Top Banner
1 - zorg voor leegstand OIII architecten re: use
54

OIII ReUse Care and Work

Dec 14, 2014

Download

Documents

OIII architects, projects for care and work in re-used offices
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: OIII ReUse Care and Work

1 - zorg voor leegstand OIII architecten

re: use

Page 2: OIII ReUse Care and Work

2 - zorg voor leegstand OIII architecten

- selectie projecten OIII

- het nieuwe werken

- studie: BNA onderzoek

- OIII woonzorgprojecten

OIII architecten

Page 3: OIII ReUse Care and Work

community collegeHet sieraad, amsterdam Het Sieraad

Het Sieraad, Amsterdam

Het markante Rijksmonument aan de Postjesweg staat fantastisch gesitueerd in stadsdeel De Baarsjes. De combinatie van onderwijs voor het ROC van Amsterdam en commerciële functies zorgt voor een optimale integratie van opleiding en werk. Meerdere verbouwingen en toevoegingen van een gymzaal en kantine op het binnenhof hebben het fraaie Amsterdamse School voorbeeld geen goed gedaan. Door strategische ingrepen in het gebouw, het formeren van een atrium met een zorgvuldig ontworpen glaskap ontstaat een functioneel, transparant en toegankelijk gebouw. In het interieurontwerp is een evenwicht gezocht in enerzijds het respecteren van het bestaande monument en anderzijds nieuwe materiaal- en vormtoepassingen. Een rode vloer circuleert als een loper door het gebouw en benadrukt de architectonische vorm van het gebouw. Industriële verlichting verwijst naar de vroegere ambachtsschool. Koffiecorners en receptie zijn gemarkeerd met monumentale meubels die voorzien zijn van graphics en verlichting.

functies onderwijs, horeca,

trouwzaal, dansacademie en multifunctioneel stadsatrium

opdrachtgever Ymere Amsterdam

architect Eric Paardekooper Overman met Jeroen Spee

en Harry Abels (IAA Architecten)

interieur architect Eric Wezenberg

status gereed 2006

Het Sieraad, Amsterdam

Page 4: OIII ReUse Care and Work

design centre Design Post Kölndesign post Köln, duitsland

Design Post Köln, Duitsland Design Post Köln, Duitsland

In een wereld waar het één het ander steeds sneller opvolgt, wordt veel van waarde afgedankt en weggegooid. Een stad kan niet zonder zijn verleden. Daarom is het belangrijk in onbruik geraakte structuren een nieuwe betekenis te geven. Met behoud van zoveel mogelijk van de oorspronkelijke identiteit. Het designcentrum Post Köln is een voorbeeld van het hergebruik van een oude structuur; de overblijfselen van een karakteristieke stationskap zijn getransformeerd tot een expositiecentrum, met een ondergrondse garage onder het gebouw. Het idee ontstond treinen weer in het station te zetten. Er ont staat zo ruimte op de treinen, ruimte tussen de treinen en ruimte in de treinen. Zonder het karakter van de constructie te veranderen, zijn er nieuwe gebruiksmogelijkheden ontstaan. Met het oog op de toekomst is in het ontwerp en de uitvoering van de installaties rekening gehouden met een eventuele herbestemming tot kantoorruimte. Het zou een prachtige ruimte zijn voor creatieve ondernemingen die open staan voor vernieuwende kantoorconcepten. De gevels van het gebouw

functie tentoonstellingsruimte, café en parkeergarage

opdrachtgever Wim van Ast / Arco

architect Anouk Dekker, Maarten Sanders, Hans Witt en Eric Wezenberg

status gereed 2006

Page 5: OIII ReUse Care and Work

amstelcampus, HogescHool van amsterdam HogescHool van amsterdam Amstelcampus

Amstelcampus, Amsterdam

functies onderwijsdomeinen, horeca, expositie, servicebalie

en bedrijfsateliers

opdrachtgever Hogeschool van Amsterdam

architect Armand Paardekooper Overman en Anouk Dekker

status gereed 2013

Stad en educatie krijgen een nieuwe plek in het hart van Amsterdam. Onderwijs, ontmoeting, kennis, buurt, bedrijfsleven, cultuur en ontspanning zullen een integraal onderdeel van de stadscampus van de Hogeschool van Amsterdam gaan vormen. Verschillende onderwijsdomeinen waaronder recht en economie, onderwijs en opvoeding, media, techniek en management zullen elk verschillende onderkomens krijgen aan weerszijden van de Wibautstraat. Enkele karakteristieke bestaande gebouwen zullen worden gerenoveerd naast ook nieuwbouw. Het educatieve programma, zal een nadrukkelijk publiek karakter krijgen in de plint van de gebouwen. Horeca, leercentra, sport, expositie, mediatheek, debat arena’s, jongerencentrum en culturele activiteiten zullen hier voor studenten, bezoekers en buurt ruimte bieden.

