Top Banner
WAARDERINGSKAMER Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ Tekst vastgesteld op: 9 december 2005
264

Waarderingsinstructie jaarlijks

Jul 01, 2015

Download

Documents

Andrew Dashin
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSKAMER

Waarderingsinstructie

jaarlijkse waardebepaling

Richtlijnen voor de uitvoering

van de Wet WOZ

Tekst vastgesteld op:

9 december 2005

Page 2: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING

2

COLOFON

Waarderingskamer

De "Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, Richtlijnen voor de uitvoering van de

Wet WOZ" is op 9 december 2005 vastgesteld door de Waarderingskamer. De Waarderings-

instructie jaarlijkse waardebepaling is voorbereid door de Commissie Regelgeving en

Controle van de Waarderingskamer.

Vormgeving omslag

Drukkerij All-in, Katwijk

Opmaak en zetwerk binnenwerk

Waarderingskamer

Druk

Drukkerij All-in, Katwijk

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Waarderingskamer

Postbus 93210

2509 AE DEN HAAG

Telefoon: (070) 311 05 55

Telefax: (070) 311 05 70

E-mail: [email protected]

ISBN 90-75208-20-0

ISSN 1871-1960

© 2006, Waarderingskamer, Den Haag

Eerste druk, mei 2006

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd

gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch,

mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schrif-

telijke toestemming van de Waarderingskamer.

Page 3: Waarderingsinstructie jaarlijks

3

INHOUDSOPGAVE

Inleiding 7

DEEL I PROCESSEN

1. Proces beheer objectafbakening 13

1.1 Verwerking mutaties objectafbakening

1.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectafbakening

2. Proces bijhouding objectkenmerken 19

2.1 Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten

2.1.1 Bouwvergunningen en andere signalen uit BAG

2.1.2 Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (geen signalen uit BAG)

2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken

3. Proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens 31

3.1 Marktanalyse en beoordeling waarden woningen

3.1.1 Verzamelen marktgegevens woningen

3.1.2 Analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde

3.1.3 Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven

3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie

3.1.5 Registreren marktgegevens woningen

3.2 Marktanalyse niet-woningen

3.2.1 Verzamelen marktgegevens niet-woningen

3.2.2 Verifiëren verzamelde marktgegevens niet-woningen

3.2.3 Registreren marktgegevens niet-woningen

3.2.4 Analyseren marktgegevens niet-woningen

4. Proces modelmatige waardebepaling 47

4.1 Modelmatige waardebepaling woningen

4.2 (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen

5. Proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling 51

5.1 Kwaliteitsbewaking woningen

5.2 Kwaliteitsbewaking niet-woningen

6. Proces bezwarenafhandeling 55

7. Proces waardering van objecten in aanbouw 59

Page 4: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING

4

DEEL II CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER

1. Beoordeling processen 65

1.1 Beoordeling proces beheer objectafbakening

1.2 Beoordeling proces bijhouding objectkenmerken

1.3 Beoordeling proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens

1.3.1 Proces marktanalyse en beoordeling waarden woningen

1.3.2 Proces marktanalyse en taxatie niet-woningen

1.4 Beoordeling proces modelmatige waardebepaling

1.5 Beoordeling proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling

1.6 Beoordeling proces bezwarenafhandeling

1.7 Beoordeling proces waardering van objecten in aanbouw

2. Beoordeling vastleggingen 81

2.1 Beoordeling vastlegging objectafbakening en kadastrale gegevens

2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens

2.2.1 Vastlegging objectgegevens woningen

2.2.2 Vastlegging objectgegevens niet-woningen

2.3 Beoordeling vastlegging marktgegevens

2.3.1 Vastlegging marktgegevens woningen

2.3.2 Vastlegging marktgegevens niet-woningen

2.4 Beoordeling vastlegging subjectgegevens

3. Beoordeling producten 93

3.1 Beoordeling taxatieverslag (onderbouwing taxatie)

3.1.1 Taxatieverslag woningen

3.1.2 Taxatieverslag woningen in aanbouw

3.1.3 Taxatieverslag niet-woningen

3.2 Beoordeling verzending beschikkingen

4. Beoordeling randvoorwaarden 103

4.1 Inleiding

4.2 Beoordeling vakbekwaamheid

4.2.1 Medewerkers WOZ-administratie

4.2.2 Medewerkers marktanalyse

4.2.3 Medewerkers taxatiemodellen

4.2.4 Medewerkers taxaties

Page 5: Waarderingsinstructie jaarlijks

5

DEEL III INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER

1. Gegevens voor toezicht 109

1.1 Inleiding

1.2 Periodieke inventarisaties (vragenlijsten)

1.2.1 Beheer objectafbakening

1.2.2 Bijhouding objectkenmerken

1.2.3 Marktanalyse

1.2.4 (Modelmatige) waardebepaling

1.2.5 Beheer subjecten

1.2.6 Waardevaststelling

1.2.7 Bezwaar en beroep

1.2.8 Gegevenslevering afnemers

1.2.9 Planning

1.2.10 Toelichting op de vragenlijst

1.3 Inspecties ter plaatse

1.4 Onderzoeken (ter plaatse)

1.5 Andere vormen van informatie-inwinning

2. Instructie gerechtvaardigd belang 135

DEEL IV FORMELE REGELGEVING

1. Wet waardering onroerende zaken 139

1.1 Tekst van de wet na wijziging per 1 januari 2008

2. Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ 155

2.1 Tekst van het besluit per 21 februari 2003

2.2 Toelichting

3. Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken 163

3.1 Tekst van het besluit per 1 januari 1998

3.2 Toelichting

4. Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken 171

4.1 Tekst van het besluit per 1 januari 2005

5. Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ 173

5.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003

5.2 Toelichting

Page 6: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING

6

6. Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet WOZ 195

6.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003

6.2 Toelichting

7. Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ 201

7.1 Tekst van de regeling na wijziging per 1 januari 2005

7.2 Toelichting

BIJLAGEN

1. Handreiking beoordelingsprotocollen 207

2. Voorbeelden taxatieverslagen 223

3. Model-toelichting taxatieverslagen 233

4. Model-toelichting inlichtingenformulieren 237

5. Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van

belastingheffing 241

6. Begrippenlijst 253

7. Trefwoordenregister 261

Page 7: Waarderingsinstructie jaarlijks

INLEIDING

7

INLEIDING

Deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is vanaf 1 januari 2007 van kracht

en bevat richtlijnen voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet

WOZ). Vanaf waardepeildatum 1 januari 2007 wordt jaarlijks de waarde bepaald. De

vastgestelde waarden naar de waardepeildatum 1 januari 2007 worden gebruikt in het

kalenderjaar 2008. De waarden naar waardepeildatum 1 januari 2008 zullen worden

gebruikt in het kalenderjaar 2009 en zo verder. Bij een jaarlijkse waardering is beheer-

sing van het WOZ-proces door gemeenten van nog groter belang dan in het verleden.

Immers ieder jaar worden dan massaal WOZ-beschikkingen verzonden met een actuele

waarde, worden bezwaren afgehandeld, worden mutaties verwerkt en aan het eind van

het jaar moeten de taxaties voor het volgende jaar beschikbaar zijn. Bij jaarlijkse waarde-

ring is er minder ruimte om "in een rustige periode" ontstane achterstanden of tekort-

komingen weg te nemen. Daarom is een goede planning en organisatie en een adequate

kwaliteitsbeheersing van de activiteiten noodzakelijk. Hieronder zijn de belangrijkste

randvoorwaarden genoemd die een zorgvuldige uitvoering van de waardering mogelijk

maken:

- Processen

De processen, zoals beheer objectafbakening, bijhouding objectgegevens en markt-

analyse zijn de basis voor de jaarlijkse waardering. Deze processen zijn als een conti-

nue activiteit in de gemeentelijke organisatie ingebed. Verder is gewaarborgd dat de

uitvoering zorgvuldig, juist, volledig en tijdig plaatsvindt.

- Modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontrole woningen

Bij een jaarlijkse waardering van woningen is modelmatige waardebepaling de meest

doelmatige werkwijze. Wat onder modelmatige waardebepaling verstaan wordt is

gedefinieerd in de begrippenlijst en welke werkzaamheden hiervoor nodig zijn blijkt

uit deel I van de Waarderingsinstructie. De resultaten uit de marktanalyse vormen een

belangrijke basis voor het opstellen en verfijnen van het taxatiemodel. Door kwali-

teitscontrole van de resultaten uit het model (modelwaarden en modelonderbouwin-

gen) wordt het model steeds verder geoptimaliseerd.

Verwerking van mutaties en analyse van verkoopcijfers actualiseren de WOZ-admini-

stratie, het marktanalysemodel en het taxatiemodel. Verkoopcijfers zijn de basis voor

de waardebepaling van woningen. Elk gerealiseerd verkoopcijfer wordt vergeleken

met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum als met de

vast te stellen waarde voor de eerstvolgende twee waardepeildata. Deze vergelijkingen

vinden plaats als verkoopprijs en modelwaarde naar de desbetreffende waardepeil-

datum beschikbaar zijn. De vergelijkingen hoeven dus niet gelijktijdig plaats te

vinden. De resultaten van deze vergelijking met de "voorlopige" uitkomsten van het

model voor de eerstvolgende waardepeildata kunnen leiden tot verdere analyse van

het verkoopcijfer of tot bijstelling van het taxatiemodel.

Bij de afhandeling van de bezwaren wordt gebruik gemaakt van het taxatiemodel. De

resultaten van de bezwaarafhandeling worden meteen gebruikt als input voor het

model.

Page 8: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING

8

- (Modelmatige) waardebepaling en kwaliteitscontrole niet-woningen

Verwerking van mutaties actualiseert de WOZ-administratie. Een continue markt-

analyse van verhuurtransacties, verkooptransacties, stichtingskosten en gronduitgifte-

prijzen leiden tot actualisering van kengetallen, taxatiewijzers, waarderingsuitgangs-

punten en taxatiemodellen. Het beschikbaar stellen van marktgegevens aan andere

gemeenten (door middel van het WOZ-Datacenter) maakt het mogelijk om regionale

of landelijke kengetallen en taxatiewijzers op te stellen die voorzien zijn van een ade-

quate onderbouwing. Op deze wijze worden taxaties van niet-woningen uniformer en

doelmatiger uitgevoerd.

Afhankelijk van het soort niet-woning, de beschikbaarheid van geanalyseerde markt-

gegevens en de beschikbaarheid van in samenwerking met de Vereniging van Neder-

landse Gemeenten (VNG) opgestelde taxatiewijzers wordt de waardebepaling van

niet-woningen al dan niet modelmatig uitgevoerd.

In onderstaande schema’s is de samenhang tussen de processen geïllustreerd.

Schema woningen

Marktanalyse

Verkopen Kadaster

Verificatiewaarden

Bijhouden objectkenmerken

Beheer objectafbakening

Mutatie-verwerking Controle

Bezwaaren beroep

BAG, etc.

Veldopnames

Kadaster

GBA

Waarde-vaststelling

Modelmatige waardebep.

Vraagprijzen

Beheer subjecten

WOZ-waarde

WOZ-waarde

Page 9: Waarderingsinstructie jaarlijks

INLEIDING

9

Huurcijfers, etc.

Bijhouden objectkenmerken

Beheer objectafbakening

Mutatie-verwerking Controle

Bezwaaren beroep

BAG, etc.

Veldopnames

Kadaster

Waarde-vaststelling

Bouwkosten, grondprijzen

Beheer subjecten

WOZ-waarde

Verzamelen marktgeg.

Screening marktgeg.

Modelmatige waardebep.

Regionale analyse

Invoer WOZ-Datacenter

Landelijke kengetallen

Modelmatige waardebep.

Gecoördin. overleg

Schema niet-woningen

In de schema’s staat duidelijk aangegeven dat niet alleen de verwerking van mutaties

behoort tot de werkzaamheden, maar dat ook steeds bewaakt moet worden of de geregi-

streerde gegevens volledig en juist zijn. Immers de uitvoering van de Wet WOZ moet

ervoor zorgen dat gemeenten, waterschappen en Belastingdienst de beschikking krijgen

over een basis om op verantwoorde wijze belasting te heffen. Daarnaast worden

diezelfde WOZ-gegevens onder meer gebruikt voor het verdelen van de middelen uit het

gemeentefonds. Het aantal toepassingen van de WOZ-waarde zal steeds verder toenemen

(breder gebruik) en daarmee ook het belang van een zorgvuldige uitvoering van de waar-

debepaling en waardevaststelling.

Voor al deze gebruiksdoelen is het nodig dat de waarde van de onroerende zaken volle-

dig en juist in beeld is. Dat betekent dat alle onroerende zaken, alle objectkenmerken en

de markt in beeld zijn en dat door middel van een goede toepassing van een taxatie-

methodiek (modelmatige vergelijking) dit ook leidt tot juiste WOZ-waarden.

Opbouw Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling

In deze Waarderingsinstructie zijn de belangrijkste processen opgenomen die centraal

staan bij jaarlijkse waardering. Er zijn vier delen:

- deel I: beschrijving stappenplan processen (functie: ondersteuning van gemeenten bij

uitvoering waardering);

- deel II: criteria voor het houden van toezicht (functie: maakt toezicht door

Waarderingskamer op uitvoering meer transparant);

BROI/nutsbedrijf

Page 10: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING

10

- deel III: instructie van de Waarderingskamer (functie: legt primair verplichting tot

aanleveren van gegevens van tevoren vast, kan ook ondersteunend werken bij inrich-

ting van planning en bewaking van WOZ-werkzaamheden door gemeente zelf);

- deel IV: voor de waardebepaling relevante formele wet- en regelgeving (functie:

beschikbaar stellen formele, wettelijke uitgangspunten voor uitvoering waardering).

Deel I van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling geeft in de vorm van

een aantal stappenplannen een beschrijving. Deze stappenplannen vormen niet de

gedetailleerde beschrijving van werkprocessen ten behoeve van de administratieve

organisatie van een gemeente. De gedetailleerde inrichting van deze werkprocessen is

namelijk afhankelijk van de organisatie van de gemeente en van de gekozen mix tussen

uitbesteden, inhuren van deskundigen en zelf verrichten van (bepaalde delen van) de

werkzaamheden. Het waarborgen van een juiste procesinrichting in een gemeente blijft

de verantwoordelijkheid van de gemeente.

De stappenplannen geven de gemeente wel een duidelijk toetsingskader voor het beoor-

delen van de werkprocessen binnen de eigen organisatie. Aan de hand van de stappen-

plannen kan een gemeente eenvoudig beoordelen of alle relevante stappen ook worden

gezet. De gemeentelijke inrichting moet zorgvuldige uitvoering waarborgen.

De stappenplannen vormen daarnaast een kader voor de criteria die de Waarderings-

kamer gebruikt bij haar toezicht. Deze criteria zijn uitgewerkt in deel II. Het geheel van

criteria dat de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht wordt aangeduid met

"normatiek". De Waarderingskamer streeft er naar om voor alle werkzaamheden nodig

voor de uitvoering van de Wet WOZ normatiek openbaar te maken via de site van de

Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). De normatiek wordt door de betrokken

partijen, gemeenten, afnemers en Waarderingskamer gezamenlijk ontwikkeld aangezien

een breed draagvlak voor de normatiek van groot belang is. Naast de openbaarmaking

van de normatiek via de site zijn de kwaliteitseisen die direct van belang zijn voor de

uitvoering van de waardebepaling opgenomen in deze Waarderingsinstructie jaarlijkse

waardebepaling. Zoals uit de inhoudsopgave blijkt staan hier centraal de eisen aan de

bijhouding van gegevens, aan de vastlegging van gegevens en aan het eindproduct (de

onderbouwde waarde). Ook aan de kwaliteitsbewaking zijn eisen gesteld. In een tijdbalk

is een samenvatting van de belangrijkste kwaliteitseisen opgenomen.

In deel III van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is vastgelegd op

welke wijze gemeenten de Waarderingskamer inzicht geven in de uitvoering van de Wet

WOZ. Centraal hierbij staan periodieke inventarisaties die aansluiten op de management-

en sturingsinformatie die een gemeente zelf nodig heeft voor de beheersing van de werk-

zaamheden. Binnen deze inventarisaties komen zowel de (meerjaren)planning en de

voortgang, als de resultaten en de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden aan de orde.

Ten slotte blijkt uit deel IV van deze Waarderingsinstructie dat het wettelijk kader voor

de uitvoering van de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ weinig veranderd is.

Wel zijn de bepalingen die gericht waren op het tweede en latere jaren van een tijdvak

vervallen (bijvoorbeeld artikel 19).

Page 11: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN

11

DEEL I

PROCESSEN

Beheer objectafbakening

Bijhouding objectkenmerken

Marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens

Modelmatige waardebepaling

Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling

Bezwarenafhandeling

Waardering van objecten in aanbouw

Page 12: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

12

Page 13: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 1. BEHEER OBJECTAFBAKENING

13

1. PROCES BEHEER OBJECTAFBAKENING

Uit artikel 16 van de Wet WOZ vloeit voort dat het hele grondgebied van een gemeente

bestaat uit WOZ-objecten. Deze moeten worden afgebakend en geadministreerd. Enkele

categorieën WOZ-objecten blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking. Deze

objecten maken echter wel deel uit van de WOZ-administratie. Een deel van deze uit-

gezonderde objecten moet immers wel aan de waterschappen en de Belastingdienst

worden geleverd. Tevens geldt voor alle onroerende zaken dat zij van belang zijn voor de

volledigheidscontrole en correcte verwerking van mutaties van de betrokken objecten.

Alle objecten dienen dus in de WOZ-administratie opgenomen te zijn.

De objecten uit de categorieën:

a) objecten waarvoor beschikking is verzonden of nog verzonden moet worden

b) sluimerende objecten

c) gebouwde uitgezonderde objecten

moeten in het centrale bestand met WOZ-objecten (WOZ-objectenbestand) geregistreerd

zijn conform de regels van objectafbakening. De objecten uit deze drie categorieën

worden geleverd aan de afnemers.

De ongebouwde uitgezonderde objecten worden niet geleverd aan de afnemers. Deze

categorie objecten wordt op een van onderstaande vier manieren in de WOZ-admini-

stratie opgenomen:

- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de

objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld

een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van onder-

nemer X);

- alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand

met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening

(bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de

vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "contai-

ner";

- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale

bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld

kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aanteke-

ning gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering";

- het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden

en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt

in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten

worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand.

Dit betekent dat voor uitgezonderde ongebouwde objecten niet altijd volledig voldaan

hoeft te zijn aan de eisen met betrekking tot de objectafbakening, mits correcte gegevens-

levering aan de afnemers, volledigheid van de administratie en correcte bijhouding

gewaarborgd zijn.

Van een gemeente wordt een redelijke inspanning verwacht om de volledigheid van de

WOZ-administratie te waarborgen. Dit waarborgen omvat enerzijds het ervoor zorg-

dragen dat de gehele kadastrale oppervlakte en alle objecten in de WOZ-administratie

Page 14: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

14

zijn opgenomen en anderzijds dat er geen objecten ten onrechte zijn aangewezen als een

uitgezonderd WOZ-object. Een redelijke inspanning betekent dan ook dat in sommige

situaties een WOZ-object aangemerkt kan worden als een uitgezonderd object, zonder

dat geverifieerd is of aan alle voorwaarden voor de uitzondering is voldaan. Dit betekent

bijvoorbeeld dat ongebouwde percelen waarvan naar verwachting de waarde lager is dan

het bedrag van de efficiencyvrijstelling in de Gemeentewet aangemerkt kunnen worden

als uitgezonderd object, zodat verdere waardebepaling achterwege blijft, zonder dat

geverifieerd is of er bijvoorbeeld sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuur-

grond. Dit betekent ook dat alleen bij mutaties van de eigenaar (zakelijk gerechtigde) en

bij mutaties van het bestemmingsplan geverifieerd moet worden of de uitzonderings-

grond nog steeds geldt. Naar behoefte kan deze verificatie ook op andere relevante

momenten plaatsvinden.

De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het

gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij

de uitvoering van de stappen, mits alle stappen gezet worden.

1.1 Verwerking mutaties objectafbakening

De gemeente moet alle wijzigingen in de objectafbakening bijhouden. De

volgende activiteiten zijn hierbij van belang:

stap 1: verzamelen kadastrale mutaties en gebruikersmutaties.

Aangeleverd door bijvoorbeeld Kadaster, GBA, KvK en nutsbedrijf of

zelf verzameld voor bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen.

stap 2: bepalen WOZ-relevantie mutaties.

Niet alle mutaties zijn relevant, bijvoorbeeld wijziging van een niet

relevant recht (zoals bloot eigendom), wijziging van een klein onderdeel

(bijvoorbeeld niet als belastingplichtige aangewezen mede-eigenaar),

wijziging in het gebruik van een onzelfstandig deel (verhuizing naar

kamer in verpleeghuis, verhuur van een niet-afsluitbaar deel van een

kantoorverdieping). Wel relevant is bijvoorbeeld een wijziging met

betrekking tot het vestigen van een opstalrecht.

stap 3: beoordelen of wijziging eigenaar en/of gebruiker volledig WOZ-

object/meerdere volledige WOZ-objecten betreft.

Zo ja: door naar stap 6.

stap 4: beoordelen of sprake is van zodanige wijziging van eigenaar en/of

gebruiker van een deel van een WOZ-object dat dit moet leiden tot één

of meer nieuwe WOZ-objecten.

Zo ja: WOZ-afbakening indien van toepassing wijzigen overeenkomstig

artikel 16 van de Wet WOZ en daarna door naar stap 6.

De wijziging van eigenaar van een ongebouwde onroerende zaak of een

gedeeltelijk ongebouwde onroerende zaak kan ook tot gevolg hebben dat

de nieuwe eigenaar niet langer voldoet aan de vereisten bij een "uitzon-

deringsbepaling", zodat het desbetreffende WOZ-object vanaf de

mutatiedatum wel gewaardeerd moet worden. Ook in dat geval moet de

Page 15: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 1. BEHEER OBJECTAFBAKENING

15

WOZ-administratie worden aangepast en wordt daarom doorgegaan naar

stap 6.

stap 5: verifiëren of kadastrale mutatie, GBA-mutatie of andere gebruikers-

mutaties inderdaad geen invloed heeft voor WOZ.

Terug naar stap 3 of einde verwerking.

stap 6: nagaan voor desbetreffende WOZ-object (WOZ-objecten) of de naast-

gelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen dezelfde eigenaar

en gebruiker hebben.

Zo ja: WOZ-afbakening indien van toepassing wijzigen overeenkomstig

artikel 16 van de Wet WOZ.

stap 7: vastleggen objectaanduiding, kadastrale identificatie en subjectgegevens

gewijzigde WOZ-objecten, of vastleggen gewijzigde subjectgegevens bij

bestaande WOZ-objecten.

stap 8: eventueel (ter plaatse) bepalen en vastleggen objectkenmerken van

gewijzigde WOZ-objecten.

Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

1.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectafbakening

De gemeente is verantwoordelijk voor de correcte objectafbakening en voor de

volledigheid van de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat de volledig-

heid en de juistheid van de WOZ-administratie wordt gecontroleerd en zo nodig

verbeterd. Zoals aangegeven in de inleiding van dit hoofdstuk wordt verwacht dat

de gemeente daarvoor een redelijke inspanning verricht. Daaronder verstaan we

dat een gemeente regelmatig controleert of de oppervlakte van de WOZ-objecten

nog aansluit op de totale gemeentelijke kadastrale oppervlakte. Het is niet nodig

dat men bijvoorbeeld jaarlijks verifieert of bij de uitgezonderde objecten en de

deels uitgezonderde objecten nog steeds voldaan is aan de criteria voor de van

toepassing zijnde "uitzondering". Bij de verificatie van de oppervlakte kunnen

grafische hulpmiddelen (GIS-systemen) een ondersteunende rol vervullen. Daar-

naast is het bij de mutatieverwerking bijvoorbeeld wel redelijk dat na een eerste

vaststelling dat een "uitzondering" geldt, de gemeente bij elke mutatie van de

eigenaar opnieuw vaststelt of de juistheid van de typering nog correct is (zie

deelproces 1.1 Verwerking mutaties objectafbakening), maar het verwerken van

gebruikersmutaties van deze uitgezonderde objecten is niet nodig.

Het "beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie" (zie bijlage) is een

hulpmiddel voor gemeenten om de volledigheid op een doelmatige wijze te

bewaken. Deze doelmatigheid kan verder worden vergroot, wanneer het protocol

voor meerdere doeleinden wordt gebruikt. Wanneer de gemeente zelf het protocol

toepast, kunnen de resultaten bijvoorbeeld ook worden gebruikt om de accountant

van de gemeente of de Waarderingskamer ervan te overtuigen dat de volledigheid

van de WOZ-administratie (en daarmee van de belastingadministratie) in

voldoende mate is gewaarborgd.

Page 16: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

16

De volgende stappen zijn van belang voor de bewaking van de volledigheid en

juistheid van de objectafbakening:

stap 1: bepalen van de frequentie waarin de volledigheidscontroles worden uit-

gevoerd.

Minimaal eenmaal per jaar, bijvoorbeeld in het kader van een

accountantscontrole. Verder op geschikte momenten, bijvoorbeeld na

een complexe mutatie, zoals een herverkavelingakte of na verwerking

van de maandelijkse kadastrale mutaties.

stap 2: verrichten van een volledigheidstoets van de WOZ-administratie aan de

hand van alle kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten.

Deze stap staat centraal in het beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-

administratie (zie bijlage).

stap 3: afbakenen tot WOZ-objecten van ontbrekende kadastrale percelen en

oppervlakten naar aanleiding van de volledigheidstoets.

Eventueel onderscheid maken tussen percelen behorende bij uitgezon-

derde objecten en bij overige objecten.

stap 4: naar aanleiding van de volledigheidstoets controleren of bij elk WOZ-

object alle betrokken kadastrale percelen worden geregistreerd, waarbij

de toegekende kadastrale oppervlakte(n) in overeenstemming zijn met de

grondoppervlakte van het WOZ-object.

stap 5: vastleggen van gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten in de WOZ-

administratie (volledige objectaanduiding en volledige kadastrale iden-

tificatie).

Hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van

bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde

objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten.

Herhaal vervolgens de stappen 2 tot en met 5 totdat de gemeentelijke oppervlakte

en de oppervlakte in de WOZ-administratie sluitend zijn. De gemeentelijke

oppervlakte is hierbij de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle

actuele kadastrale percelen in de gemeente.

stap 6: nagaan voor WOZ-objecten waarvoor wijzigingen zijn vastgelegd of de

naastgelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen, naar

omstandigheden beoordeeld, tot hetzelfde WOZ-object behoren (samen-

stel) en zo nodig aanpassen van objectafbakening in de WOZ-admini-

stratie.

Ook hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van

bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde

objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten.

stap 7: vaststellen juistheid typering als uitgezonderd ongebouwd object.

Bij kleine ongebouwde uitgezonderde objecten waarbij een waarde

wordt verwacht die lager ligt dan € 12.000 mag er om doelmatigheids-

redenen vanuit gegaan worden dat de typering juist is. Bij de overige

ongebouwde uitgezonderde objecten wordt beoordeeld of bekend is

waarom sprake is van een uitzondering en of er signalen zijn die erop

wijzen dat deze uitzondering wellicht niet meer van toepassing is.

Page 17: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 1. BEHEER OBJECTAFBAKENING

17

Schema beheer objectafbakening

wel relevant niet relevant

wel relevant

nee e nee

nee ja

ja ja niet relevant

Gebruikersmutatie (GBA, KvK, nutsbedrijf, e.d.)

Einde waarborg volledige WOZ-administratie en correcte objectafbakening

Nagaan of samenstel-vorming mogelijk is met naastgelegen WOZ-object of perceel

Vastleggen objectaanduiding, kadastrale aanduiding, subjectgegevens

(eventueel) opname ter plaatse

Vastleggen objectkenmerken

Einde verwerking objectafbakening

Heeft mutatie een wijziging van eigenaar en/of gebruiker tot gevolg van een deel van een WOZ-object?

Heeft mutatie een wijziging van eige-naar en/of gebruiker tot gevolg van één of meerdere WOZ-objecten?

Verifiëren of mutatie relevant is voor de WOZ

Kadastrale mutatie (kadaster)

Is de mutatie relevant voor de WOZ

Verwerking mutatie objectafbakening

Bewaking volledige en juiste afbakening

Vaststellen periodiciteit controle

Uitvoeren volledigheidstoets

Afbakenen ontbrekende percelen

Sluit de oppervlakte in WOZ-administratie aan bij gemeentelijke oppervlakte?

Nagaan of samenstel-vorming mogelijk is met naastgelegen WOZ-object of perceel

Vaststellen juistheid type-ring als uitgezonderd ongebouwd object

Controleren kop-peling WOZ-object en kadastrale percelen

Vastleggen gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten

Page 18: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

18

Page 19: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

19

2. PROCES BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

Net als bij het proces beheer objectafbakening zijn bij het bijhouden van de object-

kenmerken twee stromen van belang. Enerzijds het bewaken van de kwaliteit van het

bestand en anderzijds het permanent beoordelen en vastleggen van de mutaties. Gezien

het belang wordt begonnen met de verwerking van mutaties.

Wijzigingen van de objecten kunnen worden veroorzaakt door:

- mutaties in objectafbakening (kadastrale mutaties en gebruikersmutaties, zie de

stappen in het proces beheer objectafbakening);

- bouwactiviteiten (fysieke wijziging object, al dan niet na verlening bouwvergunning).

Mutaties in objectafbakening en bouwactiviteiten waarvoor een bouwvergunning is ver-

leend komen als signaal vanuit andere werkprocessen binnen (zie 2.1 Verwerking muta-

ties objectkenmerken door bouwactiviteiten). Voor de overige mutaties wordt actief

informatie ingewonnen (zie 2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken).

Alle wijzigingen in de objectkenmerken worden direct verwerkt in de WOZ-administra-

tie.

De wijzigingen van de fysieke kenmerken leiden veelal ook tot een verandering in de

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In sommige gevallen zal een mutatie in

de BAG werken als signaal om in de WOZ-administratie ook een wijziging aan te

brengen. In andere gevallen leidt een constatering in het kader van de uitvoering van de

Wet WOZ tot een signaal in de richting van de beheerder van de BAG.

De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het

gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij

de uitvoering van de stappen, mits àlle stappen gezet worden.

2.1 Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten

De gemeente is niet per definitie van elke bouwactiviteit op de hoogte. Bouw-

activiteiten betreffen zowel wijzigingen aan bestaande WOZ-objecten als nieuw-

bouw. Bouwactiviteiten van objecten kunnen opgesplitst worden in:

- bouwactiviteiten waarbij een bouwvergunning (of sloopvergunning,

monumentenvergunning, etc.) verplicht is en verleend is. Er kan ook sprake

zijn van een ander officieel besluit van de gemeente dat als signaal voor een

bouwactiviteit werkt (bijvoorbeeld huisnummerbesluit);

- vergunningsvrije bouwactiviteiten;

- overige bouwactiviteiten waarvoor ten onrechte geen vergunning is gevraagd.

Page 20: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

20

2.1.1 Bouwvergunningen en andere signalen uit BAG

Bij de mutatieverwerking van bouwvergunningen is altijd sprake van mutaties in

de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Door de WOZ-administratie

aan te sluiten op de BAG worden de bouwvergunningen automatisch aangeleverd

als signaal voor onderstaande stappen:

stap 1: verzamelen bouwvergunningen.

Vergunningen (zoals bouwvergunning, sloopvergunning, monumenten-

vergunning, etc.) worden aangeleverd door de BAG. Wanneer deze

BAG binnen de gemeentelijke organisatie correct en volledig wordt

bijgehouden en gebruikt, zijn de vergunningen beschikbaar voor onder-

staande werkzaamheden.

stap 2: bepalen moment waarop voortgangspercentage van de verbouwing

ingeschat moet worden en regelen wie dit doet.

stap 3: verzamelen en vastleggen objectkenmerken vanuit aangeleverde

gegevens.

Beschrijving in de bouwvergunning, of de bouwtekening, maar bijvoor-

beeld ook een verkoopbrochure van de projectontwikkelaar. In alle

gevallen behoren type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel),

bijgebouwen/onderdelen tot de objectkenmerken die relevant zijn voor

de waardebepaling en de onderbouwing.

stap 4: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:

- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)

Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het

verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-

inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de

aanleverende bron van de gegevens is.

- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)

Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende

informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe

bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.

- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)

Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie

verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden.

stap 5: indien informatie-inwinning nodig is:

A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.

- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-

ontvangen.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.

- analyseren relevante gegevens uit externe bron.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.

Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn

dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is

Page 21: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

21

voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de

vergunning blijkt.

- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).

stap 6: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-

komingen in de geregistreerde objectgegevens.

stap 7: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere

objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkin-

gen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens (volgt uit stap

6)).

Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare

panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-

overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-

gen of mutaties in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn.

stap 8: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de

waardebepaling en de onderbouwing met datum controle.

Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de

onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen

zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onder-

deel), bijgebouwen/onderdelen;

- óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en

juist zijn bevonden.

Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige

inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend

bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of

gecontroleerd. Bij de optimalisering van de objectkenmerken kan

dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime

tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij

de behandeling van een bezwaarschrift kan de datum waarop het

desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd van belang

zijn.

stap 9: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een

wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of

verblijfsobject:

- óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistratie

Adressen en Gebouwen.

- óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder

van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de

Basisregistratie Adressen en Gebouwen.

stap 10: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze

datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.

Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke

wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar

na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het

betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op

de WOZ-beschikking vermeld.

Page 22: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

22

stap 11: bepalen of op 1 januari sprake is van objecten in aanbouw.

Van de objecten in aanbouw vindt een opname per 1 januari plaats. Bij

bouwactiviteiten met betrekking tot in aanbouw zijnde panden die een

grote invloed op de waarde hebben (bijvoorbeeld waarde-invloed meer

dan € 200.000), wordt tevens een foto gemaakt ten behoeve van even-

tuele bewijslevering. Ten behoeve van een doelmatige uitvoering is deze

stap in hoofdstuk 7 uitgewerkt in een afzonderlijk stappenplan.

2.1.2 Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (geen signalen uit BAG)

Voor vergunningsvrije bouwactiviteiten en bouwactiviteiten waarvoor ten

onrechte geen vergunning is gevraagd, is de gemeente afhankelijk van ondermeer

signalen van burgers en van bijvoorbeeld de intensiteit van controlewerkzaam-

heden. Ook voor illegale bouwwerken wordt een WOZ-waarde bepaald zonder

dat dit op zichzelf het bouwwerk legaliseert. Hieronder worden mogelijke activi-

teiten opgesomd om vast te stellen of bouwactiviteiten (of andere wijzigingen van

de fysieke gesteldheid) hebben plaatsgevonden die niet op enige andere wijze tot

een signaal in de richting van de gemeente hebben geleid.

stap 1: vergelijken geregistreerde objectgegevens met geconstateerde object-

gegevens.

stap 2: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:

- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)

Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het

verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-

inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de

aanleverende bron van de gegevens is.

- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)

Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende

informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe

bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.

- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)

Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie

verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden.

stap 3: indien informatie-inwinning nodig is:

A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.

- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-

ontvangen.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.

- analyseren relevante gegevens uit externe bron.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.

Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn

dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is

Page 23: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

23

voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de

vergunning blijkt.

- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).

stap 4: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-

komingen in de geregistreerde objectgegevens.

stap 5: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere

objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkin-

gen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens (volgt uit stap

4)).

Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare

panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-

overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-

gen of mutaties in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn.

stap 6: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de

waardebepaling en de onderbouwing met datum controle.

Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de

onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen

zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onder-

deel), bijgebouwen/onderdelen;

- óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en

juist zijn bevonden.

Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige

inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend

bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of

gecontroleerd. Bij de beoordeling van de volledigheid en juistheid

van de objectkenmerken kan dan gericht gekeken worden naar de

objecten waar reeds geruime tijd geen wijziging of controle heeft

plaatsgevonden. Maar ook bij de behandeling van een bezwaar-

schrift is van belang wanneer het desbetreffende object voor het

laatst is gecontroleerd.

stap 7: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een

wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of

verblijfsobject:

- óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistratie

Adressen en Gebouwen.

- óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder

van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de

Basisregistratie Adressen en Gebouwen.

stap 8: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze

datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.

Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke

wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar

na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betref-

fende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de

WOZ-beschikking vermeld.

Page 24: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

24

2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken

De gemeente is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van de geregi-

streerde objectkenmerken in de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat

periodiek de volledigheid en de juistheid van de WOZ-administratie op dit punt

wordt gecontroleerd en zo nodig verbeterd.

Er zijn diverse mogelijkheden (bronnen) om vastgelegde gegevens te controleren

(bij elk van onderstaande bronnen worden de daarna genoemde stappen 1 tot en

met 10 uitgevoerd):

bron: WOZ-administratie.

Door (geautomatiseerde) waarschijnlijkheidscontroles binnen de

eigen administratie kunnen onwaarschijnlijkheden gesignaleerd

worden en gevonden fouten verbeterd worden.

bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen, GBKN, etc.

Door geautomatiseerde vergelijking met gemeentelijke bestanden

kunnen onwaarschijnlijkheden gesignaleerd worden en gevonden

fouten verbeterd worden.

bron: Beschrijving te koop aangeboden objecten.

Verwezen wordt naar het proces marktanalyse woningen en het

proces marktanalyse niet-woningen.

De beschrijving die in de publicaties is gegeven van te koop (of te

huur) aangeboden objecten (of beschrijving van bouwprojecten)

wordt administratief vergeleken met de vastgelegde gegevens. De

objectgegevens die hierbij van belang zijn, zijn ondermeer: type

object, grootte, grondoppervlakte, bijgebouwen/onderdelen.

Grote afwijkingen tussen de beschrijving en de geregistreerde

gegevens kunnen aanleiding geven voor een opname ter plaatse (al

dan niet met inpandige opname).

De definities van de objectgegevens dienen in acht te worden

genomen om te beoordelen of daadwerkelijk sprake is van een

signaal over een mogelijke onjuistheid in de vastgelegde object-

kenmerken.

bron: Foto’s te koop aangeboden objecten.

Steeds vaker worden via internet objecten te koop aangeboden.

Daarbij wordt vaak fotomateriaal gebruikt om het object te illustre-

ren. Met deze foto’s kunnen de vastgelegde gegevens gecontroleerd

worden. Verwezen wordt naar "Beschrijving te koop aangeboden

objecten".

bron: Opname ter plaatse.

Tijdens een opname ter plaatse worden de objectgegevens

gecontroleerd. Hierbij dient tenminste de aanwezigheid van de

bijgebouwen gecontroleerd te worden (vergunningsvrije bouw-

activiteiten).

Page 25: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

25

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een opname ter

plaatse wordt uitgevoerd. De reden kan voortkomen uit de markt-

analyse, uit de behandeling van bezwaren, maar bijvoorbeeld ook

uit een handhavingsactie vanuit bouw- en woningtoezicht, een

controle voor BAG of een naverkenning van de GBKN.

Bron: Uitwisseling van gegevens met woningcorporaties, beleggers, eigenaren

grote complexen, e.d..

Samenwerking en overleg met woningcorporaties, studentenhuis-

vesting, "grote" verhuurders, e.d. kunnen leiden tot periodieke of

continue uitwisseling van gegevens. Hierdoor kan de actualiteit van

de gegevens van de hierbij betrokken objecten in stand gehouden

worden.

bron: Veldcontrole taxaties.

Deze veldcontroles worden bijvoorbeeld uitgevoerd voor panden

die minder goed vergelijkbaar zijn met andere panden (heterogene

bouw).

bron: Steekproeven.

Dit kunnen aselecte steekproeven zijn om de kwaliteit van

gegevens en/of taxaties te controleren, maar ook gerichte steek-

proeven naar panden die bijvoorbeeld al meer dan vijf jaar aan

geen enkele controle onderworpen zijn geweest.

De steekproef kan ook uitgevoerd worden door de belanghebbende

te vragen of de geregistreerde gegevens correct zijn.

bron: Afhandeling van bezwaar- en beroepschriften.

In bezwaarschriften worden niet alleen signalen gegeven over

mogelijke fouten in de objectkenmerken van het object waar het

bezwaar betrekking op heeft, maar vaak ook over de juistheid en

volledigheid van objectgegevens van vergelijkbare panden.

bron: Bestemmingsplannen.

bron: Milieu-inventarisaties en registratie milieuvergunningen.

Milieu-inventarisaties en registraties van milieuvergunningen

kunnen leiden tot inzicht of er sprake is van kenmerken die een

(negatieve) waarde-invloed hebben. Voorbeelden van kenmerken

zijn bodemverontreiniging, asbest, betonrot, palenpest, olietank,

e.d.. Ook kan vastgesteld worden of de exploitatie van het object

met de benodigde vergunningen geschiedt.

bron: Lijst aangewezen landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet.

bron: Luchtfoto's (en ander fotomateriaal zoals cyclomedia, laseraltimetri, satel-

lietbeelden).

Door vergelijking van fotomateriaal met overeenkomstig materiaal

van één of meer jaren eerder, kunnen wijzigingen aan het licht

komen. Deze vergelijking kan ook geautomatiseerd worden

uitgevoerd. De vergelijking kan bijvoorbeeld ook geschieden door

de luchtfoto te vergelijken met een grootschalige kaart. Deze

vergelijking wordt ook gedaan bij de bijhouding van die groot-

schalige kaart. De bijhouding van de grootschalige kaart kan op die

Page 26: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

26

manier ook leiden tot een lijst met signalen voor de WOZ-admini-

stratie voor het controleren en muteren van objectkenmerken.

Om de doelmatigheid van de aanschaf en het gebruik van lucht-

foto’s te vergroten, kan afstemming en/of aansluiting bij andere

afdelingen binnen de gemeente of tussen gemeenten gezocht

worden.

Bij elk van de hiervoor genoemde mogelijke bronnen zijn de volgende stappen

van belang:

stap 1: bepalen van de frequentie waarin controles worden uitgevoerd.

De frequentie van de controle zal natuurlijk afhankelijk zijn van de aard

en de omvang van de controle en van het moment waarop gegevens

beschikbaar komen. Een (geautomatiseerde) administratieve vergelijking

met bijvoorbeeld een bestand van een woningbouwcorporatie vergt

minder inspanning dan een opname ter plaatse.

Minimaal telkens voorafgaand aan een (modelmatige) waardebepaling

van de objecten zal een controle, bijvoorbeeld administratieve consis-

tentie-controle plaatsvinden. De frequentie kan ook afhankelijk zijn van

de bron van de gegevens waarmee wordt vergeleken, bijvoorbeeld

maandelijks met aanbodinformatie van de makelaars en jaarlijks

bestandsvergelijking met woningcorporaties of beleggers. Voor het

bepalen van de omvang van de controle kan, ter voorkoming van een

algehele herinventarisatie, gebruik gemaakt worden van de geregi-

streerde "controledatum" en "ingangsdatum" van objectgegevens.

stap 2: controleren of bij elk object de objectkenmerken zijn geregistreerd die

relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing.

Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de

onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen zijn

relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel),

bijgebouwen/onderdelen.

stap 3: (administratief) vergelijken geregistreerde objectgegevens met geconsta-

teerde objectgegevens.

stap 4: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:

- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)

Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het

verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-

inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de

aanleverende bron van de gegevens is.

- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)

Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende

informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe

bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.

- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)

Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie

verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden.

Page 27: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

27

stap 5: indien informatie-inwinning nodig is:

A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.

- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-

ontvangen.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.

- analyseren relevante gegevens uit externe bron.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.

Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn

dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is

voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de

vergunning blijkt.

- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).

stap 6: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-

komingen in de geregistreerde objectgegevens.

stap 7: indien afwijkingen gesignaleerd zijn in de geregistreerde object-

gegevens: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij

andere objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect").

Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare

panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-

overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-

gen in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn.

stap 8: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de

waardebepaling en de onderbouwing met datum controle.

Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de

onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse. In alle gevallen

zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onder-

deel), bijgebouwen/onderdelen;

- óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en

juist zijn bevonden.

Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige

inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend

bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of

gecontroleerd. Bij de optimalisering van de objectkenmerken kan

dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime

tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij

de behandeling van een bezwaarschrift is van belang dat vastligt

wanneer het desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd.

stap 9: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een

wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of

verblijfsobject:

- óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistratie

Adressen en Gebouwen.

Page 28: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

28

- óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder

van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de

Basisregistratie Adressen en Gebouwen.

stap 10: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze

datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.

Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke

wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar

na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het

betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op

de WOZ-beschikking vermeld.

Page 29: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

29

Schema bijhouding objectkenmerken

ja nee ja nee

vastleggen gewijzigde objectgegevens in WOZ-administratie en indien nodig in Basisregistratie Adressen en Gebouwen

beoordelen "domino-effect"

- versturen schriftelijk formulier - raadplegen externe bron - opname ter plaatse

aanvullende informatie-inwinning zinvol?

verzamelen en vastleggen objectkenmerken

vergelijken geregistreerde gegevens met geconstateerde

bepalen moment inschat-ten voortgangspercentage

vergunningsvrij (of illegale bouw)

controleren volledigheid

vergelijken geregistreerde gegevens met geconstateerde

Bouwactiviteiten (zowel wijzigingen aan bestaande WOZ-objecten als nieuwbouw)

Bewaking juistheid objectkenmerken

controleren geregistreerde gegevens

vastleggen toestands-peildatum en waarborgen dat toestand gebruikt wordt bij waardebepaling

beoordelen "domino-effect"

vastleggen toestands-peildatum en waarborgen dat toestand gebruikt wordt bij waardebepaling

vastleggen gewijzigde objectgegevens in WOZ-administratie en indien nodig in Basisregistratie Adressen en Gebouwen

controleren geregistreerde gegevens

aanvullende informatie-inwinning zinvol?

vergunningplichtig (vergunning verleend)

- versturen schriftelijk formulier - raadplegen externe bron - opname ter plaatse

Page 30: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

30

Page 31: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

31

3. PROCES MARKTANALYSE EN BEOORDELING WAARDEN MET MARKT-

GEGEVENS

3.1 Marktanalyse en beoordeling waarden woningen

Met het oog op de doelmatigheid staan er twee uitgangspunten centraal bij de

marktanalyse woningen:

- de verkopen worden zo snel mogelijk nadat de verkoop heeft plaatsgevonden

geanalyseerd;

- alle verkoopprijzen van woningen worden geanalyseerd, ook wanneer de

verkoopprijs in eerste instantie mogelijk niet overeenkomt met de waarde in

het economische verkeer. Slechts de transacties zonder transactieprijs en de

transacties met een transactieprijs van € 1 worden niet beschouwd als verkoop

en behoeven dus niet geanalyseerd te worden.

Deze uitgangspunten zijn in het stappenplan duidelijk herkenbaar.

Door het uitvoeren van de marktanalyse worden alle beschikbare verkoop-

gegevens geschikt voor:

- de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte wonin-

gen actueel en juist zijn;

- gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te sluiten op het marktniveau;

- de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties;

- het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbende altijd als eerste

een vergelijking zal maken met de zelf betaalde prijs.

Daarnaast wordt vastgesteld welke verkoopgegevens het meest geschikt zijn om

de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verkoopcijfers alleen met

een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren.

Omdat bovenstaande analyse van marktgegevens in hoge mate overeenkomt met

het gebruik van een marktgegeven om te beoordelen of een door een taxatiemodel

berekende modelwaarde aansluit op de markt, is ook dit gebruik van markt-

gegevens bij de kwaliteitsbeoordeling in dit hoofdstuk beschreven. Het proces

beschreven in 3.1.2 voor de analyse van marktgegevens is dan ook nagenoeg

identiek aan het in 3.1.3 beschreven proces voor het beoordelen van model-

waarden aan de hand van afzonderlijke marktgegevens.

Door de werkwijze beschreven in onderstaande stappenplannen wordt ook infor-

matie onttrokken aan verkoopprijzen die afwijken van de waarde in het econo-

mische verkeer (bijvoorbeeld familieverkopen, verkopen aan zittende huurder).

Deze "afwijkende" verkoopprijzen zijn niet altijd nodig voor het optimaliseren

van het taxatiemodel, maar wel nuttig gezien de overige redenen.

Door het hieronder beschreven stappenplan worden de "afwijkende" verkoop-

prijzen direct bruikbaar voor de overige hierboven genoemde punten (beoorde-

Page 32: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

32

ling actualiteit en juistheid objectkenmerken, beoordeling kwaliteit taxaties en het

voorkomen van bezwaarschriften).

Immers er kan een ratio voor deze verkoop aan een zittende huurder of aan een

familielid worden berekend door de getaxeerde waarde te delen door de verkoop-

prijs, vermeerderd met het bedrag dat in de marktanalyse is geconcludeerd als het

verschil (bijvoorbeeld € 20.000). Op deze wijze kan worden voorkomen dat er

uiteindelijk taxatiewaarden worden bepaald die lager liggen dan de verkoopprijs,

terwijl vastgesteld is dat de verkoopprijs onder het marktniveau ligt. Hetzelfde

verschil kan ook worden gebruikt om de belanghebbende en de belastingrechter

het verschil tussen de betaalde prijs en de uiteindelijke WOZ-waarde te verklaren.

In het proces marktanalyse worden de volgende deelprocessen onderscheiden:

- verzamelen;

- analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde;

- indien nodig: inwinnen van aanvullende informatie;

- registreren.

Omdat in het proces beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven alle

in het kader van de marktanalyse geregistreerde marktgegevens worden gebruikt,

wordt hier het deelproces verzamelen overgeslagen. Dit proces bestaat daarmee

uit de volgende deelprocessen:

- analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde;

- indien nodig: inwinnen van aanvullende informatie;

- registreren.

De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om

het gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden

worden bij de uitvoering van de stappen, mits àlle stappen gezet worden.

De werkzaamheden in deze processen zijn deels administratief, deels analytisch

(taxatietechnische, kwantitatieve analyse van marktcijfers) en deels taxerend. De

gemeente moet keuzes maken wie de genoemde activiteiten uitvoert. Dit is dus

niet per definitie voor alle stappen een taxateur.

3.1.1 Verzamelen marktgegevens woningen

Binnen het deelproces verzamelen marktinformatie woningen zijn er twee paral-

lelle soorten activiteiten. Beide activiteiten zorgen ervoor dat er gegevens

beschikbaar komen voor het analyseren van de markt voor woningen:

- verzamelen verkooptransacties woningen.

stap 1: objectidentificatie, verkoopprijs en transportdatum onttrekken aan AKR.

- verzamelen vraagprijzen woningen. Het verzamelen van vraagprijzen en

beschrijvingen van de woningen kan bijdragen aan een doelmatige WOZ-

uitvoering. De vraagprijzen zijn van belang om verkoopcijfers te kunnen

interpreteren, te analyseren en zo mogelijk om onwaarschijnlijkheden te

Page 33: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

33

verklaren. Daarnaast vormen de beschrijvingen een bron om de object-

gegevens verder te optimaliseren.

Aanbevolen wordt om met name die vraagprijzen te verzamelen die eenvoudig

(bijvoorbeeld via internet) in de eigen administratie opgenomen kunnen

worden en/of vraagprijzen voor typen woningen waarvoor weinig verkoop-

gegevens beschikbaar zijn of verkopen in gebieden waar weinig woningen

verkocht worden.

stap 1: objectidentificatie, vraagprijs en datum aanbod onttrekken aan "ad-

vertentie".

Bronnen voor advertenties zijn dagbladen, verkoopbrochures,

makelaarskranten, internet.

stap 2: vergelijken beschrijving van het te koop aangeboden object met geregi-

streerde gegevens.

Vergeleken kunnen bijvoorbeeld worden inhoud, oppervlakte, bijgebou-

wen. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

3.1.2 Analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde

De marktgegevens voor woningen bestaan uit verkoopcijfers en vraagprijzen

(waaronder ook vrij-op-naamprijzen nieuwbouw). Elk gerealiseerd verkoopcijfer

wordt vergeleken met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waarde-

peildatum als met de vast te stellen waarden voor de eerstvolgende twee waarde-

peildata. De werkwijze van beide vergelijkingen zijn direct vergelijkbaar. Een

beoordeling van de verhouding tussen de taxatiewaarde en het gerealiseerde

verkoopcijfer (ratio) vormt de kern van de vergelijkingen.

Vergelijking met vastgestelde WOZ-waarde vorige waardepeildatum (behorende

bij kalenderjaar waarin de verkoopdatum is gelegen)

Het verkoopcijfer wordt vergeleken met de laatst vastgestelde WOZ-waarde die

gold op het moment van de transactie (transportdatum). De analyse van het

marktgegeven vindt éénmaal plaats met een vastgestelde WOZ-waarde.

Voor elk gerealiseerd verkoopcijfer worden onderstaande stappen uitgevoerd:

stap 0: nagaan of kadastrale verwerking en één op één koppeling tussen ver-

koop en WOZ-object gereed zijn.

Indien deze één op één koppeling niet mogelijk is, dan kan de verkoop

buiten de analyse gehouden worden. De verkoop wordt echter niet

verwijderd. Indien de één op één koppeling wel mogelijk is, dan verder

gaan met stap 1.

stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen WOZ-waarde naar waardepeil-

datum en het verkoopcijfer (marktcijfer).

Dit is het verschil (stijging of daling) van de verkoopprijs ten opzichte

van de WOZ-waarde

stap 2: vaststellen verwachte ratio verkocht object in periode tussen verkoop-

datum en waardepeildatum.

Page 34: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

34

De WOZ-waarde van voorliggende peildatum wordt op deze wijze

"geactualiseerd" naar de verkoopdatum. De verwachte ratio wordt

gebruikt als basis om de verkoopprijs aan te toetsen.

Het bepalen van de verwachte ratio (stap 2) is een zich steeds herhalend

proces waarbij onderzocht wordt of de in een gemeente geconstateerde

marktstijgingen of -dalingen samenhangen met een aantal kenmerken

van de verkochte woningen.

Bijvoorbeeld in eerste instantie wordt een verwachte ratio bepaald door

gebruik te maken van de gemiddelde stijging in die gemeente van stel

10%. Later blijkt de gemiddelde stijging voor vrijstaande woningen

hoger te liggen, terwijl de buurt waarin deze verkochte woning ligt ook

meer is gestegen dan gemiddeld. Dit leidt ertoe dat uiteindelijk een

verwachte ratio ontstaat van stel 0,85.

Dit proces herhaalt zich totdat de meest relevante kenmerken in hun

samenhang zijn onderzocht. Onder de voorwaarde dat er voldoende

verkopen zijn, worden minimaal de volgende kenmerken onderzocht:

ligging, soort object, verkoopdatum. De interpretatie leidt tot inzicht of

er een reden is dat een marktsegment leidt tot andere stijgingen of

dalingen dan andere marktsegmenten; met andere woorden er wordt

geconcludeerd of het marktsegment invloed heeft op de marktontwikke-

ling. Slechts wanneer voor een marktsegment op basis van voldoende

verkopen wordt geconstateerd dat er sprake is van een andere markt-

ontwikkeling (bijvoorbeeld etagewoningen stijgen in een periode meer

dan rijwoningen in dezelfde periode en in dezelfde buurt), wordt voor dit

marktsegment een apart verwacht verschil (stap 2) onderscheiden.

In hetzelfde herhalende proces wordt ook bepaald in welke mate een

verkoopprijs mag afwijken van de verwachte waarde. In een buurt met

veel verkopen van nagenoeg identieke woningen zal de bandbreedte

voor dit verschil veel kleiner zijn dan voor bijvoorbeeld vrijstaande

woningen in het buitengebied waarvan er slechts zeer weinig worden

verkocht.

stap 3: vergelijken werkelijke ratio ( stap 1) met verwachte ratio (stap 2).

Indien de werkelijke ratio een onwaarschijnlijk verschil geeft met de

verwachte ratio (de afwijking is groter dan de voor dit marktsegment

bepaalde bandbreedte), moet een reden voor de afwijking aangegeven

worden (zie stap 4). Wanneer de vergelijking geen onwaarschijnlijk

verschil geeft, kunnen de volgende stappen achterwege blijven en kan

het verkoopcijfer volledig gebruikt worden. Het is echter ook mogelijk

(en soms wenselijk, bijvoorbeeld wanneer voor de desbetreffende soort

woningen of in die buurt weinig woningen worden verkocht en het

belang van deze verkopen voor de onderbouwing dus groot is) om ook

voor de verkopen "binnen de bandbreedte" (oftewel zonder onwaar-

schijnlijk verschil) de vervolgstappen te doorlopen.

Deze vergelijking komt overeen met het vergelijken van de verkoopprijs

met een naar de verkoopdatum geïndexeerde WOZ-waarde of met een

door het taxatiemodel naar de verkoopdatum berekende modelwaarde.

Page 35: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

35

stap 4: verklaren van de afwijking (stap 3) tussen werkelijke ratio en verwachte

ratio.

Hierbij worden in ieder geval de volgende punten beoordeeld:

- waarderingsvoorschriften bijvoorbeeld prijs betreft erfpacht, beperkt

recht of woning in verhuurde staat);

- objectafbakening (het verkochte object komt niet overeen met het

WOZ-object: controleren juistheid objectafbakening);

- reële transactie (familietransactie, te lange periode te koop gestaan:

vergelijking met vraagprijs en datum van eerste aanbieding van

verkocht object);

- moment totstandkoming verkoopprijs (lengte periode tussen koop-

datum en transportdatum);

- objectgegevens (geregistreerde objectgegevens zijn onjuist, relatie

met het proces bijhouding objectkenmerken);

- roerende zaken in het verkoopcijfer betrokken.

stap 5: bepalen of de omstandigheden die hebben geleid tot de afwijking tussen

de werkelijke en de verwachte ratio (zie stap 4) relevant zijn voor de

taxatie naar de volgende waardepeildatum.

Een omstandigheid die heeft geleid tot de afwijking (stap 4) hoeft niet

altijd een reden te zijn waarmee bij de taxatie naar eerstvolgende waar-

depeildatum rekening gehouden moet worden.

Bijvoorbeeld het feit dat sprake is van een familieverkoop, een verkoop

aan een zittende huurder, een prijs betaald voor een erfpachtrecht zijn

redenen waarom de verkoopprijs ook zal kunnen "afwijken" van een

nieuw te bepalen WOZ-waarde. Daarentegen zijn er ook situaties waar-

bij de verkoopprijs niet mag "afwijken" van een nieuw te bepalen WOZ-

waarde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld het feit dat de WOZ-

waarde naar de voorliggende waardepeildatum te laag was in verband

met foute objectgegevens of dat de markt voor het desbetreffende object

sneller stijgt dan verwacht.

stap 6: - kwantificeren van de reden(en) voor de afwijking tussen de werkelijke

en de verwachte ratio (stap 4).

Door kwantificering van de reden voor de afwijking tussen de werke-

lijke en de verwachte ratio, kan de verkoopprijs toch een rol spelen

bij de taxatie en de onderbouwing. De marktinformatie hoeft dan niet

als "onbruikbaar" terzijde te worden geschoven. Bijvoorbeeld door

verkoop aan zittende huurder is 10% onder marktniveau betaald, door

verbouw na aankoop is de waarde van het pand € x hoger (naar

marktniveau ten tijde van verkoop) dan verkoopprijs.

- bepalen geschiktheid voor gebruik model en geschiktheid voor

gebruik onderbouwing op taxatieverslag.

- vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum (zie paragraaf 3.1.5).

