Top Banner
Page 1 REIT : REAL ESTATE INVESMENT TRUST ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Page 1
18

REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Aug 30, 2018

Download

Documents

dinhnhan
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 1

REIT : REAL ESTATE INVESMENT TRUST

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Page 1

Page 2: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 2

ท าความรจก REIT 1/2

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (Real Estate Investment Trust : REIT)

จดตงขนเพอลงทนในอสงหารมทรพย โดย REIT มลกษณะเปน “กอง

ทรพยสน” 1

“กองทรพยสน” ถอกรรมสทธโดยทรสต (Trustee) และ ไมมฐานะเปน

นตบคคล 2

ทรสตมหนาทตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผจดการกองทรสตบรหาร

จดการกองทรสตใหเปนไปตามสญญากอตง ทรสตและกฎหมายท

เกยวของ 4

ผกอตงทรสต คอผทจะเขาเปนผจดการกองทรสต (REIT Manager) ซง

จะเปนผเสนอขายหนวยทรสตและน าเงนทไดรบจากการเสนอขาย

หนวยทรสตไปลงทนในอสงหารมทรพย 3

Page 3: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 3

ท าความรจก REIT 2/2

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (Real Estate Investment Trust : REIT)

REIT นน อยภายใต พ.ร.บ. ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ.

2550 และ พ.ร.บ. หลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 5

REIT เปนตราสารการลงทนทเปนทางเลอกทนาสนใจในสภาวะตลาด

ผนผวน เนองจากมผลตอบแทนทสม าเสมอและมโอกาสไดก าไรจาก

การขายหนวยทรสต (Capital Gain) 6

REIT เปนตราสารการลงทนทางเลอกเพอการระดมทนส าหรบผ

ประกอบธรกจอสงหารมทรพยภายใตการจดการและโครงสรางท

เหมาะสม 7

การออกและเสนอขายหนวยทรสต และการเปดเผยขอมลตางๆอย

ภายใตขอก าหนดแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ 8

Page 4: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 4

โครงสรางของ REIT

Page 5: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 5

โครงสรางและรปแบบการลงทน 1/2

โครงสรางและขนตอนการจดตง REIT

ผถอหนวยทรสต ผจดจ าหนาย

ทรสต

อสงหารมทรพย ส านกงาน กลต.

ผจดการ REIT

(RM)

1

2

3

4

5

6

R E I T

กองทรสตเกดเมอมการท าสญญา

กอตงทรสตและมเงนจากการขาย

หนวยทรสตโอนเขามาเปน

ทรพยสนของกองทรสต

7

8

เงนเขาบญชจองซอ

โอนเงนเขาทรสต ผลประโยชนจากหนวยทรสต เอกสารเสนอขายหนวยทรสตผาน

ผจดจ าหนาย

ยนค าขออนญาต

เสนอขายหนวยทรสต ลงทน รายไดคาเชา

ถอกรรมสทธในทรพยสน

ดแลการปฏบต

หนาทของ RM บรหารจด

การ REIT

ในการจดตง REIT นน ผจดการกองทรสตซงจะตองไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต. จะเปนผยนค าขอ

อนญาตเสนอขายหนวยทรสต ตอส านกงาน ก.ล.ต. เมอไดรบอนมตจากส านกงาน ก.ล.ต. ผจดการกองทรสตจะเสนอ

ขายหนวยทรสตผานผจดจ าหนายหลกทรพย (Underwriter) โดยผจดจ าหนายหลกทรพยจะโอนเงนทไดรบจากการ

เสนอขายหนวยทรสตใหแกทรสต เพอน าเงนดงกลาวทไดจากการระดมทนไปลงทนในอสงหารมทรพย

Page 6: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 6

ทรพยสนท REIT สามารถลงทน

อสงหารมทรพยตาง ๆ ทมรายไดประจ าในรปคาเชา โดยREIT อาจซอทรพยสนนนมาเปนกรรมสทธ

(freehold) หรอลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย (leasehold) และน าอสงหารมทรพยนนไปปลอย