Amstelcampus, Amsterdam

Page 6: OIII ReUse Care and Work

singelgracHtgebouw, amsterdam HogescHool van amsterdam Singelgrachtgebouw

Singelgrachtgebouw, Amsterdam Singelgrachtgebouw, Amsterdam

functies collegezaal, horeca, muziekstudio’s,

mediacentrum, kantoren en onderwijs

opdrachtgever Trimp & van Tartwijk

architect Anouk Dekker

status gereed 2007

In Amsterdam wordt aan beide kanten van de Wibautstraat de Amstelcampus ontwikkeld voor de Hogeschool van Amsterdam. Onderwijs staat hierin centraal, maar ook goed ingerichte openbare ruimtes, studentenvoorzieningen, vrije sector woningen, ondergrondse parkeerplaatsen, winkels en horeca vallen binnen dit gebied. Met onze consequente conceptuele benadering en ervaring met grootschalige complexe opgaven zijn we in staat gesteld een totaal interieurplan te maken. Het eerste gebouw, het Singelgrachtgebouw, is in het begin van schooljaar 2008 in gebruik genomen. De ingrepen en toevoegingen in een gebouw staan op zichzelf en hebben een eigen karakter, waardoor dit concept toe te passen is in zowel historische als nieuwe gebouwen. Met zorg en respect behandelen we de bestaande gebouwen en introduceren tegelijkertijd een nieuwe, eigentijdse vormentaal die aansluit bij de toekomstige gebruiker. Het intensieve gebruik van een school vraagt om toepassing van hoogwaardige materialen die de kwaliteit van

Page 7: OIII ReUse Care and Work

multicultureel centrum Podium Mozaïekpodium mozaÏeK, amsterdam

Podium Mozaïek, Amsterdam Podium Mozaïek, Amsterdam

functies theater, horeca, fysio en buurtcentrum

opdrachtgever Kristal Amsterdam

architect Jan Frederik Groos, Lisl Edhoffer en Maarten Sanders

status gereed 2005

De voormalige Pnielkerk, in de volksmond ook wel ‘het theelichtje’ genoemd, is een karakteristiek gebouw (1954) van architect Boeyinga. Het bijzondere karakter van het gebouw en de wens om een modern theater te realiseren vroeg om grote inventiviteit. Het programma voor het theater omvat naast zaal en podium ook diverse studio’s, kleedruimten en een restaurant/foyer. Door een vloer in de kerkruimte te maken ter hoogte van de oorspronkelijke balkons is een een theaterzaal gerealiseerd met een groot aantal gebruiksmogelijkheden. De ruimte onder de zaal is bestemd voor de foyer en een aantal repetitiestudio’s. De rest van het programma is ondergebracht in de aanliggende nevenruimten. Een groepspraktijk voor huisartsen is in het aansluitende bouwdeel ondergebracht. In het interieur is de oorspronkelijke constructie zoveel mogelijk zichtbaar gebleven. De glazen bouwstenen die het binnenlicht uitstralen zijn ongemoeid gelaten en daar waar nodig aangevuld met soortgelijke elementen.

Page 8: OIII ReUse Care and Work

HoofdKantoor amsterdam Cartiercartier, amsterdam

Cartier, Amsterdam

functie hoofdkantoor Cartier Amsterdam

opdrachtgever Cartier International BV

architect Evert Jan de Jong met Jan van Rooijen

status gereed 2002

Drie verschillende grachtenpanden zijn samen gevoegd tot een kantoorgebouw. Het gebouw is samengesteld uit zeer ongelijksoortige historische fragmenten, van Barok tot de periode van de jaren vijftig. Door de introductie van een dominant atrium over de volle breedte van het middelste gebouw worden deze fragmenten met elkaar in verband gebracht. De ‘museale’ ingreep verbindt de monumentale trap van de bel-etage in ruimtelijke zin met de glazen overkapping op de zesde verdieping. Op deze verdieping bevinden zich het bedrijfsrestaurant en de conference room, beide met een fenomenaal uitzicht over het daklandschap van Amsterdam. Door de glazen overkapping dringt het daglicht binnen tot in het hart van elke verdieping. Door de toevoeging van (gebroken) glazen wanden en eiken vloeren rond het atrium wordt het gelaagde karakter van het gebouw onderstreept en komt het imago van Cartier tot zijn recht: traditionele vormgeving, geproduceerd en op de markt gebracht met

