnemer.
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
131
ii Het gevraagde aantal is de telling van het aantal 20-records dat voorkomt in het geleverde
Stuf-WOZ bestand, dan wel het aantal geleverde gegevensrecords in het Stuf-CAP
bestand. Meestal zal bij het vervaardigen van het Stuf-WOZ bestand respectievelijk het
Stuf-CAP bestand het systeem deze telling ook weergeven in de "loggegevens".
iii De gevraagde totaaltelling (totaaltelling 12.10) kan gevonden worden in het telrecord na
de 20-records in het Stuf-WOZ bestand met de initiële levering. Meestal zal bij het
vervaardigen van het Stuf-WOZ bestand het systeem deze totaaltelling ook weergeven in
de "loggegevens".
iv Dit betreft het aantal records in het geleverde initiële Stuf-WOZ bestand met een
blokkeringscode ongelijk aan "00" (dus "01" of "02") in het 20-record.
b. De terugkoppeling zal in de meeste gevallen bestaan uit een verslag van de verwerking
van het door de gemeente geleverde bestand met mogelijkerwijs een opsomming van door
de desbetreffende afnemer geconstateerde fouten en/of geconstateerde onwaarschijnlijk-
heden (signalen). Alleen een ontvangstbevestiging wordt niet gezien als een
"terugkoppeling" als bedoeld in deze vraag. De melding dat het door de gemeente
geleverde bestand verwerkt is, wel.
c. Wanneer de terugkoppeling van de afnemer alleen bestaat uit signalen over mogelijke
"onwaarschijnlijkheden", kan sprake zijn van 100% verwerking van deze signalen, zonder
dat er daadwerkelijk gemuteerd is in de WOZ-administratie. Wanneer bij beoordeling van
het signaal blijkt dat de geleverde gegevens toch juist zijn, is immers geen mutatie in de
WOZ-administratie aan de orde
d. i Deze vraag betreft de mutatieleveringen met behulp van Stuf-WOZ mutatiebestanden die
in beginsel maandelijks worden geleverd aan de Belastingdienst en de waterschappen.
De datum is de datum waarop het bestand is verzonden aan de genoemde afnemer.
ii De opgegeven datum betreft het eind van de periode waarop de mutaties betrekking
hebben. Wanneer bijvoorbeeld op 15 mei 2005 het mutatiebestand is geleverd met alle
mutaties die in de administratie zijn aangebracht in de maand april 2005, dan vermeld u
hier 30 / 04 / 2005.
Helpteksten bij vraag 9
a. i Vermeld de naam van de leverancier van het automatiseringssysteem dat wordt gebruikt
als ondersteuning bij de analyse van de marktgegevens van woningen respectievelijk de
modelmatige waardebepaling van woningen. Het systeem dat gebruikt wordt voor deze
beide activiteiten kan hetzelfde zijn. Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag
zal gewerkt worden met een selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het
gebruikte systeem kan selecteren uit een lijst met de meest gebruikte systemen.
ii Deze vraag is met name van belang in situaties dat een gemeente overstapt of recent
overgestapt is naar een nieuw systeem voor ondersteuning. Wanneer hetzelfde systeem
wordt gebruikt als bij de waardering naar vorige waardepeildatum, dan behoeft niet
nagezocht te worden, wanneer dit systeem operationeel is geworden en kan worden
volstaan met vermelding van de datum 1 januari [vorige waardepeildatum].
b. i Voor de beantwoording van deze vraag is het onderscheid tussen uitbesteding of inhuur
van deskundigen die binnen de gemeentelijke organisatie komen werken niet van belang.
Het gaat bij deze vraag alleen om inhuur van deskundigen van (of uitbesteding aan) in
WOZ-activiteiten gespecialiseerde bureaus (medewerkers WOZ-administratie, taxateurs,
modelbouwers, procesmanagers, bezwaarbehandelaars etc.). Het inhuren van krachten
vanuit algemene uitzendbureaus is hierbij niet van belang.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
132
ii Vermeld de naam van het bureau dat is ingehuurd. Indien voor één van de genoemde
activiteiten (marktanalyse woningen, taxeren woningen, taxeren niet-woningen) meerdere
bureaus worden ingehuurd, vermeld dat de belangrijkste (hoogste kosten). Vermeld alleen
"Gemeente zelf" wanneer voor die activiteit in het geheel geen uitbesteding of inhuur
plaats vindt. Wanneer zowel de gemeente als een extern bureau een deel van de werk-
zaamheden bij een bepaalde activiteit verrichten blijkt dit uit het planningsschema.
Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag zal gewerkt worden met een
selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het bureau waaraan uitbesteed is,
respectievelijk dat is ingehuurd, kan selecteren uit een lijst met de meest voorkomende
bureaus.
iii Deze vraag is met name van belang in situaties dat een gemeente overstapt of recent over-
gestapt is naar een nieuw ondersteunend bureau. Wanneer hetzelfde bureau als bij de
waardering naar de vorige waardepeildatum de ondersteuning biedt (en zeker wanneer
deze samenwerking is gebaseerd op een doorlopend meerjarig contract), dan behoeft niet
nagezocht te worden, wanneer deze samenwerking exact gestart is en kan worden volstaan
met vermelding van de datum 1 januari [vorige waardepeildatum].
iv Deze vraag biedt de mogelijkheid om een toelichting te geven met betrekking tot de
ondersteuning door externe dienstverleners en het moment waarop deze ondersteuning is
of wordt gestart.
c. Om de kwaliteitsdoelen van de Wet WOZ te bereiken, is de beheersing van de werkzaam-
heden van groot belang. Beheersing bestaat uit enerzijds planning en anderzijds uit voort-
gang en resultaten. Daarmee start de beheersing dus met het opstellen van een
(meerjaren)planning.
Gevraagd wordt in het schema de planning voor de komende jaren in te vullen.
Gevraagd wordt per periode van een half jaar aan te geven hoeveel capaciteit is gepland
voor de genoemde activiteiten. De capaciteit kan worden ingevuld in fte (full time
equivalenten). Wanneer bijvoorbeeld één medewerker in dienst van de gemeente een
volledige aanstelling heeft en volgens de planning gedurende deze twee jaren alleen aan
het beheer van de WOZ-administratie werkt, kan vier maal (eerste en tweede helft […..]
en eerste en tweede helft […..]) een 1,0 worden ingevuld.
Eventueel kan de planning ook worden ingevuld in uren (een volledige medewerker
gedurende een half jaar komt overeen met 700 uur.).
Het is bekend dat niet alle gemeenten bij de inrichting van het werk en daarmee bij
bijvoorbeeld tijdregistratie dezelfde indeling gebruiken. Toch vragen wij u de planning zo
gedetailleerd mogelijk in te vullen overeenkomstig de gegeven rubrieksindeling, waarbij
tenminste de genoemde hoofdrubrieken (vetgedrukt) ingevuld worden. De gebruikte
rubrieksindeling komt ook overeen met de rubrieksindeling gebruikt bij de benchmark
WOZ-kosten.
Wij verzoeken u bij het invullen rekening te houden met mogelijke pieken bij werkzaam-
heden (bijvoorbeeld bezwaarafhandeling in eerste helft van het jaar) en de benodigde inzet
voor het wegwerken van achterstanden.
1.3 Inspecties ter plaatse
Bij een inspectie ter plaatse wordt in een kort tijdsbestek een quickscan bij de
gemeente uitgevoerd. Bij deze inspecties ter plaatse staan in beginsel dezelfde
aandachtspunten centraal als bij de periodieke inventarisaties. Bij een inspectie
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT
133
ter plaatse bestaat echter, anders dan bij een schriftelijke vragenlijst, de mogelijk-
heid om stil te staan bij de oorzaken van bepaalde onvolkomenheden in de WOZ-
uitvoering, bij een door de gemeente gekozen aanpak of bij bijzondere voor die
gemeente geldende omstandigheden. Ook kan gesproken worden over de
planning voor het wegwerken van eventuele onvolkomenheden.
Bij het in beeld brengen van de stand van zaken, wordt steeds primair gekeken
naar de stand van zaken zoals verwerkt in de gemeentelijke WOZ-administratie.
Om die reden kunnen de meeste kengetallen voor wat betreft de stand van zaken
dan ook ontleend worden aan queries op het centrale gemeentelijke bestand met
WOZ-objecten en eventuele andere bestanden die gebruikt worden bij de bijhou-
ding van de WOZ-administratie.
1.4 Onderzoeken (ter plaatse)
De Waarderingskamer stelt naast de inspecties ter plaatse ook andere onder-
zoeken in. Deze onderzoeken kunnen gericht zijn op één of meerdere onder-
werpen binnen de WOZ-uitvoering. Gedacht kan worden aan een onderzoek naar
de opzet, het bestaan en de werking van de administratieve organisatie en interne
controle. Een belangrijke andere vorm van onderzoek is het analyseren en
beoordelen van de gemeentelijke gegevens door middel van een onderzoek van
de elektronische gegevensbestanden. Over het algemeen wordt dan aan de
gemeente gevraagd een (deel)bestand uit de WOZ-administratie ter beschikking
te stellen. Meestal worden daarvoor de standaard-uitwisselingsformaten gebruikt.
1.5 Andere vormen van informatie-inwinning
De Waarderingskamer heeft ook andere instrumenten om informatie in te winnen
die voor het toezicht van belang zijn. Belangrijk zijn bijvoorbeeld signalen van
afnemers. Ook kunnen persberichten of signalen van burgers aanleiding zijn tot
verhoogde aandacht. Soms wordt ook op ambtelijk of bestuurlijk niveau ad hoc
toezichtinformatie ingewonnen om een goed beeld te krijgen van de uitvoering
door de gemeente.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
134
INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 2. INSTRUCTIE GERECHTVAARDIGD BELANG
135
2. INSTRUCTIE GERECHTVAARDIGD BELANG
Instructie van de Waarderingskamer voor het beoordelen van het "gerechtvaardigd
belang" bij het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak (artikel 40, eerste lid)
Tegen de achtergrond van een goede rechtsbescherming wordt op basis van artikel 40,
eerste lid, van de Wet WOZ het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak ver-
strekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien
een "gerechtvaardigd belang" te hebben bij de verkrijging daarvan.
In deze bepaling is neergelegd dat de waardegegevens uitsluitend openbaar gemaakt
worden indien er een fiscaal belang is bij kennisneming van het gegeven.
Aan derden worden alleen de waardegegevens verstrekt en niet de daaraan ten grondslag
liggende gegevens (taxatieverslag) met betrekking tot de onroerende zaak.
Hoewel de vraag of er sprake is van gerechtvaardigd belang steeds een afweging vraagt
voor een individueel geval, is het voor de bevordering van de uniformiteit terzake,
wenselijk om de uitgangspunten te formuleren.
Afweging rechtsbescherming en privacy
Bij de rechtsbescherming gaat het om het bieden van de mogelijkheid aan een belang-
hebbende om de eigen beschikking te toetsen in verband met belasting die van hem
wordt geheven. Daarbij kan gedacht worden aan iemand die de waarde die voor zijn pand
is vastgesteld wil vergelijken met de waarde die is vastgesteld voor een vergelijkbaar
pand en wil beoordelen of binnen de gemeente een gelijke behandeling van gelijke
gevallen heeft plaatsgevonden.
Bij de vraag in hoeverre gegevens openbaar gemaakt worden, gaat het om de algemene
regels van privacybescherming die in acht genomen moeten worden met betrekking tot
gegevens die ten grondslag liggen aan belastingheffing.
Bij de belangenafweging kan aansluiting worden gezocht bij de evenredigheidstoets die
in het kader van de belangenafweging bij besluiten in het kader van de Algemene wet
bestuursrecht moet worden gemaakt. De voor één of meer belanghebbenden nadelige
gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het
besluit te dienen doelen. De rechtsbescherming van degene die om het waardegegeven
verzoekt, moet worden afgewogen tegen het belang van de privacybescherming van
degene om wiens waardegegeven wordt gevraagd.
De Waarderingskamer is van oordeel dat het begrip "gerechtvaardigd belang" impliceert
dat het aantal te verstrekken gegevens kan worden beperkt.
De verzoeker moet in staat gesteld worden om te beoordelen of binnen de gemeente een
gelijke behandeling van gelijke gevallen heeft plaatsgevonden en of voor afwijkende
gevallen overeenstemmende afwijkende waarden zijn vastgesteld.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III
136
Woningen
Met betrekking tot woningen is de Waarderingskamer van oordeel dat er voldoende aan
de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer er op verzoek drie waardegegevens
van door de verzoeker geselecteerde, vergelijkbare woningen uit de directe omgeving
verstrekt worden. Wanneer de verzoeker zich een oordeel wil vormen of ten opzichte van
andere categorieën woningen de onderlinge waardeverhoudingen correct zijn, kan hij
indien hij daarom verzoekt, het waardegegeven van een drietal door de verzoeker
geselecteerde woningen uit een andere categorie verkrijgen. Als hij wil onderzoeken of
de waardeverhouding met woningen op andere locaties overeenstemt, kan aan hem op
zijn verzoek ook een drietal waardegegevens van woningen op andere locaties worden
verstrekt.
Niet-woningen
Voor de beoordeling of er sprake is van gerechtvaardigd belang bij het waardegegeven
van niet-woningen is het niet mogelijk een nadere instructie te geven. De verstrekking
van het waardegegeven zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.
Bij niet-woningen is er een grote verscheidenheid in specifieke objectkenmerken. Hier-
door zal het waardegegeven van een andere onroerende zaak in de regel niet kunnen
bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in de gelijke behandeling van gelijke gevallen.
De verzoeker heeft dan geen belang.
Wanneer er echter wel sprake is van objecten die kunnen bijdragen aan het vormen van
een oordeel over de correctheid van onderlinge waardeverhoudingen, dan heeft de
verzoeker wel een belang bij het waardegegeven. Gedacht kan worden aan winkel- en
kantoorpanden die zich op dezelfde locatie bevinden. De waarden van deze objecten
zullen op het ter plaatse geldende huurniveau zijn gebaseerd. Dat deze panden qua
grootte van elkaar verschillen, maakt die panden niet minder geschikt als toetssteen voor
het beoordelen van onderlinge waardeverhoudingen. Het belang moet worden afgewogen
tegen het belang van de belanghebbende wiens privacy wordt beschermd. De eventuele
concurrentiegevoeligheid van de waardegegevens moet daarbij ook in de afweging
worden betrokken.
FORMELE REGELGEVING
137
DEEL IV
FORMELE REGELGEVING
Wet waardering onroerende zaken
Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken
Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken
Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende
zaken
Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende
zaken
Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende
zaken
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
138
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)Stb. . . . Stb.
1994,
2006,
874
244
art. 20 art 3 en art. 39 art. 31 art. 44 art. 18
Besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Stb. 1994, 954
. . .
Stb 2003, 58
Besluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Stb. 1995, 67
. . .
Stcrt. 2005, 251
Besluit gegevens-verstrekking Wet WOZ Stb. 1996, 401
Stb. 1997, 703
Besluit Wet waardering onroerende zaken Stb. 1997, 30
. . .
Stb. 2004, 685
Regeling instructie waardebepaling Stcrt. 1994, 252
. . ..
Stcrt. 2003, 36
RegelingStuf-WOZ Stcrt. 1995, 38
. . .
Stcrt. 1999, 37
Regeling uitgezonderde objecten Stcrt. 1994, 252
. . .
Stcrt. 2004, 249
Regeling vakbekwaam-heidseisen Stcrt. 1995, 31
. . .
Stcrt. 2003, 36
Regeling kosten- verrekening en gegevensuitwisseling Stcrt. 2003, 90
. . .
Stcrt. 2005, 251
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
139
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
1.1 Tekst van de wet per 1 januari 2008 1
HOOFDSTUK I
Algemene bepalingen
Artikel 1
1. Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in
Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastin-
gen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen.
2. Het college van burgemeester en wethouders is belast met de uitvoering van
deze wet, tenzij de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid,
onderdeel b, van de Gemeentewet, hiermee is belast.
3. Bij wet wordt geregeld in hoeverre de op de voet van de wet vastgestelde
waarde van toepassing is voor de in het eerste lid bedoelde belastingen.
Artikel 2
In deze wet wordt verstaan onder:
a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;
b. Onze Minister: Onze Minister van Financiën;
c. afnemers: overheden die gebruik maken van de ingevolge de wet vastgestelde
waarden ten behoeve van de heffing van belastingen.
Artikel 3
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld betref-
fende de verrekening van de kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van de
wet.
1Wettekst zoals die naar verwachting zal gelden per 1 januari 2008, voor zover bekend op
1 maart 2006. Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1994, 874, Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2006, 244
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
140
HOOFDSTUK II
De Waarderingskamer
Artikel 4
1. Er is een Waarderingskamer. De Waarderingskamer bezit rechtspersoonlijk-
heid.
2. De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waarde-
vaststelling van onroerende zaken en op de overige in de wet geregelde
onderwerpen. De colleges van burgemeester en wethouders verschaffen de
Waarderingskamer desgevraagd tijdig de voor de uitoefening van haar taak
noodzakelijke gegevens.
3. De Waarderingskamer dient desgevraagd of eigener beweging Onze Minister
van advies over zaken die verband houden met de inhoud en de toepassing van
hetgeen bij of krachtens de wet is bepaald.
4. De Waarderingskamer geeft voorts uitvoering aan hetgeen haar overigens bij
of krachtens de wet is opgedragen.
Artikel 5
1. De Waarderingskamer bestaat uit elf leden, waaronder de voorzitter, die wor-
den benoemd door Onze Minister.
2. Van de andere leden dan de voorzitter worden vier leden op voordracht van de
Vereniging van Nederlandse Gemeenten, twee leden uit de rijksbelastingdienst
en twee leden op voordracht van de Unie van Waterschappen benoemd.
3. De Waarderingskamer wijst uit haar midden een plaatsvervangende voorzitter
aan.
4. De leden van de Waarderingskamer worden benoemd voor ten hoogste vier
jaren. Na afloop van deze termijn kunnen zij worden herbenoemd.
5. Degene die tot lid is benoemd ter vervulling van een tussentijds opengevallen
plaats, treedt af op het ogenblik waarop degene in wiens plaats hij is benoemd,
had moeten aftreden. Hij kan worden herbenoemd.
6. De leden kunnen te allen tijde op eigen verzoek door Onze Minister worden
ontslagen. Onze Minister kan hen, gehoord de Waarderingskamer, schorsen of
ontslaan.
Artikel 6
1. De Waarderingskamer heeft drie adviserende leden die worden benoemd door
Onze Minister op voordracht van onderscheidenlijk Onze Minister, Onze
Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het InterProvin-
ciaal Overleg.
2. De adviserende leden kunnen te allen tijde op eigen verzoek door Onze
Minister worden ontslagen. Onze Minister kan hen op verzoek van degene die
de voordracht heeft gedaan, schorsen of ontslaan.
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
141
Artikel 7
1. De Waarderingskamer kan ter uitvoering van haar taak commissies instellen,
waarin ook personen van buiten de Waarderingskamer zitting kunnen hebben.
2. De Waarderingskamer en haar commissies kunnen zich doen bijstaan door
deskundigen.
Artikel 8
1. De Waarderingskamer heeft een secretariaat onder leiding van een secretaris,
die door Onze Minister, op voordracht van de Waarderingskamer, wordt
benoemd, geschorst en ontslagen.
2. Benoeming, schorsing en ontslag van het personeel van het secretariaat
geschiedt door de Waarderingskamer.
3. Het secretariaat staat de Waarderingskamer in haar werkzaamheden bij.
4. De secretaris en het personeel van het secretariaat zijn niet tevens lid of
adviserend lid van de Waarderingskamer.
5. De secretaris is voor de uitoefening van zijn taak uitsluitend verantwoording
schuldig aan de Waarderingskamer.
Artikel 9
1. Het personeel van het secretariaat van de Waarderingskamer, de secretaris
daaronder begrepen, is ambtenaar in de zin van de Ambtenarenwet.
2. De Waarderingskamer stelt bij reglement de regeling van de rechtstoestand
van het personeel vast.
3. Onverminderd hetgeen reeds bij of krachtens de Ambtenarenwet is geregeld,
geeft het reglement bedoeld in het tweede lid van dit artikel in ieder geval
voorschriften betreffende de volgende onderwerpen:
a. aanstelling;
b. schorsing;
c. ontslag;
d. het onderzoek naar de geschiktheid en de bekwaamheid;
e. bezoldiging;
f. wachtgeld;
g. diensttijden;
h. verlof en vakantie;
i. voorzieningen in verband met ziekte;
j. bescherming bij arbeid;
k. woon-, verblijfs- en bereikbaarheidsverplichtingen;
l. medezeggenschap;
m. overige rechten en verplichtingen van het personeel;
n. disciplinaire straffen;
o. de wijze waarop met de daarvoor in aanmerking komende vakorganisaties
van overheidspersoneel overleg wordt gepleegd over aangelegenheden van
algemeen belang voor de rechtstoestand en de bezoldiging van het perso-
neel van het secretariaat;
p. een geschillenregeling met betrekking tot de onder l en o genoemde onder-
werpen.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
142
4. Artikel 126 van de Ambtenarenwet is van overeenkomstige toepassing.
Artikel 10
De Waarderingskamer stelt regels vast met betrekking tot haar werkwijze, tot die
van het secretariaat, alsmede tot die van haar commissies. Tevens stelt de
Waarderingskamer regels op met betrekking tot de wijze waarop overleg wordt
gevoerd met de colleges van burgemeester en wethouders en de afnemers of met
hun vertegenwoordigers omtrent aangelegenheden ter zake waarvan naar haar
oordeel overleg gewenst is, alsmede omtrent aangelegenheden ter zake waarvan
de deelnemers aan het overleg de Waarderingskamer te kennen hebben gegeven
overleg te willen voeren.
Artikel 11
1. Geschillen met betrekking tot de uitvoering van de wet tussen afnemers en
colleges van burgemeester en wethouders kunnen door de betrokken partijen
worden voorgelegd aan de Waarderingskamer.
2. Het verzoek tot het in behandeling nemen van een geschil wordt ingediend
door de bij het geschil betrokken partijen.
3. De Waarderingskamer beslist binnen dertien weken nadat het geschil is
voorgelegd. De Waarderingskamer kan deze termijn, met redenen omkleed,
eenmaal met dertien weken verlengen. Zij kan voorts de termijn verder
verlengen met instemming van de betrokken partijen.
4. De Waarderingskamer is bevoegd de kosten die door haar zijn gemaakt in
verband met het voorgelegde geschil in rekening te brengen aan de partijen.
Zij kan beslissen dat de kosten die door partijen zijn gemaakt, worden gedra-
gen door de in het ongelijk gestelde partij.
Artikel 12
De Waarderingskamer stelt jaarlijks voor 1 december een begroting vast voor het
daarop volgende kalenderjaar.
Artikel 13
De Waarderingskamer brengt uiterlijk op l mei aan Onze Minister verslag uit
over haar werkzaamheden en haar financieel beleid in het voorafgaande kalen-
derjaar, voorzien van een verklaring omtrent de getrouwheid daarvan van een
accountant als bedoeld in artikel 393, eerste lid, van Boek 2 van het Burgerlijk
Wetboek. Het financieel beleid en beheer behoeft de goedkeuring van Onze
Minister. Het verslag wordt door de zorg van Onze Minister openbaar gemaakt.
Artikel 14
Onze Minister kan de Waarderingskamer algemene aanwijzingen geven met
betrekking tot de uitoefening van haar taak.
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
143
Artikel 15
1. Onze Minister kan, de Waarderingskamer gehoord, aan het college van burge-
meester en wethouders van een gemeente een aanwijzing geven omtrent de
uitvoering van de wet.
2. Onze Minister verbindt aan de aanwijzing een termijn.
3. De Waarderingskamer is bevoegd tot het doen uitvoeren van de aanwijzing op
kosten van de gemeente indien het college van burgemeester en wethouders de
aanwijzing niet binnen de in het tweede lid bedoelde termijn heeft opgevolgd.
HOOFDSTUK III
De waardebepaling
Artikel 16
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat
blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden
gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde
eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde
belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld,
bij elkaar behoren;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde
eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d
bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein
vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b
bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een
in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.
Artikel 17
1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te
worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou
kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die
zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroe-
rende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van
onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumen-
tenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op
de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge
het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening
gehouden met:
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
144
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele
veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking
wordt genomen.
4. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd
eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde
lid. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende
zaak of gedeelte daarvan waarvoor een bouwvergunning in de zin van de
Woningwet is afgegeven en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik
overeenkomstig zijn beoogde bestemming.
5. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd
eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de
Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1,
tweede lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden bepaald met
inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een
tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te
vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of
gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning
worden geacht deel uit te maken van die woning.
6. Met betrekking tot een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en
onderdeel f, wordt de waarde gesteld op een evenredig deel van de waarde die
dient te worden toegekend aan de gehele onroerende zaak.
Artikel 18
1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak
op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum
verkeert.
2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar
waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin
van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernieti-
ging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek
voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in
afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van
die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vast-
gesteld.
4. Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de
waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende
zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van
de grondslag van de door de afnemers geheven belastingen als bedoeld in
artikel 1, derde lid.
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
145
Artikel 19
(vervallen)
Artikel 20
1. De in artikel 1, tweede lid bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de
onroerende zaak is gelegen, bepaalt de waarde van die onroerende zaak.
2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld voor
de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.
3. De voordracht voor een algemene maatregel van bestuur krachtens het tweede
lid wordt niet gedaan dan nadat het ontwerp aan de beide kamers der Staten-
Generaal is overgelegd en aan de kamers de gelegenheid is geboden om
binnen zes weken na de dag waarop het ontwerp is overgelegd, hun oordeel
aan Onze Minister kenbaar te maken.
Artikel 21
De Waarderingskamer kan het college van burgemeester en wethouders een
aanbeveling doen omtrent de uitvoering van de wet. Zij gaat daartoe niet over dan
na het college in de gelegenheid te hebben gesteld te worden gehoord.
HOOFDSTUK IV
De waardevaststelling
Artikel 22
1. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de
onroerende zaak is gelegen, stelt de waarde van de onroerende zaak vast bij
een voor bezwaar vatbare beschikking.
2. De bij de beschikking vastgestelde waarde geldt voor een kalenderjaar.
Artikel 23
1. De beschikking bevat in ieder geval:
a. de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene te wiens
aanzien de beschikking wordt genomen;
b. een aanduiding van de onroerende zaak;
c. de aan de onroerende zaak toegekende waarde;
d. de waardepeildatum;
e. het kalenderjaar waarvoor de beschikking geldt.
2. Het niet naleven van de voorschriften van het eerste lid brengt geen nietigheid
van de beschikking mee.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
146
Artikel 24
1. De beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het
kalenderjaar waarvoor zij geldt.
2. Het niet naleven van het voorschrift van het eerste lid brengt geen nietigheid
van de beschikking mee.
3. De bekendmaking van de beschikking geschiedt terstond door toezending aan:
a. degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de
onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht;
b. degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan
niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt.
Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de bekendmaking wordt van de
beschikking mededeling gedaan aan de afnemers.
4. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel a, kan, indien er met betrek-
king tot een zelfde onroerende zaak meer dan één genothebbende krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht kan worden aangewezen, bekendmaking
plaatsvinden aan één van hen.
5. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel b, wordt:
a. gebruik door de leden van een huishouden aangemerkt als gebruik door een
door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar aan te wijzen
lid van dat huishouden;
b. gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is
gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft
gegeven;
c. het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor volgtijdig gebruik
aangemerkt als gebruik door degene die die onroerende zaak ter beschik-
king heeft gesteld.
6. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel b, kan, met inachtneming van
het vierde lid, indien er met betrekking tot een zelfde onroerende zaak meer
dan één gebruiker is, bekendmaking plaatsvinden aan één van hen.
7. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen met betrekking tot de
in het derde lid, slotzin, bedoelde mededeling nadere regels worden gesteld.
8. Indien aan een belanghebbende ingevolge het derde lid, aanhef en onderdelen
a en b, twee of meer beschikkingen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, moeten
worden gezonden, kunnen deze beschikkingen worden verenigd in één
geschrift.
9. Indien ten aanzien van degene aan wie ingevolge het derde lid de bekend-
making van de beschikking dient te geschieden een aanslag onroerende-zaak-
belastingen als bedoeld in artikel 220 van de Gemeentewet wordt vastgesteld
waarbij als heffingsmaatstaf geldt de bij de beschikking vastgestelde waarde
van de onroerende zaak, geschiedt in afwijking van de vorige leden de
bekendmaking van de beschikking in één geschrift met het aanslagbiljet
onroerende-zaakbelastingen. Het niet naleven van de eerste volzin brengt geen
nietigheid van de beschikking mee.
Artikel 25
(vervallen)
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
147
Artikel 26
1. Indien in de loop van het kalenderjaar waarvoor de waarde van een onroerende
zaak is vastgesteld een ander dan degene te wiens aanzien een beschikking
houdende de vaststelling van de waarde van die zaak is genomen, de
hoedanigheid verkrijgt van degene, bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel
a of onderdeel b,:
a. neemt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien
van die ander binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor
bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of
artikel 27, eerste lid;
b. kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien
van die ander eigener beweging een voor bezwaar vatbare beschikking
nemen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid..
2. De beschikking treedt, vanaf het tijdstip waarop die ander de in het eerste lid
bedoelde hoedanigheid heeft verkregen, in de plaats van de in de artikelen 22,
eerste lid, of artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking.
3. De beschikking bevat in ieder geval de in artikel 23 bedoelde gegevens,
alsmede een vermelding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip.
4. Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing.
Artikel 26a
Bij een op de voet van dit hoofdstuk bij beschikkingen vastgestelde waarde van
een onroerende zaak van
meer dan maar niet meer dan wordt die waarde geacht juist te zijn,
indien de waarde, bedoeld in hoofd-
stuk III, daarvan niet meer dan het in
kolom III vermelde percentage
afwijkt of indien dat meer is, niet
meer dan het in kolom IV vermelde
bedrag daarvan afwijkt, een en ander
mits de afwijking niet meer bedraagt
dan € 100 000 van de bij die beschik-
king vastgestelde waarde
I
-
€ 200 000
€ 500 000
€ 1 000 000
II
€ 200 000
€ 500 000
€ 1 000 000
-
III
5 %
4 %
3 %
2 %
IV
-
€ 10 000
€ 20 000
€ 30 000
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
148
Artikel 27
1. Indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde te laag is
vastgesteld, kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar de in
artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde beschikking herzien bij
een voor bezwaar vatbare beschikking.
Een feit dat de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar bekend
was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, kan geen grond voor herziening
opleveren.
2. De bevoegdheid tot herziening vervalt door verloop van vijf jaren na de
vaststelling van de in artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde
beschikking.
3. Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing.
Artikel 28
1. Ten aanzien van degene die aannemelijk maakt met betrekking tot de heffing
van belasting te zijnen aanzien belang te hebben bij de vastgestelde waarde
van een onroerende zaak ingevolge de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid,
dan wel artikel 27, eerste lid, en aan wie niet op de voet van de artikelen 24,
derde tot en met zesde en achtste lid, 26, vierde lid, dan wel 27, derde lid, de
beschikking ter zake is toegezonden, neemt de in artikel 1, tweede lid,
bedoelde gemeenteambtenaar binnen acht weken na een daartoe gedaan
verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste
lid, artikel 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid.
2. De ingevolge het eerste lid genomen beschikking treedt in de plaats van de in
de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid,
bedoelde beschikking met ingang van het in het eerste lid bedoelde verzoek
aan te geven tijdstip, met dien verstande dat dit tijdstip niet eerder kan zijn
gelegen dan bij het begin van het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar
waarin dat verzoek is gedaan.
3. De beschikking bevat de in artikel 23 bedoelde gegevens, alsmede een vermel-
ding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip.
4. De bekendmaking van de beschikking geschiedt door toezending aan degene
te wiens aanzien zij is genomen.
Artikel 29
1. Indien bij de uitspraak op een bezwaarschrift dan wel bij een ambtshalve door
de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar genomen besluit met
betrekking tot een op de voet van dit hoofdstuk genomen beschikking:
a. die beschikking wordt vernietigd;
b. de bij die beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd,
geschiedt de bekendmaking daarvan aan de belanghebbenden die het aangaat
en de mededeling daarvan aan de afnemers met overeenkomstige toepassing
van artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel
28;
mededeling van de uitspraak geschiedt eerst indien deze onherroepelijk
vaststaat.
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
149
2. Indien de in het eerste lid bedoelde vernietiging of vermindering plaatsvindt
krachtens onherroepelijke rechterlijke uitspraak, doet de in artikel 1, tweede
lid, bedoelde gemeenteambtenaar daarvan mededeling aan de belanghebben-
den die het aangaat en aan de afnemers met overeenkomstige toepassing van
artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel 28.
Artikel 29a
(vervallen)
HOOFDSTUK V
Bezwaar en beroep, bevoegdheden, verplichtingen en strafbepalingen
Artikel 30
1. Met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de
hoofdstukken III en IV zijn de artikelen 1, vierde lid, 5, eerste lid, tweede vol-
zin, 5a, 22j tot en met 30, 47, 49 tot en met 51, 53a, 54 en 56 tot en met 60 van
de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing.
Met betrekking tot natuurlijke personen die een bedrijf of zelfstandig een
beroep uitoefenen, alsmede lichamen, is voorts artikel 52, vierde en vijfde lid,
en -voor zoveel het betreft het bewaren van gegevensdragers- zesde lid, van de
Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing.
2. Een bezwaarschrift tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd
in één geschrift met een aanslag onroerende-zaakbelastingen, zoals bedoeld in
artikel 24, negende lid, wordt geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag,
tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt.
3. Een bezwaarschrift tegen een aanslag onroerende-zaakbelastingen die is
bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een in artikel 22, eerste lid,
bedoelde beschikking, zoals bedoeld in artikel 24, negende lid, wordt geacht
mede te zijn gericht tegen die beschikking, tenzij uit het bezwaarschrift het
tegendeel blijkt.
4. Indien de in het tweede of derde lid bedoelde fictie toepassing vindt, treedt de
in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar in de plaats van de in
artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet bedoelde gemeente-
ambtenaar wat betreft de aanslag onroerende-zaakbelastingen. In afwijking in
zoverre van het eerste lid in samenhang met artikel 25, zevende lid, van de
Algemene wet inzake rijksbelastingen, vervat deze gemeenteambtenaar de
uitspraak op het bezwaar tegen de in het tweede of derde lid bedoelde
beschikking en de uitspraak op het bezwaar tegen de in het tweede of derde lid
bedoelde aanslag onroerende-zaakbelastingen in één geschrift.
5. De bevoegdheden en verplichtingen die ingevolge de Algemene wet inzake
rijksbelastingen gelden met betrekking tot de inspecteur, gelden daarbij voor
het college van burgemeester en wethouders en de in artikel 1, tweede lid,
bedoelde gemeenteambtenaar. De verplichtingen die krachtens artikel 56 van
de Algemene wet inzake rijksbelastingen gelden jegens iedere door Onze
Minister aangewezen andere ambtenaar van de rijksbelastingdienst, gelden
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
150
daarbij jegens door het college van burgemeester en wethouders aangewezen
personen.
Voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering
van de wet, gelden vorenbedoelde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten
de gemeente.
6. Voor de overeenkomstige toepassing van artikel 25a van de Algemene wet
inzake rijksbelastingen treedt de raad in de plaats van de Tweede Kamer der
Staten-Generaal of de Tweede Kamer. Voor de overeenkomstige toepassing
van artikel 28, eerste lid, van die wet treedt het college van burgemeester en
wethouders in de plaats van Onze Minister.
7. De colleges van burgemeester en wethouders van twee of meer gemeenten
kunnen bepalen dat een daartoe aangewezen ambtenaar van één van die
gemeenten voor de uitvoering van een of meer bepalingen van de wet wordt
aangewezen als de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar van
die gemeenten.
Artikel 31
1. Met betrekking tot de toepassing van de hoofdstukken III en IV kunnen bij
algemene maatregel van bestuur:
a. regels worden gesteld waarbij de artikelen 48, 52, eerste, tweede en derde
lid, en -voor zoveel het betreft de inrichting en het voeren van de admini-
stratie- zesde lid, 53 en 55 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen
geheel of gedeeltelijk van toepassing worden verklaard, dan wel
b. regels worden gesteld die overeenkomen met die in de in onderdeel a
genoemde artikelen.
2. De in het eerste lid bedoelde regels bevatten in elk geval een omschrijving van
degene op wie de verplichting rust, alsmede ten behoeve waarvan de verplich-
ting geldt. Voorts vermelden deze regels naar gelang de aard van de verplich-
ting een omschrijving van de aard van de te verstrekken gegevens en inlichtin-
gen, van de aard van de gegevens welke uit de administratie dienen te blijken
of van het doel waarvoor het voor raadpleging beschikbaar stellen van
gegevensdragers kan geschieden.
Artikel 32
De afnemers kunnen aan het college van burgemeester en wethouders de
gegevens en inlichtingen verschaffen welke van belang kunnen zijn voor een
juiste uitvoering van de wet.
Artikel 32a
Gemeenten zijn gehouden elkaar desgevraagd kosteloos gegevens en inlichtingen
te verschaffen die van belang kunnen zijn voor de uitvoering van de wet. Bij of
krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen hiervoor nadere regels worden
gesteld.
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
151
Artikel 33
1. Degene die:
a. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het
verstrekken van inlichtingen, gegevens of aanwijzingen, geen, onjuiste of
onvolledige inlichtingen, gegevens of aanwijzingen verstrekt;
b. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het voor
raadpleging beschikbaar stellen van boeken, bescheiden, andere gegevens-
dragers of de inhoud daarvan, geen, valse of vervalste gegevensdragers
voor raadpleging beschikbaar stelt, dan wel de inhoud daarvan niet, in valse
of vervalste vorm, voor dit doel beschikbaar stelt;
c. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het
voeren van een administratie overeenkomstig de daaraan bij of krachtens de
wet gestelde eisen, een zodanige administratie niet voert;
d. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het
bewaren van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers, deze andere
gegevensdragers niet bewaart;
een en ander, indien daarvan het gevolg zou kunnen zijn dat de waarde van
een onroerende zaak te laag zou kunnen worden vastgesteld, wordt gestraft
met hechtenis van ten hoogste zes maanden of geldboete van de derde catego-
rie.
2. Degene die een der in het eerste lid omschreven feiten opzettelijk begaat,
wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier jaren of geldboete van
de vierde categorie.
3. Degene die niet voldoet aan de hem bij de artikelen 49, tweede lid, en 50,
eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen opgelegde verplichtin-
gen, wordt gestraft met geldboete van de derde categorie.
Artikel 34
Overtreding van de krachtens de wet bij algemene maatregel van bestuur gestelde
bepalingen wordt, voor zover die overtreding is aangemerkt als strafbaar feit,
gestraft met geldboete van de derde categorie.
Artikel 35
Overtreding van de krachtens de wet bij ministeriële regeling gestelde algemene
voorschriften wordt, voor zover die overtreding is aangemerkt als strafbaar feit,
gestraft met geldboete van de tweede categorie.
Artikel 36
De bij de wet strafbaar gestelde feiten waarop gevangenisstraf is gesteld, zijn
misdrijven. De overige bij of krachtens de wet strafbaar gestelde feiten zijn over-
tredingen.
Artikel 37
De artikelen 73, 77, 78, 80, eerste lid, 81, 83, 85 en 88 van de Algemene Wet
inzake rijksbelastingen zijn van overeenkomstige toepassing.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
152
HOOFDSTUK VI
Gegevensbeheer
Artikel 38
Het college van burgemeester en wethouders draagt zorg voor het verzamelen,
opslaan en verstrekken van de gegevens betreffende de in de gemeente gelegen
onroerende zaken en betreffende de waarde ervan, een en ander voor zover dit
voor de uitvoering van de wet noodzakelijk is.
Artikel 39
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld
met betrekking tot het te registreren en te verstrekken gegevenspakket, de perio-
diciteit en de wijze van verstrekking.
HOOFDSTUK VII
Gegevensverstrekking
Artikel 40
1. Op verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de
in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar worden verstrekt aan een
ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een
gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan.
2. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar verstrekt uitsluitend
aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een
afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden
gesteld met betrekking tot de vergoeding die in rekening kan worden gebracht
ter zake van de verstrekking van een waardegegeven aan derden.
HOOFDSTUK VIII
Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 41
(vervallen)
Artikel 42
(vervallen)
Artikel 43
(vervallen)
FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
153
Artikel 44
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen in aanvulling op de in
de wet geregelde onderwerpen nadere regels worden gesteld met betrekking tot
de uitvoering van de wet en de regelingen ingevolge de wet.
Artikel 45
(vervallen)
Artikel 46
Deze wet treedt in werking met ingang van 1 januari 1995
Artikel 47
Deze wet wordt aangehaald als: Wet waardering onroerende zaken.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
154
FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
155
2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING
WAARDEBEPALING WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
2.1 Tekst van het besluit per 21 februari 2003 2
Artikel 1
1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering
onroerende zaken.
2. In dit besluit wordt verstaan onder de wet: de Wet waardering onroerende
zaken.
Artikel 2
1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn
neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van
onroerende zaken op de voet van de wet.
2. Bij ministeriële regeling worden de vakbekwaamheidseisen vastgesteld
waaraan degenen die de waardebepaling als bedoeld in de wet uitvoeren,
moeten voldoen.
Artikel 3
De instructie bevat richtlijnen voor het rapporteren door de colleges van burge-
meester en wethouders aan de Waarderingskamer over de stand van zaken, de
planning en de voortgang van de werkzaamheden in het kader van de Wet waar-
dering onroerende zaken, alsmede over de kwaliteit van die werkzaamheden.
Artikel 4
De instructie bevat richtlijnen voor het verzamelen, analyseren en registreren van
objectgegevens en marktgegevens die ten grondslag liggen aan de waarde-
bepaling.
Artikel 5
De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatie-
methoden en een uitwerking van die methoden.
Artikel 6
De instructie bevat richtlijnen voor de onderbouwing van de taxatie ten behoeve
van belanghebbenden in de vorm van een model-taxatieverslag. Het taxatie-
verslag bevat ten minste de objectaanduiding, de waarderelevante object-
gegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de
relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde.
2Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1994, 954
Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2003, 58
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
156
Artikel 7
De instructie bevat richtlijnen voor het uitvoeren van kwaliteitscontroles door de
colleges van burgemeester en wethouders.
Artikel 8
Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 1995.
Artikel 9
Dit besluit wordt aangehaald als: Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
2.2 Toelichting
Nota van toelichting oorspronkelijk besluit
Algemeen
Op 1 januari 1995 is de Wet waardering onroerende zaken in werking getreden.
In deze wet worden algemene regels gesteld inzake de waardebepaling en waar-
devaststelling van onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen.
De verantwoordelijkheid voor de waardering van onroerende zaken is aan de
gemeenten opgedragen.
Tevens is bij deze wet de Waarderingskamer ingesteld die is belast met het
toezicht op de uitvoering van de waardebepaling en waardevaststelling.
In artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de
wet) is bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels
worden gesteld voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling. Het
onderhavige besluit strekt ertoe aan deze bepaling uitvoering te geven.
(..)
De Waarderingskamer heeft in juli 1994, nadat de wet door de Tweede Kamer
was aangenomen, een Waarderingsinstructie vastgesteld, opdat de gemeenten
tijdig kunnen beginnen met de voorbereiding van de waardering van de
onroerende zaken per 1 januari 1995. Deze waarderingsinstructie is voorts onder
de gemeenten verspreid.
Op grond van het onderhavige besluit zal ik, op basis van genoemde Waarde-
ringsinstructie, bij ministeriële regeling een instructie vaststellen, ingaande 1 ja-
nuari 1995.
In het besluit is neergelegd dat bij ministeriële regeling een instructie wordt
vastgesteld waarin regels zijn neergelegd met betrekking tot de onderbouwing en
uitvoering van de waardebepaling. De elementen van deze regeling zijn aan-
gegeven in het besluit. Voorts is in het besluit neergelegd dat bij ministeriële
regeling de vakbekwaamheidseisen waaraan de taxateurs moeten voldoen,
worden vastgesteld.
FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
157
Bij brief van 27 september 1994 heb ik het ontwerp van deze algemene maatregel
van bestuur aan de beide Kamers der Staten-Generaal gezonden zoals artikel 20,
derde lid, van de wet voorschrijft. In het wetgevingsoverleg van de vaste
Commissie voor Financiën van 28 november 1994 heeft de Commissie mee-
gedeeld zich te kunnen vinden in de hiervoor beschreven opzet (Kamerstukken II
1994/95, 23 942 enz., nr. 9, blz. 39-43).
TOELICHTING OP DE ARTIKELEN
Artikel 1
In artikel 1 is neergelegd dat deze algemene maatregel van bestuur uitvoering
geeft aan artikel 20, tweede lid, van de wet.
Artikel 2
Artikel 2 bepaalt dat het vaststellen van de regels voor de uitvoering en de onder-
bouwing van de waardebepaling, alsmede het vaststellen van de eisen die aan de
vakbekwaamheid van de taxateurs worden gesteld, bij ministeriële regeling zal
plaatsvinden.
De regels met betrekking tot de waardebepaling zullen worden neergelegd in een
instructie. Bezien zal worden of de ervaringen die in de loop van het eerste
tijdvak worden opgedaan, aanleiding zijn om de instructie bij te stellen. De
instructie bevat een schematisch model van een plan van aanpak, dat een
gemeente ten behoeve van het toezicht vooraf moet indienen. Daarnaast geeft de
instructie richtlijnen voor de toepassing van de diverse waarderingsmethoden,
alsmede een beschrijving ervan. Voorts bevat de instructie enkele modellen van
taxatieverslagen.
De vakbekwaamheidseisen van de taxateurs worden in een afzonderlijke ministe-
riële regeling neergelegd. Terzijde zij opgemerkt dat in het nader rapport bij het
wetsvoorstel is opgemerkt dat nadere regels zullen worden gesteld met betrekking
tot de bevoegdheden van taxateurs die niet in dienst van een gemeente zijn
(Kamerstukken II 1992/93, 22 885, B, punt 12). Bij nader inzien is dat niet nodig,
omdat deze taxateurs door de gemeenten tijdelijk tot gemeenteambtenaar worden
benoemd, waardoor de rechten en verplichtingen die voor reguliere ambtenaren
gelden automatisch ook ten aanzien van hen van toepassing zijn.
Artikel 3
(..)
Artikel 4
Door het formuleren van richtlijnen voor de verzameling, analyse en registratie
van marktinformatie door de gemeenten wordt gewaarborgd dat deze informatie
doorlopend beschikbaar is. Het bijhouden van marktinformatie behoort een
continue activiteit van de gemeenten te zijn, zodat een efficiënte werkverdeling
over de gehele periode ontstaat.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
158
Artikel 5
Artikel 5 schrijft voor dat de instructie richtlijnen bevat voor de te hanteren waar-
deringsmethoden, terwijl voorts een uitwerking van die methoden moet worden
gegeven. De toe te passen methoden zijn niet nieuw; in de wet is immers aan-
gesloten bij de waardebegrippen van de onroerende-zaakbelastingen. Wel wordt
beoogd door het opnemen in de instructie van de uitwerking ervan thans voor-
komende interpretatieverschillen weg te nemen. Dit is met name van belang bij
de waardering naar de gecorrigeerde vervangingswaarde van kerken en andere
monumentale gebouwen, voor zover zij geen rijksmonument zijn. (..)
Artikel 6
Ten behoeve van de onderbouwing van de waarde wordt een model-taxatie-
verslag vastgesteld. Dit taxatieverslag bevat de aan de waardebepaling ten grond-
slag liggende gegevens. Een afschrift van het taxatieverslag wordt ingevolge
artikel 40, tweede lid, van de wet op verzoek aan degene te wiens aanzien een
beschikking is genomen, verstrekt.
Artikel 7
De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de waardebepaling en de waarde-
vaststelling, Deze verantwoordelijkheid betekent uiteraard dat de gemeenten ook
zelf inzicht moeten hebben in de kwaliteit van de vastgestelde waarden. Daar-
naast houdt ook de Waarderingskamer toezicht op de kwaliteit van de waarde-
ring. De kwaliteitsanalyse door de gemeente kan een belangrijke rol spelen bij het
toezicht door de Waarderingskamer.
Artikel 8; artikel 9
Artikel 8 ten slotte bevat de datum van inwerkingtreding van het besluit; artikel 9
de citeertitel.
Toelichting wijziging per 1 januari 1998
(..)
In de Aanpassingswet derde tranche Awb II wordt voorgesteld de Wet waarde-
ring onroerende zaken zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegd-
heden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in
het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken, wordt
geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid,
onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met
de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing
aan de invoering van de derde tranche van de Awb van het Uitvoeringsbesluit
kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken,
het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-
ring onroerende zaken, het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroe-
rende zaken en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.
(..)
FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
159
Toelichting wijziging per 21 februari 2003
Algemeen
De Waarderingskamer is toezichthouder op de waardebepaling en de waarde-
vaststelling van onroerende zaken. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering
van die waardebepaling en waardevaststelling is in de Wet waardering onroe-
rende zaken (Wet WOZ) bij de gemeenten gelegd. Ten einde het toezicht op de
uitvoering adequater te kunnen uitoefenen en eerder inzicht te krijgen in de
voortgang van de uitvoering van de Wet WOZ heeft de Waarderingskamer bij
brief van 18 oktober 2001 (Kenmerk 01.5953 EM) te kennen gegeven dat de
huidige projectmatige vorm van toezicht meer gericht moet worden op het
procesmatige karakter van de uitvoering van de Wet WOZ. Dit omdat tijdens het
tweede WOZ-tijdvak is gebleken dat met een projectmatige aanpak de tijdigheid
van het nemen van beschikkingen en het leveren van gegevens nog onvoldoende
kon worden gewaarborgd. De aanpassing van de regelgeving die thans plaats-
vindt, heeft overigens enige vertraging opgelopen in verband met de discussies
die in het jaar 2002 zijn gevoerd over het decentrale belastinggebied. In het
bestuurlijk overleg tussen het Rijk en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten
op 26 september 2002 is geconcludeerd dat de uitvoering van de Wet WOZ voor
het WOZ-tijdvak 2005–2008 bij gemeenten blijft. De Vereniging van Neder-
landse Gemeenten acht een meer procesmatige en efficiëntere aanpak bij
gemeenten nodig om de benodigde besparing aan waarderingskosten te kunnen
realiseren. Daarom acht ik het gewenst de desbetreffende regelgeving nu te
moderniseren.
De moderniseringen betreffen de Uitvoeringsbesluiten die bij dit Koninklijk
Besluit zijn gewijzigd, alsmede de Uitvoeringsregelingen die hun delegatie-
bevoegdheid vinden in die besluiten. Te weten de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling
vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken.
De onderhavige wijzigingen sluiten aan bij de permanente werkprocessen bij
gemeenten. De uitvoering van de Wet WOZ als een permanent werkproces heeft
tot gevolg dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden
bijgehouden en er voortdurend kwaliteitscontroles moeten worden uitgevoerd
terzake van de verrichte WOZ-werkzaamheden.
(..)
Mede door verdergaande automatisering is de taxatiemethode waarbij de
beschikbare en bruikbare marktgegevens werden verwerkt in een referentiestelsel
vervangen door een methode waarbij een directe relatie tussen de waardebepaling
van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare marktgegevens wordt
gelegd (de methode van systematische vergelijking met onroerende zaken
waarvan marktgegevens beschikbaar zijn). Voor deze methode is nodig dat
gemeenten alle marktgegevens benutten. Gemeenten hebben dan meer
transactiegegevens beschikbaar om in het taxatieverslag te vermelden, waardoor
een verdergaande verbetering van de onderbouwing van de waarde wordt bereikt.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
160
Bij brief van 29 november 2002 is het ontwerp van deze algemene maatregel van
bestuur aan beide Kamers der Staten-Generaal gezonden zoals artikel 20, derde
lid, van de Wet waardering onroerende zaken voorschrijft. Beide kamers hebben
naar aanleiding daarvan geen opmerkingen gemaakt.
Uit de onderhavige wijzigingen vloeien geen administratieve lasten voor het
bedrijfsleven voort.
ARTIKELSGEWIJS
Artikel I, onderdeel A (Artikel 3 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en
uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)
(..)
In de genoemde instructie worden de nadere voorwaarden opgenomen waaraan
deze rapportages moeten voldoen en dat deze rapportages op verzoek van de
Waarderingskamer moeten worden uitgebracht. Met deze wijziging wordt
bewerkstelligd dat de rapportageverplichting niet meer is gekoppeld aan een
bepaalde stap in het WOZ-proces, maar dat gemeenten gedurende het permanente
WOZ-proces aan de hand van door de Waarderingskamer in de Waarderings-
instructie opgenomen vragen binnen vier weken na het verzoek van de Waarde-
ringskamer verplicht worden te rapporteren over de stand van zaken de planning
en de voortgang in het kader van de WOZ-werkzaamheden, alsmede de kwaliteit
daarvan. Indien nog niet in de Waarderingsinstructie opgenomen vragen in het
kader van uitvoering en toezicht nodig zijn, zal de Waarderingskamer deze
vragen zoveel mogelijk pas stellen één jaar nadat zij deze vragen aan alle
gemeenten bekend heeft gemaakt. Overigens wordt met de wijziging van de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ de verplichting vastgelegd
dat voortdurend de mutaties van de waarderelevante objectgegevens worden
verzameld, geanalyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting
slechts voor de marktgegevens.
Artikel I, onderdeel B (Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en
uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)
Deze wijziging van artikel 4 maakt het mogelijk dat in de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken naast richtlijnen
voor marktgegevens ook richtlijnen voor objectgegevens worden geformuleerd.
Evenals het bijhouden van marktgegevens behoort het bijhouden van object-
gegevens een permanente activiteit te zijn van de gemeenten waardoor een effi-
ciëntere werkverdeling wordt gerealiseerd en tijdig beschikkingen kunnen
worden gegeven en gegevens kunnen worden geleverd.
FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
161
Artikel I, onderdelen C en D (Artikelen 5 en 6 van het Uitvoeringsbesluit onder-
bouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)
De in de artikelen 5 en 6 opgenomen wijzigingen strekken ertoe te bewerkstel-
ligen dat in plaats van het verwerken van marktgegevens in referentiestelsels een
directe relatie wordt gelegd tussen de waardebepaling van een onroerende zaak
en de beschikbare en bruikbare marktgegevens. Deze wijzigingen zijn gericht op
het vervallen van de in artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen verplichting om een
referentiestelsel vast te stellen.
Artikel I, onderdeel E (Artikel 7 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en
uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)
In artikel 7 wordt een tekstuele wijziging aangebracht en vervalt de slotzinsnede.
De basis voor het formuleren van richtlijnen voor het rapporteren over de kwali-
teit van de WOZ-werkzaamheden is thans in artikel 3 Uitvoeringsbesluit onder-
bouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken
opgenomen.
(..)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
162
FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ
163
3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WAARDERING ONROERENDE
ZAKEN
3.1 Tekst van het besluit per 1 januari 1998 3
Artikel 1
1. In dit besluit wordt verstaan onder informatieplichtige: degene die in het bezit
is van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers waarvan de raadpleging,
onderscheidenlijk de gegevens- en inlichtingenverstrekking van belang kunnen
zijn voor de vaststelling van feiten die van invloed kunnen zijn op de bepaling
en de vaststelling van de waarde van onroerende zaken ingevolge de hoofd-
stukken III en IV van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel degene
die van deze feiten kennis draagt, met dien verstande dat:
a. voor de waardebepaling van een onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III
van de Wet waardering onroerende zaken, en voor de ten behoeve van de
waardebepaling uit te voeren marktanalyse, bedoeld in artikel 4 van het
Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waar-
dering onroerende zaken, slechts hieronder wordt begrepen:
1°. de eigenaar, bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheer-
der van een onroerende zaak;
2°. een ieder die bemiddelt bij transacties met onroerende zaken;
3°. degene die onroerende zaken vervaardigt of doet vervaardigen;
b. voor de waardevaststelling van een onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk
IV van de Wet waardering onroerende zaken, slechts hieronder wordt
begrepen:
1°. de eigenaar, bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheer-
der van een onroerende zaak;
2°. de eigenaar of beheerder van een energie- of waterleidingbedrijf.
2. De in dit besluit opgenomen verplichtingen gelden mede voor een
administratiekantoor dat ten behoeve van een in het eerste lid bedoelde infor-
matieplichtige werkzaam is.
3. Informatieplichtig als bedoeld in het eerste lid zijn slechts degenen die voor de
heffing van rijksbelastingen administratieplichtig zijn.
4. Voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering
van dit besluit, gelden de in dit besluit genoemde bevoegdheden en verplich-
tingen ook buiten de gemeente.
3Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1996, 401
Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 1997, 703
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
164
Artikel 2
Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel a,
die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over gegevens betreffende:
1°.datum, betrokken partijen, voorwaarden en koopsom inzake verkooptrans-
acties van onroerende zaken of de vestiging van beperkte rechten waaraan
deze zaken zijn onderworpen;
2°.datum, betrokken partijen, voorwaarden en tegenprestatie inzake ingebruik-
geving of datum, betrokken partijen, voorwaarden en huursom inzake
verhuurtransacties van onroerende zaken die niet tot woning dienen;
is gehouden desgevraagd aan het college van burgemeester en wethouders of de
in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde
gemeenteambtenaar:
a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of
b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks
ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1,
tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeente-
ambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.
Artikel 3
Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel a,
onder 3°, die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over gegevens
betreffende de vervaardigingskosten, datum gereedmelding, bouwperiode of
constructie van onroerende zaken, is gehouden desgevraagd aan het college van
burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering
onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar:
a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of
b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan -
zulks ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in
artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde
gemeenteambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.
Artikel 4
Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel b,
die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over naam-, adres- en woon-
plaatsgegevens van de eigenaren, bezitters, beperkt of persoonlijk gerechtigden
van een onroerende zaak, is gehouden desgevraagd aan het college van burge-
meester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering
onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar:
a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of
b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks
ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1,
tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeente-
ambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.
FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ
165
Artikel 5
1. De in artikel 47, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Algemene wet
inzake rijksbelastingen bedoelde verplichting geldt mede voor een administra-
tiekantoor waarbij zich gegevensdragers bevinden van degene die voor de
waardebepaling en de waardevaststelling, bedoeld in de hoofdstukken III en
IV van de Wet waardering onroerende zaken, gehouden is deze, of de inhoud
daarvan, aan het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1,
tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeente-
ambtenaar voor raadpleging beschikbaar te stellen.
2. Het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van
de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar stelt
degene wiens gegevensdragers het bij een administratiekantoor vordert,
gelijktijdig hiervan in kennis.
Artikel 6
Dit besluit treedt in werking met ingang van de tweede dag na de datum van
uitgifte van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst.
Artikel 7
Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit gegevensverstrekking Wet waardering
onroerende zaken.
3.2 Toelichting
Nota van toelichting
Gemeenten zijn bij de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende
zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ)
in bepaalde gevallen afhankelijk van andere personen dan belanghebbenden bij
de WOZ-beschikking, die in het bezit zijn van boeken, bescheiden of andere
gegevensdragers waarvan raadpleging, gegevens- en inlichtingenverstrekking van
belang kunnen zijn. Indien de direct belanghebbenden om welke reden dan ook
hun medewerking weigeren te verlenen of onbekend zijn, is het moeilijk de
waardebepaling en de waardevaststelling correct uit te voeren zonder informatie
van derden. Met betrekking tot het vragen van deze informatie voorziet artikel 31
van de Wet WOZ in de mogelijkheid van nadere regelgeving. Het onderhavige
besluit voorziet in deze regelgeving.
Het vragen van informatie bij derden zal veelal eerst plaatsvinden wanneer de
belanghebbende zelf niet de informatie verstrekt of kan verstrekken. Het gaat bij
voorbeeld om gegevens die van belang zijn voor de objectafbakening. Daarvoor
kan het van belang zijn te weten wie de gebruiker van een object is. Gegevens
over eigenaren en gebruikers zijn ook van belang voor een correcte tenaam-
stelling van de WOZ-beschikking.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
166
Op grond van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling
Wet waardering onroerende zaken zijn gemeenten verplicht om ten behoeve van
de waardebepaling een marktanalyse uit te voeren op grond van verzamelde
marktgegevens. De marktanalyse maakt een essentieel onderdeel uit van de
onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Om de in genoemd
uitvoeringsbesluit bedoelde analyse te kunnen uitvoeren, kan het van belang zijn
gegevens bij derden te kunnen opvragen of bij derden te kunnen controleren, met
name in die gevallen dat de gegevens niet kunnen worden verkregen van degene
die partij was bij de transactie.
De mogelijkheid van nadere regelgeving in artikel 31 van de Wet WOZ stemt
overeen met de in artikel 246a van de Gemeentewet toegekende bevoegdheid tot
het geven van regels ter zake van de verplichtingen tot informatieverstrekking ten
behoeve van de waardebepaling en -vaststelling ten aanzien van derden. In de
algemene maatregel van bestuur die op artikel 246a van de Gemeentewet is
gebaseerd, het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing, gaat
het om de informatie ten behoeve van de heffing en invordering van de gemeen-
telijke belastingen, waaronder de onroerende-zaakbelastingen. In artikel 126a van
de Waterschapswet is voorzien in de bevoegdheid tot het vaststellen van een
algemene maatregel van bestuur ter zake van de heffing en invordering van de
waterschapsbelastingen. Evenals de gegevens en inlichtingen die worden
gevraagd op grond van bovengenoemde besluiten worden de op grond van dit
besluit gevraagde gegevens en inlichtingen kosteloos verstrekt.
Artikel 31 van de Wet WOZ biedt de keuze om bepaalde aangegeven artikelen
van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) geheel of gedeelte-
lijk van toepassing te verklaren, dan wel regels te stellen die overeenkomen met
die in de AWR opgenomen artikelen. Het tweede lid bepaalt dat aan het stellen
van regels voorwaarden zijn verbonden. Deze voorwaarden vereisen in elk geval
een omschrijving van degene op wie de verplichting rust, alsmede ten behoeve
waarvan de verplichting geldt. Naar gelang de aard van de verplichting moeten de
regels een omschrijving vermelden van de aard van de te verstrekken gegevens en
inlichtingen en van de aard van de gegevens die uit de administratie moeten
blijken, of een omschrijving van het doel waarvoor het voor raadpleging beschik-
baar stellen van gegevensdragers kan geschieden.
In het onderhavige besluit worden op overeenkomstige wijze als in het Besluit
gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing regels gesteld. Dat betekent
dat door gemeenten op grond van dit besluit voor de waardebepaling en de waar-
devaststelling een beperkte gegevensverstrekking van een beperkte groep perso-
nen, anderen dan de personen die direct belanghebbend zijn bij de WOZ-beschik-
king, dwingend kan worden verlangd. Deze personen worden in het besluit
informatieplichtigen genoemd.
Het onderhavige besluit voorziet eveneens in de mogelijkheid dat een gemeente
van informatieplichtigen in een andere gemeente gegevens kan vragen. Gedacht
kan worden aan landelijk of regionaal opererende bedrijven waarvan het hoofd-
kantoor niet is gevestigd in de gemeente die de waarde moet bepalen.
FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ
167
In het onderhavige besluit is het uitvoeren van de marktanalyse als een zelfstan-
dig doel voor de informatieplicht aangegeven. De doelomschrijving zoals die in
het begrip marktanalyse is gegeven, maakt zoals hiervoor is aangegeven, onder-
deel uit van de waardebepaling en is als zodanig een verbijzondering van het doel
dat is omschreven als de waardebepaling op de voet van hoofdstuk III van de Wet
WOZ. Met het begrip marktanalyse wordt aangegeven voor welk bijzonder deel
van de waardebepaling de gegevens worden verzameld.
Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer kan het voor de toe-
passing van de huurwaardekapitalisatiemethode van belang zijn de markt met
betrekking tot huurprijzen te kennen en voor de analyse van deze huurprijzen is
het tevens van belang te kunnen beschikken over de voorwaarden die zijn
opgenomen in het huurcontract. Voor de berekening van de gecorrigeerde
vervangingswaarde kan het van belang zijn te weten wat de vervaardigingskosten
van een object zijn geweest of zullen zijn.
Ingevolge artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2o, worden degenen die bemid-
delen bij transacties met onroerende zaken aangemerkt als informatieplichtigen.
Tot degenen die bevoegd zijn tot het inwinnen van informatie bij deze bemidde-
laars zouden zonder nadere voorziening ook behoren de taxateurs die zijn aan-
gesteld als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den
lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd (de taxateur-niet-ambtenaar).
Alhoewel ook voor deze taxateurs de geheimhoudingsplicht in het kader van de
Wet WOZ van toepassing is, moet het niet worden uitgesloten dat door het
inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars door een taxateur-niet-ambtenaar
die tevens bemiddelaar is, een belangenverstrengeling kan ontstaan.
Teneinde een dergelijke belangenverstrengeling te voorkomen, zal gelijktijdig
met het van kracht worden van het onderhavige besluit de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken in dier voege
worden gewijzigd dat het college van burgemeester en wethouders erop toeziet
dat taxateurs die zelf het beroep van bemiddelaar bij transacties met onroerende
zaken uitoefenen, zijn uitgesloten van de bevoegdheid om bij andere bemidde-
laars de ingevolge het onderhavige besluit te verkrijgen informatie in te winnen.
ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Artikel 1
In het eerste lid van dit artikel wordt aangegeven wie de informatieplichtigen
zijn. De verplichtingen met betrekking tot de gegevens- en inlichtingenverstrek-
king en het voor raadpleging beschikbaar stellen van gegevensdragers door die
informatieplichtigen worden onderscheiden naar verplichtingen ten behoeve van
de waardebepaling, de informatieverstrekking ten behoeve van de in het kader
van de waardebepaling uit te voeren marktanalyse en de waardevaststelling.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
168
In dit besluit gaat het om de informatieverstrekking door een ander dan de
belanghebbende. De informatieplicht van de belanghebbende voor de waarde-
bepaling en de waardevaststelling te zijnen aanzien volgt al direct uit het van
toepassing zijn van artikel 47 AWR op de waardebepaling en de waardevaststel-
ling. Artikel 47 AWR is in artikel 30 van de Wet waardering onroerende zaken
van overeenkomstige toepassing verklaard.
De informatieplichtigen kunnen worden benaderd wanneer een belanghebbende
onbekend is, dan wel de gegevens niet verstrekt of niet kan verstrekken. De met
name genoemde gegevens en inlichtingen dienen te worden verstrekt door met
name genoemde personen of instanties. De verplichtingen gelden ingevolge het
tweede lid ook voor administratiekantoren die werkzaam zijn voor de informatie-
plichtigen.
Dit besluit kan niet tot gevolg hebben dat verplichtingen worden opgelegd die
verder gaan dan die welke ingevolge de AWR kunnen worden opgelegd. Dien-
tengevolge kunnen alleen personen die voor de rijksbelastingen onder de
werkingssfeer van artikel 52 en 53 AWR vallen, worden geconfronteerd met de
uit dit besluit voortvloeiende verplichtingen. In het derde lid wordt dit met zoveel
woorden tot uitdrukking gebracht. Het gaat daarbij vooral om lichamen en
natuurlijke personen die een bedrijf of zelfstandig een beroep uitoefenen. Echter
ook bij voorbeeld incidentele ondernemers in het kader van de omzetbelasting
vallen hieronder. De informatieplicht bestaat echter slechts voor zover er een
administratieplicht bestaat.
Duidelijkheidshalve is, in navolging van artikel 30, tweede lid, laatste volzin, van
de Wet waardering onroerende zaken, in het vierde lid vastgelegd dat de in dit
besluit neergelegde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten de grenzen van
de gemeente kunnen worden uitgeoefend voor zover dit redelijkerwijs van belang
kan worden geacht voor de uitvoering van dit besluit.
Artikel 2
Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van bedrijfsmatig
gebruikte objecten kan toepassing van de zogenaamde huurwaardekapitalisatie-
methode van belang zijn. Voor de huurwaardekapitalisatie is inzicht nodig in de
huurprijzen. Van de huurovereenkomsten bestaat, anders dan voor verkooptrans-
acties, geen registratie. De gemeente moet deze gegevens daarom zelf verzame-
len. De belanghebbende, eigenaar of huurder, vormt de primaire bron voor deze
huurgegevens. Indien de belanghebbende de huurprijs niet kenbaar maakt, kan de
informatie bij een derde (bij voorbeeld de bij de totstandkoming van de huur-
overeenkomst betrokken makelaar) worden opgevraagd.
In het kader van de waardebepaling is het van belang de gegevens met betrekking
tot de verkooptransactie te kennen. Die gegevens zijn aanwezig bij eigenaren,
beheerders en makelaars. In het kader van de Wet waardering onroerende zaken
zijn gemeenten verplicht marktinformatie te verzamelen, te analyseren en te regi-
streren. Hiervoor kan veelal niet worden volstaan met de gegevens die omtrent
transacties worden vastgelegd in kadastrale registraties. Uit in de kadastrale regi-
stratie opgenomen gegevens blijkt soms niet de transactieprijs, de exacte
FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ
169
omschrijving van de verkochte zaak of bijzondere omstandigheden die van
invloed kunnen zijn geweest op de transactieprijs, zoals een bijzondere (fami-
lie)relatie tussen de koper en de verkoper. Om die gegevens wel bij de markt-
analyse te kunnen betrekken, zijn aanvullende gegevens nodig. Naast informatie
van de eigenaren of beheerders van de objecten kan ook informatie van de bij de
transactie betrokken makelaar van belang zijn.
Artikel 3
Voor de bepaling van de waarde en voor de marktanalyse is het van belang
kennis te kunnen nemen van gegevens met betrekking tot nieuwe objecten of ver-
bouwingen. Deze gegevens spelen vooral een rol bij het bepalen van de gecorri-
geerde vervangingswaarde. De gegevens over vervaardigingskosten zijn niet
alleen van belang voor de waardebepaling van het betrokken object, maar ook
voor het verkrijgen van «marktinformatie» over bouwkosten en ontwikkelingen
in bouwtechnieken, alsmede voor de benadering van de gecorrigeerde vervan-
gingswaarde voor bestaande objecten.
Artikel 4
Dit artikel ziet op het voor raadpleging beschikbaar stellen, onderscheidenlijk het
verstrekken van gegevens en inlichtingen aangaande naam, adres en woonplaats
van met name eigenaren en gebruikers van onroerende zaken.
De naam-, adres- en woonplaatsgegevens van gebruikers zijn aanwezig bij
bijvoorbeeld eigenaren, beheerders of verhuurders van onroerende zaken, die het
gebruik al dan niet tegen betaling hebben afgestaan. Als gevolg van deze
bepaling zijn deze eigenaren, beheerders of verhuurders verplicht gegevens over
de gebruikers van die zaken aan het college van burgemeester en wethouders
beschikking te stellen. Ook zijn bijvoorbeeld eigenaren, beheerders of verhuur-
ders van garageboxen of volkstuinen verplicht de namen van de huurders van die
objecten aan de gemeente bekend te maken. De naam-, adres- en woonplaats-
gegevens zijn ook aanwezig in de gebruikersadministraties van energie- en
waterleidingbedrijven, of van administratiekantoren die ten behoeve van deze
bedrijven werken. Die gegevensbestanden zijn doorgaans volledig bijgewerkt in
verband met de verzending van nota's aan de gebruikers van de nutsvoorzienin-
gen.
Artikel 5
In dit artikel wordt de regeling van artikel 48 AWR overgenomen. Dit artikel is
van belang voor de steeds meer voorkomende situatie dat de belanghebbende zijn
administratie of andere gegevensdragers aan een administratiekantoor heeft over-
gedragen. Indien het college van burgemeester en wethouders de belanghebbende
om zijn administratie vraagt, zal deze de administratie tijdelijk moeten weghalen
bij het administratiekantoor, dan wel met het administratiekantoor moeten over-
eenkomen dat een ambtenaar de administratie bij het administratiekantoor mag
inzien.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
170
Het is mogelijk dat de belanghebbende desgevraagd niet de beschikking krijgt
over zijn administratie, bij voorbeeld omdat hij een nota van het administratie-
kantoor nog niet heeft voldaan. Tegen deze achtergrond is een voorziening nodig
die het college van burgemeester en wethouders in staat stelt rechtstreeks inzage
van gegevensdragers te vragen bij de derde die de gegevensdragers onder zich
heeft.
Toelichting wijziging per 1 januari 1998
(..)
In de Aanpassingswet derde tranche Awb II wordt voorgesteld de Wet waarde-
ring onroerende zaken zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegd-
heden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in
het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken, wordt
geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid,
onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met
de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing
aan de invoering van de derde tranche van de Awb van het Uitvoeringsbesluit
kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken,
het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-
ring onroerende zaken, het Besluit gegevens-verstrekking Wet waardering
onroerende zaken en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.
(..)
FORMELE REGELGEVING 4. UITVOERINGSBESLUIT WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
171
4. UITVOERINGSBESLUIT WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
4.1 Tekst van het besluit per 1 januari 2005 4
Artikel 1
1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 44 van de Wet waardering onroerende
zaken.
2. In dit besluit wordt verstaan onder de wet: de Wet waardering onroerende
zaken.
Artikel 2
Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde met een
waardepeildatum van vóór 1 januari 2003 onherroepelijk is komen vast te staan
doch binnen vijf jaren na het nemen van de beschikking terzake blijkt dat deze
waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld, vermindert de in artikel 1, tweede
lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar, ingeval de waarde had behoren te
zijn vastgesteld op een bedrag dat ten minste 20 percent, met een minimum van
€ 4538, lager is dan de te hoog vastgestelde waarde, zo spoedig mogelijk bij
beschikking de te hoog vastgestelde waarde.
Artikel 3
Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde ten
gunste van een belanghebbende wordt verminderd, vermindert de in artikel 1,
tweede lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar dienovereenkomstig en
gelijktijdig bij beschikking de te hoog vastgestelde waarde ten gunste van alle
overige belanghebbenden ten aanzien van wie met betrekking tot dezelfde onroe-
rende zaak de waarde eveneens te hoog is vastgesteld.
Artikel 4
1. Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte
van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst.
2. Dit besluit wordt aangehaald als: Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroe-
rende zaken.
4 Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1997, 30
Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2004, 685
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
172
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
173
5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET
WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
5.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003 5
Artikel 1
1. Deze regeling geeft uitvoering aan de artikelen 2, eerste lid, 3, 4, 5, 6 en 7 van
het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waar-
dering onroerende zaken.
2. In deze regeling wordt verstaan onder:
a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;
b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken.
Artikel 2
(vervallen)
Artikel 3
1. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt, analyseert en regi-
streert voortdurend de waarderelevante objectgegevens.
2. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt voortdurend markt-
gegevens met betrekking tot de volgende handelingen in het economische
verkeer:
a. verkooptransacties van woningen en niet-woningen;
b. verhuurtransacties van niet-woningen;
c. stichtingskosten van niet-woningen; en
d. gronduitgifteprijzen.
3. Het verzamelen van verhuurgegevens van niet-woningen geschiedt door
middel van het inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen dat in
overeenstemming is met het in bijlage 2 opgenomen model.
4. Het verzamelen van gegevens over gebruikers van niet-woningen geschiedt
door middel van het inlichtingenformulier gebruikers niet-woningen dat in
overeenstemming is met het in bijlage 3 opgenomen model.
5. Met betrekking tot de in het tweede lid bedoelde handelingen wordt geanaly-
seerd in hoeverre de omstandigheden overeenstemmen met het voorschrift
voor de waardebepaling, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, in
hoeverre de gegevens overeenstemmen met vergelijkbare handelingen in het
economische verkeer en in hoeverre de bij deze handelingen betrokken
onroerende zaken overeenstemmen met de onroerende zaken, bedoeld in
artikel 16 van de wet.
5 Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1994, 252
Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2003, 36
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
174
6. Het college van burgemeester en wethouders registreert de in het tweede lid
bedoelde gegevens en de resultaten van de in het vijfde lid bedoelde analyses.
Bij deze registratie wordt tevens vastgelegd de datum waarop de in het tweede
lid bedoelde handelingen hebben plaatsgevonden.
7. Het college van burgemeester en wethouders ziet erop toe dat taxateurs die
zijn aangesteld als ambtenaar der gemeentelijk belastingen buiten bezwaar van
den lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd en die het beroep van
bemiddelaar bij transacties met onroerende zaken uitoefenen, niet de infor-
matie ingevolge het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende
zaken inwinnen bij de informatieplichtige, bedoeld in artikel 1, eerste lid,
onderdeel a, onder 2º van dat besluit. De eerste volzin is van overeenkomstige
toepassing indien de gegevensdragers van de in die volzin bedoelde infor-
matieplichtigen zich bevinden bij een administratiekantoor
Artikel 4
1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking
met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto
huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a,
dan wel door middel van een discounted cash flow methode.
2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt
berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen
de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond
wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in
het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De
waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een ver-
vangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens
technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiks-
duur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor
wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering,
verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid,
van de wet, voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuur-
historische betekenis wordt een zodanige factor voor functionele veroudering
toegepast dat de waarde overeenstemt met de benuttingswaarde van die onroe-
rende zaak.
4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid,
van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige
factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeen komt met
de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de econo-
mische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
175
Artikel 5
Het college van burgemeester en wethouders rapporteert desgevraagd binnen vier
weken aan de Waarderingskamer over de stand van zaken, de planning en de
voortgang van de werkzaamheden in het kader van de Wet waardering onroe-
rende zaken, alsmede over de kwaliteit van die werkzaamheden. Deze rapportage
vindt plaats aan de hand van door de Waarderingskamer te stellen vragen.
Artikel 6
1. Als model van het taxatieverslag van woningen wordt vastgesteld het formu-
lier dat in overeenstemming is met het in bijlage 4 opgenomen model.
2. Als model van het taxatieverslag van niet woningen waarvan de waarde is
bepaald op de vervangingswaarde wordt vastgesteld het formulier dat in
overeenstemming is met het in bijlage 5 opgenomen model.
3. Als model van het taxatieverslag van niet woningen waarvan de waarde is
bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur
wordt vastgesteld het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 6
opgenomen model.
Artikel 7
Het college van burgemeester en wethouders voert voortdurend kwaliteits-
controles uit op de verrichte werkzaamheden in het kader van de uitvoering van
de wet.
Artikel 8
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1995.
Artikel 9
Deze regeling kan worden aangehaald als: Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken.
Bijlage 1
(vervallen)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
176
Bijlage 2
MODEL INLICHTINGENFORMULIER VERHUURGEGEVENS NIET-WONINGEN
Gevraagde huurgegevens hebben betrekking op: (in te vullen door gemeente)
Objectaanduiding
Gemeente: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Woonplaats: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Straatnaam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Huisnummer: . . . . .Postcode: . . . . . .Lokatieomschrijving: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Objectgegevens: .......................................................
Soort object: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Huurprijs: (deze vraag altijd invullen)
Huurprijs voor het object: € . . . . . . . . per maand / per jaar
(huurprijs exclusief BTW en exclusief servicekosten)
Aanvullende gegevens: (deze vragen alleen invullen voor zover bekend)
Wat is de looptijd van het huurcontract? ..................................... . . . jaar
Eventuele optiejaren? ....................................................... . . . jaar
Is de huurprijs geïndexeerd?....................................................... ja / nee
Zo ja, wanneer wordt de huur voor het eerst verhoogd?............. . . / . . / . . . .
Zijn of worden er door de huurder investeringen gedaan
in het gebouw (bijvoorbeeld scheidingswanden, gevel)? ............ ja / nee
Heeft de huurprijs ook betrekking op andere elementen dan de onroerende zaak (roerende goederen, gebruik
telefoon, aanwezigheid receptionist(e) etcetera)?....................... ja / nee
Zijn ter onderbouwing van de huurprijs in het huurcontract of bij de totstandkoming van de huurprijs huurprijzen per vierkante meter voor afzonderlijke onderdelen afgesproken? Zo ja, geef de afgesproken bedragen hieronder weer: (huurprijzen exclusief BTW en exclusief servicekosten er kan ook sprake zijn van andere eenheden, bijvoorbeeld huurprijs per parkeerplaats)
Omschrijving deel:.......................... huurprijs / m2
............................................... € .....................
............................................... € .....................
............................................... € .....................
............................................... € .....................
ContactpersoonIngevuld door:
Naam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Telefoon: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
177
Bijlage 3
MODEL INLICHTINGENFORMULIER GEBRUIKERS NIET-WONINGEN
Gevraagde mutaties hebben betrekking op: (in te vullen door gemeente)
Aanduiding complex:
Gemeente: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Woonplaats: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Straatnaam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Huisnummer: . . . . .Postcode: . . . . . .
