CUPRINSINTRODUCERE............1. Creditarea ipotecara a
imobililor locative din R.M1.1 Notiuni si concept privind
creditarea ipotecara a B.I....1.2 Legislatia R.M privind creditarea
ipotecara a B.I .1.3 Avantajele si dezavantajele creditului
ipotecar2. Piata primara a imobilului din mun.Chisinau2.1 Analiza
comparative a ofertelor bancare...2.2 Criteriile de selectare a
creditului ipotecar..2.3 Practica international privind creditarea
ipotecara3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii
de influenta3.1 Descrierea obiectului..3.2 Determinarea valorii de
piata.3.3 Reconcilierea rezultatului final
evaluarii.CONCLUZII...............................BIBLIOGRAFIE............................................ANEXE.................................
IntroducereNotiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in
secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de catre arhonul Solon
si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor
debitorului fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de
pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera insasi
debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor
asumate risca sa devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea
in proprietatea mostenitorilor legali.Sistemul de finantare
locative, care include finantarea si procurare a unie locuinte
presupune utilizarea diverselor forme de finantare, acestea sunt
urmatoarele: creditare, inclusive creditarea ipotecara, finansarea
bugetara, investirea directa, participarea prin cote a
investitorilor fizici si juridici la constructia caselor de locuit,
acordarea subventiilor bugetare cetatenilor in scopul procurarii
unui imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare
locative ii apartine creditarii ipotecare.Creditele pentru imobil
sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n
Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o
perioad maxim de pn la 30 de ani. Majoritatea bncilor ofer acest
tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit
este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin
acest mod bncile doresc s limiteze riscurile pe care le vor evita
clienii si, inclusiv riscurile valutare.Creditele imobiliare sunt
destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s
modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure
un teren pentru cas. Ipoteca este un mod prin care cetatenii isi
pot usura un pic viata, si aceasta se refera mai mult la familiile
noi deoarece ei fiind tineri neavind o suma intratit de mare ca sa
isi procure un imobil de uni singuri ei apeleaza la creditele
ipotecare, dar si aici ar trebue sa avem o suma initiala pe care
trebue so achitam bancii pentru incheierea acestui contract si ea
constitue 30% in mediu, depinzind de banca la care apelam.Da
intradevar poate aceasta este o iesire din situatie incepind o noua
viata intr-o casa noua, dar nu trebue sa uitam si de comisioanele
si dobindele achitate lunar bancii. Si inainte de a face acest pas
important de ce zic eu important deoarece eu cred ca de a avea un
acoperis deasupra capului este o misiune pe care nio punem fiecare
dintre noi deoarece multor oameni le trebue o viata sa argoniseasca
pentru asi cumpara o casa sau un apartament iar altora nici o viata
ne le ajunge.Astfel inainte sa punem acea iscalitura pe foaie
trebue sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare sau nu sa
achitam suma lunara care este indicata in contract. Deoarece
neachitind un timp mai indelungat creditul ipotecar banca va
constata ca noi nu suntem in stare sa achitam acest credit si vm fi
nevoiti sa ne gasim un alt loc de trai.
RezumatTema lucrarii este creditarea ipotecara a imobilului
locativ din Republica Moldova. Am impartit acesta lucrare in 3
capitole care la rindul lor au citeva subcapitole unde este
explicat prin teorie si calcule despre toate partile pozitive si
negative a unui credit ipotecar. Asa ca in primul capitol lam
numit, creditarea ipotecara a imobilului locativ din Republica
Moldova aici am dat explicatia a mai multor notiuni din domeniul
creditarii si anume ce inseamna: credit, credit ipotecar, ipoteca,
gaj, imprumut, debitor, debitor ipotecar, contract de ipoteca,
garant ipotecar si altele. In acest capitol am mai acentuat istoria
aparitiei creditului ipotecrar apoi printr-o schema am aratat care
sunt participantii la intocmirea contractului creditului
ipotecar.Aci am dat si explicatia conform legislatiei care sunt
legile care ar trebui sa le respectam odata ce contractul este
intocmit. Care sunt masurile de initiere a executarii dreptului de
ipoteca aici am mai adaugat despre folosirea obiectului ipotecii,
continutul si forma unui contract de ipoteca, care sunt obligatiile
creditorului ipotecar privind informarea debitorului. Si ce tine de
finalul in privinta legislatiei aici am povestit despre cum si in
ce caz se face incetarea ipotecii. In acest capitol am mai analizat
dupa materialul insusit care sunt avanyajele si dezavantajele sau
putem spune si partile pozitive si cele negative a unui credit
ipotecar, de care populatia nu este pusa la cunostinta de catre
angajatii bancilor.In al doilea capitol am facut analiza
comparativa a ofertelor bancare pe piata primara a imobilului din
mun.Chisinau, aici am reprezentat grafic si schematic constructiile
noi in % dupa sectoare in mun Chisianu anul 2014 in comparatie cu
anul 2013.Ce pret a fost anul trecut pentru imobile pentru un metru
matrat si care este pertul anul acesta, cite costructii noi am avut
anul 2014 in comparatie cu anul 2013 etc.Am analizat ofertele
bancare la: Banca Sociala, Unibank, MpldovaAgroindbanc,
Mobiasbanca, Victoriabanc.Dupa care am accentuat criteriile de
selectare a unui credit ipotecar. Dupa care am facut o comparatie a
creditului ipotecar din Republica moldova cu terile vecine ca
Rusia, Rominia si Ukraina si cu o tara mai indepartata SUA.In al
treilea capitol am facut o evaluare a unui imobil locativ si anume
a unui apartament cu o odaie care este amplasat in mun.Chisianu,
sectorul Riscani pe str.Macilor 11. Dupa toate calculele am obtinut
o valoare de aproximativ 29000 de euro, apoi am ales banca cea mai
convinabila care ne poate da un imprumut ipotecar si asta fiind
Mobiasbanca cu un imprumut de 70 % (20300 euro), dupa care am facut
graficul rambursarii pentru 10 ani de zile si am aflat care este
suma totala care va trebui so intoarcem bancii peste 10 ani, si am
primit o suma de 32113 euro.SummaryThe theme of the work is the
housing mortgage lending in Moldova. I divided this work into three
chapters which in turn have several chapters we explain the theory
and calculations about all the positives and negatives of a
mortgage loan. So in the first chapter called lam, the housing
mortgage lending in Moldova here I give the explanation of many
notions of what the credit, namely: credit, mortgage, mortgage,
pledge, loan, borrower, mortgagor, contract mortgage, mortgage and
other. In this chapter I accentuated the occurrence of credit
history through a scheme ipotecrar then we showed that participants
in preparing mortgage contract.Where gave the explanation under the
legislation which laws should respect them once the contract is
drafted. What are the measures to initiate the execution of the
mortgage right here we have added about mortgage object usage,
content and form of a mortgage contract, which are obligations
regarding information mortgagee borrower. And what you end about
legislation here I talked about how and why termination is
appropriate mortgage. In this chapter we have looked after the
material itself are avanyajele and disadvantages or can say
positive and negative sides of a mortgage loan, for which
population is not being informed by employees of banks.In the
second chapter I made a comparative analysis of banking offers
primary real estate market in Chisinau, here we schematically
plotted and new construction in% after Chisianu municipality
sectors in 2014 compared with the year 2013.Ce price was last year
meter for buildings to a matrix that is PERT year, we had
build-cite 2014 compared with 2013 etc.We analyzed banking offers:
Social Bank, Unibank, Mpldova-Agroindbanc, Mobiasbanca,
Victoriabanc.Dupa I emphasized criteria for selecting a mortgage.
After that I did a comparison of mortgage in Moldova with
neighboring caves as Russia, Romania and Ukraine and with a faraway
country USA.In the third chapter I made an assessment of a building
housing namely a one-room apartment which is located in
mun.Chisianu, Riscani sector on str.Macilor 11. By all accounts we
obtained a value of about 29 000, then I agree that the bank chose
to give us a mortgage loan and that the loan Mobiasbanca with a 70%
(20300 euro), after repayment schedule we did 10 years and found
that the total amount that will be so the bank back over 10 years,
and we received a sum of 32,113 euros.
1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.ICel mai
simplu rationament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat
prin urmatoarea definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut
lung, garantat printr-o valoare imobiliara. Un antreprenor poate
obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie
cladiri de birouri, iar o familie- pentru cumpararea unei locuinte.
In ambele cazuri, imprumutul este amortizat printr-o combinative de
plati successive, care include atit rambursarea capitalului
imprumutat , cit si dabinzile aferente, pina la achitarea complete
a datoriei la maturitate.Piata imprumuturilor ipotecare s-a nascut
in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma.In practica
international se contureaza numeroase modele si forme de
interactiune intre participantii pietii credelor ipotecare.
Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a creditelor
destinate populatieii este posibila atit din contul surselor atrase
de creditori de piata primara, cit din contul surselor atrase pe
piata secundara, prin intermediul operatorilor specializati. \Pe
piata primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si
debitorii, pe piata secundara, creditoriisi investitorii, care
indeplinesc functia de refinantare a creditelor.Creditul ipotecar -
este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii
Republicii Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele
mai multe ori se ciocnesc cu termini necunoscutii cee ce provoaca
fificultati in perceperea creditului imobiliar.Ipoteca- ipoteca
este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este
un imobil, de regular amine in posesia depunatorului de gaj,
Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure un aparatment in rate,
achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament
nou se locueste dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte
buna aceasta variant avit un mare plus ca nu va fi nevoie de ne
muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul acestui
apartament.Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept
garantie.Inainte de a achizitiona un apartament in rate nu vom nu
vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel
apartament.Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea
important pentru a percepe notiunea de ipoteca.creditul
ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie
financiara pentru procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti
pe un termen lung.Imprumutul ipotecar este o investitie profitabila
financiara, din acea cauza ca preturile la un bun imobil pe o
perioada lunga au tendinta de a creste.Creditorul ipotecar este
creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice
institutie poate oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta
ii ca adduce un benificiu. Bancile sunt considerate de regula
principalii creditori ipotecari.Debitor debitorul ipotecar sau o
alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar
executarea creia este garantat cu ipotec;Debitorul ipotecar este o
persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in
vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului
fata de creditorul fata de creditorul ipotecar.Orice persoana
fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a
dreptul de a dispune de un bun imobil poate fi debitor
ipotecar.Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul
ipotecar i debitorul ipotecar, n temeiul cruia primul, n modul
stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea creanelor
sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;Prioritate
drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori
ipotecari de a executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali
creditori de a urmri bunul imobil.Garant ipotecar persoana ce
transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea garantrii
executrii obligaiei debitorului;In general a ajuns sa fie folosit
in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un imprumut,
acordat de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia,
imbunatatirea sau procurarea unui bun imobil cu destinatie
locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si altor scopuri ca
de ex pentru educatie sau sanatate etc.Astfel, sensul termenului de
ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de
garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la
ipoteca a definit ipoteca in felul urmator:ipoteca este un drept
real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara
satisfacerea creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti
creditori, inclusive statul, din valoarea bunurilor immobile depuse
in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile
garantate cu ipoteca.La categoria de bunuri immobile se raporta
terenurile, portiunile de susol, obiectele acvatice separate,
plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice
alte lucrari legate solid de pamint, precum si tot ceea ce, in mod
natural sau artificial, este incorporate durabil in acestea, adica
bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza
prejudicii considerabile destinatiei lorPartile ipotecii sunt
creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul
ipotecar.In present in tara noastra, functioneaza sistemul de
creditare ipotecara intr-un nivel in baza modelelor bancilor
comerciale universal.Principalii subiecti in acest system de
creditare ipotecara in RM sunt :institutiile nebancare de credit si
bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile
imobiliare si companiile de constructie, organelle cadastrale
teritoriale si evoaluatorii independent.Contractare unui
creditipotecar presupune implicarea subiectilor nominalizati (vezi
fig1)
Contractul de credit ipotecar.
Contractul de credit ipotecarDebitorulCreditorul
Compania imobiliara
Alegerea obiectului pe piata imobiliaraCompania imobiliara
Evaluarea imobiluluiContractual de vinzare-cumparareCompania de
evaluare
Vinzatorul
Proprietatea imobiliara
Contractul de ipoteca
Organul Cadastral Teritorial
Figura 1. Piata primara de creditare ipotecara din R.M.Sursa:
elaborata de autor.Principalul rol in procesul de atragere a
resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare aq
creditelor ipotecare I revine bancilor comerciale.bancile
finanteaza atit producatoriii locuintelor , companiilor de
constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In
asa fel majoritatea tarilor dezvoltate, problemele finantarii
constructiei locative si a achizitionariii locuintei se rezolva
prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia
blocurile locative (pe termen de 1-1.5 ani), acordate
intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe termen lund
pentru procurarea locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani
acorda cetatenilor.Finantind constructia blocului locative banca
controleaza procesul in intregime:termenele si costurile efectuarii
acestora, calitate lucrarilor de constructiei si montaj apreciaza
si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de constructive de
piata.Istoria aparitiei Ipotecii:Notiunea de ipoteca a aparut
pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de
catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si
executarii obligatiilor debitorului fata de creditor prin punerea
in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al
gajului se considera insasi debitorul personal, care in cazul
neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata,
iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor
legali.In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul
terenului ce apartinea debitorului se instala un pilon cu indicatia
ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe
acest pilon cu denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile
proprietarului terenului.Mai tirziu in acest scop se foloseau
anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare persoana
interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe
pamint corect. Institutul ipotecii s-a dezvoltat cu preponderenta
in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost create noi
institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare
care puneau in gaj averea proprie.In perioadadomniei imperiului
Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative
special pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce
activau de rind cu alte banci specializate, precum si cu alte
institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de
economii.Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii
ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian sa-u creat fonduri
special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li
se ofereau credite ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost
create sisteme financiare analogice si in Rusia in sec. 19, dar
ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii.Intr-o
perioada mica institutia ipotecii a evoluat de la feducie puna la
un studio mai progresat pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.In
cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea
creditorului, dar aceasta era in drept sa intoarca obiectul
gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a
obligatiunilor indicate in contract, sau sa intoarca debitorul
gajul, si renuntind la proprietatile banesti.Contractul pignus nu
prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid oar spre
folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare.
Creditorul nu avea nici un drept pentru a pastra obiectul gajat si
pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea
onora obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta
dintre pret ul de vinzare si restul sumei datorateIn cazul
ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului,
iar creditorul avea dreptul de a se folosi de obiectul gajat si
chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in urma
vinzarii.Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord
pentru cea mai lung perioad. n Republica Moldova creditele
imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de
ani. Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei
moldoveneti pentru c rata acestui credit este suficient de mare,
chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s
limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv
riscurile valutare.Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor
care doresc s i cumpere o locuin nou, s modernizeze locuina
existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas.
n Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de
credite imobiliare n dependen de scopul creditului. Creditele
imobiliare pot fi oferite pentru:- cumprarea unui locuine de pe
piaa primara/secundar;- construcia unei locuine;- achiziionarea
loturilor de teren destinate construciei;- cumprarea unui lot de
pmnt;- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;- renovarea,
modernizarea sau extinderea imobilului locativ;- reconstrucia
imobilului locativ;- reparaia capital a imobilului locativ;Bncile
percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi
comisionul de acordare al creditului i comisionul de administrare
al creditului care de regul este perceput lunar. Calcularea
comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important
pentru c acestea sunt foarte costisitoare pe termen lung.1.2
Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.ILegea cu privire
la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile
fundamentale care reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea
conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare secundare.In primul
rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul
cadastral territorial in a carui raza teritoriala se afla bunul
imobil ipotecat.Mai intii de toate creditorul ipotecar depune o
cerere la oficiul cadastral, un reprezentant imputernicit sau
debitorul ipotecar serveste ca temei pentru inregistrarea
ipotecii.Data a inregistrarii ipotecii este si data primirii
cererii de inregistrare a ipotecii.La aceasta cerere se mai adauga
documentul de achitare a taxei pentru inregistrare, documentul cu
imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca
autentificat notarial sau actul care serveste ca baza a aparitiei
de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca
este cazul si alte documente care sunt in legislatia
R.M.Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si cele legate de
modificarea sunt suportate de catre debitorul ipotecar, insa este
si o exceptie in cazurile cind contract de ipoteca prevede
altfel.Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in
Registrul bunurilor immobile.Dar sunt si cazuri in care
inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia cu privire la
inregistrare a bunurilor imobile.Inregistrarea ipotecii are si
niste consecinte si ele sunt urmatoarele:Informatia cu privire la
ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este
valabila din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile.
Eliberarea informatiei din Registrul bunurilor imobile si acea
informatie care nu este publica sunt reglementate de legislatia
cadastrul bunurilor imobile.Accesul la informatia inregistrarii de
stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice persoana are
dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu
legislatia in vigoareContinutul si forma unui contract dei poteca.
In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document
care este in forma ascrisa si autentificat la notar. In al doilea
rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile
conform legislatiei. In contractual de ipoteca trebue sa fie
indicat informative despre creditorul si debitor ipotecar: numele
si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat
acordul debitorului de inregistrare a ipotecii in favoarea
creditorului, obligatii garantate de ipoteca cum au fost
determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul
ipotecii, este indicate sema achitat la inceputul tranzactiei si
suma catre trebue achitata lunar de catre creditor, care este
valoarea de piata si de inlocuire a bunului ipotecatcare sunt
stabilite in raportul de evaluare. Nu este admisa cauza trecerii
dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre creditorul
ipotecar daac nu sunt respectate sau sunt inculcate obligatiile de
catre debitor. In contract unde sunt indicate obligatiile
debitorului va fi intocmit in forma ceruta pentru contractual de
ipoteca si se va indica cauzele acestuia. In contractual de ipoteca
partile pot include si alte clauze.In contractual de ipoteca se
poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice
modificare sau completare in contract se face in forma autentica.