Cartier, Amsterdam

Page 9: OIII ReUse Care and Work

werKomgeving Stadsbank van LeningstadsbanK van lening, amsterdam

Stadsbank van Lening, Amsterdam

Op een van de oudste plekken van Amsterdam is in 1641 de Stadsbank van Lening opgericht. In 2005 is besloten om de bestaande aangrenzende pakhuizen geschikt te maken voor kantoorfunctie. Met herverdelen van de ruimte is hiermee ook plek gecreëerd voor nog twee gemeentelijke instanties: VGA verzekeringen en het onderzoekbureau O+S. Gezamelijk zijn het 3 rijksmonumenten en een voormalige portierswoning uit 1935.De pakhuizen zijn destijds gebouwd op de resten van een voor-malig vrouwenklooster. De historische kloostermuur wordt in het nieuwe interieur als bindend element gebruikt tussen de verschillende gebouwen. Sporen uit het verleden worden zicht-baar in het interieur. Het kantoorconcept met glazen wanden staat in contrast met de monumentale solide muren.Dit resulteerd in een eigentijdse werkplek in een historische omgeving. De publieksruimten hebben een huiselijk karakter refereren aan de voormalige woonfuctie van het klooster en de portierswoning.

functie publieksbalies, kantooromgeving

opdrachtgever PMB Amsterdam

architect Eric Wezenberg

status gereed 2009

Stadsbank van Lening, Amsterdam

Page 10: OIII ReUse Care and Work

rabobanK, utrecHt werKomgeving Rabobank

Rabobank, Utrecht

Een statige monumentale villa aan de Maliebaan te Utrecht is een van de kernkantoren van Rabobank Utrecht e.o. Rabobank heeft naast de herinrichting ook aangegeven de werkomgeving op een nieuwe innovatieve wijze te gebruiken. OIII architecten heeft samen met Veldhoen + Company hier een innovatieve werkomgeving ontwikkeld die naast het functionele ontwerp ook in sfeer en uitstraling sturend is in werksfeer en gedrag van medewerkers en klanten.Met de introductie van Het Nieuwe Werken zal er een diversiteit aan werkzaamheden efficient en effectief kunnen worden uitgevoerd met een grote dienstverlening naar de klanten van Rabobank. Uitgangspunt voor het werkplekconcept zijn persoons ongebonden activiteits- gerelateerde werkplekken. De klassiek houten lambrisering (gebeitst) van de villa wordt gebruikt als inspiratie en bindend element tussen de monumentale villa en de latere aanbouw uit de jaren 80. Hiermee ontstaat er een eenheid in het interieur, dat een open, innovatief en uitnodigend karakter heeft gekregen.

functie kantooromgeving

opdrachtgever Rabobank Utrecht e.o.

architect Eric Wezenberg, Anouk Dekker,

Yves Sellam en Cathelijne Vreugdenhil

status gereed 2010

Rabobank, Utrecht

Page 11: OIII ReUse Care and Work

functies Tandartsenpraktijk

opdrachtgever Aardening

architect Hans Witt / Eric Wezenberg

status gereed 2001

Een bestaande loods die voorheen gebruikt werd door een

transportbedrijf, heeft nu een nieuwe bestemming gekregen als

tandartsenpraktijk.

Het ruimtelijke programma bestaat uit een operatiekamer, een

behandelkamer en een ruimte voor een mondhygieniste. Deze

ruimten zijn efficient geconcentreerd in een vrijstaand volume wat een

moderne, technische uitstraling heeft gekregen.

Het contrast van dit nieuwe technische volume in een bestaande

industriele loods levert een spannend beeld op.

De resterende ruimte van de loods wordt gebruikt als

parkeervoorziening voor medewerkers en patienten.

Tandartsenpraktijk, BeekTandartsenpraktijk, Beek

TandartspraktijkbeeKtandartspraKtijK, beeK

Page 12: OIII ReUse Care and Work

amsterdam TandartspraktijktandartspraKtijK, amsterdam

Tandartspraktijk, Amsterdam

Een monumentaal pakhuis met naast gelegen woonhuizen, dat voorheen in gebruik was als glas/verfhandel, is getransformeerd tot praktijk voor endontologie. De opdrachtgever had een modern, innovatieve werkomgeving voor ogen met een directe relatie naar de binnenstad van Amsterdam. Met behoud van het industriële karakter zijn raamopeningen aan de achterzijde tot op vloerniveau doorgezet waardoor daglicht diep de praktijk binnendringt, hierdoor heeft de patiënt direct zicht vanuit zijn behandelstoel op de gracht. Een brede corridor ordent de diverse functies en verbindt tevens de drie panden met elkaar. Ruimtes worden gescheiden door middel van transparante glazen schermen die het daglicht filteren en zorgen voor privacy van de patiënten. Meubels zijn ruimtelijk opgesteld en functioneren als berging voor de techniek. Zij dragen bij aan het spel van open versus gesloten. Een polyester wandcoating versterkt het hygiënische karakter