Bij gemeente bekende gebruikers: (in te vullen door gemeente)
Volgens de bij de gemeente bekende gegevens hebben de volgende gebruikers binnen het complex de beschikking over één of meer zelfstandige eenheden: ...................................................................................... ...................................................................................... ...................................................................................... ......................................................................................
Vertrokken gebruikers:
Zijn er voor 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> één of meer van deze gebruikers uit het complex vertrokken? Zo ja, welke gebruikers waren dit:
Naam gebruiker: Vertrokken per: ............................................... ........................................................................... ............................
(Gelieve tevens aan te geven, indien om andere redenen gebruikers ten onrechte zijn vermeld)
Nieuwe gebruikers:
Zijn er voor of op 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> één of meer nieuwe gebruikers van zelfstandige eenheden binnen het complex gekomen? Zo ja, welke gebruikers zijn dit en geef aan welke zelfstandige eenheid binnen het complex wordt gebruikt.
Naam gebruiker: Gekomen per: Aanduiding object: ............................................... ............................ .................................................................................... ............................ .....................................
(Gelieve tevens aan te geven, indien om andere redenen gebruikers ten onrechte niet zijn vermeld)
Mutaties objecten binnen het complex
Is tussen 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> en 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> bij één of meer van de genoemde gebruikers de omvang van de gehuurde eenheid gewijzigd? Zo ja, wat is de aard van deze wijziging (bijvoorbeeld derde verdieping erbij gehuurd)?
Naam gebruiker: Gewijzigd per: Aard wijziging: ............................................... ............................ .................................................................................... ............................ .....................................
ContactpersoonIngevuld door:
Naam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Telefoon: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
178
Bijlage 4
MODEL TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:Straatnaam: ....................... Waardepeildatum: .......................................Huisnummer: .......................Postcode: .......................Woonplaats: .......................Locatieomschrijving: ..........................
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte: ................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:Soort woning: ................... .
Buurt: ................... . Bouwjaar: ...................... Grootte van de woning: ................. m
2
(exclusief bijgebouwen) Bijgebouwen: ...................
Marktgegevens:De getaxeerde woning is verkocht:
1
Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden: ............................ .......................... ...........................................
Andere relevante marktgegevensStraatnaam: ............................ ............................. ............................Huisnummer: ................................. .................................. ................................. Postcode: ............................ ............................. ............................Woonplaats: ................................. .................................. ................................. Soort woning: ............................ ............................. ............................Buurt: ................................. .................................. ................................. Bouwjaar: ................................. .................................. ................................. Grootte van de woning: .............................m
2 ..............................m
2 ............................ m
2
Bijgebouwen: ................................. .................................. ................................. Grondoppervlakte: .............................m
2 ..............................m
2 ............................ m
2
- waarvan tuinoppervlakte: .............................m2 ..............................m
2 ............................ m
2
Verkoopdatum: ................................. .................................. ................................. Verkoopprijs: ................................. .................................. ................................. Vastgestelde waarde: ................................. .................................. .................................
Vastgestelde waarde: ..................................
1 Alleen indien de woning is verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
179
Bijlage 5
MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN (VERVANGINGSWAARDE) Aanduiding object:Straatnaam: ....................... Waardepeildatum: .......................................Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving: ..........................
Object is inclusief de volgende adressen:Straatnaam: Huisnummer: Postcode:
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte: ................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:Soort object: ................... .
Buurt: ................... . Bouwjaar: ...................... Grootte van het object: ................. m
3
Marktgegevens:Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:Bouwjaar: stichtingskosten: bijzondere omstandigheden:
............................ ............................ .
Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:
Deel object:............... grootte: ............... m3 investeringskosten/m
3:
................................. bouwjaar: ................... levensduur: ...................restwaarde: ................% resterende levensduur: ...................techn. veroudering: ................% factor: ...................func. veroudering: ................% factor: ...................
waarde deel object: ...................
Deel object:............... grootte: ............... m3 investeringskosten/m
3:
................................. bouwjaar: ................... levensduur: ...................restwaarde: ................% resterende levensduur: ...................techn. veroudering: ................% factor: ...................func. veroudering: ................% factor: ...................
waarde deel object: ...................
Grondoppervlakte: .... grootte: ............... m2 investeringskosten/m
2:
waarde grond: ...................
Vastgestelde waarde: ..................
De vastgestelde waarde is inclusief/exclusief1 omzetbelasting.
1 Doorhalen hetgeen niet van toepassing is.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
180
Bijlage 6
MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN (HUURKAPITALISATIE) Aanduiding object:Straatnaam: ....................... Waardepeildatum: .......................................Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving: ..........................
Object is inclusief de volgende adressen:Straatnaam: Huisnummer: Postcode:
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte: ................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:Soort object: ................... .
Buurt: ................... . Bouwjaar: ...................... Grootte van het object: ................. m
2
Marktgegevens:Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:Ingangsdatum: huurprijs: bijzondere omstandigheden:
............................ ............................ .
Opbouw taxatie en kapitalisatie huurwaarde:
Deel object: oppervlakte: huurwaarde: kapitalisatiefactor: waarde: .......................................... ...............m2 ....................... ............................ .............. .......................................... ...............m2 ....................... ............................ ........................................................ ...............m2 ....................... ............................ ........................................................ ...............m2 ....................... ............................ ........................................................ ...............m2 ....................... ............................ ..............
Overige deelobjecten:
..........................................
..........................................
Vastgestelde waarde: .............
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
181
5.2 Toelichting
Toelichting op oorspronkelijke regeling
Inleiding
Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874)
bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden
gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. In het
Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken (Stb. 1994, 954) zijn die regels in hoofdlijnen neergelegd. Deze
regels worden verder uitgewerkt in de onderhavige ministeriële regeling.
Voor de ministeriële regeling heeft de door de Waarderingskamer opgestelde
"Waarderingsinstructie 1995" tot uitgangspunt gediend. De Waarderingskamer
heeft in de Waarderingsinstructie 1995 een aantal richtlijnen en randvoorwaarden
aangegeven voor de aanpak van het waarderingsproject en voor de methoden die
bij de waardebepaling kunnen worden toegepast. Ook is ingegaan op de eisen die
gelden bij de onderbouwing van de bepaalde waarde.
De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling is in de
structuur van de Wet waardering onroerende zaken (hierna ook: Wet WOZ) bij de
gemeenten gelegd. Dat houdt in dat de gemeenten een zekere beleidsruimte
hebben, mits voldaan wordt aan het vereiste dat een goede en uniforme waarde-
bepaling tot stand komt. De richtlijnen en randvoorwaarden in de Waarderings-
instructie 1995 van de Waarderingskamer kunnen een goede gids zijn voor de
gemeenten. De standpunten en opvattingen van de Waarderingskamer ter zake
onderschrijven wij. Gelet op de hiervoor genoemde beleidsruimte van de
gemeenten hebben wij uit de Waarderingsinstructie 1995 slechts die elementen in
de onderhavige regeling opgenomen, die uit oogpunt van de met de Wet WOZ na
te streven doelstellingen een dwingend karakter hebben. Het gaat om de minimale
eisen die aan de gemeenten gesteld worden om de waardebepaling inderdaad
landelijk gezien op uniforme leest te schoeien en om een adequate uitoefening
van toezicht door de Waarderingskamer mogelijk te maken. Genoemde Waarde-
ringsinstructie 1995 kan gezien worden als een aanvullende toelichting bij de
onderhavige regeling. De Waarderingsinstructie 1995 is door de Waarderings-
kamer in augustus 1994 aan de gemeenten toegezonden, opdat zij tijdig op de
hoogte kunnen zijn van hetgeen van hen wordt verwacht in het kader van de Wet
waardering onroerende zaken en de geëigende maatregelen kunnen nemen om de
uitvoering van de waardebepaling op de voet van de Wet waardering onroerende
zaken per 1 januari 1995 ter hand te nemen.
(..)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
182
Alle formulieren zijn in beginsel ontwikkeld door de Waarderingskamer. Overi-
gens heeft de Waarderingskamer in haar eerder genoemde Waarderingsinstructie
1995 nog meer modellen opgenomen. Deze kunnen uiteraard door de gemeenten
als voorbeeld worden genomen in een situatie waarin zij van pas komen. Anders
dan de bij deze regeling vastgestelde formulieren bevatten zij echter geen mini-
mumeisen die aan de inhoud worden gesteld, zodat wij ervan hebben afgezien die
modellen eveneens vast te stellen.
Toelichting op de artikelen
Artikel 2
(..)
Artikel 3
In artikel 3 wordt beschreven welke marktgegevens de gemeente moet verzame-
len. Deze marktinformatie speelt een belangrijke rol bij de taxatie, bij de onder-
bouwing van taxaties, bij het verschaffen van informatie aan belastingplichtigen
en bij het behandelen van bezwaren en beroepsprocedures. De marktinformatie
vormt de basis voor het gehele waarderingsproject. De te verzamelen markt-
gegevens bestaan uit de verkooptransacties van alle soorten onroerende zaken.
Voor niet-woningen bestaat de markt vaak niet uit verkooptransacties, maar uit
huurtransacties. Voor sommige categorieën (incourante) niet-woningen komen
nagenoeg geen transacties voor. Daarom worden voor niet-woningen ook huur-
gegevens en stichtingskosten verzameld.
Bij de verzameling van de marktgegevens vindt een beknopte analyse plaats.
Deze analyse is geregeld in het tweede lid. Geanalyseerd moet worden of de des-
betreffende transactie is aangegaan onder omstandigheden die overeenstemmen
met de overdrachts- en verkrijgingsfictie die in de Wet WOZ als waarderings-
voorschrift zijn opgenomen. Ook wordt geanalyseerd of de object dat bij de
transactie betrokken is overeenstemt met een onroerende zaak, waarvoor een
waarde bepaald moet worden. Voorts wordt onderzocht of er "kortingen" of
andere condities zijn waardoor de transactieprijs feitelijk niet overeenstemt met
de waarde in het economische verkeer. Hierbij worden de marktgegevens ver-
geleken met die van vergelijkbare objecten.
De verzameling en registratie van marktgegevens gebeurt continu. De continue
registratie van marktgegevens sluit aan op de verschillende bronnen van markt-
informatie. De gegevens met betrekking tot verkooptransacties komen van het
Kadaster. Het verzamelen van marktgegevens met betrekking tot huurprijzen kan
direct worden gekoppeld aan het - in verband met het vaststellen van de belas-
tingplicht - bijhouden van veranderingen in de gebruikssituaties. Ook kan dan
beoordeeld worden of er sprake is van een wijziging van de objectafbakening.
Het verzamelen van stichtingskosten kan bij voorbeeld plaatsvinden aan de hand
van het door de Waarderingskamer ontworpen inlichtingenformulier "Stichtings-
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
183
kosten". De informatie over uitgifteprijzen en stichtingskosten kunnen ook uit
andere bronnen binnen de gemeente (afdeling grondzaken, verlening bouw-
vergunningen, gereedmeldingen) worden afgeleid.
Indien de gegevens die betrekking hebben op objecten die binnen de gemeente
zijn gelegen onvoldoende inzicht geven in (een deel van) de markt, kunnen ook
marktgegevens van buiten de gemeente geanalyseerd en vastgelegd worden als
marktgegevens ten behoeve van de waardebepaling.
Het derde lid schrijft voor dat de gegevens moeten worden vastgelegd. Dit bete-
kent dat de marktgegevens beschikbaar zijn voor de uitvoering van de waarde-
bepaling en voor de onderbouwing van vastgestelde waarden. Bij de registratie
wordt ook de datum vastgelegd van de transactie (transportdatum). De markt-
gegevens moeten ook gekoppeld kunnen worden aan de WOZ-objecten waarvoor
een waarde bepaald moet worden of een waarde bepaald is.
Artikel 4
Bij de regels voor de waardebepaling van onroerende zaken wordt onderscheid
gemaakt tussen de bepaling van de waarde in het economische verkeer en de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit onderscheid betreft de
twee waarderingsvoorschriften die in artikel 17 van de Wet WOZ worden
gegeven. Voor woningen en rijksmonumenten geldt altijd het waarderings-
voorschrift voor de waarde in het economische verkeer. De waarde van een
monument zal worden beïnvloed door de economische gebruiksmogelijkheden
daarvan, passend binnen de bestemming. Bij een kerk of cultuurhistorisch
gebouw dat op de Rijksmonumentenlijst is geplaatst, zullen de exploitatie-
mogelijkheden naar onze verwachting bepalend zijn voor de waarde in het
economische verkeer. Voor de overige objecten geldt dat de waarde wordt
bepaald op de hoogste van de waarde in het economische verkeer of de gecorri-
geerde vervangingswaarde. Voor objecten waarvoor geen markt bestaat, geldt de
gecorrigeerde vervangingswaarde direct. In sommige situaties is het noodzakelijk
dat voor een WOZ-object volgens beide waarderingsvoorschriften de waarde
wordt bepaald. De hoogste van beide uitkomsten wordt dan bij beschikking vast-
gesteld als de waarde van de onroerende zaak.
Bij het bepalen van de waarde moet rekening gehouden worden met de waarde-
ringsficties die in de Wet WOZ zijn geformuleerd (volle en onbezwaarde eigen-
dom en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen).
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
184
Woningen
Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordt
altijd een vergelijkingsmethode gebruikt.
(..)
De regels voor de waardebepaling van woningen worden ook toegepast voor
direct vergelijkbare onroerende zaken (bij voorbeeld: individuele recreatie-
woningen) en voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan wonin-
gen (bij voorbeeld: garageboxen). Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden,
waarbij de niet-woningbestemming van groter belang is, wordt de waarde-
bepaling voor de niet-woongedeelten uitgevoerd op basis van de regels voor de
bepaling van de waarde voor niet-woningen. De waarde van deze objecten bestaat
derhalve uit een combinatie van de waarde van het woongedeelte en van het niet-
woongedeelte.
(..)
Niet-woningen
De waarde in het economische verkeer van niet-woningen kan worden bepaald
door een kapitalisatiemethode, door een vergelijkingsmethode of een discounted-
cash-flowmethode. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard
van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investerin-
gen) en van het aantal vergelijkbare objecten dat getaxeerd moet worden. Deze
categorieën waarderingsmethoden worden hierna uitgewerkt.
Kapitalisatiemethode
Voor verschillende soorten courante niet-woningen bestaat "de markt" uit
verhuurtransacties. Van deze objecten kan de waarde in het economische verkeer
worden bepaald met behulp van een kapitalisatiemethode. Deze categorie van
methoden houdt in dat de huurwaarde van een object wordt vermenigvuldigd met
een kapitalisatiefactor. In het eerste lid wordt aangegeven dat in het kader van de
Wet WOZ de bruto huur wordt gekapitaliseerd. Er is gekozen voor de kapitali-
satie van de bruto huur in verband met betere mogelijkheden voor onderlinge
vergelijking van de taxaties voor verschillende objecten. De referentiekapitali-
satiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt een
huurwaarde getaxeerd van een object waarvan de verkoopprijs bekend is. De
kapitalisatiefactor is dan de verkoopprijs gedeeld door de huurwaarde. Voor het
bepalen van deze referentiekapitalisatiefactor kan ook bij voorbeeld een
discounted-cash-flow-berekening toegepast worden. Op die methode wordt
hierna ingegaan.
Vergelijkingsmethode voor niet-woningen
Deze categorie van methoden is van toepassing op alle niet-woningen waarvoor
het belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties. Voor sommige
soorten objecten zullen deze verkooptransacties liggen binnen de gemeente of
binnen een regionaal marktgebied (woonwinkelpanden, agrarische objecten).
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
185
Voor andere objecten kan dit marktgebied het gehele land omvatten (motorbrand-
stofverkooppunten). Er is dan sprake van een landelijk referentiestelsel.
Discounted-cash-flowberekening
Deze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van referentie-
objecten voor niet-woningen of voor de waardebepaling van een enkel zeer speci-
fiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactie-
prijzen of huurprijzen bekend zijn. Bij de discounted-cash-flowberekening
worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende
zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatie-
methode wel aangeduid als netto-contante-waardemethode.
De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar.
Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is,
zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen.
Het te hanteren rentepercentage moet overeenstemmen met de algemene rente-
stand. Het rendement op staatsleningen is in beginsel een goede basis.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Het tweede lid van artikel 4 geeft de algemene bepalingen voor de berekening
van deze gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor objecten - andere dan wonin-
gen of monumenten - waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaar
zijn, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking. Deze objecten
hebben meestal een specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door de
huidige eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor deze
objecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of gebrui-
ker. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt gekeken naar de investe-
ringen die moeten worden gedaan om het object te vervangen door een nieuw
identiek object.
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van
de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. De grondwaarde
wordt bepaald rekening houdend met bestemming, de kavelgrootte, de ligging en
de grootte van het object. Daarbij wordt gekeken naar de uitgifteprijzen die de
gemeente hanteert voor grond met eenzelfde bestemming op een vergelijkbare
locatie. De vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor techni-
sche of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid
van parkeervoorzieningen in de omgeving komen tot uiting in de factor voor
functionele veroudering van de opstal.
Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van
de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel
identiek vervangend object op het moment van de peildatum. De vervangings-
waarde van de opstal heeft betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terrein-
voorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren. Op de aldus vast-
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
186
gestelde waarde vindt een correctie plaats wegens technische en functionele ver-
oudering.
De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van een
afschrijvingsmethode. Aan de hand van de verwachte levensduur en restwaarde
van het object kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. Het bouwjaar en
de verwachte levensduur behoeven niet voor een geheel gebouw gelijk te zijn. Er
kan binnen een gebouw onderscheid gemaakt worden tussen ruwbouw,
afbouw/vaste inrichting, installaties en infrastructuur. Voor deze onderdelen kan
afzonderlijk de vervangingswaarde, de restwaarde en de jaarlijkse afschrijving
bepaald worden.
Het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering geschiedt aan de
hand van aspecten die zijn terug te voeren op vier categorieën. Zo moet rekening
gehouden worden met de mate waarin er door economische of maatschappelijke
ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object. Ook is de
bouwwijze van belang. Dit element zal van betekenis zijn voor oudere objecten
die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd. Een ander aspect is of
er een belemmering is in de normale activiteiten van de organisatie door een
ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte.
Tot slot kan er een correctie moeten plaatsvinden wegens excessieve gebruiks-
kosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw.
Indien opstallen zodanig verouderd zijn dat deze gesloopt zouden moeten wor-
den, kan deze waardedrukkende invloed niet tot uitdrukking komen in de grond-
component van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grond zal derhalve niet
in waarde dalen omdat daarop waardeloze opstallen staan. Dit zou wel kunnen bij
de waarde in het economische verkeer, waar de meest biedende koper bij zijn bod
rekening zal houden met de sloopkosten.
Het derde en vierde lid van artikel 4 geven aanvullende bepalingen voor bijzon-
dere categorieën niet-woningen waarvoor een gecorrigeerde vervangingswaarde
wordt berekend. In het derde lid wordt ingegaan op de waardebepaling van kerk-
gebouwen. Ook andere gebouwen met een cultuurhistorische waarde worden op
overeenkomende wijze behandeld.
Voor kerkgebouwen en andere gebouwen met een cultuurhistorische betekenis
kan de gecorrigeerde vervangingswaarde bepalend zijn voor de vaststelling van
de waarde in het kader van de Wet WOZ, tenzij er sprake is van een rijks-
monument of van een woning. Bij de behandeling van de Wet WOZ is veel aan-
dacht geschonken aan deze objecten. Dit hangt samen met het feit dat het voor
deze objecten moeilijk is om de factor voor functionele veroudering te bepalen.
De functie van het object voor de maatschappij is vaak veel belangrijker dan de
functie voor de eigenaar of gebruiker. In het derde lid wordt door het begrip
benuttingswaarde vastgelegd dat bij de beoordeling van de functionaliteit primair
gekeken wordt naar de functie van het object voor een eigenaar of een gebruiker.
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
187
De esthetische of cultuurhistorische waarde van het object wordt daarmee buiten
beschouwing gelaten.
In het vierde lid is nog een bijzondere bepaling opgenomen voor de berekening
van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor niet-woningen die bedrijfsmatig
worden geëxploiteerd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangings-
waarde moet rekening gehouden worden met de economische situatie in de
branche waartoe het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt, behoort. Deze
economische situatie in de branche is ook bepalend voor de "maatschappelijke"
behoefte aan het object en daarmee voor de factor voor functionele veroudering.
Voor deze gecorrigeerde vervangingswaarde wordt het begrip bedrijfswaarde
gehanteerd. Deze bedrijfswaarde is wel afhankelijk van de economische situatie
in een branche, maar niet direct van de economische situatie in een individueel
bedrijf. Slechte bedrijfsvoering heeft geen invloed op de waarde in het kader van
de Wet WOZ.
Artikel 5
(..)
Artikel 6
(..)
De modellen zijn voorbeelden; de gemeenten behoeven de lay-out van het
formulier niet over te nemen. De manier waarop de gegevens worden gepresen-
teerd aan de belanghebbende kan bij voorbeeld afhankelijk zijn van het informa-
tiesysteem waarin de gegevens zijn opgeslagen en dat het verslag (langs geauto-
matiseerde weg) produceert. De in het model opgenomen gegevens moeten in elk
geval worden opgenomen in het taxatieverslag van de gemeente.
De gegevens worden op eerste verzoek verstrekt aan degenen te wiens aanzien
een waardebeschikking is genomen.
(..)
Bij grotere niet-woningen worden de objectgegevens en de vastgestelde waarde
uitgesplitst naar afzonderlijke delen die binnen het complex onderscheiden kun-
nen worden. Indien de vastgestelde waarde is gebaseerd op een kapitalisatie van
de huurwaarde, dan worden huurwaarde en kapitalisatiefactor afzonderlijk ver-
meld op het taxatieverslag. Ook indien een gecorrigeerde-vervangingswaarde-
berekening is uitgevoerd, worden de bepaalde herbouwkosten, de correctie-
factoren en de grondkosten afzonderlijk vermeld.
Artikel 7
(..)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
188
Artikel 8; artikel 9
Artikel 8 bevat de datum van inwerkingtreding. Artikel 9 de citeertitel van de
regeling.
Toelichting op de wijziging per 1 januari 1997
Ingevolge artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, van het Besluit gegevens-
verstrekking Wet waardering onroerende zaken waarover de Raad van State op 4
juni 1996 advies heeft uitgebracht, worden degenen die bemiddelen bij trans-
acties met onroerende zaken aangemerkt als informatieplichtigen. Tot degenen
die bevoegd zijn tot het inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars zouden
zonder nadere voorziening ook behoren de taxateurs die zijn aangesteld als amb-
tenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in tijdelijke
dienst voor onbepaalde tijd (de taxateur niet-ambtenaar). Alhoewel voor deze
taxateurs de geheimhoudingsplicht in het kader van de Wet waardering onroe-
rende zaken van toepassing is, moet niet worden uitgesloten dat het inwinnen van
informatie door een taxateur-niet-ambtenaar die zelf het beroep van bemiddelaar
bij transacties met onroerende zaken uitoefent, tot een belangenverstrengeling
kan leiden. De wijziging van de onderhavige Uitvoeringsregeling strekt ertoe een
dergelijke belangenverstrengeling te voorkomen.
Het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-
ring onroerende zaken waarop de onderhavige Uitvoeringsregeling is gebaseerd,
vormt de basisregeling voor de wijze waarop de waardebepaling ingevolge de
Wet waardering onroerende zaken dient plaats te vinden. Artikel 2, eerste lid, van
het vorengenoemde besluit bepaalt dat het vaststellen van de regels voor de uit-
voering en de waardebepaling bij ministeriele regeling zal plaatsvinden. Artikel 4
van bedoeld besluit bepaalt dat richtlijnen dienen te worden gegeven voor de ver-
zameling, analyse en registratie van marktinformatie door de gemeenten ten einde
te waarborgen dat deze informatie doorlopend aanwezig is.
De hierbij voorgestelde wijziging van de Uitvoeringsregeling houdt in dat het de
colleges van burgemeester en wethouders niet is toegestaan taxateurs die optre-
den als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in
tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd, die zelf werkzaam zijn als bemiddelaar bij
transacties met onroerende zaken, inzage doen verlenen in de boeken, bescheiden
en andere gegevensdragers, onderscheidenlijk andere informatie te doen inwin-
nen bij hun concurrenten opdat geen belangenverstrengeling kan optreden. Zulks
is eveneens van toepassing indien de gegevensdragers van die informatieplichti-
gen zich bevinden bij een administratiekantoor.
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
189
Toelichting op de wijziging per 12 juli 1997
Om in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ ) tot een
juiste waardebepaling van een onroerende zaak te komen, hebben gemeenten
diverse gegevens nodig. Tot nu toe is het mogelijk dat gemeenten voor hetzelfde
doel op uiteenlopende wijze verschillende gegevens van ondernemingen vragen.
Vooral voor ondernemingen met vestigingen verspreid over het land kan dit
administratief belastend zijn. De commissie Vermindering administratieve
verplichtingen bedrijfsleven heeft geadviseerd om gemeenten die overgaan tot het
vragen van inlichtingen aan ondernemingen te verplichten modelinlichtingen-
formulieren te gebruiken (kamerstukken II 1996/97, 25 051, nr. 3, bijlage 7). Het
gebruik van modelinlichtingenformulieren draagt ertoe bij dat gemeenten op
meer uniforme wijze gegevens zullen vragen dan nu het geval is.
De Waarderingskamer heeft op basis van ervaringen die gemeenten met modellen
van de Waarderingskamer en met door gemeenten zelf opgestelde inlichtingen-
formulieren hebben opgedaan, geadviseerd om ter zake twee modelinlichtingen-
formulieren vast te stellen. Voor de onderbouwing van de waarde van niet-
woningen is daartoe een formulier vastgesteld om verhuurgegevens te verzame-
len van niet-woningen. Tevens is een formulier vastgesteld om gegevens over
gebruikers van niet-woningen te verzamelen ten behoeve van de object-
afbakening. Met deze informatie is het voor een gemeente mogelijk om tot een
juiste waardebepaling te komen.
Het gebruik van modelinlichtingenformulieren voor het verzamelen van markt-
informatie vormt een nadere uitwerking van de richtlijnen voor het verzamelen
van deze informatie als bedoeld in artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onder-
bouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Het
nieuwe tweede lid van artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken schrijft het gebruik voor van een
modelinlichtingenfomulier voor het verzamelen van verhuurgegevens van niet-
woningen. Dit formulier zal door de gemeente aan de huurder of verhuurder
worden gezonden zodra er een nieuwe huurder van een niet-woning bekend is.
Het nieuwe derde lid van genoemd artikel 3 schrijft het gebruik voor van een
modelinlichtingenfomulier voor het verzamelen van gegevens over gebruikers
van niet-woningen. De gemeente zal van dit formulier gebruik maken om
gegevens te verkrijgen over gebruikers van en de hun toebedeelde ruimte binnen
zelfstandige eenheden van bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw of een
bedrijfscomplex. De twee formulieren zijn als bijlagen bij de onderhavige
regeling gevoegd.