เชาเพอให REIT มรายไดประจ าจากคาเชาและน ามาจายประโยชนตอบแทนใหแกผลงทน

ตวอยางอสงหารมทรพยท REIT สามารถลงทน

Sunway REIT (Malaysia) Retail Hotel & Office IGB REIT (Malaysia) Retail

OUE Hospitality Trust (Singapore) Hospitality

โครงสรางและรปแบบการลงทน 2/2

Page 7: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 7

การลงทนใน REIT

Page 8: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 8

คณสมบตทวไป

•โครงสรางทางกฎหมาย: กองทรพยสน

•ไมก าหนดอาย ไมรบไถถอนหนวยทรสต

ขนาด

อสงหารมทรพยทลงทนตองมมลคาไมนอยกวา 500 ลานบาท

สดสวนทรพยสน

หลก

ลงทนในอสงหารมทรพยทพรอมจดหาผลประโยชนอยางนอย 75% ของมลคา

หนวยทเสนอขายทงหมดรวมเงนกยม

รปแบบการลงทน

ในอสงหารมทรพย

สามารถลงทนได 2 แบบ

•ลงทนทางตรง: ไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย

•ลงทนทางออม: ลงทนผานบรษทท REIT ถอหน อยางนอย 99% ของหน

ทงหมด โดยตองมระบบทสามารถควดบคมใหบรษทปฏบตตามกฎเกณฑของ

REIT ได

ขอบเขตการลงทน ในประเทศ และ ตางประเทศ

การจดหา

ผลประโยชน

จดหารายไดจากคาเชาและคาบรการ

การกยมและกอ

ภาระผกพน

ไมเกน 35% ของทรพยสนรวม หรอ ไมเกน 60% ของมลคาทรพยสนรวมใน

กรณทกองทรสตมอนดบความนาเชอถอระดบ investment grade ขนไป

ทมา: เรยบเรยงจากประกาศส านกงาน ก.ล.ต.

สรปคณสมบตของ REIT 1/2

Page 9: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 9

ชนดของ

หนวยทรสต

หนวยทรสตสามารถแบงออกเปนหลายชนดตามหลกเกณฑทส านกงานก.ล.ต.

ก าหนด โดยแบงออกเปน Tranche ตางๆ ซงอาจมการก าหนดผลประโยชนตอบ

แทน (return) หรอการคนเงนทน (priority) ใหแกผถอหนวยแตละประเภทท

ตางกน

ผทเกยวของ REIT Manager

•เปนผดแลจดการกองทรสตและดแลการลงทนของกองทรสต

•ตองเปนบลจ.ทมความพรอม หรอนตบคคลไทยทมทนช าระแลวไมนอยกวา 10

ลานบาท และมฐานะทางการเงนทด มความพรอมดานบคลากรและระบบงาน ม

ความช านาญดานการลงทนและไดรบความเหนชอบจากส านกงานก.ล.ต. และม

คณสมบตอนๆตามเกณฑก าหนด

Trustee

•เปนผก ากบดแลการปฏบตหนาทของ REIT Manager

•ตองเปนธนาคารพาณชย บรษทหลกทรพย หรอสถาบนการเงนทไดรบอนญาต

ใหประกอบธรกจเปนทรสต มทนช าระแลวไมนอยกวา 100 ลานบาท และ

คณสมบตอนๆตามเกณฑทก าหนด

Property Manager (Optional)

•เปนบรษททมความสามารถในการบรหารจดการดานการด าเนนงานของ

สนทรพยท REIT จะเขาไปลงทน

ทมา: เรยบเรยงจากประกาศส านกงาน ก.ล.ต.

สรปคณสมบตของ REIT 2/2

Page 10: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 10

ทมา: เรยบเรยงจากประกาศส านกงาน ก.ล.ต.