Cind modificarea contractului de ipoteca duce la motificarea unor
date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie facute
conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca.Cum se
floseste obiectul ipoteciiOdata ce este intocmit contractual de
ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a exploateze
obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contractul de ipoteca sunt
puse alte conditii. Bunul ipotecat nu poate fi transmis de catre
debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul
creditorului ipotecar.Debitorul ipotecat este este obligat sa
suporte toate cheluielile de intretinere a obiectului ipotecii in
cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel.Debitorul
ipotecar este obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat
sis a nu-l deterioreze sau sal distruga pentru a nui scadea
valoarea bunului imobil.Construirea, demolarea, sau schimbarea
destinatiei obiectului ipoteci este permisa doar cu acordul
creditorului ipotecar.Ipoteca legal este instituit prin
nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care se
indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea
creanei.Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:a) creanele
statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;b)
creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit
de legislaie;Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal
are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat n condiiile stabilite
de prezenta lege.La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa
dovada aducerii la cunotina debitorului ipotecar a avizului, precum
i hotrrea instanei de judecat sau actul ce confirm creanele
statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei
fiscale.Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau
a contractului (ipoteca contractual).Creanele ipotecare: Creana
ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul
executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib
caracter bnesc. In caz de deteriorare sau sau pericol a bunului
ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza drepturile
creditorului ipotecar, debitorul este obligat sa informeze
creditorul ipotecat despre aceasta situatie.Conform articolului 22
se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in
beneficial creditorului ipotecar pentru nu a aparea careva riscuri
de pierdere sau deteriorare fortuita. Creditorul ipotecar poate sa
asigure bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca
bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.In contractual de
ipoteca poate de stabili obligatia de asigurare a vietii
debitorului pina la valoarea soldului restant pe toata durata
termenului acerstui contract de ipoteca.Despagubirile platite de
asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar
fata de debitorul ipotecar primul va restitui diferenta debitorul
ipotecar sau succesorilor lui.Daca se va face ipoteca ulterioara
asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul imobil
ipotecat a fost asigurat in cadrul ipotecii anterioareAsigurarea
este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu
creditorul ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa
asigure bunul imobil la o companie de asigurare anumita.Msurile de
iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele
Notificarea i preavizul trebuie s conin:a) temeiul executrii
dreptului de ipotec;b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu
ipotec;c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de
ipotec;d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul
ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar nu mai mic de 20 de zile
calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;e) determinarea
obiectului ipotecii;f) cererea creditorului ipotecar privind
transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;g) valoarea
sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri
i cheltuieli necesare de achitat n vederea evitrii continurii
procedurii de executare a dreptului de ipotec, sau alte aciuni
necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea
nlturrii omisiunii de executare corespunztoare a obligaiilor sale;
h) semntura creditorului ipotecar.Dac debitorul a ntreprins msurile
indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului, acest
fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua
procedura de executare a dreptului de ipotec.n vederea iniierii
executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:a)
s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o
notificare n care va fi menionat intenia de a executa dreptul de
ipotec n baza contractului de ipotec;b) s nregistreze n Registrul
bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de
ipotec.Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare,
stabilit n notificare sau preaviz, debitorul nu a ntreprins msurile
specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are dreptul
s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.Notificarea
trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului
ipotecar i, dac este cazul, a debitorului, prin scrisoare
recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este considerat
recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua
expedierii.Legea 24 spune ca creditorul ipotecar in perioada de
actiune a contractului de ipoteca este obligat pentru a verifica
crare este starea fizica care sunt conditiile de pastrare si
folosire a obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar
sau a detinatorului bunului imobil ipotecar.In timpul verificarii
bunului imobil ipotecat creditorul trebue sa se conduca dupa care
pasi, ca de ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului
care detine temporar bunul imobil si nici intrun caz sa nu
jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului ipotecar.Dar din
partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la
verificarea obiectului ipotecii, sa prezinte documentele si
informatia necesara creditorului ipotecar. Vnzarea bunului ipotecat
de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare
nejustificat, n condiii i la pre comercial rezonabil, inndu-se cont
de interesele debitorului.Vnzarea sub controlul instanei de judecat
este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79 din
Legea cu privire la gaj.Creditorul ipotecar poate alege modalitatea
de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri directe sau
licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n
vigoare.Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice
moment convenit cu debitorul ipotecar prin acordul de executare
benevol a dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a ordonanei
sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise n aceast privin.Obligatiile
creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt
urmatoarele:Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar
trebuie s aduc la cunotina debitorului informaia privind
posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec,
costurile sau penalitile aferente acesteia.Debitorul poate cere
creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor efectuate i a
soldului restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul
ipotecar va prezenta debitorului bilanul anual, pentru cele
eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit
tax.Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin
30 de zile calendaristice nainte, despre modificarea mrimii dobnzii
cu anexarea informaiei privind modificarea corespunztoare sumelor
datorate.Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre
pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre
toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a
contractului din care apare obligaia garantat.Pn la semnarea
contractului de ipotec, creditorul ipotecar va transmite
debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat.Pn
la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri,
creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre toate
clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a
contractului din care apare obligaia garantat.Creditorul ipotecar
este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la momentul
vnzrii bunului.Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul
de proprietate asupra bunului ipotecat, acionnd n numele
debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:a) n cazul
executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind
executarea benevol a dreptului de ipotec;b) n cazul executrii
silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de
judecat rmas definitiv.Datele despre debitor sunt
comfidentialeCreditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea
datelor referitoare la convingerile politice i religioase,
apartenena la sindicate, asociaii obteti i religioase, partide i
alte organizaii social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de
lege.Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute
creditorului ipotecar snt confideniale i nu pot fi dezvluite de
ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul
consimte, n mod expres, asupra dezvluirii, aceste date au devenit
publice, n mod legal, dezvluirea lor este efectuat n cazurile i
condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat
competent.Excluderea sau limitarea rspunderii este interzis
excluderea sau limitarea rspunderii creditorului ipotecar n
contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres
prevzute de legislaia n vigoare.La ncheierea contractului de ipotec
prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani creditorul
ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele
contractuale standard i, dup caz, regulile privind protecia
consumatorilor.Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei
sume de bani a crei rambursare este garantat cu ipotec, precum i
instituirea ipotecii, nu pot fi condiionate de procurarea de ctre
debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul
ipotecar sau de ctre persoanele afiliate acestuia.Si la final cum
si ince caz se face incetarea ipoteciiIpoteca se inceteaza in
cazula) expirrii termenului contractului de ipotecb) exproprierii
bunului ipotecatc) acordului scris al creditorului ipotecar de a
radia ipoteca;d) vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de
ipotece) altor situaiei prevzute de legislaief) satisfacerii
obligaiei garantate cu ipotecg) pieririi totale a bunului
ipotecath) rezilierii contractului de ctre prii) scoaterii bunului
ipotecat din circuitul civilCererea de radiere a ipotecii din
Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral
teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul
ipotecar sau de ctre orice persoan interesat, cu acordul scris al
creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de acordul
creditorului ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la
ipotec snt stabilite de legislaia n vigoare. Cesiune dreptului de
ipoteca este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate
de titular al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din
prerogativele continutului acestui drept, si anume prerogative de a
dispune de dreptul sau.Creditorul ipotecar este in in drept sa
cesioneze tertilor drepturile ipotecare prezente si viitoare, fara
controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept ste
prevazut in contractual de ipoteca.orului ipotecar, care poate fi
exercitata la faze diferite ale derularii raportului juridic de
ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru
exercitarea carora nu au survenit conditiile corespunzatoare, nu
pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece aceste
prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau
nastere din momentul constituirii dreptului dat.Creditorul ipotecra
nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul
debitorului ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele
contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul subiectiv de
ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o
garanteaza.In virtutea caracterului accesoriu al dreptului
subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din
obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de
cesiune a creantei.In literature de specialitate romineasca se
mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu este necesara.
Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de
o noua inscriere pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot
aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei
personae.Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia
in vigoare urmeaza sa prevada forma autentica a contractului de
cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea
creantei garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de
ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris in forma
autentica.Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita
inregistrarea in Registrul bunurilor immobile daca partiel nu
convin altfel.Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este
constituit intrun sir de prerogative ale creditLa ncetarea
ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul
bunurilor imobile, n conformitate cu legislaia n
vigoare.1.3Avantajele si dezavantajele creditului ipotecarIn primul
rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in
ziua de azi sunt destinate in special tinerilor, care sunt foarte
dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.Aceste credite lucreaza
in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul
rambursarii lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj
este indicata in contract.Acest credit in primul rind este foarte
convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun de o
suma mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor,
dar ei sunt gata pentru a achita creditul conform contractului si a
locui separat si nu a crea careva probleme celor apropiati.Astfel
de credit il putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte
de toate ar trebui sa stim si sa analizam acest credit ipotecar
care are si avantaje dar si dezavantaje pe care creditorul ipotecar
nu te pune la curent pentru a nu-si pierde clientii.Potrivit
bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de
maximum 30 de ani, iar banii pot fi folositi atat pentru achizitia
unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea locuintei
sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare
existent.Creditele ipotecare oferite de banci va pot ajuta fie sa
va cumparati o locuinta, sa achizitionati teren pentru a construi o
casa sau sa efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o
detin Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in euro, iar
unele si in dolari.Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj
putem sa spunem ca a avut un rol foarte important mai bine zis un
rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca noi
raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de
alte state.Astfel avantajele creditului ipotecar sunt
urmatoarele:a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca
in primele 30 de zile de la luarea cerditului noi avem posibilitate
de a motifica, de a face careva schimbari in contractual de ipoteca
si bancile sunt deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu
vom putea rambursa creditul ipotecar luna, vom avea careva piedici,
bancile comerciale vor avea niste pierderi enorme unde suma
creditului este foarte mare.dar ar trebui sa stim ca fiecare
modificare in contractual de ipoteca are si un mic minus deoarece
pentru fiecare modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o
oarecare suma de bani sau un commission fix.b) Un avantaj si mai
mare si credca cel mai convinabil pentru toti este ca la incheierea
creditului ipotecar noi nu avem nevoie de a pune in gaj un alt
imobil pe care il detinem dj sau a unui bun care are o valoare cu
care banca isi poate acoperi creditul ipotear dar se pune in gaj
bunul imobil viitor care este procurat in credit dar nu detinem
dreptul asupra lui pina nu achitam suma in totalitate a
imobilului.c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe
familii noi, neavind un loc de trai exact nu trebue permanent sa
achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de
fiecare data sasi schimbe locul de trai de la o gazda la alta,
acesti bani pot fi achitati lunar bancii ca peste citiva ani sa
devina proprietari a acestui apartament.d) Multi dintre tineri
locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute
famii se destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si
tot mai des se incep certurile in familie, pentru nu aparea aceste
certuri in familie si a nu deranja pe cei apropiati credca toti ar
fi deacord dar multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o
iesire din situatie.e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un
cuibusor al sau unde familia isi vor imparti durerile si bucuriile,
este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des
locul de trai nu numai pentru tineri dar si pentru viitorii copii
care vor fi siguri si vor putea dormi in pace cind vor avea o
locuinta a sa.f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru
persoanele care au venituri mici dar care foarte mult isi doresc sa
devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale
permit asha credite cu plati lunare ce acopera 70% din venitul
lunar al familiei si aceasta este o iesire din situatie pentru
multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa principal de
venit a acestui credit este contractual de munca unde este indicat
salariul pe acre il are debitorul lunar, dar bancile la fel pot
accepta si alte surse de venit cum ar fi veniturile de peste hotare
sau veniturile din chirie si latele.Dezavantajele creditului
ipotecara)Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat
credca este acel ca acest credit ipotecar este pe un termen
indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte
de a incheea acel credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne
gindim foarte bine vom fi noi in stare intr-un asha timp indelungat
sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.Astfel
noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un
avantaj com gindesc multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu
cit creditul este mai lung cu atit creditul in primul rind este mai
scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o
multimea de schimbari ca de ex pierderea locului de munca care va
fi o piedica pentru noi pentru a achita creditul in continuare sau
chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si
sanatatea omului la fel ar trebui sa o luam in consideratie
deoarece ea niciodata nu poate fi stabila Astfel inainte de incheea
un credit ipotecar trebue sa avem trebue sa avem careva prognoze
despre viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca in
caz ca nu avem cu ce achita creditul lunar nu mai dispunem de un
job, trebue sa avem o alta solutie care ne va ajuta sa acoperim
creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra
bunului imobil.b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la
fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si este inclus in
plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este
de lung durat, rata nominal a dobnzii este flotant. Acest credit
este dezavantajat prin faptul c bncile au dreptul s modifice rata
dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare
a BNM, de rata inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor
sau de evoluiile pieii.c)La prima vedere creditele ipotecare devin
foarte atractive pentru clienii ce doresc s devin proprietarii unei
locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste
credite au o mulime de comisioane i costuri suplimentare ascunse ce
genereaz costuri adugtoare. n comparaie cu celelalte credite
oferite de ctre bncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai
mic rat a dobnzii. nainte s v hotri s apelai la acest credit
gndii-v de 10 ori pentru c n medie costul creditul ipotecar n
Republica Moldova ajunge pn la 232% din suma mprumutat, Fii ateni
la fiecare dintre ele, informai-v, consultai-v cu ofierii de
creditare la banca unde vrei s achiziionai creditul i nu uitai c
odat ce ai semnat contractul de credit vei fi nevoit s scoatei bani
din buzunar pentru o perioad ndelungat.d)Inca un dezavantaj la
creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in
valuta strainaaici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta
pe care o procuram la fel achitam lunar in valuta straina dar aici
trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit imobiliar
in valuta straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs
va fi in ziua de mine cum de ex sa intimplat acuma in R.M multi
oameni au luat credit cu un curs dar cind sa intoarca inapoi nu
destul ca trebue sa intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara
ci si la cursul valutar au pierdut o gramada de banii. Astfel noi
trebue sa atragem atentia ca majoritatea locuitorilor R.M salariul
il primesc in valuta nationala in lei nu in euro si nici dolari.
Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar credca ar trebui in
primul si in primul rind de a analiza toate avantajele si
dezavantajele pe care le are un credit imobiliar si a ne gindi bine
vom putea face noi fata acestui credit sau nu.cum se zice in popor
de zece ori masoara si odata taie.
2.Piata primara a imobilului din mun.ChisinauCa sa apeleze la
creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza
preturilor mari la locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit
ipotecar este mai accesibil da poate dar in urma calculelor taxelor
si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt
informati de catre banci dar si de ratele care se modifica periodic
pe durata creditarii. Desi ratele unui credit variaza intre 12 si
18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25% din suma
imprumutata.Acestea sunt din cauza ca piata ipotecara este slab
dezvoltata si veniturile mici ale populatiei.Inflatia inalta in
comparative cu alte tari si modul de finantare a creditelor si in
general situatia economica a Republicii Moldova sunt factorii care
influenteaza costurile creditelor ipotecare.Creditele pe termen
lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din
mijloacele atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci
fie de pe piata de capital. Si deoarece bancile noastre nu dispun
de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite riscuri
deaceea si rata dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea
un contract se recomanda solicitantilor de credite sa citeasca cu
atentie toate vrevederile care sunt indicate in el. Astfel
persoanele care imprumuta trebue sa fie foarte atente.Analizind
piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 pot spune
ca criza nu ea afectat pe oameni pentru a ridica constructii
noi.Repartizarea constructiilor noi pe sectoare or.Chisinau, anul
2014Total antreprenoriTotal obiecteDupa
sectorCentruCiocanaBuiucaniRiscaniBotanicaSuburbii
89184Numarul de obiecte472623283723
Ponderea, %261413152012
Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in
raionul Centru cu 47 de obiecte mai apoi locul 2 ii revine raionul
Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza raionul Riscani
cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si
cele mai putine constructii sunt inregistrate in sectorul Buiucani
si Suburbiilor mun.Chisinau au cite 13 constructii.Sectorul centru
este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest
sector sunt atit cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru
odihna, cafenele, hotele si altele.Multe personae prefer acest
sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai
aproape de locul de munca si nu trebue in fiecare dimineata sa se
trezeasca mai degraba pentru a reusi la munca prin ambuteeaje. Dar
unii din locuitori locuind dj de mai mult timp aici ei dj nu mai
prefer atit de mult acest sector ei isi doresc o locuinta undeva in
suburbia sau intr-un raion mai verde si mai linistit. Si dupa cite
vedem sectorul Botanica pe care multe personae il prefera fiind un
sector linistit si cel mai verde sector deoarece el este renumit
prin parcurile sale mari si frumoase ca Gradina Botanica si Valea
Trandafirilor si citeva parcuri mai mici. De ce spun ca multi
prefer acest sector din cauza ca este al 2 pe lista dupa sectorul
centru cu 37 de constructii astfel nefiind cererea in acest sector
nu era sa se plaseze pe locul 2 in aceasta lista.
Care este pretul mediu pentru 1 m2/ euro la apartamente in
blocurile noi locative din fiecare sector al mun.Chisinau
2014Sectorul1 m2/euro
1Centru855 euro
2Botanica600 euro
3Buiucani589 euro
4Ciocana546 euro
5Riscani594 euro
6Telecentru555 euro
7Posta Veche534 euro
8Suburbii420 euro
9Mediu pe sectoare610 euro
In acest tabel am indicat care este pretul pentru 1 m2/euro la
apartamente in blocurile noi locative si astfel vedem ca pretul
variaza indifferent de sector astfel in sectorul centru sa
inregistrat cel mai mare prt pentru 1 m2 si asta este din cauza ca
multi isi doresc o locuinta in centru. Dar centru este un sector cu
loturi de pamint limitat si cu locuinte limitate deaceea din an ce
trece pretul este in crestere. Astfel pentru anul 2014 in acest
sector pretul mediu pentru un metru patrat este de 855 euro, in
sectorul Botanica este de 600 euro, in sectorul Riscani este de 594
euro, in sectorul Buiucani este de 589 euro, in sector Ciocana 546
euro, in sectorul Telecentru este de 555, la Posta Veche de 534
euro si in Suburbii de 420 euro.Pretul mediu pentru 1 m2 in
blocurile locative noi este de 610 euroDinamica pretului mediu
pentru 1m2/euro la apartamentele in blocurile locative noi din
mun.Chisinau 2014
Sector1 ianuarie 2014, euro/ 1m21 ianuarie
2015,euro/1m2Modificarea pretului,%
Botanica617 euro600 euro-5,14
Centru 819 euro855 euro4,4
Ciocana576 euro546 euro-2,78
Riscani614 euro594 euro-3,25
Telecentru567 euro555 euro-1,1
Posta Veche563 euro534 euro-5,19
Buiucani596 euro589 euro-2,04
Suburbii439 euro420 euro-4,37
Media de sectoare622 euro610 euro-1,9
Dupa dupa cum vedem in tabelul de mai sus preturile pentru un
metru patrat la apartamentele in blocurile locative noi sau
modificat putin si mai exact in descrestere, asta se datoreaza
crize care este la moment si din cauza cresterii brusc a valutei.In
toate sectoarele din mun Chisinau si suburbii vedem o descestere
dar numai in sectorul centru pretul nu a scazut dar din contra sa
marit, astfel noi vedem si ca pet imp de creza sectorul centru nu
este afectat.
Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor
din anul 2014 si 2013 am facut si o analiza a constructiilor la
piata primara pe anul 2013.
Total antreprenoriTotal obiecteDupa
sectorRiscaniCentruCiocanaBotanicaBuiucaniSuburbii
69142Numarul de obiecte163823212123
Ponderea, %112716151516
Dupa cum vedeti cele mai multe constructii sunt la fel in
sectorul centru cu 38 de constructii dupa care urmeaza sectorul
Ciocana si in Suburbii cu 23 de constructii de fiecare, in sectorul
Botanica si Buiucanicite 21 de constructii si sectorul Riscani 16
constructii.Pretul mediu la apartamente pentru 1metru patrat la
blocurile locative noi din mun.Chisinau 2013NrSectorul1m2/euro
1Centru819 euro
2Botanica617 euro
3Ciocana576 euro
4Riscani614 euro
5Telecentru567 euro
6Posta Veche563 euro
7Buiucani596 euro
8Suburbii439 euro
9Medie pe sectoare622 euro
Pretul mediu pentru un metru patrat in blocurile locative noi in
mun.Chisinua este de 622 de euro.Dar in rest preturile variaza in
functie de ce sector, de ex in sectorul Centru in anul 2014 in mun
Chisinau a fost in registrat un prt de 819 euro, in sectorul
Botanica de 617 euro, in sectorul ciocana 576 euro, in sectorul
Riscani de 614 euro, in sectorul Telecentru de 567 euro, la Pasta
Veche 563 euro, in sectorul Buiucani de 596 de euro, si in suburbia
de 439 de euro.
Facind o analiza a pietii imobilului residential din mun
Chisinau din anul 2013 si 2014 vedem ca ca anul 2013 sau
inregistrat 142 de constructii iar in anul 2014, 184 de
constructii, ceea ce ne arata ca piata imobilului rezidential este
in crestere iar pretul pentru metru patrat in anul 2014 fata de
anul 2013 a scazut.