Om het invullen van de formulieren zo eenvoudig mogelijk te maken en te
bewerkstelligen dat daarbij zoveel mogelijk uniforme uitgangspunten worden
gehanteerd, zal de Waarderingskamer een modeltoelichting op de formulieren
opstellen die gemeenten bij de verzending van een inlichtingenformulier aan
belanghebbenden kunnen meesturen. Ook zal de Waarderingskamer zorgen voor
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
190
de (elektronische) verspreiding van de twee modelinlichtingenformulieren onder
de gemeenten.
Bij de modelinlichtingenformulieren gaat het om vragen die in nagenoeg alle
gevallen relevant en toereikend zijn om de waarde van een onroerende zaak te
kunnen bepalen. Slechts in bijzondere gevallen kan het nodig zijn om hiertoe
over extra gegevens te beschikken. Zo zullen in geval van verbouw- of nieuw-
bouwprojecten alleen gerichte vragen, vaak gecombineerd met een opname ter
plaatse, de gegevens kunnen verschaffen die van belang zijn voor de waarde-
bepaling van die bepaalde onroerende zaak.
Toelichting op de wijziging per 1 januari 1998
(..)
In aansluiting op de Gemeentewet is ook in de Wet waardering onroerende zaken
delegatie vervangen door attributie. In dit kader worden de ministeriële regelin-
gen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken eveneens in dier voege aan-
gepast.
(..)
Hoofdstuk 7, Artikelen VII, VIII en IX (geen standaardaanpassing):
In het kader van de invoering van de derde tranche van de Awb is in de Aanpas-
singswet derde tranche Awb II voorgesteld de Wet waardering onroerende zaken
(Wet WOZ) zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegdheden en
verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in het kader
van de uitvoering van de Wet WOZ, wordt geattribueerd aan de gemeente-
ambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet.
Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met de heffing van de gemeentelijke
belastingen. De artikelen zien op de aanpassing aan de invoering van de derde
tranche van de Awb van de Regeling Stuf-WOZ, de Uitvoeringsregeling instruc-
tie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling
vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken.
(..)
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
191
Toelichting op de wijziging per 1 januari 2001
(..)
Artikel VI (artikel 6 en Bijlagen 4, 5 en 6 van de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)
In het kader van de evaluatie van de Wet waardering onroerende zaken (Kamer-
stukken II 1999/2000, 26 954, nr. 2, blz. 1) is toegezegd dat met ingang van 1 ja-
nuari 2001 de modellen voor de taxatieverslagen van woningen en niet-woningen
worden vervangen door modellen waarmee een betere onderbouwing van de
waarde van de onroerende zaak wordt gegeven. Voor de niet-woningen wordt het
huidige model vervangen door een model dat wordt gebruikt als de waarde is
bepaald op de vervangingswaarde en een model dat wordt gebruikt als de waarde
is bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Bij de invulling
van de modellen kunnen de voorbeelden behulpzaam zijn die opgenomen zijn in
bijlage 6.5 van de Waarderingsinstructie 1999 die elke gemeente heeft ontvangen
van de Waarderingskamer.
(..)
Toelichting op de wijziging per 21 februari 2003
Algemeen
Deze uitvoeringsregeling bevat wijzigingen van de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling
vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. Deze wijzigingen
houden verband met het Koninklijk Besluit van 8 februari 2003 tot wijziging van
het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-
ring onroerende zaken en van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gege-
vensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken, in verband met een meer
procesmatige aanpak van uitvoering en toezicht (Stb. 58). Met dat besluit worden
wijzigingen aangebracht die aansluiten bij de permanente werkprocessen bij
gemeenten in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende
zaken (Wet WOZ) en een meer procesmatig toezicht daarop door de Waarde-
ringskamer bevorderen. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de toe-
lichting bij het desbetreffende besluit.
Met de wijziging van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ
wordt geregeld dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten
worden bijgehouden en voortdurend kwaliteitscontroles dienen te worden uit-
gevoerd over de verrichte WOZ-werkzaamheden. Voorts worden wijzigingen
aangebracht die bewerkstelligen dat een directe relatie wordt gelegd tussen de
waardebepaling van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare markt-
gegevens.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
192
Tenslotte wordt de verplichting voor de gemeenten om eens in de vier jaar een
plan van aanpak bij de Waarderingskamer in te dienen en te rapporteren over de
kwaliteit van het referentiestelsel en van de waardebepaling vervangen door een
rapportage aan de hand van vragen die de Waarderingskamer aan de desbetref-
fende gemeente stelt, waarbij zowel de stand van zaken, planning en de voort-
gang bij de uitvoering als de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden wordt
gevolgd. Vooruitlopend op deze wijziging is de verplichting voor de gemeenten
om dit plan van aanpak vóór 1 november 2002 in te dienen reeds bij ministeriële
regeling van 16 oktober 2002, Stcrt. 201 vervallen.
(..)
Artikelsgewijs
(..)
Artikel I, onderdeel B (Artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken)
In artikel 3 wordt een nieuw eerste lid ingevoegd waarin wordt bepaald dat de
waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden verzameld, geana-
lyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor markt-
gegevens. Voor objectgegevens zijn dit in ieder geval de objectgegevens die
voorkomen op de modellen voor de taxatieverslagen. Het betreft derhalve zowel
de gegevens over de kadastrale identificatie (bijvoorbeeld een wijziging in de
objectafbakening), als de gegevens over het soort object, de buurt waarin de
onroerende zaak is gelegen, bouwjaar, grootte (bijvoorbeeld een wijziging door
een verbouwing), bijgebouwen en bijzondere kenmerken van de onroerende zaak.
Artikel I, onderdeel C (Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken)
De wijziging van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, houdt verband met de vervan-
ging van de methode van vergelijking met toepassing van het opzetten van een
referentiestelsel door een methode waarbij een directe relatie met marktgegevens
wordt gelegd.
Artikel I, onderdeel D (Artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken)
(..)
Geregeld wordt dat gemeenten desgevraagd binnen vier weken moeten
rapporteren aan de Waarderingskamer over de stand van zaken de planning en de
voortgang van de WOZ-werkzaamheden alsmede de kwaliteit van de verrichte
WOZ-werkzaamheden.
Deze rapportage geschiedt aan de hand van door de Waarderingskamer te stellen
vragen. Deze vragen zijn in de Waarderingsinstructie opgenomen. Indien andere
vragen in het kader van uitvoering en toezicht nodig zijn, zal de Waarderings-
kamer deze vragen zoveel mogelijk pas stellen één jaar nadat zij deze vragen aan
alle gemeenten bekend heeft gemaakt. Voorts wordt geregeld dat voortdurend de
mutaties van de waarderelevante objectgegevens worden verzameld, geana-
FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
193
lyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor de markt-
gegevens.
Artikel I, onderdeel E (Artikel 7 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken)
Met de wijziging van artikel 7 wordt bewerkstelligd dat de kwaliteit van de
verrichte WOZ-werkzaamheden voortdurend door de gemeenten wordt gecon-
troleerd. Het betreft de werkzaamheden inzake het beheer van de object-
afbakening, het bijhouden van de objectgegevens, het beheer van de subject-
administratie, de marktanalyse, de waardebepaling, de waardevaststelling, de
gegevensuitwisseling alsmede het bezwaar en beroep.
(..)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
194
FORMELE REGELGEVING 6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
195
6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET
WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
6.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003 6
Artikel 1
1. Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 2, tweede lid, van het Uitvoerings-
besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroe-
rende zaken.
2. In deze regeling wordt verstaan onder:
a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;
b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken.
Artikel 2
De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit
omvatten ten aanzien van taxateurs van woningen kennis en vaardigheden op de
in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.
a. Algemene taxatietechnische kennis:
- grondige kennis van de rechten die op een woning kunnen rusten;
- grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de
wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het
Kadaster;
- grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstand-
koming van een transactie en de transactieprijs;
- grondige kennis van de methode voor de waardebepaling van woningen;
- grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatieverslag voor
een woning;
- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woning-
markt;
- kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de
verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in
marktwaarde;
- kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een woning
beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoordelen;
- grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde
van een woning.
6Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1995, 31
Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2003, 36
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
196
b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:
- het kunnen bepalen van de waarde van een woning;
- het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een transactie een redelijke
indicatie geeft van de marktwaarde van een woning;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling
en de onderbouwing van de waarde van een woning;
- het kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee woningen;
- het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van
een woning;
- het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een woning en
het kunnen aangeven welke invloed die heeft op de waarde.
c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-
gen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van
de jurisprudentie ter zake;
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-
gen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de
waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake;
- kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en
beroepschriften in het kader van de wet;
- het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen toepassen van
deze jurisprudentie bij de waardebepaling van woningen in concrete
situaties;
- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbake-
nen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet
aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten;
- het kunnen toepassen van marktgegevens;
- het kunnen organiseren van de eigen taxaties in een massaal waarderings-
proces;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens gebruikt moeten worden bij
de bepaling en de onderbouwing van de vastgestelde waarde bij de uitvoe-
ring van een massaal waarderingsproces, waarbij mogelijk gebruik gemaakt
wordt van geautomatiseerde taxatie ondersteuning;
- het kunnen beschrijven van de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden
en het hierover kunnen rapporteren aan het college van burgemeester en
wethouders en aan de Waarderingskamer;
- het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en
alle categorieën woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een kwali-
teitscontrole;
- het mede op basis van marktgegevens kunnen onderbouwen van de waarde-
bepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve
van de rechter in belastingzaken.
FORMELE REGELGEVING 6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
197
Artikel 3
De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit
omvatten ten aanzien van taxateurs van andere onroerende zaken dan woningen
kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.
a. Algemene taxatietechnische kennis:
- grondige kennis van de rechten die op een onroerende zaak kunnen rusten;
- grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de
wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het
Kadaster;
- grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstand-
koming van een transactie en de transactieprijs;
- grondige kennis van de markt voor commercieel gebruikte onroerende
zaken, zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten;
- grondige kennis van de beschikbare methoden voor de waardebepaling van
niet woningen, met name de kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode,
discounted cash flow berekening en de gecorrigeerde vervangingswaarde-
berekening;
- grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatieverslag voor
een niet woning;
- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de waarde van
niet woningen;
- kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een niet
woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoor-
delen;
- grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde
van een niet woning.
b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:
- het kunnen bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet
woning;
- het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een verkooptransactie of
een verhuurtransactie een redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van
de niet woning;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling
en de onderbouwing van de waarde van de niet woning;
- het aan de hand van marktgegevens met betrekking tot verkoop , verhuur
en investeringsbeslissingen kunnen bepalen van een verschil in markt-
waarde tussen twee vergelijkbare objecten;
- het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van
een niet woning;
- het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een object en het
kunnen aangeven welke invloed dit heeft op de waarde.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
198
c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-
gen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van
de jurisprudentie ter zake;
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-
gen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de
waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake;
- kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en
beroepschriften in het kader van de wet;
- het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen vertalen van deze
jurisprudentie naar de waardebepaling van niet woningen in concrete situa-
ties;
- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen
kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbake-
nen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet
aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten;
- het kunnen bepalen van de vier elementen van een gecorrigeerde vervan-
gingswaardeberekening overeenkomstig de regelingen op basis van de wet;
- het kunnen vergelijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde met
marktgegevens en het kunnen beoordelen welk waarderingsvoorschrift
bepalend is voor de vast te stellen waarde in het kader van de wet;
- het kunnen toepassen van bijzondere waarderingsvoorschriften;
- het kunnen toepassen van marktgegevens;
- het kunnen beschrijven van de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden
en het hierover kunnen rapporteren aan het college van burgemeester en
wethouders en aan de Waarderingskamer;
- het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en
alle categorieën niet woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een
kwaliteitscontrole;
- het mede op basis van marktgegevens kunnen onderbouwen van de waarde-
bepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve
van de rechter in belastingzaken.
Artikel 4
(vervallen)
Artikel 5
Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening
van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 ja-
nuari 1995.
Artikel 6
Deze regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen
Wet waardering onroerende zaken.
FORMELE REGELGEVING 6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
199
6.2 Toelichting
Toelichting op oorspronkelijke regeling
Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994,
874), hierna Wet WOZ, bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van
bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de
waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waarde-
bepaling Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 954) is in artikel 2,
tweede lid, neergelegd dat de vakbekwaamheidseisen die worden gesteld aan
degenen die de waardebepaling uitvoeren, bij ministeriële regeling worden vast-
gesteld. De onderhavige ministeriële regeling strekt daartoe. De vakbekwaam-
heidseisen zijn geformuleerd door de Waarderingskamer; de regeling is voorts
opgesteld in overleg met het Ministerie van Economische Zaken.
De regeling bevat in de artikelen 2 en 3 bepalingen omtrent de eisen waaraan de
taxateurs die de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ uitvoeren, wat
kennis en inhoudelijke vaardigheden betreft, dienen te voldoen.
De vakbekwaamheidseisen voor taxateurs in het kader van de Wet WOZ ver-
tonen sterke overeenkomst met de vakbekwaamheidseisen die aan andere taxa-
teurs van onroerende zaken worden gesteld. Dit ligt voor de hand omdat ook de
aard van de werkzaamheden voor een belangrijk deel overeenkomen.
(..)
Uit de in de regeling opgenomen vakbekwaamheidseisen komt duidelijk naar
voren dat de taxateur Wet WOZ marktkennis moet hebben om transacties te
kunnen beoordelen en te kunnen verwerken in de waardebepaling van individuele
objecten.
(..)
Naast de taxatievaardigheden van makelaars en taxateurs dient de WOZ-taxateur
te beschikken over vaardigheden die meer specifiek samenhangen met de uitvoe-
ring van de Wet WOZ. De taxateur zal kennis moeten hebben met betrekking tot
de specifieke onderwerpen van de Wet WOZ, zoals "referentiesystemen en
kwaliteitsbewaking", "objectafbakening" en "juridische procedures en onderbou-
wing taxaties". In de artikelen 2 en 3 zijn de vereiste vaardigheden van de taxa-
teurs daarom in drie onderdelen uitgesplitst. De onderdelen a en b betreffen de
algemene taxatietechnische kennis en praktijkvaardigheden; deze zijn gebruike-
lijk voor alle categorieën taxateurs. Onderdeel c is specifiek voor de WOZ-taxa-
teur.
In de regeling is bij de beschrijving van de vaardigheden onderscheid gemaakt
tussen de taxateur woningen (artikel 2) en de taxateur niet-woningen (artikel 3).
Bij de taxateur woningen ligt het accent meer op de massaliteit van het waarde-
bepalingsproject en daarom op het gebruik van referentiesystemen en geautoma-
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
200
tiseerde hulpmiddelen. Voor de taxateur niet-woningen ligt het accent sterker op
de verschillende taxatiemethoden in verband met de grotere diversiteit van de te
taxeren objecten.
(..)
De beoordeling of de taxateurs aan de eisen voldoen, berust bij de gemeenten. Zij
zijn immers in eerste instantie verantwoordelijk voor een goede uitvoering van de
Wet WOZ.
(..)
Van het voldoen aan de in artikel 2, onderdeel c, dan wel artikel 3, onderdeel c,
meer specifiek op de Wet WOZ gerichte eisen dient op andere wijze te blijken,
daar er thans nog geen opleiding of toets is die is toegespitst op de aldaar
gewenste kennis en vaardigheden. Naar verwachting zullen diverse opleidings-
instituten de benodigde lesstof gaan aanbieden. De Waarderingskamer zal ervoor
zorgen dat er een vorm van toetsing voor deze opleidingen komt. De taxateur die
deze toetsing met goed gevolg heeft afgelegd, wordt geacht te voldoen aan de
eisen specifiek voor de Wet WOZ zoals geformuleerd in de onderdelen c van de
artikelen 2 en 3.
(..)
FORMELE REGELGEVING 7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ
201
7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET
WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
7.1 Tekst van de regeling na wijziging per 1 januari 2005 7
Artikel 1
Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 18, derde lid, van de Wet waardering
onroerende zaken.
Artikel 2
1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde
van:
a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuur-
grond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendom-
men;
b. één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de
Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in arti-
kel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, met
uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen;
c. natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden,
zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechts-
personen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of
nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen;
d. openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een
en ander met inbegrip van kunstwerken;
e. werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden
zonder dat beschadiging van betekenis aan de werktuigen wordt toe-
gebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te
merken;
f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door
organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met
uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning;
g. onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst
of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levens-
beschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige
onroerende zaken die dienen als woning;
h. werken die zijn bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater
en die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiek-
rechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige
werken die dienen als woning.
7 Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1994, 252
Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2004, 249
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
202
2. Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, wordt onder landbouw
verstaan landbouw in de zin van artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de
Pachtwet.
Artikel 3
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1997.
Artikel 4
De regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten
Wet waardering onroerende zaken.
7.2 Toelichting
Op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874) waarderen
gemeenten in beginsel alle onroerende zaken ten behoeve van de heffing van
verschillende belastingen. De door de gemeenten vastgestelde waarden worden
verstrekt aan de afnemers, te weten het Rijk, de waterschappen en de gemeenten
zelf. Er zijn echter onroerende zaken waarvan de waarde voor geen van de
afnemers van belang is omdat die objecten niet in de heffing van belasting wordt
betrokken. Materieel gaat het daarbij om de in de desbetreffende heffingswetten
opgenomen vrijstellingen.
Artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken geeft de bevoegd-
heid bij ministeriële regeling regels te stellen om die onroerende zaken of onder-
delen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking te laten. De onderhavige
regeling strekt daartoe.
In artikel 2 zijn de onroerende zaken opgesomd waarvan de waarde niet bepaald
hoeft te worden. Artikel 220d van de Gemeentewet (Stb. 1994, 762), het artikel
waarin de onroerende zaken staan genoemd waarvan de waarde buiten de
heffingsmaatstaf blijft voor de onroerende-zaakbelastingen, is als uitgangspunt
genomen.
Getoetst is of die zaken ook voor de waterschappen of het Rijk zonder belang
voor de belastingheffing zijn. Voor de in artikel 2 genoemde zaken is dat het
geval.
Toelichting op wijziging per 1 januari 1997
De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende
zaken behoeft enige uitbreiding en aanpassing.
Met de wijziging van onderdeel a van artikel 2, dat ziet op het buiten aanmerking
laten bij de waardebepaling ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig
FORMELE REGELGEVING 7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ
203
geëxploiteerde cultuurgrond, wordt de waarde van de ondergrond van gebouwde
eigendommen niet buiten aanmerking gelaten bij de waardebepaling in het kader
van de Wet waardering onroerende zaken.
Het waardegegeven van de ondergrond speelt een rol bij het bepalen van de
heffingsmaatstaf voor de omslagen ter zake van gebouwde onroerende zaken als
bedoeld in de Waterschapswet. In dit verband is ter verduidelijking een tweede
lid aan artikel 2 toegevoegd, aangevende dat het begrip landbouw dezelfde
betekenis heeft als bedoeld in de Pachtwet.
Ingevolge artikel II van de Wet van 16 november 1995, houdende wijziging van
de Natuurschoonwet 1928 en de Gemeentewet (verruiming fiscale faciliteiten ten
behoeve van de aanleg van bossen) (Stb. 582) is artikel 220d van de Gemeente-
wet gewijzigd in die zin dat de mogelijkheid tot rangschikking van landgoederen
onder de Natuurschoonwet 1928 zich niet uitstrekt tot de Gemeentewet. Onder-
deel b van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet
waardering onroerende zaken is daarmee in overeenstemming gebracht in dier
voege dat voor de in de Gemeentewet niet gefacilieerde landgoederen het waar-
degegeven beschikbaar is.
Aan artikel 2 is onderdeel f toegevoegd opdat bij de waardebepaling de waarde
van waterverdedigingswerken buiten aanmerking wordt gelaten. Hiermee wordt
uitvoering gegeven aan de toezegging in de memorie van toelichting bij de Aan-
passingswet Wet waardering onroerende zaken (kamerstukken II 1996/97, 25
037, nr. 3, blz. 23).
Toelichting op wijziging per 1 januari 1999
De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende
zaken is gewijzigd in een regeling ter wijziging van enige uitvoeringsregelingen.
De wijziging van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken is daarbij als volgt toegelicht:
"Met deze wijziging wordt de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet
waardering onroerende zaken aangepast aan de nieuwe omschrijving van de
werktuigenvrijstelling van artikel 220d, eerste lid, onderdeel j, van de Gemeen-
tewet. De wijziging van genoemd artikel 220d is totstandgekomen bij de Wet
wijziging werktuigenvrijstelling."
De inwerkingtredingsbepaling is zodanig geredigeerd dat bij de waardebepaling
op de voet van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken vanaf 1
januari 1999 (de waardepeildatum voor het tweede WOZ-tijdvak) rekening wordt
gehouden met de nieuwe omschrijving van de werktuigenvrijstelling. De redactie
van de inwerkingtredingsbepaling komt overeen met de redactie van de inwer-
kingtredingsbepaling in de Wet wijziging werktuigenvrijstelling.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV
204
Toelichting op wijziging per 1 januari 2005
In artikel 18, derde lid, Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat bij
ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld ingevolge welke onroerende
zaken of delen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten.
Daarbij gaat het om onroerende zaken of delen van zaken die geen deel uitmaken
van de heffingsmaatstaf die door de afnemers wordt gehanteerd voor de
belastingheffing. Deze laatste voorwaarde geldt voor alle afnemers, te weten Rijk
(de rijksbelastingdienst), gemeenten en waterschappen. Indien niet alle afnemers
de onroerende zaken of delen daarvan buiten de heffing laten, is er geen
aanleiding voor het opnemen van een uitzondering in de Uitvoeringsregeling
uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
De wijziging van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken hangt samen met de wijzigingen van de Wet waardering
onroerende zaken die zijn aangebracht bij de Wet van 9 december 2004, Stb. 656,
tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere
wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken).
De bestaande uitzonderingen voor kerken, waterbeheersingswerken en werken
bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater in artikel 220d, eerste
lid, onder c, g en h, Gemeentewet gaan bij deze wijziging ook gelden voor de
waterschapsomslag gebouwd. Daarmee laten alle afnemers deze onroerende
zaken of delen daarvan buiten aanmerking en dienen de uitzonderingen te worden
opgenomen in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken.
BIJLAGEN
205
BIJLAGEN
1. Handreiking beoordelingsprotocollen
- beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie
- beoordelingsprotocol woningen
- beoordelingsprotocol niet-woningen
2. Voorbeelden taxatieverslagen
3. Model-toelichting taxatieverslagen
4. Model-toelichting inlichtingenformulieren
5. Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van
belastingheffing (International Valuation Standards)
6. Begrippenlijst
7. Trefwoordenregister
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
206
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
207
1. HANDREIKING BEOORDELINGPROTOCOLLEN
Gemeenten controleren zelf de kwaliteit van de taxaties en de onderbouwing. Als
handreiking voor deze beoordeling zijn enkele "beoordelingsprotocollen" ontwikkeld. De
bedoeling van het beoordelingsprotocol is dat de gemeente aan de hand van dat protocol
op een systematische wijze de kwaliteit van een bepaald product kan beoordelen. De
gemeente is niet verplicht om het protocol in zijn geheel te gebruiken, het is slechts een
hulpmiddel. Afhankelijk van de gemeentelijke organisatie en van keuzen in het
waarderingsproces kan de gemeente er bijvoorbeeld voor kiezen om een selectie van de
vragen in haar beoordeling te betrekken, aangevuld met eigen beoordelingstechnieken.
Er zijn beoordelingsprotocollen ontwikkeld voor:
- volledigheid WOZ-administratie;
- taxaties woningen;
- taxaties niet-woningen.
De meest recente versie van de beoordelingsprotocollen wordt gepubliceerd op de site
van de Waarderingskamer.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
208
BEOORDELINGSPROTOCOL VOLLEDIGHEID WOZ-ADMINISTRATIE
Gecontroleerd door: .............................................................................................................. Controledatum: ..............................................................................................................
Schema volledigheid WOZ-administratie
Inhoud WOZ-objectenbestand per 1 januari […..] Aantal WOZ-objecten in centrale
WOZ-objectenbestand
Totale telling
grondoppervlakte
WOZ-objecten waarvoor een beschikking is verzonden (cat. a1) ha
WOZ-objecten waarvoor nog een beschikking verzonden moet
worden (geblokkeerde WOZ-objecten) (cat. a2)
ha
Sluimerende WOZ-objecten (cat. b) ha
Gebouwde uitgezonderde WOZ-objecten (cat. c) (bijv. kerken)
Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschik-
king genomen hoeft te worden (cat. d)
(voor zover opgenomen in WOZ-objectenbestand)
ha
WOZ-objecten per 1 januari […..] (cat. a+b+c+d)
in het WOZ-objectenbestand
ha
Totale kadastrale oppervlakte van de gemeente (totaaltelling
gemeentelijk kadastraal systeem)
ha
Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totaaltelling grond-
oppervlakte WOZ-objecten in WOZ-objectenbestand
ha
Vastlegging WOZ-objecten (cat. d) in andere bestanden Aantal WOZ-objecten in andere
bestanden
Totale telling
grondoppervlakte
Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschik-
king genomen hoeft te worden (cat. d)
vastgelegd in andere administratieve bestanden (bijv. excel)
Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschik-
king genomen hoeft te worden (cat. d)
vastgelegd in GIS-bestand
Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totaaltelling grond-
oppervlakte WOZ-objecten inclusief elders vastgelegde uitgezon-
derde WOZ-objecten
Aard en inrichting van de registratie van de objecten in categorie d
in het WOZ-objectenbestand
Aard en inrichting van de registratie van de objecten in categorie d
in andere administratieve bestanden
Aard en inrichting van de registratie van de objecten in categorie d
in GIS-bestand
Welke GIS-applicatie wordt gebruikt?
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
209
Kadastrale oppervlakte gemeente
ja nee nvt
Controles aan de hand van schema
Juistheid en beschikbaarheid tellingen Is voor alle categorieën een telling beschikbaar van de totale oppervlakte
van deze objecten? Klopt de totaaltelling van het aantal objecten? Klopt de totaaltelling van de oppervlakten?
Aansluiting op totale kadastrale oppervlakte? Is de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente bekend? Is bekend wat de bron van de totale kadastrale oppervlakte is?
Is de totale kadastrale oppervlakte afkomstig van een actuele telling in de gemeentelijke kadastrale administratie?
Is het verschil tussen de totale kadastrale oppervlakte en de totaaltelling van de grondoppervlakte van alle WOZ-objecten correct?
Volledigheid indien geen gebruik gemaakt wordt van andere administratieve bestanden of van GIS-bestanden
Is het verschil tussen de totale kadastrale oppervlakte en de totaaltelling van de oppervlakten van de WOZ-objecten gelijk aan "0"? Zo nee: - is bekend waaruit het verschil bestaat? - wordt de administratie binnen een maand sluitend gemaakt?
Volledigheid indien gebruik gemaakt wordt van andere administratieve bestanden of van GIS-bestanden
Is het verschil tussen de totale kadastrale oppervlakte en de totaaltelling van de oppervlakten van de WOZ-objecten plus de in andere admini-stratieve bestanden vastgelegde objecten (danwel de oppervlakte van de ongebouwde, uitgezonderde objecten in de GIS-bestanden) gelijk aan "0"? Zo nee: - is bekend waaruit het verschil bestaat? - wordt de administratie binnen een maand sluitend gemaakt?