ทรสต

คณสมบต

ของผขอ

อนญาต

ประกอบ

ธรกจเปนทรส

การถอ

หนวยทรสต

หนาทและ

ความรบผด

ของทรสต

• ธนาคารพาณชยตามกฎหมายวาดวยธรกจสถาบนการเงน สถาบนการเงนท

กฎหมายเฉพาะจดตงขน หรอบรษทหลกทรพย หรอ

• บรษทจ ากดหรอบรษทมหาชนจ ากดทจดตงขนโดยกฎหมายไทย มทนจดทะเบยน

ช าระแลวไมนอยกวา 100 ลานบาท ทงน จะตองมผถอหนตามทไดกลาวไป ถอหนไม

นอยกวา 99.9%

• ตองเปนอสระจากผจดการกองทรสต

• มหนาท “แตงตง” และ “ก ากบดแล” การปฏบตหนาทของผจดการกองทรสต

• ทรสต กระท าการในนาม กองทรสต (กองทรพยสน) และเกบรกษาทรพยสนของ

กองทรสต

• ตองปฏบตงานในฐานะทเปนผมวชาชพซงไดรบความไววางใจ ดวยความ

ระมดระวง ซอสตยสจรต เพอประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม และ

เปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

• บทก าหนดโทษทงโทษทางปกครองและโทษทางอาญา ตาม พรบ.ทรสตเพอ

อตสาหกรรมในตลาดทน

• ทรสตอาจถอหนวยทรสตของ REIT ไมเกน 5% ของหนวยทรสตทขายไดแลว

ทงหมด

Page 11: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 11

ระดบเจาของทรพยสน

จดเดนของการลงทนใน REIT

เจาของทรพยสน สามารถเขามาบรหารทรพยสนเองโดยตรงได โดยสามารถเขามาด ารง

ต าแหนงไดทง REIT Manager และ Property Manager

เจาของสามารถน าอสงหารมทรพยทมรายไดแลวมาระดมทน เพอน าเงนไปใชในการลงทน

และพฒนาโครงการใหม

สามารถกเงนในการลงทนไดถง 35% - 60% ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต

สามารถน าอสงหารมทรพยทอยในตางประเทศมาระดมทนได

จดเดนของ REIT 1/2

Page 12: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 12

จดเดนของการลงทนใน REIT

ระดบผลงทนทวไป

มผลตอบแทนทสม าเสมอ โดย REIT ตองจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตอยาง

นอย 90% ของก าไรสทธทปรบปรงแลว

มความมนใจในการบรหารงานมากขน ภายใตการบรหารจดการอสงหารมทรพยโดย

ผเชยวชาญ

การลงทนใน REIT เปนทางเลอกในการกระจายความเสยงในการลงทน

ไมตองใชเงนลงทนจ านวนมากและมสภาพคลองในการซอขายสง เมอเทยบกบการลงทน

โดยตรงในอสงหารมทรพย

มทางเลอกในการลงทนในอสงหารมทรพยได หลากหลายมากขน

จดเดนของ REIT 2/2

การจดใหมเงนกทเหมาะสมจะชวยเพมผลตอบแทนจากการลงทนใหสงขน

Page 13: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 13

REIT ตองจายประโยชนตอบแทนอยางนอย 90% ของก าไรสทธทปรบปรงแลว ใหแกผถอ

หนวยทรสต

โดยสวนใหญแลว REIT ใหผลตอบแทนทดกวาตราสารการลงทนประเภทหน

ผลตอบแทนจากการลงทนใน REIT

ผลตอบแทนจากการลงทนใน REIT

Page 14: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 14

ความแตกตางระหวาง Property Fund และ REIT

Property Fund REIT

โครงสรางทาง

กฎหมาย กองทนรวม กองทรพยสน

ขนาดขนต า ไมนอยกวา 500 ลานบาท เทากน

จ านวนผถอหนวย ตอนจดตง : ≥ 250 ราย

หลงจดตง : ≥ 35 ราย เหมอนกน

การเขาจดทะเบยน

ในตลาดหลกทรพย หนวยลงทนเขาจดทะเบยน หนวยทรสตเขาจดทะเบยน

ผท าหนาทบรหาร

จดการกอง

บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม

(บลจ.)

REIT manager ไดแก บรษท

หลกทรพยจดการกองทนรวม หรอ

บรษททมความเชยวชาญดานการ

ลงทนในอสงหารมทรพยและม

คณสมบตตามเกณฑ ก.ล.ต.