2.2 Analiza comparative a ofertelor bancareLa etapa acuala,
creditul ipotecar este dj un produs familial pentru Republica
Moldova, oferit de majoritatea bancilor comerciale, precum si de
companiile imobiliare, produs reglementat prin lege, care
reprezinta unica cale de a dobindi o locuinta pentru o buna parte a
populatiei tarii. Tatusi, pretul creditului ipotecar si rapiditatea
acordarii acestuia nu pot fi acceptate la toate categoriile de
imprumutati Astfel rata dobinzii ce variaza intre 12-22% annual,
putin probabil corespunde ratei minime prevazute de
standarte.Totodata, nu exista in Republica Moldova nici credite
ipotecare cu termen de pina la 30 de ani,acceptate de practica
mondiala. Standartele creditarii ipotecare stabilesc cerinte unice,
respectarea carora permit calificarea creditului ipotecar drept
unul standard.Standartizarea creditelor ipotecare este orientate la
reducerea riscurilor creditorilor si creeaza conditii pentru o
transmitere mai libera a drepturilor asupra contractelor de
ipoteca.Finantarea creditelor ipotecare din contul resurselor pe
termen scurt (termenul mediu al depozitelor - 6 luni) si relative
scumpe (raat medie la depozite 13 %) , nu permite bancilor
stabilirea unor parametric mai active pentru creditele ipotecare.
Exista un sir de verigi lipsa in mecanismul creditarii ipotecare in
Republica Moldova.Printre acestea lipsa legii despre hirtiile de
valoare ipotecare, lipase unei colaborari a creditului ipotecarii
cu Birourile de istorie creditara, lipsa standartelor unice de
creditare ipotecara. De fapt nu sunt stabilite conditii precise
unificate de acordare a creditelor ipotecare.Sectorul bancar
reprezinta component de baza a pietei financiare din Republica
Moldova, in conditiile in care alte elemente sunt slab dezvoltate,
au o pondere redusa sau sunt virtual neexistente.Mai injos sunt
reprezentate conditiile standard de acordare a creditelor ipotecare
si conditiile de acordare a creditelor ipotecare in Republica
Moldova:ParametruDescrierea
DestinatiaProcurarea, constructia, reparatia
imobiluluiProcurarea, constructia, reparatia imobilului
Termenul5-20 aniMaxim 15 ani
Contributia clientului20-30 %30-50 %
Cota creditului in valoarea imobilului70-80 %50-70%
La analiza comparative a ofertelor de creditare ipotecara luam
citeva ex de banci din Republica Moldova: Banca sociala,
Moldova-Agroindbanc, Mobiasbanca, Unibank si VictoriabankBanca
SocialaAcord credite ipotecare persoanelor fizice pentru
achiziionarea i finisarea construciei i reparaia capital a fondului
locativ. Creditele se elibereaz persoanelor fizice pentru
utilizarea lor numai pe teritoriul Republicii Moldova. Pentru a
beneficia de un credit ipotecar debitorul potenial trebuie s
corespund urmtoarelor criterii:s fie cetean al RM, cu domiciliul
permanent n RM i apt de munc: vrsta de la 21 pn la 57 ani pentru
femei i de la 21 pn la 62 ani pentru brbai pn la data achitrii
integrale a creditului, se admite acordarea creditelor cetenilor RM
api de munc, care pn la achitarea integral a creditelor ating vrsta
de pensie, cu condiia ca fidejusorul este o persoana apt de munc pn
la data achitrii creditului, s dispun de loc permanent de munc n
ultimele 6 luni, achitarea lunar a creditului nu trebuie s depseasc
60% din venitul net al debitorului/ venitul total al familiei.
Totodat, n urma achitrii creditului i dobnzilor aferente, venitul
lunar al unui membru al familiei, inclusiv al persoanelor
intreinute trebuie s fie nu mai mic de 1000 lei.Conditiile generale
ale creditarii ipotecare:Suma maxim a creditului (cu excepie
creditele pentru reparaie capital) - 80 mii Euro, echivalentul n
MDL.Suma maxim a creditului pentru reparaia capital - 50 mii Euro,
echivalentul n MDL.Valoarea maxim a creditului 60% din aciunea
creditat.Participarea proprie nu mai puin de 40% din aciunea
creditat.Rata dobnzii - 10,8% anual + EURIBOR semianual n EUR (din
01.04.2013 se foloseste EURIBOR semianual in marimea 0,335%
anual).Acordarea creditului se efectueaz n lei, echivalentului EUR
conform cursului BNM la data ncheierei contractului de
credit.Comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit -
2% din suma (se achit concomitent cu examinarea cererii de acordare
a creditului).Comisionul administrativ 1,5% din soldul datoriei la
credit (se achit anual, ncepnd din anul al doilea de utilizare a
creditului).Comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul
de credit - 1% anual din suma creditului neasimilat (se achit
lunar, n corespundere cu ordinea stabilit la dobnd).Comisionul
pentru prolongarea / restructurizarea contractului de credit - 1,5%
din suma soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua
semnrii acordului adiional pentru prolongarea / restructurizarea
contractului de credit).Comisionul pentru schimbarea condiiilor
contractului de credit - pn la 1,5% din suma soldului creditului,
dar nu mai puin de 500 lei.Comisionul pentru achitarea nainte de
termen a creditului - 1,5% din suma creditului rambursat pn la
scaden.Comisionul pentru anularea creditului - 2% din suma
creditului anulat (se achit n ziua anulrii creditului).
Unibankredite ipotecare: Imobil locativ / rezidenial Rata
dobnzii: 10% annual. Comisioane: a) 0% - pentru analiza cererii de
creditb) 1% - pentru eliberarea creditului, c) 0% - pentru
rambursarea anticipat Credit pentru: procurarea apartamentelor n
complexe locative noi; procurarea apartamentelor de pe piaa
secundar; procurarea casei; procurarea unui lot de teren;
procurarea terenului pentru construcia casei; construcia sau
finisarea construciei casei.Parametrii , Condiiile de
creditarePerioada de creditarepn la - 25 ani, Perioada de graie -
maxim 24 luniScopul creditriiprocurarea apartamentelor att de pe
piaa primar ct i de pe piaa secundar, procurarea unei case,
procurarea lotului de terenconstrucia sau finisarea construciei
casei, Valuta creditului MDL, Suma minim a creditului - 60000.
MDL.Suma maxim a creditului: maxim 70% din valoarea imobilului
procurat sau pn la 100% din valoarea imobilului procurat n cazul
dac clientul ofer un gaj suplimentar.* Suma maxim a creditului la
fel depinde de nivelul veniturilor clientului i a fidejusorilorRata
dobnzii (flotant,la data semnrii contractului de credit) 10%
annual. Comisioane 0% pentru analiza cererii de credit, 1% pentru
eliberarea creditului 0% pentru rambursarea anticipat a creditului,
0.2% pentru administrarea creditului (lunar de la soldul
creditului, ncepnd din a 2-a lun de utilizare a creditului) Cerine
fa de client / fidejusor care particip cu venituri.Ceteni ai
Republicii MoldovaTrebuie s fie angajat i s aib o vechime n munc de
cel puin 6 luni consecutive la actualul loc de munc. Vrsta de la 21
ani pn la 62 ani brbai / 57 ani femei.Garaniile creditului: gajul
bunului imobil, care este procurat din contul creditului, i/sau
gajul unui alt bun imobil ce aparine clientului sau persoanelor
tere, documentele ce urmeaz s fie prezentate de client sunt:
Buletinul de identitate(original + copie), ancheta-cerere,
adeverina de salariu, carnetul de munc / Contractul de munc
(copia), alte documente ce ar putea confirma proveniena unor
venituri suplimentare, contractul investiional sau pre-contractul
de vnzare-cumparare (daca exist)Documentele, privind gajul:
extrasului din Registrul bunurilor immobile, raportul de evaluare a
imobilului efectuat de ctre o companie de evaluare agreat de Banca,
documentul care confirm dreptul de proprietate asupra bunului
imobil indicat n Extrasul din Registrul bunurilor immobile,
confirmarea de la Inspectoratul Fiscal privind lipsa datoriilor
aferente achitarii impozitului pentru imobil, condiiile privind
asigurarea imobilului Perfectarea asigurarii anuale a bunului
imobil lasat in gaj.Banca este n drept de a modifica n mod
unilateral mrimea dobnzii n funcie de:a) Noile acte normative
aprobate de catre Banca Nationala a Moldovei;b) Nivelul
inflatiei;c) Devalorizarea monedei nationale;d) Conjunctura si
dinamica pietii financiare din RM;e) i l va anuna n scris pe
Debitor sau prin publicarea mesajului in pressa despre modificarea
mrimii dobnzii cu cel puin 10 zile nainte de
modificare.Moldova-AgroindbankMoldova Agroindbank i ofer cea mai
bun soluie pentru credite imobiliare, ca tu s savurezi plcerea de a
amenaja, construi sau cumpra propria locuin.Creditul Imobiliar de
la Moldova Agroindbank se acord pentru:a) cumprarea unei noi
locuine,b) modernizarea locuinei existente (reparaie capital,
finisare, extindere),c) construcia unei case,d) procurarea unui
teren pentru cas.Acum i persoanele fizice lucrtori migrani, care
muncesc n strintate (dar i rudele lor), pot beneficia de creditele
imobiliare de la Moldova Agroindbank.La Moldova Agroindbank poi
obine un credit imobiliar care se acord pe o perioad de pn la 20 de
ani, la o rat a dobnzii* flotant - 15% anual. Pentru a beneficia de
acest credit, trebuie s dispui de un salariu minim de 1400 lei, iar
rata lunar de plat nu trebuie s depeasc 70% din venitul lunar net.