Zodra modelwaarden naar de volgende waardepeildatum beschikbaar zijn, kan

worden doorgegaan met stap 1 van de vergelijking tussen verkoopcijfer en de

modelwaarde van de eerstvolgende waardepeildatum (zie 3.1.3 Individueel

beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven).

Page 36: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

36

3.1.3 Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven

Het verkoopcijfer wordt ook vergeleken met de afzonderlijke, nog vast te stellen

modelwaarden van twee opeenvolgende waardepeildata, namelijk 1 januari van

het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd en 1 januari van het jaar nadat de

verkoop is gerealiseerd. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt

vergeleken met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2008 (WOZ-

waarde voor het kalenderjaar 2009) en met de modelwaarde naar waardepeil-

datum 1 januari 2009 (WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2010). Geanalyseerde

verkoopcijfers worden gebruikt om het taxatiemodel te optimaliseren en te

verfijnen. Op een moment wordt verwacht dat het taxatiemodel voor een waarde-

peildatum stabiel is. Verkoopcijfers die gerealiseerd zijn na deze datum leiden in

beginsel niet tot aanpassing van het hele taxatiemodel met betrekking tot die

waardepeildatum (geen doorwerking naar alle andere te taxeren woningen). De

ratio van deze verkopen dient echter wel beoordeeld te worden en de model-

waarde kan nog wel veranderen, wanneer bijvoorbeeld blijkt dat onjuiste object-

kenmerken zijn gebruikt bij de berekening van de modelwaarde voor deze

woning. Zodra de modelwaarde voor de waardepeildatum direct voorafgaand aan

de verkoopdatum respectievelijk de daaropvolgende waardepeildatum beschik-

baar is, kunnen onderstaande stappen uitgevoerd worden:

stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen modelwaarde naar waardepeil-

datum en het verkoopcijfer (marktcijfer).

Bij de vergelijking met de nog vast te stellen waarde naar volgende

waardepeildata (modelwaarde) in het kader van de kwaliteitsbeoordeling

wordt rekening gehouden met de bevindingen tijdens de marktanalyse.

Dus wanneer bijvoorbeeld tijdens de vergelijking met de geldende

WOZ-waarde is geconstateerd dat de verkoopprijs inclusief de prijs van

een garagebox is die niet tot het desbetreffende WOZ-object behoort,

dan wordt bij de berekening van de ratio in het kader van de kwaliteits-

beoordeling het bedrag dat in stap 6 van de marktanalyse is bepaald eerst

afgetrokken van de verkoopprijs.

stap 2: vaststellen verwachte ratio voor verkoopdatum in relatie tot waardepeil-

datum

Verwezen wordt naar stap 2 van "Vergelijking met vastgestelde WOZ-

waarde vorige waardepeildatum". In de primaire ratioberekening voor

het bepalen van de verwachte ratio worden verkopen betrokken uit de

periode tussen twaalf maanden voor de waardepeildatum en zes

maanden na de waardepeildatum.

stap 3: vergelijken werkelijke ratio (stap 1) met verwachte ratio (stap 2).

Verwezen wordt naar stap 3 van "Vergelijking met vastgestelde WOZ-

waarde vorige waardepeildatum".

Page 37: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

37

stap 4: verklaren van de afwijking (stap 3) tussen werkelijke ratio en verwachte

ratio.

Dit kan in beginsel tot vier categorieën conclusies leiden:

- taxatiemodel onjuist (ga naar stap 5A)

Het opgestelde taxatiemodel sluit nog niet voldoende aan op de markt

en het model moet nog verfijnd worden.

- objectkenmerken onjuist (ga naar stap 5B)

De bij de taxatie van één of meerdere woningen gebruikte object-

kenmerken zijn onjuist en na verbetering van de objectkenmerken

voldoet de taxatie wel. Bijvoorbeeld een verbouwing die heeft plaats-

gevonden voor de verkoopdatum. Door de gewijzigde objectkenmer-

ken in het berekenen van de modelwaarde te betrekken, zal deze

modelwaarde wel aansluiten op de verkoopprijs.

- bevindingen resultaten marktanalyse onjuist (ga naar stap 5C)

De tijdens de marktanalyse vastgelegde bevindingen zijn onjuist

(bijvoorbeeld de betaalde prijs blijkt toch lager dan de marktwaarde,

omdat de prijs alleen betrekking heeft op een erfpachtrecht).

- modelwaarde is juist (ga naar stap 6)

De modelwaarde kan correct zijn en toch afwijken van de verkoop-

prijs, omdat na de verkoopdatum (en ook na de toestandspeildatum

voor de vorige waardepeildatum) de onroerende zaak is gewijzigd.

De modelwaarde is juist; de onderbouwing en de onderlinge waarde-

verhouding is echter nog niet gecontroleerd.

stap 5:

A: 1. analyseren afwijking tussen verkoopprijs en modelwaarde

2. verbeteren taxatiemodel

Hanteer hierbij de stappen in het proces modelmatige waardebepaling

(hoofdstuk 4).

3. bepalen nieuwe modelwaarde(n)

B: 1. analyseren van de afwijking in objectkenmerken

2. herstellen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde object-

gegevens.

Hanteer hierbij de stappen in het proces bijhouding objectkenmerken

(hoofdstuk 2 van deel I) óf, indien sprake is van een onjuist

afgebakende woning, de stappen in het proces beheer object-

afbakening (hoofdstuk 1 van deel I).

3. bepalen nieuwe modelwaarde(n)

C: 1. analyseren afwijking tussen verkoopprijs en modelwaarde

2. nogmaals uitvoeren proces marktanalyse

Hanteer hierbij de stappen behorende bij "Vergelijking met vast-

gestelde WOZ-waarde vorige waardepeildatum".

3. corrigeren invoer geanalyseerd verkoopcijfer in taxatiemodel (indien

nodig)

4. bepalen nieuwe modelwaarde(n)

Page 38: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

38

stap 6: - kwantificeren mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum.

- bepalen geschiktheid voor gebruik model en geschiktheid voor

gebruik onderbouwing op taxatieverslag.

- vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum (zie paragraaf 3.1.5).

Herhaal vanaf stap 1 totdat de ratio aansluit.

Herhaal de stappen 1 tot en met 6 zodat de vergelijking met de afzonderlijke

modelwaarde(n) van tenminste twee opeenvolgende waardepeildata is verricht.

In totaal wordt een verkoop met tenminste drie waarden vergeleken. Deze drie

vergelijkingen worden niet op eenzelfde moment uitgevoerd. In onderstaande

voorbeelden wordt weergegeven met welke taxaties een verkoop uit februari

2008 en uit november 2008 wordt vergeleken en welke resultaten de vergelijkin-

gen opleveren. Bij elk van deze vergelijkingen kan iets anders worden

geconstateerd over de verhouding tussen verkoop en taxatie.

Voorbeeld:

Vergelijking verkoopcijfer uit

februari 2008 met de taxatie

naar waardepeildatum:

Resultaat vergelijking Mogelijke constatering

2007 (vastgestelde WOZ-

waarde)

marktanalyse, verbetering

bestand

WOZ-waarde te hoog

2008 (modelwaarde) verbetering taxatiemodel,

ratio’s

Verkoopprijs sluit aan op

de markt

2009 (modelwaarde) eerste inrichting parameters

taxatiemodel, ratio’s

Object verbouwd tussen

januari 2009 en januari

2010

Vergelijking verkoopcijfer uit

november 2008 met de taxatie

naar waardepeildatum:

Doelresultaat vergelijking Mogelijke constatering

2007 (vastgestelde WOZ-

waarde)

marktanalyse, verbetering

bestand

WOZ-waarde te hoog

2008 (modelwaarde) laatste kwaliteitscontrole,

ratio’s

Getaxeerde waarde onjuist

door onjuiste kenmerken

2009 (modelwaarde) verbetering taxatiemodel,

ratio’s

Object verbouwd tussen

januari 2009 en januari

2010

Page 39: Waarderingsinstructie jaarlijks

WO

Z-o

bje

ct

= v

erk

och

t o

bje

ct?

be

reke

ne

n r

atio

: W

OZ

-wa

ard

e /

ve

rko

op

prijs

be

reke

ne

n r

atio

: m

od

elw

aa

rde

/ v

erk

oo

pp

rijs

(re

kenin

g

houdend m

et re

levantie e

n k

wantificering (

sta

p 5

en 6

))

be

reke

ne

n r

atio

: m

od

elw

aa

rde

/ v

erk

oo

pp

rijs

(re

kenin

g

houdend m

et re

levantie e

n k

wantificering (

sta

p 5

en 6

))

2.

be

pa

len

ve

rwa

ch

te r

atio

2.

be

pa

len

ve

rwa

ch

te r

atio

2.

be

pa

len

ve

rwa

ch

te r

atio

3.

ve

rge

lijke

n w

erk

elij

ke

ra

tio

(sta

p 1

) m

et

ve

rwa

ch

te r

atio

(sta

p 2

)

3.

ve

rge

lijke

n w

erk

elij

ke

ra

tio

(sta

p 1

) m

et

ve

rwa

ch

te r

atio

(sta

p 2

)

3.

ve

rge

lijke

n w

erk

elij

ke

ra

tio

(sta

p 1

) m

et

ve

rwa

ch

te r

atio

(sta

p 2

)

be

oo

rde

len

en

ve

rkla

ren

afw

ijkin

g b

ij sta

p 3

be

oo

rde

len

en

ve

rkla

ren

afw

ijkin

g b

ij sta

p 3

be

oo

rde

len

en

ve

rkla

ren

afw

ijkin

g b

ij sta

p 3

be

pa

len

re

leva

ntie

vo

or

nie

uw

e w

aa

rde

rin

gve

rbe

tere

n t

axa

tie

mo

de

l e

n/o

f g

ere

gis

tre

erd

e

ob

jectg

eg

eve

ns

ve

rbe

tere

n t

axa

tie

mo

de

l e

n/o

f g

ere

gis

tre

erd

e

ob

jectg

eg

eve

ns

- ve

rbe

tere

n t

axa

tie

mo

de

l-

ve

rbe

tere

n t

axa

tie

mo

de

l

- ve

rbe

tere

n g

ere

gis

tre

erd

e o

bje

ctg

eg

eve

ns

- ve

rbe

tere

n g

ere

gis

tre

erd

e o

bje

ctg

eg

eve

ns

- n

og

ma

als

uitvo

ere

n v

erg

elij

kin

g v

erk

oo

pcijf

er

me

t

WO

Z-w

aa

rde

vo

rig

e w

aa

rde

pe

ilda

tum

- n

og

ma

als

uitvo

ere

n v

erg

elij

kin

g v

erk

oo

pcijf

er

me

t

WO

Z-w

aa

rde

vo

rig

e w

aa

rde

pe

ilda

tum

be

pa

len

nie

uw

e m

od

elw

aa

rde

(n)

be

pa

len

nie

uw

e m

od

elw

aa

rde

(n)

kw

an

tifice

ren

afw

ijkin

g t

usse

n w

erk

elij

ke

ra

tio

en

ve

rwa

ch

te r

atio

kw

an

tifice

ren

mu

tatie

tu

sse

n v

erk

oo

pd

atu

m e

n

toe

sta

nd

sp

eild

atu

m

kw

an

tifice

ren

mu

tatie

tu

sse

n v

erk

oo

pd

atu

m e

n

toe

sta

nd

sp

eild

atu

m

be

pa

len

ge

sch

ikth

eid

vo

or

ge

bru

ik m

od

el +

ge

sch

ikth

eid

vo

or

ge

bru

ik o

nd

erb

ou

win

g o

p

taxa

tie

ve

rsla

g

be

pa

len

ge

sch

ikth

eid

vo

or

ge

bru

ik m

od

el +

ge

sch

ikth

eid

vo

or

ge

bru

ik o

nd

erb

ou

win

g o

p

taxa

tie

ve

rsla

g

be

pa

len

ge

sch

ikth

eid

vo

or

ge

bru

ik m

od

el +

ge

sch

ikth

eid

vo

or

ge

bru

ik o

nd

erb

ou

win

g o

p

taxa

tie

ve

rsla

g

3.1

.2.

3.1

.33

.1.3

ve

rge

lijk

ing

wa

ard

ep

eil

da

tum

dir

ec

t v

oo

r v

erk

oo

p (

X)

(tij

dv

ak

: 1

ja

nu

ari

t/m

31

de

ce

mb

er

jaa

r X

+1

)

zo

dra

mo

de

lwa

ard

e v

oo

r w

aa

rde

pe

ilda

tum

(1

ja

nu

ari ja

ar

X)

be

sch

ikb

aa

r is

*

5.

1.

4.

0.

5.

* O

p 1

ju

li w

ord

t e

en

sta

bie

l w

aa

rde

rin

gsm

od

el ve

rwa

ch

t. V

oo

r ve

rko

pe

n n

a 1

ju

li is

de

ve

rge

lijkin

g in

be

gin

se

l d

ire

ct

uit t

e v

oe

ren

. V

oo

r ve

rko

pe

n v

óó

r 1

ju

li is

de

ve

rge

lijkin

g in

he

t ka

de

r va

n

kw

alit

eitsto

ets

ing

va

n h

et

wa

ard

erin

gsm

od

el.

1.

4.

5.

4.

1.

6.Sch

em

a m

ark

tan

aly

se, d

eelp

roces 3

.1.2

en

3.1

.3

7.

va

stle

gg

en

re

su

lta

ten

t.o

.v.

wa

ard

ep

eild

atu

m

6.

6.

he

rha

al va

na

f sta

p 1

to

tda

t d

e r

atio

aa

nslu

ith

erh

aa

l va

na

f sta

p 1

to

tda

t d

e r

atio

aa

nslu

it

ve

rge

lijk

ing

wa

ard

ep

eil

da

tum

dir

ec

t n

a v

erk

oo

p (

X+

1)

(tij

dv

ak

: 1

ja

nu

ari

t/m

31

de

ce

mb

er

jaa

r X

+2

)

zo

dra

mo

de

lwa

ard

e v

oo

r d

aa

rop

vo

lge

nd

e w

aa

rde

pe

ilda

tum

(1 ja

nu

ari ja

ar

X+

1)

be

sch

ikb

aa

r is

*

ve

rza

me

ld m

ark

tcijf

er

(ve

rko

op

jaa

r X

)

ve

rge

lijk

ing

ge

lde

nd

e W

OZ

-wa

ard

e

(tij

dv

ak

: 1

ja

nu

ari

t/m

31

de

ce

mb

er

jaa

r X

)

wa

ard

ep

eil

da

tum

(X-1

)

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

39

Page 40: Waarderingsinstructie jaarlijks

4.

afw

ijkin

g >

bandbre

edte

onderz

oeken r

eden a

fwijk

ing tussen w

erk

elij

ke r

atio e

n

verw

achte

ratio, denk a

an:

optioneel:

- w

aard

eringsvoors

chriften

- to

ets

verk

oopcijf

er

aan w

aard

eringsvoors

chrf

iten e

n o

bje

cta

fbakenin

g

- obje

cta

fbakenin

g-

contr

ole

er

obje

ctg

egevens (

ize p

roces b

ijhoudin

g o

bje

ctk

enm

erk

en)

- obje

ctg

egevens (

zie

pro

ces b

ijhoudin

g o

bje

ctk

enm

erk

en)

- ro

ere

nde z

aken

- to

ets

ing v

raagprijs

als

reden n

iet adm

inis

tratief te

herleid

en is, dan o

pnam

e ter

pla

ats

e

5.

bep

ale

n r

ele

van

tie v

oo

r n

ieu

we w

aard

eri

ng

6.

7.

vastl

eg

gen

resu

ltate

n t

.o.v

. g

eld

en

de W

OZ

-waard

e

kw

an

tifi

cere

n a

fwijkin

g t

ussen

werk

elijk

e r

ati

o e

n v

erw

ach

te r

ati

o

bep

ale

n g

esch

ikth

eid

vo

or

geb

ruik

mo

del +

gesch

ikth

eid

vo

or

geb

ruik

on

derb

ou

win

g o

p t

axati

evers

lag

verg

elij

kin

g v

orige w

aard

epeild

atu

m (

X-1

) (t

ijdvak: 1 januari t/m

31 d

ecem

ber

jaar

X)

(3.1

.2)

beo

ord

ele

n e

n v

erk

lare

n a

fwijkin

g b

ij s

tap

3

afw

ijkin

g <

bandbre

edte

bepale

n o

f de a

fwijk

ing m

eer

of m

inder

is d

an d

e g

egeven b

andbre

edte

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

40

Page 41: Waarderingsinstructie jaarlijks

4.

afw

ijkin

g >

bandbre

edte

onderz

oeken r

eden a

fwijk

ing tussen w

erk

elij

ke r

atio e

n

verw

achte

ratio, denk a

an:

optioneel:

- ju

isth

eid

taxatiem

odel

- to

ets

verk

oopcijf

er

aan w

aard

eringsvoors

chriften e

n o

bje

cta

fbakenin

g

(

zie

pro

ces m

odelm

atige w

aard

ebepalin

g)

- contr

ole

er

obje

ctg

egevens (

ize p

roces b

ijhoudin

g o

bje

ctk

enm

erk

en)

- ju

isth

eid

obje

ctk

enm

erk

en (

toesta

ndspeild

atu

m)

(

zie

pro

ces b

ijhoudin

g o

bje

ctk

enm

erk

en)

- ju

isth

eid

verk

oopcijf

er

(z

ie s

tap 4

verg

elij

kin

g v

orige w

aard

epeild

atu

m)

5.

verb

ete

ren

waard

eri

ng

sm

od

el en

/of

gere

gis

treerd

e

ob

jectg

eg

even

s

bep

ale

n n

ieu

we m

od

elw

aard

e(n

)

6.

7.

vastl

eg

gen

resu

ltate

n t

.o.v

. eers

tvo

lgen

de m

od

elw

aard

e

afw

ijkin

g <

bandbre

edte

verg

elij

kin

g e

ers

tvolg

ende w

aard

epeild

ata

(3.1

.3)

herh

aal vanaf sta

p 1

totd

at de r

atio a

anslu

it

kw

an

tifi

cere

n m

uta

tie t

ussen

verk

oo

pd

atu

m e

n t

oesta

nd

sp

eild

atu

m

bep

ale

n g

esch

ikth

eid

vo

or

geb

ruik

mo

del +

gesch

ikth

eid

vo

or

geb

ruik

on

derb

ou

win

g o

p t

axati

evers

lag

beo

ord

ele

n e

n v

erk

lare

n a

fwijkin

g b

ij s

tap

3

bepale

n o

f de a

fwijk

ing m

eer

of m

inder

is d

an d

e g

egeven b

andbre

edte

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

41

Page 42: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

42

3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie

Alleen wanneer de verwachting bestaat dat aanvullende informatie over de

verkochte woning noodzakelijk is voor een correcte analyse van de verkoopprijs

of voor de waardebepaling van die woning, wordt op één van de onderstaande

wijzen nadere informatie ingewonnen. Een opname ter plaatse wordt daarbij

alleen uitgevoerd, wanneer de verwachting bestaat dat de noodzakelijke gegevens

alleen ter plaatse verkregen kunnen worden.

stap 1: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is:

- óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A)

Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het

verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatie-

inwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de

aanleverende bron van de gegevens is.

- óf informatie-inwinning door externe bron (zie B)

Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende

informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe

bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object.

- óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C)

Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer de werkelijke

wijziging niet overeenstemt met de verwachte wijziging (stap 3

analyse) en wanneer de reden voor de afwijking en de kwantifi-

cering (stap 4 en 6 analyse) niet direct vanuit een administratieve

analyse naar voren komt of langs andere weg verkregen kan

worden.

stap 2: indien informatie-inwinning nodig is:

A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens.

- toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terug-

ontvangen.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron.

- analyseren relevante gegevens uit externe bron.

- beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C).

C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden.

Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn

dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is

voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de

vergunning blijkt.

- indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname).

stap 3: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-

komingen in de geregistreerde objectgegevens.

Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

stap 4: verklaren en kwantificeren van het verschil tussen WOZ-waarde en de

verkoopprijs. (stap 4 en 6 analyse).

Page 43: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

43

stap 5: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere

objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkin-

gen gesignaleerd zijn (volgt uit stap 3 en 4)).

Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare

panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegen-

overliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkin-

gen in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn (relatie met het

proces bijhouding objectkenmerken) of dat ook deze woningen een meer

dan gemiddelde stijging of daling ondergaan.

stap 6: verkochte woning fotografisch vastleggen (optioneel).

3.1.5 Registreren marktgegevens woningen

De marktgegevens en de bevindingen die uit de analyse zijn gebleken worden in

de WOZ-administratie vastgelegd.

stap 1: vastleggen basis marktgegevens.

In ieder geval objectidentificatie, verkoopprijs/vraagprijs, transport-

datum.

stap 2: vastlegging reden afwijking en kwantificering afwijking (stap 4 en 6 van

paragraaf 3.1.2 en 3.1.3).

stap 3: vastleggen gewijzigde objectgegevens met datum controle of vastleggen

datum waarop geconstateerd is dat objectgegevens juist zijn.

Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

stap 4: vastleggen bevindingen objectgegevens panden in de omgeving op o.a.

het "domino-effect" (stap 5 van 3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie).

stap 5: vastleggen algemene conclusies en aanbevelingen naar aanleiding van

de marktanalyse.

Verwezen wordt naar paragraaf 2.3.1 Beoordeling vastlegging markt-

gegevens woningen in deel II.

3.2 Marktanalyse niet-woningen

De marktanalyse van niet-woningen is niet een proces dat in alle gemeenten

afzonderlijk uitgevoerd zal (kunnen) worden. Immers om de marktanalyse uit te

kunnen voeren zullen meerdere marktgegevens met betrekking tot dezelfde soort

objecten beschikbaar moeten zijn. Aan deze eis zal voor lang niet alle gemeenten

voor alle categorieën objecten kunnen worden voldaan. Daarom is in de beschrij-

ving een onderscheid gemaakt tussen enerzijds verzamelen, verifiëren en registre-

ren en anderzijds analyseren. De eerste drie onderdelen kunnen in elke gemeente

afzonderlijk worden uitgevoerd, terwijl de analyse dan vaak per regio of landelijk

zal worden uitgevoerd.

Page 44: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

44

3.2.1 Verzamelen marktgegevens niet-woningen

Het verzamelen van marktgegevens zal in alle gemeenten uitgevoerd worden:

stap 1: objectidentificatie, transactieprijs en "transactiedatum" verzamelen.

Dit betreft minimaal de onderstaande marktgegevens:

- gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere

bestemmingen (bron: grondbedrijf/afdeling grondzaken van ge-

meente);

- stichtingskosten van (deels) nieuw gebouwde objecten (bron: bouw-

vergunningen, analyse bouwkosten);

- verhuurtransacties niet-woningen (bron: ingevulde inlichtingenformu-

lieren huurgegevens van recent verhuurde panden);

- verkooptransacties niet-woningen (bron: AKR, maar ook makelaars-

informatie);

- omzetgegevens (alleen bij discounted-cash-flow methode).

3.2.2 Verifiëren verzamelde marktgegevens niet-woningen

De gemeente zorgt ervoor dat de marktgegevens "gescreend" worden. Dit bete-

kent dat onder meer beoordeeld wordt of de gerealiseerde marktprijs overeen-

komt met de vastgestelde waarde dan wel met de taxatie-opbouw. Ook wordt

beoordeeld of de objectkenmerken van het object betrokken bij de transactie

overeenstemmen met de geregistreerde gegevens.

stap 0: nagaan of het object betrokken bij de transactie gekoppeld kan worden

aan een bestaand WOZ-object.

stap 1: vergelijken geldende WOZ-waarde met verkoopcijfer, vergelijken huur-

waarde taxatieverslag met verzameld huurcijfer, etc.

stap 2: indien van toepassing, verklaren van verschil tussen marktgegeven en

(opbouw van) WOZ-waarde.

stap 3: inwinnen aanvullende informatie (indien zinvol).

Zo nodig wordt extra informatie ingewonnen via een schriftelijk formu-

lier (inlichtingenformulier behorende bij de betreffende categorie niet-

woning), een externe bron of een opname ter plaatse. Deze extra infor-

matie kan bijvoorbeeld betrekking hebben op bijzondere voorwaarden in

het contract en aanvullende informatie over relevante objectkenmerken.

stap 4: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekort-

komingen in de geregistreerde objectgegevens.

Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

stap 5: globaal beoordelen bruikbaarheid marktgegeven.

Page 45: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

45

3.2.3 Registreren marktgegevens niet-woningen

stap 1: vastleggen basis marktgegevens niet-woningen.

In ieder geval worden objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs,

transportdatum vastgelegd.

De gescreende marktgegevens niet-woningen worden met de relevante

objectkenmerken in een geautomatiseerde vastlegging geregistreerd.

Voor niet-woningen vindt de analyse van marktgegevens, het bepalen

van de uitgangspunten voor de waardebepaling (taxatiewijzers, huur-

waardematrices, etc.) en de waardebepaling meestal op regionaal of

landelijk niveau plaats. Door de marktgegevens niet-woningen niet in de

eigen gemeentelijke WOZ-administratie vast te leggen, maar in een

gezamenlijke administratie (WOZ-Datacenter) vindt vastlegging en

terbeschikkingstelling voor deze regionale en landelijke werkzaamheden

tegelijk plaats. Om de marktgegevens te kunnen afdrukken op het

taxatieverslag van de desbetreffende onroerende zaak moeten de basis

marktgegevens wel in de gemeentelijke WOZ-administratie beschikbaar

zijn.

stap 2: vastleggen (in bijvoorbeeld WOZ-Datacenter) van globaal oordeel

bruikbaarheid marktgegeven.

stap 3: vastleggen (in gemeentelijke WOZ-administratie) gewijzigde object-

gegevens met datum controle of vastleggen datum waarop geconstateerd

is dat objectgegevens juist zijn.

Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

3.2.4 Analyseren marktgegevens niet-woningen

Afhankelijk van het soort object, de aard van de marktinformatie (stichtings-

kosten, huurprijzen, etc.) en het betreffende marktsegment (bijvoorbeeld

kantorenmarkt in de binnenstad is niet vergelijkbaar met kantorenmarkt in

buitengebieden) wordt deze analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk

niveau uitgevoerd.

De inhoudelijke analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau moet

leiden tot kengetallen voor het bepalen van huurwaarden, voor het bepalen van de

kapitalisatiefactor, voor het bepalen van stichtingskosten, etc. Deze kengetallen

moeten onderbouwd zijn met marktgegevens. Hierbij wordt eveneens vastgelegd

of de geregistreerde marktgegevens al dan niet een goede weerspiegeling is van

het marktniveau. Indien dit niet het geval is wordt tevens de reden vastgelegd en

zo mogelijk een kwantificering van de afwijking.

De kengetallen worden uitgewerkt in bijvoorbeeld landelijke taxatiewijzers

(incourante objecten, agrarische objecten, kapitalisatiefactor) of regionaal te

gebruiken matrices voor het bepalen van huurwaarden.

Page 46: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

46

Page 47: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 4. MODELMATIGE WAARDEBEPALING

47

4. PROCES MODELMATIGE WAARDEBEPALING

Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp

van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. Een modelmatige

waardebepaling houdt echter meer in dan de aanschaf van een geautomatiseerd systeem

om een model te definiëren. Veel hangt af van de kennis en vaardigheden van de

betrokken medewerkers die het model inrichten en optimaliseren voor de specifieke

situatie in de eigen gemeente, van de gegevens (marktgegevens, objectkenmerken) die

worden gebruikt en van de manier waarop door herhaalde vergelijkingen met markt-

gegevens de kwaliteit van het model wordt geoptimaliseerd.

De waardebepaling van woningen en niet-woningen zijn afzonderlijke processen. De

waardebepaling van woningen wordt gekarakteriseerd door een modelmatige aanpak

binnen, in beginsel, de grenzen van een gemeente. Immers meestal zijn binnen een

gemeente voldoende verkopen gerealiseerd om met behulp van modelmatige waarde-

bepaling WOZ-waarden voor alle woningen vast te stellen die aan de kwaliteitseisen

voldoen. De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen wordt gekarakteriseerd

door regionale en landelijke samenwerking afhankelijk van het soort niet-woning. Het

modelmatig waarderen van niet-woningen is voor de meeste objectsoorten aangewezen

op het (geautomatiseerd) toepassen van taxatiewijzers over incourante objecten (gecorri-

geerde vervangingswaarde) of op het toepassen van kengetallen afgeleid uit markt-

gegevens (huurwaarde-kapitalisatiemethode, DCF).

4.1 Modelmatige waardebepaling woningen

Bij een frequente waardering van woningen is een modelmatige waardebepaling

de meest doelmatige aanpak. Met een taxatiemodel worden taxatiewaarden

berekend en onderbouwingen gegenereerd. In onderstaande stappen zijn de

elementen onderscheiden die alle nodig zijn om het gewenste eindresultaat te

behalen.

stap 1: systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de

objecten relevant zijn voor de waarde.

stap 2: uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen

van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de

waarde.

Deze stap kan mogelijk leiden tot de constatering dat volgens de markt-

analyse voor een bepaalde categorie woningen een kenmerk van belang

is voor de waardebepaling, terwijl dit kenmerk niet is vastgelegd. In dat

geval moet mogelijk aanvullende informatie ingewonnen worden (zie

paragraaf 3.1.4).

stap 3: bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samen-

hang tussen de waarderelevante kenmerken.

Page 48: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

48

stap 4: kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarde-

relevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de

waarderelevante kenmerken van verschillende woningen.

stap 5: berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een

directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige

formule of een combinatie van beide.

stap 6: beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een

correcte weergave is van de waarde.

stap 7: afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid

bestaat dat de berekende waarde correct is.

Herhaal de stappen totdat het uiteindelijke model aansluit op de marktgegevens.

stap 8: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal

€ 1000.

De waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden

afgerond.

4.2 (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen

De aanpak van de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen hangt af van

de te hanteren taxatiemethodiek en de beschikbaarheid van marktinformatie. Van

een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarde-

relevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een

taxatiemodel/rekenmodel is geprogrammeerd. Door het invoeren van de object-

kenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren.

Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde

vervangingswaarde, wordt met het oog op de doelmatigheid en de uniformiteit

uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze landelijke uitgangs-

punten zijn door een gezamenlijke analyse van marktgegevens van niet-woningen

(zie hoofdstuk 3 Proces marktanalyse) opgesteld en zijn vastgelegd in gezamen-

lijke taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers kunnen ook een geautomatiseerde vorm

hebben (taxatiemodel/rekenmodel). Bij het opstellen van taxatiewijzers zijn

taxateurs van gemeenten en van taxatiebureaus betrokken.

Samengevat kunnen per soort object de volgende stappen onderscheiden worden:

stap 1: beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisering

van de taxatiewijzer voor een bepaalde categorie objecten.

stap 2: actualiseren bestaande taxatiewijzer naar eerstvolgende waardepeil-

datum.

stap 3: afstemmen gekozen uitgangspunten in taxatiewijzer met vertegenwoor-

digers van belanghebbenden bij de desbetreffende niet-woningen.

stap 4: beoordelen kwaliteit taxatiewijzer.

stap 5: al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen toepassen van de

taxatiewijzer voor individuele niet-woningen.

Page 49: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 4. MODELMATIGE WAARDEBEPALING

49

stap 6: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal

€ 1000.

De waarde van onderdelen van het WOZ-object wordt niet afgerond.

Alleen de waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden

afgerond.

Indien sprake is van een beperkt aantal objecten van een specifieke soort niet-

woning kan het doelmatiger zijn om niet een taxatiewijzer op te stellen, maar om

direct de betrokken objecten gezamenlijk te waarderen. Net als bij het opstellen

van taxatiewijzers kunnen bij deze gezamenlijke taxaties zowel taxateurs van

gemeenten als van taxatiebureaus betrokken zijn en worden de gekozen uitgangs-

punten bij voorkeur afgestemd met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij

de desbetreffende niet-woningen.

Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt bepaald op de waarde in het

economische verkeer zal in de meeste gevallen sprake zijn van een regionale

analyse van beschikbare marktgegevens, omdat meestal binnen de grenzen van

één gemeente onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn voor de analyse van

de markt. Deze regionale analyse kan leiden tot regionale uitgangspunten voor de

waardebepaling (bijvoorbeeld huurwaardematrices of overzichten van agrarische

grondprijzen), maar kan ook leiden tot een regionale aanpak van de waardering

en kwaliteitscontrole van de desbetreffende soort niet-woningen.

Samengevat kunnen per soort objecten de volgende stappen onderscheiden

worden:

stap 1: bepalen marktsegment (type gebied dat als een geheel dient te worden

geanalyseerd).

stap 2: beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisering

van de uitgangspunten voor de (modelmatige) waardebepaling voor een

bepaalde categorie objecten.

stap 3: actualiseren bestaande uitgangspunten naar eerstvolgende waardepeil-

datum.

stap 4: beoordelen kwaliteit uitgangspunten.

stap 5: al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen toepassen van de

uitgangspunten voor individuele niet-woningen.

Page 50: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

50

Page 51: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 5. KWALITEITSBEWAKING

51

5. PROCES KWALITEITSBEWAKING (MODELMATIGE) WAARDEBEPALING

5.1 Kwaliteitsbewaking woningen

De kwaliteitsbewaking van de woningen geschiedt parallel aan de modelmatige

waardebepaling. De kwaliteitsbewaking is dus geen activiteit die pas start "na

afronding van de waardering". De kwaliteitsbewaking van de taxaties van wonin-

gen wordt opgesplitst in minimaal de volgende kwaliteitscontroles:

- controle aansluiting op marktniveau;

- controle onderlinge waardeverhoudingen;

- controle onderbouwing van de vastgestelde waarde.

Kwaliteitscontrole aansluiting op marktniveau

Bij de kwaliteitsbeoordeling wordt van alle verkochte woningen een vergelijking

gemaakt tussen het verkoopcijfer en de nog vast te stellen waarde (modelwaarde,

prognosewaarde, voorlopige taxatiewaarde) voor de eerstvolgende waardepeil-

datum. Een beoordeling van de ratio’s (verhouding tussen nog vast te stellen

waarde en gerealiseerde verkoopprijs) vormt de kern van deze kwaliteitscontrole.

De ratio’s worden top-down beoordeeld. Hiermee wordt bedoeld dat begonnen

wordt met de ratio voor de gehele gemeente, daarna de ratio’s uitgesplitst naar

categorie woningen en tenslotte worden de ratio’s per individuele verkoop beoor-

deeld.

- controleren ratio’s voor hele gemeente en ratio’s per categorie (en eventueel

per categorie per wijk)

stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in aansluiting op marktniveau.

Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage).

stap 2: analyseren eventuele onjuistheden.

stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.

Zie ondermeer hoofdstuk 3.1.3. Individueel beoordelen modelwaarde

aan de hand van marktgegeven , stap 5A.

- controleren ratio’s per verkocht object

Deze controle is geïntegreerd in het proces marktanalyse (zie hoofdstuk 3

Proces marktanalyse). De ratio’s van de individuele verkopen moeten aanslui-

ten. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage).

Kwaliteitscontrole onderlinge waardeverhoudingen

Door een vergelijking van de vast te stellen waarden in twee verschillende

groepen woningen (bijvoorbeeld verschillende soort, zoals hoekwoning en

tussenwoning of verschillende buurt of verkochte woningen versus niet-verkochte

woningen of huurwoning versus "eigen woning") of door vergelijking van twee

individuele woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge waardeverhoudingen

in overeenstemming met de verwachtingen zijn.

Page 52: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

52

Stappen voor de controle onderlinge waardeverhoudingen waarbij aandacht is

voor:

- onderlinge afwijking gemiddelde taxatiewaarde tussen categorieën / wijken

- onderlinge afwijking ratio’s tussen categorieën

stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in onderlinge waardeverhouding.

Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage).

stap 2: analyseren eventuele onjuistheden.

stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.

Zie ondermeer hoofdstuk 3.1.3. Individueel beoordelen modelwaarde

aan de hand van marktgegeven, stap 5B.

Kwaliteitscontrole onderbouwing van de vastgestelde waarde

Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxaties

zorgvuldig en correct zijn onderbouwd en of alle objectkenmerken op het taxatie-

verslag zijn vermeld.

Stappen voor de controle onderbouwing van de modelwaarden:

stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de onderbouwing.

Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage) en toets

daarmee de onderbouwing aan de criteria die genoemd zijn in hoofdstuk

3 van deel II Beoordeling producten.

stap 2: verbeteren taxatiemodel (genereren onderbouwingen).

stap 3: bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.

5.2 Kwaliteitsbewaking niet-woningen

De kwaliteitsbewaking van de taxaties van niet-woningen houdt minimaal een

steekproefsgewijze controle in van de taxatieverslagen. Hierbij staan tenminste de

volgende punten centraal:

- controle op volledigheid taxatieverslag;

- controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object;

- controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau.

Het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) is een hulpmiddel dat

gebruikt kan worden bij deze kwaliteitscontrole van niet-woningen. Uit dit

protocol blijken de stappen die nodig zijn om de kwaliteitsbeoordeling te

verrichten.

In het protocol is onderscheid gemaakt in een protocol voor courante niet-wonin-

gen, incourante niet-woningen en agrarische objecten. Als uit de steekproef blijkt

dat sprake is van "fouten", is het van belang dat onderzocht wordt in hoeverre

deze "fouten" zich ook bij soortgelijke niet-woningen voordoen.

Page 53: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 5. KWALITEITSBEWAKING

53

Kwaliteitscontrole volledigheid taxatieverslag

Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of alle objectken-

merken op het taxatieverslag zijn vermeld.

Stappen voor de controle volledigheid taxatieverslag:

stap 1: signaleren fout of tekortkoming op het taxatieverslag.

Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) en

toets daarmee de volledigheid van het taxatieverslag aan de criteria die

genoemd zijn in hoofdstuk 3 van deel II Beoordeling producten.

stap 2: verbeteren taxatieverslag, indien nodig genereren onderbouwingen.

stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.

Kwaliteitscontrole taxatieopbouw

Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxatie-

opbouw per deelobject en voor het gehele object aannemelijk is.

Stappen voor de controle taxatieopbouw:

stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de taxatieopbouw.

Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) en

toets daarmee de taxatieopbouw per deelobject en voor het gehele

object.

stap 2: verbeteren taxatieopbouw.

stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.

Kwaliteitscontrole waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau

Door een vergelijking te maken van de op het taxatieverslag vermelde kengetal-

len met kengetallen uit bijvoorbeeld taxatiewijzers, resultaten marktanalyse etc.

wordt gecontroleerd of er aansluiting is op de markt. Door de vergelijking van de

vast te stellen waarde met de vorige WOZ-waarde en met de vast te stellen

waarden van soortgelijke niet-woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge

waardeverhoudingen in overeenstemming met de verwachtingen zijn

stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in waardeverhoudingen en in aanslui-

ting op marktniveau.

Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage).

stap 2: analyseren eventuele onjuistheden.

stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.

Page 54: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

54

Page 55: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 6. BEZWARENAFHANDELING

55

6. PROCES BEZWARENAFHANDELING

De belastingplichtige kan schriftelijk bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-

beschikking. De gemeente moet alle WOZ-bezwaren zorgvuldig en binnen redelijke

termijn afhandelen. De afhandeling van deze WOZ-bezwaren houdt niet alleen in dat de

gemeente een uitspraak op het bezwaarschrift naar de belastingplichtige verzendt, maar

ook dat de resultaten in de WOZ-administratie worden verwerkt.

Voor een zorgvuldige afhandeling is van belang dat de ontvangen bezwaarschriften zo

snel mogelijk geregistreerd worden waarbij direct aandacht besteed wordt aan de

volgende aspecten:

- ontvankelijkheid van het bezwaar;

- voldoende motivering (opvragen nadere motivering);

- horen;

- pro-forma bezwaar (stellen termijn voor aanvulling).

Van elk bezwaarschrift wordt beoordeeld of deze binnen de wettelijk gestelde termijn

van 6 weken na dagtekening van de beschikking is ingediend. Hiervoor kan het post-

stempel van belang zijn. Bezwaarschriften die niet tijdig maar wel beargumenteerd zijn,

worden niet-ontvankelijk verklaard en vervolgens ambtshalve in behandeling genomen.

Bij bezwaarschriften die pro-forma zijn ingediend (niet-volledig), dient de gemeente zo

spoedig mogelijk een termijn te stellen waarbinnen het verzuim hersteld kan worden.

Overigens is een WOZ-bezwaarschrift al snel voldoende gemotiveerd.

De belastingplichtige wordt op zijn/haar verzoek gehoord. Het horen heeft primair tot

doel de belastingplichtige de gelegenheid te geven zijn bezwaar nader toe te lichten.

Voor een snelle inhoudelijke behandeling van de bezwaren verdient het aanbeveling deze

te sorteren, waarbij de volgende categorieën van belang zijn:

- niet-waardebezwaar (WOZ);

- waardebezwaar (WOZ);

- overige bezwaren.

Niet-waardebezwaar (WOZ)

Voor WOZ-bezwaren waarvan de grieven geen betrekking hebben op de waarde, zijn de

volgende stappen van belang:

stap 1: markeren grieven.

Elke grief die in het bezwaarschrift is genoemd moet in de uitspraak

betrokken zijn. De problematiek van niet-waardebezwaren spitst zich

voornamelijk toe op het wel of niet eigenaar/gebruiker zijn, of op een

onjuiste tenaamstelling.

stap 2: controleren juistheid subjectgegevens met gebruik van registraties

bevolking, kadaster, etc.

Het opzoeken van de juiste eigenaar/gebruiker of de juiste tenaam-

stelling in de bestaande registraties van bevolking en kadaster kan

voldoende zijn om het bezwaar te kunnen afhandelen.

Page 56: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

56

stap 3: vastleggen gewijzigde subjectgegevens of vastleggen dat subject-

gegevens gecontroleerd zijn en juist zijn bevonden.

stap 4: controleren juistheid objectafbakening, indien nodig wijzigen.

Onjuistheden in de subjectgegevens kunnen leiden tot wijziging van de

objectafbakening. Zie hiervoor hoofdstuk 1 van deel I Proces beheer

objectafbakening. Wijziging van de objectafbakening leidt tot een

nieuwe waardebepaling (zie verder vanaf stap 5 bij "Waardebezwaar").

stap 5: doen van uitspraak op niet-waardebezwaar.

stap 6: vastleggen resultaten niet-waardebezwaar in de WOZ-administratie.

Waardebezwaar (WOZ)

Voor WOZ-bezwaren waarvan de grieven (mede) betrekking hebben op de waarde, zijn

de volgende stappen van belang:

stap 1: markeren grieven.

Elke grief die in het bezwaarschrift is genoemd moet in de uitspraak

betrokken zijn.

stap 2: nader sorteren bezwaren

De sortering van de bezwaren is afhankelijk van de gemeentelijke

organisatie. Te denken valt aan een sortering in bijvoorbeeld:

- soort grief (behoeft de grief een taxatietechnische beoordeling van het

object of niet);

- soort object (woningen, courante niet-woningen, incourant);

- categorie belanghebbende;

- wel/niet verkochte woningen;

- wel/niet modelmatig gewaardeerd;

- bijzondere situaties;

- etcetera.

stap 3: splitsen grieven in taxatietechnische grieven en niet-taxatietechnische

grieven.

Grieven die geen taxatietechnische beoordeling behoeven, zijn bijvoor-

beeld:

- niet eens met de waarderingsvoorschriften Wet WOZ;

- niet eens met de modelmatige aanpak;

- niet eens met de stijging van de waarde ten opzichte van de WOZ-

waarde naar vorige waardepeildatum;

Grieven die wel een taxatietechnische beoordeling behoeven, zijn

bijvoorbeeld:

- niet eens met de objectafbakening (A);

- niet eens met de objectgegevens in de onderbouwing (inhoud, opper-

vlakte, overige objectkenmerken) (B);

- niet eens met de omgevingsfactoren (C);

- niet eens met de vergelijkingsobjecten in de onderbouwing (D)

- niet eens met de waarde (in vergelijking met verkopen) (D).

- niet eens doordat belastingplichtige verwijst naar de taxatie in een

taxatierapport dat opgesteld is ten behoeve van een financiering,

Page 57: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 6. BEZWARENAFHANDELING

57

hypotheekaanvraag, etc. (zie, afhankelijk van aard van het verschil,

A t/m D).

stap 4: doen van uitspraak op waardebezwaar met niet-taxatietechnische grie-

ven. Indien alle grieven in de uitspraak zijn betrokken: ga naar stap 7.

Indien niet alle grieven in de uitspraak zijn betrokken: ga naar stap 5.

stap 5:

A: controleren juistheid objectafbakening, indien nodig wijzigen.

Zie hiervoor het proces beheer objectafbakening.

B: controleren juistheid objectkenmerken, indien nodig wijzigen.

Zie hiervoor het proces bewaking volledigheid en juistheid

objectkenmerken (hoofdstuk 2 van deel I).

C: controleren juistheid aanvullende objectkenmerken.

Aanvullende waarderelevante objectkenmerken, die betrokken zijn in het

taxatiemodel, worden gecontroleerd op juistheid. Zie hiervoor het proces

bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken (hoofdstuk 2 van

deel I).

D: verklaren verschil tussen de getaxeerde waarde ten opzichte van de

geselecteerde vergelijkingspanden.

Het taxatiemodel ondersteunt de verklaring van het verschil.

stap 6: bepalen modelwaarde en onderbouwing.

Voor het bepalen van de invloed op de waarde als gevolg van fouten of

tekortkomingen wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van het taxatiemo-

del.

stap 7: doen van uitspraak op waardebezwaar met taxatietechnische grieven.

De waarde die bij uitspraak wordt vastgesteld, wordt naar beneden

afgerond op eenheden van minimaal € 1000. De afronding betreft de

waarde van het WOZ-object (eindwaarde). De waarde van de afzonder-

lijke onderdelen van het WOZ-object wordt niet afgerond.

stap 8: vastleggen resultaten waardebezwaar in de WOZ-administratie.

Overige bezwaren

Naast de WOZ-bezwaren zal de gemeente naar aanleiding van het aanslagbiljet

met WOZ-beschikking en belastingaanslagen ook andere bezwaren ontvangen,

zoals bezwaren tegen de heffingsplicht onroerende-zaakbelastingen, de afval-

stoffenheffing, rioolrechten, hondenbelasting. Deze doorlopen afzonderlijke

procedures binnen de organisatie.

Page 58: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

58

Page 59: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 7. WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW

59

7. PROCES WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW

Objecten in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, worden gewaardeerd

op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van

het opstal naar de toestand op 1 januari. Dit geldt zowel voor woningen als voor niet-

woningen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari de objecten in aanbouw

getaxeerd zijn en dat tegelijk met de massale verzending van WOZ-beschikkin-

gen/aanslagen gemeentelijke belastingen een beschikking/aanslag verstuurd wordt.

In dit proces worden enkele bijzondere aspecten van de waardering van objecten in

aanbouw beschreven. Daarnaast zijn de waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld met

betrekking tot bodemverontreiniging, werktuigenvrijstelling) gewoon van toepassing.

Bij het bepalen van de vervangingswaarde zijn drie componenten van belang:

1. grondwaarde

Het bepalen van de grondwaarde bij een object in aanbouw wijkt in beginsel niet

af van het bepalen van de waarde van de bouwgrond, voordat met de bouwwerk-

zaamheden begonnen is.

De bepaling van de grondwaarde betreft een tweetal variabelen: "oppervlakte" en

"waarde per vierkante meter".

De oppervlakte die bij de berekening van de grondwaarde wordt gebruikt, is

gelijk aan de grondoppervlakte die aan het WOZ-object toegekend is. Hierop zijn

twee uitzonderingen mogelijk, namelijk wanneer een deel van de grond bij de

waardebepaling buiten aanmerking blijft (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploi-

teerde cultuurgrond) of wanneer de gemeente bij de gronduitgifte een systematiek

hanteert, waarbij de prijs niet wordt bepaald door de oppervlakte van de grond,

maar bijvoorbeeld door de oppervlakte van de te realiseren bebouwing.

Mogelijke benaderingen voor de bepaling van de waarde per vierkante meter zijn:

- uitgifteprijs gemeente conform bestemmingsmogelijkheden (hierbij kan dan

ook sprake zijn van een andere eenheid dan vierkante meter grond, bijvoor-

beeld vierkante meter BVO);

- prijs van vraag en aanbod bij verkopen van te bebouwen grond conform

bestemming.

2. stichtingskosten van de onroerende zaak

Voor het bepalen van de verwachte totale stichtingskosten van de te bouwen

opstal worden "geobjectiveerde" stichtingskosten als uitgangspunt genomen.

Voor courante niet-woningen en voor woningen kan gebruik gemaakt worden van

landelijke kengetallen. Deze landelijke kengetallen kunnen bijvoorbeeld afgeleid

zijn uit kengetallen die worden gebruikt bij de kostencalculatie van de bouw, bij

het bepalen van de herbouwkosten voor de verzekering, bij de controle van de

opgegeven bouwkosten bij de bouwleges. Ook kunnen de kengetallen afgeleid

zijn uit de bouwkosten die in het WOZ-Datacenter zijn ingevoerd.

Voor objecten die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis

van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de kengetallen worden gebruikt

uit de taxatiewijzer die voor de desbetreffende soort niet-woningen is opgesteld.

Page 60: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

60

3. voortgangspercentage van de bouw

Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te

bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten voor de te bouwen opstal nog

vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het des-

betreffende jaar. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel

mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia.

Eventuele correctie in verband met het voldoen aan de waarderingsvoorschriften:

In de opbouw van de taxatie van een object in aanbouw kan eventueel een vierde

component zichtbaar zijn, wanneer een correctie nodig is om aan te sluiten op de

geldende waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld correctie voor bodemverontrei-

niging).

Bij het bepalen van de grondwaarde en de stichtingskosten als onderdelen van de

vervangingswaarde is van belang of deze inclusief of exclusief omzetbelasting berekend

moeten worden. De waardebepaling van het object in aanbouw moet aansluiten op de

waarde die later bepaald zal worden voor het object zodra de bouw gereed is. De waarde

van het object in aanbouw zal dus inclusief omzetbelasting worden bepaald, wanneer ook

de waarde van het object na gereedmelding inclusief de BTW-component zal worden

gewaardeerd en exclusief BTW, wanneer na gereedmelding exclusief BTW wordt

gewaardeerd. Dit betekent dat de bepaling van de vervangingswaarde voor woningen en

courante niet-woningen in aanbouw inclusief omzetbelasting geschiedt. Voor de bepaling

van de vervangingswaarde van objecten in aanbouw waarvan na gereedmelding ook de

gecorrigeerde vervangingswaarde de maatstaf vormt, is de BTW-positie van de juridisch

eigenaar maatgevend.

De volgende stappen zijn te onderscheiden voor de waardering van objecten in aanbouw:

Vanaf signaal (meestal bouwvergunning) dat gebouwd gaat worden:

stap 1: aanduiden WOZ-objecten als "object in aanbouw" op basis van ver-

zamelde bouwvergunningen nieuwbouwobject of bouwvergunningen van

verbouwing waarbij het bestaande object tijdelijk buiten gebruik wordt

gesteld (zie ook proces bijhouding objectkenmerken).

stap 2: beoordelen verwachte objectafbakening

Uit de beschrijving van het bouwproject in de bouwvergunnings-

aanvraag zal duidelijk worden of sprake is van de (ver)bouw van één

woning, meerdere koopwoningen, meerdere huurwoningen, één niet-

woningobject, een complex met meerdere niet-woningobjecten (bedrijfs-

verzamelgebouw) of combinaties hiervan.

stap 3: realiseren objectafbakening, inclusief vastlegging kadastrale identifi-

catie (kavelgrootte). Indien afbakening ongewijzigd: door naar stap 6.

stap 4: vastleggen objectaanduiding (bij voorkeur met toekomstig adres).

stap 5: vastleggen subjectgegevens.

stap 6: bepalen grondwaarde object.

stap 7: schatten verwachte stichtingskosten object.

Op basis van de objectkenmerken, ontleend aan de verleende bouw-

vergunning, worden de totale stichtingskosten van het gebouw geschat.

Page 61: Waarderingsinstructie jaarlijks

PROCESSEN 7. WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW

61

Hierbij wordt gebruik gemaakt van taxatiewijzers voor soorten niet-

woningen die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op

basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en van algemene ken-

getallen over bouwkosten voor courante niet-woningen en woningen.

Vanaf circa december ten behoeve van de vast te stellen waarde per 1 januari

daarop volgend:

stap 8: inschatten voortgangspercentage opstal op 1 januari (bij voorkeur de

voortgang fotografisch vastleggen).

Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangs-

percentages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij

veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Daarbij worden

de volgende bouwstadia onderscheiden:

Bij niet-woningen wordt de inschatting van het voortgangspercentage

gemaakt op basis van een inschatting van de gedane investeringen op

1 januari.

stap 9: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze

datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde.

Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke

wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar

na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het

betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op

de WOZ-beschikking vermeld.

stap 10: berekenen taxatiewaarde.

De stichtingskosten aan het begin van het kalenderjaar worden bepaald

door het voortgangspercentage van de opstal te vermenigvuldigen met

de totale verwachte stichtingskosten van het object (zie stap 7). Dit

bedrag wordt vervolgens vermeerderd met de grondwaarde (zie stap 6).

Herhaal stap 8 t/m 10 tot het moment dat het object gereed is. Als het object

gereed is, zie dan proces verwerking mutaties objectkenmerken door bouw-

activiteiten.

In de bijlage is een voorbeeld opgenomen van een taxatieverslag voor een woning

in aanbouw.

voortgangspercentage

appartement eengezinswoning

ruwe laagste vloer complex gereed 10 %

ruwe begane grondvloer gereed 20%

ruwe vloer appartement gereed 25 %

alle ruwe verdiepingsvloeren gereed 40 %

dak (complex) waterdicht 60 % 60 %

Page 62: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

62

Page 63: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER

63

DEEL II

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER

Beoordeling processen

Beoordeling vastleggingen

Beoordeling producten

Beoordeling randvoorwaarden

Page 64: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

64

Page 65: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

65

1. BEOORDELING PROCESSEN

In deel I zijn de stappen weergegeven van de belangrijkste processen bij de uitvoering

van de Wet WOZ door gemeenten. De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoe-

ring van deze processen. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de criteria die

de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht. Tot deze criteria behoren enerzijds crite-

ria die zijn gericht op onder meer volledigheid en juistheid. Deze criteria houden in dat

alle processen volledig worden uitgevoerd, dat alle objecten of mutaties verwerkt worden

en dat de werkzaamheden correct uitgevoerd worden.

Anderzijds zijn er criteria gericht op de tijdigheid en de voortgang van de verschillende

activiteiten. Het tijdig en gespreid door het jaar verrichten van de verschillende activitei-

ten is van groot belang voor een kwalitatief goede en doelmatige uitvoering van de waar-

debepaling. De belangrijkste eisen die worden gesteld aan de voortgang en tijdigheid van

de verschillende processen (gegevenslevering aan de afnemers, bijhouding object-

gegevens, analyse marktgegevens, modelmatige waardebepaling) zijn opgenomen in een

schema. In een tijdlijn is een samenvatting van de belangrijkste eisen met betrekking tot

voortgang en tijdigheid weergegeven. Deze criteria worden samen met de eisen aan de

volledigheid en de juistheid van de verschillende activiteiten in de afzonderlijke paragra-

fen van dit hoofdstuk nader beschreven.

Page 66: Waarderingsinstructie jaarlijks

WO

Z-t

ijd

lijn

1januari

1 februari

1 maart

1 april

1 mei

1juni

1juli

1 augustus

1 september

1 oktober

1 november

1 december

Pe

rma

ne

nte

ac

tivit

eit

en

Kadastr

ale

ge

ge

vens b

ij t/m

sep

.okt.

no

v.

dec.1

jan.

feb.

mrt

. a

pr.

mei

jun

iju

lia

ug

.sep

.

Ma

rkta

naly

se b

ij t/m

ju

ni

juli

au

g.

sep

. okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt

.ju

ni2

Bouw

muta

ties b

ij t/m

okt.

nov.

dec.1

jan.

feb.

mrt

. a

pr.

mei

jun

iju

lia

ug

.sep

.

Va

st

te s

tell

en

waard

en

Kw

alit

eitsbe

oo

rde

ling

mo

de

l a

an

ve

rkoop

min

. %

wo

nin

ge

n g

eta

xe

erd

ve

rkoch

te w

on

. 2

0%

39

0%

41

00

%5

min

. %

wo

nin

ge

n g

econ

tro

leerd

ve

rkoch

te w

on

. 2

0%

39

0%

1

00

%5

min

. %

nie

t-w

on

ing

en

ge

taxe

erd

2

0%

9

0%

1

00

%5

min

. %

nie

t-w

on

ing

en

gecon

tro

leerd

2

0%

1

00

%5

Va

stg

es

teld

e w

aa

rde

Beschik

kin

gen

waard

epeild

atu

m

To

esta

nd

pe

r 1

/1 n

aa

r a

fne

mers

To

esta

nd

pe

r 1

/1 n

aa

r C

BS

6V

D

Aanta

l geblo

kkeerd

e o

bje

cte

n

5%

3

%

1%

0%

(m

axim

aal 10

(0,1

%))

Uitsp

raak b

ezw

aa

rschri

fte

n7

jan. t/m

sep.

Uitsp

raak b

ezw

aa

rschri

fte

n8

okt.

no

v.

dec.

To

ezic

ht

Wa

ard

eri

ng

ska

me

r

Vo

ort

ga

ngsin

ve

nta

risa

tie

Te

rugkop

pe

ling

vo

ort

gan

gsin

ve

nta

risa

tie

1D

at

wil

dus z

egg

en

da

t va

na

f 1

ma

art

alle

ka

da

str

ale

mu

taties e

n b

ou

wm

uta

ties u

it h

et vo

rige

ja

ar

ve

rwe

rkt m

oe

ten

zijn

in

ve

rba

nd

m

et

de

tijd

ige

ve

rze

ndin

g v

an

(tu

ssen

tijd

se

) W

OZ

-besch

ikkin

ge

n e

n h

et tijd

ig o

ple

gg

en

va

n a

ansla

gen

. 2

Da

t w

il d

us z

egg

en

da

t va

na

f 1

okto

be

r a

lle v

erk

ope

n to

t e

n m

et ju

ni g

ea

naly

se

erd

moe

ten

zijn

om

da

t vo

or

1 o

kto

ber

in h

et ka

der

va

n

de

kw

alit

eitsb

eo

ord

elin

g v

an

de n

ieuw

e t

axa

tie

s d

e r

atio

’s b

ere

ken

d m

oete

n z

ijn v

oo

r a

lle v

erk

ope

n t

usse

n 1

ja

nua

ri v

oo

r de

w

aa

rdep

eild

atu

m to

t 1

juli

na

de w

aa

rdep

eild

atu

m.

3D

e k

wa

liteitse

is d

at o

p 1

ju

ni 20

% v

an

de

wo

nin

ge

n g

eta

xe

erd

en

op

1 ju

li 2

0%

va

n d

e w

on

ing

en

ge

co

ntr

ole

erd

mo

et

zijn

, ge

ldt

uitslu

ite

nd

vo

or

ge

mee

nte

n m

et

ten

min

ste

50

.00

0 o

bje

cte

n.