Sluimerende objecten (cat. b)
Ongebouwde uitgezonderde objecten (cat. d)
Beschikte / te beschikken objecten
(cat. a1 en a2)
Gebouwde uitgezonderde
objecten (cat. c)
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
210
ja nee nvt Waarschijnlijkheid oppervlakten per categorie
Is de totale oppervlakten van de ongebouwde uitgezonderde oppervlakte waarschijnlijk in relatie tot de oppervlakte van openbare wegen en van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond in de gemeente?
Volledigheid waardering onroerende zaken Is van alle ongebouwde uitgezonderde percelen en van alle deels uitgezonderde objecten uit de vastlegging aannemelijk waarom er sprake is van een uitzondering? Worden mutaties (eigenarenmutaties) van ongebouwde uitgezonderde objecten normaal verwerkt? Wordt bij elke eigenarenmutatie met betrekking tot een ongebouwd uitgezonderd object beoordeeld of de uitzondering nog van toepassing is?
Is het aantal objecten in categorie d in overeenstemming met de wijze van vastlegging van ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten zoals beschreven onder "Aard en inrichting van de objecten in categorie d in het WOZ-objectenbestand"? (bijvoorbeeld indien ongebouwde, uitgezonderde objecten elders worden vastgelegd is het aantal 0, wanneer benoemde "containers" worden gebruikt moet aantal overeenkomen, wanneer individuele objecten zijn geregistreerd dan moet aantal overeenkomen met aantal objecten)
De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 23 september 2004. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
211
BEOORDELINGSPROTOCOL WONINGEN
Adres gecontroleerd object (taxatieverslag): ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................
ja nee nvt
Controle ratio's voor hele gemeente
Strekking ratio's Is ratio A beschikbaar die gebaseerd is op de verkopen in de jaren […..] en […..]? Is ratio B beschikbaar die gebaseerd is op de verkopen in de jaren […..] en […..]? Is het aantal verkopen dat gebruikt is voor het berekenen van ratio A en B gelijk aan het totaal aantal gerealiseerde verkopen in deze jaren (zie voor het totaal aantal de resultaten marktanalyse in gemeentelijke administra-tie)? Zo nee, is een overzicht beschikbaar met per verkoop de reden waarom deze niet is meegenomen in de berekening van ratio's? Is sprake van geldige redenen om een verkoop niet mee te nemen?
Juistheid berekening ratio's De verkoopprijzen mogen niet gecorrigeerd worden voor tijd (naar
waardepeildatum). Zijn voor de berekening van de ratio’s de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen gebruikt, dus zonder indexering naar waardepeildatum?
De verkoopprijzen moeten gecorrigeerd worden als deze niet markt-conform zijn (zie stap 6 marktanalyse, kwantificering afwijking). Zijn de voor de berekening gebruikte verkoopprijzen gecorrigeerd voor de bevindingen uit de marktanalyse?
Aansluiting op gemiddeld marktniveau Ligt ratio A tussen 0,95 en 1,05?* Ligt ratio B tussen 0,95 en 1,05?* Wijkt ratio B maximaal 0,02 af van ratio A?
Controle ratio's per categorie (en eventueel per categorie per wijk)
Strekking ratio's Is voor elke categorie woningen ratio A en B beschikbaar die gebaseerd zijn op meer dan tien verkopen in de jaren […..] en […..]? Is het aantal verkopen dat gebruikt is voor het berekenen van ratio A en B gelijk aan het totaal aantal gerealiseerde verkopen in deze jaren binnen de desbetreffende categorie? Zo nee, is een overzicht beschikbaar met per verkoop de reden waarom deze niet is meegenomen in de berekening van ratio's? Is sprake van geldige redenen om een verkoop niet mee te nemen?
Aansluiting op gemiddeld marktniveau Ligt ratio A tussen 0,95 en 1,05?*
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
212
ja nee nvt
Controle ratio per verkochte woning
Beschikbaarheid en vergelijking met marktcijfer Is er een lijst beschikbaar met de voor in […..] en […..] gerealiseerde verkoopprijzen met daarop de (voorlopige) getaxeerde waarde en de ratio? Bevat deze lijst alle verkopen in deze jaren? Ligt de ratio van elke verkochte woning waarvan de verkoop in de periode tussen drie maanden voor de waardepeildatum en drie maanden erna is gerealiseerd, tussen 0,95 en 1,05?*
Zo nee, is voor die verkoop aangegeven wat de reden is waarom de ratio buiten deze range valt? Is sprake van een geldige reden dat deze ratio afwijkt van de range?
Ligt de ratio van elke verkochte woning waarvan de verkoop eerder dan drie maanden voor de waardepeildatum of later dan drie maanden erna is gerealiseerd, in een vergelijkbare range afhankelijk van de gemiddelde stijging in de gemeente?
Zo nee, is voor die verkoop aangegeven wat de reden is waarom de ratio buiten deze range valt? Is sprake van een geldige reden dat deze ratio afwijkt van de range?
Controle onderlinge waardeverhoudingen
Ligt de gemiddelde waarde van elke categorie in goede verhouding tot de gemiddelde waarde van een andere categorie? Is de onderlinge afwijking tussen de ratio's A van de categorieën (eventueel uitgesplitst naar wijk) maximaal 0,05? Ligt de gemiddelde waarde van huurwoningen in goede verhouding tot de gemiddelde waarde van vergelijkbare koopwoningen?
Controle taxatieverslagen
Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld? Is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?
Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal
perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de
toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die
wordt vermeld op het taxatieverslag?
Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het type object vermeld?
Valt deze omschrijving binnen de objectenlijst die de gemeente hanteert? Wordt een begrijpelijke gebiedsaanduiding (wijk/buurt) vermeld?
Klopt deze gebiedsaanduiding met de aanduidingen die de gemeente hanteert voor dit gebied?
Wordt het bouwjaar of de bouwjaarklasse vermeld?
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
213
ja nee nvt Wordt de kavelgrootte van de woning vermeld? Wordt de grootte of grootte-klasse van de woning vermeld? Wordt (indien relevant) de kwaliteit/onderhoudstoestand van de woning
aangegeven? Worden bijzondere omstandigheden/kenmerken van de woning
aangegeven (indien relevant)?
Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld is deze correct? Valt deze verkoopdatum binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
Controles vermelding juiste vergelijkingswoningen Is de onderbouwing herkenbaar? Let daarbij op de volgende punten:
Wordt de waarde van elk object onderbouwd door drie verkochte woningen? Worden de adresgegevens vermeld? Liggen deze woningen in hetzelfde gebied? Zijn de drie woningen van dezelfde categorie? Worden de transactieprijzen vermeld? Worden de verkoopdata vermeld?
Worden bijzonderheden aangegeven die zich bij de verkoop hebben voorgedaan? Worden de vastgestelde waarden van deze woningen vermeld? Wijkt de vastgestelde waarde van de onderbouwende verkopen niet meer af dan 35% van de getaxeerde waarde?
* Afhankelijk van de marktontwikkelingen in […..] en […..] kan het criterium met betrekking tot de range waarbinnen de ratio moet liggen (nu: 0,95-1,05), verschuiven.
De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 9 december 2005. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
214
BEOORDELINGSPROTOCOL COURANTE NIET-WONINGEN
Adres gecontroleerd object: ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................
ja nee nvt
Controle volledigheid taxatieverslag
Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?
Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal
perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de totale
kadastrale oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de
toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die
wordt vermeld op het taxatieverslag?
Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert? Wordt de buurt vermeld en past deze buurtaanduiding binnen de buurtaanduiding die de gemeente hanteert voor dit type objecten?
De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object
Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct?
Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld zijn de verkoopprijs en verkoopdatum correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
215
ja nee nvt
Huurprijs van het object zelfIndien de huurprijs wordt vermeld zijn de huurprijs en de bijbehorende ingangsdatum correct en valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén huurprijs is vermeld is het object inderdaad niet verhuurd binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object
Huurwaarde en kapitalisatiefactorWordt de bruto huurwaarde per vierkante meter vermeld en is de absolute hoogte van huurwaarde per vierkante meter aannemelijk? Is de huurwaarde per vierkante meter naar onderlinge verhouding tussen de verschillende onderdelen aannemelijk (bijv. verhouding winkelruimte en magazijn en/of verhouding begane grond en verdiepingen)? Is de huurwaarde per onderdeel aannemelijk? Is de huurwaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde en voor het desbetreffende object betaalde huur? Wordt de kapitalisatiefactor vermeld en is de absolute hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk? Wordt binnen de taxatie van het object één en dezelfde kapitalisatiefactor gehanteerd? Worden afwijkingen gemotiveerd? Is de taxatiewaarde van het onderdeel aannemelijk?
Bijzondere onderdelen: parkeervoorzieningen en grondIs het aantal en aard van de vermelde parkeerplaatsen correct? Is het aannemelijk dat de waarde van de parkeerplaatsen niet een onderdeel uit maakt van de waarde van de andere onderdelen? Is taxatiewaarde voor parkeervoorzieningen aannemelijk? Is de oppervlakte behorend bij de parkeervoorziening in overeenstemming met totale grondoppervlakte? Is het aannemelijk dat de waarde van de grond niet (volledig) een onderdeel uit maakt van de waarde van de andere onderdelen? Is oppervlakte die is aangeduid als additionele grond aannemelijk? Is de taxatiewaarde voor (additionele) grond aannemelijk?
Bijzondere correcties Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk?
Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde aannemelijk? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoop-prijs dan wel de geïnvesteerde stichtingskosten?
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
216
ja nee nvt
Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau
Is bij de taxatie gebruik gemaakt van huurwaarderanges en kapitalisatie-ranges en sluiten deze kengetallen aan op de referenties?
Zo nee, is de afwijking van deze "kengetallen" gemotiveerd? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare
WOZ-objecten op vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare
WOZ-objecten op niet-vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van niet-
vergelijkbare courante niet-woningen op vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de
vorige waardepeildatum?
De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 23 september 2004. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
217
BEOORDELINGSPROTOCOL INCOURANTE NIET-WONINGEN
Adres gecontroleerd object: ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................
ja nee nvt
Controle volledigheid taxatieverslag
Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?
Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal
perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de totale
kadastrale oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de
toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die
wordt vermeld op het taxatieverslag?
Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert?
De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object
Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct?
Stichtingskosten Zijn de stichtingskosten en het bouwjaar correct? Valt dit bouwjaar binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld?
Indien geen stichtingskosten vermeld Ligt het bouwjaar van het object inderdaad niet binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs/huurprijs van het object zelf is vermeld. Zijn de verkoopprijs en verkoopdatum / huurprijs correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
218
ja nee nvt
Indien géén verkoopprijs/huurprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht/verhuurd binnen de periode van vijf jaar voor de peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatie-verslag?
Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object
Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde opstalIs de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid vermeld en is de vervangingswaarde per eenheid reëel? Is de vervangingswaarde per deelobject opgesplitst naar ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties, en is deze uitsplitsing consequent gehanteerd (bijv. is het aantal eenheden (m
2 of m
3) gelijk)?
Is vermenigvuldiging van de vervangingswaarde per eenheid maal de grootte correct uitgevoerd? Is de restwaarde en de levensduur per deelobject vermeld en zijn deze aannemelijk? Is de aftrek voor technische veroudering per deelobject vermeld? Is de aftrek voor functionele veroudering per deelobject vermeld? Worden voor het bepalen van de factor voor functionele veroudering afzonderlijke deelfactoren vermeld en zijn deze aannemelijk? Worden de correcties voor technische en functionele veroudering correct berekend? Is de taxatiewaarde van het object correct berekend?
Berekening grondwaarde Is de oppervlakte die vermeld wordt onder "opbouw taxatie" in overeenstemming met de vermelde (toegekende) oppervlakte? Is de gehanteerde grondprijs per vierkante meter aangegeven? Indien er een surplus aan grond is, is er onderscheid gemaakt tussen de benodigde grond en het surplus aan grondoppervlakte?
Bijzondere onderdelen/correcties (bijv. bodemveront., werktuigen, infrastructuur) Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk?
Werktuigen Is indien een aftrek wordt gegeven voor werktuigen aangegeven welke werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven?
Omzetbelasting Wordt aangegeven of de taxatiewaarde inclusief of exclusief omzet-belasting is? Is de manier waarop de omzetbelasting is vermeld in overeenstemming met de BTW positie van de eigenaar?
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
219
ja nee nvt
Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde correct berekend? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde stichtings-kosten? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoop-prijs/huurprijs?
Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau
Is bij de taxatie gebruik gemaakt van kengetallen uit een taxatiewijzer en sluiten deze kengetallen aan op de marktanalyse?
Zo nee, is de afwijking van deze kengetallen gemotiveerd? Zijn de gebruikte vervangingswaarden per eenheid in verhouding met de
vervangingswaarden per eenheid van vergelijkbare WOZ-objecten? Zijn de kengetallen gebruikt bij de afschrijving (restwaarde, levensduur,
etc.) in overeenstemming met de wijze van afschrijving van vergelijkbare WOZ-objecten?
Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?
De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 9 december 2005. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
220
BEOORDELINGSPROTOCOL AGRARISCHE OBJECTEN
Adres gecontroleerd object: ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................
ja nee nvt
Controle volledigheid taxatieverslag
Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?
Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal
perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de kadastrale
oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de
toegekende oppervlakten per perceel? Wordt de meegetaxeerde oppervlakte gebouwd vermeld? Zijn de meegetaxeerde oppervlakten gebouwd per perceel kleiner dan of
gelijk aan toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale meegetaxeerde oppervlakte van het object in
overeenstemming met de meegetaxeerde oppervlakten per perceel? Is de totale meegetaxeerde oppervlakte in overeenstemming met de
oppervlakte die wordt vermeld onder opbouw taxatie?
Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert?
De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object
Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct?
Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld. Zijn de verkoopprijs en verkoopdatum correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN
221
ja nee nvt
Stichtingskosten van het object zelf Indien de stichtingskosten van het object zijn vermeld. Zijn de stichtings-kosten en het bouwjaar correct? Valt dit bouwjaar binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld?
Indien geen stichtingskosten vermeld Ligt het bouwjaar van het object inderdaad niet binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?
Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object
GrondBlijkt uit het taxatieverslag hoeveel grond er per onderdeel meegetaxeerd werd? Is de wijze waarop de grond gewaardeerd wordt in overeenstemming met het soort object (bijv. is de "cultuurgrondvrijstelling" terecht toegepast)? Is de gehanteerde grondprijs per vierkante meter aangegeven en aannemelijk?
Bijzondere correcties (bijv. bodemveront., aanwezigheid asbest, werktuigen) Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk? Is indien een aftrek wordt gegeven voor werktuigen aangegeven welke werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven?
Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde correct berekend? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoop-prijs en/of stichtingskosten?
Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau
Is bij de taxatie gebruik gemaakt van kengetallen uit een taxatiewijzer en sluiten deze kengetallen aan op de marktanalyse?
Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare objecten?
Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?
De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 23 september 2004. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
222
BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN
223
2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN
TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:
Straatnaam: Wassenaarseweg Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 80
Postcode: 2596 CZ
Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
's-Gravenhage AE 1001 G 150 m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:
Soort woning: Tussenwoning . 1 dakkapel
Buurt: Benoordenhout . gerenoveerd in 1995
Bouwjaar: 1925
Grootte van de woning: 350 m3
(exclusief bijgebouwen)
Bijgebouwen: Berging, garage
Marktgegevens:
De getaxeerde woning is verkocht:Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:
1 februari 2007 € 280.000
Andere relevante marktgegevens
Straatnaam: Wassenaarseweg Wassenaarseweg Wassenaarseweg
Huisnummer: xx yy zz
Postcode: 2568 CZ 2568 AA 2568 CA
Woonplaats: Den Haag Den Haag Den Haag
Soort woning: Hoekwoning Tussenwoning Tussenwoning
Buurt: Benoordenhout Benoordenhout Benoordenhout
Bouwjaar: 1920 - 1940 1931 1919
Grootte van de woning: 350 m3 340 m3 335 m3
Bijgebouwen: Berging, garage - Berging
Grondoppervlakte: 175 m2 140 m2 140 m2
(tuinoppervlakte:) - - -
Transportdatum: 15 april 2008 12 maart 2007 1 augustus 2007
Verkoopprijs: € 310.000 € 280.000 € 220.000
Vastgestelde waarde: € 305.000 € 290.000 € 260.000
Vastgestelde waarde: € 295.000
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
224
TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:
Straatnaam: Muzenstraat Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 73-b
Postcode: 2509 AE
Woonplaats: Den Haag
Locatieomschrijving: inclusief berging Zwarteweg 23
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
's-Gravenhage AE 1078 G
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:
Soort woning: Benedenwoning . 1 dakkapel
Buurt: Centrum
Bouwjaar: 1932
Grootte van de woning: 115 m2
(exclusief bijgebouwen)
Bijgebouwen: Berging
Marktgegevens:
De getaxeerde woning is verkocht:
Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:
3 april 2008 € 210.000 familieverkoop
Andere relevante marktgegevens
Straatnaam: Boslaan Muzenweg Muzenstraat
Huisnummer: xx yy zz
Postcode: 2593 CZ 2509 AA 2509 AE
Woonplaats: Den Haag Den Haag Den Haag
Soort woning: Benedenwoning Benedenwoning Bovenwoning
Buurt: Bezuidenhout Centrum Centrum
Bouwjaar: 1900 - 1920 1931 1926
Grootte van de woning: 150 m2 115 m2 140 m2
Bijgebouwen: - - -
Grondoppervlakte: - - -
(tuinoppervlakte:) - 40 m2 -
Transportdatum: 11 juni 2008 10 januari 2007 -
Verkoopprijs: € 265.000 € 185.000 -
Vastgestelde waarde: € 250.000 € 230.000 € 210.000
Vastgestelde waarde: € 225.000
BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN
225
TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:
Straatnaam: Haagsche Hopjes Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 479
Postcode: 2599 ZZ
Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
's-Gravenhage AE 1023 G 1000 m2
's-Gravenhage AE 1024 D 0003 50 m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:
Soort woning: Woonboerderij . 1 dakkapel
Buurt: Noorderpark . gerenoveerd in 2000
Bouwjaar: 1870 . rijksmonument
Grootte van de woning: 560 m3 . goede ligging met vrij uitzicht
(exclusief bijgebouwen) . water 400 m2
Bijgebouwen: Garage
Marktgegevens:
De getaxeerde woning is verkocht:
Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:
3 april 2008 € 490.000
Andere relevante marktgegevens
Straatnaam: Zeezicht Scheveningselaan Haagsche Hopjes
Huisnummer: xx yy zz
Postcode: 2511 AA 2599 BC 2599 ZX
Woonplaats: Den Haag Den Haag Den Haag
Soort woning: Woonboerderij Vrijstaande villa Woonboerderij
Buurt: Zuiderpark Noorderpark Noorderpark
Bouwjaar: 1921 1995 1905
Grootte van de woning: 800 m3 650 m3 425 m3
Bijgebouwen: Garage Serre Garage
Grondoppervlakte: 600 m2 500 m2 1200 m2
(tuinoppervlakte:) - - -
Transportdatum: 2 mei 2007 21 februari 2007 -
Verkoopprijs: € 422.000 € 520.000 -
Vastgestelde waarde: € 425.000 € 510.000 € 395.000
Vastgestelde waarde: € 470.000
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
226
TAXATIEVERSLAG OBJECTEN IN AANBOUW Aanduiding object:
Straatnaam: Nieuwedaal Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 13 Toestandspeildatum: 1 januari 2009
Postcode: 1122 NW
Woonplaats: Vinexdorp
Locatieomschrijving: Object in aanbouw (voortgang 40%)
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
Vinexstad VD 2065 G 250 m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:
Soort object: Woning in aanbouw . alle ruwe verdiepingsvloeren gereed
Buurt: Dalen
Bouwjaar: 2009
Grootte van het object: 350 m3
Marktgegevens:
Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:Bouwjaar: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:
Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:
Woning 350 m3 à € 500 € 175.000
Voortgang per 1-1-2009: 40% € 70.000
Grond 250 m2 à € 300 € 75.000
€ 145.000
Vastgestelde waarde: € 145.000
De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde.
Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond
berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op
1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond
wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.
BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN
227
TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object:
Straatnaam: Wassenaarseweg Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 80
Postcode: 2596 CZ
Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:
Object is inclusief de volgende adressen:
Straatnaam: Wassenaarsweg
Huisnummer: 82
Postcode: 2596 CZ
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
's-Gravenhage AE 1023 G 850 m2
's-Gravenhage AE 1024 D 0003 150 m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:
Soort object: Kantoorpand
Buurt: Benoordenhout
Bouwjaar: 1920 - 1940
Grootte van het object: 2500 m2
Marktgegevens:
Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:
Ingangsdatum: huurprijs: bijzondere omstandigheden:
1 februari 2007 € 410.000
Opbouw taxatie en kapitalisatie huurwaarde:
Kantoorruimte begane grond 517 m2 à € 200 € 103.400
factor 9,1 € 940.940
Kantoorruimte verdiepingen 1500 m2 à € 180 € 270.000
factor 9,1 € 2.457.000
Magazijnen 483 m2 à € 100 € 48.300
factor 9,1 € 439.530
Parkeerplaatsen 25 plaatsen à € 5000 € 125.000
Extra grond 200m2 à € 300 € 60.000
(800 m2 betrokken in huurwaarde)
€ 4.022.470
Vastgestelde waarde: € 4.020.000
Vastgestelde waarde is waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie
waarover geen omzetbelasting wordt geheven.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
228
TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object:
Straatnaam: Zwarteweg Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 25
Postcode: 2509 CZ
Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:
Object is inclusief de volgende adressen:
Straatnaam: Zwarteweg
Huisnummer: 23
Postcode: 2509 CZ
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
's-Gravenhage AE 1023 G 850 m2
's-Gravenhage AE 1024 D 0003 700 m2
Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:
Soort object: Industrie . installaties vernieuwd in 2001
Buurt: Centrum . onderhoud goed
Bouwjaar: 2003
Grootte van het object: 500 m3
Marktgegevens:
Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:
Bouwjaar: stichtingskosten: bijzondere omstandigheden:
2003 € 610.000 inclusief grond
Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:
Ruwbouw productiehal 500 m3 à € 300 € 150.000
bouwjaar 2003 levensduur 50 jaar
restwaarde 40% resterende levensduur 45 jaar
techn. veroudering aftrek 6% factor 0,94
func. veroudering aftrek 0% factor 1,00
€ 141.000
Afbouw/inrichting productiehal 500 m3 à € 250 € 125.000
bouwjaar 2003 levensduur 50 jaar
restwaarde 20% resterende levensduur 45 jaar
techn. veroudering aftrek 8% factor 0,92
func. veroudering aftrek 0% factor 1,00
€ 115.000
Installaties productie € 90.000
bouwjaar 2006 levensduur 15 jaar
restwaarde 40% resterende levensduur 13 jaar
techn. veroudering aftrek 8% factor 0,92
func. veroudering aftrek 5% factor 0,95
€ 78.660
BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN
229
Infrastructuur 900 m2 à € 65 € 58.500
Grond 1550 m2 à € 200 € 310.000
Bodemverontreiniging - € 30.000
Machinezaalkraan 0
€ 673.160
Vastgestelde waarde: € 673.000
Vastgestelde waarde is exclusief omzetbelasting.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
230
TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object:
Straatnaam: Westerpad Waardepeildatum: 1 januari 2008
Huisnummer: 8
Postcode: 9362 ZC
Woonplaats: BoerakkerLocatieomschrijving:
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
Boerakker AA 1023 G 1.51.00 m2
Boerakker AD 1078 G 10.15.00 m2
Boerakker AD 1079 G 8.13.00 m2
Meegetaxeerde oppervlakte gebouwd:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:
Boerakker AA 1023 G 51.00 m2
Boerakker AD 1078 G 8.00 m2
Objectgegevens:
Soort object: Agrarisch Type bedrijf: Kop-hals-romp
Buurt: - Soort gebruik: Boerderij/Veeteelt
Bouwjaar: Voor 1900
Grootte van het object: - Bijzondere kenmerken: (zie onder) -
Marktgegevens:
Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:
Transportdatum: transactieprijs: bijzondere omstandigheden:
- - -
Opbouw taxatie:
Woongedeelte boerderij 450 m2
bouwjaar voor 1900 € 192.000
Grupstal 600 m2
bouwjaar voor 1900 € 48.000
Ligboxenstal 700 m2
bouwjaar 1995 € 196.000
melkinstallatie (werktuig) € 0
Erf 2100 m2
woning (inclusief) € 0
3800 m2
bedrijfsgedeelte € 57.000
Verharding 1000 m2 € 10.000
BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN
231
Mestsilo 1500 m3
bouwjaar 1996 € 40.000
Vastgestelde waarde: € 543.000
Vastgestelde waarde is waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie
waarover geen omzetbelasting wordt geheven.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
232
BIJLAGEN 3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN
233
3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN
MODEL TOELICHTING TAXATIEVERSLAG WONINGEN
De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde in het
economische verkeer te bepalen. De waarde in het economische verkeer is de prijs die
een koper en een verkoper overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een
verkoop. Deze verkoop zou moeten plaatsvinden op de waardepeildatum.
Natuurlijk worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Toch moet van
alle woningen de waarde bepaald worden. De gemeente gebruikt daarvoor de verkoop-
prijzen die in de markt tot stand komen. Deze verkopen vinden natuurlijk niet allemaal
op de waardepeildatum plaats. De vermelde verkoopdatum is de dag waarop de verkoop
van de woning is geregistreerd door het Kadaster.
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur van de gemeente
twee dingen doen, namelijk:
- voor de woningen waarvan een verkoopprijs dichtbij de waardepeildatum bekend is:
uit de betaalde verkoopprijs afleiden wat de waarde in het economische verkeer is op
de waardepeildatum;
- voor de woningen waarvan geen recente verkoopprijs bekend is: uit de waarde van
andere woningen de waarde in het economische verkeer afleiden.
Deze twee stappen zijn in het taxatieverslag goed herkenbaar. Op het taxatieverslag staat,
indien onlangs een verkoop heeft plaatsgevonden, de verkoopprijs vermeld. Indien de
woning waarop dit taxatieverslag betrekking heeft, niet is verkocht, staan wel verkoop-
prijzen van enkele andere woningen vermeld. Uit het taxatieverslag blijkt ook dat de
waarde van een woning op de waardepeildatum meestal niet exact gelijk is aan de
betaalde verkoopprijs. Dit heeft te maken met de marktontwikkelingen tussen het
moment van verkoop en de waardepeildatum. Het heeft ook te maken met eventuele
subjectieve elementen die een rol gespeeld hebben bij de verkoop en met eventuele
veranderingen in of aan de woning na de koopdatum.
Uit het taxatieverslag blijkt verder dat vergeleken is met enkele andere woningen (markt-
gegevens). Meestal zijn dit woningen in dezelfde buurt en van dezelfde soort. Wanneer
geen verkoopprijzen beschikbaar zijn van woningen in dezelfde buurt of dezelfde cate-
gorie, dan worden bij de marktgegevens woningen vermeld die iets meer verschillen van
de getaxeerde woning.