Creditul imobiliar se acord n condiiile n care solicitantul
particip cu mijloace proprii, n mrime de cel puin 30%.Avantaje:a)
Acum, la primirea creditului poi pune n gaj doar locuina
procurat;b) Pentru achitarea creditului banca va accepta toate
sursele de venit de care dispunei (salarii, venituri din
transferuri de peste hotare, venituri din chirii, venituri din
activiti de ntreprinztor);c) Banca v poate finana 100% din valoarea
imobilului la primirea creditului, dac dispunei de un gaj
suplimentar;d) Acordarea i rambursarea creditelor n
MDL.MobiasbancaPerioada de creditare: creditele se ofer pe o
perioada de pn la 20 ani.Perioada de graie pn la 12 luni.Valoarea
creditului:Suma creditului poate fi maxim 70% din valoarea
imobilului, pn la 100% n cazul n care clientul ofer garanii
imobiliare suplimentare (un alt gaj).Garanii: Gajul imobilului ce
face obiectul contractului de vnzare cumprare Gajul altui imobil
aflat n proprietate Gajul depozitelor bancare Dobnda corelat cu
nivelul dobnzii de pe pia
Rambursarea creditului i a dobnzii se va efectua n rate egale
sau descresctoare. Cota din venitul disponibil a clientului ce
poate fi alocat pentru plata la credit este de pn la 70%. Documente
necesare: Cererea de acordare a creditului, semnat de solicitantul
de credit, so/soie, fidejusor, dup caz, Buletinul de Identitate
(fidejusorului, otului(iei) n caz de insuficien a propriilor
venituri) Adeverina de venit pentru primirea creditului
(fidejusorului, soului (iei) dup necesitate) Carnet de
munc/contractul de munca (fidejusorului, soului(iei) dup
necesitate) Declaraia pe venituri pentru ultimul an de gestiune
vizat de Inspectoratul Fiscal de Stat (dup caz) Alte acte ce ar
putea confirma existena i proveniena unor surse de venit
suplimentare (pensii, transferuri de peste hotare, venituri
provenite din contracte de arenda, dividende sau din alte surse)
Documentele aferente imobilului: Alte documente la cererea bncii.
Procurarea ncperii locativeConstrucia i/sau finalizarea construciei
casei de locuit Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre
compania de evaluare agreat de Banc care va fi perfectat de ctre
aceasta la prezentarea: Extrasului din Registrul bunurilor imobile
(Oficiul Cadastral Teritorial n continuare OCT) Certificatului OCT
privind valoarea bunului imobil Documentelor care confirm dreptul
de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din Registrul
bunurilor imobile (OCT) Raportul de evaluare a imobilului efectuat
de ctre compania de evaluare agreat de Banca care va fi perfectat
de ctre aceasta la prezentarea: Extrasului din Registrul bunurilor
imobile (Oficiul Cadastral Teritorial - n continuare OCT)
Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil Documentelor
care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n
Extrasul din Registrul bunurilor imobile (OCT) Documente ce confirm
dreptul asupra terenului de pmnt (titlul de autentificare a
dreptului de proprietate asupra terenului de pmnt, contract de
vnzare cumprare, contract de arenda, etc.) Autorizaia pentru
construcii Documentaia de proiect aprobat Devizul de cheltuieli
pentru construcia casei Avantajele creditului imobiliar: Plteti
chirie?! Mai bine achit rate pentru locuina ta proprie. Odat cu
cumprarea locuinei n credit, tu devii proprietarul acesteia. Ii
permite la moment s faci o cumprtura mare cu posibilitatea de a
achita contravaloarea acesteia pe parcursul unui termen lung de
timp Ii ofer posibilitatea de a locui in propria casa, planificata
si amenajat dup propria dorina, ceea ce nu este posibil intr-o
locuin nchiriat. Acordarea creditului imobiliar e posibila fr
garanii suplimentare n calitate de gaj apare locuina
procurat.Avantajele creditului imobiliar oferit de Mobiasbanc:a)
Analiza gratis a dosarului de credit imobiliar nu se percepe nici
un comision indiferent de rspunsul finalb) Posibilitatea procurrii
locuinei n credit fr de a dispune de economii pentru achitarea
contribuiei proprii, cu condiia gajrii altui imobilc) Minimum de
documente solicitate pentru examinarea cererii de credit.d)
Comisioane absolut transparentee) Acordarea la cererea ta a unei
perioade de graie (perioada de timp n care se achit doar dobnda
calculat) de pn la 12 luni din cadrul termenului de rambursaref)
Flexibilitatea bncii la determinarea capacitaii tale de rambursare
prin luarea n consideraie:g) mai multe surse de venit: salarii,
dividende, chirii, venituri din activiti de antreprenoriat, precum
i din transferuri de peste hotare etc.h) veniturile cumulate ale
familiei (so/soie)i) Pentru a beneficia de un credit imobiliar de
la Mobiasbanc, nu ai nevoie de garanii suplimentare din partea
altor persoane.j) Mai multe posibiliti de rambursare n rate lunare
egale sau descresctoare cu posibilitatea de a achita creditul n
avans oricnd, integral sau parialVictoriabankCaracteristicile de
baz: Destinaia: procurarea, construcia, reparaia i/sau finisarea
bunurilor imobile cu destinaie locativ;Suma: pn la 70% din costul
proiectului;Termenul: - pn la 15 ani - pentru procurarea sau
construcia bunului imobil; - pn la 10 ani - pentru finisarea sau
reparaia bunul imobil.Garanii: bun imobil.Dobnda i costurile
creditului:Rata dobnzii flotant: 14 % anual.Comisioane: a) Comision
pentru perfectarea pachetului de documente: 80 lei;b) Comision unic
administrativ: 1% din suma creditului aprobat;c) Comision de
administrare lunara: 0.15% de la soldul creditului.Alte cheltuieli
suportate de client sunt legate de: autentificarea notarial a
contractului de ipotec, nregistrarea acestuia la Oficiul Cadastral
Teritorial, evaluarea i asigurarea bunului imobil propus n ipotec
Bncii i asigurarea vieii i pierderii capacitii de munc. Valoarea
acestor cheltuieli nu sunt cunoscute de Banc i nu sunt incluse n
calculul DAE de mai sus.AVANTAJELE CREDITULUI:- Putei fi stpnul
propriei locuine sau mbunti condiiile de trai ncepnd chiar de azi;-
Avei posibilitatea de a avea o cas cu condiii mult mai confortabile
dect cea pe care planificai s o cumprai cu banii adunai de ani de
zile;- Putei folosi n calitate de garanie locuina pe care o achitai
cu suma creditului sau oricare alt bun imobil;- Termenul lung al
creditului permite reducerea considerabil a mrimii ratelor lunare
de rambursare. Vei achita nu mai mult pentru rambursarea creditului
dect pentru nchirierea unei locuine care nici nu v aparine;-
Examinarea rapid a solicitrilor de credit;- Costuri reduse, condiii
de creditare transparente i flexibile.Analiza comparative a
ofertelor bancare:NrDenumireaRata dobinziii annual, %Termenul
maxSuma max,Din valoarea imobilului
1Banca Sociala10,8 %51 luni60 %
2Unibank10 %25 ani70 %
3Moldova-Agroindbank15 %20 ani70 %
4Mobiasbanca9,513 %20 ani70 %
5Victoriabank14 %15 ani70 %
Analizind acest tabel putem spune ca mobiasbanka este bamca care
ne poate ofiri cel mai convenabil credit pentru un imobil deoarece
el are in primul rind cea mai mica rata de 9,513 % pe un termen de
20 de ani si suma maxpe care ne poate oferi banca este de 70 % din
costul total al bunului imobil.2.3 Criteriile de selectare a
creditelor ipotecareConsumatorii din Republica Moldova sunt deseori
indui n eroare de costurile creditelor afiate de bnci, care deseori
se dovedesc a fi mult mai mari atunci cnd contracteaz deja creditul
deoarece apar o mulime de comisioane i pli suplimentare despre care
nimic nu se spune n oferta instituiilor bancare. Acest indicator
exprim costul real al creditului, astfel consumatorului fiindu-i
mult mai simplu s compare ofertele existente pe pia pentru a face
alegerea cea mai convenabil.Investiiile pentru achiziionarea unei
case sunt, probabil, cele mai mari cheltuieli pe care le vei face
de-a lungul vieii, iar alegerile n ceea ce privete creditul vor
influena pe termen lung costul final al locuinei, aa c i recomandm
s fii pregtit i foarte bine informat nainte s aplici pentru un
credit ipotecar i s alegi cea mai bun ofert, potrivit profilului
tu. Creditul ipotecar este guvernat de o lege special i poate fi
acordat doar pentru achiziionarea de imobile (terenuri, locuine),
pentru construirea unei case ori pentru amenajarea/renovarea,
extinderea sau consolidarea unei locuine pe care clientul o deine n
proprietate.n obinerea unui credit, punctajul obinut de solicitant
la scoring este determinant, iar n majoritatea situaiilor, un
punctaj mai mare este echivalent cu creterea sumei care poate fi
accesat. Calculat pe baza anumitor criterii socio-demografice, cum
ar fi starea civil, statutul, domiciliul, ultima form de studii
absolvit, vechimea n cmpul muncii, istoricul la Biroul de Credite,
tipul de venit, scoring-ul poate fi mbuntit, prin urmare afl din
timp ce poi face n vederea creterii punctajului final obinut. De
exemplu, n cazul n care persoana intersat de obinerea creditului se
cstorete, i finalizeaz studiile sau face dovada unei stabiliti
crescute la locul de munc, ansele ca aceasta s obin un scoring mai
bun cresc. a) Rmi la curent cu tendinele pieei financiar-bancaren
momentul de fa, n Moldova, exist cteva bnci care ncurajeaz
accesarea creditelor ipotecare, prin practicarea unor dobnzi foarte
avantajoase. b) Este mai avantajos un credit n lei sau n euro?