4D

at

wil

dus z

egg

en

da

t va

na

f 1

sep

tem

ber

90

% v

an

de

wo

nin

gta

xa

ties g

ere

ed

moe

t zijn

. 5

Da

t w

il d

us z

egg

en

da

t va

na

f 1

dece

mb

er

10

0 %

va

n d

e ta

xa

tie

s g

ere

ed

moe

t zijn

. D

at

wil

nie

t zeg

ge

n d

at

na

1 d

ece

mb

er

ge

en

w

ijzig

ing

en

mee

r w

ord

en

aan

ge

bra

ch

t. D

e m

aan

de

n d

ece

mbe

r e

n jan

ua

ri z

ijn g

ere

se

rve

erd

vo

or

ve

rwe

rkin

g m

uta

tie

s in d

ecem

be

r (i

nclu

sie

f o

bje

cte

n in

aan

bo

uw

) e

n d

e laa

tste

co

ntr

ole

s e

n a

nd

ere

activiteite

n v

oo

r ge

reed

ma

kin

g v

erz

end

ing

. 6

Vo

or

1 m

aa

rt m

oet

ee

n v

oo

rlo

pig

besta

nd

per

1 ja

nu

ari v

an

da

t ja

ar

aa

n h

et C

BS

ge

leve

rd z

ijn.

Voo

r 1

ap

ril m

oe

t h

et

de

fin

itie

ve

be

sta

nd

va

n

1 jan

ua

ri v

an

tw

ee

ja

ar

daa

rvo

or

ge

leve

rd z

ijn.

7D

e b

ezw

aa

rschri

fte

n d

ie t

/m s

ep

tem

be

r zijn

ontv

an

ge

n,

mo

ete

n in

he

tze

lfd

e k

ale

nd

erj

aa

r a

fge

ha

nd

eld

zijn

. 8

Dit b

etr

eft

de b

ezw

aa

rsch

riften

va

n h

et vo

org

aa

nd

e k

ale

nde

rja

ar.

Deze m

oe

ten

bin

nen

13 w

eke

n a

fge

ha

nd

eld

zijn

. D

us v

an

af 1

fe

bru

ari

m

oe

ten

de b

ezw

aa

rschri

fte

n a

fgeh

an

deld

zijn

die

in o

kto

ber

va

n h

et

vo

rig

e k

ale

nde

rja

ar

on

tva

ng

en

zijn

.

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

66

Page 67: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

67

1.1 Beoordeling proces beheer objectafbakening

Voor de verwerking van mutaties in de objectafbakening gelden de volgende

criteria:

- wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroor-

zaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering van het

maandelijkse bestand van het Kadaster verwerkt in de WOZ-administratie;

- wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroor-

zaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na constatering van

de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie;

NB: De wijziging in objectafbakening moet binnen de genoemde termijn

verwerkt zijn in de WOZ-administratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog

niet bepaald en verwerkt te zijn.

- bij wijziging van de kadastrale gegevens (mutaties van de eigenaar of beperkt

gerechtigde) van een ongebouwde, uitgezonderde onroerende zaak (of een

gedeeltelijk uitgezonderd object) wordt beoordeeld of de uitzonderingsgrond

ook van toepassing blijft bij de nieuwe eigenaar. Deze beoordeling kan

achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde

perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling

(artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder

nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft en dat

waardebepaling achterwege kan blijven.

Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet

de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen.

(Ter indicatie: wanneer sprake is van agrarische bestemming zonder bebou-

wingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vierkante meter,

betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege kan blijven

bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vierkante meter.

Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woningbouw zal in

verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de desbetref-

fende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.)

Met betrekking tot de bewaking van de volledigheid en juistheid van de object-

afbakening gelden de volgende criteria:

- tenminste eenmaal per jaar vindt een controle van de volledigheid van de

WOZ-administratie plaats. In deze volledigheidscontrole staan drie aandachts-

punten centraal:

- is de gehele oppervlakte van de gemeente correct in de administratie

verwerkt (voor de eisen aan de wijze van vastlegging wordt verwe-

zen naar paragraaf 2.1);

- zijn alle WOZ-objecten correct in de WOZ-administratie opgeno-

men;

- zijn er geen WOZ-objecten ten onrechte aangemerkt als uitgezon-

derd object. Deze beoordeling kan achterwege blijven, wanneer de

Page 68: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

68

waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwach-

ting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel

220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zon-

der nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing

blijft en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Wanneer de

waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwach-

ting hoger uitkomt dan bestaat de beoordeling tenminste uit het

nagaan wanneer de juiste toepassing van de uitzondering voor het

laatst is geverifieerd en of zich sinds die tijd mutaties met betrekking

tot het perceel hebben voorgedaan.

- bij de periodieke beoordeling van de volledigheid van de WOZ-administratie

wordt geïnventariseerd of er sinds de vorige controle wijzigingen van

bestemming (bestemmingsplan) zijn gerealiseerd die gevolgen hebben voor

het van toepassing zijn van een uitzondering bij de waardebepaling. Bij het

verwerken van mutaties die voorvloeien uit deze gewijzigde bestemmings-

plannen kan eenzelfde doelmatige werkwijze worden gehanteerd als bij de

verwerking van kadastrale mutaties met betrekking tot ongebouwde uitgezon-

derde objecten.

1.2 Beoordeling proces bijhouding objectkenmerken

Met betrekking tot de bijhouding van objectkenmerken gelden de volgende

criteria:

- de WOZ-administratie is in overeenstemming met de Basisregistratie Adres-

sen en Gebouwen;

Dat wil zeggen dat alle actuele verblijfsobjecten en panden overeenkomstig in

de WOZ-administratie zijn opgenomen en dat eventuele afwijkingen zijn

gemeld aan de beheerder van de BAG, waarbij deze afwijkingen in de BAG de

status "in onderzoek" hebben.

- de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging

van de objectafbakening veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen

acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het kadaster

verwerkt in de WOZ-administratie;

- de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging

van de objectafbakening die is veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn

binnen acht weken na constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de

WOZ-administratie;

- wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door

verbouwingen waarvoor een bouwvergunning nodig is en die verleend is, zijn

binnen acht weken na gereedkoming en gedurende de bouwactiviteiten telkens

binnen acht weken na 1 januari verwerkt in de WOZ-administratie. Voor

gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht

weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht

maanden, mits de toestand op 1 januari van een jaar binnen acht weken na

Page 69: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

69

1 januari in de administratie is verwerkt en in de WOZ-beschikking voor het

desbetreffende kalenderjaar).

- wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door

verbouwingen waarbij geen sprake is van een verleende bouwvergunning, zijn

binnen acht weken na de constatering verwerkt in de WOZ-administratie.

Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van

acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht

maanden), mits de toestand op 1 januari van een jaar wel binnen acht weken

na 1 januari in de administratie is verwerkt en heeft geleid tot verzending van

WOZ-beschikkingen voor het desbetreffende kalenderjaar.

- geconstateerde fouten in de geregistreerde objectkenmerken zijn binnen acht

weken na constatering in de WOZ-administratie hersteld;

- van elk object zijn de objectkenmerken die relevant zijn voor de waardebepa-

ling en de onderbouwing volledig geregistreerd. Welke objectkenmerken rele-

vant zijn moet blijken uit de marktanalyse. Zie verder paragraaf 2.2.1 Beoor-

deling vastlegging objectgegevens woningen en 2.2.2 Beoordeling vastlegging

objectgegevens niet-woningen.

NB: De wijziging in de objectkenmerken moet verwerkt zijn in de WOZ-admini-

stratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn.

1.3 Beoordeling proces marktanalyse en beoordeling waarden met markt-

gegevens

1.3.1 Proces markanalyse en beoordeling waarden woningen

Verzamelen

Met betrekking tot het verzamelen van marktgegevens woningen gelden de

volgende criteria:

- alle verkoopcijfers zijn volledig en continu verzameld (transacties zonder

transactieprijs of met een transactieprijs van € 1 behoeven niet verder als

marktgegeven vastgelegd en geanalyseerd te worden);

- elke verkoop is binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand

van het kadaster vastgelegd in de WOZ-administratie.

Analyseren en beoordelen waarden

Met betrekking tot het analyseren van marktgegevens woningen gelden de

volgende criteria:

- elk verkoopcijfer is vergeleken met de op de verkoopdatum geldende laatst

beschikte WOZ-waarde;

Dit is de WOZ-waarde die behoort bij het kalenderjaar waarin de verkoop-

datum is gelegen, dus naar de waardepeildatum van één jaar voor het begin

van het kalenderjaar. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt ver-

geleken met de geldende WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2007.

Page 70: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

70

- verschillen tussen een verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde die groter

zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn

nader geanalyseerd. In de analyse is uitgezocht welke omstandigheden hebben

geleid tot de afwijking;

- de omstandigheden die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer

en de geldende WOZ-waarde dat groter is dan de voor het desbetreffende

marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd;

- binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZ-admini-

stratie is van elk verkoopcijfer de verhouding met de op het moment van de

verkoop geldende WOZ-waarde geanalyseerd en zijn de resultaten van deze

analyse vastgelegd in de WOZ-administratie;

- elk verkoopcijfer is vergeleken met de afzonderlijke modelwaarden van

tenminste twee waardepeildata, volgend op de waardepeildatum behorende bij

het kalenderjaar waarin de verkoop is gerealiseerd (en waarvoor de WOZ-

waarde reeds bij beschikking is vastgesteld). Deze waardepeildata zijn

1 januari van het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd (behorende bij het

kalenderjaar direct na de verkoop) en 1 januari van het jaar nadat de verkoop

is gerealiseerd (behorende bij het kalenderjaar van een jaar later). Bijvoorbeeld

een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de modelwaarde naar

waardepeildatum 1 januari 2008 (behorende bij het kalenderjaar 2009) en met

de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 (behorende bij het

kalenderjaar 2010). In deze vergelijking is de kwantificering verwerkt die uit

de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het moment van de verkoop

geldende WOZ-waarde is gebleken.

- verschillen tussen een verkoopcijfer en de modelwaarde die groter zijn dan de

voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader

geanalyseerd;

- indien deze nadere analyse niet leidt tot een beperking van het verschil tot

onder de bandbreedte door een aanpassing van de modelwaarde, dan is de

reden van het verschil tussen de verkoopprijs en de modelwaarde met een

(gekwantificeerde) toelichting verklaard;

- de mutaties tussen verkoopdatum en toestandspeildatum (verbouwingen) die

hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de modelwaarde dat

groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte,

zijn gekwantificeerd;

- binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZ-admini-

stratie, dan wel minimaal één maand nadat het taxatiemodel voor de desbetref-

fende waardepeildatum stabiel is (1 september na de waardepeildatum), is van

elk verkoopcijfer de verhouding met de modelwaarde geanalyseerd en zijn de

resultaten van deze analyse vastgelegd in de WOZ-administratie (zie ook

kwaliteitsbeoordeling taxatie woningen);

- van verkoopcijfers die nog niet geanalyseerd (behoeven te) zijn, is voor

verzending van de WOZ-beschikkingen beoordeeld of deze aansluiten op de

vast te stellen waarden;

- van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik in het

taxatiemodel;

Page 71: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

71

- van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik als

onderbouwing op het taxatieverslag.

Opname ter plaatse woningen

Alleen wanneer de verwachting bestaat dat ter plaatse informatie verkregen kan

worden over de verkoop en/of het verkochte object, die anders niet verkregen zou

worden, vindt opname ter plaatse plaats. Met betrekking tot het ter plaatse op-

nemen van woningen in het kader van de marktanalyse gelden de volgende

criteria:

- van elk object, waarvan een verkoopcijfer is gerealiseerd, is geregistreerd of

een opname ter plaatse heeft plaatsgevonden en of hierbij ook een inpandige

opname is verricht. De bevindingen van de opname ter plaatse zijn vastgelegd

ook met betrekking tot andere objecten (zie Proces marktanalyse woningen en

Proces bijhouding objectkenmerken in deel I);

- elke opname ter plaatse is binnen acht weken volledig in de WOZ-administra-

tie vastgelegd.

Registreren

Met betrekking tot het registreren van de resultaten van de marktanalyse wonin-

gen gelden de volgende criteria:

- elk marktgegeven is volledig geregistreerd (zie hiervoor ook paragraaf 2.3.1

Beoordeling vastlegging marktgegevens woningen);

- elk verkoopcijfer is steeds binnen acht weken na de deelprocessen "verzame-

len" en "analyseren" in de WOZ-administratie vastgelegd.

1.3.2 Proces marktanalyse en taxatie niet-woningen

Bij de marktanalyse en taxatie van niet-woningen is op de eerste plaats het onder-

scheid tussen de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de

methoden voor de bepaling van een waarde in het economische verkeer van

belang. Afhankelijk van de methode die van toepassing is, zijn verschillende

soorten marktgegevens van belang voor de waardebepaling.

Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde

Welke (markt)gegevens voor de berekening van de gecorrigeerde vervangings-

waarde benodigd zijn blijkt uit artikel 17 van de Wet WOZ. Voor de berekening

van de gecorrigeerde vervangingswaarde is enerzijds informatie nodig voor het

bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de

opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouw-

kosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de

technische veroudering en de functionele veroudering.

Page 72: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

72

Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die

gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op

die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouw-

rijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de

gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie.

Voor gebieden waar geen grond meer voor uitgifte beschikbaar is, zal de grond-

waarde afgeleid moet worden uit marktgegevens van gebouwde objecten.

Gezien het belang van uitgifteprijzen moet elke gemeente ten behoeve van de

marktanalyse voor niet-woningen in het kader van de Wet WOZ beschikken over

de op dat moment gehanteerde prijzen bij gronduitgifte. Dit betreft dan met name

de prijzen die worden gehanteerd voor grond met de bestemmingen "bedrijfs-

doeleinden" (industrie etc, niet agrarisch) en "bijzondere bebouwing" (onderwijs

etc.). Grondprijzen voor woningbouw zijn van belang voor de waardering van

bouwterreinen en van objecten in aanbouw (zie hoofdstuk 7 in deel I).

Voor de beoordeling van de marktanalyse niet-woningen geldt het volgende

criterium:

- gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere bestemmin-

gen die binnen de gemeente worden gehanteerd, zijn bekend.

- indien het WOZ-Datacenter een uitwisselingsmogelijkheid biedt voor grond-

uitgifteprijzen van een soort object, dan zijn de betreffende gronduitgifte-

prijzen die binnen de gemeente gehanteerd worden, opgenomen in het WOZ-

Datacenter.

- bij het inwinnen van aanvullende informatie is het inlichtingenformulier

gebruikt dat behoort bij de betreffende categorie niet-woningen.

Voor het bepalen van de vervangingswaarden van de opstallen zijn de bouw-

kosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) voor verschillende

soorten bebouwing van belang. Deze bouwkosten verschillen niet of marginaal

(bijvoorbeeld in verband met noodzakelijke fundering of meerkosten van aanvoer

van materiaal) tussen gemeenten. De marktgegevens die gebruikt worden voor

het bepalen van de vervangingswaarde hebben daarmee veel meer een landelijk

karakter (zie ook het schema in de inleiding van deze Waarderingsinstructie

jaarlijkse waardebepaling).

Voor het uitvoeren van de analyse van bouwkosten kunnen landelijke kengetal-

len, bijvoorbeeld vanuit de bouwkostencalculatie, worden gebruikt. Het is

natuurlijk ook van belang dat daadwerkelijk gerealiseerde stichtingskosten

worden betrokken in deze analyse, omdat dat de enige methode is om aan te

tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de "marktgegevens".

Om die reden is het noodzakelijk dat gemeenten de stichtingskosten verzamelen

van de nieuwbouwobjecten waarvoor de WOZ-taxatie (mede) op basis van de

gecorrigeerde vervangingswaardemethode zal geschieden. Hierbij is het van

belang dat voor alle nieuw gebouwde panden de gedane investeringen en de

objectgegevens die aangeven waarop deze stichtingskosten betrekking hebben,

bekend zijn. Dit is niet alleen van belang voor volledige nieuwbouwprojecten,

Page 73: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

73

maar ook voor nieuwbouw van een deel van een object (bijvoorbeeld een nieuwe

bedrijfseenheid binnen een groter industrieel complex).

Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria:

- er is een overzicht van de objecten die de afgelopen zeven jaar (deels)

gebouwd zijn en die gewaardeerd worden volgens de gecorrigeerde vervan-

gingswaardeberekening;

- van de objecten op dit overzicht zijn via het WOZ-Datacenter de stichtings-

kosten en de objectkenmerken van de nieuwbouw beschikbaar gesteld aan

taxateurs die werkzaam zijn in andere gemeenten.

Bij de uitvoering van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is

extra aandacht nodig voor de incourante objecten waarvan de eigenaar en/of de

gebruiker een landelijk opererende rechtspersoon is die wordt geconfronteerd met

WOZ-taxaties in verschillende gemeenten. Voor de uniformiteit van de taxatie

van dergelijke bijzondere objecten worden kengetallen voor zover mogelijk

afgestemd op elders gebruikte kengetallen. Het overleg met betrokken belasting-

plichtigen wordt gecoördineerd met andere gemeenten.

Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium:

- bij de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening voor objecten met een

landelijk opererende eigenaar of gebruiker wordt het gebruik van kengetallen

voor de waardebepaling en het overleg met de belastingplichtigen afgestemd

met andere betrokken gemeenten. Daarmee wordt bereikt dat dezelfde ken-

getallen op overeenkomstige wijze worden toegepast en dat het overleg met

belastingplichtigen op doelmatige wijze, bij voorkeur voor meerdere objecten

tegelijk, geschiedt.

Courante niet-woningen

Bij de taxatie van courante niet-woningen is meer marktinformatie nodig dan

alleen de verkoopprijzen die door het Kadaster worden aangeleverd. Naast deze

gegevens zijn bijvoorbeeld ook huurgegevens van belang en in sommige gevallen

ook omzetgegevens (discounted-cash-flowberekening, bijvoorbeeld bij horeca,

benzinestations, etc.).

Voor de taxatie van courante niet-woningen zijn er binnen de gemeentegrenzen

vaak onvoldoende marktgegevens beschikbaar. Dit betekent dat er twee aan-

dachtspunten van belang zijn:

a. bij onvoldoende marktgegevens voor een bepaalde categorie zullen er ook

marktgegevens van buiten de gemeente betrokken moeten worden;

b. marktgegevens die wel beschikbaar zijn zullen ook beschikbaar gesteld

moeten worden aan andere gemeenten (in de regio).

Page 74: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

74

Het eerste aandachtspunt leidt ertoe dat bij de waardering van courante niet-

woningen per marktsegment beoordeeld moet worden of er voldoende gegevens

voorhanden zijn. Uitgangspunt is dat voor de waardebepaling van een bepaalde

categorie objecten bij voorkeur tenminste vijf marktgegevens beschikbaar zijn

voor de onderbouwing van de waarde (bijvoorbeeld vijf verkopen van boerderijen

in de melkveehouderij of vijf huurcijfers voor winkelpanden in de centrale kern

of vijf huurcijfers van bedrijfshallen).

Wanneer voor één of meer categorieën courante niet-woningen onvoldoende

marktgegevens beschikbaar zijn, zal men voor de marktanalyse aansluiting

moeten zoeken bij één of meer andere gemeenten als bron van marktcijfers. Het

is hierbij van belang dat niet alleen de marktcijfers van buiten de gemeentegrens

beschikbaar komen, maar eveneens dat de analyse van deze cijfers wordt

afgestemd. Het is de bedoeling dat verschillende taxateurs dezelfde conclusie

trekken uit het desbetreffende marktgegeven. Anders bestaat het risico dat een

bepaald marktcijfer door de ene taxateur als "marktniveau" wordt aangemerkt,

terwijl de andere taxateur van mening is dat de betaalde prijs lager is dan het

marktniveau.

Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium:

- Bij de waardering van courante niet-woningen worden steeds voldoende (bij

voorkeur vijf per categorie) marktcijfers gebruikt bij de onderbouwing.

Wanneer deze gegevens van buiten de gemeente afkomstig zijn, wordt de

analyse van die gegevens onderling afgestemd (bijvoorbeeld regionale

aanpak).

Het tweede aandachtspunt leidt ertoe dat marktcijfers van courante niet-woningen

ook beschikbaar zijn voor gebruik door taxateurs van andere gemeenten. Dit

betreft niet alleen de gerealiseerde prijzen (verkoopprijzen, huurprijzen), maar

ook de bijbehorende kenmerken van het object waarop de marktgegevens betrek-

king hebben. Gezien de bijzondere omstandigheden bij transacties in de sfeer van

de courante niet-woningen, is het bij sommige categorieën ook noodzakelijk om

bijzondere omstandigheden bij de transactie vast te leggen (bijvoorbeeld

gegevens over quota etc. bij agrarische transacties die uit de transportakte gehaald

kunnen worden of gegevens over verdeling onderhoudskosten of over huurvrije

perioden uit huurcontracten van kantoren).

Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria:

- Er is een overzicht van de courante niet-woningen die de afgelopen zeven jaar

bij een transactie (verkoop of verhuur) betrokken zijn geweest.

- Van de objecten op dit overzicht zijn de marktcijfers (verkoopcijfer, huur-

cijfer), eventuele bijzondere omstandigheden (quota bij agrarisch, huurvrije

periode etc.) en de objectkenmerken beschikbaar voor andere gemeenten.

Page 75: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

75

1.4 Beoordeling proces modelmatige waardebepaling

Woningen

Met betrekking tot de modelmatige waardebepaling van woningen gelden de

volgende criteria:

- uiterlijk drie maanden na de waardepeildatum (1 april) is de werking van het

systeem voor ondersteuning van de waardebepaling aangetoond (een eerste

bepaling van waarden met het taxatiemodel voor deze waardepeildatum is dan

beschikbaar) en zijn tenminste voor de woningen waarvan ook marktgegevens

(vanaf een jaar voor de waardepeildatum) beschikbaar zijn, een voorlopige

modelwaarde berekend;

- uiterlijk vijf maanden na de waardepeildatum (1 juni) is de werking van het

taxatiemodel en de kwaliteitsbeoordeling aangetoond ook voor woningen

waarvan geen marktgegevens beschikbaar zijn en is voor 20% van de

woningen een (voorlopige) modelwaarde berekend. Deze kwaliteitseis geldt

uitsluitend voor gemeenten met tenminste 50.000 objecten;

- uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is het taxatie-

model stabiel, gebaseerd op alle verkopen tot 1 juli na de waardepeildatum) en

is voor tenminste 90% van de woningen een (voorlopige) modelwaarde

berekend;

- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin

van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de woningen berekend. Dat wil

niet zeggen dat na 1 december geen wijzigingen meer worden aangebracht. De

maanden december en januari zijn gereserveerd voor verwerking mutaties in

december (inclusief objecten in aanbouw) en de laatste controles en andere

activiteiten voor gereedmaking verzending.

Kwaliteitseisen aan taxatiemodellen voor woningen

De waarden van woningen worden primair gebaseerd op de uitkomsten van een

taxatiemodel. Met het taxatiemodel wordt niet de geautomatiseerde hulpmiddelen

(software) bedoeld, maar de weergave van de onderlinge verhoudingen tussen de

objecten en de daarop gebaseerde uitkomsten (modelwaarden). Om de kwaliteit

van de taxaties te kunnen waarborgen moet dit taxatiemodel woningen tenminste

aan de volgende kwaliteitseisen voldoen:

- de minimale set objectkenmerken (ligging, soort object, bouwjaar, grootte van

de woning, kavelgrootte) is in het taxatiemodel betrokken;

De ligging kan op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden,

zoals bijvoorbeeld postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde

"waardegebieden".

- aanvullende objectkenmerken zijn in het taxatiemodel betrokken, wanneer de

waarderelevantie uit de marktanalyse is gebleken;

Het betrekken van aanvullende objectkenmerken (bijvoorbeeld onderhouds-

toestand, ligging aan het water) kan beperkt zijn tot een beperkte groep van de

woningen (bijvoorbeeld woningen gebouwd voor 1930, respectievelijk

vrijstaande woningen in een buurt gelegen langs een rivier).

Page 76: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

76

- verkoopcijfers van tenminste vijf jaar moeten in het taxatiemodel opgenomen

worden, waarbij het systeem (controleerbaar) de marktontwikkeling tussen

verkoopdatum en waardepeildatum inzichtelijk maakt;

- het taxatiemodel waarborgt correcte onderlinge waardeverhoudingen door

tenminste 25 verkoopcijfers te betrekken bij het bepalen van de modelwaarde;

Deze eis betekent dat de taxatie van woningen in een afgebakende groep niet

alleen gebaseerd mag zijn op verkoopprijzen binnen die groep, maar dat ook

een geautomatiseerde of interactieve vergelijking gemaakt is met andere typen

woningen, woningen in een andere buurt etc. Indien aantoonbaar te weinig

verkoopcijfers beschikbaar zijn, kan eventueel met een geringer aantal worden

volstaan.

- het taxatiemodel is dynamisch, dat wil zeggen dat het taxatiemodel met een

variabele waardepeildatum werkt (dus het taxatiemodel kan ook de waarde per

1 januari van het volgend jaar bepalen);

- het taxatiemodel leidt niet alleen tot nieuwe taxatiewaarden, maar is ook

functioneel bij de marktanalyse en de afhandeling van bezwaarschriften;

Het taxatiemodel ondersteunt de genoemde processen op taxatietechnisch

terrein. Andere aspecten van de bezwaarafhandeling, zoals bijvoorbeeld de

administratief-juridische aspecten hoeft het taxatiemodel niet te ondersteunen.

Het taxatiemodel maakt het mogelijk om de waarde-invloed van onjuiste

objectkenmerken, onjuiste vergelijking, etc. te berekenen ten behoeve van

bijvoorbeeld het beoordelen van de in een bezwaar aangedragen grieven of het

beoordelen van een "afwijkende" ratio in de marktanalyse.

- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde

waarde ten opzichte van de (met dit taxatiemodel berekende) waarde op de

vorige waardepeildatum;

Zeker bij jaarlijkse waardebepaling is voor de acceptatie van de waarde door

de belanghebbende een verklaard verschil ten opzichte van de waarde voor het

voorgaande jaar van groot belang, met name wanneer dit verschil afwijkt van

de "trendmatige ontwikkeling".

- het taxatiemodel genereert de onderbouwingen (taxatieverslag met vergelijk-

bare woningen), die mogelijk interactief aangepast kunnen worden (selecteren

van andere vergelijkbare verkopen);

De aanpassingen betreffen uitsluitend de onderbouwing. De stabiliteit van het

taxatiemodel waarborgt dat het vermelden van andere verkoop op het taxatie-

verslag niet leidt tot een andere taxatiewaarde.

- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde

waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) de

door het taxatiemodel geselecteerde vergelijkingspanden;

- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde

waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) wille-

keurige (door de belanghebbende) geselecteerde vergelijkingspanden;

- de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de

nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt naar beneden afgerond op

eenheden van minimaal € 1000;

Page 77: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

77

De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). Het op een

beschikking vermelden van een waarde op € 1 nauwkeurig suggereert dat er

sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting

van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning.

- het taxatiemodel is robuust, dat wil zeggen dat wanneer twee woningen wat

betreft één in het taxatiemodel gebruikt kenmerk van elkaar verschillen altijd

sprake is van een verwacht verschil in taxatiewaarde.

De robuustheid houdt in dat het taxatiemodel de onderlinge waardeverhoudin-

gen waarborgt, maar ook dat de waarde-invloed van "veranderingen" van een

woning overeenkomt met de verwachting.

Niet-woningen

De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen is procesmatig ingepland

om te voorkomen dat de waardebepaling leidt tot piekwerkzaamheden vlak voor

het begin van het kalenderjaar. Om het proces in de greep te houden, gelden met

betrekking tot de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen de volgende

criteria:

- indien voor een soort niet-woningen een in samenwerking met de Vereniging

van Nederlandse Gemeenten opgestelde landelijke taxatiewijzer beschikbaar

is, dan is de waardebepaling van deze soort niet-woningen gebaseerd op de

kengetallen die in deze landelijke taxatiewijzer zijn opgenomen;

- uiterlijk zeven maanden na de waardepeildatum (1 augustus) is 20% van de

niet-woningen getaxeerd;

- uiterlijk tien maanden na de waardepeildatum (1 november) is 90% van de

niet-woningen getaxeerd;

- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin

van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de niet-woningen getaxeerd.

1.5 Beoordeling proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling

Met betrekking tot de kwaliteitsbewaking van de modelmatige waardebepaling

gelden de volgende criteria:

- uiterlijk twee maanden na de waardepeildatum (1 maart) heeft de eerste kwali-

teitsbeoordeling van woningen door vergelijking van waarden met verkoop-

prijzen plaatsgevonden;

- uiterlijk vier maanden na de waardepeildatum (1 mei) is tenminste aan de hand

van de woningen waarvan ook marktgegevens (vanaf een jaar voor de waarde-

peildatum) beschikbaar zijn, gecontroleerd of het (voorlopige) taxatiemodel in

voldoende mate aansluit op de markt;

- uiterlijk zes maanden na de waardepeildatum (1 juli) is tenminste 20% van de

woningen gecontroleerd. Deze kwaliteitseis geldt uitsluitend voor gemeenten

met tenminste 50.000 objecten;

- uiterlijk negen maanden na de waardepeildatum (1 oktober) is tenminste 90%

van de woningen gecontroleerd;

Page 78: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

78

- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin

van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de woningen gecontroleerd;

- bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt worden tenminste

90% van alle verkoopprijzen van woningen die gerealiseerd zijn in de periode

één jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum

betrokken door middel van het berekenen van een ratio. In deze berekening

van de ratio wordt de modelwaarde in verhouding gebracht tot het verkoop-

cijfer inclusief de kwantificering die in stap 6 van het proces marktanalyse (zie

hoofdstuk 3.1.2) van de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het

moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is bepaald;

- bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt (verkoopprijzen)

worden ratio's zowel beoordeeld voor de gemeente als geheel, voor groepen

woningen (soorten woningen, buurten etc.) als voor de afzonderlijke verkochte

woningen;

- bij de controle op de onderlinge waardeverhouding worden per groep wonin-

gen (buurt, soort, etc.) tenminste drie vergelijkingen beoordeeld tussen de

taxatie van een verkochte woning en de taxaties van soortgelijke niet

verkochte woningen in dezelfde straat, én worden tenminste drie vergelijkin-

gen beoordeeld tussen de taxaties van twee verschillende groepen woningen

onderling (verschillende buurten of verschillende soorten);

- tenminste die resultaten van de beoordeling aan de hand van het beoordelings-

protocol woningen worden vastgelegd die gebaseerd zijn op de modelwaarden

die middels de WOZ-beschikkingen vastgesteld zullen worden;

- bij de controle op de onderbouwing van de vastgestelde waarde wordt het

taxatieverslag beoordeeld voor een steekproef van de niet-woningen waarbij

minimaal drie niet-woningen zijn betrokken die met de huurwaarde-kapitali-

satiemethode zijn gewaardeerd en drie niet-woningen waarvan de waarde met

de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald;

- uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is 20% van de

niet-woningen gecontroleerd;

- uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin

van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de niet-woningen gecontro-

leerd.

Page 79: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

79

1.6 Beoordeling proces bezwarenafhandeling

Met betrekking tot de bezwarenafhandeling gelden de volgende criteria:

- een bezwaarschrift is afgehandeld in het kalenderjaar waarin het is ingediend,

tenzij het bezwaarschrift na 1 oktober is ingediend (in welke gevallen de

maximale afdoeningstermijn 13 weken bedraagt);

- van elk object tegen de waarde waarvan bezwaar is gemaakt, is binnen twee

weken na ontvangst van het bezwaarschrift de status van de beschikking

gewijzigd in de WOZ-administratie zodat deze ook wordt gemeld aan de

afnemers;

- van elk bezwaar zijn de resultaten van de afhandeling binnen twee weken na

verzending van de uitspraak verwerkt in de WOZ-administratie;

- van elk waardebezwaar zijn de resultaten van de afhandeling binnen drie

maanden na verzending van de uitspraak verwerkt in het taxatiemodel. Voor

de uitspraken die worden gedaan in de periode 1 september tot 1 december

geldt dat deze vóór 1 december verwerkt zijn in het taxatiemodel;

- de effecten van de bezwarenafhandeling zijn doorgerekend in het taxatie-

model ten behoeve van een verbeterd taxatiemodel voor de volgende waarde-

peildatum.

1.7 Beoordeling proces waardering van objecten in aanbouw

Met betrekking tot de waardebepaling van objecten in aanbouw gelden de vol-

gende criteria:

- de WOZ-beschikkingen voor de objecten in aanbouw zijn tegelijkertijd

verzonden met de overige WOZ-beschikkingen;

- bij de waardebepaling van objecten in aanbouw van woningen is gebruik ge-

maakt van de richtlijnen voor de gestandaardiseerde voortgangspercentages;

- bij de waardebepaling van objecten in aanbouw is gebruik gemaakt van

algemene kengetallen voor het bepalen van de stichtingskosten. Indien voor

een categorie objecten een taxatiewijzer beschikbaar is, zijn de kengetallen uit

deze taxatiewijzer gebruikt.

Page 80: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

80

Page 81: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN

81

2. BEOORDELING VASTLEGGINGEN

2.1 Beoordeling vastlegging objectafbakening en kadastrale gegevens

Met betrekking tot de vastlegging van de objectafbakening en van de kadastrale

identificatie hanteert de Waarderingskamer, mede op basis van de Regeling Stuf-

WOZ de volgende criteria:

- van elk WOZ-object binnen het grondgebied van de gemeente waarvan de

waarde bepaald moet worden en/of waarvan de gegevens aan de afnemers

geleverd moeten worden, is de relatie met de desbetreffende kadastrale per-

celen vastgelegd. Dit betekent dat voor elk van deze WOZ-objecten geregi-

streerd moet zijn:

- objectaanduiding (uniek WOZ-objectnummer)

en voor elk betrokken kadastraal perceel:

- kadastrale gemeentecode

- sectie

- perceelnummer

- perceel-indexletter

- perceel-indexnummer

- kadastrale oppervlakte

- toegekende oppervlakte

(in de uitzonderingssituatie dat sprake is van een gedeeltelijk gebouwd,

gedeeltelijk ongebouwd WOZ-object eveneens:

- meegetaxeerde oppervlakte gebouwd per kadastraal perceel)

- alle overige (delen van) kadastrale percelen binnen het grondgebied van de

gemeente (dit zijn uitgezonderde ongebouwde objecten) zijn zodanig vast-

gelegd dat ze gebruikt kunnen worden voor volledigheidscontrole en voor het

beoordelen of de uitzondering terecht is toegepast en of deze van toepassing

blijft na een mutatie van het desbetreffende perceel;

De gemeente hanteert één van de volgende methoden of een combinatie van

deze methoden om deze ongebouwde, uitgezonderde percelen in de WOZ-

administratie te verwerken, zodat volledigheidscontrole en beoordeling juist-

heid typering als uitgezonderd object mogelijk zijn:

- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de

regels voor de objectafbakening opgenomen in het centrale bestand

met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object bestaande uit

bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X);

- alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het

centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de

regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden

van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is

van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "contai-

ner";

- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in

het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander admini-

Page 82: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

82

stratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke data-

base of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met

betrekking tot de reden van "uitzondering";

- het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vast-

gesteld moet worden en die geleverd worden en de "ongebouwde

uitgezonderde objecten" wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale

WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de

gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand;

- de geregistreerde objectafbakening en de geregistreerde kadastrale gegevens

zijn correct en actueel;

- voor de gehele oppervlakte van de gemeente die volgens de WOZ-administra-

tie aangemerkt is als uitgezonderde ongebouwde objecten (dus ook voor

gedeeltelijk uitgezonderde objecten) wordt deze typering aannemelijk

gemaakt. Inspanningen voor het aannemelijk maken van deze typering kunnen

achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde

perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling

(artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder

nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing is en dat

waardebepaling achterwege kan blijven.

Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet

de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen.

(Ter indicatie: wanneer sprake is van bijvoorbeeld een agrarische bestemming

zonder bebouwingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vier-

kante meter, betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege

kan blijven bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vier-

kante meter. Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woning-

bouw zal in verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de

desbetreffende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.)

2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens

2.2.1 Vastlegging objectgegevens woningen

Voor elke woning is tenminste het onderstaande geregistreerd:

- objectaanduiding

- adresgegevens

- soort woning

Dit betreft de soort woning bepaald aan de hand van vaste definities, bij

voorkeur op basis van de landelijke uniforme soort-object-lijst. Deze

soort-object-lijst is nog in ontwikkeling en zal door meerdere partijen

gebruikt worden. De meest recente versie van de soort-object-lijst

wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer

(www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is

toegestaan.

Page 83: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN

83

- etage of woonlaag (bij meergezinswoningen)

De etage of woonlaag waarop de woning is gelegen. Alleen registreren

bij meergezinswoningen (woningen in stapelbouw).

- buurt

De buurt waarin de woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBS-

buurt).

Indien noodzakelijk zijn de volgende gegevens uitgesplitst naar deelobjectniveau;

indien uitsplitsing niet noodzakelijk is dan zijn deze gegevens op objectniveau

geregistreerd:

- type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar

deelobjecten nodig is)

Dit betreft een aanduiding van belangrijke deelobjecten, zoals woon-

ruimte, bijgebouwen en grond. Voor typering van de deelobjecten

(onderdelen) is bij voorkeur gebruik gemaakt van vaste definities op

basis van de landelijke uniforme deelobject-codelijst. Deze deelobject-

codelijst is nog in ontwikkeling. De meest recente versie van de deel-

object-codelijst wordt gepubliceerd op de site van de Waarderings-

kamer (www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie

is toegestaan.

Bijvoorbeeld worden als afzonderlijk deelobject vermeld:

- woonruimte exclusief de afzonderlijke bijgebouwen (zoals garage,

carport, berging/schuur)

- tuin bij meergezinswoning (indien aanwezig)

- grootte

Dit betreft de grootte van het (deel)object, bepaald volgens een vaste

meetinstructie (inhoud of oppervlakte, bij voorkeur in bruto-maten, bij

voorkeur gemeten volgens NEN 2580). Tenminste is vermeld:

- grootte van de woning (of van de woonruimte)

- grootte van de kavel

- bouwjaar

Het bouwjaar van de woning betreft het jaar waarin de woning is

opgeleverd voor bewoning. Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer

dit bouwjaar heeft geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde)

dan het bouwjaar per deelobject registreren.

Voor bouwjaren vanaf 1995 is in ieder geval het exacte bouwjaar

geregistreerd. Voor oudere woningen kan, indien de exacte bouwjaren

niet bekend zijn, gebruik gemaakt worden van bouwjaarklassen.

- kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, ontsluiting

Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer deze kenmerken hebben

geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) is een aanduiding van

de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudstoestand, de aanwezige

voorzieningen en de wijze van ontsluiting van het object geregistreerd

(bij voorkeur in absolute kengetallen: bijvoorbeeld een rapportcijfer of

een aanduiding goed/matig/slecht; en niet in relatieve kengetallen: bij-

voorbeeld slechter dan buurpand).

Page 84: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

84

- bijzondere omstandigheden

Wanneer bijzondere omstandigheden hebben geleid tot een invloed op

de vastgestelde waarde is een aanduiding daarvan geregistreerd, zoals

bijvoorbeeld:

- bodemverontreiniging

- rijksmonument (bron Kadaster en Monumentenregister)

- bijzondere bestemming

- ligging

- waardegegeven en onderbouwing

De vastgestelde waarde en de gegevens die nodig zijn om de waarde te

onderbouwen op het taxatieverslag.

Bij wijziging van één of meer kenmerken van een woning, is vastgelegd:

- ingangsdatum wijziging

De datum waarop één of meer van de geregistreerde objectkenmerken

is gewijzigd. Dit is niet de datum waarop de wijziging in de WOZ-

administratie is aangebracht, maar de datum waarop de wijziging van

het geregistreerde objectgegeven ingaat. Omdat tevens de historische

gegevens worden bewaard, kan naast het moment ook de aard van een

wijziging worden afgeleid uit de registratie.

- herkomst ingangsdatum

Aanduiding van de reden waarom één of meer geregistreerde object-

gegevens met ingang van genoemde datum is gewijzigd. Voor de

herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst (voorbeelden: opname

ter plaatse, bouwvergunning).

Bij controle van de kenmerken van een woning is afhankelijk van de aard van de

controle geregistreerd:

- controledatum juistheid "grootte van de woning"

Meest recente datum waarop de grootte van de woning is gecontroleerd

(bijvoorbeeld nagemeten in bouwtekening of nagemeten ter plaatse).

Dit is de datum waarop het geregistreerde objectgegeven correct is

bevonden.

- aard controle "grootte van de woning"

Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-

streerde grootte is gecontroleerd. Voor de aard controle is aangesloten

bij een vaste codelijst.

- controledatum juistheid overige geregistreerde objectgegevens

Meest recente datum waarop de geregistreerde objectgegevens zijn

gecontroleerd. Dit is de datum waarop de geregistreerde object-

gegevens correct zijn bevonden.

- aard controle geregistreerde objectgegevens

Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-

streerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Voor de herkomst is aan-

gesloten bij een vaste codelijst.

Page 85: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN

85

2.2.2 Vastlegging objectgegevens niet-woningen

Voor elke niet-woning is tenminste het onderstaande geregistreerd:

- objectaanduiding

- adresgegevens

- soort object

Dit betreft het soort object bepaald aan de hand van vaste definities, bij

voorkeur op basis van de landelijke uniforme soort-object-lijst. Een

meer gedetailleerde typologie is toegestaan. De meest recente versie

van de soort-object-lijst wordt onder andere gepubliceerd op de site van

de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl).

- buurt

De buurt waarin de niet-woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBS-

buurt).

Indien noodzakelijk zijn de volgende gegevens uitgesplitst naar deelobjectniveau;

indien uitsplitsing niet noodzakelijk is dan zijn deze gegevens op objectniveau

geregistreerd:

- type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar

deelobjecten nodig is)

Voor typering van de deelobjecten (onderdelen) is bij voorkeur gebruik

gemaakt van vaste definities op basis van de landelijke uniforme deel-

object-codelijst. De meest recente versie van de deelobject-codelijst

wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer

(www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is

toegestaan.

Tenminste opsplitsen in die deelobjecten die nodig zijn voor de onder-

bouwing van de getaxeerde waarde. Met deze opsplitsing wordt ook

zichtbaar gemaakt welke onderdelen mogelijk bij de waardebepaling

buiten aanmerking zijn gelaten.

- grootte

Dit betreft de grootte van het (deel)object, bepaald volgens een vaste

meetinstructie (inhoud of oppervlakte, bij voorkeur in bruto-maten, bij

voorkeur gemeten volgens NEN 2580). Tenminste is vermeld:

- grootte van het (deel)object

- grootte van de kavel

- bouwjaar

Het bouwjaar van het object betreft het jaar waarin het object is

opgeleverd voor gebruik. Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer dit

bouwjaar heeft geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) dan

het bouwjaar per deelobject registreren.

Voor bouwjaren vanaf 1995 is in ieder geval het exacte bouwjaar

geregistreerd. Voor oudere objecten kan, indien de exacte bouwjaren

niet bekend zijn, gebruik gemaakt worden van bouwjaarklassen.

Het bouwjaar is natuurlijk alleen relevant voor gebouwde objecten.

Page 86: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

86

- kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, ontsluiting

Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer deze kenmerken hebben

geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) is een aanduiding van

de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudstoestand, de aanwezige

voorzieningen en de wijze van ontsluiting van het object geregistreerd

(bij voorkeur in absolute kengetallen: bijvoorbeeld een rapportcijfer of

een aanduiding goed/matig/slecht; en niet in relatieve kengetallen:

bijvoorbeeld slechter dan buurpand).

- bijzondere omstandigheden

Wanneer bijzondere omstandigheden hebben geleid tot een invloed op

de vastgestelde waarde is een aanduiding daarvan geregistreerd, zoals

bijvoorbeeld:

- bodemverontreiniging

- rijksmonument (bron Kadaster en Monumentenregister)

- bijzondere bestemming

- ligging

- waardegegeven en onderbouwing

De vastgestelde waarde en de gegevens die nodig zijn om de waarde te

onderbouwen op het taxatieverslag.

Bij wijziging van één of meer kenmerken van een object, is vastgelegd:

- ingangsdatum wijziging

De datum waarop één of meer van de geregistreerde objectkenmerken

is gewijzigd. Dit is niet de datum waarop de wijziging in de WOZ-

administratie is aangebracht, maar de datum waarop de wijziging van

het geregistreerde objectgegeven ingaat. Omdat tevens de historische

gegevens worden bewaard, kan naast het moment ook de aard van een

wijziging worden afgeleid uit de registratie.

- herkomst ingangsdatum

Aanduiding van de reden waarom één of meer geregistreerde object-

gegevens met ingang van genoemde datum is gewijzigd. Voor de

herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst (voorbeelden: opname

ter plaatse, bouwvergunning).

Bij controle van de kenmerken van een niet-woning is afhankelijk van de aard

van de controle geregistreerd:

- controledatum juistheid "grootte van het object"

Meest recente datum waarop de grootte van het object is gecontroleerd

(bijvoorbeeld nagemeten in bouwtekening of nagemeten ter plaatse).

Dit is de datum waarop het geregistreerde objectgegeven correct is

bevonden.

- aard controle "grootte van het object"

Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-

streerde grootte is gecontroleerd. Voor de aard controle is aangesloten

bij een vaste codelijst.

Page 87: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN

87

- controledatum juistheid overige geregistreerde objectgegevens

Meest recente datum waarop de geregistreerde objectgegevens zijn

gecontroleerd. Dit is de datum waarop de geregistreerde object-

gegevens correct zijn bevonden.

- aard controle geregistreerde objectgegevens

Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregi-

streerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Voor de herkomst is aan-

gesloten bij een vaste codelijst.

2.3 Beoordeling vastlegging marktgegevens

2.3.1 Vastlegging marktgegevens woningen

Van elk verkoopcijfer en van elke verzamelde vraagprijs van een woning is

tenminste het onderstaande geregistreerd:

Van de verzamelde vraagprijzen (zie ook paragraaf 3.1.1. van deel I), is voor elke

vraagprijs geregistreerd:

- objectaanduiding

Unieke aanduiding voor het object, waarbij de koppeling met het

WOZ-object(en) en daarmee de objectkenmerken op het moment van

aanbieding inzichtelijk zijn.

- vraagprijs

Het bedrag in euro's, waarvoor de onroerende zaak te koop wordt

aangeboden.

- datum aanbieding vraagprijs

De datum van het medium (krant, internetpagina, advertentiebulletin)

waaraan de vraagprijs van het te koop aangeboden object is ontleend.

Alle verkoopcijfers zijn geregistreerd, met bij elk verkoopcijfer:

- objectaanduiding

Unieke aanduiding voor het object, waarbij de koppeling met het

WOZ-object(en) en daarmee de objectkenmerken op het moment van

verkoop inzichtelijk zijn.

- verkoopprijs

Het bedrag in euro's, vermeld in de transportakte, waarvoor het recht op

de onroerende zaak of de onroerende zaken is verkregen.

- transportdatum

Datum waarop de transportakte is ingeschreven bij het Kadaster. Dag,

maand en jaar van transport worden geregistreerd.

- koopdatum (alleen indien verschil tussen transportdatum en koopdatum reden

van afwijking is (zie stap 4 in paragraaf 3.1.2 Analyseren marktgegevens))

De datum waarop het voorlopig koopcontract is getekend. Deze datum

ligt dichter bij de datum waarop de verkoopprijs tot stand is gekomen

Page 88: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

88

dan de transportdatum, maar is niet geautomatiseerd in het kadaster

voorhanden.

Bij vergelijking van het verkoopcijfer met de vastgestelde WOZ-waarde van de

vorige waardepeildatum is tevens voor elk verkoopcijfer vastgelegd:

- waardepeildatum vergelijking

De waardepeildatum behorende bij de vastgestelde WOZ-waarde

waarmee het verkoopcijfer is vergeleken.

- ratio

Verhoudingsgetal dat inzicht geeft in de verhouding tussen de vastge-

stelde waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van het verkochte

object. De ratio kan ook telkens berekend worden uit de verkoopprijs

en de WOZ-waarde en behoeft dan niet afzonderlijk geregistreerd te

zijn.

In formule: jsverkooppri

waardeWOZratio

- verwachte ratio

De verwachte ratio van het verkochte object, uitgaande van de gemid-

delde ratio van het desbetreffende marktsegment (of uitgaande van een

geactualiseerde waarde uit een taxatiemodel) op het moment waarop

het verkoopcijfer is gerealiseerd.

- aanduiding opname

Aanduiding van de wijze waarop het pand is opgenomen. Er is uit-

gegaan van een vaste codelijst.

- reden afwijking tussen werkelijke en verwachte ratio

Aanduiding van de omstandigheden die de afwijking tussen de werke-

lijke ratio en de verwachte ratio verklaren; met andere woorden een

motivering waarom de werkelijke ratio meer dan een gegeven waarde

afwijkt van de verwachte ratio (gemiddelde ratio). Er is uitgegaan van

een vaste codelijst. Voorbeelden zijn erfpacht, anti-speculatiebeding en

korting bij aankoop huurwoning.

- relevantie reden afwijking

Aanduiding of de omstandigheden, die genoemd zijn bij ‘reden

afwijking' relevant zijn voor de taxatie en onderbouwing naar eerst-

volgende peildatum. Er is uitgegaan van een vaste codelijst.

- kwantificering reden afwijking

- In gevallen waarbij sprake is van een verkoopcijfer dat niet een

goede weerspiegeling van de marktwaarde is: het bedrag (getal)

waarmee het verkoopcijfer gecorrigeerd moet worden om de

verkoopprijs toch een rol te kunnen laten spelen.

- In gevallen waarbij sprake is van een onjuiste oude WOZ-waarde:

het bedrag (getal) waarmee de oude WOZ-waarde gecorrigeerd zou

moeten worden om een correcte vergelijking met het verkoopcijfer

mogelijk te maken.

- In gevallen dat het object tussen de laatste waardevaststelling en

voor de verkoop is veranderd: het bedrag (getal) van de verandering.

Page 89: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN

89

- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik in het taxatiemodel

- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik als onderbouwing op het taxatiever-

slag

Indien de afwijking tussen de werkelijke en de verwachte wijziging (zie deel I

Proces marktanalyse, stap 4 deelproces analyseren) verklaard wordt door één of

meerdere vraagprijzen (bijvoorbeeld als het object een te lange periode te koop

heeft gestaan), dan wordt een relatie gelegd tussen verkoopprijs en vraagprijzen.

Bij vergelijking van het verkoopcijfer met de vast te stellen waarden naar waar-

depeildatum begin van het jaar waarin de verkoopdatum is gelegen en de daarop

volgende waardepeildatum, is voor elk verkoopcijfer per waardepeildatum vast-

gelegd:

- waardepeildatum vergelijking

De waardepeildatum behorende bij de vast te stellen (model)waarde

waarmee het verkoopcijfer is vergeleken.

- ratio

Verhoudingsgetal dat inzicht geeft in de verhouding tussen de vast te

stellen waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van het verkochte

object. De kwantificering die blijkt uit de vergelijking met de vast-

gestelde WOZ-waarde vorige waardpeildatum is bij de verkoopprijs

verdisconteerd. De ratio kan ook telkens berekend worden uit de

verkoopprijs en de WOZ-waarde en behoeft dan niet afzonderlijk

geregistreerd te zijn.

In formule: ringkwantificeincl.jsverkooppri

emodelwaardratio

- verwachte ratio

De verwachte ratio van het verkochte object, uitgaande van de gemid-

delde ratio van het desbetreffende marktsegment (of uitgaande van een

geactualiseerde waarde uit een taxatiemodel) op het moment waarop

het verkoopcijfer is gerealiseerd.

- aanduiding opname

Aanduiding van de wijze waarop het pand is opgenomen. Er is uit-

gegaan van een vaste codelijst.

- reden afwijking tussen werkelijke en verwachte ratio

Aanduiding van de omstandigheden die de afwijking tussen de werke-

lijke ratio en de verwachte ratio verklaren; met andere woorden een

motivering waarom de werkelijke ratio meer dan een gegeven waarde

afwijkt van de verwachte ratio (gemiddelde ratio). Er is uitgegaan van

een vaste codelijst. Voorbeelden zijn erfpacht, anti-speculatiebeding en

korting bij aankoop huurwoning.

- kwantificering mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum

Bij mutaties zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, Wet WOZ dient

rekening gehouden te worden met een toestandspeildatum van 1 januari

van het kalenderjaar in plaats van de waardepeildatum. De taxatie vindt

plaats naar de fysieke toestand op de toestandspeildatum.

- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik in het taxatiemodel

Page 90: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

90

- geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik als onderbouwing op het taxatiever-

slag

Naast de resultaten per verkoopcijfer worden als resultaat van de marktanalyse

ook vastgelegd (bijvoorbeeld in de vorm van een logboek):

- algemene conclusies en aanbevelingen naar aanleiding van de marktanalyse,

bijvoorbeeld:

- marktsegmenten waarvoor de marktontwikkeling afwijkt ten

opzichte van het gemiddelde, met een aanduiding van de geconsta-

teerde marktontwikkeling;

- kenmerken van de verkochte woningen die na analyse van de

verkoopcijfers waarderelevant blijken te zijn, maar die niet in het

objectenbestand (administratie) zijn opgenomen;

- representativiteit van de verkoopcijfers.

2.3.2 Vastlegging marktgegevens niet-woningen

De volgende marktgegevens niet-woningen zijn vastgelegd:

- alle gerealiseerde verkoopcijfers van niet-woningen;

- nieuw overeengekomen huurprijzen voor niet-woningen;

- gronduitgifteprijzen voor niet-woningen;

- stichtingskosten van nieuwbouwpanden met een niet-woning karakter.

Deze gegevens zijn ook beschikbaar voor andere gemeenten (taxateurs van

andere gemeenten, zie ook paragraaf 1.3.2 in deel II Beoordeling proces markt-

analyse en taxatie niet-woningen). In verband met de beschikbaarheid voor

andere gemeenten worden marktgegevens waarvoor het WOZ-Datacenter een

uitwisselingsmogelijkheid biedt vastgelegd in het WOZ-Datacenter. De gegevens

die in het WOZ-Datacenter zijn vastgelegd zijn vooraf door de gemeente geveri-

fieerd. Het WOZ-Datacenter kan voor deze situatie gezien worden als een onder-

deel van de eigen gemeentelijke administratie, zodat een eenmalige vastlegging

volstaat. Wel moet gewaarborgd zijn dat deze "marktgegevens" op het taxatie-

verslag afgedrukt kunnen worden.

2.4 Beoordeling vastlegging subjectgegevens

Aan de identificatie van eigenaar en gebruiker zijn de onderstaande minimale

eisen gesteld.

Op objectniveau is geregistreerd:

- objectaanduiding (uniek WOZ-objectnummer)

- Burger Service Nummer (BSN)

- indien geen BSN bekend: SoFi-nummer en/of aanvulling subject-nummer

- NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats)

Page 91: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 2. VASTLEGGINGEN

91

- aanduiding eigenaar

- aanduiding gebruiker

- zakelijk-rechtcode

Page 92: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

92

Page 93: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN

93

3. BEOORDELING PRODUCTEN

3.1 Beoordeling taxatieverslag (onderbouwing taxatie)

De belangrijkste kwaliteitseisen aan het taxatieverslag zijn hieronder samengevat:

- Het taxatieverslag wordt direct of op verzoek aan de belanghebbende

toegezonden. Bij voorkeur kan de belanghebbende zijn taxatieverslag ook via

internet raadplegen. Om te zorgen dat alleen de belanghebbende het taxatie-

verslag kan raadplegen, moet de belanghebbende zich identificeren met de

Digitale identificatie (DigiD).

- De kwaliteit van de taxatieverslagen is vóór publicatie systematisch geanaly-

seerd.

- Aan de belanghebbende wordt de vastgestelde waarde kwalitatief voldoende

onderbouwd. In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet

waardering onroerende zaken zijn modellen vastgesteld waaraan het taxatie-

verslag ter onderbouwing van een vastgestelde waarde moet voldoen. Centraal

staat de eis dat een taxatieverslag woningen drie, voor de burger goed herken-

bare, verkochte woningen als onderbouwing moet bevatten. Wat goed verge-

lijkbaar is, is kwantitatief weergegeven. Indien er geen drie vergelijkbare

woningen verkocht zijn, dan kan (onder bepaalde voorwaarden) volstaan

worden met drie niet-verkochte woningen. Er worden altijd drie vergelijkbare

woningen vermeld (niet meer en niet minder).

Meer uitgebreid, zijn in deze paragraaf de criteria geformuleerd die worden

gesteld aan een kwalitatief voldoende onderbouwing van de vastgestelde waarde

aan een belanghebbende. De criteria hebben betrekking op de gegevens die

tenminste vermeld worden bij de verschillende rubrieken van het model-taxatie-

verslag. Deze kwaliteitseisen zijn als onderdeel van de normatiek die de Waarde-

ringskamer systematisch toegankelijk wil maken ook te vinden op de site van de

Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl).

Er is bij de presentatie van de criteria in deze paragraaf onderscheid gemaakt

tussen een taxatieverslag woningen, een taxatieverslag woningen in aanbouw en

een taxatieverslag niet-woningen. Van een woning in aanbouw is sprake als de

woning nog niet is opgeleverd voor bewoning. Het bouwjaar ligt dus na de waar-

depeildatum. Het taxatieverslag woningen in aanbouw waarvoor een bouw-

vergunning is verleend, is op grond van het wettelijk waarderingsvoorschrift

gericht op de onderbouwing van de vervangingswaarde, terwijl in alle andere

gevallen de waarde in het economisch verkeer van woningen wordt bepaald en

onderbouwd. Voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan een

woning, zoals een garagebox, wordt het taxatieverslag woningen gehanteerd.

Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden en voor bijzondere woongebouwen,

zoals een verzorgingshuis, wordt een taxatieverslag niet-woningen gebruikt.

Page 94: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

94

3.1.1 Taxatieverslag woningen

Het taxatieverslag woningen kent naast de vastgestelde waarde vier rubrieken.

Voor elke rubriek zijn hieronder criteria genoemd die de Waarderingskamer

hanteert bij het beoordelen of al dan niet sprake is van een kwalitatief goede

onderbouwing van de vastgestelde waarde.

Aanduiding woning

- Volledig postadres.

- Indien de woning meerdere officiële adressen heeft (bijvoorbeeld garage of

berging met eigen huisnummer), dan worden afzonderlijke adressen eveneens

volledig vermeld.

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie

- Volledige kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ (dus kadastrale aanduiding

van alle gekoppelde kadastrale percelen en/of appartementen en de toegekende

oppervlakte per perceel).

- Indien de ondergrond van de woning is aangemerkt als sluimerend WOZ-

object (bijvoorbeeld appartement), dan is conform Stuf-WOZ alleen een

kadastrale aanduiding vermeld van het betrokken kadastrale perceel. Vermel-

ding van de kadastrale oppervlakte blijft achterwege.

- Indien sprake is van een eengezins-huurwoning waarvan de ondergrond is

ondergebracht in een sluimerend WOZ-object, dan is onder de objectgegevens

afzonderlijk de grondoppervlakte vermeld.

- Indien sprake is van een meergezinswoning dan is een aanduiding van de

grootte (oppervlakte of oppervlakteklasse) van een eventuele tuin afzonderlijk

vermeld onder de objectgegevens van de woning die over de tuin kan beschik-

ken met de vermelding "oppervlakte tuin".