Op basis van de verschillen in objectkenmerken tussen de woningen moet de taxateur de
waarde bepalen. Daarom zijn op het taxatieverslag enkele belangrijke objectkenmerken
van de desbetreffende woningen weergegeven. Een grotere woning zal vaak een hogere
waarde hebben, maar als de onderhoudstoestand van die grotere woning slechter is
(bijvoorbeeld veel eerder bouwjaar) dan kan de waarde van de kleinere woning toch weer
hoger zijn.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
234
Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw woning opgesomd.
Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van
correcte gegevens. Wat betreft de aanduiding van de grootte van de woning is het belang-
rijk dat dit de bruto . . . . (oppervlakte/inhoud) is. Dit betekent dat alle ruimten in de
woning zijn meegenomen, dus ook gangen en trappen. Deze bruto . . . . (opper-
vlakte/inhoud) zal dan ook groter zijn dan de bij elkaar getelde oppervlakten/inhouden
van alle kamers.
MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN
De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde voor elke
onroerende zaak vast te stellen. Voor een onroerende zaak die niet als woning wordt
gebruikt kan dit de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn of de waarde in het econo-
mische verkeer. Als WOZ-waarde wordt vastgesteld de hoogste van deze twee waarden.
Of voor uw onroerende zaak de waarde in het economische verkeer is vastgesteld of de
gecorrigeerde vervangingswaarde, blijkt uit het taxatieverslag.
Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning wordt
veelal gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze methode wordt
gebruikt omdat de gebruiker van deze categorie objecten veelal de ruimte huurt en er dus
sprake is van een markt met huurtransacties.
Uit de in de markt gerealiseerde huurprijzen leidt de taxateur een huurwaarde af. Deze
huurwaarde hangt natuurlijk af van bijvoorbeeld het soort object, de grootte van het
object en de kwaliteit. Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur gebruik
van huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum overeengekomen zijn
tussen eigenaren en huurders.
Voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer is het noodzakelijk dat de
huurwaarde (de huurprijs per jaar die een huurder en een verhuurder overeen zouden
komen na de beste voorbereiding van een verhuur, wanneer deze verhuur zou plaats-
vinden op de waardepeildatum) wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De
hoogte van deze kapitalisatiefactor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau en
het risico dat een investeerder loopt bij een bepaald type onroerende zaken. De kapitali-
satiefactor voor een specifieke onroerende zaak is verder afhankelijk van het leegstands-
risico voor het object (een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor)
en van de onderhoudgevoeligheid van de zaak. Indien jaarlijks veel geld nodig is voor
onderhoud, dan zal de kapitalisatiefactor lager zijn. In de kapitalisatiefactor is tevens een
opslag verwerkt indien de waarde niet exclusief omzetbelasting is bepaald.
Indien de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan staan
vier elementen centraal bij de waardebepaling, namelijk de waarde van de grond, de
vervangingswaarde van het opstal en de afschrijving in verband met de technische
veroudering en in verband met de functionele veroudering.
Voor het bepalen van de waarde van de grond wordt aangesloten bij de prijzen die de
gemeente rondom de waardepeildatum hanteerde of zou hanteren bij de uitgifte van
grond. Voor de vervangingswaarde van het opstal wordt uitgegaan van de investeringen
BIJLAGEN 3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN
235
die nodig zijn om een in beginsel identiek object opnieuw te bouwen. Deze vervan-
gingswaarde wordt gecorrigeerd in verband met het feit dat meestal geen sprake is van
een nieuw object op de waardepeildatum (technische veroudering) en in verband met het
feit dat het bestaande object wellicht minder functioneel is dan een nieuw object.
Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw onroerende zaak
opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan
is van correcte gegevens.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
236
BIJLAGEN 4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN
237
4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN
INLICHTINGENFORMULIER GEBRUIKERS NIET-WONINGEN
Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de
waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare
beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Onder
meer voor de objectafbakening is nodig dat de gemeente weet wie gebruiker is van een
(deel van een) pand. Actuele gegevens omtrent de gebruiker zijn ook van belang voor de
heffing van onroerende-zaakbelastingen.
Met dit inlichtingenformulier worden gebruikersmutaties en hiermee samenhangende
mutaties van onroerende zaken (bijvoorbeeld verplaatsing van scheidingswanden tussen
de onroerende zaken) geïnventariseerd. Deze inventarisatie is nodig voor de jaarlijkse
actualisering van de gemeentelijke administratie over de gehuurde eenheden in bijvoor-
beeld bedrijfsverzamelgebouwen, winkelcentra etc.
Indien er in de loop van een kalenderjaar sprake is van een gebruikersmutatie, betekent
dit dat de aanslag onroerende-zaakbelasting ten aanzien van de gebruiker voor het daarop
volgende kalenderjaar wordt gericht aan de nieuwe gebruiker. Indien er mutaties zijn in
de afbakening van een onroerende zaak (mutaties objecten binnen het complex), kan er,
ingeval de mutatie leidt tot een waardeverandering, aanleiding zijn om met ingang van
het daarop volgende kalenderjaar, een nieuwe waarde vast te stellen voor zowel eigenaar
als gebruiker.
De objectafbakening van de onroerende zaken binnen het complex kan wijzigen wanneer
de omvang van de gehuurde eenheid van de bestaande gebruikers is gewijzigd en/of
wanneer de begrenzing van de ruimten van een nieuwe gebruiker of nieuwe gebruikers
niet samenvalt met de grenzen bij voorgaande gebruikers.
De contactpersoon betreft de persoon die dit formulier heeft ingevuld en/of degene die
eventueel nadere vragen kan beantwoorden.
Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de
gevraagde gegevens te verstrekken. Dit artikel is zowel van toepassing op het verstrek-
ken van gegevens en inlichtingen die van belang zijn voor de waardebepaling en waarde-
vaststelling in het kader van de Wet WOZ als voor die van belang zijn voor de heffing
van onroerende-zaakbelastingen.
De door u verstrekte gegevens vallen onder de geheimhoudingsplicht krachtens de
Algemene wet bestuursrecht.
Met vragen omtrent het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot:
. . . . . . van de gemeente . . . . . .
Zij/hij is dagelijks telefonisch te bereiken tussen . . . en . . . uur op
telefoonnummer: . . . . . . .
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
238
INLICHTINGENFORMULIER HUURGEGEVENS
Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de
waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare
beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Ten
behoeve van de waardebepaling moet de gemeente informatie verzamelen omtrent de
verhuurtransacties van niet-woningen.
Uit de gemeentelijke administratie blijkt dat er een andere gebruiker is gekomen van de
op het inlichtingenformulier vermelde onroerende zaak. Vermoedelijk is er een nieuwe
huurovereenkomst gesloten (verhuurtransactie). U wordt verzocht enkele gegevens over
deze nieuwe huurovereenkomst in te vullen op bijgaand inlichtingenformulier. Natuurlijk
zullen de verstrekte gegevens vertrouwelijk worden behandeld.
Het nieuwe huurcontract heeft in het algemeen geen gevolgen voor de WOZ-beschikking
die geldt voor het lopende kalenderjaar. De gemeente heeft de actuele gegevens over het
marktniveau en de marktontwikkelingen nodig voor de taxaties ter voorbereiding op de
WOZ-beschikkingen die zullen worden genomen voor de volgende waardepeildatum. De
gegevens zijn ook van belang voor de behandeling van bezwaarschriften tegen beschik-
kingen over het huidige tijdvak. De verzameling en analyse van marktgegevens is dus
niet uitsluitend van belang voor de waardebepaling van de op het formulier vermelde
onroerende zaak.
De op het formulier gevraagde informatie heeft betrekking op de inhoud van de nieuw
gesloten huurovereenkomst. Indien geen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst
kunt u dit op het formulier kenbaar maken.
Omdat de vragen in deze rubriek steeds betrekking hebben op de inhoud van het huur-
contract, kunt u in plaats van de beantwoording van de vragen ook volstaan met het
toezenden van een kopie van het huurcontract. U kunt het contract ook ter aanvulling op
de antwoorden meezenden.
In het eerste gedeelte van het inlichtingenformulier staat vermeld over welke onroerende
zaak de gemeente informatie vraagt. Weergegeven is de aanduiding van deze onroerende
zaak in de gemeentelijke administratie alsmede de aanduiding van het soort object.
Indien één van de vermelde gegevens onjuist of onvolledig is, kunt u dit op het formulier
verbeteren of aanvullen.
In de rubriek huurprijs vult u in het bedrag dat in de eerste periode (de eerste maand of
het eerste jaar) volgens de nieuwe huurovereenkomst aan huur wordt betaald voor de
desbetreffende onroerende zaak. Gelieve dit bedrag exclusief BTW en exclusief service-
kosten te vermelden.
Niet alleen de huurprijs maar ook de andere voorwaarden in de huurovereenkomst zijn
van belang om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen van de waarde in het economische
verkeer. De huurprijs en de andere voorwaarden van het huurcontract geven immers in
onderlinge samenhang een indicatie van de huurwaarde. Het is voor de gemeente van
BIJLAGEN 4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN
239
belang dat alle relevante voorwaarden in de verschillende contracten te kennen. De
rubriek aanvullende gegevens is ingericht op de verkrijging van die informatie.
De betaalde huurprijs voor een onroerende zaak kan relatief laag zijn in verhouding tot
de marktprijzen en de kwaliteit van het object, indien de huurder zelf waardeverhogende
investeringen heeft gedaan of doet in het object. Hiervan is sprake wanneer de huurder
bijvoorbeeld investeert in scheidingswanden of een kwalitatief hoogwaardige gevel
plaatst. Alleen investeringen in onroerende zaken zijn van belang en dus geen investe-
ringen in de roerende inrichting. Indien er sprake is van waardeverhogende investeringen
door de huurder in de onroerende zaak, dan kunt u dit met "ja" bij de desbetreffende
vraag aangeven.
De betaalde huurprijs voor een onroerende zaak kan relatief hoog zijn in verhouding tot
de marktprijzen en de kwaliteit van het object, indien de huurder niet alleen de beschik-
king krijgt over de onroerende zaak, maar ook andere zaken of diensten geleverd krijgt
voor deze prijs (bijvoorbeeld roerende inventaris, gebruik telefoon, gebruik postkamer,
aanwezigheid receptionist(e) etc.). Indien er sprake is van andere zaken of diensten die de
huurder ontvangt, dan kunt u dit met "ja" bij de desbetreffende vraag aangeven.
De contactpersoon betreft de persoon die dit formulier heeft ingevuld en/of degene die
eventueel nadere vragen kan beantwoorden.
Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de
gevraagde gegevens te verstrekken. De door u verstrekte gegevens vallen onder de
geheimhoudingsplicht krachtens de Algemene wet bestuursrecht.
Met vragen omtrent het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot:
. . . . . . van de gemeente . . . . . .
Zij/hij is dagelijks telefonisch te bereiken tussen . . . en . . . uur op
telefoonnummer: . . . . . . .
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
240
BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
241
5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS 8
5.1 Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve
van belastingheffing 9
1.0 Inleiding
1.1 Het doel van deze richtlijn is het verschaffen van een kader voor de uitvoe-
ring van massale waardebepalingsopdrachten ten behoeve van de belastingheffing
op onroerende zaken naar de waarde in landen die lid zijn van de International
Valuation Standards Comittee (IVSC). De richtlijn ondersteunt het begrijpen van
erkende methoden voor de massale waardebepaling, van het ontwerp en de
implementatie van het systeem voor belastingheffing op onroerende zaken en de
relatie tussen de massale waardebepaling en de internationale normen voor de
waardebepaling van onroerende zaken.
1.2 Het proces van massale waarbepaling kan worden gebruikt als een methode
bij belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde of bij statistische en
economische onderzoeken in het kader van overheidsbeleid. De uitkomsten van
de waardebepaling ondersteunen het heffen van belastingen, de gelijkmatige
verdeling van de belastingdruk en de verdeling van financiële opbrengsten of
bijdragen over overheidsorganen. In deze richtlijn wordt met de massale waarde-
bepaling bedoeld de massale waardebepaling voor deze doeleinden.
1.3 Om ervoor te zorgen dat een systeem voor belastingheffing op onroerende
zaken effectief is, moeten de volgende zaken gewaarborgd zijn:
(a) er moet een wettelijk systeem en een wettelijke infrastructuur zijn waar-
door de rechten op onroerende zaken gedefinieerd zijn, ondersteund
worden en beschermd worden;
(b) er moet een systeem zijn voor de gegevensinwinning en registratie van alle
percelen grond als basis voor de belastingheffing;
(c) er moeten voldoende marktgegevens zijn waarvan de getaxeerde waarden
afgeleid kunnen worden;
(d) er moet voldoende vakbekwaam personeel zijn om het systeem van
belastingheffing te kunnen implementeren;
8 De "International Valuation Standards" geven normen op het gehele terrein van de waarde-bepaling. Deze normen richten zich ook op waardering van andere vermogensbestanddelen dan onroerend goed. De hier weergegeven richtlijn voor de massale waardebepaling van onroerende zaken is een onderdeel van deze set van normen en moet ook gebruikt worden in samenhang met de overige normen vastgelegd in de genoemde Standards.
9 Deze tekst is een letterlijke vertaling van de "International valuation guidance for mass appraisal" zoals gepubliceerd door de "International Valuation Standards Committee (IVSC)". Bij twijfel over de interpretatie tussen de Nederlandse vertaling en de oorspronkelijke Engelse tekst, prevaleert de Engelse tekst.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
242
(e) er moet sprake zijn van het permanente bijhouden van de geregistreerde
belastingobjecten en de overige bestanden om steeds betere gegevens,
nauwkeurigere taxaties en steeds gelijkwaardigere belastingheffing te
waarborgen; en
(f) er moet sprake zijn van een procedure voor het beproeven en testen van
ontwikkelde taxatiemodellen om te waarborgen dat de gekozen aanpak en
toepassing consistent geschiedt.
l.4 De werkwijze voor massale waardebepaling omvat:
(a) het identificeren (afbakenen) van de onroerende zaken waarvan de waarde
bepaald moet worden;
(b) het definiëren van de markt op basis van consistent gedrag van eigenaren
van onroerende zaken en potentiële kopers;
(c) het identificeren van de karakteristieken van vraag en aanbod die de
totstandkoming van de waarde in de markt beïnvloeden;
(d) het ontwikkelen van een structuur voor het taxatiemodel die een weergave
is van de relaties tussen de karakteristieken van vraag en aanbod die de
waarde in het gedefinieerde deel van de markt beïnvloeden;
(e) het kalibreren van het model onder meer om te onderzoeken hoe de indivi-
duele eigenschappen van een onroerende zaak bijdragen aan de waarde;
(f) het toepassen van de in het model vervatte conclusies op de kenmerken van
de onroerende zaken waarvoor de waarde bepaald moet worden;
(g) het permanent en periodiek valideren (controleren en accepteren) van de
gekozen werkwijze voor de massale waardebepaling, van het taxatiemodel
en van sturingsinformatie en andere kengetallen, waaronder de kwaliteits-
kengetallen van het taxatiemodel.
(h) beoordelen en verbeteren van de resultaten van de massale waarde-
bepaling.
1.5 Het waardebegrip gebruikt voor de massale waardebepaling is de "Market
Value: waarde in het economische verkeer", zoals gedefinieerd in International
Valuation Standard 1, Sectie 3,10
rekening houdend met aanpassingen van deze
definitie door specifieke voorschriften vastgelegd in relevante instructies of
wetgeving11
. Wanneer die instructie of wetgeving een ander waardebegrip dan
"waarde in het economische verkeer" voorschrijven dan moet de taxateur
passende taxatiemethoden toepassen om ook onder deze voorwaarden te voldoen
aan de uitgangspunten van de normen van de International Valuation Standards
Comittee (IVSC). Verwezen wordt naar International Valuation Standard 2,
10 Waarde in het economische verkeer is het geschatte bedrag waarvoor een onroerende zaak verkocht zou worden op de taxatiedatum door een bereidwillige koper van een bereidwillige verkoper zonder onderlinge relatie na zorgvuldige voorbereiding en waarbij beide partijen met kennis van zaken, verstandig en zonder dwang handelen
11 De waarderingsvoorschriften in artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) leiden in een aantal situaties tot een afwijking ten opzichte van het algemene begrip "Market value: waarde in het economische verkeer".
BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
243
Sectie 5, en ook naar paragraaf 5.5.1 (e) hieronder, waarbij de taxateur één en
ander ook verantwoordt in de rapportage over de uitgevoerde massale waarde-
bepaling.
1.6 Massale waardebepaling kan worden uitgevoerd met of zonder de inzet van
computerondersteunde technieken. Hoewel de computerondersteunde technieken
de massale waardebepaling doelmatiger hebben gemaakt en ook hebben gezorgd
voor een bredere toepassing van massale waardebepaling, is het proces van
massale waardebepaling niet fundamenteel veranderd. Geautomatiseerde
gegevensbestanden en computerondersteunde toepassingen worden gebruikt voor
de vastlegging van gegevens, voor de weergave van en het bijhouden van kaarten,
voor het analyseren van gegevens en voor het testen van de uitkomsten van de
massale waardebepaling.
1.7 Het ontwikkelen van systemen voor massale waardebepaling ten behoeve van
belastingheffing moet aansluiten op erkende wetenschappelijke uitgangspunten
op het terrein van statistische toepassingen.
1.8 Hoewel ter plaatse geldende voorschriften voorrang hebben moeten alle
medewerkers die de massale waardebepaling uitvoeren de gedragscode in de
internationale normen van de IVSC in acht nemen. Het uitgangspunt van "waarde
in het economische verkeer" als de basis voor de waardevaststelling wordt in de
meeste landen erkend. De vereisten van de gedragscode van de IVSC zijn een
noodzakelijke aanvulling op de vereisten vastgelegd in de ter plaatse geldende
wetgeving. De vereisten uit de gedragscode zijn van toepassing op:
(a) het proces van massale waardebepaling zelf; en
(b) het gebruik van computers en van door de computer gegenereerde taxatie-
modellen bij de uitvoering van de massale waardebepaling.
2.0 Omvang van de opdracht
2.1 De professionele aansprakelijkheid van de taxateurs wordt meestal voor-
geschreven door de wet of regelgeving op het terrein van de massale waarde-
bepaling. Het is de professionele verantwoordelijkheid van de taxateur om
bekend te zijn met de bepalingen in de wet die van kracht zijn in het gebied waar
de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde geschiedt, zich aan deze
bepalingen te houden en uit te voeren.
2.2 De verschillende resultaten van processen van massale waardebepaling
hebben financiële gevolgen voor het overheidsbestuur. Voor het genereren van
inkomsten, het rechtvaardig verdelen van belastingdruk of voor de verdeling van
opbrengsten of bijdragen, heeft elke afwijking van een nauwkeurige waarde-
ringsgrondslag rechtsongelijkheid tot gevolg. De ter plaatse geldende wetgeving
schrijft de waarderingsgrondslag en de definitie van de te taxeren waarde (dit is
of de vast te stellen waarde en/of de kengetallen tot stand gekomen in de
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
244
opdrachten voor massale waardebepaling) voor, alsmede de administratieve
procedures voor het verzamelen en opleveren van taxatiegegevens, de frequentie
van de massale waardebepaling en de procedures voor bezwaar tegen de vast-
gestelde waarde of kengetallen.
2.3 De omvang van de voltooide opdracht moet overeenstemmen met:
(a) de verwachtingen van de aanbieders op de markt voor dezelfde diensten of
vergelijkbare taxatiediensten; en
(b) de vereisten volgens de normen van de IVSC, de richtlijnen en toepassing
voor dit soort opdracht of een vergelijkbare opdracht.
3.0 Definities
3.1 Belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde. Een procedure om
opbrengsten te genereren gebaseerd op de vastgestelde waarde van de onroerende
zaak gerelateerd aan een stelsel van tarieven vastgelegd in de wetgeving voor een
bepaalde periode.
3.2 Kalibreren. Het proces van analyseren van bij elkaar horende objectgegevens
en marktgegevens om de specifieke parameters in het taxatiemodel vast te stellen.
3.3 Massale waardebepaling. Het taxeren van een groot aantal onroerende zaken
naar dezelfde waardepeildatum door een systematische en uniforme toepassing
van taxatiemethoden en technieken die een statistische heroverweging en analyse
van de resultaten mogelijk maakt.
3.4 Proces van massale waardebepaling. De procedures die worden toegepast in
een opdracht voor massale waardebepaling om de vast te stellen waarden of
kengetallen te verkrijgen. Dit proces omvat de acht stappen die hierboven zijn
benoemd in paragraaf 1.4.
4.0 Relatie met (inter)nationale "Accounting Standards"
4.1 Massale waardebepaling valt niet onder de werking van nationale of inter-
nationale "accounting standards".
4.2 Taxateurs moeten zich bewust zijn van het feit dat herwaarderingsprocedures
ten behoeve van de financiële verslaglegging niet zijn gerelateerd aan de proce-
dures voor massale waardebepaling voor de belastingheffing op onroerende
zaken naar de waarde.
4.3 Wettelijke verplichtingen en eisen aan het waardeniveau en eisen aan de
uniformiteit bij de taxatiewaarden voor de belastingheffing op onroerende zaken
naar de waarde leveren vaak afwijkingen op ten opzichte van taxatiewaarden die
zijn vastgesteld voor de financiële verantwoording.
BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
245
5.0 Richtlijnen
5.1 Verzamelen van gegevens en vastlegging
5.1.1 Een robuuste gegevensverzameling moet beschikbaar zijn voor de
taxateur. De vastlegging van gegevens is ontwikkeld van handmatige methoden
tot het creëren van verfijnde databanken die computerondersteunde taxatie
faciliteren, vaak met een geografische informatie systeem (GIS) als onderdeel
van de gegevensverzameling. Gegevens over de objectkenmerken kunnen
kwantitatief zijn (bijvoorbeeld oppervlakte grond, afmetingen, specificaties van
het gebouw) en/of kwalitatief (inschatting van de fysieke gesteldheid van het
gebouw en het karakter of de aantrekkelijkheid van de gebouwen op de markt).
5.1.1.1 Databanken voor de waardebepaling zijn gebaseerd op een regi-
stratie van eigendomsrechten (bijvoorbeeld registratie van eigendoms-
bewijzen, registratie van transportakten en verkoopinformatie) binnen de
landelijke of lokale overheid, waaruit het eigendom van onroerende zaken
of het belang bij onroerende zaken blijkt.
5.1.2 Kenmerken van de onroerend-goedmarkt die van belang zijn voor de
massale waardebepaling worden vastgelegd in een systeem, met tenminste
gegevens over:
(a) ligging van het afgebakende marktgebied (marktsegment);
(b) fysieke, juridische en economische kenmerken van de onroerende
zaken;
(c) periode waarin de marktcijfers werden gerealiseerd; en
(d) belangen met betrekking tot deze onroerende zaak tot uitdrukking
komend op de markt.
5.2 Het tot stand brengen en bijhouden van een register van vastgestelde waarden
5.2.1 Het register van vastgestelde waarden bevat informatie over eigendom
van de onroerende zaak, definitie van de waarde, bijzonderheden over de vast-
gestelde waarde, peildatum en datum vanaf wanneer de vastgestelde waarde
geldt.
5.2.2 Het moet mogelijk zijn het register van vastgestelde waarden periodiek
aan te passen en te veranderen om de geldigheid en consistentie van de vast-
gestelde waarden te waarborgen.
5.3 Definitie van de waarde bij massale waardebepaling
5.3.1 Wanneer massale waardebepaling wordt uitgevoerd ten behoeve van de
belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde, dan is de definitie van
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
246
het waardebegrip meestal voorgeschreven in de ter plaatse geldende wetgeving.
Specifieke taxatiemethoden kunnen voorgeschreven zijn bij verschillende
gedefinieerde waardebegrippen.
5.4 Normen voor het taxatieniveau en de uniformiteit
5.4.1 In het belang van rechtsgelijkheid moet bij de toepassing van massale
waardebepaling voldaan worden aan normen voor het taxatieniveau (de
aansluiting van vastgestelde waarden op daadwerkelijk betaalde verkoop-
prijzen), voor de uniformiteit (de statistische toets voor de consistentie van de
vastgestelde waarden) en voor de correcte onderlinge waardeverhoudingen.
5.5 Rapportage over opdracht voor massale waardebepaling
5.5.1 Taxateurs die een opdracht voor massale waardebepaling uitvoeren, zijn
onderworpen aan de bepalingen in International Valuation Standard 3,
Rapportage van de taxatie. De taxateur rapporteert de volgende essentiële
gegevens die specifiek zijn voor de opdracht voor massale waardebepaling:
(a ) de klant en andere beoogde gebruikers;
(b) het doel en het beoogde gebruik van de waardebepaling;
(c) de omvang van het werk noodzakelijk om de opdracht te voltooien,
inclusief eventuele beperkende voorwaarden;
(d) elke bijzondere aanname en fictieve omstandigheid die noodzakelijker-
wijs is gebruikt om de opdracht uit te voeren, mits deze aannames
redelijk zijn en leiden tot geloofwaardige analyses;
(e) de relevante waardegrondslag wanneer, onder redelijke voorwaarden, de
waarde die geschat moet worden een andere is dan de waarde in het
economische verkeer;
(f) de kenmerken van de onroerende zaken die van belang zijn voor het
doel en het beoogde gebruik van de massale waardebepaling;
(g) een verwijzing naar elke onroerende zaak in het register van vast-
gestelde waarden (eventueel groepsgewijs) met aanduiding waar infor-
matie is vastgelegd in het bestand met objecten;
(h) karakteristieken van de onroerend-goedmarkt die relevant zijn voor het
doel en het beoogde gebruik van de massale waardebepaling (zie para-
graaf 5.1.2).
5.6 Afwijkingen
5.6.1 Afwijkingen van de instructies in deze richtlijn zijn alleen toegestaan,
wanneer deze voortkomen uit het verplicht moeten voldoen aan wettelijke
voorschriften, aan instructies van het bestuursorgaan of aan de overeen-
gekomen of gewijzigde voorwaarden van de overeenkomst waarin de taxatie-
opdracht is vastgelegd.
BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
247
5.6.2 Verdere bepalingen over mogelijke afwijkingen zijn vastgelegd in sectie
6.8 van de gedragscode van de IVSC en in sectie 8.2 van International Valua-
tion Standard 3.
6.0 Inwerkingtreding
6.1 Deze internationale taxatierichtlijn treedt in werking op 1 januari 2005.
5.2 Originele tekst van de International valuation guidance for mass appraisal
for property taxation 12
1.0 Introduction
1.1 The objective of this Guidance Note is to provide a framework for the
performance of Mass Appraisal assignments for Ad Valorem Property Taxation
throughout IVSC Member States. The Guidance Note provides assistance in
understanding recognised Mass Appraisal methods, the design and implemen-
tation of property taxation systems and the relationship of Mass Appraisal to
International Valuation Standards.
1.2 The Mass Appraisal Process may be utilised as a methodology for Ad
Valorem Property Taxation, or statistical and economic studies under government
administrative programs. The appraisal outputs facilitate revenue raising, revenue
equalisation, and the distribution of financial benefits or grants to government
authorities. In this Guidance Note, reference to Mass Appraisal implies Mass
Appraisal for the above purposes.