Creditele in euro sunt cele mai intrebate deoarece majoriattea
bunurilor immobile din Republica Moldova se cumpara si se vind in
valuta straina. Astfel la luarea unui credit ipotecar trebue sa
luam si acest pas in consideratie. Valuta nationala este foarte
putein intrebata chiar practice deloc la astfel de incheieri a
contractelor de cumparare a unui imobil locativ. c) Alege parteneri
de ncredereMajoritatea bncilor au n portofoliu oferte de credite
ipotecare diverse, ns creditele i condiiile de acordare pot diferi
de la o instituie la alta, astfel nct devine dificil pentru cei
aflai n cutarea unei case s se informeze corect i complet. n acest
context, un profesionist specializat n domeniul creditelor
ipotecare te poate ajuta i i poate uura travaliul de informare
menionat la punctele anterioare. Brokerii de credite bancare au
acces la un numr mare de oferte, de la cele mai importante
instituii i i pot folosi cunotinele pentru a te ajuta s obii un
mprumut compatibil cu profilul, obiectivele i nevoile tale, la o
rat favorabil. Un broker nu aprob mprumutul, ci se ocup cu gsirea
celei mai potrivite bnci, serviciile sale fiind gratuite pentru
client. Mai mult, pentru anumite categorii de clieni, consultanii
pot negocia dobnda i comisioanele percepute de banc.Termene de
creditare i comisioaneBncile ofer credite pe termene diferite de 7
ani, 10,15, pn la 20 de ani. ns, nu ntotdeauna o perioad mai
ndelungat de creditare este i una mai ieftin, avnd n vedere
comisioanele care variaz de la 0,5 pn la 2% lunar. Pentru a alege
un credit convenabil, orientai-v dup ratele dobnzilor. Acestea
variaz de la 13 la 18 la sut anual.Exist comisioane despre care
clientul afl dup ce semneaz contractul. Aceste comisioane depind de
politica intern a fiecrei bnci. Important ar fi ca bncile s
avertizeze clienii n legtur cu acestea. Din pcate, cetenii nu sunt
informai, iar lipsa unor reguli transparente privind modul de
calcul al dobnzii, n special al celei flotante, duce la situaii cnd
consumatorii de credit nu cunosc care va fi suma final pe care vor
trebui s-o achite pentru creditul respectiv,n afar de rata lunar pe
care o vei achita la banc, vei fi nevoii s scoatei din buzunar i
sume suplimentare pentru achitarea comisioanelor. Acestea variaz de
la banc la banc, dar cele mai multe bnci percep un comision de 1%
din suma creditat o dat pe an, plus 1% din suma redus, din sold.
Alte exemple de comisioane pot fi: comisionul pentru primirea i
examinarea cererii de credit circa 2% din sum (se achit concomitent
cu examinarea cererii de acordare a creditului); comisionul
administrativ peste 1% din soldul datoriei la credit (se achit
anual, ncepnd din anul al doilea de utilizare a creditului);
comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit 1%
anual din suma creditului neasimilat (se achit lunar); comisionul
pentru restructurizarea contractului de credit circa 1,5% din suma
soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii
acordului adiional pentru restructurizarea contractului de credit);
comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit pn
la 1,5% din suma soldului creditului. Un comision important este i
cel pentru achitarea nainte de termen a creditului 1,5% din suma
creditului rambursat pn la scaden. Sau cel de anulare a creditului
poate ajunge i pn la 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua
anulrii creditului).rata dobanzii nu reprezinta un criteriu
relevant pentru a compara costul creditelor. Importanta
comisioanelor in costul total al creditelor a crescut considerabil
in ultimii ani, pe fondul restrictiilor impuse de BNM la acordarea
de credite pentru populatie. In acest conditii, multe banci au
transferat o parte din costul cu dobanda in comisioane.Un indicator
mai util decat cele mentionate mai sus este suma totala de
rambursat. Aceasta include toate costurile pe care le implica un
credit, fiind astfel mult mai relevanta decat rata lunara sau rata
dobanzii. Suma totala de rambursat nu tine cont de valoarea in timp
a banilor. Inflatia face ca valoarea in timp a banilor sa se
modifice.Cum s alegi un credit ipotecarOrice persoan care se
confrunt cu dilema contractrii unui credit ipotecar pentru
cumprarea unei locuine trebuia pn acum s compare mai multe
comisioane, care se rsfrng diferit asupra creditului, rata lunar,
care poate fi una fix sau n descretere, suma total care trebuie
achitat, etc. n cele mai dese cazuri pentru client era foarte greu
iar uneori chiar imposibil s aleag care credit ipotecar este cel
mai avantajos. Odat ce a intrat n vigoare legea privind contractele
de credit pentru consumatori bncile sunt obligate s afieze Dobnda
Anual Efectiv, lucrurile devin mult mai simple pentru consumatori
care pot compara acest indicator pentru a nelege care credit este
mai avantajos. Dobnda Anual efectiv include toate costurile
aferente unui credit, astfel c consumatorul nu mai poate fi indus n
eroare cu pli sau comisioane ascunse, sau scheme complexe de
creditare.De menionat c creditul ipotecar nu are valoare fix pe
toat perioada, de cele mai multe ori rata dobnzii fiind flotant.
Totui comparaia DAE este cea mai simpl soluie pentru a alege un
credit mai avantajos, chiar i pentru acei clieni care nu sunt
versai n domeniu. Acest indicator nu ine cont de penalitile care
pot fi aplicate, sau achitrile anticipate ale creditului. Mrimea
acestora trebuie analizat suplimentar.La momentul scrierii acestui
material doar pe site-ului unibank.md era afiat calculatorul unde
era inclus i dobnda anual efectiv. n rest toi cei interesai trebuie
s telefoneze sau s vin direct la banc pentru a afla mrimea acestui
indicator.Dobnda Anual Efectiv (DAE) reprezint costul total al
creditului pentru consumator exprimat ca procent anual din valoarea
total a creditului. Dobnda anual efectiv este egal, pe o perioad de
un an, cu valoarea actual a tuturor angajamentelor (trageri,
rambursri i costuri), viitoare sau prezente, convenite de creditor
i de consumator.Legea privind contractele de credit pentru
consumatori prevede ca n publicitate s fie incluse informaii
standard precum:rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau
flotant, mpreun cu informaiile privind orice costuri incluse n
costul total al creditului pentru consumator;valoarea total a
creditului;dobnda anual efectiv;Imprumuturile bancare se acord n
lei, echivalentul EURO, conform cursului BNM la data ncheierii
contractului de credit.2.4 Practica international privind
creditarea ipotecaraCreditarea ipotecara in comparatie cu tarile
vecine:Rominia:Romania se plaseaza pe ultimul loc din Uniunea
Europeana atat in ceea ce priveste creditele ipotecare ca raport
din PIB, cu un procentaj de 5,6%, cat si ca valoare pe cap de
locuitor, cu 340 de euro, potrivit presedintelui executiv Alpha
Bank.Banca Comercial Romn (BCR) reduce, ncepnd din aceast sptmna,
dobnzile pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei.Astfel, pentru
creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 5 ani
aceasta scade la 5.25%/an, iar ulterior 4,62% (ROBOR 6M + doar
3,00%).Pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe
primii 10 ani aceasta este de 5,95%/an. BCR reduce marja la dobnda
variabil la 3,00% de la 3.95%, dobnda final fiind de 4,62% (ROBOR
6M + doar 3,00%).Comisionul de analiz practicat de banca este
ZERO.Pentru clienii care nu au cont de salariu/pensie la BCR dobnda
la creditele ipotecare este mai mare cu doar 0.2%.Banca Comerciala
Romana (BCR), membr a Erste Group, este cel mai important grup
financiar din Romnia, incluznd operaiunile de banc universal
(retail, corporate & investment banking, trezorerie i piee de
capital), precum i societile de profil de pe piaa leasingului,
pensiilor private si a bncilor de locuine. BCR este banca Nr.1 n
Romnia dup valoarea activelor (14,4 mld EUR), banca Nr.1 dup numrul
de clieni i banca Nr.1 pe segmentele de economisire i creditare.
BCR este cel mai valoros brand financiar din Romnia, dup gradul de
ncredere al clienilor i dup numrul celor pentru care BCR este
principal instituie cu care fac banking.BCR ofer gama complet de
produse i servicii financiare prin intermediul unei reele de 22 de
centre de afaceri si 23 de birouri mobile dedicate companiilor i
538 de uniti retail localizate n majoritatea oraelor din ntreaga ar
cu peste 10.000 de locuitori. BCR este banca Nr.1 din Romnia pe
piaa tranzaciilor bancare, clienii BCR avnd la dispoziie cea mai
mare reea naional de ATM - aproape 2.000 de bancomate i POS -
13.500 de terminale pentru plat cu cardul la comerciani, precum i
servicii complete de Internet banking, Mobile Banking,
Phone-banking i E-commerce.Erste Group este unul dintre principalii
furnizori de servicii financiare din estul Uniunii Europene. 45.000
de angajati deservesc 16.2 milioane de clienti in cadrul a 2.800 de
filiale din 7 tari (Austria, Republica Ceha, Slovacia, Romania,
Ungaria, Croatia, Serbia). La sfarsitul anului 2014, Erste Group
detinea active totale in valoare de 196,3 miliarde EUR si
inregistra un raport cost/venituri de 55,1%. Indicele capitalului
comun de rangul 1 (Basel 3 implementat integral) s-a situat la
10,6%.Numarul creditelor ipotecare a crescut in ultimul an cu 14%,
sustinere venita din partea clientilor dornici de imprumuturi
ipotecare. Creditele imobiliare in lei sunt vedetele finantarilor
bancare datorita celor mai ieftine credite din istoria bancara a
Romaniei. Stocul creditelor imobiliare in lei s-a triplat in
ultimul an si a ajuns la 10,4 mld. lei.Numarul creditelor ipotecare
a trecut pragul de 308.000, la final de martie 2015. Spre exemplu,
in luna decembrie, bancherii au acordat aproximativ 7.000 de
credite imobiliare noi. Iar trendul este in crestere2015 va fi
primul an de la declansarea crizei financiare (2008) in care
creditarea va creste pentru toate cele trei segmente credite
ipotecare, credite de consum si credite destinate
companiilor.Creditul ipotecar va atinge un maxim istoric in Zona
Euro in acest an, afirma analistii pietei financiare. Si acestea
sunt si asteptarile bancherilor: cresterea cererii pe masura ce
economia va prinde avant.Cum bancherii ofera, inca, rate scazute
ale dobanzilor, este un moment propice pentru a accesa un
imprumut.Creditul ipotecar este estimat sa atinga un maxim istoric,
avand la baza cresterile din Germania (4,9%), Olanda (2,5%) si
Franta (2%). In 2016, creditul ipotecar rezidential este estimat sa
creasca cu 2%.Momentan, ne bucuram de cele mai scazute dobanzi
ipotecare practicate in Romania.Atat creditele ipotecare in lei
standard cat si cele din Programul Prima Casa au dobanzi de sub 5%.