Objectgegevens en Bijzondere kenmerken

De in paragraaf 2.2.1 "Beoordeling vastlegging objectgegevens woningen"

genoemde objectkenmerken voor woningen, (dus niet de vastleggingen ten

behoeve van wijziging en controle van deze kenmerken), worden op het taxatie-

verslag vermeld onder de rubriek objectgegevens en bijzondere kenmerken. Als

het systeem er niet in voorziet om een exacte maat te vermelden, kan op het

taxatieverslag een geregistreerd gegeven ook in een klasse worden weergegeven.

Bijvoorbeeld een geregistreerde oppervlakte van 103 vierkante meter kan worden

weergegeven als "100 - 105" vierkante meter. De omvang van de klassen moet

wel zodanig zijn dat controle van het gegeven en onderlinge vergelijking

mogelijk blijft

Marktgegevens

Voor de rubriek marktgegevens gelden de volgende criteria:

- De verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) van de woning waarop het

taxatieverslag betrekking heeft, worden vermeld, indien deze woning binnen

Page 95: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN

95

de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het

verstrekken van het taxatieverslag is verkocht (eventueel meerdere prijzen en

meerdere data, indien vaker verkocht binnen deze periode) met vermelding

van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de

gerealiseerde verkoopprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het

economische verkeer.

- Er worden drie verkochte woningen vermeld waarmee de belanghebbende kan

vergelijken. De verkochte woningen moeten geschikt zijn voor gebruik als

onderbouwing op het taxatieverslag (dit is uit de marktanalyse gebleken). Bij

elke woning worden de volgende gegevens vermeld:

. Adres

. Soort woning

. Buurt

. Bouwjaar

. Grootte van woning (exclusief bijgebouwen)

. Grondoppervlakte

. Aanwezige bijgebouwen

. Verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum)

. Reden voor een eventuele grote afwijking tussen de verkoopprijs en

de vastgestelde waarde

. Vastgestelde waarde

De vermelde woningen moeten wat betreft buurt, categorie, grootte en vast-

gestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede

vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen

minimaal aan de volgende criteria voldoen:

1. woningen in dezelfde buurt

2. woningen van dezelfde categorie

3. woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal

35%

4. woningen met een verkoopdatum in de periode tussen een jaar voor

de waardepeildatum en een jaar na de waardepeildatum. Voor

categorieën woningen met weinig verkoopcijfers is een ruimere

periode aanbevolen.

Indien geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze

criteria worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt van vergelijk-

bare categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%,

dan wel worden verkochte woningen vermeld in een vergelijkbare buurt van

dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%.

Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen.

Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aan-

wezig zijn, zoals bijvoorbeeld voor een woning die gelegen is in een buurt met

hoofdzakelijk huurwoningen of bijvoorbeeld voor specifieke, unieke

woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder

verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent

Page 96: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

96

woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vast-

gestelde waarde van maximaal 35%.

Met het taxatieverslag is een toelichting meegezonden die minimaal de informatie

bevat die is opgenomen in de "model-toelichting" in bijlage 3.

3.1.2 Taxatieverslag woningen in aanbouw

De waarde van een woning in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is

verleend, is bepaald op basis van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Het

taxatieverslag voor woningen in aanbouw wijkt af van het taxatieverslag wonin-

gen. Naast de vastgestelde waarde kent het taxatieverslag woningen in aanbouw

vijf rubrieken. Voor elke rubriek zijn criteria genoemd die de Waarderingskamer

hanteert bij het beoordelen of al dan niet sprake is van een kwalitatief goede

onderbouwing van de vastgestelde waarde.

Voor de rubrieken "Aanduiding woning", "Kadastrale objecten betrokken in deze

taxatie" en "Objectgegevens en Bijzondere kenmerken" wordt verwezen naar de

criteria die genoemd zijn bij Taxatieverslag woningen. Onder de rubriek Bijzon-

dere kenmerken wordt in ieder geval een indicatie gegeven van het stadium

waarin de bouw zich bevindt (zie hoofdstuk 7 in deel I Proces waardering van

objecten in aanbouw).

Marktgegevens

Voor de rubriek marktgegevens gelden de volgende criteria:

- Er worden geen marktgegevens van de woning waarop het taxatieverslag

betrekking heeft, vermeld. Aangezien de verkoopprijs (vrij op naamprijs) niet

de basis is voor de waardebepaling, is dit geen goede indicatie om de waarde

te onderbouwen.

- Er worden geen (verkochte) woningen vermeld waarmee de belanghebbende

kan vergelijken.

Opbouw taxatie

Identiek aan de wijze waarop het taxatieverslag van niet-woningen die op basis

van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn gewaardeerd is opgesteld, wordt in

deze rubriek per onderdeel van de woning vastgelegd:

- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld woning, grond);

- de grootte van het onderdeel (dit betreft de verwachte grootte na afronding van

de bouwactiviteiten);

- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;

- de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid

(dit betreft de vervangingswaarde voor het gehele bouw en dus niet alleen

voor het deel van het werk dat gereed is);

- het voortgangspercentage met daarbij de toestandspeildatum;

- de vastgestelde waarde van het onderdeel na toepassing van het voortgangs-

percentage;

Page 97: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN

97

- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid met een bijtelling of

aftrek van de waarde (positieve of negatieve waarde), bijvoorbeeld bodem-

verontreiniging.

Voor woningen in aanbouw is de afschrijving nihil omdat het bouwjaar altijd na

de waardepeildatum ligt. De aftrek voor technische en functionele veroudering is

daarom altijd 0%. Om die reden en om het taxatieverslag zo helder mogelijk te

maken voor de betrokken belanghebbenden worden deze afschrijvingen niet

vermeld op het taxatieverslag.

3.1.3 Taxatieverslag niet-woningen

Om te beoordelen of sprake is van een kwalitatief goede onderbouwing, hanteert

de Waarderingskamer het criterium dat tenminste de volgende gegevens vermeld

zijn in de verschillende rubrieken van het taxatieverslag niet-woningen.

Aanduiding object

- Volledig postadres.

- Indien het object meerdere officiële adressen heeft (bijvoorbeeld magazijn met

afzonderlijk adres, achteringang aan andere straat) dan worden afzonderlijke

adressen volledig vermeld.

- Indien postadres betrekking heeft op meer dan de getaxeerde onroerende zaak,

dan is duidelijk aangegeven op welk deel de taxatie betrekking heeft (bijvoor-

beeld tweede en derde verdieping of winkelruimte).

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie

- Volledige kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ (dus kadastrale aanduiding

van alle gekoppelde kadastrale percelen en/of appartementen en de toegekende

oppervlakte per perceel).

- Indien de ondergrond van het object (bijvoorbeeld unit in bedrijfs-verzamel-

gebouw) is aangemerkt als sluimerend WOZ-object, dan is conform Stuf-

WOZ alleen een kadastrale aanduiding vermeld van het betrokken kadastrale

perceel. Vermelding van de kadastrale oppervlakte blijft achterwege.

Objectgegevens en Bijzondere kenmerken

De in paragraaf 2.2.2 "Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen"

genoemde relevante objectkenmerken voor niet-woningen (dus niet de vast-

leggingen ten behoeve van wijziging en controle van deze kenmerken), worden

op het taxatieverslag vermeld onder de rubriek objectgegevens en bijzondere

kenmerken. Als het systeem er niet in voorziet om een exacte maat te vermelden,

kan op het taxatieverslag een geregistreerd gegeven ook in een klasse worden

weergegeven. Bijvoorbeeld een geregistreerde oppervlakte van 254 vierkante

meter kan worden weergegeven als "250 - 260" vierkante meter. De omvang van

de klassen moet wel zodanig zijn dat controle van het gegeven en onderlinge

vergelijking mogelijk blijft.

Page 98: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

98

Marktgegevens

Deze rubriek is alleen bedoeld voor het vermelden van marktgegevens van het

object zelf.

- De verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) van het object waarop het

taxatieverslag betrekking heeft, worden vermeld, indien dit object binnen de

periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het

verstrekken van het taxatieverslag is verkocht (eventueel meerdere prijzen en

meerdere data, indien vaker verkocht binnen deze periode) met vermelding

van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de

gerealiseerde verkoopprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het

economische verkeer.

- De huurprijs en de ingangsdatum worden gegeven van het object waarop het

taxatieverslag betrekking heeft, indien dit object binnen de periode van vijf

jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het

taxatieverslag is verhuurd aan een nieuwe huurder (indien vaker verhuurd

alleen de meest recente huurprijs vermelden) met vermelding van bijzondere

omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de gerealiseerde huur-

prijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het economische verkeer.

- De stichtingskosten en het bouwjaar worden gegeven van het object waarop

het taxatieverslag betrekking heeft, indien dit object binnen de periode van vijf

jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het

taxatieverslag nieuw is gebouwd en de waarde is bepaald op de gecorrigeerde

vervangingswaarde.

Opbouw taxatie

Kapitalisatie huurwaarde

Wanneer de waarde is bepaald volgens de methodiek van huurwaardekapitalisatie

is per onderdeel van het object vastgelegd:

- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld kantoorruimte, magazijn, winkel-

ruimte etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-

woningen);

- de grootte van het onderdeel bij voorkeur aangeduid in bruto vloeroppervlakte

en bij voorkeur gemeten volgens NEN 2580;

- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;

- de bruto-huurwaarde per vierkante meter (gebaseerd op huurprijzen rondom de

waardepeildatum exclusief BTW);

- de totale huurwaarde van het onderdeel;

- de kapitalisatiefactor voor het onderdeel (afgerond op één decimaal);

- de vastgestelde waarde van het onderdeel;

- voor zover een onderdeel bestaat uit parkeerplaatsen kan volstaan worden met

een vast bedrag per parkeerplaats of indien van toepassing de opmerking "de

huurwaarde is inclusief " .... " parkeerplaatsen");

- voor zover een onderdeel bestaat uit grond is aangegeven dat de huurwaarde

inclusief " ….. " vierkante meter grond is. Indien er een surplus aan grond-

oppervlakte is, is voor dit surplus een vast bedrag per vierkante meter

genoteerd ("extra grond");

Page 99: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN

99

- bijzondere voorzieningen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel

met mogelijk alleen een vastgestelde waarde (bijvoorbeeld terreininfrastruc-

tuur);

- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid als een afzonderlijk

onderdeel, waarmee de omvang van de waarde-invloed zichtbaar gemaakt kan

worden (dit kan positieve of negatieve waarde voor het onderdeel betekenen),

bijvoorbeeld in verband met bodemverontreiniging of de aanwezigheid van

asbest.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Wanneer de waarde is bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde,

is per onderdeel van het object vastgelegd:

- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld bedrijfshal, ketel, lokalen, etc., zie

paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen);

- de grootte van het onderdeel;

- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;

- de levensduur en/of de resterende levensduur;

- de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid

(bijvoorbeeld per hoogspanningsmast of per trafo van een bepaalde soort)

inclusief of exclusief BTW afhankelijk van de vermelding bij de vastgestelde

waarde;

- de technische restwaarde aan het einde van de levensduur in procenten;

- aftrek voor technische veroudering in procenten;

- factor voor technische veroudering (rekenkundig afgeleide van aftrek voor

technische veroudering);

- aftrek voor functionele veroudering in procenten;

- factor voor functionele veroudering (rekenkundig afgeleide van aftrek voor

functionele veroudering);

- indien voor het bepalen van de factor voor functionele veroudering afzonder-

lijke deelfactoren zijn geregistreerd, worden afzonderlijk vermeld:

. de aftrek en de factor voor economische veroudering,

. de aftrek en de factor voor verandering bouwwijze,

. de aftrek en de factor voor doelmatigheid en

. de aftrek en de factor voor excessieve gebruikskosten;

- de vastgestelde waarde van het onderdeel;

- voor zover een onderdeel bestaat uit grond is uitgegaan van de aanwezige

oppervlakte van de grond vermenigvuldigd met de voor die bestemming

geldende grond(uitgifte)prijs inclusief of exclusief BTW afhankelijk van de

vermelding bij de vastgestelde waarde. Indien de grond(uitgifte)prijs niet

wordt gebaseerd op de oppervlakte van de grond, maar op de te realiseren

bebouwing dan gebeurt dit ook in de onderbouwing;

- indien er een surplus aan grond is, is onderscheid gemaakt tussen de beno-

digde grond en het surplus aan grondoppervlakte;

- bijzondere voorzieningen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel

met mogelijk alleen een vastgestelde waarde (bijvoorbeeld terreininfrastruc-

tuur);

Page 100: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

100

- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid met een bijtelling of

aftrek van de waarde (positieve of negatieve waarde), bijvoorbeeld bodem-

verontreiniging, aanwezigheid asbest;

- werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, of categorieën

werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, worden aan-

geduid met de vermelding vastgestelde waarde nul.

Agrarische objecten

Voor agrarische objecten is per onderdeel van het (agrarisch) object vastgelegd:

- meegetaxeerde oppervlakte;

In verband met het waarderingsvoorschrift voor bedrijfsmatig geëxploiteerde

objecten moet uit het taxatieverslag blijken hoeveel grond meegetaxeerd is.

Hiervoor is een aparte rubriek opgenomen in het taxatieverslag.

- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld woongedeelte boerderij, varkens-

stal, ligboxenstal, silo etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging object-

gegevens niet-woningen);

- de grootte van het onderdeel;

- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;

- de vastgestelde waarde van het onderdeel;

- voor zover een onderdeel bestaat uit verharding/erf is onderscheid gemaakt in

verharding/erf behorende bij het woongedeelte en verharding/erf behorende bij

het bedrijfsgedeelte;

- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid als een afzonderlijk

onderdeel, waarmee de omvang van de vermindering van de waarde zichtbaar

gemaakt kan worden (negatieve waarde onderdeel), bijvoorbeeld in verband

met bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest;

- werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, of categorieën

werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven worden aan-

geduid met de vermelding vastgestelde waarde nul.

Overige taxatiemethodieken

Wanneer de waarde is bepaald volgens een andere methodiek (bijvoorbeeld

discounted-cash-flowberekening), is vastgelegd:

- aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld staanplaatsen, overnachtingen,

receptie, zwembad, etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging object-

gegevens niet-woningen);

- de grootte van het onderdeel;

- het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt;

- de vastgestelde waarde voor het onderdeel;

- de lengte van de periode waarvoor de berekening is gemaakt;

- de restwaarde voor het onderdeel na verstrijken van die periode;

- het gehanteerde rentepercentage;

- de inkomsten uit het desbetreffende onderdeel die in de berekening zijn

meegenomen;

- de uitgaven ten behoeve van het desbetreffende onderdeel die in de berekening

zijn meegenomen.

Page 101: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 3. PRODUCTEN

101

Vastgestelde waarde

- bij de vastgestelde waarde is vermeld exclusief omzetbelasting, inclusief

omzetbelasting of waarde in het economische verkeer gebaseerd op (fictieve)

transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven.

Met het taxatieverslag is een toelichting meegezonden die minimaal de informatie

bevat die is opgenomen in de "model-toelichting" in bijlage 3.

3.2 Beoordeling verzending beschikkingen

De Wet WOZ schrijft voor dat alle WOZ-beschikkingen worden genomen in de

eerste acht weken van het kalenderjaar waarvoor ze gelden. Er zijn echter

omstandigheden denkbaar dat deze termijn niet voor alle onroerende zaken in de

gemeente haalbaar is. Een latere beschikbaarheid van WOZ-beschikkingen leidt

echter wel tot extra kosten bij de belastingheffing door zowel gemeenten, water-

schappen en Belastingdienst en tot renteverlies bij het later opleggen van aan-

slagen.

De Waarderingskamer heeft normen geformuleerd voor het (teruglopende)

maximale percentage geblokkeerde objecten na acht weken.

Verwezen wordt ook naar de vastgestelde normatiek op het terrein van de

gegevenslevering aan de Belastingdienst en de waterschappen op de site van de

Waarderingskamer. De belangrijkste criteria die gelden voor het tijdig verzenden

van WOZ-beschikkingen zijn hieronder samengevat:

Van alle WOZ-objecten die op 1 januari van dat jaar bestaan (ook sluimerend,

etc.) is het aantal geblokkeerde objecten (objecten waarvoor nog geen beschik-

king is verzonden):

- op 1 maart maximaal 5%;

- op 1 april verminderd tot maximaal 3%;

- op 1 mei verminderd tot maximaal 1%;

- op 1 juni verminderd tot 0%.

De genoemde norm van 0% geblokkeerde objecten wordt in de praktijk vertaald

in minder dan tien objecten per gemeente of bij gemeenten met meer dan 10.000

WOZ-objecten minder dan 0,1% van het aantal WOZ-objecten.

Page 102: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

102

Page 103: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 4. VAKBEKWAAMHEID

103

4. BEOORDELING RANDVOORWAARDEN

4.1 Inleiding

De Wet WOZ legt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waarde-

bepaling en voor de uitvoering van de waardevaststelling uitdrukkelijk bij de

gemeenten. Dit betekent dat de gemeenten verantwoordelijk zijn voor het inzetten

van voldoende vakbekwame medewerkers voor de uitvoering van de verschil-

lende soorten werkzaamheden. Dit kan door het in dienst hebben van eigen

medewerkers en taxateurs, door het inhuren van medewerkers en taxateurs of

door het uitbesteden van werkzaamheden aan een taxatiebureau of een ander

dienstverlenend bedrijf.

Naast de inzet van vakbekwame medewerkers kan bij de randvoorwaarden

gedacht worden aan bijvoorbeeld:

- de afstemming van de WOZ-werkzaamheden op de activiteiten binnen andere

gemeentelijke beleidsterreinen;

- de planning en beheersing van de werkzaamheden;

- de administratieve organisatie en interne controle.

4.2 Beoordeling vakbekwaamheid

4.2.1 Medewerkers WOZ-administratie

De Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende

zaken stelt alleen eisen aan taxateurs. De uitvoering van de waardering in het

kader van de Wet WOZ omvat meer dan alleen taxatiewerkzaamheden. De

objectafbakening, de verzameling, analyse en registratie van marktgegevens, de

verzameling, bijhouding en registratie van objectgegevens, de vastlegging van de

onderbouwing van de waarden stellen hoge eisen aan de gemeentelijke WOZ-

administratie. De medewerkers die betrokken zijn bij de bijhouding van de WOZ-

administratie moeten over voldoende vakbekwaamheid beschikken om gezamen-

lijk te waarborgen dat de kwaliteit van de WOZ-administratie voldoet aan de

gestelde eisen. De vakbekwaamheidseisen voor deze medewerkers komen voor

een belangrijk deel overeen met de eisen aan de specifieke kennis en vaardig-

heden zoals deze in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waarde-

ring onroerende zaken zijn verwoord, namelijk:

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de

jurisprudentie ter zake;

- het kunnen toepassen van de procedures voor de behandeling van bezwaar-

schriften en beroepschriften in het kader van de wet;

- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen

afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

Page 104: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2005 DEEL II

104

- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen

van een onroerende zaak in het kader van de wet;

- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan

de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten.

Daarnaast moeten de desbetreffende medewerkers voldoen aan specifiek op de

bijhouding van de WOZ-administratie gerichte eisen aan specifieke kennis en

vaardigheden, namelijk:

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

met betrekking tot het verzamelen en registreren van gegevens over belang-

hebbenden, marktgegevens, kadastrale gegevens en objectkenmerken;

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

met betrekking tot het verstrekken van gegevens aan belanghebbenden;

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

met betrekking tot het verstrekken van gegevens aan waterschappen en Belas-

tingdienst;

- grondige kennis van de inhoud van de Basisregistratie adressen en gebouwen

en de relatie van deze registratie met de WOZ-administratie;

- het kunnen vastleggen van alle noodzakelijke gegevens in de (geautomati-

seerde) WOZ-administratie en het kunnen verstrekken van gegevens uit deze

administratie aan waterschappen, Belastingdienst en belanghebbenden.

Hiertoe behoort ook het classificeren van WOZ-objecten op basis van de door

de gemeente gehanteerde systematiek voor soort-object aanduiding;

- het kunnen vastleggen van marktgegevens en andere relevante gegevens in het

WOZ-Datacenter;

- het kunnen verstrekken van geaggregeerde informatie uit de WOZ-administra-

tie voor de gemeente zelf alsmede ten behoeve van het toezicht door de Waar-

deringskamer.

4.2.2 Medewerkers marktanalyse

Met name met betrekking tot de woningen vormt de permanente marktanalyse

een belangrijk deel van de totale inspanning. Daarom is het ook van belang om

voor de medewerkers die betrokken zijn bij deze marktanalyse, afzonderlijk aan

te geven aan de hand van welke eisen de vakbekwaamheid beoordeeld kan

worden.

Voor het aanduiden van de benodigde vaardigheden voor deze permanente markt-

analyse zijn in feite drie typen activiteiten binnen de marktanalyse van belang.

Enerzijds is er sprake van het verzamelen en registreren van marktgegevens.

Deze activiteiten sluiten direct aan op de werkzaamheden van de in paragraaf

4.2.1 genoemde medewerkers WOZ-administratie.

Op de tweede plaats is sprake van werkzaamheden die kwantitatieve analyse van

cijfers vergen met kennis (vooral ook lokale kennis) van de ontwikkelingen

waarop deze cijfers betrekking hebben. Deze werkzaamheden omvatten met

name de stappen 1 tot en met 3 van het proces analyseren marktcijfers woningen

Page 105: Waarderingsinstructie jaarlijks

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 4. VAKBEKWAAMHEID

105

(paragraaf 3.1.2 in deel I). Voor deze soort werkzaamheden kunnen de volgende

eisen aan de kennis en vaardigheden worden genoemd:

- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woningmarkt;

- kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de

verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in

marktwaarde en/of marktontwikkeling;

- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de verklaring

van verschillen in verkoopprijs en marktontwikkeling;

- het kunnen toepassen van statistische technieken om verbanden tussen

ontwikkelingen te achterhalen en om afwijkingen te kunnen onderscheiden

van ontwikkelingen.

Op de derde plaats is in het kader van de marktanalyse sprake van het geven van

een individuele kwantitatieve reden voor een verschil tussen een verkoopprijs en

een WOZ-waarde, in de bijzondere situatie dat deze verkoopprijs niet strookt met

de verwachtingen. Wanneer in dit kader slechts sprake is van een fout in de gere-

gistreerde objectkenmerken of van een verkoop die niet voldoet aan de waarde-

ringsvoorschriften in de Wet WOZ, kan deze reden zonder problemen worden

gegeven door een medewerker WOZ-administratie, waarvoor de vakbekwaam-

heidseisen in paragraaf 4.2.1 zijn geschetst. Wanneer er sprake is van een andere

achtergrond, is het nodig om een WOZ-taxateur (medewerkers taxaties) de afwij-

king te laten verklaren.

4.2.3 Medewerkers taxatiemodellen

De taxaties die in het kader van de Wet WOZ worden uitgevoerd, worden onder-

steund door taxatiemodellen. Er kan sprake zijn van in vergaande mate door

computerberekeningen ondersteunde taxatiemodellen (zeker bij de waarde-

bepaling van woningen), maar ook van taxatiemodellen die nog handmatig

moeten worden toegepast (bijvoorbeeld toepassing van taxatiewijzers voor

soorten niet-woningen).

Het inrichten en optimaliseren van deze taxatiemodellen vergt andere vaardig-

heden dan het taxeren van individuele objecten. Natuurlijk is het voor het inrich-

ten en optimaliseren van deze taxatiemodellen noodzakelijk dat men beschikt

over de volgende vakbekwaamheid:

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde

alsmede van de jurisprudentie ter zake.

Maar daarnaast is het van nog groter belang dat men beschikt over:

- grondige kennis over de verschillende typen taxatiemodellen, de werking van

verschillende typen modellen en de voor- en nadelen van verschillende typen

modellen in relatie tot de beschikbaarheid van marktgegevens;

- grondige kennis van geautomatiseerde hulpmiddelen die kunnen worden

ingezet bij de inrichting van taxatiemodellen;

- grondige kennis van de wijzen waarop de kwaliteit van de uitkomsten van

taxatiemodellen kunnen worden beoordeeld, met name ook op het terrein van

Page 106: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2005 DEEL II

106

de verschillende statistische technieken om deze beoordeling objectief en

kwantitatief te kunnen inrichten;

- het kunnen inrichten van een taxatiemodel en het kunnen optimaliseren van

het model naar aanleiding van de resultaten uit de marktanalyse en naar

aanleiding van bevindingen uit de kwaliteitsbeoordeling van de voorlopige

modelwaarden aan de hand van beschikbare verkoopprijzen.

4.2.4 Medewerkers taxaties

In de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende

zaken zijn de inhoudelijke eisen aan de vakbekwaamheid van de taxateurs vast-

gelegd. Deze taxateurs vormen slechts één van de disciplines die werken aan de

uitvoering van de Wet WOZ. Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat de in

de uitvoeringsregeling genoemde eisen ook van belang zijn voor deze andere

categorieën medewerkers.

De geformuleerde vakbekwaamheidseisen gelden in ieder geval voor de "WOZ-

taxateur" die in het kader van de analyse van de marktgegevens woningen indivi-

duele afwijkingen kwantificeert, die de marktanalyse niet-woningen uitvoert, die

de getaxeerde waarden en de bijbehorende onderbouwing accordeert, die overleg

voert met belanghebbenden en/of die vastgestelde waarden in het kader van een

bezwaarprocedure opnieuw beoordeelt.

Gezien de verantwoordelijkheid voor de inzet van vakbekwame medewerkers

moet de gemeente kunnen aangeven welke taxateurs de genoemde activiteiten

verrichten of hebben verricht en op welke wijze is vastgesteld dat deze taxateurs

voldoen aan de gestelde vakbekwaamheidseisen.

Voor het beoordelen of een taxateur voldoet aan de in de Uitvoeringsregeling

vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken kan gekeken worden

of de taxateur ingeschreven is in het register VastgoedCert of SCVM met een

inschrijving in het "WOZ-register".

Page 107: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER

107

DEEL III

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER

Gegevens voor toezicht

Inleiding

Periodieke inventarisaties (vragenlijsten)

Inspecties ter plaatse

Onderzoeken (ter plaatse)

Andere vormen van informatie-inwinning

Instructie gerechtvaardigd belang

Page 108: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

108

Page 109: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

109

1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

1.1 Inleiding

De Waarderingskamer heeft informatie van de gemeente nodig voor haar toezicht

op een goede uitvoering van de Wet WOZ. De Waarderingskamer gebruikt

informatie uit periodieke inventarisaties, (korte) inspecties ter plaatse en onder-

zoeken bij gemeenten. Daarnaast kunnen naar behoefte ook andere vormen van

informatie-inwinning worden gehanteerd.

Deze instrumenten worden in principe daar ingezet waar de risico’s, in relatie tot

het belang voor de uitvoering van de Wet WOZ als geheel, het grootst worden

geacht.

1.2 Periodieke inventarisaties (vragenlijsten)

Vragenlijsten worden tweemaal per jaar uitgezet onder alle gemeenten en dienen

ervoor dat over alle gemeenten naar hetzelfde peilmoment gegevens beschikbaar

komen. De kengetallen die in de vragenlijst centraal staan, zijn zoveel mogelijk

afgeleid van de kengetallen die een gemeente zelf nodig heeft voor het aansturen

van de WOZ-uitvoering (managementinformatie) en voor de bestuurlijke controle

op deze uitvoering. De vragenlijsten vormen de kern van de monitoringsfunctie

van de Waarderingskamer. Op landelijk niveau kunnen de geaggregeerde

gegevens uit de vragenlijsten van belang zijn voor het regeringsbeleid en voor de

advisering van de desbetreffende bewindslieden.

Het is van belang dat gemeenten kunnen anticiperen op vragen van de Waarde-

ringskamer. Daarom is een overzicht opgenomen van de vragen die de Waarde-

ringskamer bij haar periodieke inventarisaties zal gebruiken. Dit overzicht van

mogelijke vragen zal nooit volledig worden gehanteerd, maar steeds zal een

selectie van de vragen aan de orde komen. De vragen zullen daarbij steeds

afgestemd zijn op de aard van de werkzaamheden die op dat moment het meest

van belang zijn. Ook de frequentie van de bevraging en de inhoud van de vragen

worden afgestemd op de specifieke situatie in een gemeente. Omdat de geformu-

leerde vragen een beeld geven van de stand van zaken met betrekking tot de

WOZ-uitvoering in een gemeente, zijn deze vragen niet alleen relevant bij de

periodieke inventarisaties. Ook bij andere onderzoeken kunnen dezelfde vragen

aan de orde komen.

Door het opnemen van alle vragen in deze Waarderingsinstructie kan de

gemeente zich voorbereiden op de inventarisaties door de Waarderingskamer

door bijvoorbeeld de gevraagde kengetallen met behulp van standaardqueries uit

de administratie te distilleren. Met het vooraf bekend maken van de vragen wil de

Waarderingskamer ook stimuleren dat de door de Waarderingskamer gevraagde

Page 110: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

110

kengetallen ook door de gemeente zelf worden gebruikt bij de sturing van de

WOZ-activiteiten en de planning en controle van deze activiteiten. In een afzon-

derlijke subparagraaf is voor zover noodzakelijk een toelichting op de gestelde

vragen gegeven.

Het overzicht van vragen is gestructureerd aan de hand van de verschillende

WOZ-processen. Daarbij wordt aandacht besteed aan de stand van zaken, de

voortgang en de kwaliteit. Ook maakt de planning onderdeel uit van het overzicht

met te hanteren vragen.

De op een bepaald moment voor een inventarisatie gehanteerde vragenlijst zal

altijd beknopter zijn dan het gepresenteerde totaaloverzicht.

1.2.1 Beheer objectafbakening

Vraag 0

Totaal aantal objecten binnen uw gemeente [aantal]

Vraag 1

a. Tot en met welke maand zijn de kadastrale mutaties volledig verwerkt? [maand]

b. Tot en met welke maand zijn de gebruikersmutaties volledig verwerkt in de

objectafbakening?

[maand]

c. i Wat is in de genoemde periode(s) het totale aantal kadastrale mutaties (telling

van het aantal betrokken kadastrale percelen c.q. appartementsrechten)?

[aantal]

ii Hoeveel van de bovengenoemde kadastrale mutaties zijn nog niet volledig

verwerkt in de WOZ-administratie?

[aantal]

d. i Wat is in de genoemde periode(s) het totale aantal gebruikersmutaties? [aantal]

ii Hoeveel van de bovengenoemde gebruikersmutaties zijn nog niet volledig

verwerkt in de WOZ-administratie?

[aantal]

e. i Wat is de totale oppervlakte van de gemeente? (bijvoorbeeld gemeten in een

kaart)

[oppervlakte] m2

ii Wat is de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente volgens het

gemeentelijk kadastraal systeem (GKS)?

[oppervlakte] m2

f. Wat is de totale grondoppervlakte van alle WOZ-objecten die aan de

afnemers worden geleverd?

[oppervlakte] m2

- waarvan objecten waarvoor beschikking is verzonden (beschikte

objecten)?

[oppervlakte] m2

- waarvan geblokkeerde objecten (te beschikken objecten)? [oppervlakte] m2

- waarvan sluimerende WOZ-objecten? [oppervlakte] m2

- waarvan gebouwde uitgezonderde objecten? [oppervlakte] m2

Page 111: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

111

g. Wat is de totale kadastrale oppervlakte van de percelen / WOZ-objecten die

niet aan de afnemers worden geleverd?

[oppervlakte] m2

- waarvan ivm de uitzondering openbare wegen etc.? [oppervlakte] m2

- waarvan ivm de uitzondering bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuur-

grond?

[oppervlakte] m2

- waarvan ivm de uitzondering natuurterreinen beheerd door natuur-

beschermingsorganisaties?

[oppervlakte] m2

- waarvan ivm overige WOZ-uitzonderingen? [oppervlakte] m2

1.2.2 Bijhouding objectkenmerken

Vraag 2

a. Tot en met welke maand zijn de bouwvergunningen door de afdeling die is

belast met bouwtoezicht (BWT) aangeleverd aan de "WOZ-afdeling"?

[maand]

b. Tot en met welke maand zijn de objectkenmerken van de bij bouwactiviteiten

betrokken objecten, waarvan de bouw is afgerond, in de WOZ-administratie

verwerkt?

[maand]

c. Wat is het aantal verleende bouwvergunningen die voor de genoemde periode

bij de WOZ-afdeling beschikbaar zijn?

[aantal]

d. Wat is volgens de WOZ-administratie het aantal WOZ-objecten waar

(ver)bouwactiviteiten plaatsvinden?

[aantal]

e. i Wat is het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, opper-

vlakte) in de genoemde periode(s) is gecontroleerd?

[aantal]

ii waarvan controle in verband met wijziging objectafbakening (reden controle

= 01)?

[aantal]

iii waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van het object (reden

controle = 06)?

[aantal]

iv waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van ander object

(reden controle = 07)?

[aantal]

f. i Wat is het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken in de

genoemde periode(s) zijn gecontroleerd?

[aantal]

ii waarvan controle in verband met wijziging objectafbakening (reden controle

= 01)?

[aantal]

iii waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van het object (reden

controle = 06)?

[aantal]

iv waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van ander object

(reden controle = 07)?

[aantal]

1.2.3 Marktanalyse

Vraag 3-I

a. Tot en met welke maand zijn verkooptransacties (bron Kadaster) verwerkt? [maand]

b. Tot en met welke maand zijn de marktgegevens woningen geanalyseerd? [maand]

Page 112: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

112

c. i Wat is het aantal verzamelde verkooptransacties (transacties volgens Kadaster

met een vermelde verkoopprijs)?

[aantal]

ii Hoeveel van de verzamelde verkooptransacties (3c.i) zijn gekoppeld aan een

WOZ-object?

[aantal]

iii Hoeveel van de gekoppelde verkooptransacties (3c.ii) zijn gekoppeld aan een

woning?

[aantal]

iv Bij hoeveel van de gekoppelde verkooptransacties van woningen (3c.iii) is de

verkoopprijs vergeleken met de geldende WOZ-waarde?

[aantal]

v Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer

"overeenkomstig" de geldende WOZ-waarde?

[aantal]

vi Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer

"afwijkend" van de geldende WOZ-waarde en is het verschil verklaard en

gekwantificeerd?

[aantal]

vii Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer

afwijkend van de geldende WOZ-waarde, maar moet het verschil nog

verklaard dan wel gekwantificeerd worden?

[aantal]

viii Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer

afwijkend van de geldende WOZ-waarde, maar heeft de uitgevoerde analyse

geen verklaring opgeleverd dan wel kon deze verklaring niet gekwantificeerd

worden?

[aantal]

d. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde

van woningen in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..]?

[percentage]

e. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde in

de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..] voor de volgende

categorieën?

i flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen [percentage]

ii boven-, beneden- portiek-, etagewoningen [percentage]

iii eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-in woningen [percentage]

iv 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen [percentage]

v vrijstaande -, individuele woningen, woonboerderijen [percentage]

vi recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen [percentage]

f. Wat is het aantal verkochte woningen waarvan een vraagprijs is verzameld? [aantal]

g. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de

geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met

uitgevoerde marktanalyse van het object (reden controle = 02)?

[aantal]

ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de

geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met

uitgevoerde marktanalyse van ander object (reden controle = 03)?

[aantal]

h. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige

objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse

van het object (reden controle = 02)?

[aantal]

ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige

objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse

van ander object (reden controle = 03)?

[aantal]

Page 113: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

113

Vraag 3-II

a. Van hoeveel incourante objecten (gecorrigeerde vervangingswaarde) in de

gemeente is bekend dat er sprake is geweest van nieuwbouw of een

ingrijpende verbouwing?

[aantal]

b. Hoeveel bouwkosten zijn hiervan ingevoerd in het WOZ-Datacenter? [aantal]

c. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde

van niet-woningen in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en

[…..]?

[percentage]

d. Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde in

de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..] voor de volgende

categorieën?

i agrarische objecten [percentage]

ii winkels [percentage]

iii horeca [percentage]

iv kantoren [percentage]

v andere courante bedrijfsruimten [percentage]

vi incourante commerciële objecten [percentage]

vii andere incourante objecten [percentage]

1.2.4 (Modelmatige) waardebepaling

Vraag 4

a. i Is er in uw gemeente al een eerste vergelijking uitgevoerd tussen de verkoop-

cijfers en de nieuwe taxatiewaardes naar waardepeildatum 1 januari […..]?

[ja / nee]

ii Zo nee, wanneer zal de gemeente deze vergelijking voor het eerst uitvoeren? [datum]

Zo ja, hoe sluiten de taxaties naar waardepeildatum 1 januari […..] aan op het

marktniveau? Vul hiervoor beide ratio’s in. Betrek hierin de woningen die

verkocht zijn in de periode […..] tot en met […..].

- ratio A som van de getaxeerde waarden van de verkochte woningen

som van de transactieprijzen van deze woningen . . . . . [ratio]*

- ratio B som van alle (getaxeerde waarde verkochte woning / transactieprijs)

aantal verkochte woningen . . . . . [ratio]*

b. Vul de onderstaande tabel in voor alle woningen die getaxeerd èn verkocht

zijn (verdeeld naar periode van transportdatum):

Periode Aantal verkoop-

transacties woningen

Gem. taxatiewaarde

verkochte woningen Ratio A

*

januari ….. t/m juni ….. [aantal] [waarde] [ratio]

juli ….. t/m december …. [aantal] [waarde] [ratio]

Page 114: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

114

c. Vul de onderstaande twee tabellen in voor alle woningen:

Categorie Aantal te

taxeren

woningen

Aantal

getaxeerde

woningen

Aantal verkoop-

transacties

woningen

Gem. taxatiewaarde

verkochte woningen Ratio A

*

flats, appartementen,

maisonnettes, du-

plexwoningen

[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]

boven-, beneden-

portiek-, etagewo-

ningen

[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]

eengezins-, rij-,

hoek-, tussen-,

drive-in woningen

[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]

2 onder 1 kap-,

geschakelde wonin-

gen, herenhuizen

[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]

vrijstaande -,

individuele

woningen,

woonboerderijen

[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]

recreatie-, bejaar-

den-, studentenwo-

ningen en overige

woningen

[aantal] [aantal] [waarde] [aantal] [ratio]

Aantal te

taxerenwoningen

Aantal

getaxeerde woningen

Aantal gecontroleerde woningen

Totaal: [aantal] [aantal] [aantal]

d. Vul de onderstaande tabel in voor alle niet woningen:

Categorie Aantal te taxeren niet-woningen

Aantal getaxeerde niet-woningen

Aantal gecontroleerde niet-woningen

agrarische objecten [aantal] [aantal] [aantal]

winkels [aantal] [aantal] [aantal]

horeca [aantal] [aantal] [aantal]

kantoren [aantal] [aantal] [aantal]

andere courante bedrijfs-

ruimten [aantal] [aantal] [aantal]

incourante commerciële

objecten[aantal] [aantal] [aantal]

andere incourante

objecten[aantal] [aantal] [aantal]

Totaal: [aantal] [aantal] [aantal]

* In de ratioberekening moet uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de kwantificering uit stap 6 van

de marktanalyse.

Page 115: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

115

1.2.5 Beheer subjecten

Vraag 5

a. Tot en met welke maand zijn de gebruikersmutaties, die van belang zijn voor

het aanwijzen van belanghebbenden, dan wel het actueel houden van de

adresgegevens van de belanghebbenden, verwerkt in de WOZ-administratie?

[maand]

1.2.6 Waardevaststelling

Vraag 6

Woningen Niet-woningen

a. Voor hoeveel WOZ-objecten zijn tot en met genoemde datum

beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] verzonden?

[aantal] [aantal]

b. Voor hoeveel WOZ-objecten moeten nog beschikkingen met

ingangsdatum 1 januari […..] worden verzonden?

[aantal] [aantal]

c. Hoeveel geschriften (enveloppen) met één of meer

beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] zijn tot en

met genoemde datum verzonden?

[aantal]

d. Wat is de totale WOZ-waarde van alle onroerende zaken in de

gemeente naar de waardepeildatum 1 januari […..]?

[waarde] [waarde]

1.2.7 Bezwaar en beroep

Vraag 7

a. i Hoeveel bezwaarschriften tegen één of meer beschikkingen met ingangsda-

tum 1 januari […..] zijn tot en met genoemde datum ontvangen?

[aantal]

ii Hoeveel hiervan zijn inmiddels afgehandeld (inclusief ingetrokken)? [aantal]

iii Wanneer zijn, volgens de huidige planning van de gemeente, de bezwaar-

schriften tegen de initiële WOZ-beschikkingen afgehandeld?

[datum]

Woningen Niet-woningen

b. Voor hoeveel WOZ-objecten zijn tot en met genoemde datum

één of meer bezwaarschriften mbt beschikkingen met

ingangsdatum 1 januari […..] ontvangen?

[aantal] [aantal]

c. i Voor hoeveel WOZ-objecten moet nog een bezwaar tegen de

beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] worden

afgehandeld?

[aantal] [aantal]

ii Voor hoeveel WOZ-objecten moet nog een bezwaar tegen de

beschikking met eerdere ingangsdatum dan 1 januari

[…..]worden afgehandeld?

[aantal] [aantal]

d. i Voor hoeveel WOZ-objecten loopt de bezwaarafhandeling al

meer dan een jaar?

[aantal] [aantal]

ii Voor hoeveel WOZ-objecten loopt de bezwaarafhandeling al

tussen de zes en twaalf maanden?

[aantal] [aantal]

e. i Voor hoeveel WOZ-objecten is inmiddels uitspraak gedaan

op een bezwaarschrift?

[aantal] [aantal]

Page 116: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

116

ii beschikking gehandhaafd; (Stuf-WOZ code status

beschikking = 11)

[aantal] [aantal]

iii waarde verminderd; (Stuf-WOZ code status beschikking =

12)

[aantal] [aantal]

iv beschikking vernietigd; (Stuf-WOZ code status beschikking =

02)

[aantal] [aantal]

- vernietigd i.v.m. verkeerde belanghebbende [aantal] [aantal]

- vernietigd i.v.m. verkeerde afbakening [aantal] [aantal]

- vernietigd om andere reden [aantal] [aantal]

v anders [aantal] [aantal]

vi Wat is de meest gebruikte grief die in de bezwaarschriften

voorkomt?

[tekst] [tekst]

f. Voor hoeveel WOZ-objecten is op genoemde datum een

beroepsprocedure tegen de beschikking met ingangsdatum

1 januari […..] gestart?

[aantal] [aantal]

g. Voor hoeveel WOZ-objecten is nog een beroepsprocedure

tegen de beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] in

behandeling?

[aantal] [aantal]

h. Voor hoeveel WOZ-objecten is nog een beroepsprocedure

tegen de beschikking met eerdere ingangsdatum dan 1 januari

[…..] in behandeling?

[aantal] [aantal]

i. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan

de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is

gecontroleerd in verband met de afhandeling van

bezwaar/beroep van het object (reden controle = 04)?

[aantal]

ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan

de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is

gecontroleerd in verband met de afhandeling van

bezwaar/beroep van ander object (reden controle = 05)?

[aantal]

j. i Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan

de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband

met de afhandeling van bezwaar/beroep van het object (reden

controle = 04)?

[aantal]

ii Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan

de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband

met de afhandeling van bezwaar/beroep van ander object

(reden controle = 05)?

[aantal]

1.2.8 Gegevenslevering afnemers

Vraag 8

Belastingdienst Waterschap(pen) CBS

a. i Op welke datum is het bestand met

gegevens per 1 januari […..] aan de

afnemers geleverd?

[datum] [datum] [datum]

ii Hoeveel objecten omvat dit bestand

(inclusief sluimerende WOZ-objecten,

telling 20-records)?

[aantal] [aantal] [aantal]

Page 117: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

117

iii Wat is de totale oppervlakte van de

geleverde objec-ten (totaaltelling

grondoppervlakte in 20-records)?

[oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2 n.v.t.

iv Hoeveel objecten in dit bestand zijn

geblokkeerd?

[aantal] [aantal] [aantal]

b. Heeft de gemeente een terugkoppeling

over het geleverde bestand ontvangen

(lijst van fouten en signalen

geconstateerd bij de verwerking van het

bestand)?

[ja/nee] [ja/nee] [ja/nee]

c. Hoeveel procent van de bij vraag 8b

bedoelde fouten en signalen is

inmiddels verwerkt in de WOZ-

administratie?

[percentage] [percentage] [percentage]

d. i Op welke datum is voor het laatst een

mutatiebestand aan de afnemers

geleverd?

[datum] [datum] n.v.t.

ii Op welke periode hadden de geleverde

mutaties betrekking?

[datum] [datum] n.v.t.

1.2.9 Planning

Vraag 9

Marktanalyse

woningen

Taxeren

woningen

a. i Welk systeem van geautomatiseerde ondersteuning voor de

waardebepaling wordt gebruikt?

[systeem] [systeem]

ii Vanaf welk moment was/wordt dit systeem operationeel in

(voor) uw gemeente?

[datum] [datum]

b. i Wordt (een gedeelte van) de uitvoering van de Wet WOZ

uitbesteed?

[ja/gedeeltelijk/nee, gemeente

voert taxaties zelf uit/nee,

uitbesteding moet nog

geschieden/nog niet bekend of

uitbesteding danwel inhuur

plaatsvindt]

Marktanalysewoningen

Taxerenwoningen

Taxeren niet-woningen

ii Welk bureau is/wordt ingehuurd voor

ondersteuning van de werkzaamheden?

[bureau] [bureau] [bureau]

iii Wanneer is de opdracht hiervoor

(9b.ii)verleend?

[datum] [datum] [datum]

iv Opmerking over ondersteuning: [opmerking]

Page 118: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

118

c. Gevraagd wordt in onderstaand schema de planning voor de komende jaren in te vullen (bij

voorkeur in fte's, anders in uren). 1 fte = 1400 uur per jaar.

Inzet interne medewerkers Inzet externe medewerkers

1e helft ….. t/m 2e helft …. 1e helft ….. t/m 2e helft ….

beheer WOZ-admini-

stratie:[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

marktanalyse: [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- woningen [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- niet-woningen [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

(modelmatig)

taxeren:[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- taxatie woningen

peildatum […..] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- taxaties woningen in

kader bezwaar/beroep [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- taxatie niet-woningen

peildatum […..] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- taxaties niet-

woningen in kader

bezwaar/beroep

[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

kwaliteitsbewaking [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

waardevaststelling [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

bezwaar en beroep

(excl. taxatie): [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- bezwaar [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

- beroep [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

gegevenslevering

afnemers [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

overig: . . . . . . . [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

1.2.10 Toelichting op de vragenlijst

Helptekst totaal aantal WOZ-objecten

0 Het totaal aantal WOZ-objecten per 1 januari van het lopende jaar in de gemeente dat

wordt gevraagd, is het aantal objecten inclusief nog geblokkeerde objecten, inclusief

sluimerende WOZ-objecten en inclusief objecten die wellicht nog niet in de administratie

zijn opgevoerd (bijvoorbeeld nieuwbouw), maar wel op 1 januari van het lopende jaar al

bestonden. Het aantal objecten is exclusief WOZ-objecten waarover geen gegevens aan

afnemers worden geleverd, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en openbare

wegen.

Page 119: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

119

Helpteksten bij vraag 1

a. Vermeld de maand waarin de mutatie door het Kadaster is geregistreerd en niet de maand

waarop het Kadaster de gegevens heeft geleverd of de verwerking door de gemeente heeft

plaatsgevonden. Stel een kadastrale mutatie is in november 2005 van kracht geworden, in

december 2005 is deze van het Kadaster ontvangen en in januari 2006 is deze kadastrale

mutatie verwerkt. Vul dan "november 2005" in. Indien de kadastrale mutaties van

december 2003 volledig zijn verwerkt en van januari 2004 slechts gedeeltelijk, vul dan in

"december 2003".

b. Vermeld de maand waarin de gebruiker officieel is veranderd volgens GBA of andere

bron van gebruikersgegevens (nutsbedrijf, inlichtingenformulier gebruikers niet-

woningen) en niet de maand van de verwerking in de administratie. Het gaat hierbij om de

gebruikersmutaties die leiden tot een wijziging van de objectafbakening (bijvoorbeeld een

nieuwe huurder van een verdieping van een kantoor, waardoor deze verdieping als

afzonderlijk object afgebakend moet worden of een nieuwe bewoner van een woning

boven een winkel die niet meer de gebruiker van het winkelpand is).

Een mutatie is verwerkt, wanneer de nieuwe objectafbakening in de WOZ-administratie is

vastgelegd. De nieuw afgebakende objecten behoeven nog niet gewaardeerd te zijn

(blokkering).

c. i Dit betreft een telling van het aantal door het Kadaster in de AKR aangeleverde mutaties.

Deze getallen zullen naar verwachting kunnen worden afgeleid van de "loggegevens" van

de verwerking van een maandelijkse mutatielevering van het Kadaster.

ii De meeste kadastrale mutaties zullen min of meer automatisch worden verwerkt in de

WOZ-administratie. Hierop zijn twee uitzonderingen denkbaar. De kadastrale mutaties die

leiden tot een nieuwe objectafbakening en de kadastrale mutaties waarbij beoordeeld moet

worden of de nieuwe eigenaar (beperkt gerechtigde) voldoet aan de criteria om een nu van

toepassing zijnde uitzondering (bijvoorbeeld vrijstelling bedrijfsmatig geëxploiteerde

cultuurgrond of uitzondering natuurterreinen) te blijven toepassen.

Gevraagd wordt naar het aantal kadastrale mutaties uit voorgaande perioden, waarvoor

genoemde werkzaamheden (realiseren afbakening, beoordeling uitzondering) nog niet is

afgerond.

d. i Dit betreft een telling van het aantal uit onder meer de GBA (van eigen gemeente en via

afnemersindicatie van andere gemeenten), uit bestanden van nutsbedrijven, uit inlichtin-

genformulieren aangeleverd danwel verzamelde mutaties.

ii De meeste gebruikersmutaties zullen min of meer automatisch worden verwerkt in de

WOZ-administratie. Ook hierop zijn, net als bij de kadastrale mutaties, twee uitzonderin-

gen denkbaar. Zie vraag 1c.

Gevraagd wordt naar het aantal gebruikersmutaties uit voorgaande perioden, waarvoor

genoemde werkzaamheden (realiseren afbakening, beoordeling uitzondering) nog niet is

afgerond.

Page 120: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

120

e. i Gevraagd wordt naar de totale fysieke oppervlakte binnen de gemeentegrenzen. Hierin

kan ook wateroppervlakte betrokken zijn. Wanneer de gemeente beschikt over een GIS-

omgeving waarin grootschalige basiskaarten, kadastrale kaarten en WOZ-kaarten zijn

opgenomen, dan kan deze oppervlakte relatief eenvoudig worden afgelezen uit de groot-

schalige kaart.

ii Dit betreft de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle actuele percelen binnen

de gemeente. In de meeste gevallen zal deze kadastrale oppervlakte kleiner zijn dan de

fysieke oppervlakte, omdat er in de praktijk altijd wel een aantal deelpercelen in de

administratie voorkomen die in afwachting van de definitieve inmeting zijn geregistreerd

met een oppervlakte "0".

f. De totaaltelling van de grondoppervlakte van alle WOZ-objecten moet in beginsel

overeenkomen met de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte.

In het WOZ-objectenbestand kan de totaaltelling van de grondoppervlakte voor de

volgende categorieën WOZ-objecten in ieder geval worden uitgevoerd:

- objecten waarvoor WOZ-beschikking is verzonden (de WOZ-objecten waarvoor een

"80-record" bestaat);

- geblokkeerde objecten (de WOZ-objecten met een blokkeringscode ongelijk aan "00");

- sluimerende WOZ-objecten (de WOZ-objecten met een gebruikscode "90");

- gebouwde uitgezonderde objecten (bijvoorbeeld kerken, waterzuiveringsinstallaties, etc.,

dit zijn WOZ-objecten met een code "G" voor gebouwd (of "B"), geen blokkering en

een vastgestelde waarde "0".

De resterende oppervlakte moet bestaan uit WOZ-objecten die zijn uitgezonderd.

g. Uit de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente minus de WOZ-objecten die aan de

afnemers geleverd moeten worden volgt de oppervlakte van de WOZ-objecten die volgens

de administratie van de gemeente uitgezonderd en ongebouwd zijn. Deze uitgezonderde

ongebouwde objecten kunnen door de gemeente op verschillende manieren geregistreerd

en bewaakt worden. Afhankelijk van de wijze van registratie (in WOZ-objectenbestand, in

GIS-pakket, in afzonderlijk database of spreadsheet) zal de gemeente op één of andere

manier moeten beoordelen welke "uitzondering" van toepassing is en of deze uitzondering

nog steeds van toepassing is.

De in oppervlakte drie meest belangrijke categorieën ongebouwde uitgezonderde WOZ-

objecten worden afzonderlijk benoemd. Daarnaast wordt een restcategorie onderscheiden

(onder meer Natuurschoonwetlandgoederen).

Helpteksten bij vraag 2

a. Vermeld de maand van verlening van de vergunningen en niet van de levering door BWT.

Dus als u in juli vergunningen van de afdeling BWT heeft ontvangen doch die al in mei of

eerder zijn afgegeven, vult u in "mei 2005". Bij deze vraag is het niet van belang of u deze

vergunningen ook al volledig in uw administratie heeft verwerkt.

b. Vermeld de maand van afronding van de bouw en niet van de verwerking in de WOZ-

administratie. In dit deel van de vraag wordt gevraagd naar de maand waarvoor geldt dat

alle in die maand of eerder afgeronde (ver)bouwactiviteiten in de WOZ administratie zijn

verwerkt. Indien u in juni 2003 de (ver)bouw mutaties heeft verwerkt die in maart 2003

waren afgerond vult u in "maart 2003". De eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet

bepaald en verwerkt te zijn.

Page 121: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

121

c. Dit betreft het aantal door BWT geleverde vergunningen. Het aantal vergunningen hoeft

niet overeen te komen met het aantal betrokken WOZ-objecten. Een bouwvergunning kan

betrekking hebben op de bouw van één of meer WOZ-objecten (bijvoorbeeld bouw van

een project met groot aantal woningen) of de verbouw van één of meer WOZ-objecten.

Het is ook mogelijk dat er meerdere vergunningen zijn afgegeven voor één object. Tijdens

de realisatie van een verbouwing ontstaat de wens ook een ander deel van het object te

verbouwen, waarvoor opnieuw een vergunning gevraagd moet worden

d. Dit betreft het aantal objecten waarvoor naar verwachting de fysieke toestand op de eerst-

volgende 1 januari zal afwijken van de fysieke toestand waarop de nu geldende WOZ-

waarde is gebaseerd.

e. i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

"1" of "5".

ii Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle

"gegeven 70.11" met de waarde "01" (wijziging objectafbakening).

iii Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle

"gegeven 70.11" met de waarde "06" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.

dit object).

iv Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle

"gegeven 70.11" met de waarde "07" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.

ander object).

f. i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

ongelijk aan "1" of "5".

ii Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle

"gegeven 70.11" met de waarde "01" (wijziging objectafbakening).

iii Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle

"gegeven 70.11" met de waarde "06" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.

dit object).

iv Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle

"gegeven 70.11" met de waarde "07" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t.

ander object).

Helpteksten bij vraag 3-I

a. Vermeld de maand waarin de transactie plaats heeft gevonden en niet de maand van de

verwerking. Verwerken betekent voor deze vraag dat u de gegevens heeft verwerkt in uw

registratie van marktgegevens inclusief de relatie naar het betrokken WOZ-object (de

betrokken WOZ-objecten). Verwerking hoeft nog niet te betekenen dat de marktgegevens

volledig zijn geanalyseerd.

Page 122: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

122

b. Vermeld de maand waarin de transacties hebben plaatsgevonden en niet de maand waarin

de analyse heeft plaatsgevonden. Geanalyseerd betekent dat alle stappen zoals beschreven

in de Waarderingsinstructie zijn doorlopen. Dit betekent ook dat u van alle geanalyseerde

verkochte woningen de gegevens heeft vastgelegd zoals beschreven in deze Waarde-

ringsinstructie (bijvoorbeeld verklaring afwijking WOZ-waarde en verkoopprijs en

kwantificering afwijking verkoopprijs van reële marktwaarde).

c. i Vermeld het aantal verkooptransacties (woningen en niet-woningen) dat u verzameld

heeft (bron Kadaster) in de genoemde perioden. U kunt deze vraag eventueel met "weet

niet" beantwoorden dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende

periode nog niet volledig is afgerond.

Gevraagd wordt alleen de verkooptransacties te vermelden met ook een verkoopprijs.

Andere vormen van overdracht van onroerende zaken (bijvoorbeeld boedelscheiding)

tellen hierbij niet mee. Ook andere transacties zonder verkoopprijs (of een verkoopprijs

van € 0 of € 1) tellen niet mee als te analyseren verkooptransactie.

ii In het kader van de marktanalyse zal geprobeerd worden de verkooptransactie te koppelen

aan een WOZ-object. In de meeste gevallen zal het verkochte object gelijk zijn aan een

WOZ-object. In dat geval is een één op één koppeling tussen verkocht object en WOZ-

object mogelijk. In andere gevallen zal niet sprake zijn van een volledige overeenkomst,

maar geeft de verkooptransactie toch directe informatie over de marktwaarde van één of

meer WOZ-objecten. Bijvoorbeeld een woning en een garagebox die zijn afgebakend als

twee afzonderlijke WOZ-objecten worden in één verkoop verkocht. De betaalde prijs is

van belang voor de waardering van zowel de woning als de garage en deze verkoop kan

dan ook aan beide worden gekoppeld. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de verkoop van een

woning met een afzonderlijk afgebakend hobbyweiland.

Een verkooptransactie van bijvoorbeeld een belegger waar in één verkoop een groot aantal

woningen wordt verkocht, heeft geen betekenis voor de WOZ-waardering. Voor deze

verkooptransactie kan koppeling aan de afzonderlijke woningen achterwege blijven.

iii Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.ii Het in deze vraag 3c.iii te beantwoor-

den aantal is kleiner dan of gelijk aan het aantal verzamelde verkooptransacties dat is

gekoppeld aan een WOZ-object (vraag 3c.ii). Immers een deel van deze verkopen betreft

niet-woningen. Vermeld het aantal verkooptransacties waarvan de verkoop gekoppeld is

aan een WOZ-object (woning). U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoor-

den. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet

volledig is afgerond.

iv Uitgangspunt is het aantal gekoppelde verkooptransacties woningen in vraag 3c.iii. Het in

deze vraag 3c.iv te beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal gekoppelde

verkooptransacties woningen (vraag 3c.iii). Vermeld het aantal verkooptransacties van

woningen waarvan het verkoopcijfer is vergeleken met een "verwachte waarde"; of

waarvan het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-

waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage.