นายทะเบยน ไมจ าเปนตองเปน TSD ตองไดรบความเหนชอบจากตลาด

หลกทรพย

ประเภททรพยสนท

เขาลงทน

อสงหารมทรพยตามเกณฑ ก.ล.ต. ท

กอสรางเสรจแลวอยางนอย 80% ไมจ ากดประเภทอสงหารมทรพย

Page 15: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 15

ความแตกตางระหวาง Property Fund และ REIT

Property Fund REIT

การลงทนใน

อสงหารมทรพย

ตางประเทศ

ท าไมได ท าได

การพฒนา

อสงหารมทรพย ท าไมได ท าไดไมเกน 10% ของสนทรพยรวม

การกยม (Leverage

Limit)

ไมเกน 10% ของมลคาทรพยสนสทธ

(NAV)

ไม เกน 35% ของ ทรพยสนรวม และได ไม

เกน 60% กรณทไดรบ Credit Rating

ระดบ Investment Grade ขนไป

เกณฑการเสนอขาย

อยางนอย 25% ตองเสนอขายใหกบผ

ลงทนทวไปโดยใชวธการจดสรรแบบ

Small lot First

ไมก าหนด แตตองกระจายใหกบผถอ

หนวยทรสตรายยอยตามเกณฑการรบ

หน วยทร ส ต เข าจดทะ เบ ยนในตลาด

หลกทรพย

การถอหนวยของ

เจาของ

ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจ าหนวยลงทน

ทงหมด

ไมเกนกวา 50% ของจ านวนหนวยทรสต

ทงหมด

ภาษ

• กองทนไมตองเสยภาษเงนไดนตบคคล

• ผถอหนวยประเภทบรษทจดทะเบยนไดรบ

ยกเวนการเสยภาษเงนปนผล ตามเงอนไข

ทก าหนด

• กองทรสตไมตองเสยภาษเงนไดนตบคคล

• ผถอหนวยทรสตทกประเภทเสยภาษเงน

ปนผล

Page 16: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 16

ขอพจารณากอนการลงทน

นอกเหนอจากผลตอบแทนแลว ผลงทนควรจะพจารณาปจจยดงตอไปน

REIT เปนการลงทนทมลกษณะคลายหน สามารถซอขายในตลาดหลกทรพยได มราคาไมผนผวน

มากนก เหมาะกบผลงทนระยะยาวทตองการลงทนเพอรบผลตอบแทนสม าเสมอ มการผนผวนดาน

ราคาคอนขางต า ซงผลงทนจะไดรบผลประโยชนตามสดสวนการถอหนวยทรสต โดย REIT จะ

จายประโยชนตอบแทนออกไปไมนอยกวา 90% ของก าไรสทธ

ประเภทของ

อสงหารมทร

พยท

กองทรสตจะ

ลงทน

ขนาดของ

กองทรสต

สภาพคลอง

ของการซอ

ขายและราคา

หนวยทรสต

โครงสราง

เงนทนของ

กองทรสต ผจดการ

กองทรสต

(REIT

Manager)

สดสวนการ

ถอครอง

หนวยทรสต

โดยกลม

บคคลใด

บคคลหนง

Page 17: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 17

การลงทนใน IMPACT Growth REIT

Page 18: REIT - set.or.th · page 1 reit : real estate invesment trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Page 18

โครงสราง IMPACT Growth REIT

IMPACT REIT

ผจดการ

กองทรสต RMI

Company Limited

ผจดการจ าหนายรวม

ทปรกษาทางการเงน ทรสต

Arena Challenger Exhibition Center

Forum

ผบรหารอสงหารมทรพย

Trust Holders (50% ของหนวยทรสต)

แนะน าการ

จด

โครงสราง

กองทรสต

แตงตงผบรหาร

อสงหารมทรพย

บรหารจดการ

ทรพยสน

แตงตงผจดการจ าหนาย

ประโยชนตอบแทนและ

เงนลดทน

บรหาร

จดการ

กองทรสต

ตรวจสอบ

การบรหาร

จดการ

กองทรสต

เงนจองซอ

หนวยทรสต

คาธรรมเนยม

ผจดการ

กองทรสต

กรรมสทธ

ในทรพยสน

คาธรรมเนยม

ทรสต

IMPACT (50% ของหนวยทรสต)

เงนลงทน