Exista si exceptii: creditele de la CEC Bank au cele mai mici
dobanzi, sub 4%!Cele mai bune dobanzi pentru creditele ipotecare le
regasim la CEC Bank. Pentru un credit standard in lei, banca ofera
clientilor sai o dobanda de 3,93%, iar pentru un imprumut prin
Prima Casa dobanda scade pana la 3,37%. La creditele de refinantare
garantate, banca practica o dobanda de 4,47%.La BCR, creditul in
lei standard oferit pe 30 de ani are o dobanda fixa in primii 10
ani de 5,95% apoi dobanda coboara de 4, 69%. In varianta oferita
prin Programul Guvernamental Prima Casa, dobanda este de 3,78%.La
Banca Transilvania, dobanda pentru un credit standard este de
4,09%. Daca accesezi un credit Prima Casa, dobanda practicata de
banca este de 3,48%.La Raiffeisen Bank creditul ipotecar Casa Ta
are o dobanda fixa 5 ani, de 5,25%. Prin Programul Prima Casa,
dobanda pentru creditul in lei este de 3,69%.Creditare ipotecara in
Federatia RusaIn federatia rusa functioneaza standartul federal de
ipoteca care reprezinta un nomenclator al normativelor, ce
stabilesc cerintele fata de parameti creditelor ipotecare la
acordarea lor, ordinea operatiunilor si monitorizarea pe toata
perioada active a ipotecii. Ipoteca federala standarta-este
documentul de baza al domeniului, elaborate de agentia de ipoteca
pentru casele luate in credit ipotecar, care reglementeaza
activitatea tuturor participantilor pietii ipotecare in baza
regulilor si conditiilor unice.De asemenea in Ukraina sunt
elaborate Standartele ipotecii locativela nivelul propunerii
metodologice pentru bancile comerciale, elaborate de asociatia
ipotecii nationala a Ukrainei, in colaborare cu Banca Nationala a
Ukrainei, Asociatia Bancilor ucrainesti, experti ai organizatiilor
financiare international. Standartizarea precedurilor de acordare
si deservire a ipotecii reprezinta o etapa logica a dezvoltarii
pietii ipotecare din Republica MoldovaCreditarea ipotecara in SUAIn
Statele Unite ale Americii in ca pe timpul lui F.Rusvelt a inceput
sa se formeze sistemul ramificat de creditare ipotecara a
constructiilor locative si a procurarii locuintelor.
Factorulhotaritor in succesul directiei respective sa dovedit a fi
masura de formare a pietii ipotecare secundare, ceea ce a rezolvat
principal problema de finantare locative problema resurselor de
creditare.Sprijinul statului.In toate tarile cu sisteme de
creditare ipotecara statu; acorda institutiilor de creditare si
cetatenilor imprumutati un ajutor enorm, in special in perioada
formarii sistemelor.Principala forma de sustinere, din parta
statu;ui a creditorilor ipotecari reprezintsa garantiile de stat,
care asigura o acoperire suplimentara a hotaririlor de valoare
emise.In acest fel in Statele Unite ale Americii garantiile de stat
asigurau emiterea MBS timp de 30 de ani pin ain anul 1970.O Forma
nu mai putin importanta de sprijin al statului este asigurarea
riscurilor de creditare. Un pas important pe calea formarii bazelor
institutionale a sistemului de creditare ipotecara moderna a fost
formarea in anul 1934 a administratiei Federale de
locuinta.Principalele directiide activitate a FHA (Federal Housing
Administration) reprezinta formarea sistemului de asigurare
reciproca a creditelor ipotecaresi elaborarea si perfectionarea
standartelor de creditare ipotecara a locuintelor.FHA a devenit
prima companie de asigurare fondata de stat ce asigura riscurile
creditelor ipotecare pentru locuinte.Condiiile de creditare pentru
doritorii din SUA de a-i procura o locuin sunt tot mai severe n
ultima perioad, urmare a majorrii datoriei studenilor la credite, a
salariilor care nu contenesc s stagneze i a speculatorilor de
bunuri imobiliare care umfl preurile. Acum americanii sunt nevoii s
se mai confrunte cu un impediment n calea procurrii unei case -
obligativitatea depunerii unei contribuii iniiale mai mari la
imobilul procurat.Valoarea median (de mijloc) a contribuiei iniiale
pentru cele mai ieftine 25 la sut din proprietile vndute n anul
2013 a fost de 9480 USD, comparativ cu 6037 USD n anul
2007.Reticena bncilor de a oferi mprumuturi i nemulumete pe clieni,
chiar dac ratele la credite sunt pe minimele istorice. Cei mai
afectai de majorare sunt tinerii, care sunt principalii aplicani
pentru creditele ipotecare i sunt susintorii pieei imobiliare,
limitndu-se astfel contribuia lor la creterea economic.Cifrele
explic de ce avem milioane de deintori poteniali ai imobilelor
proprii, care continu s stea cu prinii si sau nchiriaz o locuin. Ce
s-a modificat, este abilitatea de a deveni proprietarul unei
locuine. i aceasta s-a petrecut prin cererea unei contribuii
iniiale proprii mult mai mari. Iar cota acestei prime contribuii
acrescut de mai bine de dou ori n ultima perioad. , spune Susan
Wachter, profesoar de piee financiare i imobiliare la Wharton
School din cadrul Universitii din Pennsylvania. Contribuia median
pentru cele mai ieftine 25 la sut de case procurate a fost de 7,5%
anul trecut, mai mult dect dublu fa de 3,1% n anul 2006. Media
pentru perioada 2001-2007 a constituit 4,2%.Indicele capacitii de
procurare a unui imobil, care msoar posibilitatea persoanelor care
ctig salariul median pe economie i doresc s-i procure primul su
imobil, preuit la costul median, apelnd la un credit cu ratele de
dobnd actuale pe pia, a sczut n a doua jumtate a anului curent ctre
cel mai mic nivel de la sfritul anului 2008. Bncile au devenit mult
mai stricte cu creditele, chiar i cu cele imobiliare garantate de
guvern, spune Dean Maki, economist la banca Barclays din New York.
Drept urmare, numrul de credite ipotecare noi s-a diminuat n
trimestrul trecut pn la cel mai mic nivel n ultimii 14 ani.
Exist i un avantaj al condiiilor mai stricte privind creditarea.
Acestea ar putea n cele din urm preveni blocarea pieei imobiliare n
cazul scderii preurilor la imobile. Depunerea unei sume mai mari
din partea clientului, la contractarea unui credit ipotecar, nseamn
c mai puini debitori vor ajunge n situaia de a datora bncilor mai
mult dect cost n realitatea casa procurat, n cazul unui declin al
preurilor, aa cum s-a ntmplat nainte de recenta criz imobiliar din
SUA.Totui economia nu va reui s revin la tempoul su de cretere
dinaintea crizei, dac nu va fi susinut de tinerii care doresc s-i
procure prima lor cas. Intrarea acestora pe pia contribuie la
ridicarea volumului construciilor, producerilor i vnzrilor de
mobil, electrocasnice i alte bunuri, menioneaz Susan Wachter.n ce
privete Republica Moldova, cu toate c bncile abund n oferte de
creditare, prin care i ofer finanare pentru casa sau apartamentul
ce doreti s-l procuri, o parte din bani oricum trebuie s-i scoi din
buzunarul propriu, chiar n momentul procurrii.Bncile de aici cer o
contribuie iniial pentru contractarea unei ipoteci care este mult
mai mare dect n SUA. i aceasta pe lng ratele de dobnd mai mari,
termenele mai mici i costul unu imobil raportat la salariul mediu.
n general bncile solicit ca doritorii de a procura un imobil prin
ipotec trebuie s achite din propriul buzunar n jur de 70-75% din
valoarea tranzaciei. Cel mai mic avans este solicitat de ctre
Moldova-Agroindbank, care are un produs creditar cu contribuia
proprie de minim 20%. La polul opus se afl EuroCreditBank, care
cere un avans din partea debitorului de circa 33%, adic contribuia
clientului trebuie s fie minim jumtate din contribuia bncii.Dei
necesitatea dispunerii de ctre clieni a unei sume proprii pentru
contractarea unei ipoteci mpiedic n careva msur extinderea
creditrii, trebuie s apreciem i partea pozitiv a acestor cerine din
partea bncilor, pentru c ele se asigur nu doar contra cazului cnd
gajul constituit din imobilul procurat poate s se deprecieze i s
coboare sub nivelul creditului, majornd astfel riscul de credit al
bncii, dar i contra imposibilitii vnzrii convenabile a gajului
pentru recuperarea eventual a creditului restant.
3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de
influenta.3.1 Descrierea obiectuluiProcesul de evaluare reprezint o
consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator
pentru a estimajvaloarea bunului imobiliar. Procesul evalurii
constituie urmtoarele etape:1 Definirea misiunii de evaluare;2 .
Colectarea i analiza datelor;3 . Aplicarea metodelor d evaluare;4 .
Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale;5 ntocmirea
raportului de evaiuare. Inspectarea obiectului evalurii;
Identificarea drepturilqr patrimoniale care sunt evaluate;
Determinarea scopului evalurii; Determinarea bazei de evaluare,
Determinarea datei de evaluareCorectitudinea rezultatelor evalurii
depinde de exacticitatea i volumul datelor analizate Datele
colectate de evaluator trebuie s fie adecvate obiectului evalurii,
exacte {s reflecte situaia realp la data evalurii), s fie demne de
ncredere, s fie complete.I..Conform standardelor activitii
profesionale la evaluarea bunurilor imobiliare sunt utilizate 3
metode: 1 Metoda analizei comparative a vnzrilor Metoda dat
presupune esti