Dit betekent dat minimaal stap 0 t/m stap 3 zijn uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analy-

seren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit

betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is

afgerond. Het betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05 ("aanduiding bruik-

baarheid marktgegeven") gevuld is.

v Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.v te

beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het

verkoopcijfer vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het

aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer voldoet aan het "verwachte" markt-

niveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte

Page 123: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

123

waarde"; of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-

waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat

het verkoopcijfer niet "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een

bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "reden afwijking" gelijk aan de

code 00 (geen afwijking). Ook de gegevens "relevantie" en "kwantificering afwijking"

zijn daarmee direct gevuld. Dit betekent dat stap 0 t/m 6 zijn uitgevoerd die in paragraaf

3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet"

beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode

nog niet volledig is afgerond. Het betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05

"aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.22

"reden afwijking tussen marktgegeven en op WOZ-gegevens gebaseerde verwachting"

gevuld is met code 00 (geen afwijking).

vi Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.vi te beantwoor-

den aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer

vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkoop-

transacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de

verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het

werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is

vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het

verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een

bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "reden afwijking" ongelijk aan de

code 00, maar wel gevuld. Ook het gegeven "relevantie" is gevuld. Bovendien is één van

de gegevens "kwantificering afwijking" ongelijk aan 0. Dit betekent dat stap 0 t/m 6 zijn

uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag

eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse

voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het betreft het aantal records

waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code

00 èn het gegeven 65.22 "reden afwijking tussen marktgegeven en op WOZ-gegevens

gebaseerde verwachting" gevuld is met code ongelijk aan 00. Tevens geldt daarbij dat één

van de gegevens 65.24, 65.25 of 65.26 is gevuld voor dit marktgegeven.

vii Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.vii te beantwoor-

den aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer

vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkoop-

transacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de

verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het

werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is

vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het

verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een band-

breedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "reden afwijking" niet gevuld of

ongelijk aan de code 00. De gegevens "kwantificering afwijking" zijn niet gevuld met een

bedrag. Dit betekent dat minimaal stap 0 t/m 3, die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn

beschreven, zijn uitgevoerd; maar dat stap 4, 5 en/of 6 nog niet zijn uitgevoerd. Wanneer

de gemeente nog niet voor alle "afwijkende" verkoopcijfers het verschil tussen het

"verwachte" en het werkelijke verkoopcijfer heeft verklaard en gekwantificeerd, betekent

dit dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is

afgerond. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de

permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het

betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid markt-

gegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.22 "reden afwijking tussen

marktgegeven en op WOZ-gegevens gebaseerde verwachting" gevuld is met code ongelijk

Page 124: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

124

aan 00. Tevens geldt daarbij dat geen van de gegevens 65.24, 65.25 of 65.26 is gevuld

voor dit marktgegeven.

viii Net als bij vraag vii is het uitgangspunt het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Ook bij deze

vraag gaat het om de verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het

"verwachte" marktniveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is vergeleken met een

"verwachte waarde" of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van

de WOZ-waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage en geconstateerd is

dat het verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een

bandbreedte).

In afwijking van vraag vii gaat het hier om de verkopen waarbij de stappen 4, 5, en 6 uit

paragraaf 3.1.2 wel zijn doorlopen, maar waar deze werkzaamheden niet hebben geleid tot

de mogelijkheid om een verklaring en kwantificering vast te leggen.

Het hier op te geven aantal records betreft alle woningverkopen die zijn vergeleken met de

WOZ-waarde en die niet voldoen aan de eisen aan de vastlegging zo als geformuleerd bij

de vragen v, vi en vii.

d. In de Waarderingsinstructie is door middel van een stappenplan beschreven op welke

wijze de marktanalyse van de woningen door de gemeenten dient te worden uitgevoerd

(zie hoofdstuk 3 in deel I). Om te beoordelen in hoeverre gerealiseerde verkoopcijfers

marktconform zijn wordt de stijging of daling van het verkoopcijfer ten opzichte van de

geldende WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari […..]) vergeleken met een verwachte

stijging of daling. Concreet wordt gevraagd om de verwachte stijging weer te geven die

gebruikt wordt voor de vergelijking in stap 2 van de verkopen rond 1 januari […..]. Voor

de berekening van het stijgingspercentage wordt uitgegaan van alle woningen (dus ook de

verhuurde woningen). Dit stijgingspercentage is bijvoorbeeld ook van belang bij het vast-

stellen van de OZB-tarieven door de gemeenteraad. Het percentage kan met een precisie

van maximaal 1 decimaal worden ingevuld. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet"

beantwoorden.

e. idem als vraag d., maar nu voor verschillende categorieën woningen afzonderlijk.

f. Gevraagd wordt naar het aantal woningen. Het is mogelijk dat er voor één woning

meerdere vraagprijzen zijn verzameld. Dit kan zijn veroorzaakt doordat deze woning in de

genoemde periode meerdere keren verkocht is, waarbij voor iedere verkoop ook een

vraagprijs is verzameld. Dit kan ook samenhangen met het feit dat in de periode dat de

woning te koop stond de vraagprijs is aangepast (verlaagd).

g i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "02".

ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "03".

h i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "02".

Page 125: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

125

ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "03".

Helpteksten bij vraag 3-II

a. Hierbij wordt gevraagd naar het aantal WOZ-objecten waarbij de WOZ-waarde wordt

berekend met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde en waarbij in de periode

[jaar] sprake is geweest van nieuwbouw of ingrijpende verbouwing.

b. Hierbij wordt gevraagd naar het aantal van deze nieuw bouwkosten zijn hiervan ingevoerd

in het WOZ-Datacenter.

c. Gevraagd wordt om de verwachte stijging weer te geven van de niet-woningen tussen de

twee genoemde waardepeildata. Voor de berekening van het stijgingspercentage wordt

uitgegaan van alle (categorieën) niet-woningen. Dit stijgingspercentage is bijvoorbeeld

ook van belang bij het vaststellen van de OZB-tarieven door de gemeenteraad. Het

percentage kan met een precisie van maximaal 1 decimaal worden ingevuld. U kunt deze

vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden.

d. idem als vraag c., maar nu voor verschillende categorieën niet-woningen afzonderlijk.

Helpteksten bij vraag 4

a. Voor de berekening van de ratio's worden alleen die woningen gebruikt die verkocht zijn

in de periode [….] tot en met [….]. Om de ratio te kunnen berekenen moet van deze

verkochte woningen een modelwaarde (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar

peildatum 1 januari […..] beschikbaar zijn. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief

bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat

door het model berekend of door een taxateur bepaald zijn. Alleen de woningen waarvan

een transactieprijs in de genoemde periode én een modelwaarde naar peildatum 1 januari

[…..] bekend zijn, tellen mee in de berekening.

Als uit de permanente marktanalyse is gebleken dat een verkoopcijfer niet marktconform

is en of niet aansluit bij de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ

(bijvoorbeeld prijs voor erfpachtrecht), moet bij de marktanalyse worden gekwantificeerd

wat het verschil is tussen het "verwachte" en het "werkelijke" verkoopcijfer." Bij het

berekenen van de ratio's dient de gemeente uit te gaan van het "gecorrigeerde" verkoop-

cijfer. Dat wil zeggen het oorspronkelijke verkoopcijfer plus (of min) de bovengenoemde

kwantificering van het verschil.

Berekening ratio A:

1. Tel de modelwaarden van de betrokken verkochte woningen bij elkaar op.

2. Tel de transactieprijzen bij elkaar op (rekening houdend met het verschil kwantifi-

cering verkoopprijs en marktwaarde).

3. Deel deze uitkomsten op elkaar. (1. delen door 2.)

Page 126: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

126

Berekening ratio B:

1. Deel per betrokken verkochte woning de modelwaarde door de transactieprijs. Je

krijgt dan een ratio voor deze woning (rekening houdend met het verschil kwanti-

ficering verkoopprijs en marktwaarde).

2. Bereken deze ratio voor alle betrokken woningen.

Tel de ratio's bij elkaar op en deel de uitkomst door het aantal betrokken woningen.

b. Kolom 1

Tel het aantal woningen dat voldoet aan beide in de vraag genoemde voorwaarden (de

woning moet zijn verkocht èn inmiddels moet een taxatiewaarde naar waardepeildatum

[…..] beschikbaar zijn). Dit zijn dus de woningen die centraal staan bij de beoordeling of

de taxaties aansluiten bij het marktniveau (ratioberekening). Uitgangspunt bij de

kwaliteitsbeoordeling is dat alle verkopen van woningen bij deze kwaliteitsbeoordeling

worden gebruikt.

Kolom 2

Gevraagd wordt naar de gemiddelde taxatiewaarde van alle woningen die in de genoemde

periode zijn verkocht en waarvoor de gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waarde-

peildatum 1 januari [….] beschikbaar heeft.

1. Tel van de woningen die aan beide voorwaarden voldoen de modelwaarden (of

prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peildatum 1 januari […..] bij elkaar

op.

2. Deel de uitkomst uit 1. door het aantal woningen (dit is hetzelfde aantal als het

antwoord in de eerste kolom).

Kolom 3

Zie vraag 4a.i.

c. Kolom 1

Per categorie woningen moet worden aangegeven hoeveel WOZ-objecten in de gemeente

moeten worden getaxeerd.

Kolom 2

Gevraagd wordt naar het aantal woningen (per categorie) waarvoor de gemeente

inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari [….] beschikbaar heeft. Deze

modelwaarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar

zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een taxateur

bepaald zijn.

Kolom 3

Tel het aantal woningen dat in de jaren […..] en […..] is verkocht (in de gemeente).

Kolom 4

Gevraagd wordt naar de gemiddelde taxatiewaarde van alle woningen in de genoemde

categorie die zijn verkocht in de jaren [….] en […..], én waarvoor de gemeente inmiddels

een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari […..] beschikbaar heeft.

1. Tel van de woningen in de desbetreffende categorie die aan beide voorwaarden

voldoen de modelwaarden (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peil-

datum 1 januari […..] bij elkaar op.

2. Deel de uitkomst uit 1. door het aantal verkochte woningen in de desbetreffende

categorie (dit is hetzelfde aantal als het antwoord in de derde kolom).

Page 127: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

127

Kolom 5

Zie vraag 4a.i.

Totaal aantal gecontroleerde woningen

Gevraagd wordt naar het aantal woningen waarvoor de waarde naar de waardepeildatum

1 januari […..] inmiddels al wel gecontroleerd (en goed bevonden) is door de gemeente.

In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de gemeente de resultaten ten

behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd. De waarden behoeven nog

niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waardevaststelling. Dit gebeurt immers

vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de WOZ-beschikkingen.

d. Kolom 1

Hier wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen dat zich in de gemeente bevindt. Hier-

bij wordt een onderscheid gemaakt in de categorieën agrarische objecten, winkels, horeca,

kantoren, andere courante objecten en incourante objecten.

Kolom 2

Tevens wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen (per categorie) waarvoor de

gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari […..] beschikbaar

heeft. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd,

maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een

taxateur bepaald zijn.

Kolom 3

In deze kolom wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen waarvoor de waarde naar de

waardepeildatum 1 januari […..] inmiddels al wel gecontroleerd (en goed bevonden) is

door de gemeente. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de

gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd.

De waarden behoeven nog niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waarde-

vaststelling. Dit gebeurt immers vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de

WOZ-beschikkingen.

Helpteksten bij vraag 5

a. Vermeld de maand waarin de gebruiker officieel is veranderd volgens GBA en niet de

maand van de verwerking in de administratie. Het gaat hierbij om de gebruikersmutaties

die geen gevolg hebben voor de objectafbakening (bijvoorbeeld een nieuwe bewoner van

een huurwoning, nieuw adres voor een eigenaar van een WOZ-object). Gebruikers-

mutaties die wel gevolgen hebben voor de objectafbakening komen aan de orde in vraag

1. De datum heeft alleen betrekking op de voortgang van verwerking van gebruikers-

mutaties die afgeleid kunnen worden uit de GBA. Gebruikers van niet-woningen worden

vaak afgeleid uit gegevens die worden opgevraagd bij nutsbedrijven of bij eigenaren.

Wanneer deze mutaties het laatst zijn opgevraagd is voor dit antwoord niet relevant.

Page 128: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

128

Helpteksten bij vraag 6

a. Met betrekking tot één WOZ object kunnen meerdere beschikkingen zijn verzonden

(gebruiker, eigenaar, medebelanghebbende). Bij deze vraag gaat het uitdrukkelijk om het

aantal objecten. Gevraagd wordt naar het totaal aantal objecten waarvoor vanaf de eerste

dagtekening beschikkingen zijn verzonden.

Indien sprake is van een object waarvoor een beschikking vernietigd is, omdat sprake was

van een onjuiste afbakening en later is voor een anders afgebakend object een nieuwe

beschikking verzonden, dan is sprake van één object. Het object behorend bij die

vernietigde beschikking telt dus niet meer mee om te voorkomen dat het aantal groter kan

worden dan het totale aantal objecten binnen de gemeente.

Voor het maken van het onderscheid tussen woningen en niet-woningen kan dezelfde

indeling worden gebruikt als voor de tariefdifferentiatie bij de onroerende-zaakbelastingen

of voor de bepaling van de belastingcapaciteit door het Centraal Bureau voor de Statistiek.

b. Gevraagd wordt naar het totaal aantal objecten waarvoor nog beschikkingen moeten

worden verzonden. Het gaat alleen om die objecten, waarvoor in het geheel nog geen

beschikking is verzonden. Indien bijvoorbeeld voor nog 100 woningen de beschikking aan

de huurder gezonden moet worden, maar de eigenaar heeft al wel de WOZ-beschikking

verzonden, worden deze 100 woningen niet in het antwoord van deze meegeteld.

Indien als gevolg van een vernietiging van een beschikking een nieuwe beschikking voor

een object verzonden moet worden telt dit object mee bij deze vraag.

Vermeld het aantal WOZ-objecten dat ook daadwerkelijk een beschikking moet krijgen,

dus exclusief de sluimerende en vrijgestelde objecten, maar inclusief de geblokkeerde

objecten waarvoor nog een beschikking genomen moet worden.

c. In het dagelijks spraakgebruik bestaat nogal eens verwarring over het begrip beschikking.

In het kader van deze enquête wordt onder een beschikking de bekendmaking van de

waarde van één object aan een belanghebbende verstaan. In het geval dat een

(rechts)persoon belang heeft bij meerdere objecten binnen uw gemeente kunnen de

beschikkingen voor deze verschillende objecten verenigd zijn op één document (meerdere

beschikkingregels in één geschrift) gecombineerd met aanslagen in het kader van de OZB

en andere gemeentelijke belastingen.

In deze vraag wordt gevraagd naar het totaal aantal geschriften dat u vanaf het begin van

het genoemde jaar met betrekking tot de beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..]

heeft verzonden. Voor zover het aantal geschriften niet is geadministreerd is dit wellicht te

achterhalen via de aanleveringen voor de ter post bezorging.

Het totaal aantal verzonden geschriften is met name bij het begin van het kalenderjaar van

belang als referentie voor het aantal bezwaarschriften dat als reactie wordt ontvangen.

d. Gevraagd wordt de waarde van alle onroerende zaken naar de genoemde waardepeildatum

op te tellen. Het resultaat wordt afgerond op duizenden euro’s.

De berekening komt overeen met het bepalen van de totale waarde binnen de gemeente

voor de berekening van de belastingcapaciteit (opgave aan CBS).

Page 129: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

129

Helpteksten bij vraag 7

a. i Deze vraag betreft het ontvangen formele bezwaarschriften tegen de WOZ-beschikkingen

(gecombineerde aanslagen/WOZ-beschikkingen). Deze telling van aantal bezwaar-

schriften is met name van belang wanneer bij het eind van de bezwaarperiode (in beginsel

april van het kalenderjaar) inzicht verkregen moet worden in de omvang van het aantal

bezwaarschriften. Op dat moment zijn de bezwaarschriften wel ontvangen en waarschijn-

lijk als poststuk geregistreerd (ontvangstbevestiging), maar zal nog niet voor alle

bezwaarschriften een relatie gelegd zijn met de WOZ-objecten waarop het bezwaar

betrekking heeft. Op dat moment is dan ook een telling van het aantal WOZ-objecten

onder bezwaar nog niet altijd mogelijk.

De telling van het aantal bezwaarschriften kan het eenvoudigst geschieden vanuit de

registratie waarmee de afhandeling van de bezwaarschriften wordt gevolgd (bezwaa-

rmodule o.i.d.).

ii Dit betreft het aantal bezwaarschriften waarvoor geen verdere actie meer benodigd is. Dit

kan zijn omdat het bezwaar is afgehandeld, omdat het bezwaar is ingetrokken of omdat

men heeft aangegeven dat een pro-forma bezwaar niet gemotiveerd zal worden etc.

iii Vermeld de datum waarop, volgens de huidige planning van de gemeente, voor minimaal

99% van de ingekomen bezwaarschriften geen verdere actie meer benodigd is. Dit kan

zijn omdat het bezwaar is afgehandeld, omdat het bezwaar is ingetrokken of omdat men

heeft aangegeven dat een pro-forma bezwaar niet gemotiveerd zal worden etc.

b. Deze vraag heeft ook betrekking op het aantal ontvangen bezwaarschriften, maar richt

zich dan op het aantal WOZ-objecten waarvoor bezwaar is gemaakt. Het aantal objecten

onder bezwaar kan kleiner zijn dan het aantal bezwaarschriften (wanneer eigenaar en

gebruiker beiden afzonderlijk bezwaar hebben gemaakt voor hetzelfde object), maar kan

ook groter zijn dan het aantal bezwaarschriften (wanneer bijvoorbeeld een woning-

corporatie voor een aantal woningen in één bezwaarschrift bezwaar heeft aangetekend.

Hierbij is wel van belang dat goed bekeken wordt op welke WOZ-objecten het bezwaar

betrekking heeft. Bijvoorbeeld wanneer een corporatie voor 1000 woningen een WOZ-

beschikking heeft ontvangen, betekent het indienen van een bezwaarschrift door deze

corporatie niet automatisch dat alle 1000 woningen onder bezwaar komen.

De gevraagde aantallen betreffen het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-

woningen) waarvan een status beschikking in Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet

worden met de waarde "10" bezwaar ingediend, "11" bezwaar afgehandeld, beschikking

gehandhaafd of "12" bezwaar afgehandeld, vastgestelde waarde veranderd.

c. i Dit betreft het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-woningen) waarvoor

het bezwaar nog niet is afgehandeld. Dit betreft dus die WOZ-objecten waarvoor de

laatste "status beschikking" die met behulp van Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet

worden de waarde "10: bezwaar ingediend" heeft. Het betreft hier die WOZ-beschikkin-

gen met de genoemde ingangsdatum.

ii Deze vraag komt overeen met vraag i, maar heeft dan betrekking op alle nog openstaande

bezwaarschriften over voorgaande jaren.

d. i Deze telling kan worden afgeleid uit de het gegeven "datum status", behorend bij de

"status beschikking" met waarde "10: bezwaar ingediend" dat door middels van Stuf-

WOZ geleverd is of geleverd moet worden aan de afnemers.

ii Zie 7d.i

Page 130: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

130

e. De tellingen genoemd bij ii, iii en iv kunnen worden afgeleid uit de ten behoeve van de

Stuf-WOZ levering vastgelegde gegevens.

De uitsplitsing van de verschillende soorten vernietiging kan niet direct worden afgeleid

uit Stuf-WOZ gegevens. Dit onderscheid is wel van belang voor de planning en bewaking

van de voortgang van de werkzaamheden. Een vernietiging in verband met verkeerde

belanghebbende vergt relatief weinig werk voor herstel (achterhalen van juiste belang-

hebbende), waarna WOZ-beschikking en aanslag opnieuw kan worden verzonden. Bij

onjuiste afbakening zal niet alleen de afbakening in de administratie aangepast moeten

worden, maar zal ook een nieuwe waarde moeten worden bepaald voor de wel juist

afgebakende objecten.

f. De gevraagde aantallen betreffen het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-

woningen) waarvan een status beschikking in Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet

worden met de waarde "20" beroep aangetekend, "21" uitspraak beroep, beschikking

gehandhaafd of "22" uitspraak beroep, vastgestelde waarde veranderd

g. Dit betreft het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-woningen) waarvoor

het beroep nog niet is afgehandeld. Dit betreft dus die WOZ-objecten waarvoor de laatste

"status beschikking" die met behulp van Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet worden

de waarde "20: beroep aangetekend" heeft. Het betreft hier die WOZ-beschikkingen met

de genoemde ingangsdatum.

h. Zie 7g.

i i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "04".

ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

"1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "05".

j. i Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "04".

ii Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle object-

kenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en

een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde

ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "05".

Helpteksten bij vraag 8

a. i Deze vraag betreft de initiële levering van een totaalstand Stuf-WOZ dat aan het begin

van het kalenderjaar wordt geleverd aan de Belastingdienst en de waterschappen, respec-

tievelijk de levering aan het CBS van de voorlopige opgave over het desbetreffende jaar

met een Stuf-CAP bestand.

De datum is de datum waarop het bestand is verzonden aan de genoemde afnemer.

Page 131: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

131

ii Het gevraagde aantal is de telling van het aantal 20-records dat voorkomt in het geleverde

Stuf-WOZ bestand, dan wel het aantal geleverde gegevensrecords in het Stuf-CAP

bestand. Meestal zal bij het vervaardigen van het Stuf-WOZ bestand respectievelijk het

Stuf-CAP bestand het systeem deze telling ook weergeven in de "loggegevens".

iii De gevraagde totaaltelling (totaaltelling 12.10) kan gevonden worden in het telrecord na

de 20-records in het Stuf-WOZ bestand met de initiële levering. Meestal zal bij het

vervaardigen van het Stuf-WOZ bestand het systeem deze totaaltelling ook weergeven in

de "loggegevens".

iv Dit betreft het aantal records in het geleverde initiële Stuf-WOZ bestand met een

blokkeringscode ongelijk aan "00" (dus "01" of "02") in het 20-record.

b. De terugkoppeling zal in de meeste gevallen bestaan uit een verslag van de verwerking

van het door de gemeente geleverde bestand met mogelijkerwijs een opsomming van door

de desbetreffende afnemer geconstateerde fouten en/of geconstateerde onwaarschijnlijk-

heden (signalen). Alleen een ontvangstbevestiging wordt niet gezien als een

"terugkoppeling" als bedoeld in deze vraag. De melding dat het door de gemeente

geleverde bestand verwerkt is, wel.

c. Wanneer de terugkoppeling van de afnemer alleen bestaat uit signalen over mogelijke

"onwaarschijnlijkheden", kan sprake zijn van 100% verwerking van deze signalen, zonder

dat er daadwerkelijk gemuteerd is in de WOZ-administratie. Wanneer bij beoordeling van

het signaal blijkt dat de geleverde gegevens toch juist zijn, is immers geen mutatie in de

WOZ-administratie aan de orde

d. i Deze vraag betreft de mutatieleveringen met behulp van Stuf-WOZ mutatiebestanden die

in beginsel maandelijks worden geleverd aan de Belastingdienst en de waterschappen.

De datum is de datum waarop het bestand is verzonden aan de genoemde afnemer.

ii De opgegeven datum betreft het eind van de periode waarop de mutaties betrekking

hebben. Wanneer bijvoorbeeld op 15 mei 2005 het mutatiebestand is geleverd met alle

mutaties die in de administratie zijn aangebracht in de maand april 2005, dan vermeld u

hier 30 / 04 / 2005.

Helpteksten bij vraag 9

a. i Vermeld de naam van de leverancier van het automatiseringssysteem dat wordt gebruikt

als ondersteuning bij de analyse van de marktgegevens van woningen respectievelijk de

modelmatige waardebepaling van woningen. Het systeem dat gebruikt wordt voor deze

beide activiteiten kan hetzelfde zijn. Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag

zal gewerkt worden met een selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het

gebruikte systeem kan selecteren uit een lijst met de meest gebruikte systemen.

ii Deze vraag is met name van belang in situaties dat een gemeente overstapt of recent

overgestapt is naar een nieuw systeem voor ondersteuning. Wanneer hetzelfde systeem

wordt gebruikt als bij de waardering naar vorige waardepeildatum, dan behoeft niet

nagezocht te worden, wanneer dit systeem operationeel is geworden en kan worden

volstaan met vermelding van de datum 1 januari [vorige waardepeildatum].

b. i Voor de beantwoording van deze vraag is het onderscheid tussen uitbesteding of inhuur

van deskundigen die binnen de gemeentelijke organisatie komen werken niet van belang.

Het gaat bij deze vraag alleen om inhuur van deskundigen van (of uitbesteding aan) in

WOZ-activiteiten gespecialiseerde bureaus (medewerkers WOZ-administratie, taxateurs,

modelbouwers, procesmanagers, bezwaarbehandelaars etc.). Het inhuren van krachten

vanuit algemene uitzendbureaus is hierbij niet van belang.

Page 132: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

132

ii Vermeld de naam van het bureau dat is ingehuurd. Indien voor één van de genoemde

activiteiten (marktanalyse woningen, taxeren woningen, taxeren niet-woningen) meerdere

bureaus worden ingehuurd, vermeld dat de belangrijkste (hoogste kosten). Vermeld alleen

"Gemeente zelf" wanneer voor die activiteit in het geheel geen uitbesteding of inhuur

plaats vindt. Wanneer zowel de gemeente als een extern bureau een deel van de werk-

zaamheden bij een bepaalde activiteit verrichten blijkt dit uit het planningsschema.

Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag zal gewerkt worden met een

selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het bureau waaraan uitbesteed is,

respectievelijk dat is ingehuurd, kan selecteren uit een lijst met de meest voorkomende

bureaus.

iii Deze vraag is met name van belang in situaties dat een gemeente overstapt of recent over-

gestapt is naar een nieuw ondersteunend bureau. Wanneer hetzelfde bureau als bij de

waardering naar de vorige waardepeildatum de ondersteuning biedt (en zeker wanneer

deze samenwerking is gebaseerd op een doorlopend meerjarig contract), dan behoeft niet

nagezocht te worden, wanneer deze samenwerking exact gestart is en kan worden volstaan

met vermelding van de datum 1 januari [vorige waardepeildatum].

iv Deze vraag biedt de mogelijkheid om een toelichting te geven met betrekking tot de

ondersteuning door externe dienstverleners en het moment waarop deze ondersteuning is

of wordt gestart.

c. Om de kwaliteitsdoelen van de Wet WOZ te bereiken, is de beheersing van de werkzaam-

heden van groot belang. Beheersing bestaat uit enerzijds planning en anderzijds uit voort-

gang en resultaten. Daarmee start de beheersing dus met het opstellen van een

(meerjaren)planning.

Gevraagd wordt in het schema de planning voor de komende jaren in te vullen.

Gevraagd wordt per periode van een half jaar aan te geven hoeveel capaciteit is gepland

voor de genoemde activiteiten. De capaciteit kan worden ingevuld in fte (full time

equivalenten). Wanneer bijvoorbeeld één medewerker in dienst van de gemeente een

volledige aanstelling heeft en volgens de planning gedurende deze twee jaren alleen aan

het beheer van de WOZ-administratie werkt, kan vier maal (eerste en tweede helft […..]

en eerste en tweede helft […..]) een 1,0 worden ingevuld.

Eventueel kan de planning ook worden ingevuld in uren (een volledige medewerker

gedurende een half jaar komt overeen met 700 uur.).

Het is bekend dat niet alle gemeenten bij de inrichting van het werk en daarmee bij

bijvoorbeeld tijdregistratie dezelfde indeling gebruiken. Toch vragen wij u de planning zo

gedetailleerd mogelijk in te vullen overeenkomstig de gegeven rubrieksindeling, waarbij

tenminste de genoemde hoofdrubrieken (vetgedrukt) ingevuld worden. De gebruikte

rubrieksindeling komt ook overeen met de rubrieksindeling gebruikt bij de benchmark

WOZ-kosten.

Wij verzoeken u bij het invullen rekening te houden met mogelijke pieken bij werkzaam-

heden (bijvoorbeeld bezwaarafhandeling in eerste helft van het jaar) en de benodigde inzet

voor het wegwerken van achterstanden.

1.3 Inspecties ter plaatse

Bij een inspectie ter plaatse wordt in een kort tijdsbestek een quickscan bij de

gemeente uitgevoerd. Bij deze inspecties ter plaatse staan in beginsel dezelfde

aandachtspunten centraal als bij de periodieke inventarisaties. Bij een inspectie

Page 133: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

133

ter plaatse bestaat echter, anders dan bij een schriftelijke vragenlijst, de mogelijk-

heid om stil te staan bij de oorzaken van bepaalde onvolkomenheden in de WOZ-

uitvoering, bij een door de gemeente gekozen aanpak of bij bijzondere voor die

gemeente geldende omstandigheden. Ook kan gesproken worden over de

planning voor het wegwerken van eventuele onvolkomenheden.

Bij het in beeld brengen van de stand van zaken, wordt steeds primair gekeken

naar de stand van zaken zoals verwerkt in de gemeentelijke WOZ-administratie.

Om die reden kunnen de meeste kengetallen voor wat betreft de stand van zaken

dan ook ontleend worden aan queries op het centrale gemeentelijke bestand met

WOZ-objecten en eventuele andere bestanden die gebruikt worden bij de bijhou-

ding van de WOZ-administratie.

1.4 Onderzoeken (ter plaatse)

De Waarderingskamer stelt naast de inspecties ter plaatse ook andere onder-

zoeken in. Deze onderzoeken kunnen gericht zijn op één of meerdere onder-

werpen binnen de WOZ-uitvoering. Gedacht kan worden aan een onderzoek naar

de opzet, het bestaan en de werking van de administratieve organisatie en interne

controle. Een belangrijke andere vorm van onderzoek is het analyseren en

beoordelen van de gemeentelijke gegevens door middel van een onderzoek van

de elektronische gegevensbestanden. Over het algemeen wordt dan aan de

gemeente gevraagd een (deel)bestand uit de WOZ-administratie ter beschikking

te stellen. Meestal worden daarvoor de standaard-uitwisselingsformaten gebruikt.

1.5 Andere vormen van informatie-inwinning

De Waarderingskamer heeft ook andere instrumenten om informatie in te winnen

die voor het toezicht van belang zijn. Belangrijk zijn bijvoorbeeld signalen van

afnemers. Ook kunnen persberichten of signalen van burgers aanleiding zijn tot

verhoogde aandacht. Soms wordt ook op ambtelijk of bestuurlijk niveau ad hoc

toezichtinformatie ingewonnen om een goed beeld te krijgen van de uitvoering

door de gemeente.

Page 134: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

134

Page 135: Waarderingsinstructie jaarlijks

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER 2. INSTRUCTIE GERECHTVAARDIGD BELANG

135

2. INSTRUCTIE GERECHTVAARDIGD BELANG

Instructie van de Waarderingskamer voor het beoordelen van het "gerechtvaardigd

belang" bij het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak (artikel 40, eerste lid)

Tegen de achtergrond van een goede rechtsbescherming wordt op basis van artikel 40,

eerste lid, van de Wet WOZ het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak ver-

strekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien

een "gerechtvaardigd belang" te hebben bij de verkrijging daarvan.

In deze bepaling is neergelegd dat de waardegegevens uitsluitend openbaar gemaakt

worden indien er een fiscaal belang is bij kennisneming van het gegeven.

Aan derden worden alleen de waardegegevens verstrekt en niet de daaraan ten grondslag

liggende gegevens (taxatieverslag) met betrekking tot de onroerende zaak.

Hoewel de vraag of er sprake is van gerechtvaardigd belang steeds een afweging vraagt

voor een individueel geval, is het voor de bevordering van de uniformiteit terzake,

wenselijk om de uitgangspunten te formuleren.

Afweging rechtsbescherming en privacy

Bij de rechtsbescherming gaat het om het bieden van de mogelijkheid aan een belang-

hebbende om de eigen beschikking te toetsen in verband met belasting die van hem

wordt geheven. Daarbij kan gedacht worden aan iemand die de waarde die voor zijn pand

is vastgesteld wil vergelijken met de waarde die is vastgesteld voor een vergelijkbaar

pand en wil beoordelen of binnen de gemeente een gelijke behandeling van gelijke

gevallen heeft plaatsgevonden.

Bij de vraag in hoeverre gegevens openbaar gemaakt worden, gaat het om de algemene

regels van privacybescherming die in acht genomen moeten worden met betrekking tot

gegevens die ten grondslag liggen aan belastingheffing.

Bij de belangenafweging kan aansluiting worden gezocht bij de evenredigheidstoets die

in het kader van de belangenafweging bij besluiten in het kader van de Algemene wet

bestuursrecht moet worden gemaakt. De voor één of meer belanghebbenden nadelige

gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het

besluit te dienen doelen. De rechtsbescherming van degene die om het waardegegeven

verzoekt, moet worden afgewogen tegen het belang van de privacybescherming van

degene om wiens waardegegeven wordt gevraagd.

De Waarderingskamer is van oordeel dat het begrip "gerechtvaardigd belang" impliceert

dat het aantal te verstrekken gegevens kan worden beperkt.

De verzoeker moet in staat gesteld worden om te beoordelen of binnen de gemeente een

gelijke behandeling van gelijke gevallen heeft plaatsgevonden en of voor afwijkende

gevallen overeenstemmende afwijkende waarden zijn vastgesteld.

Page 136: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL III

136

Woningen

Met betrekking tot woningen is de Waarderingskamer van oordeel dat er voldoende aan

de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer er op verzoek drie waardegegevens

van door de verzoeker geselecteerde, vergelijkbare woningen uit de directe omgeving

verstrekt worden. Wanneer de verzoeker zich een oordeel wil vormen of ten opzichte van

andere categorieën woningen de onderlinge waardeverhoudingen correct zijn, kan hij

indien hij daarom verzoekt, het waardegegeven van een drietal door de verzoeker

geselecteerde woningen uit een andere categorie verkrijgen. Als hij wil onderzoeken of

de waardeverhouding met woningen op andere locaties overeenstemt, kan aan hem op

zijn verzoek ook een drietal waardegegevens van woningen op andere locaties worden

verstrekt.

Niet-woningen

Voor de beoordeling of er sprake is van gerechtvaardigd belang bij het waardegegeven

van niet-woningen is het niet mogelijk een nadere instructie te geven. De verstrekking

van het waardegegeven zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.

Bij niet-woningen is er een grote verscheidenheid in specifieke objectkenmerken. Hier-

door zal het waardegegeven van een andere onroerende zaak in de regel niet kunnen

bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in de gelijke behandeling van gelijke gevallen.

De verzoeker heeft dan geen belang.

Wanneer er echter wel sprake is van objecten die kunnen bijdragen aan het vormen van

een oordeel over de correctheid van onderlinge waardeverhoudingen, dan heeft de

verzoeker wel een belang bij het waardegegeven. Gedacht kan worden aan winkel- en

kantoorpanden die zich op dezelfde locatie bevinden. De waarden van deze objecten

zullen op het ter plaatse geldende huurniveau zijn gebaseerd. Dat deze panden qua

grootte van elkaar verschillen, maakt die panden niet minder geschikt als toetssteen voor

het beoordelen van onderlinge waardeverhoudingen. Het belang moet worden afgewogen

tegen het belang van de belanghebbende wiens privacy wordt beschermd. De eventuele

concurrentiegevoeligheid van de waardegegevens moet daarbij ook in de afweging

worden betrokken.

Page 137: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING

137

DEEL IV

FORMELE REGELGEVING

Wet waardering onroerende zaken

Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet

waardering onroerende zaken

Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken

Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende

zaken

Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende

zaken

Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende

zaken

Page 138: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

138

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)Stb. . . . Stb.

1994,

2006,

874

244

art. 20 art 3 en art. 39 art. 31 art. 44 art. 18

Besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Stb. 1994, 954

. . .

Stb 2003, 58

Besluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Stb. 1995, 67

. . .

Stcrt. 2005, 251

Besluit gegevens-verstrekking Wet WOZ Stb. 1996, 401

Stb. 1997, 703

Besluit Wet waardering onroerende zaken Stb. 1997, 30

. . .

Stb. 2004, 685

Regeling instructie waardebepaling Stcrt. 1994, 252

. . ..

Stcrt. 2003, 36

RegelingStuf-WOZ Stcrt. 1995, 38

. . .

Stcrt. 1999, 37

Regeling uitgezonderde objecten Stcrt. 1994, 252

. . .

Stcrt. 2004, 249

Regeling vakbekwaam-heidseisen Stcrt. 1995, 31

. . .

Stcrt. 2003, 36

Regeling kosten- verrekening en gegevensuitwisseling Stcrt. 2003, 90

. . .

Stcrt. 2005, 251

Page 139: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

139

1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

1.1 Tekst van de wet per 1 januari 2008 1

HOOFDSTUK I

Algemene bepalingen

Artikel 1

1. Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in

Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastin-

gen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen.

2. Het college van burgemeester en wethouders is belast met de uitvoering van

deze wet, tenzij de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid,

onderdeel b, van de Gemeentewet, hiermee is belast.

3. Bij wet wordt geregeld in hoeverre de op de voet van de wet vastgestelde

waarde van toepassing is voor de in het eerste lid bedoelde belastingen.

Artikel 2

In deze wet wordt verstaan onder:

a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;

b. Onze Minister: Onze Minister van Financiën;

c. afnemers: overheden die gebruik maken van de ingevolge de wet vastgestelde

waarden ten behoeve van de heffing van belastingen.

Artikel 3

Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld betref-

fende de verrekening van de kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van de

wet.

1Wettekst zoals die naar verwachting zal gelden per 1 januari 2008, voor zover bekend op

1 maart 2006. Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1994, 874, Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2006, 244

Page 140: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

140

HOOFDSTUK II

De Waarderingskamer

Artikel 4

1. Er is een Waarderingskamer. De Waarderingskamer bezit rechtspersoonlijk-

heid.

2. De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waarde-

vaststelling van onroerende zaken en op de overige in de wet geregelde

onderwerpen. De colleges van burgemeester en wethouders verschaffen de

Waarderingskamer desgevraagd tijdig de voor de uitoefening van haar taak

noodzakelijke gegevens.

3. De Waarderingskamer dient desgevraagd of eigener beweging Onze Minister

van advies over zaken die verband houden met de inhoud en de toepassing van

hetgeen bij of krachtens de wet is bepaald.

4. De Waarderingskamer geeft voorts uitvoering aan hetgeen haar overigens bij

of krachtens de wet is opgedragen.

Artikel 5

1. De Waarderingskamer bestaat uit elf leden, waaronder de voorzitter, die wor-

den benoemd door Onze Minister.

2. Van de andere leden dan de voorzitter worden vier leden op voordracht van de

Vereniging van Nederlandse Gemeenten, twee leden uit de rijksbelastingdienst

en twee leden op voordracht van de Unie van Waterschappen benoemd.

3. De Waarderingskamer wijst uit haar midden een plaatsvervangende voorzitter

aan.

4. De leden van de Waarderingskamer worden benoemd voor ten hoogste vier

jaren. Na afloop van deze termijn kunnen zij worden herbenoemd.

5. Degene die tot lid is benoemd ter vervulling van een tussentijds opengevallen

plaats, treedt af op het ogenblik waarop degene in wiens plaats hij is benoemd,

had moeten aftreden. Hij kan worden herbenoemd.

6. De leden kunnen te allen tijde op eigen verzoek door Onze Minister worden

ontslagen. Onze Minister kan hen, gehoord de Waarderingskamer, schorsen of

ontslaan.

Artikel 6

1. De Waarderingskamer heeft drie adviserende leden die worden benoemd door

Onze Minister op voordracht van onderscheidenlijk Onze Minister, Onze

Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het InterProvin-

ciaal Overleg.

2. De adviserende leden kunnen te allen tijde op eigen verzoek door Onze

Minister worden ontslagen. Onze Minister kan hen op verzoek van degene die

de voordracht heeft gedaan, schorsen of ontslaan.

Page 141: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

141

Artikel 7

1. De Waarderingskamer kan ter uitvoering van haar taak commissies instellen,

waarin ook personen van buiten de Waarderingskamer zitting kunnen hebben.

2. De Waarderingskamer en haar commissies kunnen zich doen bijstaan door

deskundigen.

Artikel 8

1. De Waarderingskamer heeft een secretariaat onder leiding van een secretaris,

die door Onze Minister, op voordracht van de Waarderingskamer, wordt

benoemd, geschorst en ontslagen.

2. Benoeming, schorsing en ontslag van het personeel van het secretariaat

geschiedt door de Waarderingskamer.

3. Het secretariaat staat de Waarderingskamer in haar werkzaamheden bij.

4. De secretaris en het personeel van het secretariaat zijn niet tevens lid of

adviserend lid van de Waarderingskamer.

5. De secretaris is voor de uitoefening van zijn taak uitsluitend verantwoording

schuldig aan de Waarderingskamer.

Artikel 9

1. Het personeel van het secretariaat van de Waarderingskamer, de secretaris

daaronder begrepen, is ambtenaar in de zin van de Ambtenarenwet.

2. De Waarderingskamer stelt bij reglement de regeling van de rechtstoestand

van het personeel vast.

3. Onverminderd hetgeen reeds bij of krachtens de Ambtenarenwet is geregeld,

geeft het reglement bedoeld in het tweede lid van dit artikel in ieder geval

voorschriften betreffende de volgende onderwerpen:

a. aanstelling;

b. schorsing;

c. ontslag;

d. het onderzoek naar de geschiktheid en de bekwaamheid;

e. bezoldiging;

f. wachtgeld;

g. diensttijden;

h. verlof en vakantie;

i. voorzieningen in verband met ziekte;

j. bescherming bij arbeid;

k. woon-, verblijfs- en bereikbaarheidsverplichtingen;

l. medezeggenschap;

m. overige rechten en verplichtingen van het personeel;

n. disciplinaire straffen;

o. de wijze waarop met de daarvoor in aanmerking komende vakorganisaties

van overheidspersoneel overleg wordt gepleegd over aangelegenheden van

algemeen belang voor de rechtstoestand en de bezoldiging van het perso-

neel van het secretariaat;

p. een geschillenregeling met betrekking tot de onder l en o genoemde onder-

werpen.

Page 142: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

142

4. Artikel 126 van de Ambtenarenwet is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 10

De Waarderingskamer stelt regels vast met betrekking tot haar werkwijze, tot die

van het secretariaat, alsmede tot die van haar commissies. Tevens stelt de

Waarderingskamer regels op met betrekking tot de wijze waarop overleg wordt

gevoerd met de colleges van burgemeester en wethouders en de afnemers of met

hun vertegenwoordigers omtrent aangelegenheden ter zake waarvan naar haar

oordeel overleg gewenst is, alsmede omtrent aangelegenheden ter zake waarvan

de deelnemers aan het overleg de Waarderingskamer te kennen hebben gegeven

overleg te willen voeren.

Artikel 11

1. Geschillen met betrekking tot de uitvoering van de wet tussen afnemers en

colleges van burgemeester en wethouders kunnen door de betrokken partijen

worden voorgelegd aan de Waarderingskamer.

2. Het verzoek tot het in behandeling nemen van een geschil wordt ingediend

door de bij het geschil betrokken partijen.

3. De Waarderingskamer beslist binnen dertien weken nadat het geschil is

voorgelegd. De Waarderingskamer kan deze termijn, met redenen omkleed,

eenmaal met dertien weken verlengen. Zij kan voorts de termijn verder

verlengen met instemming van de betrokken partijen.

4. De Waarderingskamer is bevoegd de kosten die door haar zijn gemaakt in

verband met het voorgelegde geschil in rekening te brengen aan de partijen.

Zij kan beslissen dat de kosten die door partijen zijn gemaakt, worden gedra-

gen door de in het ongelijk gestelde partij.

Artikel 12

De Waarderingskamer stelt jaarlijks voor 1 december een begroting vast voor het

daarop volgende kalenderjaar.

Artikel 13

De Waarderingskamer brengt uiterlijk op l mei aan Onze Minister verslag uit

over haar werkzaamheden en haar financieel beleid in het voorafgaande kalen-

derjaar, voorzien van een verklaring omtrent de getrouwheid daarvan van een

accountant als bedoeld in artikel 393, eerste lid, van Boek 2 van het Burgerlijk

Wetboek. Het financieel beleid en beheer behoeft de goedkeuring van Onze

Minister. Het verslag wordt door de zorg van Onze Minister openbaar gemaakt.

Artikel 14

Onze Minister kan de Waarderingskamer algemene aanwijzingen geven met

betrekking tot de uitoefening van haar taak.

Page 143: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

143

Artikel 15

1. Onze Minister kan, de Waarderingskamer gehoord, aan het college van burge-

meester en wethouders van een gemeente een aanwijzing geven omtrent de

uitvoering van de wet.

2. Onze Minister verbindt aan de aanwijzing een termijn.

3. De Waarderingskamer is bevoegd tot het doen uitvoeren van de aanwijzing op

kosten van de gemeente indien het college van burgemeester en wethouders de

aanwijzing niet binnen de in het tweede lid bedoelde termijn heeft opgevolgd.

HOOFDSTUK III

De waardebepaling

Artikel 16

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat

blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden

gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde

eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde

belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld,

bij elkaar behoren;

e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde

eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d

bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein

vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;

f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b

bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een

in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.

Artikel 17

1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.

2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te

worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou

kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die

zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroe-

rende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van

onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumen-

tenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op

de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge

het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening

gehouden met:

Page 144: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

144

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele

veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking

wordt genomen.

4. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd

eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde

lid. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende

zaak of gedeelte daarvan waarvoor een bouwvergunning in de zin van de

Woningwet is afgegeven en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik

overeenkomstig zijn beoogde bestemming.

5. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd

eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de

Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1,

tweede lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden bepaald met

inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een

tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te

vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of

gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning

worden geacht deel uit te maken van die woning.

6. Met betrekking tot een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en

onderdeel f, wordt de waarde gesteld op een evenredig deel van de waarde die

dient te worden toegekend aan de gehele onroerende zaak.

Artikel 18

1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak

op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum

verkeert.

2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar

waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin

van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernieti-

ging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek

voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in

afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van

die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vast-

gesteld.

4. Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de

waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende

zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van

de grondslag van de door de afnemers geheven belastingen als bedoeld in

artikel 1, derde lid.

Page 145: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

145

Artikel 19

(vervallen)

Artikel 20

1. De in artikel 1, tweede lid bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de

onroerende zaak is gelegen, bepaalt de waarde van die onroerende zaak.

2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld voor

de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.

3. De voordracht voor een algemene maatregel van bestuur krachtens het tweede

lid wordt niet gedaan dan nadat het ontwerp aan de beide kamers der Staten-

Generaal is overgelegd en aan de kamers de gelegenheid is geboden om

binnen zes weken na de dag waarop het ontwerp is overgelegd, hun oordeel

aan Onze Minister kenbaar te maken.

Artikel 21

De Waarderingskamer kan het college van burgemeester en wethouders een

aanbeveling doen omtrent de uitvoering van de wet. Zij gaat daartoe niet over dan

na het college in de gelegenheid te hebben gesteld te worden gehoord.

HOOFDSTUK IV

De waardevaststelling

Artikel 22

1. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de

onroerende zaak is gelegen, stelt de waarde van de onroerende zaak vast bij

een voor bezwaar vatbare beschikking.

2. De bij de beschikking vastgestelde waarde geldt voor een kalenderjaar.

Artikel 23

1. De beschikking bevat in ieder geval:

a. de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene te wiens

aanzien de beschikking wordt genomen;

b. een aanduiding van de onroerende zaak;

c. de aan de onroerende zaak toegekende waarde;

d. de waardepeildatum;

e. het kalenderjaar waarvoor de beschikking geldt.

2. Het niet naleven van de voorschriften van het eerste lid brengt geen nietigheid

van de beschikking mee.

Page 146: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

146

Artikel 24

1. De beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het

kalenderjaar waarvoor zij geldt.

2. Het niet naleven van het voorschrift van het eerste lid brengt geen nietigheid

van de beschikking mee.

3. De bekendmaking van de beschikking geschiedt terstond door toezending aan:

a. degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de

onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht;

b. degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan

niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt.

Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de bekendmaking wordt van de

beschikking mededeling gedaan aan de afnemers.

4. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel a, kan, indien er met betrek-

king tot een zelfde onroerende zaak meer dan één genothebbende krachtens

eigendom, bezit of beperkt recht kan worden aangewezen, bekendmaking

plaatsvinden aan één van hen.

5. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel b, wordt:

a. gebruik door de leden van een huishouden aangemerkt als gebruik door een

door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar aan te wijzen

lid van dat huishouden;

b. gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is

gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft

gegeven;

c. het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor volgtijdig gebruik

aangemerkt als gebruik door degene die die onroerende zaak ter beschik-

king heeft gesteld.

6. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel b, kan, met inachtneming van

het vierde lid, indien er met betrekking tot een zelfde onroerende zaak meer

dan één gebruiker is, bekendmaking plaatsvinden aan één van hen.

7. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen met betrekking tot de

in het derde lid, slotzin, bedoelde mededeling nadere regels worden gesteld.

8. Indien aan een belanghebbende ingevolge het derde lid, aanhef en onderdelen

a en b, twee of meer beschikkingen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, moeten

worden gezonden, kunnen deze beschikkingen worden verenigd in één

geschrift.

9. Indien ten aanzien van degene aan wie ingevolge het derde lid de bekend-

making van de beschikking dient te geschieden een aanslag onroerende-zaak-

belastingen als bedoeld in artikel 220 van de Gemeentewet wordt vastgesteld

waarbij als heffingsmaatstaf geldt de bij de beschikking vastgestelde waarde

van de onroerende zaak, geschiedt in afwijking van de vorige leden de

bekendmaking van de beschikking in één geschrift met het aanslagbiljet

onroerende-zaakbelastingen. Het niet naleven van de eerste volzin brengt geen

nietigheid van de beschikking mee.

Artikel 25

(vervallen)

Page 147: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

147

Artikel 26

1. Indien in de loop van het kalenderjaar waarvoor de waarde van een onroerende

zaak is vastgesteld een ander dan degene te wiens aanzien een beschikking

houdende de vaststelling van de waarde van die zaak is genomen, de

hoedanigheid verkrijgt van degene, bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel

a of onderdeel b,:

a. neemt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien

van die ander binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor

bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of

artikel 27, eerste lid;

b. kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien

van die ander eigener beweging een voor bezwaar vatbare beschikking

nemen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid..

2. De beschikking treedt, vanaf het tijdstip waarop die ander de in het eerste lid

bedoelde hoedanigheid heeft verkregen, in de plaats van de in de artikelen 22,

eerste lid, of artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking.

3. De beschikking bevat in ieder geval de in artikel 23 bedoelde gegevens,

alsmede een vermelding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip.

4. Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 26a

Bij een op de voet van dit hoofdstuk bij beschikkingen vastgestelde waarde van

een onroerende zaak van

meer dan maar niet meer dan wordt die waarde geacht juist te zijn,

indien de waarde, bedoeld in hoofd-

stuk III, daarvan niet meer dan het in

kolom III vermelde percentage

afwijkt of indien dat meer is, niet

meer dan het in kolom IV vermelde

bedrag daarvan afwijkt, een en ander

mits de afwijking niet meer bedraagt

dan € 100 000 van de bij die beschik-

king vastgestelde waarde

I

-

€ 200 000

€ 500 000

€ 1 000 000

II

€ 200 000

€ 500 000

€ 1 000 000

-

III

5 %

4 %

3 %

2 %

IV

-

€ 10 000

€ 20 000

€ 30 000

Page 148: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

148

Artikel 27

1. Indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde te laag is

vastgesteld, kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar de in

artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde beschikking herzien bij

een voor bezwaar vatbare beschikking.

Een feit dat de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar bekend

was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, kan geen grond voor herziening

opleveren.

2. De bevoegdheid tot herziening vervalt door verloop van vijf jaren na de

vaststelling van de in artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde

beschikking.

3. Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 28

1. Ten aanzien van degene die aannemelijk maakt met betrekking tot de heffing

van belasting te zijnen aanzien belang te hebben bij de vastgestelde waarde

van een onroerende zaak ingevolge de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid,

dan wel artikel 27, eerste lid, en aan wie niet op de voet van de artikelen 24,

derde tot en met zesde en achtste lid, 26, vierde lid, dan wel 27, derde lid, de

beschikking ter zake is toegezonden, neemt de in artikel 1, tweede lid,

bedoelde gemeenteambtenaar binnen acht weken na een daartoe gedaan

verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste

lid, artikel 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid.

2. De ingevolge het eerste lid genomen beschikking treedt in de plaats van de in

de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid,

bedoelde beschikking met ingang van het in het eerste lid bedoelde verzoek

aan te geven tijdstip, met dien verstande dat dit tijdstip niet eerder kan zijn

gelegen dan bij het begin van het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar

waarin dat verzoek is gedaan.

3. De beschikking bevat de in artikel 23 bedoelde gegevens, alsmede een vermel-

ding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip.

4. De bekendmaking van de beschikking geschiedt door toezending aan degene

te wiens aanzien zij is genomen.

Artikel 29

1. Indien bij de uitspraak op een bezwaarschrift dan wel bij een ambtshalve door

de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar genomen besluit met

betrekking tot een op de voet van dit hoofdstuk genomen beschikking:

a. die beschikking wordt vernietigd;

b. de bij die beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd,

geschiedt de bekendmaking daarvan aan de belanghebbenden die het aangaat

en de mededeling daarvan aan de afnemers met overeenkomstige toepassing

van artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel

28;

mededeling van de uitspraak geschiedt eerst indien deze onherroepelijk

vaststaat.

Page 149: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

149

2. Indien de in het eerste lid bedoelde vernietiging of vermindering plaatsvindt

krachtens onherroepelijke rechterlijke uitspraak, doet de in artikel 1, tweede

lid, bedoelde gemeenteambtenaar daarvan mededeling aan de belanghebben-

den die het aangaat en aan de afnemers met overeenkomstige toepassing van

artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel 28.

Artikel 29a

(vervallen)

HOOFDSTUK V

Bezwaar en beroep, bevoegdheden, verplichtingen en strafbepalingen

Artikel 30

1. Met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de

hoofdstukken III en IV zijn de artikelen 1, vierde lid, 5, eerste lid, tweede vol-

zin, 5a, 22j tot en met 30, 47, 49 tot en met 51, 53a, 54 en 56 tot en met 60 van

de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing.

Met betrekking tot natuurlijke personen die een bedrijf of zelfstandig een

beroep uitoefenen, alsmede lichamen, is voorts artikel 52, vierde en vijfde lid,

en -voor zoveel het betreft het bewaren van gegevensdragers- zesde lid, van de

Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing.

2. Een bezwaarschrift tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd

in één geschrift met een aanslag onroerende-zaakbelastingen, zoals bedoeld in

artikel 24, negende lid, wordt geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag,

tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt.

3. Een bezwaarschrift tegen een aanslag onroerende-zaakbelastingen die is

bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een in artikel 22, eerste lid,

bedoelde beschikking, zoals bedoeld in artikel 24, negende lid, wordt geacht

mede te zijn gericht tegen die beschikking, tenzij uit het bezwaarschrift het

tegendeel blijkt.

4. Indien de in het tweede of derde lid bedoelde fictie toepassing vindt, treedt de

in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar in de plaats van de in

artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet bedoelde gemeente-

ambtenaar wat betreft de aanslag onroerende-zaakbelastingen. In afwijking in

zoverre van het eerste lid in samenhang met artikel 25, zevende lid, van de

Algemene wet inzake rijksbelastingen, vervat deze gemeenteambtenaar de

uitspraak op het bezwaar tegen de in het tweede of derde lid bedoelde

beschikking en de uitspraak op het bezwaar tegen de in het tweede of derde lid

bedoelde aanslag onroerende-zaakbelastingen in één geschrift.

5. De bevoegdheden en verplichtingen die ingevolge de Algemene wet inzake

rijksbelastingen gelden met betrekking tot de inspecteur, gelden daarbij voor

het college van burgemeester en wethouders en de in artikel 1, tweede lid,

bedoelde gemeenteambtenaar. De verplichtingen die krachtens artikel 56 van

de Algemene wet inzake rijksbelastingen gelden jegens iedere door Onze

Minister aangewezen andere ambtenaar van de rijksbelastingdienst, gelden

Page 150: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

150

daarbij jegens door het college van burgemeester en wethouders aangewezen

personen.

Voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering

van de wet, gelden vorenbedoelde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten

de gemeente.

6. Voor de overeenkomstige toepassing van artikel 25a van de Algemene wet

inzake rijksbelastingen treedt de raad in de plaats van de Tweede Kamer der

Staten-Generaal of de Tweede Kamer. Voor de overeenkomstige toepassing

van artikel 28, eerste lid, van die wet treedt het college van burgemeester en

wethouders in de plaats van Onze Minister.

7. De colleges van burgemeester en wethouders van twee of meer gemeenten

kunnen bepalen dat een daartoe aangewezen ambtenaar van één van die

gemeenten voor de uitvoering van een of meer bepalingen van de wet wordt

aangewezen als de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar van

die gemeenten.

Artikel 31

1. Met betrekking tot de toepassing van de hoofdstukken III en IV kunnen bij

algemene maatregel van bestuur:

a. regels worden gesteld waarbij de artikelen 48, 52, eerste, tweede en derde

lid, en -voor zoveel het betreft de inrichting en het voeren van de admini-

stratie- zesde lid, 53 en 55 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen

geheel of gedeeltelijk van toepassing worden verklaard, dan wel

b. regels worden gesteld die overeenkomen met die in de in onderdeel a

genoemde artikelen.

2. De in het eerste lid bedoelde regels bevatten in elk geval een omschrijving van

degene op wie de verplichting rust, alsmede ten behoeve waarvan de verplich-

ting geldt. Voorts vermelden deze regels naar gelang de aard van de verplich-

ting een omschrijving van de aard van de te verstrekken gegevens en inlichtin-

gen, van de aard van de gegevens welke uit de administratie dienen te blijken

of van het doel waarvoor het voor raadpleging beschikbaar stellen van

gegevensdragers kan geschieden.

Artikel 32

De afnemers kunnen aan het college van burgemeester en wethouders de

gegevens en inlichtingen verschaffen welke van belang kunnen zijn voor een

juiste uitvoering van de wet.

Artikel 32a

Gemeenten zijn gehouden elkaar desgevraagd kosteloos gegevens en inlichtingen

te verschaffen die van belang kunnen zijn voor de uitvoering van de wet. Bij of

krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen hiervoor nadere regels worden

gesteld.

Page 151: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

151

Artikel 33

1. Degene die:

a. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het

verstrekken van inlichtingen, gegevens of aanwijzingen, geen, onjuiste of

onvolledige inlichtingen, gegevens of aanwijzingen verstrekt;

b. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het voor

raadpleging beschikbaar stellen van boeken, bescheiden, andere gegevens-

dragers of de inhoud daarvan, geen, valse of vervalste gegevensdragers

voor raadpleging beschikbaar stelt, dan wel de inhoud daarvan niet, in valse

of vervalste vorm, voor dit doel beschikbaar stelt;

c. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het

voeren van een administratie overeenkomstig de daaraan bij of krachtens de

wet gestelde eisen, een zodanige administratie niet voert;

d. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het

bewaren van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers, deze andere

gegevensdragers niet bewaart;

een en ander, indien daarvan het gevolg zou kunnen zijn dat de waarde van

een onroerende zaak te laag zou kunnen worden vastgesteld, wordt gestraft

met hechtenis van ten hoogste zes maanden of geldboete van de derde catego-

rie.

2. Degene die een der in het eerste lid omschreven feiten opzettelijk begaat,

wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier jaren of geldboete van

de vierde categorie.

3. Degene die niet voldoet aan de hem bij de artikelen 49, tweede lid, en 50,

eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen opgelegde verplichtin-

gen, wordt gestraft met geldboete van de derde categorie.

Artikel 34

Overtreding van de krachtens de wet bij algemene maatregel van bestuur gestelde

bepalingen wordt, voor zover die overtreding is aangemerkt als strafbaar feit,

gestraft met geldboete van de derde categorie.

Artikel 35

Overtreding van de krachtens de wet bij ministeriële regeling gestelde algemene

voorschriften wordt, voor zover die overtreding is aangemerkt als strafbaar feit,

gestraft met geldboete van de tweede categorie.

Artikel 36

De bij de wet strafbaar gestelde feiten waarop gevangenisstraf is gesteld, zijn

misdrijven. De overige bij of krachtens de wet strafbaar gestelde feiten zijn over-

tredingen.