1.3 For a property taxation system to be effective, the following elements must be
in place:
(a) a legal system and legal infrastructure that define, support and protect
property rights;
(b) a recording and inventory system for all parcels of land, which represents
the basis of taxation;
(c) sufficient market data from which valuations may be determined;
(d) sufficient resources and trained personnel to implement the system;
(e) continued maintenance of the inventory and databases to ensure more
refined data, more accurate valuations, and more equitable taxation; and
(f) a process for sampling and testing developed models to ensure consistency
in methodology and application.
12 International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, Seventh edition 2005, London, 2005
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
248
l.4 The Mass Appraisal process includes:
(a) identifying properties to be appraised;
(b) defining the market area in terms of consistent behaviour on the part of
property owners and would-be purchasers;
(c) identifying characteristics of supply and demand that affect the creation of
value in the defined market area;
(d) developing a model structure that reflects the relationship among the
characteristics affecting value in the market area;
(e) calibrating the model structure to determine, among other attributes, the
contribution of the individual property features affecting value;
(f) applying the conclusions reflected in the model to the characteristics of the
property(ies) being appraised;
(g) validating the adopted mass appraisal process, model, measurements or
other readings including the performance measures, on an ongoing basis
and/or at discrete stages throughout the process;
(h) reviewing and reconciling the Mass Appraisal results.
1.5 The valuation basis for Mass Appraisal is Market Value as defined in IVS 1,
Section 3,13 subject to any modification of the concept as specified under
relevant instructions or legislation. If such instructions or legislation stipulate a
valuation basis other than Market Value as defined above, Valuers should apply
appropriate valuation methods to accomplish the objectives of IVSC Standards
under these circumstances. See IVS 2, Section 5, and also para. 5.5.1 (e) below
under Disclosure in Mass Appraisal Valuation Reports.
1.6 Mass Appraisals can be prepared with or without computer assistance. While
computerised methodology has made the Mass Appraisal process more efficient
and more widespread, it has not altered that process. Data banks and
computerised applications are used in data storage, mapping, data analysis, and
testing of the results.
1.7 The development of Mass Appraisal systems for Property Taxation should
follow recognised scientific standards in statistical applications.
1.8 While local legal requirements will take precedence, observance of the IVSs
Code of Conduct is, nonetheless, incumbent upon assessment personnel, who
carry out Mass Appraisals. The concept of Market Value is recognised as the
assessment basis in most jurisdictions. The requirements of the IVSs Code of
Conduct necessarily supplement those of local law. Requirements under the Code
of Conduct apply to:
13 Market value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in a arm's-length transaction after proper marketing wherin the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.
BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
249
(a) the mass valuation process itself; and
(b) the use of computers and computer-generated models in the mass appraisal
process.
2.0 Scope
2.1 The professional responsibility of Valuers is, in most instances, prescribed by
statute or regulations affecting Mass Appraisal assignments. It is the professional
duty of the Valuer to be farniliar with, adhere to, and adrninister the provisions of
the law established in the Ad Valorem property taxing jurisdiction.
2.2 The various outputs from Mass Appraisal programs have financial
implications in government administration. For purposes of revenue raising,
revenue equalisation, or the distribution of benefits or grants, any departure from
an accurate basis of assessment will result in inequities. Local statutes prescribe
the basis and definitions of values to be returned (i.e., the assessments and/or
indices developed in Mass Appraisal assignments), the administrative procedures
for the collection and delivery of valuation data, the time frames between
undertaking Mass Appraisals, and the processes for appeal of assessments or
indices.
2.3 The scope of the completed assignment shall be consistent with:
(a) the expectations of participants in the market for the same or sirnilar
valuation services; and
(b) the requirements of IVSC Standards, Guidance Notes and Applications for
the same or a similar assignment.
3.0 Definitions
3.1 Ad Valorem Property Taxation. A revenue-raising procedure, based on the
assessed value of property related to a scale of charges defined by statute within a
specified time frame.
3.2 Calibration. The process of analysing sets of property and market data to
determine the specific parameters operating upon a model.
3.3 Mass Appraisal. The practice of appraising multiple properties as of a given
date by a systematic and uniform application of appraisal methods and techniques
that allow for statistical review and analysis of results.
3.4 Mass Appraisal Process. The procedures applied in mass appraisal
assignments for arriving at assessments and/or indices. This process includes the
eight steps, identified in para. 1.4 above.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
250
4.0 Relationship to Accounting Standards
4.1 Mass Appraisal does not fall under the governance of national or international
accounting standards.
4.2 Valuers should be aware that revaluation procedures for financial reporting
purposes are unrelated to Mass Appraisal procedures for Ad Valorem Property
Taxation.
4.3 Legislative requirements and standards of appraisal level and uniformity in
valuations for Ad Valorem Property Taxation are likely to produce variations in
property values from those determined for financial reporting purposes.
5.0 Guidance
5.1 Data Collection and System Recording
5.1.1 A robust data collection system must be available to the Valuer. The
recording of data has evolved from the use of manual methods to the creation
of sophisticated data banks that facilitate computer-assisted appraisal, often
incorporating geographic information systems (GIS). Property data may be
quantitative (e.g., land areas, dimensions, building specifications) and/or
qualitative (assessment of the physical condition, character, or market
desirability of the improvements).
5.1.1.1 Appraisal data banks are built around land tenure records, e.g., title
deeds, transfer documents, and sales information, in national, federal, state
or local government jurisdictions that define property ownership or interests
in land.
5.1.2 Characteristics of the market that are relevant to the purpose and intended
use of tbe Mass Appraisal shall be recorded in the system including:
(a) location of the defined market area;
(b) physical, legal, and economie attributes of the properties;
(c) time frame of market activity; and
(d) property interests reflected in the market.
5.2 The Development and Maintenance of Assessment Lists
5.2.1 Assessment Lists will contain information on property ownership, value
definitions, details of the assessment, date of the assessment, and date on which
the assessment comes into force.
5.2.2 Assessment Lists must allow for periodic adjustments or alterations to
ensure the currency and consistency of assessed values.
BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
251
5.3 Mass Appraisal Value Definitions
5.3.1 Where mass appraisal is undertaken for the purpose of Ad Valorem
Property Taxation, value definitions are generally mandated by local statute.
Specific valuation methodologies may be required under different value
definitions.
5.4 Standards of Appraisal Level and Uniformity
5.4.1 In the interests of assessment equity, standards of appraisal level (the
proximity between assessments and actual prices) and uniformity (the
statistical measure of valuation consistency) must be observed in the
application of mass appraisal systems.
5.5 Disclosure in Mass Appraisal Assignment Reports
5.5.1 Valuers undertaking Mass Appraisal assignments are subject to the
provisions of lVS 3, Valuation Reporting. The Valuer shall disclose the
following essential data that is specific to Mass Appraisal reporting:
(a ) the client and other intended users;
(b) the purpose and intended use of the appraisal;
(c) the scope of work necessary to complete the assignment, including any
special limiting conditions;
(d) any extraordinary assumptions and hypothetical conditions needed to
carry out the assignment, provided these are reasonable and result in a
credible analysis;
(e) the relevant basis of valuation if, under reasonable terms and conditions,
the value opinion to be developed is other than Market Value;
(f) the characteristics of the properties that are relevant to the purpose and
intended use of the Mass Appraisal;
(g) a reference to each individual property in the Assessment List or
grouping, indicating where information is stored in the property record
relating to its identity;
(h) the characteristics of the market that are relevant to the purpose and
intended use of the Mass Appraisal (see para. 5.1.2).
5.6 Departure
5.6.1 Departure from the instructions in this Guidance Note should only result
from required compliance with statutory provisions, administrative
instructions, or the agreed or amended terms of appraisal contracts.
5.6.2 Further discussion on Departure provisions is set out in section 6.8 of the
IVSs Code of Conduct and section 8.2 of International Valuation Standard 3.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
252
6.0 Effective Date
6.1 This International Valuation Guidance Note became effective on
1 January 2005.
BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST
253
6. BEGRIPPENLIJST
Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)
Authentieke registratie van alle officiële adressen en enkele kenmerken van gebouwen.
De registratie bestaat uit de Basis Registratie Adressen (BRA) en de Basis Gebouwen-
registratie (BGR). Deze registratie maakt onderdeel uit van het stelsel van basisregistra-
ties, welk stelsel verplicht door alle overheidsorganisaties gebruikt moet worden.
Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN)
GBKN
De grootschalige basiskaart Nederland is een digitale topografische kaart met een vast
gedefinieerde minimale inhoud en precisie, waarop de belangrijkste topografie in het
terrein staat aangegeven (gebouwen, wegen, waterlopen). Deze basiskaart is als onder-
grond geschikt voor uiteenlopende toepassingen.
naverkenning van de GBKN
Het in eerste instantie door middel van bestaande informatie (veldwerken, huisnummer-
kaarten, adres(coördinaten)bestand) aanvullen en controleren van langs fotogrammetri-
sche weg verkregen gegevens. Waar nodig kan het verdere completeren plaatsvinden
door middel van terrestrische opname (bijvoorbeeld schattingen).
Ligging
De positie van het WOZ-object. De ligging of locatie van de onroerende zaak is een
belangrijk kenmerk voor de waardebepaling. Immers één van de eigenschappen van
onroerende zaken is dat de ligging niet veranderd kan worden. De ligging kan worden
aangeduid door bijvoorbeeld het noemen van buurt of wijk. Ook kan gebruik gemaakt
worden van postcode of van specifiek aangeduide en/of in het spraakgebruik bekende
waardegebieden.
Marktsegment
Een indeling van de objecten (woningen) naar geografische ligging, type, grootte, karak-
ter of voorzieningenniveau waarbij de groepen zo gevormd worden dat per groep sprake
is van een gelijke marktontwikkeling in een onderzochte periode.
Modelmatige waardebepaling woningen
modelmatig waarderen
Het taxeren van de waarde van een onroerende zaak door:
- het systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten rele-
vant zijn voor de waarde;
- het uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen van
objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde;
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
254
- het bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen
de waarderelevante kenmerken;
- het kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante
kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken
van verschillende woningen;
- het berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een directe
vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie
van beide;
- het beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weer-
gave is van de waarde;
- het afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat
de berekende waarde correct is.
modelwaarde
Waarde die door het taxatiemodel berekend of door een taxateur bepaald is gebruik
makend van de op dat moment beschikbare marktgegevens en gebaseerd op een syste-
matische vergelijking met andere objecten (waarde in het economische verkeer) of
landelijke kengetallen (gecorrigeerde vervangingswaarde). Deze modelwaarde is
mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd. De modelwaarde
wordt ook wel genoemd prognosewaarde of getaxeerde waarde.
Onroerende zaak
onroerend
Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde
beplanting, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd,
hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken (art. 3:3 BW).
Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel
van die zaak. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan
niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht
aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (art. 3:4 BW).
De vraag of de vereniging duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven
worden beoordeeld, Het gaat erom of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of
werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling
van de bouwer voorzover deze naar buiten kenbaar is. Ook de omvang en de constructie
spelen daarbij een rol.
zaak
Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW).
De afbakening in het kader van de Wet WOZ is dus gericht op het afbakenen van fysieke
eenheden.
BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST
255
Onroerend goed
goed
Goederen zijn alle zaken en alle vermogensbestanddelen (art. 3:1 BW).
Het begrip goed is daarmee meeromvattend. Het erfpachtrecht op een perceel is wel een
goed, maar niet een onroerende zaak (het is een beperkt recht op een onroerende zaak).
Het Burgerlijk wetboek definieert onroerend als kenmerk van zaken, niet van goederen.
Onroerend goed kan volgens deze systematiek worden gedefinieerd als alle onroerende
zaken alsmede alle rechten (vermogensbestanddelen) die betrekking hebben op onroe-
rende zaken.
Het begrip onroerend goed wordt in deze Waarderingsinstructie daarom alleen gebruikt
in relatie tot het begrip onroerend-goedmarkt. Op de markt worden immers de (vaak
beperkte of persoonlijke) rechten op onroerende zaken verhandeld.
Opname
opname ter plaatse
Beoordeling van het object vanaf de openbare weg en eventueel vanaf de omliggende
grond of vanaf een aangrenzende onroerende zaak. Betreding van het pand en/of contact
met de gebruiker/beheerder zijn bij een opname ter plaatse niet aan de orde.
inpandige opname
Bezichtiging van de onroerende zaak waarbij in ieder geval het hoofdgebouw met
toestemming van de gebruiker/beheerder is betreden en waarbij ook met deze
gebruiker/beheerder van het object is gesproken. Een inpandige opname is daarmee een
bijzondere vorm van de opname ter plaatse.
Permanente marktanalyse
marktanalyse
Het systematisch onderzoeken van marktcijfers (verkoopcijfers, vraagprijzen etc.) om te
beoordelen of deze marktcijfers een goed beeld geven van de waarde in het economische
verkeer en om inzicht te hebben van de ontwikkelingen van de waarde in het economisch
verkeer per marktsegment. Door de marktanalyse bestaat er steeds inzicht in de actuele
waarde van onroerende zaken. Marktanalyse is daarmee veel meer dan het beoordelen
van de bruikbaarheid van marktcijfers, maar omvat ook het afleiden van marktontwikke-
lingen uit deze marktcijfers en daarmee een belangrijk deel van het werk om tot een
getaxeerde waarde te komen.
permanente marktanalyse
Het zo dicht mogelijk bij het moment waarop een marktcijfer bekend wordt, uitvoeren
van de marktanalyse. Door een spreiding van de werkzaamheden over het jaar en doordat
de onderliggende gegevens eenvoudiger te achterhalen zijn, is het direct analyseren
doelmatiger dan periodiek een langere periode (bijvoorbeeld een heel jaar) te analyseren.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
256
Rijksmonument
Een onroerende zaak kan worden aangewezen als rijksmonument en wordt dan
ingeschreven in het Monumentenregister en tevens in het Kadaster. Indien een (deel van)
een WOZ-object als rijksmonument is aangewezen wordt voor het WOZ-object bij de
waardebepaling altijd de waarde in het economische verkeer bepaald.
Taxatiemodel
Dit is een vereenvoudigde, bij voorkeur gekwantificeerde weergave van de markt voor
onroerende zaken, waarin relaties zijn gedefinieerd tussen kenmerken van de onroerende
zaken, de waarde van onroerende zaken en de onderlinge verhoudingen tussen
onroerende zaken. Met behulp van het taxatiemodel kan van een onroerende zaak
waarvoor de relevante kenmerken beschikbaar zijn, een modelwaarde worden gegene-
reerd.
taxatiemodel woningen
Dit is een taxatiemodel gericht op de waardebepaling van woningen gebaseerd op een
systematische vergelijking met verkochte woningen en gericht op het geven van een
onderbouwing met behulp van verwijzing naar vergelijkbare (verkochte) woningen.
Het model is zo ingericht dat de taxatiewaarden tot stand komen door een systematische
vergelijking van de kenmerken van de te taxeren woning met de waarderelevante
kenmerken van de verkochte woningen. De verschillen in kenmerken komen tot uitdruk-
king in een verschil in waarde. De parameters van het taxatiemodel bepalen ondermeer
de invloed van elk kenmerk en bepalen daarmee uiteindelijk de modelwaarde. Deze
parameters geven de specifieke marktsituatie in de gemeente weer.
taxatiemodel niet-woningen
Dit is een taxatiemodel gericht op de waardebepaling van niet-woningen gebaseerd op
een voor de desbetreffende categorie passende taxatiemethodiek. De kengetallen en
relaties die in het model worden gespecificeerd zijn afhankelijk van de taxatiemethodiek
(bijvoorbeeld huurwaarde per vierkante meter en kapitalisatiefactor bij methodiek huur-
waardekapitalisatie of vervangingswaarde en factor voor technische veroudering bij
gecorrigeerde vervangingswaarde). Het model is zo ingericht dat de taxatiewaarden tot
stand komen door een berekening van objectkenmerken, andere waarderelevante
kenmerken en kengetallen. Deze kengetallen zijn afgeleid uit de marktanalyse dan wel
afkomstig uit taxatiewijzers met landelijke kengetallen.
Voortgang controle taxaties
getaxeerde objecten
Objecten waarvoor een modelwaarde (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar
peildatum 1 januari […..] bekend is. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald,
gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar is wel als eerste resultaat door het model berekend
of door een taxateur bepaald.
BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST
257
gecontroleerde objecten
Objecten waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] door de gemeente
zijn beoordeeld én goed bevonden. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit
dus dat de gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en
geaccepteerd.
gefiatteerde objecten
Objecten waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] formeel is goed-
gekeurd waardoor tot waardevaststelling (het verzenden van de WOZ-beschikking)
overgegaan kan worden.
WOZ-administratie
De gemeentelijke administratie waarin registratie plaatsvindt van alle bij de WOZ-
uitvoering relevante gegevens. Een belangrijk onderdeel van deze administratie is het
WOZ-objectenbestand van waaruit de WOZ-beschikkingen aan de belanghebbenden
bekend worden gemaakt en van waaruit de afnemers worden geïnformeerd.
Een WOZ-object is een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ.
WOZ-objecten die geleverd moeten worden aan de afnemers moeten in het WOZ-objec-
tenbestand zijn vastgelegd, terwijl voor de uitgezonderde ongebouwde objecten ook
andere vastleggingsvormen binnen de WOZ-administratie zijn toegestaan. In de praktijk
worden voor deze objecten de volgende methoden gehanteerd om ze in de WOZ-admini-
stratie te verwerken, zodat volledigheidscontrole en beoordeling van de uitzondering na
mutatie mogelijk zijn:
- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de
objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld
een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van onder-
nemer X);
- alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand
met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening
(bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de
vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "contai-
ner";
- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale
bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld
kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aanteke-
ning gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering";
- het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden
en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt
in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten
worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand.
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
258
te waarderen te beschikken te leveren aan
afnemers
Beschikte objecten + + +
Te beschikken (geblokkeerde) objecten + + +
Deels uitgezonderde objecten + + +
Sluimerende objecten - - +
Gebouwde uitgezonderde objecten - - +
Niet beschikte objecten waarvoor wel een
waarde is bepaald
+ - +
Niet beschikte ongebouwde objecten waar-
voor vanwege doelmatigheid geen waarde is
bepaald
- - -
Ongebouwde uitgezonderde objecten - - -
beschikte objecten
WOZ-objecten waarvoor een WOZ-beschikking is verzonden aan één of meer belang-
hebbenden. Door middel van deze beschikking wordt de waarde van het WOZ-object
vastgesteld. De beschikking is vatbaar voor bezwaar. De gegevens van deze WOZ-
objecten moeten geleverd worden aan de afnemers.
te beschikken (geblokkeerde) objecten
Onroerende zaken waarvoor een (tussentijdse) beschikking moet worden genomen, maar
waarvoor het (nog) niet mogelijk is om deze beschikking te nemen, worden geblokkeerd.
Er zijn twee redenen om te blokkeren, namelijk:
- de taxatie en/of objectafbakening is nog niet gereed;
- de belanghebbende(n) is (zijn) onbekend.
De gegevens van deze geblokkeerde objecten moeten worden geleverd aan de afnemers.
deels uitgezonderde objecten
WOZ-objecten waarvoor een WOZ-beschikking wordt verzonden of moet worden
verzonden en waarvan een deel van het object onder de uitzondering valt overeenkomstig
de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Vaak zal de typering als
uitgezonderd object samenvallen met de aanduiding "deels gebouwd object (code B)".
Een voorbeeld is een agrarisch object bestaande uit boerderij, stallen en bedrijfsmatig
geëxploiteerde cultuurgrond.
sluimerende objecten
Het sluimerende object beschrijft de ondergrond van meerdere reële WOZ-objecten. Van
de sluimerende objecten wordt geen waarde bepaald. Sluimerende objecten worden niet
beschikt. De gegevens van sluimerende objecten moeten wel worden geleverd aan de
afnemers. Voorbeelden van reële WOZ-objecten waarvan de ondergrond in sluimerende
WOZ-objecten kan zijn vastgelegd, zijn (huur)woningen in een flat en units in een
bedrijfsverzamelgebouw.
BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST
259
gebouwde uitgezonderde objecten
WOZ-objecten die als gebouwd zijn aangemerkt en waarvan de waarde, overeenkomstig
de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, buiten aanmerking wordt
gelaten. Dit betekent in de praktijk dat voor die objecten waardebepaling achterwege
wordt gelaten. De gegevens van gebouwde uitgezonderde objecten moeten worden
geleverd aan de afnemers. Dit zijn bijvoorbeeld werktuigen die een zelfstandig gebouwd
eigendom zijn, kerken, waterzuiveringsinstallaties en waterbeheersingswerken.
niet beschikte objecten waarvoor wel een waarde is bepaald
WOZ-objecten waarvoor een waarde is bepaald op 0 of 1 euro waarvan de gemeente op
grond van doelmatigheidsoverwegingen de waardevaststelling (verzending van de
beschikking) achterwege laat. Er wordt dus geen WOZ-beschikking verzonden aan één
of meer belanghebbenden. De waarde van het object wordt wel geleverd aan de
afnemers.
niet beschikte ongebouwde objecten waarvoor vanwege doelmatigheid geen waarde is
bepaald
Ongebouwde onroerende zaken waarvan waardebepaling en waardevaststelling vanwege
doelmatigheid achterwege is gebleven omdat waardevaststelling niet zal leiden tot belas-
tingheffing door één van de afnemers. (Hoewel de waarde niet wordt bepaald, wordt in
verband met de toetsing aan een door de gemeente mogelijk vastgestelde doelmatig-
heidsgrens, wel de grondwaarde geschat onder meer op basis van de bestemming van de
grond. Het gebruik wordt in die gevallen niet beoordeeld.) Van deze objecten vindt geen
gegevenslevering plaats aan de afnemers.
ongebouwde uitgezonderde objecten
WOZ-objecten die als ongebouwd zijn aangemerkt en waarvan de waarde, overeenkom-
stig de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, buiten aanmerking wordt
gelaten. Dit betekent in de praktijk dat voor die objecten waardebepaling achterwege
wordt gelaten. De gegevens van deze objecten mogen niet worden geleverd aan de
afnemers. Voorbeelden van ongebouwde uitgezonderde objecten zijn bedrijfsmatig
geëxploiteerde cultuurgrond, natuurterreinen die beheerd worden door natuur-
beschermingsorganisaties, openbare wegen, etc..
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
260
BIJLAGEN 7. TREFWOORDENREGISTER
261
7. TREFWOORDENREGISTER
aanbeveling van de Waarderingskamer 145
aanwijzing 142
afbakening WOZ-object, zie objectafbakening
afwijking werkelijke en verwachte wijziging 35, 37, 88, 89
agrarische objecten 73, 100, 184, 220, 230
ambtshalve vermindering 171
analyseren marktgegevens 33, 36
bandbreedte 34, 70
basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) 19, 68
bedrijfswaarde 174, 187
benuttingswaarde 174, 186
beoordelingsprotocol 207
bestemming 14, 25, 59, 67, 144, 183
bestemmingswaarde, zie Natuurschoonwet
bezwarenafhandeling 55, 79
bijhouding objectkenmerken 21 ev, 53
bijzondere objecten 73
bouwactiviteiten 19 ev, 44, 59, 68
bouwvergunning, zie bouwactiviteiten
buurt 83, 85, 95
controledatum 21, 23, 84, 86
cultuurgrond 201
cultuurhistorische waarde, zie benuttingswaarde
deelobject-lijst, zie landelijke uniforme deelobject-lijst
drempels bij bezwaar 147
erfpacht, zie waarderingsvoorschriften
ficties, zie waarderingsvoorschriften
fouten in WOZ-administratie 26, 69
gebruikersmutatie 14, 67
gegevensverstrekking aan belanghebbenden 93, 152
zie ook: taxatieverslag
gegevensverstrekking aan derden 135, 152
zie ook: gerechtvaardigd belang
gegevensverstrekking door derden 163 ev
gerechtvaardigd belang 135
geschillen tussen afnemers en gemeenten 142
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
262
huurwoningen, zie waarderingsvoorschriften
informatieplicht 163 ev
inlichtingenformulieren 176, 177, 237 ev
inpandige opname, zie opname ter plaatse
inspectie ter plaatse 131
inwinnen aanvullende informatie, zie opname ter plaatse
kadastrale identificatie 81
kadastrale mutatie 14, 67
kadastrale objecten betrokken in taxatie 94, 97
kengetallen, zie landelijke kengetallen
koopdatum 87
kwaliteitseisen taxatiemodel, zie taxatiemodel
kwantificering reden afwijking 35, 38, 88
landelijke uniforme deelobject-lijst 83, 85
landelijke uniforme soort-object-lijst 82, 85
landelijke kengetallen 48, 59, 72
landgoed, zie Natuurschoonwet
ligging 34, 253
marktanalyse woningen 31, 69, 173, 255
marktanalyse niet-woningen 43, 71, 173
marktgegevens 31, 43
marktgegevens op taxatieverslag 94, 96, 98
marktsegment 34, 74, 253
medewerkers marktanalyse 104
medewerkers taxatie 106
medewerkers taxatiemodellen 105
medewerkers WOZ-administratie 103
modelmatige waardebepaling 47, 75
Natuurschoonwet 25, 144, 201
nieuwbouw, zie bouwactiviteiten
object in aanbouw 59, 226
objectafbakening 13 ev, 35, 67, 81, 254
objectgegevens, zie objectkenmerken
objectkenmerken 19 ev, 68
onderbouwing waarde 93, 152
onroerend goed 255
onroerende zaak 143, 254
onvoldoende marktgegevens 73
opname ter plaatse 20 ev, 42, 71, 255
BIJLAGEN 7. TREFWOORDENREGISTER
263
planning 117
ratio 33, 36, 88, 89, 113, 211
reden afwijking 34, 88
registreren marktgegevens 43, 71
rijksmonument 19, 183, 186, 256
schema beheer objectafbakening 17
schema bijhouding objectkenmerken 29
schema marktanalyse 39
schema WOZ-tijdlijn, zie WOZ-tijdlijn
schema wetgeving 138
sloop, zie bouwactiviteiten
soort-object-lijst, zie landelijke uniforme soort-object-lijst
taxateur, zie medewerkers taxatie
taxatiemodel 36 ev, 47, 75
taxatieverslag 94, 178, 212, 223, 233
taxatiewijzer 45, 48, 61, 77
uitgezonderde objecten 201, 257 ev
vakbekwaamheidseisen 103, 195
verbouwing, zie bouwactiviteiten
vergunningsvrije bouwactiviteiten, zie bouwactiviteiten
verzamelen marktgegevens 32, 44
volledigheid WOZ-administratie, zie WOZ-administratie
vraagprijzen 32, 87
vragenlijst (periodieke inventarisatie) 109, 118
waardebepaling woningen 47, 75, 184, 211
waardebepaling niet-woningen 47, 77, 184, 214 ev
waarderingsvoorschriften 35, 143 ev
WOZ-administratie 67, 68, 81, 208, 257
WOZ-Datacenter 8, 45, 59, 72, 90
WOZ-tijdlijn 66
WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN
264