Artikel 37

De artikelen 73, 77, 78, 80, eerste lid, 81, 83, 85 en 88 van de Algemene Wet

inzake rijksbelastingen zijn van overeenkomstige toepassing.

Page 152: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

152

HOOFDSTUK VI

Gegevensbeheer

Artikel 38

Het college van burgemeester en wethouders draagt zorg voor het verzamelen,

opslaan en verstrekken van de gegevens betreffende de in de gemeente gelegen

onroerende zaken en betreffende de waarde ervan, een en ander voor zover dit

voor de uitvoering van de wet noodzakelijk is.

Artikel 39

Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld

met betrekking tot het te registreren en te verstrekken gegevenspakket, de perio-

diciteit en de wijze van verstrekking.

HOOFDSTUK VII

Gegevensverstrekking

Artikel 40

1. Op verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de

in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar worden verstrekt aan een

ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een

gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan.

2. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar verstrekt uitsluitend

aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een

afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden

gesteld met betrekking tot de vergoeding die in rekening kan worden gebracht

ter zake van de verstrekking van een waardegegeven aan derden.

HOOFDSTUK VIII

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 41

(vervallen)

Artikel 42

(vervallen)

Artikel 43

(vervallen)

Page 153: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

153

Artikel 44

Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen in aanvulling op de in

de wet geregelde onderwerpen nadere regels worden gesteld met betrekking tot

de uitvoering van de wet en de regelingen ingevolge de wet.

Artikel 45

(vervallen)

Artikel 46

Deze wet treedt in werking met ingang van 1 januari 1995

Artikel 47

Deze wet wordt aangehaald als: Wet waardering onroerende zaken.

Page 154: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

154

Page 155: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING

155

2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING

WAARDEBEPALING WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

2.1 Tekst van het besluit per 21 februari 2003 2

Artikel 1

1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering

onroerende zaken.

2. In dit besluit wordt verstaan onder de wet: de Wet waardering onroerende

zaken.

Artikel 2

1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn

neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van

onroerende zaken op de voet van de wet.

2. Bij ministeriële regeling worden de vakbekwaamheidseisen vastgesteld

waaraan degenen die de waardebepaling als bedoeld in de wet uitvoeren,

moeten voldoen.

Artikel 3

De instructie bevat richtlijnen voor het rapporteren door de colleges van burge-

meester en wethouders aan de Waarderingskamer over de stand van zaken, de

planning en de voortgang van de werkzaamheden in het kader van de Wet waar-

dering onroerende zaken, alsmede over de kwaliteit van die werkzaamheden.

Artikel 4

De instructie bevat richtlijnen voor het verzamelen, analyseren en registreren van

objectgegevens en marktgegevens die ten grondslag liggen aan de waarde-

bepaling.

Artikel 5

De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatie-

methoden en een uitwerking van die methoden.

Artikel 6

De instructie bevat richtlijnen voor de onderbouwing van de taxatie ten behoeve

van belanghebbenden in de vorm van een model-taxatieverslag. Het taxatie-

verslag bevat ten minste de objectaanduiding, de waarderelevante object-

gegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de

relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde.

2Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1994, 954

Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2003, 58

Page 156: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

156

Artikel 7

De instructie bevat richtlijnen voor het uitvoeren van kwaliteitscontroles door de

colleges van burgemeester en wethouders.

Artikel 8

Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 1995.

Artikel 9

Dit besluit wordt aangehaald als: Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering

waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

2.2 Toelichting

Nota van toelichting oorspronkelijk besluit

Algemeen

Op 1 januari 1995 is de Wet waardering onroerende zaken in werking getreden.

In deze wet worden algemene regels gesteld inzake de waardebepaling en waar-

devaststelling van onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen.

De verantwoordelijkheid voor de waardering van onroerende zaken is aan de

gemeenten opgedragen.

Tevens is bij deze wet de Waarderingskamer ingesteld die is belast met het

toezicht op de uitvoering van de waardebepaling en waardevaststelling.

In artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de

wet) is bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels

worden gesteld voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling. Het

onderhavige besluit strekt ertoe aan deze bepaling uitvoering te geven.

(..)

De Waarderingskamer heeft in juli 1994, nadat de wet door de Tweede Kamer

was aangenomen, een Waarderingsinstructie vastgesteld, opdat de gemeenten

tijdig kunnen beginnen met de voorbereiding van de waardering van de

onroerende zaken per 1 januari 1995. Deze waarderingsinstructie is voorts onder

de gemeenten verspreid.

Op grond van het onderhavige besluit zal ik, op basis van genoemde Waarde-

ringsinstructie, bij ministeriële regeling een instructie vaststellen, ingaande 1 ja-

nuari 1995.

In het besluit is neergelegd dat bij ministeriële regeling een instructie wordt

vastgesteld waarin regels zijn neergelegd met betrekking tot de onderbouwing en

uitvoering van de waardebepaling. De elementen van deze regeling zijn aan-

gegeven in het besluit. Voorts is in het besluit neergelegd dat bij ministeriële

regeling de vakbekwaamheidseisen waaraan de taxateurs moeten voldoen,

worden vastgesteld.

Page 157: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING

157

Bij brief van 27 september 1994 heb ik het ontwerp van deze algemene maatregel

van bestuur aan de beide Kamers der Staten-Generaal gezonden zoals artikel 20,

derde lid, van de wet voorschrijft. In het wetgevingsoverleg van de vaste

Commissie voor Financiën van 28 november 1994 heeft de Commissie mee-

gedeeld zich te kunnen vinden in de hiervoor beschreven opzet (Kamerstukken II

1994/95, 23 942 enz., nr. 9, blz. 39-43).

TOELICHTING OP DE ARTIKELEN

Artikel 1

In artikel 1 is neergelegd dat deze algemene maatregel van bestuur uitvoering

geeft aan artikel 20, tweede lid, van de wet.

Artikel 2

Artikel 2 bepaalt dat het vaststellen van de regels voor de uitvoering en de onder-

bouwing van de waardebepaling, alsmede het vaststellen van de eisen die aan de

vakbekwaamheid van de taxateurs worden gesteld, bij ministeriële regeling zal

plaatsvinden.

De regels met betrekking tot de waardebepaling zullen worden neergelegd in een

instructie. Bezien zal worden of de ervaringen die in de loop van het eerste

tijdvak worden opgedaan, aanleiding zijn om de instructie bij te stellen. De

instructie bevat een schematisch model van een plan van aanpak, dat een

gemeente ten behoeve van het toezicht vooraf moet indienen. Daarnaast geeft de

instructie richtlijnen voor de toepassing van de diverse waarderingsmethoden,

alsmede een beschrijving ervan. Voorts bevat de instructie enkele modellen van

taxatieverslagen.

De vakbekwaamheidseisen van de taxateurs worden in een afzonderlijke ministe-

riële regeling neergelegd. Terzijde zij opgemerkt dat in het nader rapport bij het

wetsvoorstel is opgemerkt dat nadere regels zullen worden gesteld met betrekking

tot de bevoegdheden van taxateurs die niet in dienst van een gemeente zijn

(Kamerstukken II 1992/93, 22 885, B, punt 12). Bij nader inzien is dat niet nodig,

omdat deze taxateurs door de gemeenten tijdelijk tot gemeenteambtenaar worden

benoemd, waardoor de rechten en verplichtingen die voor reguliere ambtenaren

gelden automatisch ook ten aanzien van hen van toepassing zijn.

Artikel 3

(..)

Artikel 4

Door het formuleren van richtlijnen voor de verzameling, analyse en registratie

van marktinformatie door de gemeenten wordt gewaarborgd dat deze informatie

doorlopend beschikbaar is. Het bijhouden van marktinformatie behoort een

continue activiteit van de gemeenten te zijn, zodat een efficiënte werkverdeling

over de gehele periode ontstaat.

Page 158: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

158

Artikel 5

Artikel 5 schrijft voor dat de instructie richtlijnen bevat voor de te hanteren waar-

deringsmethoden, terwijl voorts een uitwerking van die methoden moet worden

gegeven. De toe te passen methoden zijn niet nieuw; in de wet is immers aan-

gesloten bij de waardebegrippen van de onroerende-zaakbelastingen. Wel wordt

beoogd door het opnemen in de instructie van de uitwerking ervan thans voor-

komende interpretatieverschillen weg te nemen. Dit is met name van belang bij

de waardering naar de gecorrigeerde vervangingswaarde van kerken en andere

monumentale gebouwen, voor zover zij geen rijksmonument zijn. (..)

Artikel 6

Ten behoeve van de onderbouwing van de waarde wordt een model-taxatie-

verslag vastgesteld. Dit taxatieverslag bevat de aan de waardebepaling ten grond-

slag liggende gegevens. Een afschrift van het taxatieverslag wordt ingevolge

artikel 40, tweede lid, van de wet op verzoek aan degene te wiens aanzien een

beschikking is genomen, verstrekt.

Artikel 7

De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de waardebepaling en de waarde-

vaststelling, Deze verantwoordelijkheid betekent uiteraard dat de gemeenten ook

zelf inzicht moeten hebben in de kwaliteit van de vastgestelde waarden. Daar-

naast houdt ook de Waarderingskamer toezicht op de kwaliteit van de waarde-

ring. De kwaliteitsanalyse door de gemeente kan een belangrijke rol spelen bij het

toezicht door de Waarderingskamer.

Artikel 8; artikel 9

Artikel 8 ten slotte bevat de datum van inwerkingtreding van het besluit; artikel 9

de citeertitel.

Toelichting wijziging per 1 januari 1998

(..)

In de Aanpassingswet derde tranche Awb II wordt voorgesteld de Wet waarde-

ring onroerende zaken zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegd-

heden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in

het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken, wordt

geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid,

onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met

de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing

aan de invoering van de derde tranche van de Awb van het Uitvoeringsbesluit

kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken,

het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-

ring onroerende zaken, het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroe-

rende zaken en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.

(..)

Page 159: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING

159

Toelichting wijziging per 21 februari 2003

Algemeen

De Waarderingskamer is toezichthouder op de waardebepaling en de waarde-

vaststelling van onroerende zaken. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering

van die waardebepaling en waardevaststelling is in de Wet waardering onroe-

rende zaken (Wet WOZ) bij de gemeenten gelegd. Ten einde het toezicht op de

uitvoering adequater te kunnen uitoefenen en eerder inzicht te krijgen in de

voortgang van de uitvoering van de Wet WOZ heeft de Waarderingskamer bij

brief van 18 oktober 2001 (Kenmerk 01.5953 EM) te kennen gegeven dat de

huidige projectmatige vorm van toezicht meer gericht moet worden op het

procesmatige karakter van de uitvoering van de Wet WOZ. Dit omdat tijdens het

tweede WOZ-tijdvak is gebleken dat met een projectmatige aanpak de tijdigheid

van het nemen van beschikkingen en het leveren van gegevens nog onvoldoende

kon worden gewaarborgd. De aanpassing van de regelgeving die thans plaats-

vindt, heeft overigens enige vertraging opgelopen in verband met de discussies

die in het jaar 2002 zijn gevoerd over het decentrale belastinggebied. In het

bestuurlijk overleg tussen het Rijk en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten

op 26 september 2002 is geconcludeerd dat de uitvoering van de Wet WOZ voor

het WOZ-tijdvak 2005–2008 bij gemeenten blijft. De Vereniging van Neder-

landse Gemeenten acht een meer procesmatige en efficiëntere aanpak bij

gemeenten nodig om de benodigde besparing aan waarderingskosten te kunnen

realiseren. Daarom acht ik het gewenst de desbetreffende regelgeving nu te

moderniseren.

De moderniseringen betreffen de Uitvoeringsbesluiten die bij dit Koninklijk

Besluit zijn gewijzigd, alsmede de Uitvoeringsregelingen die hun delegatie-

bevoegdheid vinden in die besluiten. Te weten de Uitvoeringsregeling instructie

waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling

vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken.

De onderhavige wijzigingen sluiten aan bij de permanente werkprocessen bij

gemeenten. De uitvoering van de Wet WOZ als een permanent werkproces heeft

tot gevolg dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden

bijgehouden en er voortdurend kwaliteitscontroles moeten worden uitgevoerd

terzake van de verrichte WOZ-werkzaamheden.

(..)

Mede door verdergaande automatisering is de taxatiemethode waarbij de

beschikbare en bruikbare marktgegevens werden verwerkt in een referentiestelsel

vervangen door een methode waarbij een directe relatie tussen de waardebepaling

van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare marktgegevens wordt

gelegd (de methode van systematische vergelijking met onroerende zaken

waarvan marktgegevens beschikbaar zijn). Voor deze methode is nodig dat

gemeenten alle marktgegevens benutten. Gemeenten hebben dan meer

transactiegegevens beschikbaar om in het taxatieverslag te vermelden, waardoor

een verdergaande verbetering van de onderbouwing van de waarde wordt bereikt.

Page 160: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

160

Bij brief van 29 november 2002 is het ontwerp van deze algemene maatregel van

bestuur aan beide Kamers der Staten-Generaal gezonden zoals artikel 20, derde

lid, van de Wet waardering onroerende zaken voorschrijft. Beide kamers hebben

naar aanleiding daarvan geen opmerkingen gemaakt.

Uit de onderhavige wijzigingen vloeien geen administratieve lasten voor het

bedrijfsleven voort.

ARTIKELSGEWIJS

Artikel I, onderdeel A (Artikel 3 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en

uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)

(..)

In de genoemde instructie worden de nadere voorwaarden opgenomen waaraan

deze rapportages moeten voldoen en dat deze rapportages op verzoek van de

Waarderingskamer moeten worden uitgebracht. Met deze wijziging wordt

bewerkstelligd dat de rapportageverplichting niet meer is gekoppeld aan een

bepaalde stap in het WOZ-proces, maar dat gemeenten gedurende het permanente

WOZ-proces aan de hand van door de Waarderingskamer in de Waarderings-

instructie opgenomen vragen binnen vier weken na het verzoek van de Waarde-

ringskamer verplicht worden te rapporteren over de stand van zaken de planning

en de voortgang in het kader van de WOZ-werkzaamheden, alsmede de kwaliteit

daarvan. Indien nog niet in de Waarderingsinstructie opgenomen vragen in het

kader van uitvoering en toezicht nodig zijn, zal de Waarderingskamer deze

vragen zoveel mogelijk pas stellen één jaar nadat zij deze vragen aan alle

gemeenten bekend heeft gemaakt. Overigens wordt met de wijziging van de

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ de verplichting vastgelegd

dat voortdurend de mutaties van de waarderelevante objectgegevens worden

verzameld, geanalyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting

slechts voor de marktgegevens.

Artikel I, onderdeel B (Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en

uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)

Deze wijziging van artikel 4 maakt het mogelijk dat in de Uitvoeringsregeling

instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken naast richtlijnen

voor marktgegevens ook richtlijnen voor objectgegevens worden geformuleerd.

Evenals het bijhouden van marktgegevens behoort het bijhouden van object-

gegevens een permanente activiteit te zijn van de gemeenten waardoor een effi-

ciëntere werkverdeling wordt gerealiseerd en tijdig beschikkingen kunnen

worden gegeven en gegevens kunnen worden geleverd.

Page 161: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING

161

Artikel I, onderdelen C en D (Artikelen 5 en 6 van het Uitvoeringsbesluit onder-

bouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)

De in de artikelen 5 en 6 opgenomen wijzigingen strekken ertoe te bewerkstel-

ligen dat in plaats van het verwerken van marktgegevens in referentiestelsels een

directe relatie wordt gelegd tussen de waardebepaling van een onroerende zaak

en de beschikbare en bruikbare marktgegevens. Deze wijzigingen zijn gericht op

het vervallen van de in artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen verplichting om een

referentiestelsel vast te stellen.

Artikel I, onderdeel E (Artikel 7 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en

uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)

In artikel 7 wordt een tekstuele wijziging aangebracht en vervalt de slotzinsnede.

De basis voor het formuleren van richtlijnen voor het rapporteren over de kwali-

teit van de WOZ-werkzaamheden is thans in artikel 3 Uitvoeringsbesluit onder-

bouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

opgenomen.

(..)

Page 162: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

162

Page 163: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ

163

3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WAARDERING ONROERENDE

ZAKEN

3.1 Tekst van het besluit per 1 januari 1998 3

Artikel 1

1. In dit besluit wordt verstaan onder informatieplichtige: degene die in het bezit

is van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers waarvan de raadpleging,

onderscheidenlijk de gegevens- en inlichtingenverstrekking van belang kunnen

zijn voor de vaststelling van feiten die van invloed kunnen zijn op de bepaling

en de vaststelling van de waarde van onroerende zaken ingevolge de hoofd-

stukken III en IV van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel degene

die van deze feiten kennis draagt, met dien verstande dat:

a. voor de waardebepaling van een onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III

van de Wet waardering onroerende zaken, en voor de ten behoeve van de

waardebepaling uit te voeren marktanalyse, bedoeld in artikel 4 van het

Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waar-

dering onroerende zaken, slechts hieronder wordt begrepen:

1°. de eigenaar, bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheer-

der van een onroerende zaak;

2°. een ieder die bemiddelt bij transacties met onroerende zaken;

3°. degene die onroerende zaken vervaardigt of doet vervaardigen;

b. voor de waardevaststelling van een onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk

IV van de Wet waardering onroerende zaken, slechts hieronder wordt

begrepen:

1°. de eigenaar, bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheer-

der van een onroerende zaak;

2°. de eigenaar of beheerder van een energie- of waterleidingbedrijf.

2. De in dit besluit opgenomen verplichtingen gelden mede voor een

administratiekantoor dat ten behoeve van een in het eerste lid bedoelde infor-

matieplichtige werkzaam is.

3. Informatieplichtig als bedoeld in het eerste lid zijn slechts degenen die voor de

heffing van rijksbelastingen administratieplichtig zijn.

4. Voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering

van dit besluit, gelden de in dit besluit genoemde bevoegdheden en verplich-

tingen ook buiten de gemeente.

3Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1996, 401

Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 1997, 703

Page 164: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

164

Artikel 2

Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel a,

die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over gegevens betreffende:

1°.datum, betrokken partijen, voorwaarden en koopsom inzake verkooptrans-

acties van onroerende zaken of de vestiging van beperkte rechten waaraan

deze zaken zijn onderworpen;

2°.datum, betrokken partijen, voorwaarden en tegenprestatie inzake ingebruik-

geving of datum, betrokken partijen, voorwaarden en huursom inzake

verhuurtransacties van onroerende zaken die niet tot woning dienen;

is gehouden desgevraagd aan het college van burgemeester en wethouders of de

in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde

gemeenteambtenaar:

a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of

b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks

ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1,

tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeente-

ambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.

Artikel 3

Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel a,

onder 3°, die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over gegevens

betreffende de vervaardigingskosten, datum gereedmelding, bouwperiode of

constructie van onroerende zaken, is gehouden desgevraagd aan het college van

burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering

onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar:

a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of

b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan -

zulks ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in

artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde

gemeenteambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.

Artikel 4

Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel b,

die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over naam-, adres- en woon-

plaatsgegevens van de eigenaren, bezitters, beperkt of persoonlijk gerechtigden

van een onroerende zaak, is gehouden desgevraagd aan het college van burge-

meester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering

onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar:

a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of

b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks

ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1,

tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeente-

ambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.

Page 165: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ

165

Artikel 5

1. De in artikel 47, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Algemene wet

inzake rijksbelastingen bedoelde verplichting geldt mede voor een administra-

tiekantoor waarbij zich gegevensdragers bevinden van degene die voor de

waardebepaling en de waardevaststelling, bedoeld in de hoofdstukken III en

IV van de Wet waardering onroerende zaken, gehouden is deze, of de inhoud

daarvan, aan het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1,

tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeente-

ambtenaar voor raadpleging beschikbaar te stellen.

2. Het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van

de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar stelt

degene wiens gegevensdragers het bij een administratiekantoor vordert,

gelijktijdig hiervan in kennis.

Artikel 6

Dit besluit treedt in werking met ingang van de tweede dag na de datum van

uitgifte van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst.

Artikel 7

Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit gegevensverstrekking Wet waardering

onroerende zaken.

3.2 Toelichting

Nota van toelichting

Gemeenten zijn bij de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende

zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ)

in bepaalde gevallen afhankelijk van andere personen dan belanghebbenden bij

de WOZ-beschikking, die in het bezit zijn van boeken, bescheiden of andere

gegevensdragers waarvan raadpleging, gegevens- en inlichtingenverstrekking van

belang kunnen zijn. Indien de direct belanghebbenden om welke reden dan ook

hun medewerking weigeren te verlenen of onbekend zijn, is het moeilijk de

waardebepaling en de waardevaststelling correct uit te voeren zonder informatie

van derden. Met betrekking tot het vragen van deze informatie voorziet artikel 31

van de Wet WOZ in de mogelijkheid van nadere regelgeving. Het onderhavige

besluit voorziet in deze regelgeving.

Het vragen van informatie bij derden zal veelal eerst plaatsvinden wanneer de

belanghebbende zelf niet de informatie verstrekt of kan verstrekken. Het gaat bij

voorbeeld om gegevens die van belang zijn voor de objectafbakening. Daarvoor

kan het van belang zijn te weten wie de gebruiker van een object is. Gegevens

over eigenaren en gebruikers zijn ook van belang voor een correcte tenaam-

stelling van de WOZ-beschikking.

Page 166: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

166

Op grond van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling

Wet waardering onroerende zaken zijn gemeenten verplicht om ten behoeve van

de waardebepaling een marktanalyse uit te voeren op grond van verzamelde

marktgegevens. De marktanalyse maakt een essentieel onderdeel uit van de

onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Om de in genoemd

uitvoeringsbesluit bedoelde analyse te kunnen uitvoeren, kan het van belang zijn

gegevens bij derden te kunnen opvragen of bij derden te kunnen controleren, met

name in die gevallen dat de gegevens niet kunnen worden verkregen van degene

die partij was bij de transactie.

De mogelijkheid van nadere regelgeving in artikel 31 van de Wet WOZ stemt

overeen met de in artikel 246a van de Gemeentewet toegekende bevoegdheid tot

het geven van regels ter zake van de verplichtingen tot informatieverstrekking ten

behoeve van de waardebepaling en -vaststelling ten aanzien van derden. In de

algemene maatregel van bestuur die op artikel 246a van de Gemeentewet is

gebaseerd, het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing, gaat

het om de informatie ten behoeve van de heffing en invordering van de gemeen-

telijke belastingen, waaronder de onroerende-zaakbelastingen. In artikel 126a van

de Waterschapswet is voorzien in de bevoegdheid tot het vaststellen van een

algemene maatregel van bestuur ter zake van de heffing en invordering van de

waterschapsbelastingen. Evenals de gegevens en inlichtingen die worden

gevraagd op grond van bovengenoemde besluiten worden de op grond van dit

besluit gevraagde gegevens en inlichtingen kosteloos verstrekt.

Artikel 31 van de Wet WOZ biedt de keuze om bepaalde aangegeven artikelen

van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) geheel of gedeelte-

lijk van toepassing te verklaren, dan wel regels te stellen die overeenkomen met

die in de AWR opgenomen artikelen. Het tweede lid bepaalt dat aan het stellen

van regels voorwaarden zijn verbonden. Deze voorwaarden vereisen in elk geval

een omschrijving van degene op wie de verplichting rust, alsmede ten behoeve

waarvan de verplichting geldt. Naar gelang de aard van de verplichting moeten de

regels een omschrijving vermelden van de aard van de te verstrekken gegevens en

inlichtingen en van de aard van de gegevens die uit de administratie moeten

blijken, of een omschrijving van het doel waarvoor het voor raadpleging beschik-

baar stellen van gegevensdragers kan geschieden.

In het onderhavige besluit worden op overeenkomstige wijze als in het Besluit

gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing regels gesteld. Dat betekent

dat door gemeenten op grond van dit besluit voor de waardebepaling en de waar-

devaststelling een beperkte gegevensverstrekking van een beperkte groep perso-

nen, anderen dan de personen die direct belanghebbend zijn bij de WOZ-beschik-

king, dwingend kan worden verlangd. Deze personen worden in het besluit

informatieplichtigen genoemd.

Het onderhavige besluit voorziet eveneens in de mogelijkheid dat een gemeente

van informatieplichtigen in een andere gemeente gegevens kan vragen. Gedacht

kan worden aan landelijk of regionaal opererende bedrijven waarvan het hoofd-

kantoor niet is gevestigd in de gemeente die de waarde moet bepalen.

Page 167: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ

167

In het onderhavige besluit is het uitvoeren van de marktanalyse als een zelfstan-

dig doel voor de informatieplicht aangegeven. De doelomschrijving zoals die in

het begrip marktanalyse is gegeven, maakt zoals hiervoor is aangegeven, onder-

deel uit van de waardebepaling en is als zodanig een verbijzondering van het doel

dat is omschreven als de waardebepaling op de voet van hoofdstuk III van de Wet

WOZ. Met het begrip marktanalyse wordt aangegeven voor welk bijzonder deel

van de waardebepaling de gegevens worden verzameld.

Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer kan het voor de toe-

passing van de huurwaardekapitalisatiemethode van belang zijn de markt met

betrekking tot huurprijzen te kennen en voor de analyse van deze huurprijzen is

het tevens van belang te kunnen beschikken over de voorwaarden die zijn

opgenomen in het huurcontract. Voor de berekening van de gecorrigeerde

vervangingswaarde kan het van belang zijn te weten wat de vervaardigingskosten

van een object zijn geweest of zullen zijn.

Ingevolge artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2o, worden degenen die bemid-

delen bij transacties met onroerende zaken aangemerkt als informatieplichtigen.

Tot degenen die bevoegd zijn tot het inwinnen van informatie bij deze bemidde-

laars zouden zonder nadere voorziening ook behoren de taxateurs die zijn aan-

gesteld als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den

lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd (de taxateur-niet-ambtenaar).

Alhoewel ook voor deze taxateurs de geheimhoudingsplicht in het kader van de

Wet WOZ van toepassing is, moet het niet worden uitgesloten dat door het

inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars door een taxateur-niet-ambtenaar

die tevens bemiddelaar is, een belangenverstrengeling kan ontstaan.

Teneinde een dergelijke belangenverstrengeling te voorkomen, zal gelijktijdig

met het van kracht worden van het onderhavige besluit de Uitvoeringsregeling

instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken in dier voege

worden gewijzigd dat het college van burgemeester en wethouders erop toeziet

dat taxateurs die zelf het beroep van bemiddelaar bij transacties met onroerende

zaken uitoefenen, zijn uitgesloten van de bevoegdheid om bij andere bemidde-

laars de ingevolge het onderhavige besluit te verkrijgen informatie in te winnen.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

Artikel 1

In het eerste lid van dit artikel wordt aangegeven wie de informatieplichtigen

zijn. De verplichtingen met betrekking tot de gegevens- en inlichtingenverstrek-

king en het voor raadpleging beschikbaar stellen van gegevensdragers door die

informatieplichtigen worden onderscheiden naar verplichtingen ten behoeve van

de waardebepaling, de informatieverstrekking ten behoeve van de in het kader

van de waardebepaling uit te voeren marktanalyse en de waardevaststelling.

Page 168: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

168

In dit besluit gaat het om de informatieverstrekking door een ander dan de

belanghebbende. De informatieplicht van de belanghebbende voor de waarde-

bepaling en de waardevaststelling te zijnen aanzien volgt al direct uit het van

toepassing zijn van artikel 47 AWR op de waardebepaling en de waardevaststel-

ling. Artikel 47 AWR is in artikel 30 van de Wet waardering onroerende zaken

van overeenkomstige toepassing verklaard.

De informatieplichtigen kunnen worden benaderd wanneer een belanghebbende

onbekend is, dan wel de gegevens niet verstrekt of niet kan verstrekken. De met

name genoemde gegevens en inlichtingen dienen te worden verstrekt door met

name genoemde personen of instanties. De verplichtingen gelden ingevolge het

tweede lid ook voor administratiekantoren die werkzaam zijn voor de informatie-

plichtigen.

Dit besluit kan niet tot gevolg hebben dat verplichtingen worden opgelegd die

verder gaan dan die welke ingevolge de AWR kunnen worden opgelegd. Dien-

tengevolge kunnen alleen personen die voor de rijksbelastingen onder de

werkingssfeer van artikel 52 en 53 AWR vallen, worden geconfronteerd met de

uit dit besluit voortvloeiende verplichtingen. In het derde lid wordt dit met zoveel

woorden tot uitdrukking gebracht. Het gaat daarbij vooral om lichamen en

natuurlijke personen die een bedrijf of zelfstandig een beroep uitoefenen. Echter

ook bij voorbeeld incidentele ondernemers in het kader van de omzetbelasting

vallen hieronder. De informatieplicht bestaat echter slechts voor zover er een

administratieplicht bestaat.

Duidelijkheidshalve is, in navolging van artikel 30, tweede lid, laatste volzin, van

de Wet waardering onroerende zaken, in het vierde lid vastgelegd dat de in dit

besluit neergelegde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten de grenzen van

de gemeente kunnen worden uitgeoefend voor zover dit redelijkerwijs van belang

kan worden geacht voor de uitvoering van dit besluit.

Artikel 2

Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van bedrijfsmatig

gebruikte objecten kan toepassing van de zogenaamde huurwaardekapitalisatie-

methode van belang zijn. Voor de huurwaardekapitalisatie is inzicht nodig in de

huurprijzen. Van de huurovereenkomsten bestaat, anders dan voor verkooptrans-

acties, geen registratie. De gemeente moet deze gegevens daarom zelf verzame-

len. De belanghebbende, eigenaar of huurder, vormt de primaire bron voor deze

huurgegevens. Indien de belanghebbende de huurprijs niet kenbaar maakt, kan de

informatie bij een derde (bij voorbeeld de bij de totstandkoming van de huur-

overeenkomst betrokken makelaar) worden opgevraagd.

In het kader van de waardebepaling is het van belang de gegevens met betrekking

tot de verkooptransactie te kennen. Die gegevens zijn aanwezig bij eigenaren,

beheerders en makelaars. In het kader van de Wet waardering onroerende zaken

zijn gemeenten verplicht marktinformatie te verzamelen, te analyseren en te regi-

streren. Hiervoor kan veelal niet worden volstaan met de gegevens die omtrent

transacties worden vastgelegd in kadastrale registraties. Uit in de kadastrale regi-

stratie opgenomen gegevens blijkt soms niet de transactieprijs, de exacte

Page 169: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ

169

omschrijving van de verkochte zaak of bijzondere omstandigheden die van

invloed kunnen zijn geweest op de transactieprijs, zoals een bijzondere (fami-

lie)relatie tussen de koper en de verkoper. Om die gegevens wel bij de markt-

analyse te kunnen betrekken, zijn aanvullende gegevens nodig. Naast informatie

van de eigenaren of beheerders van de objecten kan ook informatie van de bij de

transactie betrokken makelaar van belang zijn.

Artikel 3

Voor de bepaling van de waarde en voor de marktanalyse is het van belang

kennis te kunnen nemen van gegevens met betrekking tot nieuwe objecten of ver-

bouwingen. Deze gegevens spelen vooral een rol bij het bepalen van de gecorri-

geerde vervangingswaarde. De gegevens over vervaardigingskosten zijn niet

alleen van belang voor de waardebepaling van het betrokken object, maar ook

voor het verkrijgen van «marktinformatie» over bouwkosten en ontwikkelingen

in bouwtechnieken, alsmede voor de benadering van de gecorrigeerde vervan-

gingswaarde voor bestaande objecten.

Artikel 4

Dit artikel ziet op het voor raadpleging beschikbaar stellen, onderscheidenlijk het

verstrekken van gegevens en inlichtingen aangaande naam, adres en woonplaats

van met name eigenaren en gebruikers van onroerende zaken.

De naam-, adres- en woonplaatsgegevens van gebruikers zijn aanwezig bij

bijvoorbeeld eigenaren, beheerders of verhuurders van onroerende zaken, die het

gebruik al dan niet tegen betaling hebben afgestaan. Als gevolg van deze

bepaling zijn deze eigenaren, beheerders of verhuurders verplicht gegevens over

de gebruikers van die zaken aan het college van burgemeester en wethouders

beschikking te stellen. Ook zijn bijvoorbeeld eigenaren, beheerders of verhuur-

ders van garageboxen of volkstuinen verplicht de namen van de huurders van die

objecten aan de gemeente bekend te maken. De naam-, adres- en woonplaats-

gegevens zijn ook aanwezig in de gebruikersadministraties van energie- en

waterleidingbedrijven, of van administratiekantoren die ten behoeve van deze

bedrijven werken. Die gegevensbestanden zijn doorgaans volledig bijgewerkt in

verband met de verzending van nota's aan de gebruikers van de nutsvoorzienin-

gen.

Artikel 5

In dit artikel wordt de regeling van artikel 48 AWR overgenomen. Dit artikel is

van belang voor de steeds meer voorkomende situatie dat de belanghebbende zijn

administratie of andere gegevensdragers aan een administratiekantoor heeft over-

gedragen. Indien het college van burgemeester en wethouders de belanghebbende

om zijn administratie vraagt, zal deze de administratie tijdelijk moeten weghalen

bij het administratiekantoor, dan wel met het administratiekantoor moeten over-

eenkomen dat een ambtenaar de administratie bij het administratiekantoor mag

inzien.

Page 170: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

170

Het is mogelijk dat de belanghebbende desgevraagd niet de beschikking krijgt

over zijn administratie, bij voorbeeld omdat hij een nota van het administratie-

kantoor nog niet heeft voldaan. Tegen deze achtergrond is een voorziening nodig

die het college van burgemeester en wethouders in staat stelt rechtstreeks inzage

van gegevensdragers te vragen bij de derde die de gegevensdragers onder zich

heeft.

Toelichting wijziging per 1 januari 1998

(..)

In de Aanpassingswet derde tranche Awb II wordt voorgesteld de Wet waarde-

ring onroerende zaken zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegd-

heden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in

het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken, wordt

geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid,

onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met

de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing

aan de invoering van de derde tranche van de Awb van het Uitvoeringsbesluit

kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken,

het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-

ring onroerende zaken, het Besluit gegevens-verstrekking Wet waardering

onroerende zaken en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.

(..)

Page 171: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 4. UITVOERINGSBESLUIT WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

171

4. UITVOERINGSBESLUIT WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

4.1 Tekst van het besluit per 1 januari 2005 4

Artikel 1

1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 44 van de Wet waardering onroerende

zaken.

2. In dit besluit wordt verstaan onder de wet: de Wet waardering onroerende

zaken.

Artikel 2

Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde met een

waardepeildatum van vóór 1 januari 2003 onherroepelijk is komen vast te staan

doch binnen vijf jaren na het nemen van de beschikking terzake blijkt dat deze

waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld, vermindert de in artikel 1, tweede

lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar, ingeval de waarde had behoren te

zijn vastgesteld op een bedrag dat ten minste 20 percent, met een minimum van

€ 4538, lager is dan de te hoog vastgestelde waarde, zo spoedig mogelijk bij

beschikking de te hoog vastgestelde waarde.

Artikel 3

Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde ten

gunste van een belanghebbende wordt verminderd, vermindert de in artikel 1,

tweede lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar dienovereenkomstig en

gelijktijdig bij beschikking de te hoog vastgestelde waarde ten gunste van alle

overige belanghebbenden ten aanzien van wie met betrekking tot dezelfde onroe-

rende zaak de waarde eveneens te hoog is vastgesteld.

Artikel 4

1. Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte

van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst.

2. Dit besluit wordt aangehaald als: Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroe-

rende zaken.

4 Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1997, 30

Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2004, 685

Page 172: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

172

Page 173: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

173

5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET

WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

5.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003 5

Artikel 1

1. Deze regeling geeft uitvoering aan de artikelen 2, eerste lid, 3, 4, 5, 6 en 7 van

het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waar-

dering onroerende zaken.

2. In deze regeling wordt verstaan onder:

a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;

b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken.

Artikel 2

(vervallen)

Artikel 3

1. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt, analyseert en regi-

streert voortdurend de waarderelevante objectgegevens.

2. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt voortdurend markt-

gegevens met betrekking tot de volgende handelingen in het economische

verkeer:

a. verkooptransacties van woningen en niet-woningen;

b. verhuurtransacties van niet-woningen;

c. stichtingskosten van niet-woningen; en

d. gronduitgifteprijzen.

3. Het verzamelen van verhuurgegevens van niet-woningen geschiedt door

middel van het inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen dat in

overeenstemming is met het in bijlage 2 opgenomen model.

4. Het verzamelen van gegevens over gebruikers van niet-woningen geschiedt

door middel van het inlichtingenformulier gebruikers niet-woningen dat in

overeenstemming is met het in bijlage 3 opgenomen model.

5. Met betrekking tot de in het tweede lid bedoelde handelingen wordt geanaly-

seerd in hoeverre de omstandigheden overeenstemmen met het voorschrift

voor de waardebepaling, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, in

hoeverre de gegevens overeenstemmen met vergelijkbare handelingen in het

economische verkeer en in hoeverre de bij deze handelingen betrokken

onroerende zaken overeenstemmen met de onroerende zaken, bedoeld in

artikel 16 van de wet.

5 Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1994, 252

Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2003, 36

Page 174: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

174

6. Het college van burgemeester en wethouders registreert de in het tweede lid

bedoelde gegevens en de resultaten van de in het vijfde lid bedoelde analyses.

Bij deze registratie wordt tevens vastgelegd de datum waarop de in het tweede

lid bedoelde handelingen hebben plaatsgevonden.

7. Het college van burgemeester en wethouders ziet erop toe dat taxateurs die

zijn aangesteld als ambtenaar der gemeentelijk belastingen buiten bezwaar van

den lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd en die het beroep van

bemiddelaar bij transacties met onroerende zaken uitoefenen, niet de infor-

matie ingevolge het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende

zaken inwinnen bij de informatieplichtige, bedoeld in artikel 1, eerste lid,

onderdeel a, onder 2º van dat besluit. De eerste volzin is van overeenkomstige

toepassing indien de gegevensdragers van de in die volzin bedoelde infor-

matieplichtigen zich bevinden bij een administratiekantoor

Artikel 4

1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor

a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking

met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;

b. niet woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto

huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a,

dan wel door middel van een discounted cash flow methode.

2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt

berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen

de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond

wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in

het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De

waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een ver-

vangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens

technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiks-

duur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor

wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering,

verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

3. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid,

van de wet, voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuur-

historische betekenis wordt een zodanige factor voor functionele veroudering

toegepast dat de waarde overeenstemt met de benuttingswaarde van die onroe-

rende zaak.

4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid,

van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige

factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeen komt met

de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de econo-

mische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

Page 175: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

175

Artikel 5

Het college van burgemeester en wethouders rapporteert desgevraagd binnen vier

weken aan de Waarderingskamer over de stand van zaken, de planning en de

voortgang van de werkzaamheden in het kader van de Wet waardering onroe-

rende zaken, alsmede over de kwaliteit van die werkzaamheden. Deze rapportage

vindt plaats aan de hand van door de Waarderingskamer te stellen vragen.

Artikel 6

1. Als model van het taxatieverslag van woningen wordt vastgesteld het formu-

lier dat in overeenstemming is met het in bijlage 4 opgenomen model.

2. Als model van het taxatieverslag van niet woningen waarvan de waarde is

bepaald op de vervangingswaarde wordt vastgesteld het formulier dat in

overeenstemming is met het in bijlage 5 opgenomen model.

3. Als model van het taxatieverslag van niet woningen waarvan de waarde is

bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur

wordt vastgesteld het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 6

opgenomen model.

Artikel 7

Het college van burgemeester en wethouders voert voortdurend kwaliteits-

controles uit op de verrichte werkzaamheden in het kader van de uitvoering van

de wet.

Artikel 8

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1995.

Artikel 9

Deze regeling kan worden aangehaald als: Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken.

Bijlage 1

(vervallen)

Page 176: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

176

Bijlage 2

MODEL INLICHTINGENFORMULIER VERHUURGEGEVENS NIET-WONINGEN

Gevraagde huurgegevens hebben betrekking op: (in te vullen door gemeente)

Objectaanduiding

Gemeente: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Woonplaats: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Straatnaam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Huisnummer: . . . . .Postcode: . . . . . .Lokatieomschrijving: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Objectgegevens: .......................................................

Soort object: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Huurprijs: (deze vraag altijd invullen)

Huurprijs voor het object: € . . . . . . . . per maand / per jaar

(huurprijs exclusief BTW en exclusief servicekosten)

Aanvullende gegevens: (deze vragen alleen invullen voor zover bekend)

Wat is de looptijd van het huurcontract? ..................................... . . . jaar

Eventuele optiejaren? ....................................................... . . . jaar

Is de huurprijs geïndexeerd?....................................................... ja / nee

Zo ja, wanneer wordt de huur voor het eerst verhoogd?............. . . / . . / . . . .

Zijn of worden er door de huurder investeringen gedaan

in het gebouw (bijvoorbeeld scheidingswanden, gevel)? ............ ja / nee

Heeft de huurprijs ook betrekking op andere elementen dan de onroerende zaak (roerende goederen, gebruik

telefoon, aanwezigheid receptionist(e) etcetera)?....................... ja / nee

Zijn ter onderbouwing van de huurprijs in het huurcontract of bij de totstandkoming van de huurprijs huurprijzen per vierkante meter voor afzonderlijke onderdelen afgesproken? Zo ja, geef de afgesproken bedragen hieronder weer: (huurprijzen exclusief BTW en exclusief servicekosten er kan ook sprake zijn van andere eenheden, bijvoorbeeld huurprijs per parkeerplaats)

Omschrijving deel:.......................... huurprijs / m2

............................................... € .....................

............................................... € .....................

............................................... € .....................

............................................... € .....................

ContactpersoonIngevuld door:

Naam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Telefoon: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Page 177: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

177

Bijlage 3

MODEL INLICHTINGENFORMULIER GEBRUIKERS NIET-WONINGEN

Gevraagde mutaties hebben betrekking op: (in te vullen door gemeente)

Aanduiding complex:

Gemeente: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Woonplaats: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Straatnaam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Huisnummer: . . . . .Postcode: . . . . . .

Bij gemeente bekende gebruikers: (in te vullen door gemeente)

Volgens de bij de gemeente bekende gegevens hebben de volgende gebruikers binnen het complex de beschikking over één of meer zelfstandige eenheden: ...................................................................................... ...................................................................................... ...................................................................................... ......................................................................................

Vertrokken gebruikers:

Zijn er voor 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> één of meer van deze gebruikers uit het complex vertrokken? Zo ja, welke gebruikers waren dit:

Naam gebruiker: Vertrokken per: ............................................... ........................................................................... ............................

(Gelieve tevens aan te geven, indien om andere redenen gebruikers ten onrechte zijn vermeld)

Nieuwe gebruikers:

Zijn er voor of op 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> één of meer nieuwe gebruikers van zelfstandige eenheden binnen het complex gekomen? Zo ja, welke gebruikers zijn dit en geef aan welke zelfstandige eenheid binnen het complex wordt gebruikt.

Naam gebruiker: Gekomen per: Aanduiding object: ............................................... ............................ .................................................................................... ............................ .....................................

(Gelieve tevens aan te geven, indien om andere redenen gebruikers ten onrechte niet zijn vermeld)

Mutaties objecten binnen het complex

Is tussen 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> en 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> bij één of meer van de genoemde gebruikers de omvang van de gehuurde eenheid gewijzigd? Zo ja, wat is de aard van deze wijziging (bijvoorbeeld derde verdieping erbij gehuurd)?

Naam gebruiker: Gewijzigd per: Aard wijziging: ............................................... ............................ .................................................................................... ............................ .....................................

ContactpersoonIngevuld door:

Naam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Telefoon: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Page 178: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

178

Bijlage 4

MODEL TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:Straatnaam: ....................... Waardepeildatum: .......................................Huisnummer: .......................Postcode: .......................Woonplaats: .......................Locatieomschrijving: ..........................

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte: ................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:Soort woning: ................... .

Buurt: ................... . Bouwjaar: ...................... Grootte van de woning: ................. m

2

(exclusief bijgebouwen) Bijgebouwen: ...................

Marktgegevens:De getaxeerde woning is verkocht:

1

Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden: ............................ .......................... ...........................................

Andere relevante marktgegevensStraatnaam: ............................ ............................. ............................Huisnummer: ................................. .................................. ................................. Postcode: ............................ ............................. ............................Woonplaats: ................................. .................................. ................................. Soort woning: ............................ ............................. ............................Buurt: ................................. .................................. ................................. Bouwjaar: ................................. .................................. ................................. Grootte van de woning: .............................m

2 ..............................m

2 ............................ m

2

Bijgebouwen: ................................. .................................. ................................. Grondoppervlakte: .............................m

2 ..............................m

2 ............................ m

2

- waarvan tuinoppervlakte: .............................m2 ..............................m

2 ............................ m

2

Verkoopdatum: ................................. .................................. ................................. Verkoopprijs: ................................. .................................. ................................. Vastgestelde waarde: ................................. .................................. .................................

Vastgestelde waarde: ..................................

1 Alleen indien de woning is verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag

Page 179: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

179

Bijlage 5

MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN (VERVANGINGSWAARDE) Aanduiding object:Straatnaam: ....................... Waardepeildatum: .......................................Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving: ..........................

Object is inclusief de volgende adressen:Straatnaam: Huisnummer: Postcode:

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte: ................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:Soort object: ................... .

Buurt: ................... . Bouwjaar: ...................... Grootte van het object: ................. m

3

Marktgegevens:Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:Bouwjaar: stichtingskosten: bijzondere omstandigheden:

............................ ............................ .

Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:

Deel object:............... grootte: ............... m3 investeringskosten/m

3:

................................. bouwjaar: ................... levensduur: ...................restwaarde: ................% resterende levensduur: ...................techn. veroudering: ................% factor: ...................func. veroudering: ................% factor: ...................

waarde deel object: ...................

Deel object:............... grootte: ............... m3 investeringskosten/m

3:

................................. bouwjaar: ................... levensduur: ...................restwaarde: ................% resterende levensduur: ...................techn. veroudering: ................% factor: ...................func. veroudering: ................% factor: ...................

waarde deel object: ...................

Grondoppervlakte: .... grootte: ............... m2 investeringskosten/m

2:

waarde grond: ...................

Vastgestelde waarde: ..................

De vastgestelde waarde is inclusief/exclusief1 omzetbelasting.

1 Doorhalen hetgeen niet van toepassing is.

Page 180: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

180

Bijlage 6

MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN (HUURKAPITALISATIE) Aanduiding object:Straatnaam: ....................... Waardepeildatum: .......................................Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving: ..........................

Object is inclusief de volgende adressen:Straatnaam: Huisnummer: Postcode:

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte: ................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

................................. ............. ....................... ............ ..................... ................ m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:Soort object: ................... .

Buurt: ................... . Bouwjaar: ...................... Grootte van het object: ................. m

2

Marktgegevens:Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:Ingangsdatum: huurprijs: bijzondere omstandigheden:

............................ ............................ .

Opbouw taxatie en kapitalisatie huurwaarde:

Deel object: oppervlakte: huurwaarde: kapitalisatiefactor: waarde: .......................................... ...............m2 ....................... ............................ .............. .......................................... ...............m2 ....................... ............................ ........................................................ ...............m2 ....................... ............................ ........................................................ ...............m2 ....................... ............................ ........................................................ ...............m2 ....................... ............................ ..............

Overige deelobjecten:

..........................................

..........................................

Vastgestelde waarde: .............

Page 181: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

181

5.2 Toelichting

Toelichting op oorspronkelijke regeling

Inleiding

Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874)

bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden

gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. In het

Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering

onroerende zaken (Stb. 1994, 954) zijn die regels in hoofdlijnen neergelegd. Deze

regels worden verder uitgewerkt in de onderhavige ministeriële regeling.

Voor de ministeriële regeling heeft de door de Waarderingskamer opgestelde

"Waarderingsinstructie 1995" tot uitgangspunt gediend. De Waarderingskamer

heeft in de Waarderingsinstructie 1995 een aantal richtlijnen en randvoorwaarden

aangegeven voor de aanpak van het waarderingsproject en voor de methoden die

bij de waardebepaling kunnen worden toegepast. Ook is ingegaan op de eisen die

gelden bij de onderbouwing van de bepaalde waarde.

De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling is in de

structuur van de Wet waardering onroerende zaken (hierna ook: Wet WOZ) bij de

gemeenten gelegd. Dat houdt in dat de gemeenten een zekere beleidsruimte

hebben, mits voldaan wordt aan het vereiste dat een goede en uniforme waarde-

bepaling tot stand komt. De richtlijnen en randvoorwaarden in de Waarderings-

instructie 1995 van de Waarderingskamer kunnen een goede gids zijn voor de

gemeenten. De standpunten en opvattingen van de Waarderingskamer ter zake

onderschrijven wij. Gelet op de hiervoor genoemde beleidsruimte van de

gemeenten hebben wij uit de Waarderingsinstructie 1995 slechts die elementen in

de onderhavige regeling opgenomen, die uit oogpunt van de met de Wet WOZ na

te streven doelstellingen een dwingend karakter hebben. Het gaat om de minimale

eisen die aan de gemeenten gesteld worden om de waardebepaling inderdaad

landelijk gezien op uniforme leest te schoeien en om een adequate uitoefening

van toezicht door de Waarderingskamer mogelijk te maken. Genoemde Waarde-

ringsinstructie 1995 kan gezien worden als een aanvullende toelichting bij de

onderhavige regeling. De Waarderingsinstructie 1995 is door de Waarderings-

kamer in augustus 1994 aan de gemeenten toegezonden, opdat zij tijdig op de

hoogte kunnen zijn van hetgeen van hen wordt verwacht in het kader van de Wet

waardering onroerende zaken en de geëigende maatregelen kunnen nemen om de

uitvoering van de waardebepaling op de voet van de Wet waardering onroerende

zaken per 1 januari 1995 ter hand te nemen.

(..)

Page 182: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

182

Alle formulieren zijn in beginsel ontwikkeld door de Waarderingskamer. Overi-

gens heeft de Waarderingskamer in haar eerder genoemde Waarderingsinstructie

1995 nog meer modellen opgenomen. Deze kunnen uiteraard door de gemeenten

als voorbeeld worden genomen in een situatie waarin zij van pas komen. Anders

dan de bij deze regeling vastgestelde formulieren bevatten zij echter geen mini-

mumeisen die aan de inhoud worden gesteld, zodat wij ervan hebben afgezien die

modellen eveneens vast te stellen.

Toelichting op de artikelen

Artikel 2

(..)

Artikel 3

In artikel 3 wordt beschreven welke marktgegevens de gemeente moet verzame-

len. Deze marktinformatie speelt een belangrijke rol bij de taxatie, bij de onder-

bouwing van taxaties, bij het verschaffen van informatie aan belastingplichtigen

en bij het behandelen van bezwaren en beroepsprocedures. De marktinformatie

vormt de basis voor het gehele waarderingsproject. De te verzamelen markt-

gegevens bestaan uit de verkooptransacties van alle soorten onroerende zaken.

Voor niet-woningen bestaat de markt vaak niet uit verkooptransacties, maar uit

huurtransacties. Voor sommige categorieën (incourante) niet-woningen komen

nagenoeg geen transacties voor. Daarom worden voor niet-woningen ook huur-

gegevens en stichtingskosten verzameld.

Bij de verzameling van de marktgegevens vindt een beknopte analyse plaats.

Deze analyse is geregeld in het tweede lid. Geanalyseerd moet worden of de des-

betreffende transactie is aangegaan onder omstandigheden die overeenstemmen

met de overdrachts- en verkrijgingsfictie die in de Wet WOZ als waarderings-

voorschrift zijn opgenomen. Ook wordt geanalyseerd of de object dat bij de

transactie betrokken is overeenstemt met een onroerende zaak, waarvoor een

waarde bepaald moet worden. Voorts wordt onderzocht of er "kortingen" of

andere condities zijn waardoor de transactieprijs feitelijk niet overeenstemt met

de waarde in het economische verkeer. Hierbij worden de marktgegevens ver-

geleken met die van vergelijkbare objecten.

De verzameling en registratie van marktgegevens gebeurt continu. De continue

registratie van marktgegevens sluit aan op de verschillende bronnen van markt-

informatie. De gegevens met betrekking tot verkooptransacties komen van het

Kadaster. Het verzamelen van marktgegevens met betrekking tot huurprijzen kan

direct worden gekoppeld aan het - in verband met het vaststellen van de belas-

tingplicht - bijhouden van veranderingen in de gebruikssituaties. Ook kan dan

beoordeeld worden of er sprake is van een wijziging van de objectafbakening.

Het verzamelen van stichtingskosten kan bij voorbeeld plaatsvinden aan de hand

van het door de Waarderingskamer ontworpen inlichtingenformulier "Stichtings-

Page 183: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

183

kosten". De informatie over uitgifteprijzen en stichtingskosten kunnen ook uit

andere bronnen binnen de gemeente (afdeling grondzaken, verlening bouw-

vergunningen, gereedmeldingen) worden afgeleid.

Indien de gegevens die betrekking hebben op objecten die binnen de gemeente

zijn gelegen onvoldoende inzicht geven in (een deel van) de markt, kunnen ook

marktgegevens van buiten de gemeente geanalyseerd en vastgelegd worden als

marktgegevens ten behoeve van de waardebepaling.

Het derde lid schrijft voor dat de gegevens moeten worden vastgelegd. Dit bete-

kent dat de marktgegevens beschikbaar zijn voor de uitvoering van de waarde-

bepaling en voor de onderbouwing van vastgestelde waarden. Bij de registratie

wordt ook de datum vastgelegd van de transactie (transportdatum). De markt-

gegevens moeten ook gekoppeld kunnen worden aan de WOZ-objecten waarvoor

een waarde bepaald moet worden of een waarde bepaald is.

Artikel 4

Bij de regels voor de waardebepaling van onroerende zaken wordt onderscheid

gemaakt tussen de bepaling van de waarde in het economische verkeer en de

berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit onderscheid betreft de

twee waarderingsvoorschriften die in artikel 17 van de Wet WOZ worden

gegeven. Voor woningen en rijksmonumenten geldt altijd het waarderings-

voorschrift voor de waarde in het economische verkeer. De waarde van een

monument zal worden beïnvloed door de economische gebruiksmogelijkheden

daarvan, passend binnen de bestemming. Bij een kerk of cultuurhistorisch

gebouw dat op de Rijksmonumentenlijst is geplaatst, zullen de exploitatie-

mogelijkheden naar onze verwachting bepalend zijn voor de waarde in het

economische verkeer. Voor de overige objecten geldt dat de waarde wordt

bepaald op de hoogste van de waarde in het economische verkeer of de gecorri-

geerde vervangingswaarde. Voor objecten waarvoor geen markt bestaat, geldt de

gecorrigeerde vervangingswaarde direct. In sommige situaties is het noodzakelijk

dat voor een WOZ-object volgens beide waarderingsvoorschriften de waarde

wordt bepaald. De hoogste van beide uitkomsten wordt dan bij beschikking vast-

gesteld als de waarde van de onroerende zaak.

Bij het bepalen van de waarde moet rekening gehouden worden met de waarde-

ringsficties die in de Wet WOZ zijn geformuleerd (volle en onbezwaarde eigen-

dom en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen).

Page 184: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

184

Woningen

Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordt

altijd een vergelijkingsmethode gebruikt.

(..)

De regels voor de waardebepaling van woningen worden ook toegepast voor

direct vergelijkbare onroerende zaken (bij voorbeeld: individuele recreatie-

woningen) en voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan wonin-

gen (bij voorbeeld: garageboxen). Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden,

waarbij de niet-woningbestemming van groter belang is, wordt de waarde-

bepaling voor de niet-woongedeelten uitgevoerd op basis van de regels voor de

bepaling van de waarde voor niet-woningen. De waarde van deze objecten bestaat

derhalve uit een combinatie van de waarde van het woongedeelte en van het niet-

woongedeelte.

(..)

Niet-woningen

De waarde in het economische verkeer van niet-woningen kan worden bepaald

door een kapitalisatiemethode, door een vergelijkingsmethode of een discounted-

cash-flowmethode. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard

van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investerin-

gen) en van het aantal vergelijkbare objecten dat getaxeerd moet worden. Deze

categorieën waarderingsmethoden worden hierna uitgewerkt.

Kapitalisatiemethode

Voor verschillende soorten courante niet-woningen bestaat "de markt" uit

verhuurtransacties. Van deze objecten kan de waarde in het economische verkeer

worden bepaald met behulp van een kapitalisatiemethode. Deze categorie van

methoden houdt in dat de huurwaarde van een object wordt vermenigvuldigd met

een kapitalisatiefactor. In het eerste lid wordt aangegeven dat in het kader van de

Wet WOZ de bruto huur wordt gekapitaliseerd. Er is gekozen voor de kapitali-

satie van de bruto huur in verband met betere mogelijkheden voor onderlinge

vergelijking van de taxaties voor verschillende objecten. De referentiekapitali-

satiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt een

huurwaarde getaxeerd van een object waarvan de verkoopprijs bekend is. De

kapitalisatiefactor is dan de verkoopprijs gedeeld door de huurwaarde. Voor het

bepalen van deze referentiekapitalisatiefactor kan ook bij voorbeeld een

discounted-cash-flow-berekening toegepast worden. Op die methode wordt

hierna ingegaan.

Vergelijkingsmethode voor niet-woningen

Deze categorie van methoden is van toepassing op alle niet-woningen waarvoor

het belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties. Voor sommige

soorten objecten zullen deze verkooptransacties liggen binnen de gemeente of

binnen een regionaal marktgebied (woonwinkelpanden, agrarische objecten).

Page 185: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

185

Voor andere objecten kan dit marktgebied het gehele land omvatten (motorbrand-

stofverkooppunten). Er is dan sprake van een landelijk referentiestelsel.

Discounted-cash-flowberekening

Deze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van referentie-

objecten voor niet-woningen of voor de waardebepaling van een enkel zeer speci-

fiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactie-

prijzen of huurprijzen bekend zijn. Bij de discounted-cash-flowberekening

worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende

zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatie-

methode wel aangeduid als netto-contante-waardemethode.

De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar.

Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is,

zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen.

Het te hanteren rentepercentage moet overeenstemmen met de algemene rente-

stand. Het rendement op staatsleningen is in beginsel een goede basis.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Het tweede lid van artikel 4 geeft de algemene bepalingen voor de berekening

van deze gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor objecten - andere dan wonin-

gen of monumenten - waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaar

zijn, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking. Deze objecten

hebben meestal een specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door de

huidige eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor deze

objecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of gebrui-

ker. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt gekeken naar de investe-

ringen die moeten worden gedaan om het object te vervangen door een nieuw

identiek object.

Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van

de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. De grondwaarde

wordt bepaald rekening houdend met bestemming, de kavelgrootte, de ligging en

de grootte van het object. Daarbij wordt gekeken naar de uitgifteprijzen die de

gemeente hanteert voor grond met eenzelfde bestemming op een vergelijkbare

locatie. De vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor techni-

sche of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid

van parkeervoorzieningen in de omgeving komen tot uiting in de factor voor

functionele veroudering van de opstal.

Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van

de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel

identiek vervangend object op het moment van de peildatum. De vervangings-

waarde van de opstal heeft betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terrein-

voorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren. Op de aldus vast-

Page 186: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

186

gestelde waarde vindt een correctie plaats wegens technische en functionele ver-

oudering.

De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van een

afschrijvingsmethode. Aan de hand van de verwachte levensduur en restwaarde

van het object kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. Het bouwjaar en

de verwachte levensduur behoeven niet voor een geheel gebouw gelijk te zijn. Er

kan binnen een gebouw onderscheid gemaakt worden tussen ruwbouw,

afbouw/vaste inrichting, installaties en infrastructuur. Voor deze onderdelen kan

afzonderlijk de vervangingswaarde, de restwaarde en de jaarlijkse afschrijving

bepaald worden.

Het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering geschiedt aan de

hand van aspecten die zijn terug te voeren op vier categorieën. Zo moet rekening

gehouden worden met de mate waarin er door economische of maatschappelijke

ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object. Ook is de

bouwwijze van belang. Dit element zal van betekenis zijn voor oudere objecten

die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd. Een ander aspect is of

er een belemmering is in de normale activiteiten van de organisatie door een

ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte.

Tot slot kan er een correctie moeten plaatsvinden wegens excessieve gebruiks-

kosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw.

Indien opstallen zodanig verouderd zijn dat deze gesloopt zouden moeten wor-

den, kan deze waardedrukkende invloed niet tot uitdrukking komen in de grond-

component van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grond zal derhalve niet

in waarde dalen omdat daarop waardeloze opstallen staan. Dit zou wel kunnen bij

de waarde in het economische verkeer, waar de meest biedende koper bij zijn bod

rekening zal houden met de sloopkosten.

Het derde en vierde lid van artikel 4 geven aanvullende bepalingen voor bijzon-

dere categorieën niet-woningen waarvoor een gecorrigeerde vervangingswaarde

wordt berekend. In het derde lid wordt ingegaan op de waardebepaling van kerk-

gebouwen. Ook andere gebouwen met een cultuurhistorische waarde worden op

overeenkomende wijze behandeld.

Voor kerkgebouwen en andere gebouwen met een cultuurhistorische betekenis

kan de gecorrigeerde vervangingswaarde bepalend zijn voor de vaststelling van

de waarde in het kader van de Wet WOZ, tenzij er sprake is van een rijks-

monument of van een woning. Bij de behandeling van de Wet WOZ is veel aan-

dacht geschonken aan deze objecten. Dit hangt samen met het feit dat het voor

deze objecten moeilijk is om de factor voor functionele veroudering te bepalen.

De functie van het object voor de maatschappij is vaak veel belangrijker dan de

functie voor de eigenaar of gebruiker. In het derde lid wordt door het begrip

benuttingswaarde vastgelegd dat bij de beoordeling van de functionaliteit primair

gekeken wordt naar de functie van het object voor een eigenaar of een gebruiker.

Page 187: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

187

De esthetische of cultuurhistorische waarde van het object wordt daarmee buiten

beschouwing gelaten.

In het vierde lid is nog een bijzondere bepaling opgenomen voor de berekening

van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor niet-woningen die bedrijfsmatig

worden geëxploiteerd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangings-

waarde moet rekening gehouden worden met de economische situatie in de

branche waartoe het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt, behoort. Deze

economische situatie in de branche is ook bepalend voor de "maatschappelijke"

behoefte aan het object en daarmee voor de factor voor functionele veroudering.

Voor deze gecorrigeerde vervangingswaarde wordt het begrip bedrijfswaarde

gehanteerd. Deze bedrijfswaarde is wel afhankelijk van de economische situatie

in een branche, maar niet direct van de economische situatie in een individueel

bedrijf. Slechte bedrijfsvoering heeft geen invloed op de waarde in het kader van

de Wet WOZ.

Artikel 5

(..)

Artikel 6

(..)

De modellen zijn voorbeelden; de gemeenten behoeven de lay-out van het

formulier niet over te nemen. De manier waarop de gegevens worden gepresen-

teerd aan de belanghebbende kan bij voorbeeld afhankelijk zijn van het informa-

tiesysteem waarin de gegevens zijn opgeslagen en dat het verslag (langs geauto-

matiseerde weg) produceert. De in het model opgenomen gegevens moeten in elk

geval worden opgenomen in het taxatieverslag van de gemeente.

De gegevens worden op eerste verzoek verstrekt aan degenen te wiens aanzien

een waardebeschikking is genomen.

(..)

Bij grotere niet-woningen worden de objectgegevens en de vastgestelde waarde

uitgesplitst naar afzonderlijke delen die binnen het complex onderscheiden kun-

nen worden. Indien de vastgestelde waarde is gebaseerd op een kapitalisatie van

de huurwaarde, dan worden huurwaarde en kapitalisatiefactor afzonderlijk ver-

meld op het taxatieverslag. Ook indien een gecorrigeerde-vervangingswaarde-

berekening is uitgevoerd, worden de bepaalde herbouwkosten, de correctie-

factoren en de grondkosten afzonderlijk vermeld.

Artikel 7

(..)

Page 188: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

188

Artikel 8; artikel 9

Artikel 8 bevat de datum van inwerkingtreding. Artikel 9 de citeertitel van de

regeling.

Toelichting op de wijziging per 1 januari 1997

Ingevolge artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, van het Besluit gegevens-

verstrekking Wet waardering onroerende zaken waarover de Raad van State op 4

juni 1996 advies heeft uitgebracht, worden degenen die bemiddelen bij trans-

acties met onroerende zaken aangemerkt als informatieplichtigen. Tot degenen

die bevoegd zijn tot het inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars zouden

zonder nadere voorziening ook behoren de taxateurs die zijn aangesteld als amb-

tenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in tijdelijke

dienst voor onbepaalde tijd (de taxateur niet-ambtenaar). Alhoewel voor deze

taxateurs de geheimhoudingsplicht in het kader van de Wet waardering onroe-

rende zaken van toepassing is, moet niet worden uitgesloten dat het inwinnen van

informatie door een taxateur-niet-ambtenaar die zelf het beroep van bemiddelaar

bij transacties met onroerende zaken uitoefent, tot een belangenverstrengeling

kan leiden. De wijziging van de onderhavige Uitvoeringsregeling strekt ertoe een

dergelijke belangenverstrengeling te voorkomen.

Het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-

ring onroerende zaken waarop de onderhavige Uitvoeringsregeling is gebaseerd,

vormt de basisregeling voor de wijze waarop de waardebepaling ingevolge de

Wet waardering onroerende zaken dient plaats te vinden. Artikel 2, eerste lid, van

het vorengenoemde besluit bepaalt dat het vaststellen van de regels voor de uit-

voering en de waardebepaling bij ministeriele regeling zal plaatsvinden. Artikel 4

van bedoeld besluit bepaalt dat richtlijnen dienen te worden gegeven voor de ver-

zameling, analyse en registratie van marktinformatie door de gemeenten ten einde

te waarborgen dat deze informatie doorlopend aanwezig is.

De hierbij voorgestelde wijziging van de Uitvoeringsregeling houdt in dat het de

colleges van burgemeester en wethouders niet is toegestaan taxateurs die optre-

den als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in

tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd, die zelf werkzaam zijn als bemiddelaar bij

transacties met onroerende zaken, inzage doen verlenen in de boeken, bescheiden

en andere gegevensdragers, onderscheidenlijk andere informatie te doen inwin-

nen bij hun concurrenten opdat geen belangenverstrengeling kan optreden. Zulks

is eveneens van toepassing indien de gegevensdragers van die informatieplichti-

gen zich bevinden bij een administratiekantoor.

Page 189: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

189

Toelichting op de wijziging per 12 juli 1997

Om in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ ) tot een

juiste waardebepaling van een onroerende zaak te komen, hebben gemeenten

diverse gegevens nodig. Tot nu toe is het mogelijk dat gemeenten voor hetzelfde

doel op uiteenlopende wijze verschillende gegevens van ondernemingen vragen.

Vooral voor ondernemingen met vestigingen verspreid over het land kan dit

administratief belastend zijn. De commissie Vermindering administratieve

verplichtingen bedrijfsleven heeft geadviseerd om gemeenten die overgaan tot het

vragen van inlichtingen aan ondernemingen te verplichten modelinlichtingen-

formulieren te gebruiken (kamerstukken II 1996/97, 25 051, nr. 3, bijlage 7). Het

gebruik van modelinlichtingenformulieren draagt ertoe bij dat gemeenten op

meer uniforme wijze gegevens zullen vragen dan nu het geval is.

De Waarderingskamer heeft op basis van ervaringen die gemeenten met modellen

van de Waarderingskamer en met door gemeenten zelf opgestelde inlichtingen-

formulieren hebben opgedaan, geadviseerd om ter zake twee modelinlichtingen-

formulieren vast te stellen. Voor de onderbouwing van de waarde van niet-

woningen is daartoe een formulier vastgesteld om verhuurgegevens te verzame-

len van niet-woningen. Tevens is een formulier vastgesteld om gegevens over

gebruikers van niet-woningen te verzamelen ten behoeve van de object-

afbakening. Met deze informatie is het voor een gemeente mogelijk om tot een

juiste waardebepaling te komen.

Het gebruik van modelinlichtingenformulieren voor het verzamelen van markt-

informatie vormt een nadere uitwerking van de richtlijnen voor het verzamelen

van deze informatie als bedoeld in artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onder-

bouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Het

nieuwe tweede lid van artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken schrijft het gebruik voor van een

modelinlichtingenfomulier voor het verzamelen van verhuurgegevens van niet-

woningen. Dit formulier zal door de gemeente aan de huurder of verhuurder

worden gezonden zodra er een nieuwe huurder van een niet-woning bekend is.

Het nieuwe derde lid van genoemd artikel 3 schrijft het gebruik voor van een

modelinlichtingenfomulier voor het verzamelen van gegevens over gebruikers

van niet-woningen. De gemeente zal van dit formulier gebruik maken om

gegevens te verkrijgen over gebruikers van en de hun toebedeelde ruimte binnen

zelfstandige eenheden van bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw of een

bedrijfscomplex. De twee formulieren zijn als bijlagen bij de onderhavige

regeling gevoegd.

Om het invullen van de formulieren zo eenvoudig mogelijk te maken en te

bewerkstelligen dat daarbij zoveel mogelijk uniforme uitgangspunten worden

gehanteerd, zal de Waarderingskamer een modeltoelichting op de formulieren

opstellen die gemeenten bij de verzending van een inlichtingenformulier aan

belanghebbenden kunnen meesturen. Ook zal de Waarderingskamer zorgen voor

Page 190: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

190

de (elektronische) verspreiding van de twee modelinlichtingenformulieren onder

de gemeenten.

Bij de modelinlichtingenformulieren gaat het om vragen die in nagenoeg alle

gevallen relevant en toereikend zijn om de waarde van een onroerende zaak te

kunnen bepalen. Slechts in bijzondere gevallen kan het nodig zijn om hiertoe

over extra gegevens te beschikken. Zo zullen in geval van verbouw- of nieuw-

bouwprojecten alleen gerichte vragen, vaak gecombineerd met een opname ter

plaatse, de gegevens kunnen verschaffen die van belang zijn voor de waarde-

bepaling van die bepaalde onroerende zaak.

Toelichting op de wijziging per 1 januari 1998

(..)

In aansluiting op de Gemeentewet is ook in de Wet waardering onroerende zaken

delegatie vervangen door attributie. In dit kader worden de ministeriële regelin-

gen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken eveneens in dier voege aan-

gepast.

(..)

Hoofdstuk 7, Artikelen VII, VIII en IX (geen standaardaanpassing):

In het kader van de invoering van de derde tranche van de Awb is in de Aanpas-

singswet derde tranche Awb II voorgesteld de Wet waardering onroerende zaken

(Wet WOZ) zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegdheden en

verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in het kader

van de uitvoering van de Wet WOZ, wordt geattribueerd aan de gemeente-

ambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet.

Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met de heffing van de gemeentelijke

belastingen. De artikelen zien op de aanpassing aan de invoering van de derde

tranche van de Awb van de Regeling Stuf-WOZ, de Uitvoeringsregeling instruc-

tie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling

vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken.

(..)

Page 191: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

191

Toelichting op de wijziging per 1 januari 2001

(..)

Artikel VI (artikel 6 en Bijlagen 4, 5 en 6 van de Uitvoeringsregeling instructie

waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)

In het kader van de evaluatie van de Wet waardering onroerende zaken (Kamer-

stukken II 1999/2000, 26 954, nr. 2, blz. 1) is toegezegd dat met ingang van 1 ja-

nuari 2001 de modellen voor de taxatieverslagen van woningen en niet-woningen

worden vervangen door modellen waarmee een betere onderbouwing van de

waarde van de onroerende zaak wordt gegeven. Voor de niet-woningen wordt het

huidige model vervangen door een model dat wordt gebruikt als de waarde is

bepaald op de vervangingswaarde en een model dat wordt gebruikt als de waarde

is bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Bij de invulling

van de modellen kunnen de voorbeelden behulpzaam zijn die opgenomen zijn in

bijlage 6.5 van de Waarderingsinstructie 1999 die elke gemeente heeft ontvangen

van de Waarderingskamer.

(..)

Toelichting op de wijziging per 21 februari 2003

Algemeen

Deze uitvoeringsregeling bevat wijzigingen van de Uitvoeringsregeling instructie

waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling

vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. Deze wijzigingen

houden verband met het Koninklijk Besluit van 8 februari 2003 tot wijziging van

het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waarde-

ring onroerende zaken en van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gege-

vensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken, in verband met een meer

procesmatige aanpak van uitvoering en toezicht (Stb. 58). Met dat besluit worden

wijzigingen aangebracht die aansluiten bij de permanente werkprocessen bij

gemeenten in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende

zaken (Wet WOZ) en een meer procesmatig toezicht daarop door de Waarde-

ringskamer bevorderen. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de toe-

lichting bij het desbetreffende besluit.

Met de wijziging van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ

wordt geregeld dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten

worden bijgehouden en voortdurend kwaliteitscontroles dienen te worden uit-

gevoerd over de verrichte WOZ-werkzaamheden. Voorts worden wijzigingen

aangebracht die bewerkstelligen dat een directe relatie wordt gelegd tussen de

waardebepaling van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare markt-

gegevens.

Page 192: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

192

Tenslotte wordt de verplichting voor de gemeenten om eens in de vier jaar een

plan van aanpak bij de Waarderingskamer in te dienen en te rapporteren over de

kwaliteit van het referentiestelsel en van de waardebepaling vervangen door een

rapportage aan de hand van vragen die de Waarderingskamer aan de desbetref-

fende gemeente stelt, waarbij zowel de stand van zaken, planning en de voort-

gang bij de uitvoering als de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden wordt

gevolgd. Vooruitlopend op deze wijziging is de verplichting voor de gemeenten

om dit plan van aanpak vóór 1 november 2002 in te dienen reeds bij ministeriële

regeling van 16 oktober 2002, Stcrt. 201 vervallen.

(..)

Artikelsgewijs

(..)

Artikel I, onderdeel B (Artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken)

In artikel 3 wordt een nieuw eerste lid ingevoegd waarin wordt bepaald dat de

waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden verzameld, geana-

lyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor markt-

gegevens. Voor objectgegevens zijn dit in ieder geval de objectgegevens die

voorkomen op de modellen voor de taxatieverslagen. Het betreft derhalve zowel

de gegevens over de kadastrale identificatie (bijvoorbeeld een wijziging in de

objectafbakening), als de gegevens over het soort object, de buurt waarin de

onroerende zaak is gelegen, bouwjaar, grootte (bijvoorbeeld een wijziging door

een verbouwing), bijgebouwen en bijzondere kenmerken van de onroerende zaak.

Artikel I, onderdeel C (Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken)

De wijziging van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, houdt verband met de vervan-

ging van de methode van vergelijking met toepassing van het opzetten van een

referentiestelsel door een methode waarbij een directe relatie met marktgegevens

wordt gelegd.

Artikel I, onderdeel D (Artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken)

(..)

Geregeld wordt dat gemeenten desgevraagd binnen vier weken moeten

rapporteren aan de Waarderingskamer over de stand van zaken de planning en de

voortgang van de WOZ-werkzaamheden alsmede de kwaliteit van de verrichte

WOZ-werkzaamheden.

Deze rapportage geschiedt aan de hand van door de Waarderingskamer te stellen

vragen. Deze vragen zijn in de Waarderingsinstructie opgenomen. Indien andere

vragen in het kader van uitvoering en toezicht nodig zijn, zal de Waarderings-

kamer deze vragen zoveel mogelijk pas stellen één jaar nadat zij deze vragen aan

alle gemeenten bekend heeft gemaakt. Voorts wordt geregeld dat voortdurend de

mutaties van de waarderelevante objectgegevens worden verzameld, geana-

Page 193: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

193

lyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor de markt-

gegevens.

Artikel I, onderdeel E (Artikel 7 van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken)

Met de wijziging van artikel 7 wordt bewerkstelligd dat de kwaliteit van de

verrichte WOZ-werkzaamheden voortdurend door de gemeenten wordt gecon-

troleerd. Het betreft de werkzaamheden inzake het beheer van de object-

afbakening, het bijhouden van de objectgegevens, het beheer van de subject-

administratie, de marktanalyse, de waardebepaling, de waardevaststelling, de

gegevensuitwisseling alsmede het bezwaar en beroep.

(..)

Page 194: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

194

Page 195: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ

195

6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET

WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

6.1 Tekst van de regeling per 21 februari 2003 6

Artikel 1

1. Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 2, tweede lid, van het Uitvoerings-

besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroe-

rende zaken.

2. In deze regeling wordt verstaan onder:

a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;

b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken.

Artikel 2

De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit

omvatten ten aanzien van taxateurs van woningen kennis en vaardigheden op de

in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.

a. Algemene taxatietechnische kennis:

- grondige kennis van de rechten die op een woning kunnen rusten;

- grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de

wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het

Kadaster;

- grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstand-

koming van een transactie en de transactieprijs;

- grondige kennis van de methode voor de waardebepaling van woningen;

- grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatieverslag voor

een woning;

- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woning-

markt;

- kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de

verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in

marktwaarde;

- kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een woning

beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoordelen;

- grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde

van een woning.

6Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1995, 31

Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2003, 36

Page 196: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

196

b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:

- het kunnen bepalen van de waarde van een woning;

- het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een transactie een redelijke

indicatie geeft van de marktwaarde van een woning;

- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling

en de onderbouwing van de waarde van een woning;

- het kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee woningen;

- het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van

een woning;

- het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een woning en

het kunnen aangeven welke invloed die heeft op de waarde.

c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-

gen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van

de jurisprudentie ter zake;

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-

gen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de

waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake;

- kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en

beroepschriften in het kader van de wet;

- het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen toepassen van

deze jurisprudentie bij de waardebepaling van woningen in concrete

situaties;

- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbake-

nen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet

aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten;

- het kunnen toepassen van marktgegevens;

- het kunnen organiseren van de eigen taxaties in een massaal waarderings-

proces;

- het kunnen beoordelen welke objectgegevens gebruikt moeten worden bij

de bepaling en de onderbouwing van de vastgestelde waarde bij de uitvoe-

ring van een massaal waarderingsproces, waarbij mogelijk gebruik gemaakt

wordt van geautomatiseerde taxatie ondersteuning;

- het kunnen beschrijven van de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden

en het hierover kunnen rapporteren aan het college van burgemeester en

wethouders en aan de Waarderingskamer;

- het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en

alle categorieën woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een kwali-

teitscontrole;

- het mede op basis van marktgegevens kunnen onderbouwen van de waarde-

bepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve

van de rechter in belastingzaken.

Page 197: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ

197

Artikel 3

De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit

omvatten ten aanzien van taxateurs van andere onroerende zaken dan woningen

kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.

a. Algemene taxatietechnische kennis:

- grondige kennis van de rechten die op een onroerende zaak kunnen rusten;

- grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de

wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het

Kadaster;

- grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstand-

koming van een transactie en de transactieprijs;

- grondige kennis van de markt voor commercieel gebruikte onroerende

zaken, zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten;

- grondige kennis van de beschikbare methoden voor de waardebepaling van

niet woningen, met name de kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode,

discounted cash flow berekening en de gecorrigeerde vervangingswaarde-

berekening;

- grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatieverslag voor

een niet woning;

- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de waarde van

niet woningen;

- kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een niet

woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoor-

delen;

- grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde

van een niet woning.

b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:

- het kunnen bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet

woning;

- het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een verkooptransactie of

een verhuurtransactie een redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van

de niet woning;

- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling

en de onderbouwing van de waarde van de niet woning;

- het aan de hand van marktgegevens met betrekking tot verkoop , verhuur

en investeringsbeslissingen kunnen bepalen van een verschil in markt-

waarde tussen twee vergelijkbare objecten;

- het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van

een niet woning;

- het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een object en het

kunnen aangeven welke invloed dit heeft op de waarde.

Page 198: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

198

c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-

gen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van

de jurisprudentie ter zake;

- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelin-

gen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de

waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake;

- kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en

beroepschriften in het kader van de wet;

- het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen vertalen van deze

jurisprudentie naar de waardebepaling van niet woningen in concrete situa-

ties;

- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen

kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbake-

nen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet

aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten;

- het kunnen bepalen van de vier elementen van een gecorrigeerde vervan-

gingswaardeberekening overeenkomstig de regelingen op basis van de wet;

- het kunnen vergelijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde met

marktgegevens en het kunnen beoordelen welk waarderingsvoorschrift

bepalend is voor de vast te stellen waarde in het kader van de wet;

- het kunnen toepassen van bijzondere waarderingsvoorschriften;

- het kunnen toepassen van marktgegevens;

- het kunnen beschrijven van de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden

en het hierover kunnen rapporteren aan het college van burgemeester en

wethouders en aan de Waarderingskamer;

- het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en

alle categorieën niet woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een

kwaliteitscontrole;

- het mede op basis van marktgegevens kunnen onderbouwen van de waarde-

bepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve

van de rechter in belastingzaken.

Artikel 4

(vervallen)

Artikel 5

Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening

van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 ja-

nuari 1995.

Artikel 6

Deze regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen

Wet waardering onroerende zaken.

Page 199: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ

199

6.2 Toelichting

Toelichting op oorspronkelijke regeling

Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994,

874), hierna Wet WOZ, bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van

bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de

waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waarde-

bepaling Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 954) is in artikel 2,

tweede lid, neergelegd dat de vakbekwaamheidseisen die worden gesteld aan

degenen die de waardebepaling uitvoeren, bij ministeriële regeling worden vast-

gesteld. De onderhavige ministeriële regeling strekt daartoe. De vakbekwaam-

heidseisen zijn geformuleerd door de Waarderingskamer; de regeling is voorts

opgesteld in overleg met het Ministerie van Economische Zaken.

De regeling bevat in de artikelen 2 en 3 bepalingen omtrent de eisen waaraan de

taxateurs die de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ uitvoeren, wat

kennis en inhoudelijke vaardigheden betreft, dienen te voldoen.

De vakbekwaamheidseisen voor taxateurs in het kader van de Wet WOZ ver-

tonen sterke overeenkomst met de vakbekwaamheidseisen die aan andere taxa-

teurs van onroerende zaken worden gesteld. Dit ligt voor de hand omdat ook de

aard van de werkzaamheden voor een belangrijk deel overeenkomen.

(..)

Uit de in de regeling opgenomen vakbekwaamheidseisen komt duidelijk naar

voren dat de taxateur Wet WOZ marktkennis moet hebben om transacties te

kunnen beoordelen en te kunnen verwerken in de waardebepaling van individuele

objecten.

(..)

Naast de taxatievaardigheden van makelaars en taxateurs dient de WOZ-taxateur

te beschikken over vaardigheden die meer specifiek samenhangen met de uitvoe-

ring van de Wet WOZ. De taxateur zal kennis moeten hebben met betrekking tot

de specifieke onderwerpen van de Wet WOZ, zoals "referentiesystemen en

kwaliteitsbewaking", "objectafbakening" en "juridische procedures en onderbou-

wing taxaties". In de artikelen 2 en 3 zijn de vereiste vaardigheden van de taxa-

teurs daarom in drie onderdelen uitgesplitst. De onderdelen a en b betreffen de

algemene taxatietechnische kennis en praktijkvaardigheden; deze zijn gebruike-

lijk voor alle categorieën taxateurs. Onderdeel c is specifiek voor de WOZ-taxa-

teur.

In de regeling is bij de beschrijving van de vaardigheden onderscheid gemaakt

tussen de taxateur woningen (artikel 2) en de taxateur niet-woningen (artikel 3).

Bij de taxateur woningen ligt het accent meer op de massaliteit van het waarde-

bepalingsproject en daarom op het gebruik van referentiesystemen en geautoma-

Page 200: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

200

tiseerde hulpmiddelen. Voor de taxateur niet-woningen ligt het accent sterker op

de verschillende taxatiemethoden in verband met de grotere diversiteit van de te

taxeren objecten.

(..)

De beoordeling of de taxateurs aan de eisen voldoen, berust bij de gemeenten. Zij

zijn immers in eerste instantie verantwoordelijk voor een goede uitvoering van de

Wet WOZ.

(..)

Van het voldoen aan de in artikel 2, onderdeel c, dan wel artikel 3, onderdeel c,

meer specifiek op de Wet WOZ gerichte eisen dient op andere wijze te blijken,

daar er thans nog geen opleiding of toets is die is toegespitst op de aldaar

gewenste kennis en vaardigheden. Naar verwachting zullen diverse opleidings-

instituten de benodigde lesstof gaan aanbieden. De Waarderingskamer zal ervoor

zorgen dat er een vorm van toetsing voor deze opleidingen komt. De taxateur die

deze toetsing met goed gevolg heeft afgelegd, wordt geacht te voldoen aan de

eisen specifiek voor de Wet WOZ zoals geformuleerd in de onderdelen c van de

artikelen 2 en 3.

(..)

Page 201: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ

201

7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET

WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

7.1 Tekst van de regeling na wijziging per 1 januari 2005 7

Artikel 1

Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 18, derde lid, van de Wet waardering

onroerende zaken.

Artikel 2

1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde

van:

a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuur-

grond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendom-

men;

b. één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de

Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in arti-

kel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, met

uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen;

c. natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden,

zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechts-

personen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of

nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen;

d. openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een

en ander met inbegrip van kunstwerken;

e. werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden

zonder dat beschadiging van betekenis aan de werktuigen wordt toe-

gebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te

merken;

f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door

organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met

uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning;

g. onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst

of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levens-

beschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige

onroerende zaken die dienen als woning;

h. werken die zijn bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater

en die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiek-

rechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige

werken die dienen als woning.

7 Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1994, 252

Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2004, 249

Page 202: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

202

2. Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, wordt onder landbouw

verstaan landbouw in de zin van artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de

Pachtwet.

Artikel 3

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1997.

Artikel 4

De regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten

Wet waardering onroerende zaken.

7.2 Toelichting

Op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874) waarderen

gemeenten in beginsel alle onroerende zaken ten behoeve van de heffing van

verschillende belastingen. De door de gemeenten vastgestelde waarden worden

verstrekt aan de afnemers, te weten het Rijk, de waterschappen en de gemeenten

zelf. Er zijn echter onroerende zaken waarvan de waarde voor geen van de

afnemers van belang is omdat die objecten niet in de heffing van belasting wordt

betrokken. Materieel gaat het daarbij om de in de desbetreffende heffingswetten

opgenomen vrijstellingen.

Artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken geeft de bevoegd-

heid bij ministeriële regeling regels te stellen om die onroerende zaken of onder-

delen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking te laten. De onderhavige

regeling strekt daartoe.

In artikel 2 zijn de onroerende zaken opgesomd waarvan de waarde niet bepaald

hoeft te worden. Artikel 220d van de Gemeentewet (Stb. 1994, 762), het artikel

waarin de onroerende zaken staan genoemd waarvan de waarde buiten de

heffingsmaatstaf blijft voor de onroerende-zaakbelastingen, is als uitgangspunt

genomen.

Getoetst is of die zaken ook voor de waterschappen of het Rijk zonder belang

voor de belastingheffing zijn. Voor de in artikel 2 genoemde zaken is dat het

geval.

Toelichting op wijziging per 1 januari 1997

De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende

zaken behoeft enige uitbreiding en aanpassing.

Met de wijziging van onderdeel a van artikel 2, dat ziet op het buiten aanmerking

laten bij de waardebepaling ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig

Page 203: Waarderingsinstructie jaarlijks

FORMELE REGELGEVING 7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ

203

geëxploiteerde cultuurgrond, wordt de waarde van de ondergrond van gebouwde

eigendommen niet buiten aanmerking gelaten bij de waardebepaling in het kader

van de Wet waardering onroerende zaken.

Het waardegegeven van de ondergrond speelt een rol bij het bepalen van de

heffingsmaatstaf voor de omslagen ter zake van gebouwde onroerende zaken als

bedoeld in de Waterschapswet. In dit verband is ter verduidelijking een tweede

lid aan artikel 2 toegevoegd, aangevende dat het begrip landbouw dezelfde

betekenis heeft als bedoeld in de Pachtwet.

Ingevolge artikel II van de Wet van 16 november 1995, houdende wijziging van

de Natuurschoonwet 1928 en de Gemeentewet (verruiming fiscale faciliteiten ten

behoeve van de aanleg van bossen) (Stb. 582) is artikel 220d van de Gemeente-

wet gewijzigd in die zin dat de mogelijkheid tot rangschikking van landgoederen

onder de Natuurschoonwet 1928 zich niet uitstrekt tot de Gemeentewet. Onder-

deel b van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet

waardering onroerende zaken is daarmee in overeenstemming gebracht in dier

voege dat voor de in de Gemeentewet niet gefacilieerde landgoederen het waar-

degegeven beschikbaar is.

Aan artikel 2 is onderdeel f toegevoegd opdat bij de waardebepaling de waarde

van waterverdedigingswerken buiten aanmerking wordt gelaten. Hiermee wordt

uitvoering gegeven aan de toezegging in de memorie van toelichting bij de Aan-

passingswet Wet waardering onroerende zaken (kamerstukken II 1996/97, 25

037, nr. 3, blz. 23).

Toelichting op wijziging per 1 januari 1999

De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende

zaken is gewijzigd in een regeling ter wijziging van enige uitvoeringsregelingen.

De wijziging van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering

onroerende zaken is daarbij als volgt toegelicht:

"Met deze wijziging wordt de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet

waardering onroerende zaken aangepast aan de nieuwe omschrijving van de

werktuigenvrijstelling van artikel 220d, eerste lid, onderdeel j, van de Gemeen-

tewet. De wijziging van genoemd artikel 220d is totstandgekomen bij de Wet

wijziging werktuigenvrijstelling."

De inwerkingtredingsbepaling is zodanig geredigeerd dat bij de waardebepaling

op de voet van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken vanaf 1

januari 1999 (de waardepeildatum voor het tweede WOZ-tijdvak) rekening wordt

gehouden met de nieuwe omschrijving van de werktuigenvrijstelling. De redactie

van de inwerkingtredingsbepaling komt overeen met de redactie van de inwer-

kingtredingsbepaling in de Wet wijziging werktuigenvrijstelling.

Page 204: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL IV

204

Toelichting op wijziging per 1 januari 2005

In artikel 18, derde lid, Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat bij

ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld ingevolge welke onroerende

zaken of delen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten.

Daarbij gaat het om onroerende zaken of delen van zaken die geen deel uitmaken

van de heffingsmaatstaf die door de afnemers wordt gehanteerd voor de

belastingheffing. Deze laatste voorwaarde geldt voor alle afnemers, te weten Rijk

(de rijksbelastingdienst), gemeenten en waterschappen. Indien niet alle afnemers

de onroerende zaken of delen daarvan buiten de heffing laten, is er geen

aanleiding voor het opnemen van een uitzondering in de Uitvoeringsregeling

uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.

De wijziging van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering

onroerende zaken hangt samen met de wijzigingen van de Wet waardering

onroerende zaken die zijn aangebracht bij de Wet van 9 december 2004, Stb. 656,

tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere

wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken).

De bestaande uitzonderingen voor kerken, waterbeheersingswerken en werken

bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater in artikel 220d, eerste

lid, onder c, g en h, Gemeentewet gaan bij deze wijziging ook gelden voor de

waterschapsomslag gebouwd. Daarmee laten alle afnemers deze onroerende

zaken of delen daarvan buiten aanmerking en dienen de uitzonderingen te worden

opgenomen in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering

onroerende zaken.

Page 205: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN

205

BIJLAGEN

1. Handreiking beoordelingsprotocollen

- beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie

- beoordelingsprotocol woningen

- beoordelingsprotocol niet-woningen

2. Voorbeelden taxatieverslagen

3. Model-toelichting taxatieverslagen

4. Model-toelichting inlichtingenformulieren

5. Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van

belastingheffing (International Valuation Standards)

6. Begrippenlijst

7. Trefwoordenregister

Page 206: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

206

Page 207: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

207

1. HANDREIKING BEOORDELINGPROTOCOLLEN

Gemeenten controleren zelf de kwaliteit van de taxaties en de onderbouwing. Als

handreiking voor deze beoordeling zijn enkele "beoordelingsprotocollen" ontwikkeld. De

bedoeling van het beoordelingsprotocol is dat de gemeente aan de hand van dat protocol

op een systematische wijze de kwaliteit van een bepaald product kan beoordelen. De

gemeente is niet verplicht om het protocol in zijn geheel te gebruiken, het is slechts een

hulpmiddel. Afhankelijk van de gemeentelijke organisatie en van keuzen in het

waarderingsproces kan de gemeente er bijvoorbeeld voor kiezen om een selectie van de

vragen in haar beoordeling te betrekken, aangevuld met eigen beoordelingstechnieken.

Er zijn beoordelingsprotocollen ontwikkeld voor:

- volledigheid WOZ-administratie;

- taxaties woningen;

- taxaties niet-woningen.

De meest recente versie van de beoordelingsprotocollen wordt gepubliceerd op de site

van de Waarderingskamer.

Page 208: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

208

BEOORDELINGSPROTOCOL VOLLEDIGHEID WOZ-ADMINISTRATIE

Gecontroleerd door: .............................................................................................................. Controledatum: ..............................................................................................................

Schema volledigheid WOZ-administratie

Inhoud WOZ-objectenbestand per 1 januari […..] Aantal WOZ-objecten in centrale

WOZ-objectenbestand

Totale telling

grondoppervlakte

WOZ-objecten waarvoor een beschikking is verzonden (cat. a1) ha

WOZ-objecten waarvoor nog een beschikking verzonden moet

worden (geblokkeerde WOZ-objecten) (cat. a2)

ha

Sluimerende WOZ-objecten (cat. b) ha

Gebouwde uitgezonderde WOZ-objecten (cat. c) (bijv. kerken)

Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschik-

king genomen hoeft te worden (cat. d)

(voor zover opgenomen in WOZ-objectenbestand)

ha

WOZ-objecten per 1 januari […..] (cat. a+b+c+d)

in het WOZ-objectenbestand

ha

Totale kadastrale oppervlakte van de gemeente (totaaltelling

gemeentelijk kadastraal systeem)

ha

Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totaaltelling grond-

oppervlakte WOZ-objecten in WOZ-objectenbestand

ha

Vastlegging WOZ-objecten (cat. d) in andere bestanden Aantal WOZ-objecten in andere

bestanden

Totale telling

grondoppervlakte

Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschik-

king genomen hoeft te worden (cat. d)

vastgelegd in andere administratieve bestanden (bijv. excel)

Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschik-

king genomen hoeft te worden (cat. d)

vastgelegd in GIS-bestand

Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totaaltelling grond-

oppervlakte WOZ-objecten inclusief elders vastgelegde uitgezon-

derde WOZ-objecten

Aard en inrichting van de registratie van de objecten in categorie d

in het WOZ-objectenbestand

Aard en inrichting van de registratie van de objecten in categorie d

in andere administratieve bestanden

Aard en inrichting van de registratie van de objecten in categorie d

in GIS-bestand

Welke GIS-applicatie wordt gebruikt?

Page 209: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

209

Kadastrale oppervlakte gemeente

ja nee nvt

Controles aan de hand van schema

Juistheid en beschikbaarheid tellingen Is voor alle categorieën een telling beschikbaar van de totale oppervlakte

van deze objecten? Klopt de totaaltelling van het aantal objecten? Klopt de totaaltelling van de oppervlakten?

Aansluiting op totale kadastrale oppervlakte? Is de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente bekend? Is bekend wat de bron van de totale kadastrale oppervlakte is?

Is de totale kadastrale oppervlakte afkomstig van een actuele telling in de gemeentelijke kadastrale administratie?

Is het verschil tussen de totale kadastrale oppervlakte en de totaaltelling van de grondoppervlakte van alle WOZ-objecten correct?

Volledigheid indien geen gebruik gemaakt wordt van andere administratieve bestanden of van GIS-bestanden

Is het verschil tussen de totale kadastrale oppervlakte en de totaaltelling van de oppervlakten van de WOZ-objecten gelijk aan "0"? Zo nee: - is bekend waaruit het verschil bestaat? - wordt de administratie binnen een maand sluitend gemaakt?

Volledigheid indien gebruik gemaakt wordt van andere administratieve bestanden of van GIS-bestanden

Is het verschil tussen de totale kadastrale oppervlakte en de totaaltelling van de oppervlakten van de WOZ-objecten plus de in andere admini-stratieve bestanden vastgelegde objecten (danwel de oppervlakte van de ongebouwde, uitgezonderde objecten in de GIS-bestanden) gelijk aan "0"? Zo nee: - is bekend waaruit het verschil bestaat? - wordt de administratie binnen een maand sluitend gemaakt?

Sluimerende objecten (cat. b)

Ongebouwde uitgezonderde objecten (cat. d)

Beschikte / te beschikken objecten

(cat. a1 en a2)

Gebouwde uitgezonderde

objecten (cat. c)

Page 210: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

210

ja nee nvt Waarschijnlijkheid oppervlakten per categorie

Is de totale oppervlakten van de ongebouwde uitgezonderde oppervlakte waarschijnlijk in relatie tot de oppervlakte van openbare wegen en van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond in de gemeente?

Volledigheid waardering onroerende zaken Is van alle ongebouwde uitgezonderde percelen en van alle deels uitgezonderde objecten uit de vastlegging aannemelijk waarom er sprake is van een uitzondering? Worden mutaties (eigenarenmutaties) van ongebouwde uitgezonderde objecten normaal verwerkt? Wordt bij elke eigenarenmutatie met betrekking tot een ongebouwd uitgezonderd object beoordeeld of de uitzondering nog van toepassing is?

Is het aantal objecten in categorie d in overeenstemming met de wijze van vastlegging van ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten zoals beschreven onder "Aard en inrichting van de objecten in categorie d in het WOZ-objectenbestand"? (bijvoorbeeld indien ongebouwde, uitgezonderde objecten elders worden vastgelegd is het aantal 0, wanneer benoemde "containers" worden gebruikt moet aantal overeenkomen, wanneer individuele objecten zijn geregistreerd dan moet aantal overeenkomen met aantal objecten)

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 23 september 2004. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

Page 211: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

211

BEOORDELINGSPROTOCOL WONINGEN

Adres gecontroleerd object (taxatieverslag): ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................

ja nee nvt

Controle ratio's voor hele gemeente

Strekking ratio's Is ratio A beschikbaar die gebaseerd is op de verkopen in de jaren […..] en […..]? Is ratio B beschikbaar die gebaseerd is op de verkopen in de jaren […..] en […..]? Is het aantal verkopen dat gebruikt is voor het berekenen van ratio A en B gelijk aan het totaal aantal gerealiseerde verkopen in deze jaren (zie voor het totaal aantal de resultaten marktanalyse in gemeentelijke administra-tie)? Zo nee, is een overzicht beschikbaar met per verkoop de reden waarom deze niet is meegenomen in de berekening van ratio's? Is sprake van geldige redenen om een verkoop niet mee te nemen?

Juistheid berekening ratio's De verkoopprijzen mogen niet gecorrigeerd worden voor tijd (naar

waardepeildatum). Zijn voor de berekening van de ratio’s de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen gebruikt, dus zonder indexering naar waardepeildatum?

De verkoopprijzen moeten gecorrigeerd worden als deze niet markt-conform zijn (zie stap 6 marktanalyse, kwantificering afwijking). Zijn de voor de berekening gebruikte verkoopprijzen gecorrigeerd voor de bevindingen uit de marktanalyse?

Aansluiting op gemiddeld marktniveau Ligt ratio A tussen 0,95 en 1,05?* Ligt ratio B tussen 0,95 en 1,05?* Wijkt ratio B maximaal 0,02 af van ratio A?

Controle ratio's per categorie (en eventueel per categorie per wijk)

Strekking ratio's Is voor elke categorie woningen ratio A en B beschikbaar die gebaseerd zijn op meer dan tien verkopen in de jaren […..] en […..]? Is het aantal verkopen dat gebruikt is voor het berekenen van ratio A en B gelijk aan het totaal aantal gerealiseerde verkopen in deze jaren binnen de desbetreffende categorie? Zo nee, is een overzicht beschikbaar met per verkoop de reden waarom deze niet is meegenomen in de berekening van ratio's? Is sprake van geldige redenen om een verkoop niet mee te nemen?

Aansluiting op gemiddeld marktniveau Ligt ratio A tussen 0,95 en 1,05?*

Page 212: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

212

ja nee nvt

Controle ratio per verkochte woning

Beschikbaarheid en vergelijking met marktcijfer Is er een lijst beschikbaar met de voor in […..] en […..] gerealiseerde verkoopprijzen met daarop de (voorlopige) getaxeerde waarde en de ratio? Bevat deze lijst alle verkopen in deze jaren? Ligt de ratio van elke verkochte woning waarvan de verkoop in de periode tussen drie maanden voor de waardepeildatum en drie maanden erna is gerealiseerd, tussen 0,95 en 1,05?*

Zo nee, is voor die verkoop aangegeven wat de reden is waarom de ratio buiten deze range valt? Is sprake van een geldige reden dat deze ratio afwijkt van de range?

Ligt de ratio van elke verkochte woning waarvan de verkoop eerder dan drie maanden voor de waardepeildatum of later dan drie maanden erna is gerealiseerd, in een vergelijkbare range afhankelijk van de gemiddelde stijging in de gemeente?

Zo nee, is voor die verkoop aangegeven wat de reden is waarom de ratio buiten deze range valt? Is sprake van een geldige reden dat deze ratio afwijkt van de range?

Controle onderlinge waardeverhoudingen

Ligt de gemiddelde waarde van elke categorie in goede verhouding tot de gemiddelde waarde van een andere categorie? Is de onderlinge afwijking tussen de ratio's A van de categorieën (eventueel uitgesplitst naar wijk) maximaal 0,05? Ligt de gemiddelde waarde van huurwoningen in goede verhouding tot de gemiddelde waarde van vergelijkbare koopwoningen?

Controle taxatieverslagen

Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld? Is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?

Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal

perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de

toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die

wordt vermeld op het taxatieverslag?

Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het type object vermeld?

Valt deze omschrijving binnen de objectenlijst die de gemeente hanteert? Wordt een begrijpelijke gebiedsaanduiding (wijk/buurt) vermeld?

Klopt deze gebiedsaanduiding met de aanduidingen die de gemeente hanteert voor dit gebied?

Wordt het bouwjaar of de bouwjaarklasse vermeld?

Page 213: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

213

ja nee nvt Wordt de kavelgrootte van de woning vermeld? Wordt de grootte of grootte-klasse van de woning vermeld? Wordt (indien relevant) de kwaliteit/onderhoudstoestand van de woning

aangegeven? Worden bijzondere omstandigheden/kenmerken van de woning

aangegeven (indien relevant)?

Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld is deze correct? Valt deze verkoopdatum binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Controles vermelding juiste vergelijkingswoningen Is de onderbouwing herkenbaar? Let daarbij op de volgende punten:

Wordt de waarde van elk object onderbouwd door drie verkochte woningen? Worden de adresgegevens vermeld? Liggen deze woningen in hetzelfde gebied? Zijn de drie woningen van dezelfde categorie? Worden de transactieprijzen vermeld? Worden de verkoopdata vermeld?

Worden bijzonderheden aangegeven die zich bij de verkoop hebben voorgedaan? Worden de vastgestelde waarden van deze woningen vermeld? Wijkt de vastgestelde waarde van de onderbouwende verkopen niet meer af dan 35% van de getaxeerde waarde?

* Afhankelijk van de marktontwikkelingen in […..] en […..] kan het criterium met betrekking tot de range waarbinnen de ratio moet liggen (nu: 0,95-1,05), verschuiven.

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 9 december 2005. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

Page 214: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

214

BEOORDELINGSPROTOCOL COURANTE NIET-WONINGEN

Adres gecontroleerd object: ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................

ja nee nvt

Controle volledigheid taxatieverslag

Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?

Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal

perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de totale

kadastrale oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de

toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die

wordt vermeld op het taxatieverslag?

Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert? Wordt de buurt vermeld en past deze buurtaanduiding binnen de buurtaanduiding die de gemeente hanteert voor dit type objecten?

De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object

Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct?

Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld zijn de verkoopprijs en verkoopdatum correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Page 215: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

215

ja nee nvt

Huurprijs van het object zelfIndien de huurprijs wordt vermeld zijn de huurprijs en de bijbehorende ingangsdatum correct en valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén huurprijs is vermeld is het object inderdaad niet verhuurd binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object

Huurwaarde en kapitalisatiefactorWordt de bruto huurwaarde per vierkante meter vermeld en is de absolute hoogte van huurwaarde per vierkante meter aannemelijk? Is de huurwaarde per vierkante meter naar onderlinge verhouding tussen de verschillende onderdelen aannemelijk (bijv. verhouding winkelruimte en magazijn en/of verhouding begane grond en verdiepingen)? Is de huurwaarde per onderdeel aannemelijk? Is de huurwaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde en voor het desbetreffende object betaalde huur? Wordt de kapitalisatiefactor vermeld en is de absolute hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk? Wordt binnen de taxatie van het object één en dezelfde kapitalisatiefactor gehanteerd? Worden afwijkingen gemotiveerd? Is de taxatiewaarde van het onderdeel aannemelijk?

Bijzondere onderdelen: parkeervoorzieningen en grondIs het aantal en aard van de vermelde parkeerplaatsen correct? Is het aannemelijk dat de waarde van de parkeerplaatsen niet een onderdeel uit maakt van de waarde van de andere onderdelen? Is taxatiewaarde voor parkeervoorzieningen aannemelijk? Is de oppervlakte behorend bij de parkeervoorziening in overeenstemming met totale grondoppervlakte? Is het aannemelijk dat de waarde van de grond niet (volledig) een onderdeel uit maakt van de waarde van de andere onderdelen? Is oppervlakte die is aangeduid als additionele grond aannemelijk? Is de taxatiewaarde voor (additionele) grond aannemelijk?

Bijzondere correcties Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk?

Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde aannemelijk? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoop-prijs dan wel de geïnvesteerde stichtingskosten?

Page 216: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

216

ja nee nvt

Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau

Is bij de taxatie gebruik gemaakt van huurwaarderanges en kapitalisatie-ranges en sluiten deze kengetallen aan op de referenties?

Zo nee, is de afwijking van deze "kengetallen" gemotiveerd? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare

WOZ-objecten op vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare

WOZ-objecten op niet-vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van niet-

vergelijkbare courante niet-woningen op vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de

vorige waardepeildatum?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 23 september 2004. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

Page 217: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

217

BEOORDELINGSPROTOCOL INCOURANTE NIET-WONINGEN

Adres gecontroleerd object: ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................

ja nee nvt

Controle volledigheid taxatieverslag

Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?

Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal

perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de totale

kadastrale oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de

toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die

wordt vermeld op het taxatieverslag?

Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert?

De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object

Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct?

Stichtingskosten Zijn de stichtingskosten en het bouwjaar correct? Valt dit bouwjaar binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld?

Indien geen stichtingskosten vermeld Ligt het bouwjaar van het object inderdaad niet binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs/huurprijs van het object zelf is vermeld. Zijn de verkoopprijs en verkoopdatum / huurprijs correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Page 218: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

218

ja nee nvt

Indien géén verkoopprijs/huurprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht/verhuurd binnen de periode van vijf jaar voor de peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatie-verslag?

Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object

Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde opstalIs de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid vermeld en is de vervangingswaarde per eenheid reëel? Is de vervangingswaarde per deelobject opgesplitst naar ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties, en is deze uitsplitsing consequent gehanteerd (bijv. is het aantal eenheden (m

2 of m

3) gelijk)?

Is vermenigvuldiging van de vervangingswaarde per eenheid maal de grootte correct uitgevoerd? Is de restwaarde en de levensduur per deelobject vermeld en zijn deze aannemelijk? Is de aftrek voor technische veroudering per deelobject vermeld? Is de aftrek voor functionele veroudering per deelobject vermeld? Worden voor het bepalen van de factor voor functionele veroudering afzonderlijke deelfactoren vermeld en zijn deze aannemelijk? Worden de correcties voor technische en functionele veroudering correct berekend? Is de taxatiewaarde van het object correct berekend?

Berekening grondwaarde Is de oppervlakte die vermeld wordt onder "opbouw taxatie" in overeenstemming met de vermelde (toegekende) oppervlakte? Is de gehanteerde grondprijs per vierkante meter aangegeven? Indien er een surplus aan grond is, is er onderscheid gemaakt tussen de benodigde grond en het surplus aan grondoppervlakte?

Bijzondere onderdelen/correcties (bijv. bodemveront., werktuigen, infrastructuur) Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk?

Werktuigen Is indien een aftrek wordt gegeven voor werktuigen aangegeven welke werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven?

Omzetbelasting Wordt aangegeven of de taxatiewaarde inclusief of exclusief omzet-belasting is? Is de manier waarop de omzetbelasting is vermeld in overeenstemming met de BTW positie van de eigenaar?

Page 219: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

219

ja nee nvt

Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde correct berekend? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde stichtings-kosten? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoop-prijs/huurprijs?

Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau

Is bij de taxatie gebruik gemaakt van kengetallen uit een taxatiewijzer en sluiten deze kengetallen aan op de marktanalyse?

Zo nee, is de afwijking van deze kengetallen gemotiveerd? Zijn de gebruikte vervangingswaarden per eenheid in verhouding met de

vervangingswaarden per eenheid van vergelijkbare WOZ-objecten? Zijn de kengetallen gebruikt bij de afschrijving (restwaarde, levensduur,

etc.) in overeenstemming met de wijze van afschrijving van vergelijkbare WOZ-objecten?

Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 9 december 2005. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

Page 220: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

220

BEOORDELINGSPROTOCOL AGRARISCHE OBJECTEN

Adres gecontroleerd object: ................................................................................. WOZ-objectnummer gecontroleerd object: ................................................................................. Gecontroleerd door: ................................................................................. Controledatum: .................................................................................

ja nee nvt

Controle volledigheid taxatieverslag

Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres?

Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal

perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de kadastrale

oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de

toegekende oppervlakten per perceel? Wordt de meegetaxeerde oppervlakte gebouwd vermeld? Zijn de meegetaxeerde oppervlakten gebouwd per perceel kleiner dan of

gelijk aan toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale meegetaxeerde oppervlakte van het object in

overeenstemming met de meegetaxeerde oppervlakten per perceel? Is de totale meegetaxeerde oppervlakte in overeenstemming met de

oppervlakte die wordt vermeld onder opbouw taxatie?

Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert?

De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object

Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct?

Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld. Zijn de verkoopprijs en verkoopdatum correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waarde-peildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Page 221: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

221

ja nee nvt

Stichtingskosten van het object zelf Indien de stichtingskosten van het object zijn vermeld. Zijn de stichtings-kosten en het bouwjaar correct? Valt dit bouwjaar binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld?

Indien geen stichtingskosten vermeld Ligt het bouwjaar van het object inderdaad niet binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object

GrondBlijkt uit het taxatieverslag hoeveel grond er per onderdeel meegetaxeerd werd? Is de wijze waarop de grond gewaardeerd wordt in overeenstemming met het soort object (bijv. is de "cultuurgrondvrijstelling" terecht toegepast)? Is de gehanteerde grondprijs per vierkante meter aangegeven en aannemelijk?

Bijzondere correcties (bijv. bodemveront., aanwezigheid asbest, werktuigen) Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk? Is indien een aftrek wordt gegeven voor werktuigen aangegeven welke werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven?

Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde correct berekend? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatie-verslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoop-prijs en/of stichtingskosten?

Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau

Is bij de taxatie gebruik gemaakt van kengetallen uit een taxatiewijzer en sluiten deze kengetallen aan op de marktanalyse?

Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare objecten?

Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 23 september 2004. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

Page 222: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

222

Page 223: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

223

2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:

Straatnaam: Wassenaarseweg Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 80

Postcode: 2596 CZ

Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:

Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

's-Gravenhage AE 1001 G 150 m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:

Soort woning: Tussenwoning . 1 dakkapel

Buurt: Benoordenhout . gerenoveerd in 1995

Bouwjaar: 1925

Grootte van de woning: 350 m3

(exclusief bijgebouwen)

Bijgebouwen: Berging, garage

Marktgegevens:

De getaxeerde woning is verkocht:Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:

1 februari 2007 € 280.000

Andere relevante marktgegevens

Straatnaam: Wassenaarseweg Wassenaarseweg Wassenaarseweg

Huisnummer: xx yy zz

Postcode: 2568 CZ 2568 AA 2568 CA

Woonplaats: Den Haag Den Haag Den Haag

Soort woning: Hoekwoning Tussenwoning Tussenwoning

Buurt: Benoordenhout Benoordenhout Benoordenhout

Bouwjaar: 1920 - 1940 1931 1919

Grootte van de woning: 350 m3 340 m3 335 m3

Bijgebouwen: Berging, garage - Berging

Grondoppervlakte: 175 m2 140 m2 140 m2

(tuinoppervlakte:) - - -

Transportdatum: 15 april 2008 12 maart 2007 1 augustus 2007

Verkoopprijs: € 310.000 € 280.000 € 220.000

Vastgestelde waarde: € 305.000 € 290.000 € 260.000

Vastgestelde waarde: € 295.000

Page 224: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

224

TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:

Straatnaam: Muzenstraat Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 73-b

Postcode: 2509 AE

Woonplaats: Den Haag

Locatieomschrijving: inclusief berging Zwarteweg 23

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:

Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

's-Gravenhage AE 1078 G

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:

Soort woning: Benedenwoning . 1 dakkapel

Buurt: Centrum

Bouwjaar: 1932

Grootte van de woning: 115 m2

(exclusief bijgebouwen)

Bijgebouwen: Berging

Marktgegevens:

De getaxeerde woning is verkocht:

Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:

3 april 2008 € 210.000 familieverkoop

Andere relevante marktgegevens

Straatnaam: Boslaan Muzenweg Muzenstraat

Huisnummer: xx yy zz

Postcode: 2593 CZ 2509 AA 2509 AE

Woonplaats: Den Haag Den Haag Den Haag

Soort woning: Benedenwoning Benedenwoning Bovenwoning

Buurt: Bezuidenhout Centrum Centrum

Bouwjaar: 1900 - 1920 1931 1926

Grootte van de woning: 150 m2 115 m2 140 m2

Bijgebouwen: - - -

Grondoppervlakte: - - -

(tuinoppervlakte:) - 40 m2 -

Transportdatum: 11 juni 2008 10 januari 2007 -

Verkoopprijs: € 265.000 € 185.000 -

Vastgestelde waarde: € 250.000 € 230.000 € 210.000

Vastgestelde waarde: € 225.000

Page 225: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

225

TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning:

Straatnaam: Haagsche Hopjes Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 479

Postcode: 2599 ZZ

Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:

Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

's-Gravenhage AE 1023 G 1000 m2

's-Gravenhage AE 1024 D 0003 50 m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:

Soort woning: Woonboerderij . 1 dakkapel

Buurt: Noorderpark . gerenoveerd in 2000

Bouwjaar: 1870 . rijksmonument

Grootte van de woning: 560 m3 . goede ligging met vrij uitzicht

(exclusief bijgebouwen) . water 400 m2

Bijgebouwen: Garage

Marktgegevens:

De getaxeerde woning is verkocht:

Transportdatum: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:

3 april 2008 € 490.000

Andere relevante marktgegevens

Straatnaam: Zeezicht Scheveningselaan Haagsche Hopjes

Huisnummer: xx yy zz

Postcode: 2511 AA 2599 BC 2599 ZX

Woonplaats: Den Haag Den Haag Den Haag

Soort woning: Woonboerderij Vrijstaande villa Woonboerderij

Buurt: Zuiderpark Noorderpark Noorderpark

Bouwjaar: 1921 1995 1905

Grootte van de woning: 800 m3 650 m3 425 m3

Bijgebouwen: Garage Serre Garage

Grondoppervlakte: 600 m2 500 m2 1200 m2

(tuinoppervlakte:) - - -

Transportdatum: 2 mei 2007 21 februari 2007 -

Verkoopprijs: € 422.000 € 520.000 -

Vastgestelde waarde: € 425.000 € 510.000 € 395.000

Vastgestelde waarde: € 470.000

Page 226: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

226

TAXATIEVERSLAG OBJECTEN IN AANBOUW Aanduiding object:

Straatnaam: Nieuwedaal Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 13 Toestandspeildatum: 1 januari 2009

Postcode: 1122 NW

Woonplaats: Vinexdorp

Locatieomschrijving: Object in aanbouw (voortgang 40%)

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

Vinexstad VD 2065 G 250 m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:

Soort object: Woning in aanbouw . alle ruwe verdiepingsvloeren gereed

Buurt: Dalen

Bouwjaar: 2009

Grootte van het object: 350 m3

Marktgegevens:

Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:Bouwjaar: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:

Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:

Woning 350 m3 à € 500 € 175.000

Voortgang per 1-1-2009: 40% € 70.000

Grond 250 m2 à € 300 € 75.000

€ 145.000

Vastgestelde waarde: € 145.000

De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde.

Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond

berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op

1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond

wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

Page 227: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

227

TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object:

Straatnaam: Wassenaarseweg Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 80

Postcode: 2596 CZ

Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:

Object is inclusief de volgende adressen:

Straatnaam: Wassenaarsweg

Huisnummer: 82

Postcode: 2596 CZ

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:

Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

's-Gravenhage AE 1023 G 850 m2

's-Gravenhage AE 1024 D 0003 150 m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:

Soort object: Kantoorpand

Buurt: Benoordenhout

Bouwjaar: 1920 - 1940

Grootte van het object: 2500 m2

Marktgegevens:

Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:

Ingangsdatum: huurprijs: bijzondere omstandigheden:

1 februari 2007 € 410.000

Opbouw taxatie en kapitalisatie huurwaarde:

Kantoorruimte begane grond 517 m2 à € 200 € 103.400

factor 9,1 € 940.940

Kantoorruimte verdiepingen 1500 m2 à € 180 € 270.000

factor 9,1 € 2.457.000

Magazijnen 483 m2 à € 100 € 48.300

factor 9,1 € 439.530

Parkeerplaatsen 25 plaatsen à € 5000 € 125.000

Extra grond 200m2 à € 300 € 60.000

(800 m2 betrokken in huurwaarde)

€ 4.022.470

Vastgestelde waarde: € 4.020.000

Vastgestelde waarde is waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie

waarover geen omzetbelasting wordt geheven.

Page 228: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

228

TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object:

Straatnaam: Zwarteweg Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 25

Postcode: 2509 CZ

Woonplaats: Den HaagLocatieomschrijving:

Object is inclusief de volgende adressen:

Straatnaam: Zwarteweg

Huisnummer: 23

Postcode: 2509 CZ

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

's-Gravenhage AE 1023 G 850 m2

's-Gravenhage AE 1024 D 0003 700 m2

Objectgegevens: Bijzondere kenmerken:

Soort object: Industrie . installaties vernieuwd in 2001

Buurt: Centrum . onderhoud goed

Bouwjaar: 2003

Grootte van het object: 500 m3

Marktgegevens:

Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:

Bouwjaar: stichtingskosten: bijzondere omstandigheden:

2003 € 610.000 inclusief grond

Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:

Ruwbouw productiehal 500 m3 à € 300 € 150.000

bouwjaar 2003 levensduur 50 jaar

restwaarde 40% resterende levensduur 45 jaar

techn. veroudering aftrek 6% factor 0,94

func. veroudering aftrek 0% factor 1,00

€ 141.000

Afbouw/inrichting productiehal 500 m3 à € 250 € 125.000

bouwjaar 2003 levensduur 50 jaar

restwaarde 20% resterende levensduur 45 jaar

techn. veroudering aftrek 8% factor 0,92

func. veroudering aftrek 0% factor 1,00

€ 115.000

Installaties productie € 90.000

bouwjaar 2006 levensduur 15 jaar

restwaarde 40% resterende levensduur 13 jaar

techn. veroudering aftrek 8% factor 0,92

func. veroudering aftrek 5% factor 0,95

€ 78.660

Page 229: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

229

Infrastructuur 900 m2 à € 65 € 58.500

Grond 1550 m2 à € 200 € 310.000

Bodemverontreiniging - € 30.000

Machinezaalkraan 0

€ 673.160

Vastgestelde waarde: € 673.000

Vastgestelde waarde is exclusief omzetbelasting.

Page 230: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

230

TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object:

Straatnaam: Westerpad Waardepeildatum: 1 januari 2008

Huisnummer: 8

Postcode: 9362 ZC

Woonplaats: BoerakkerLocatieomschrijving:

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:

Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

Boerakker AA 1023 G 1.51.00 m2

Boerakker AD 1078 G 10.15.00 m2

Boerakker AD 1079 G 8.13.00 m2

Meegetaxeerde oppervlakte gebouwd:

Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: indexnummer: oppervlakte:

Boerakker AA 1023 G 51.00 m2

Boerakker AD 1078 G 8.00 m2

Objectgegevens:

Soort object: Agrarisch Type bedrijf: Kop-hals-romp

Buurt: - Soort gebruik: Boerderij/Veeteelt

Bouwjaar: Voor 1900

Grootte van het object: - Bijzondere kenmerken: (zie onder) -

Marktgegevens:

Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:

Transportdatum: transactieprijs: bijzondere omstandigheden:

- - -

Opbouw taxatie:

Woongedeelte boerderij 450 m2

bouwjaar voor 1900 € 192.000

Grupstal 600 m2

bouwjaar voor 1900 € 48.000

Ligboxenstal 700 m2

bouwjaar 1995 € 196.000

melkinstallatie (werktuig) € 0

Erf 2100 m2

woning (inclusief) € 0

3800 m2

bedrijfsgedeelte € 57.000

Verharding 1000 m2 € 10.000

Page 231: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

231

Mestsilo 1500 m3

bouwjaar 1996 € 40.000

Vastgestelde waarde: € 543.000

Vastgestelde waarde is waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie

waarover geen omzetbelasting wordt geheven.

Page 232: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

232

Page 233: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN

233

3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN

MODEL TOELICHTING TAXATIEVERSLAG WONINGEN

De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde in het

economische verkeer te bepalen. De waarde in het economische verkeer is de prijs die

een koper en een verkoper overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een

verkoop. Deze verkoop zou moeten plaatsvinden op de waardepeildatum.

Natuurlijk worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Toch moet van

alle woningen de waarde bepaald worden. De gemeente gebruikt daarvoor de verkoop-

prijzen die in de markt tot stand komen. Deze verkopen vinden natuurlijk niet allemaal

op de waardepeildatum plaats. De vermelde verkoopdatum is de dag waarop de verkoop

van de woning is geregistreerd door het Kadaster.

Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur van de gemeente

twee dingen doen, namelijk:

- voor de woningen waarvan een verkoopprijs dichtbij de waardepeildatum bekend is:

uit de betaalde verkoopprijs afleiden wat de waarde in het economische verkeer is op

de waardepeildatum;

- voor de woningen waarvan geen recente verkoopprijs bekend is: uit de waarde van

andere woningen de waarde in het economische verkeer afleiden.

Deze twee stappen zijn in het taxatieverslag goed herkenbaar. Op het taxatieverslag staat,

indien onlangs een verkoop heeft plaatsgevonden, de verkoopprijs vermeld. Indien de

woning waarop dit taxatieverslag betrekking heeft, niet is verkocht, staan wel verkoop-

prijzen van enkele andere woningen vermeld. Uit het taxatieverslag blijkt ook dat de

waarde van een woning op de waardepeildatum meestal niet exact gelijk is aan de

betaalde verkoopprijs. Dit heeft te maken met de marktontwikkelingen tussen het

moment van verkoop en de waardepeildatum. Het heeft ook te maken met eventuele

subjectieve elementen die een rol gespeeld hebben bij de verkoop en met eventuele

veranderingen in of aan de woning na de koopdatum.

Uit het taxatieverslag blijkt verder dat vergeleken is met enkele andere woningen (markt-

gegevens). Meestal zijn dit woningen in dezelfde buurt en van dezelfde soort. Wanneer

geen verkoopprijzen beschikbaar zijn van woningen in dezelfde buurt of dezelfde cate-

gorie, dan worden bij de marktgegevens woningen vermeld die iets meer verschillen van

de getaxeerde woning.

Op basis van de verschillen in objectkenmerken tussen de woningen moet de taxateur de

waarde bepalen. Daarom zijn op het taxatieverslag enkele belangrijke objectkenmerken

van de desbetreffende woningen weergegeven. Een grotere woning zal vaak een hogere

waarde hebben, maar als de onderhoudstoestand van die grotere woning slechter is

(bijvoorbeeld veel eerder bouwjaar) dan kan de waarde van de kleinere woning toch weer

hoger zijn.

Page 234: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

234

Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw woning opgesomd.

Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van

correcte gegevens. Wat betreft de aanduiding van de grootte van de woning is het belang-

rijk dat dit de bruto . . . . (oppervlakte/inhoud) is. Dit betekent dat alle ruimten in de

woning zijn meegenomen, dus ook gangen en trappen. Deze bruto . . . . (opper-

vlakte/inhoud) zal dan ook groter zijn dan de bij elkaar getelde oppervlakten/inhouden

van alle kamers.

MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN

De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde voor elke

onroerende zaak vast te stellen. Voor een onroerende zaak die niet als woning wordt

gebruikt kan dit de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn of de waarde in het econo-

mische verkeer. Als WOZ-waarde wordt vastgesteld de hoogste van deze twee waarden.

Of voor uw onroerende zaak de waarde in het economische verkeer is vastgesteld of de

gecorrigeerde vervangingswaarde, blijkt uit het taxatieverslag.

Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning wordt

veelal gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze methode wordt

gebruikt omdat de gebruiker van deze categorie objecten veelal de ruimte huurt en er dus

sprake is van een markt met huurtransacties.

Uit de in de markt gerealiseerde huurprijzen leidt de taxateur een huurwaarde af. Deze

huurwaarde hangt natuurlijk af van bijvoorbeeld het soort object, de grootte van het

object en de kwaliteit. Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur gebruik

van huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum overeengekomen zijn

tussen eigenaren en huurders.

Voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer is het noodzakelijk dat de

huurwaarde (de huurprijs per jaar die een huurder en een verhuurder overeen zouden

komen na de beste voorbereiding van een verhuur, wanneer deze verhuur zou plaats-

vinden op de waardepeildatum) wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De

hoogte van deze kapitalisatiefactor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau en

het risico dat een investeerder loopt bij een bepaald type onroerende zaken. De kapitali-

satiefactor voor een specifieke onroerende zaak is verder afhankelijk van het leegstands-

risico voor het object (een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor)

en van de onderhoudgevoeligheid van de zaak. Indien jaarlijks veel geld nodig is voor

onderhoud, dan zal de kapitalisatiefactor lager zijn. In de kapitalisatiefactor is tevens een

opslag verwerkt indien de waarde niet exclusief omzetbelasting is bepaald.

Indien de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan staan

vier elementen centraal bij de waardebepaling, namelijk de waarde van de grond, de

vervangingswaarde van het opstal en de afschrijving in verband met de technische

veroudering en in verband met de functionele veroudering.

Voor het bepalen van de waarde van de grond wordt aangesloten bij de prijzen die de

gemeente rondom de waardepeildatum hanteerde of zou hanteren bij de uitgifte van

grond. Voor de vervangingswaarde van het opstal wordt uitgegaan van de investeringen

Page 235: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN

235

die nodig zijn om een in beginsel identiek object opnieuw te bouwen. Deze vervan-

gingswaarde wordt gecorrigeerd in verband met het feit dat meestal geen sprake is van

een nieuw object op de waardepeildatum (technische veroudering) en in verband met het

feit dat het bestaande object wellicht minder functioneel is dan een nieuw object.

Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw onroerende zaak

opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan

is van correcte gegevens.

Page 236: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

236

Page 237: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN

237

4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN

INLICHTINGENFORMULIER GEBRUIKERS NIET-WONINGEN

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de

waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare

beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Onder

meer voor de objectafbakening is nodig dat de gemeente weet wie gebruiker is van een

(deel van een) pand. Actuele gegevens omtrent de gebruiker zijn ook van belang voor de

heffing van onroerende-zaakbelastingen.

Met dit inlichtingenformulier worden gebruikersmutaties en hiermee samenhangende

mutaties van onroerende zaken (bijvoorbeeld verplaatsing van scheidingswanden tussen

de onroerende zaken) geïnventariseerd. Deze inventarisatie is nodig voor de jaarlijkse

actualisering van de gemeentelijke administratie over de gehuurde eenheden in bijvoor-

beeld bedrijfsverzamelgebouwen, winkelcentra etc.

Indien er in de loop van een kalenderjaar sprake is van een gebruikersmutatie, betekent

dit dat de aanslag onroerende-zaakbelasting ten aanzien van de gebruiker voor het daarop

volgende kalenderjaar wordt gericht aan de nieuwe gebruiker. Indien er mutaties zijn in

de afbakening van een onroerende zaak (mutaties objecten binnen het complex), kan er,

ingeval de mutatie leidt tot een waardeverandering, aanleiding zijn om met ingang van

het daarop volgende kalenderjaar, een nieuwe waarde vast te stellen voor zowel eigenaar

als gebruiker.

De objectafbakening van de onroerende zaken binnen het complex kan wijzigen wanneer

de omvang van de gehuurde eenheid van de bestaande gebruikers is gewijzigd en/of

wanneer de begrenzing van de ruimten van een nieuwe gebruiker of nieuwe gebruikers

niet samenvalt met de grenzen bij voorgaande gebruikers.

De contactpersoon betreft de persoon die dit formulier heeft ingevuld en/of degene die

eventueel nadere vragen kan beantwoorden.

Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de

gevraagde gegevens te verstrekken. Dit artikel is zowel van toepassing op het verstrek-

ken van gegevens en inlichtingen die van belang zijn voor de waardebepaling en waarde-

vaststelling in het kader van de Wet WOZ als voor die van belang zijn voor de heffing

van onroerende-zaakbelastingen.

De door u verstrekte gegevens vallen onder de geheimhoudingsplicht krachtens de

Algemene wet bestuursrecht.

Met vragen omtrent het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot:

. . . . . . van de gemeente . . . . . .

Zij/hij is dagelijks telefonisch te bereiken tussen . . . en . . . uur op

telefoonnummer: . . . . . . .

Page 238: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

238

INLICHTINGENFORMULIER HUURGEGEVENS

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de

waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare

beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Ten

behoeve van de waardebepaling moet de gemeente informatie verzamelen omtrent de

verhuurtransacties van niet-woningen.

Uit de gemeentelijke administratie blijkt dat er een andere gebruiker is gekomen van de

op het inlichtingenformulier vermelde onroerende zaak. Vermoedelijk is er een nieuwe

huurovereenkomst gesloten (verhuurtransactie). U wordt verzocht enkele gegevens over

deze nieuwe huurovereenkomst in te vullen op bijgaand inlichtingenformulier. Natuurlijk

zullen de verstrekte gegevens vertrouwelijk worden behandeld.

Het nieuwe huurcontract heeft in het algemeen geen gevolgen voor de WOZ-beschikking

die geldt voor het lopende kalenderjaar. De gemeente heeft de actuele gegevens over het

marktniveau en de marktontwikkelingen nodig voor de taxaties ter voorbereiding op de

WOZ-beschikkingen die zullen worden genomen voor de volgende waardepeildatum. De

gegevens zijn ook van belang voor de behandeling van bezwaarschriften tegen beschik-

kingen over het huidige tijdvak. De verzameling en analyse van marktgegevens is dus

niet uitsluitend van belang voor de waardebepaling van de op het formulier vermelde

onroerende zaak.

De op het formulier gevraagde informatie heeft betrekking op de inhoud van de nieuw

gesloten huurovereenkomst. Indien geen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst

kunt u dit op het formulier kenbaar maken.

Omdat de vragen in deze rubriek steeds betrekking hebben op de inhoud van het huur-

contract, kunt u in plaats van de beantwoording van de vragen ook volstaan met het

toezenden van een kopie van het huurcontract. U kunt het contract ook ter aanvulling op

de antwoorden meezenden.

In het eerste gedeelte van het inlichtingenformulier staat vermeld over welke onroerende

zaak de gemeente informatie vraagt. Weergegeven is de aanduiding van deze onroerende

zaak in de gemeentelijke administratie alsmede de aanduiding van het soort object.

Indien één van de vermelde gegevens onjuist of onvolledig is, kunt u dit op het formulier

verbeteren of aanvullen.

In de rubriek huurprijs vult u in het bedrag dat in de eerste periode (de eerste maand of

het eerste jaar) volgens de nieuwe huurovereenkomst aan huur wordt betaald voor de

desbetreffende onroerende zaak. Gelieve dit bedrag exclusief BTW en exclusief service-

kosten te vermelden.

Niet alleen de huurprijs maar ook de andere voorwaarden in de huurovereenkomst zijn

van belang om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen van de waarde in het economische

verkeer. De huurprijs en de andere voorwaarden van het huurcontract geven immers in

onderlinge samenhang een indicatie van de huurwaarde. Het is voor de gemeente van

Page 239: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN

239

belang dat alle relevante voorwaarden in de verschillende contracten te kennen. De

rubriek aanvullende gegevens is ingericht op de verkrijging van die informatie.

De betaalde huurprijs voor een onroerende zaak kan relatief laag zijn in verhouding tot

de marktprijzen en de kwaliteit van het object, indien de huurder zelf waardeverhogende

investeringen heeft gedaan of doet in het object. Hiervan is sprake wanneer de huurder

bijvoorbeeld investeert in scheidingswanden of een kwalitatief hoogwaardige gevel

plaatst. Alleen investeringen in onroerende zaken zijn van belang en dus geen investe-

ringen in de roerende inrichting. Indien er sprake is van waardeverhogende investeringen

door de huurder in de onroerende zaak, dan kunt u dit met "ja" bij de desbetreffende

vraag aangeven.

De betaalde huurprijs voor een onroerende zaak kan relatief hoog zijn in verhouding tot

de marktprijzen en de kwaliteit van het object, indien de huurder niet alleen de beschik-

king krijgt over de onroerende zaak, maar ook andere zaken of diensten geleverd krijgt

voor deze prijs (bijvoorbeeld roerende inventaris, gebruik telefoon, gebruik postkamer,

aanwezigheid receptionist(e) etc.). Indien er sprake is van andere zaken of diensten die de

huurder ontvangt, dan kunt u dit met "ja" bij de desbetreffende vraag aangeven.

De contactpersoon betreft de persoon die dit formulier heeft ingevuld en/of degene die

eventueel nadere vragen kan beantwoorden.

Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de

gevraagde gegevens te verstrekken. De door u verstrekte gegevens vallen onder de

geheimhoudingsplicht krachtens de Algemene wet bestuursrecht.

Met vragen omtrent het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot:

. . . . . . van de gemeente . . . . . .

Zij/hij is dagelijks telefonisch te bereiken tussen . . . en . . . uur op

telefoonnummer: . . . . . . .

Page 240: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

240

Page 241: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

241

5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS 8

5.1 Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve

van belastingheffing 9

1.0 Inleiding

1.1 Het doel van deze richtlijn is het verschaffen van een kader voor de uitvoe-

ring van massale waardebepalingsopdrachten ten behoeve van de belastingheffing

op onroerende zaken naar de waarde in landen die lid zijn van de International

Valuation Standards Comittee (IVSC). De richtlijn ondersteunt het begrijpen van

erkende methoden voor de massale waardebepaling, van het ontwerp en de

implementatie van het systeem voor belastingheffing op onroerende zaken en de

relatie tussen de massale waardebepaling en de internationale normen voor de

waardebepaling van onroerende zaken.

1.2 Het proces van massale waarbepaling kan worden gebruikt als een methode

bij belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde of bij statistische en

economische onderzoeken in het kader van overheidsbeleid. De uitkomsten van

de waardebepaling ondersteunen het heffen van belastingen, de gelijkmatige

verdeling van de belastingdruk en de verdeling van financiële opbrengsten of

bijdragen over overheidsorganen. In deze richtlijn wordt met de massale waarde-

bepaling bedoeld de massale waardebepaling voor deze doeleinden.

1.3 Om ervoor te zorgen dat een systeem voor belastingheffing op onroerende

zaken effectief is, moeten de volgende zaken gewaarborgd zijn:

(a) er moet een wettelijk systeem en een wettelijke infrastructuur zijn waar-

door de rechten op onroerende zaken gedefinieerd zijn, ondersteund

worden en beschermd worden;

(b) er moet een systeem zijn voor de gegevensinwinning en registratie van alle

percelen grond als basis voor de belastingheffing;

(c) er moeten voldoende marktgegevens zijn waarvan de getaxeerde waarden

afgeleid kunnen worden;

(d) er moet voldoende vakbekwaam personeel zijn om het systeem van

belastingheffing te kunnen implementeren;

8 De "International Valuation Standards" geven normen op het gehele terrein van de waarde-bepaling. Deze normen richten zich ook op waardering van andere vermogensbestanddelen dan onroerend goed. De hier weergegeven richtlijn voor de massale waardebepaling van onroerende zaken is een onderdeel van deze set van normen en moet ook gebruikt worden in samenhang met de overige normen vastgelegd in de genoemde Standards.

9 Deze tekst is een letterlijke vertaling van de "International valuation guidance for mass appraisal" zoals gepubliceerd door de "International Valuation Standards Committee (IVSC)". Bij twijfel over de interpretatie tussen de Nederlandse vertaling en de oorspronkelijke Engelse tekst, prevaleert de Engelse tekst.

Page 242: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

242

(e) er moet sprake zijn van het permanente bijhouden van de geregistreerde

belastingobjecten en de overige bestanden om steeds betere gegevens,

nauwkeurigere taxaties en steeds gelijkwaardigere belastingheffing te

waarborgen; en

(f) er moet sprake zijn van een procedure voor het beproeven en testen van

ontwikkelde taxatiemodellen om te waarborgen dat de gekozen aanpak en

toepassing consistent geschiedt.

l.4 De werkwijze voor massale waardebepaling omvat:

(a) het identificeren (afbakenen) van de onroerende zaken waarvan de waarde

bepaald moet worden;

(b) het definiëren van de markt op basis van consistent gedrag van eigenaren

van onroerende zaken en potentiële kopers;

(c) het identificeren van de karakteristieken van vraag en aanbod die de

totstandkoming van de waarde in de markt beïnvloeden;

(d) het ontwikkelen van een structuur voor het taxatiemodel die een weergave

is van de relaties tussen de karakteristieken van vraag en aanbod die de

waarde in het gedefinieerde deel van de markt beïnvloeden;

(e) het kalibreren van het model onder meer om te onderzoeken hoe de indivi-

duele eigenschappen van een onroerende zaak bijdragen aan de waarde;

(f) het toepassen van de in het model vervatte conclusies op de kenmerken van

de onroerende zaken waarvoor de waarde bepaald moet worden;

(g) het permanent en periodiek valideren (controleren en accepteren) van de

gekozen werkwijze voor de massale waardebepaling, van het taxatiemodel

en van sturingsinformatie en andere kengetallen, waaronder de kwaliteits-

kengetallen van het taxatiemodel.

(h) beoordelen en verbeteren van de resultaten van de massale waarde-

bepaling.

1.5 Het waardebegrip gebruikt voor de massale waardebepaling is de "Market

Value: waarde in het economische verkeer", zoals gedefinieerd in International

Valuation Standard 1, Sectie 3,10

rekening houdend met aanpassingen van deze

definitie door specifieke voorschriften vastgelegd in relevante instructies of

wetgeving11

. Wanneer die instructie of wetgeving een ander waardebegrip dan

"waarde in het economische verkeer" voorschrijven dan moet de taxateur

passende taxatiemethoden toepassen om ook onder deze voorwaarden te voldoen

aan de uitgangspunten van de normen van de International Valuation Standards

Comittee (IVSC). Verwezen wordt naar International Valuation Standard 2,

10 Waarde in het economische verkeer is het geschatte bedrag waarvoor een onroerende zaak verkocht zou worden op de taxatiedatum door een bereidwillige koper van een bereidwillige verkoper zonder onderlinge relatie na zorgvuldige voorbereiding en waarbij beide partijen met kennis van zaken, verstandig en zonder dwang handelen

11 De waarderingsvoorschriften in artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) leiden in een aantal situaties tot een afwijking ten opzichte van het algemene begrip "Market value: waarde in het economische verkeer".

Page 243: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

243

Sectie 5, en ook naar paragraaf 5.5.1 (e) hieronder, waarbij de taxateur één en

ander ook verantwoordt in de rapportage over de uitgevoerde massale waarde-

bepaling.

1.6 Massale waardebepaling kan worden uitgevoerd met of zonder de inzet van

computerondersteunde technieken. Hoewel de computerondersteunde technieken

de massale waardebepaling doelmatiger hebben gemaakt en ook hebben gezorgd

voor een bredere toepassing van massale waardebepaling, is het proces van

massale waardebepaling niet fundamenteel veranderd. Geautomatiseerde

gegevensbestanden en computerondersteunde toepassingen worden gebruikt voor

de vastlegging van gegevens, voor de weergave van en het bijhouden van kaarten,

voor het analyseren van gegevens en voor het testen van de uitkomsten van de

massale waardebepaling.

1.7 Het ontwikkelen van systemen voor massale waardebepaling ten behoeve van

belastingheffing moet aansluiten op erkende wetenschappelijke uitgangspunten

op het terrein van statistische toepassingen.

1.8 Hoewel ter plaatse geldende voorschriften voorrang hebben moeten alle

medewerkers die de massale waardebepaling uitvoeren de gedragscode in de

internationale normen van de IVSC in acht nemen. Het uitgangspunt van "waarde

in het economische verkeer" als de basis voor de waardevaststelling wordt in de

meeste landen erkend. De vereisten van de gedragscode van de IVSC zijn een

noodzakelijke aanvulling op de vereisten vastgelegd in de ter plaatse geldende

wetgeving. De vereisten uit de gedragscode zijn van toepassing op:

(a) het proces van massale waardebepaling zelf; en

(b) het gebruik van computers en van door de computer gegenereerde taxatie-

modellen bij de uitvoering van de massale waardebepaling.

2.0 Omvang van de opdracht

2.1 De professionele aansprakelijkheid van de taxateurs wordt meestal voor-

geschreven door de wet of regelgeving op het terrein van de massale waarde-

bepaling. Het is de professionele verantwoordelijkheid van de taxateur om

bekend te zijn met de bepalingen in de wet die van kracht zijn in het gebied waar

de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde geschiedt, zich aan deze

bepalingen te houden en uit te voeren.

2.2 De verschillende resultaten van processen van massale waardebepaling

hebben financiële gevolgen voor het overheidsbestuur. Voor het genereren van

inkomsten, het rechtvaardig verdelen van belastingdruk of voor de verdeling van

opbrengsten of bijdragen, heeft elke afwijking van een nauwkeurige waarde-

ringsgrondslag rechtsongelijkheid tot gevolg. De ter plaatse geldende wetgeving

schrijft de waarderingsgrondslag en de definitie van de te taxeren waarde (dit is

of de vast te stellen waarde en/of de kengetallen tot stand gekomen in de

Page 244: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

244

opdrachten voor massale waardebepaling) voor, alsmede de administratieve

procedures voor het verzamelen en opleveren van taxatiegegevens, de frequentie

van de massale waardebepaling en de procedures voor bezwaar tegen de vast-

gestelde waarde of kengetallen.

2.3 De omvang van de voltooide opdracht moet overeenstemmen met:

(a) de verwachtingen van de aanbieders op de markt voor dezelfde diensten of

vergelijkbare taxatiediensten; en

(b) de vereisten volgens de normen van de IVSC, de richtlijnen en toepassing

voor dit soort opdracht of een vergelijkbare opdracht.

3.0 Definities

3.1 Belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde. Een procedure om

opbrengsten te genereren gebaseerd op de vastgestelde waarde van de onroerende

zaak gerelateerd aan een stelsel van tarieven vastgelegd in de wetgeving voor een

bepaalde periode.

3.2 Kalibreren. Het proces van analyseren van bij elkaar horende objectgegevens

en marktgegevens om de specifieke parameters in het taxatiemodel vast te stellen.

3.3 Massale waardebepaling. Het taxeren van een groot aantal onroerende zaken

naar dezelfde waardepeildatum door een systematische en uniforme toepassing

van taxatiemethoden en technieken die een statistische heroverweging en analyse

van de resultaten mogelijk maakt.

3.4 Proces van massale waardebepaling. De procedures die worden toegepast in

een opdracht voor massale waardebepaling om de vast te stellen waarden of

kengetallen te verkrijgen. Dit proces omvat de acht stappen die hierboven zijn

benoemd in paragraaf 1.4.

4.0 Relatie met (inter)nationale "Accounting Standards"

4.1 Massale waardebepaling valt niet onder de werking van nationale of inter-

nationale "accounting standards".

4.2 Taxateurs moeten zich bewust zijn van het feit dat herwaarderingsprocedures

ten behoeve van de financiële verslaglegging niet zijn gerelateerd aan de proce-

dures voor massale waardebepaling voor de belastingheffing op onroerende

zaken naar de waarde.

4.3 Wettelijke verplichtingen en eisen aan het waardeniveau en eisen aan de

uniformiteit bij de taxatiewaarden voor de belastingheffing op onroerende zaken

naar de waarde leveren vaak afwijkingen op ten opzichte van taxatiewaarden die

zijn vastgesteld voor de financiële verantwoording.

Page 245: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

245

5.0 Richtlijnen

5.1 Verzamelen van gegevens en vastlegging

5.1.1 Een robuuste gegevensverzameling moet beschikbaar zijn voor de

taxateur. De vastlegging van gegevens is ontwikkeld van handmatige methoden

tot het creëren van verfijnde databanken die computerondersteunde taxatie

faciliteren, vaak met een geografische informatie systeem (GIS) als onderdeel

van de gegevensverzameling. Gegevens over de objectkenmerken kunnen

kwantitatief zijn (bijvoorbeeld oppervlakte grond, afmetingen, specificaties van

het gebouw) en/of kwalitatief (inschatting van de fysieke gesteldheid van het

gebouw en het karakter of de aantrekkelijkheid van de gebouwen op de markt).

5.1.1.1 Databanken voor de waardebepaling zijn gebaseerd op een regi-

stratie van eigendomsrechten (bijvoorbeeld registratie van eigendoms-

bewijzen, registratie van transportakten en verkoopinformatie) binnen de

landelijke of lokale overheid, waaruit het eigendom van onroerende zaken

of het belang bij onroerende zaken blijkt.

5.1.2 Kenmerken van de onroerend-goedmarkt die van belang zijn voor de

massale waardebepaling worden vastgelegd in een systeem, met tenminste

gegevens over:

(a) ligging van het afgebakende marktgebied (marktsegment);

(b) fysieke, juridische en economische kenmerken van de onroerende

zaken;

(c) periode waarin de marktcijfers werden gerealiseerd; en

(d) belangen met betrekking tot deze onroerende zaak tot uitdrukking

komend op de markt.

5.2 Het tot stand brengen en bijhouden van een register van vastgestelde waarden

5.2.1 Het register van vastgestelde waarden bevat informatie over eigendom

van de onroerende zaak, definitie van de waarde, bijzonderheden over de vast-

gestelde waarde, peildatum en datum vanaf wanneer de vastgestelde waarde

geldt.

5.2.2 Het moet mogelijk zijn het register van vastgestelde waarden periodiek

aan te passen en te veranderen om de geldigheid en consistentie van de vast-

gestelde waarden te waarborgen.

5.3 Definitie van de waarde bij massale waardebepaling

5.3.1 Wanneer massale waardebepaling wordt uitgevoerd ten behoeve van de

belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde, dan is de definitie van

Page 246: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

246

het waardebegrip meestal voorgeschreven in de ter plaatse geldende wetgeving.

Specifieke taxatiemethoden kunnen voorgeschreven zijn bij verschillende

gedefinieerde waardebegrippen.

5.4 Normen voor het taxatieniveau en de uniformiteit

5.4.1 In het belang van rechtsgelijkheid moet bij de toepassing van massale

waardebepaling voldaan worden aan normen voor het taxatieniveau (de

aansluiting van vastgestelde waarden op daadwerkelijk betaalde verkoop-

prijzen), voor de uniformiteit (de statistische toets voor de consistentie van de

vastgestelde waarden) en voor de correcte onderlinge waardeverhoudingen.

5.5 Rapportage over opdracht voor massale waardebepaling

5.5.1 Taxateurs die een opdracht voor massale waardebepaling uitvoeren, zijn

onderworpen aan de bepalingen in International Valuation Standard 3,

Rapportage van de taxatie. De taxateur rapporteert de volgende essentiële

gegevens die specifiek zijn voor de opdracht voor massale waardebepaling:

(a ) de klant en andere beoogde gebruikers;

(b) het doel en het beoogde gebruik van de waardebepaling;

(c) de omvang van het werk noodzakelijk om de opdracht te voltooien,

inclusief eventuele beperkende voorwaarden;

(d) elke bijzondere aanname en fictieve omstandigheid die noodzakelijker-

wijs is gebruikt om de opdracht uit te voeren, mits deze aannames

redelijk zijn en leiden tot geloofwaardige analyses;

(e) de relevante waardegrondslag wanneer, onder redelijke voorwaarden, de

waarde die geschat moet worden een andere is dan de waarde in het

economische verkeer;

(f) de kenmerken van de onroerende zaken die van belang zijn voor het

doel en het beoogde gebruik van de massale waardebepaling;

(g) een verwijzing naar elke onroerende zaak in het register van vast-

gestelde waarden (eventueel groepsgewijs) met aanduiding waar infor-

matie is vastgelegd in het bestand met objecten;

(h) karakteristieken van de onroerend-goedmarkt die relevant zijn voor het

doel en het beoogde gebruik van de massale waardebepaling (zie para-

graaf 5.1.2).

5.6 Afwijkingen

5.6.1 Afwijkingen van de instructies in deze richtlijn zijn alleen toegestaan,

wanneer deze voortkomen uit het verplicht moeten voldoen aan wettelijke

voorschriften, aan instructies van het bestuursorgaan of aan de overeen-

gekomen of gewijzigde voorwaarden van de overeenkomst waarin de taxatie-

opdracht is vastgelegd.

Page 247: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

247

5.6.2 Verdere bepalingen over mogelijke afwijkingen zijn vastgelegd in sectie

6.8 van de gedragscode van de IVSC en in sectie 8.2 van International Valua-

tion Standard 3.

6.0 Inwerkingtreding

6.1 Deze internationale taxatierichtlijn treedt in werking op 1 januari 2005.

5.2 Originele tekst van de International valuation guidance for mass appraisal

for property taxation 12

1.0 Introduction

1.1 The objective of this Guidance Note is to provide a framework for the

performance of Mass Appraisal assignments for Ad Valorem Property Taxation

throughout IVSC Member States. The Guidance Note provides assistance in

understanding recognised Mass Appraisal methods, the design and implemen-

tation of property taxation systems and the relationship of Mass Appraisal to

International Valuation Standards.

1.2 The Mass Appraisal Process may be utilised as a methodology for Ad

Valorem Property Taxation, or statistical and economic studies under government

administrative programs. The appraisal outputs facilitate revenue raising, revenue

equalisation, and the distribution of financial benefits or grants to government

authorities. In this Guidance Note, reference to Mass Appraisal implies Mass

Appraisal for the above purposes.

1.3 For a property taxation system to be effective, the following elements must be

in place:

(a) a legal system and legal infrastructure that define, support and protect

property rights;

(b) a recording and inventory system for all parcels of land, which represents

the basis of taxation;

(c) sufficient market data from which valuations may be determined;

(d) sufficient resources and trained personnel to implement the system;

(e) continued maintenance of the inventory and databases to ensure more

refined data, more accurate valuations, and more equitable taxation; and

(f) a process for sampling and testing developed models to ensure consistency

in methodology and application.

12 International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, Seventh edition 2005, London, 2005

Page 248: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

248

l.4 The Mass Appraisal process includes:

(a) identifying properties to be appraised;

(b) defining the market area in terms of consistent behaviour on the part of

property owners and would-be purchasers;

(c) identifying characteristics of supply and demand that affect the creation of

value in the defined market area;

(d) developing a model structure that reflects the relationship among the

characteristics affecting value in the market area;

(e) calibrating the model structure to determine, among other attributes, the

contribution of the individual property features affecting value;

(f) applying the conclusions reflected in the model to the characteristics of the

property(ies) being appraised;

(g) validating the adopted mass appraisal process, model, measurements or

other readings including the performance measures, on an ongoing basis

and/or at discrete stages throughout the process;

(h) reviewing and reconciling the Mass Appraisal results.

1.5 The valuation basis for Mass Appraisal is Market Value as defined in IVS 1,

Section 3,13 subject to any modification of the concept as specified under

relevant instructions or legislation. If such instructions or legislation stipulate a

valuation basis other than Market Value as defined above, Valuers should apply

appropriate valuation methods to accomplish the objectives of IVSC Standards

under these circumstances. See IVS 2, Section 5, and also para. 5.5.1 (e) below

under Disclosure in Mass Appraisal Valuation Reports.

1.6 Mass Appraisals can be prepared with or without computer assistance. While

computerised methodology has made the Mass Appraisal process more efficient

and more widespread, it has not altered that process. Data banks and

computerised applications are used in data storage, mapping, data analysis, and

testing of the results.

1.7 The development of Mass Appraisal systems for Property Taxation should

follow recognised scientific standards in statistical applications.

1.8 While local legal requirements will take precedence, observance of the IVSs

Code of Conduct is, nonetheless, incumbent upon assessment personnel, who

carry out Mass Appraisals. The concept of Market Value is recognised as the

assessment basis in most jurisdictions. The requirements of the IVSs Code of

Conduct necessarily supplement those of local law. Requirements under the Code

of Conduct apply to:

13 Market value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in a arm's-length transaction after proper marketing wherin the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.

Page 249: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

249

(a) the mass valuation process itself; and

(b) the use of computers and computer-generated models in the mass appraisal

process.

2.0 Scope

2.1 The professional responsibility of Valuers is, in most instances, prescribed by

statute or regulations affecting Mass Appraisal assignments. It is the professional

duty of the Valuer to be farniliar with, adhere to, and adrninister the provisions of

the law established in the Ad Valorem property taxing jurisdiction.

2.2 The various outputs from Mass Appraisal programs have financial

implications in government administration. For purposes of revenue raising,

revenue equalisation, or the distribution of benefits or grants, any departure from

an accurate basis of assessment will result in inequities. Local statutes prescribe

the basis and definitions of values to be returned (i.e., the assessments and/or

indices developed in Mass Appraisal assignments), the administrative procedures

for the collection and delivery of valuation data, the time frames between

undertaking Mass Appraisals, and the processes for appeal of assessments or

indices.

2.3 The scope of the completed assignment shall be consistent with:

(a) the expectations of participants in the market for the same or sirnilar

valuation services; and

(b) the requirements of IVSC Standards, Guidance Notes and Applications for

the same or a similar assignment.

3.0 Definitions

3.1 Ad Valorem Property Taxation. A revenue-raising procedure, based on the

assessed value of property related to a scale of charges defined by statute within a

specified time frame.

3.2 Calibration. The process of analysing sets of property and market data to

determine the specific parameters operating upon a model.

3.3 Mass Appraisal. The practice of appraising multiple properties as of a given

date by a systematic and uniform application of appraisal methods and techniques

that allow for statistical review and analysis of results.

3.4 Mass Appraisal Process. The procedures applied in mass appraisal

assignments for arriving at assessments and/or indices. This process includes the

eight steps, identified in para. 1.4 above.

Page 250: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

250

4.0 Relationship to Accounting Standards

4.1 Mass Appraisal does not fall under the governance of national or international

accounting standards.

4.2 Valuers should be aware that revaluation procedures for financial reporting

purposes are unrelated to Mass Appraisal procedures for Ad Valorem Property

Taxation.

4.3 Legislative requirements and standards of appraisal level and uniformity in

valuations for Ad Valorem Property Taxation are likely to produce variations in

property values from those determined for financial reporting purposes.

5.0 Guidance

5.1 Data Collection and System Recording

5.1.1 A robust data collection system must be available to the Valuer. The

recording of data has evolved from the use of manual methods to the creation

of sophisticated data banks that facilitate computer-assisted appraisal, often

incorporating geographic information systems (GIS). Property data may be

quantitative (e.g., land areas, dimensions, building specifications) and/or

qualitative (assessment of the physical condition, character, or market

desirability of the improvements).

5.1.1.1 Appraisal data banks are built around land tenure records, e.g., title

deeds, transfer documents, and sales information, in national, federal, state

or local government jurisdictions that define property ownership or interests

in land.

5.1.2 Characteristics of the market that are relevant to the purpose and intended

use of tbe Mass Appraisal shall be recorded in the system including:

(a) location of the defined market area;

(b) physical, legal, and economie attributes of the properties;

(c) time frame of market activity; and

(d) property interests reflected in the market.

5.2 The Development and Maintenance of Assessment Lists

5.2.1 Assessment Lists will contain information on property ownership, value

definitions, details of the assessment, date of the assessment, and date on which

the assessment comes into force.

5.2.2 Assessment Lists must allow for periodic adjustments or alterations to

ensure the currency and consistency of assessed values.

Page 251: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

251

5.3 Mass Appraisal Value Definitions

5.3.1 Where mass appraisal is undertaken for the purpose of Ad Valorem

Property Taxation, value definitions are generally mandated by local statute.

Specific valuation methodologies may be required under different value

definitions.

5.4 Standards of Appraisal Level and Uniformity

5.4.1 In the interests of assessment equity, standards of appraisal level (the

proximity between assessments and actual prices) and uniformity (the

statistical measure of valuation consistency) must be observed in the

application of mass appraisal systems.

5.5 Disclosure in Mass Appraisal Assignment Reports

5.5.1 Valuers undertaking Mass Appraisal assignments are subject to the

provisions of lVS 3, Valuation Reporting. The Valuer shall disclose the

following essential data that is specific to Mass Appraisal reporting:

(a ) the client and other intended users;

(b) the purpose and intended use of the appraisal;

(c) the scope of work necessary to complete the assignment, including any

special limiting conditions;

(d) any extraordinary assumptions and hypothetical conditions needed to

carry out the assignment, provided these are reasonable and result in a

credible analysis;

(e) the relevant basis of valuation if, under reasonable terms and conditions,

the value opinion to be developed is other than Market Value;

(f) the characteristics of the properties that are relevant to the purpose and

intended use of the Mass Appraisal;

(g) a reference to each individual property in the Assessment List or

grouping, indicating where information is stored in the property record

relating to its identity;

(h) the characteristics of the market that are relevant to the purpose and

intended use of the Mass Appraisal (see para. 5.1.2).

5.6 Departure

5.6.1 Departure from the instructions in this Guidance Note should only result

from required compliance with statutory provisions, administrative

instructions, or the agreed or amended terms of appraisal contracts.

5.6.2 Further discussion on Departure provisions is set out in section 6.8 of the

IVSs Code of Conduct and section 8.2 of International Valuation Standard 3.

Page 252: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

252

6.0 Effective Date

6.1 This International Valuation Guidance Note became effective on

1 January 2005.

Page 253: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST

253

6. BEGRIPPENLIJST

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

Authentieke registratie van alle officiële adressen en enkele kenmerken van gebouwen.

De registratie bestaat uit de Basis Registratie Adressen (BRA) en de Basis Gebouwen-

registratie (BGR). Deze registratie maakt onderdeel uit van het stelsel van basisregistra-

ties, welk stelsel verplicht door alle overheidsorganisaties gebruikt moet worden.

Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN)

GBKN

De grootschalige basiskaart Nederland is een digitale topografische kaart met een vast

gedefinieerde minimale inhoud en precisie, waarop de belangrijkste topografie in het

terrein staat aangegeven (gebouwen, wegen, waterlopen). Deze basiskaart is als onder-

grond geschikt voor uiteenlopende toepassingen.

naverkenning van de GBKN

Het in eerste instantie door middel van bestaande informatie (veldwerken, huisnummer-

kaarten, adres(coördinaten)bestand) aanvullen en controleren van langs fotogrammetri-

sche weg verkregen gegevens. Waar nodig kan het verdere completeren plaatsvinden

door middel van terrestrische opname (bijvoorbeeld schattingen).

Ligging

De positie van het WOZ-object. De ligging of locatie van de onroerende zaak is een

belangrijk kenmerk voor de waardebepaling. Immers één van de eigenschappen van

onroerende zaken is dat de ligging niet veranderd kan worden. De ligging kan worden

aangeduid door bijvoorbeeld het noemen van buurt of wijk. Ook kan gebruik gemaakt

worden van postcode of van specifiek aangeduide en/of in het spraakgebruik bekende

waardegebieden.

Marktsegment

Een indeling van de objecten (woningen) naar geografische ligging, type, grootte, karak-

ter of voorzieningenniveau waarbij de groepen zo gevormd worden dat per groep sprake

is van een gelijke marktontwikkeling in een onderzochte periode.

Modelmatige waardebepaling woningen

modelmatig waarderen

Het taxeren van de waarde van een onroerende zaak door:

- het systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten rele-

vant zijn voor de waarde;

- het uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen van

objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde;

Page 254: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

254

- het bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen

de waarderelevante kenmerken;

- het kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante

kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken

van verschillende woningen;

- het berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een directe

vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie

van beide;

- het beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weer-

gave is van de waarde;

- het afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat

de berekende waarde correct is.

modelwaarde

Waarde die door het taxatiemodel berekend of door een taxateur bepaald is gebruik

makend van de op dat moment beschikbare marktgegevens en gebaseerd op een syste-

matische vergelijking met andere objecten (waarde in het economische verkeer) of

landelijke kengetallen (gecorrigeerde vervangingswaarde). Deze modelwaarde is

mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd. De modelwaarde

wordt ook wel genoemd prognosewaarde of getaxeerde waarde.

Onroerende zaak

onroerend

Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde

beplanting, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd,

hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken (art. 3:3 BW).

Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel

van die zaak. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan

niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht

aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (art. 3:4 BW).

De vraag of de vereniging duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven

worden beoordeeld, Het gaat erom of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om

duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of

werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling

van de bouwer voorzover deze naar buiten kenbaar is. Ook de omvang en de constructie

spelen daarbij een rol.

zaak

Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW).

De afbakening in het kader van de Wet WOZ is dus gericht op het afbakenen van fysieke

eenheden.

Page 255: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST

255

Onroerend goed

goed

Goederen zijn alle zaken en alle vermogensbestanddelen (art. 3:1 BW).

Het begrip goed is daarmee meeromvattend. Het erfpachtrecht op een perceel is wel een

goed, maar niet een onroerende zaak (het is een beperkt recht op een onroerende zaak).

Het Burgerlijk wetboek definieert onroerend als kenmerk van zaken, niet van goederen.

Onroerend goed kan volgens deze systematiek worden gedefinieerd als alle onroerende

zaken alsmede alle rechten (vermogensbestanddelen) die betrekking hebben op onroe-

rende zaken.

Het begrip onroerend goed wordt in deze Waarderingsinstructie daarom alleen gebruikt

in relatie tot het begrip onroerend-goedmarkt. Op de markt worden immers de (vaak

beperkte of persoonlijke) rechten op onroerende zaken verhandeld.

Opname

opname ter plaatse

Beoordeling van het object vanaf de openbare weg en eventueel vanaf de omliggende

grond of vanaf een aangrenzende onroerende zaak. Betreding van het pand en/of contact

met de gebruiker/beheerder zijn bij een opname ter plaatse niet aan de orde.

inpandige opname

Bezichtiging van de onroerende zaak waarbij in ieder geval het hoofdgebouw met

toestemming van de gebruiker/beheerder is betreden en waarbij ook met deze

gebruiker/beheerder van het object is gesproken. Een inpandige opname is daarmee een

bijzondere vorm van de opname ter plaatse.

Permanente marktanalyse

marktanalyse

Het systematisch onderzoeken van marktcijfers (verkoopcijfers, vraagprijzen etc.) om te

beoordelen of deze marktcijfers een goed beeld geven van de waarde in het economische

verkeer en om inzicht te hebben van de ontwikkelingen van de waarde in het economisch

verkeer per marktsegment. Door de marktanalyse bestaat er steeds inzicht in de actuele

waarde van onroerende zaken. Marktanalyse is daarmee veel meer dan het beoordelen

van de bruikbaarheid van marktcijfers, maar omvat ook het afleiden van marktontwikke-

lingen uit deze marktcijfers en daarmee een belangrijk deel van het werk om tot een

getaxeerde waarde te komen.

permanente marktanalyse

Het zo dicht mogelijk bij het moment waarop een marktcijfer bekend wordt, uitvoeren

van de marktanalyse. Door een spreiding van de werkzaamheden over het jaar en doordat

de onderliggende gegevens eenvoudiger te achterhalen zijn, is het direct analyseren

doelmatiger dan periodiek een langere periode (bijvoorbeeld een heel jaar) te analyseren.

Page 256: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

256

Rijksmonument

Een onroerende zaak kan worden aangewezen als rijksmonument en wordt dan

ingeschreven in het Monumentenregister en tevens in het Kadaster. Indien een (deel van)

een WOZ-object als rijksmonument is aangewezen wordt voor het WOZ-object bij de

waardebepaling altijd de waarde in het economische verkeer bepaald.

Taxatiemodel

Dit is een vereenvoudigde, bij voorkeur gekwantificeerde weergave van de markt voor

onroerende zaken, waarin relaties zijn gedefinieerd tussen kenmerken van de onroerende

zaken, de waarde van onroerende zaken en de onderlinge verhoudingen tussen

onroerende zaken. Met behulp van het taxatiemodel kan van een onroerende zaak

waarvoor de relevante kenmerken beschikbaar zijn, een modelwaarde worden gegene-

reerd.

taxatiemodel woningen

Dit is een taxatiemodel gericht op de waardebepaling van woningen gebaseerd op een

systematische vergelijking met verkochte woningen en gericht op het geven van een

onderbouwing met behulp van verwijzing naar vergelijkbare (verkochte) woningen.

Het model is zo ingericht dat de taxatiewaarden tot stand komen door een systematische

vergelijking van de kenmerken van de te taxeren woning met de waarderelevante

kenmerken van de verkochte woningen. De verschillen in kenmerken komen tot uitdruk-

king in een verschil in waarde. De parameters van het taxatiemodel bepalen ondermeer

de invloed van elk kenmerk en bepalen daarmee uiteindelijk de modelwaarde. Deze

parameters geven de specifieke marktsituatie in de gemeente weer.

taxatiemodel niet-woningen

Dit is een taxatiemodel gericht op de waardebepaling van niet-woningen gebaseerd op

een voor de desbetreffende categorie passende taxatiemethodiek. De kengetallen en

relaties die in het model worden gespecificeerd zijn afhankelijk van de taxatiemethodiek

(bijvoorbeeld huurwaarde per vierkante meter en kapitalisatiefactor bij methodiek huur-

waardekapitalisatie of vervangingswaarde en factor voor technische veroudering bij

gecorrigeerde vervangingswaarde). Het model is zo ingericht dat de taxatiewaarden tot

stand komen door een berekening van objectkenmerken, andere waarderelevante

kenmerken en kengetallen. Deze kengetallen zijn afgeleid uit de marktanalyse dan wel

afkomstig uit taxatiewijzers met landelijke kengetallen.

Voortgang controle taxaties

getaxeerde objecten

Objecten waarvoor een modelwaarde (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar

peildatum 1 januari […..] bekend is. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald,

gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar is wel als eerste resultaat door het model berekend

of door een taxateur bepaald.

Page 257: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST

257

gecontroleerde objecten

Objecten waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] door de gemeente

zijn beoordeeld én goed bevonden. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit

dus dat de gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en

geaccepteerd.

gefiatteerde objecten

Objecten waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] formeel is goed-

gekeurd waardoor tot waardevaststelling (het verzenden van de WOZ-beschikking)

overgegaan kan worden.

WOZ-administratie

De gemeentelijke administratie waarin registratie plaatsvindt van alle bij de WOZ-

uitvoering relevante gegevens. Een belangrijk onderdeel van deze administratie is het

WOZ-objectenbestand van waaruit de WOZ-beschikkingen aan de belanghebbenden

bekend worden gemaakt en van waaruit de afnemers worden geïnformeerd.

Een WOZ-object is een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ.

WOZ-objecten die geleverd moeten worden aan de afnemers moeten in het WOZ-objec-

tenbestand zijn vastgelegd, terwijl voor de uitgezonderde ongebouwde objecten ook

andere vastleggingsvormen binnen de WOZ-administratie zijn toegestaan. In de praktijk

worden voor deze objecten de volgende methoden gehanteerd om ze in de WOZ-admini-

stratie te verwerken, zodat volledigheidscontrole en beoordeling van de uitzondering na

mutatie mogelijk zijn:

- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de

objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld

een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van onder-

nemer X);

- alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand

met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening

(bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de

vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "contai-

ner";

- de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale

bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld

kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aanteke-

ning gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering";

- het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden

en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt

in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten

worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand.

Page 258: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

258

te waarderen te beschikken te leveren aan

afnemers

Beschikte objecten + + +

Te beschikken (geblokkeerde) objecten + + +

Deels uitgezonderde objecten + + +

Sluimerende objecten - - +

Gebouwde uitgezonderde objecten - - +

Niet beschikte objecten waarvoor wel een

waarde is bepaald

+ - +

Niet beschikte ongebouwde objecten waar-

voor vanwege doelmatigheid geen waarde is

bepaald

- - -

Ongebouwde uitgezonderde objecten - - -

beschikte objecten

WOZ-objecten waarvoor een WOZ-beschikking is verzonden aan één of meer belang-

hebbenden. Door middel van deze beschikking wordt de waarde van het WOZ-object

vastgesteld. De beschikking is vatbaar voor bezwaar. De gegevens van deze WOZ-

objecten moeten geleverd worden aan de afnemers.

te beschikken (geblokkeerde) objecten

Onroerende zaken waarvoor een (tussentijdse) beschikking moet worden genomen, maar

waarvoor het (nog) niet mogelijk is om deze beschikking te nemen, worden geblokkeerd.

Er zijn twee redenen om te blokkeren, namelijk:

- de taxatie en/of objectafbakening is nog niet gereed;

- de belanghebbende(n) is (zijn) onbekend.

De gegevens van deze geblokkeerde objecten moeten worden geleverd aan de afnemers.

deels uitgezonderde objecten

WOZ-objecten waarvoor een WOZ-beschikking wordt verzonden of moet worden

verzonden en waarvan een deel van het object onder de uitzondering valt overeenkomstig

de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Vaak zal de typering als

uitgezonderd object samenvallen met de aanduiding "deels gebouwd object (code B)".

Een voorbeeld is een agrarisch object bestaande uit boerderij, stallen en bedrijfsmatig

geëxploiteerde cultuurgrond.

sluimerende objecten

Het sluimerende object beschrijft de ondergrond van meerdere reële WOZ-objecten. Van

de sluimerende objecten wordt geen waarde bepaald. Sluimerende objecten worden niet

beschikt. De gegevens van sluimerende objecten moeten wel worden geleverd aan de

afnemers. Voorbeelden van reële WOZ-objecten waarvan de ondergrond in sluimerende

WOZ-objecten kan zijn vastgelegd, zijn (huur)woningen in een flat en units in een

bedrijfsverzamelgebouw.

Page 259: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 6. BEGRIPPENLIJST

259

gebouwde uitgezonderde objecten

WOZ-objecten die als gebouwd zijn aangemerkt en waarvan de waarde, overeenkomstig

de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, buiten aanmerking wordt

gelaten. Dit betekent in de praktijk dat voor die objecten waardebepaling achterwege

wordt gelaten. De gegevens van gebouwde uitgezonderde objecten moeten worden

geleverd aan de afnemers. Dit zijn bijvoorbeeld werktuigen die een zelfstandig gebouwd

eigendom zijn, kerken, waterzuiveringsinstallaties en waterbeheersingswerken.

niet beschikte objecten waarvoor wel een waarde is bepaald

WOZ-objecten waarvoor een waarde is bepaald op 0 of 1 euro waarvan de gemeente op

grond van doelmatigheidsoverwegingen de waardevaststelling (verzending van de

beschikking) achterwege laat. Er wordt dus geen WOZ-beschikking verzonden aan één

of meer belanghebbenden. De waarde van het object wordt wel geleverd aan de

afnemers.

niet beschikte ongebouwde objecten waarvoor vanwege doelmatigheid geen waarde is

bepaald

Ongebouwde onroerende zaken waarvan waardebepaling en waardevaststelling vanwege

doelmatigheid achterwege is gebleven omdat waardevaststelling niet zal leiden tot belas-

tingheffing door één van de afnemers. (Hoewel de waarde niet wordt bepaald, wordt in

verband met de toetsing aan een door de gemeente mogelijk vastgestelde doelmatig-

heidsgrens, wel de grondwaarde geschat onder meer op basis van de bestemming van de

grond. Het gebruik wordt in die gevallen niet beoordeeld.) Van deze objecten vindt geen

gegevenslevering plaats aan de afnemers.

ongebouwde uitgezonderde objecten

WOZ-objecten die als ongebouwd zijn aangemerkt en waarvan de waarde, overeenkom-

stig de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, buiten aanmerking wordt

gelaten. Dit betekent in de praktijk dat voor die objecten waardebepaling achterwege

wordt gelaten. De gegevens van deze objecten mogen niet worden geleverd aan de

afnemers. Voorbeelden van ongebouwde uitgezonderde objecten zijn bedrijfsmatig

geëxploiteerde cultuurgrond, natuurterreinen die beheerd worden door natuur-

beschermingsorganisaties, openbare wegen, etc..

Page 260: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

260

Page 261: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 7. TREFWOORDENREGISTER

261

7. TREFWOORDENREGISTER

aanbeveling van de Waarderingskamer 145

aanwijzing 142

afbakening WOZ-object, zie objectafbakening

afwijking werkelijke en verwachte wijziging 35, 37, 88, 89

agrarische objecten 73, 100, 184, 220, 230

ambtshalve vermindering 171

analyseren marktgegevens 33, 36

bandbreedte 34, 70

basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) 19, 68

bedrijfswaarde 174, 187

benuttingswaarde 174, 186

beoordelingsprotocol 207

bestemming 14, 25, 59, 67, 144, 183

bestemmingswaarde, zie Natuurschoonwet

bezwarenafhandeling 55, 79

bijhouding objectkenmerken 21 ev, 53

bijzondere objecten 73

bouwactiviteiten 19 ev, 44, 59, 68

bouwvergunning, zie bouwactiviteiten

buurt 83, 85, 95

controledatum 21, 23, 84, 86

cultuurgrond 201

cultuurhistorische waarde, zie benuttingswaarde

deelobject-lijst, zie landelijke uniforme deelobject-lijst

drempels bij bezwaar 147

erfpacht, zie waarderingsvoorschriften

ficties, zie waarderingsvoorschriften

fouten in WOZ-administratie 26, 69

gebruikersmutatie 14, 67

gegevensverstrekking aan belanghebbenden 93, 152

zie ook: taxatieverslag

gegevensverstrekking aan derden 135, 152

zie ook: gerechtvaardigd belang

gegevensverstrekking door derden 163 ev

gerechtvaardigd belang 135

geschillen tussen afnemers en gemeenten 142

Page 262: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

262

huurwoningen, zie waarderingsvoorschriften

informatieplicht 163 ev

inlichtingenformulieren 176, 177, 237 ev

inpandige opname, zie opname ter plaatse

inspectie ter plaatse 131

inwinnen aanvullende informatie, zie opname ter plaatse

kadastrale identificatie 81

kadastrale mutatie 14, 67

kadastrale objecten betrokken in taxatie 94, 97

kengetallen, zie landelijke kengetallen

koopdatum 87

kwaliteitseisen taxatiemodel, zie taxatiemodel

kwantificering reden afwijking 35, 38, 88

landelijke uniforme deelobject-lijst 83, 85

landelijke uniforme soort-object-lijst 82, 85

landelijke kengetallen 48, 59, 72

landgoed, zie Natuurschoonwet

ligging 34, 253

marktanalyse woningen 31, 69, 173, 255

marktanalyse niet-woningen 43, 71, 173

marktgegevens 31, 43

marktgegevens op taxatieverslag 94, 96, 98

marktsegment 34, 74, 253

medewerkers marktanalyse 104

medewerkers taxatie 106

medewerkers taxatiemodellen 105

medewerkers WOZ-administratie 103

modelmatige waardebepaling 47, 75

Natuurschoonwet 25, 144, 201

nieuwbouw, zie bouwactiviteiten

object in aanbouw 59, 226

objectafbakening 13 ev, 35, 67, 81, 254

objectgegevens, zie objectkenmerken

objectkenmerken 19 ev, 68

onderbouwing waarde 93, 152

onroerend goed 255

onroerende zaak 143, 254

onvoldoende marktgegevens 73

opname ter plaatse 20 ev, 42, 71, 255

Page 263: Waarderingsinstructie jaarlijks

BIJLAGEN 7. TREFWOORDENREGISTER

263

planning 117

ratio 33, 36, 88, 89, 113, 211

reden afwijking 34, 88

registreren marktgegevens 43, 71

rijksmonument 19, 183, 186, 256

schema beheer objectafbakening 17

schema bijhouding objectkenmerken 29

schema marktanalyse 39

schema WOZ-tijdlijn, zie WOZ-tijdlijn

schema wetgeving 138

sloop, zie bouwactiviteiten

soort-object-lijst, zie landelijke uniforme soort-object-lijst

taxateur, zie medewerkers taxatie

taxatiemodel 36 ev, 47, 75

taxatieverslag 94, 178, 212, 223, 233

taxatiewijzer 45, 48, 61, 77

uitgezonderde objecten 201, 257 ev

vakbekwaamheidseisen 103, 195

verbouwing, zie bouwactiviteiten

vergunningsvrije bouwactiviteiten, zie bouwactiviteiten

verzamelen marktgegevens 32, 44

volledigheid WOZ-administratie, zie WOZ-administratie

vraagprijzen 32, 87

vragenlijst (periodieke inventarisatie) 109, 118

waardebepaling woningen 47, 75, 184, 211

waardebepaling niet-woningen 47, 77, 184, 214 ev

waarderingsvoorschriften 35, 143 ev

WOZ-administratie 67, 68, 81, 208, 257

WOZ-Datacenter 8, 45, 59, 72, 90

WOZ-tijdlijn 66

Page 264: Waarderingsinstructie jaarlijks

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING BIJLAGEN

264