functie tandartspraktijk

opdrachtgever M. de Cleen

architect Eric Wezenberg

status gereed 2004

Tandartspraktijk, Amsterdam

Page 13: OIII ReUse Care and Work

Hotel amsterdamstradivarius Hotel amsterdam Stradivarius

Stradivarius Hotel Amsterdam

functies hotel,conferentie,wellness,fitness,enrestaurant

opdrachtgever Conservatorium BV, Alrov - IQNN

architect Lissoni associati, Meyer van Schooten architecten,

van Stight architecten, OIII architecten

status gereed 2011

Het voormalige conservatorium van Amsterdam krijgt een nieuw leven als hotel. Gelegen te midden van het museumkwartier van de stad en luxe winkelstraten zal het ‘Stradivarius hotel’ het meest luxe hotel van Amsterdam worden. Alle kamers hebben de luxe van twee badkamers met lounge en 4,5 meter hoge ruimtes. De foyer is een nieuwe lichte en glazen aanbouw van waaruit de spa en restaurant toegankelijk zijn. Het oude conservatorium is een rijksmonument dat met zorg wordt gerestaureerd en waarbij interieur zorgvuldig wordt afgestemd. Alle 126 kamers hebben een uniek interieur passend bij de diversiteit van het bestaande gebouw en de verschillende uitzichten op de stad.

Stradivarius Hotel Amsterdam

Page 14: OIII ReUse Care and Work

geo-experience Geofortgeofort, Herwijnen

Geofort, Herwijnen

Enkele scheuren, een bemoste muur, een gebroken ruit, verzakte deuren, het geerodeerde landschap, een plantje dat zich in het metselwerk heeft geworsteld. Het zijn subtiele details van een krachtig verdedigingswerk dat in haar lange geschiedenis vele gebeurtenissen heeft gade geslagen en doorleeft. Kentekeningen van een fort dat rijk is aan ervaringen en verhalen van de mensen die hier bouwden, in vochtige ruimtes sliepen, jaren als fortwachter doorbrachten of recent een toneelstuk bijwoonde of de midzomernacht vierden. Een nieuwe functie voor het fort is in een studie door OIII onderzocht, waarbij de kwaliteiten van het fort ‘gegroeid in de tijd’ als uitgangspunt zijn genomen. De fortgebouwen doorsnijden met strakke gevels het geerodeerde landschap. Alsof de ingenieur van het fort in 1876 een toekomstige uitbreiding had voorzien, zet de nieuwbouw zich in dezelfde lijn en ritmiek van de kazerne voort. Een verlenging van de uitsnede van de kazerne in het landschap vergroot het terreplein; omringd door geohal, zalen, restaurant, loods en expo in de kazerne. Het terreplein, ooit de basis voor soldaten van het fort, wordt nu een levendig ontmoetingsplein als hart van waaruit

functies museum, theater, geo-experience, staatsbosbeheer

opdrachtgever Stichting Geofort

architect Armand Paardekooper Overman

i.s.m. HappelCornelisse architecten

status studie 2009

Geofort, Herwijnen

Page 15: OIII ReUse Care and Work

Herbestemming ndsm werf IJzersmederijijzersmederij, amsterdam

IJzersmederij, Amsterdam

Schelle vonken, bonkend staal en piepende kranen zijn tot vandaag voelbaar in de oude loods van de ijzersmederij. Het gebouw heeft een lange geschiedenis, ze heeft veel meegemaakt. Ze weet nog immer de vele verhalen die zich hier hebben afgespeeld. Nieuwe gezichten en mensen die haar weer moesten verlaten. Naast haar kregen schepen langzaam aan gestalte tot de dag dat ze hen met een flinke fles champange een goede reis toe wenste. Ze werd verlaten door haar trouwe arbeiders, maar mocht nieuwe kunstzinnige types verwelkomen en kon genieten van feestelijk spectakel om haar heen. Ze kan alles aan en geniet van haar tweede leven, dankbaar en nederig voor het respect dat haar gegeven wordt. Voort in deze geschiedenis krijgt de werkplaats een nieuwe invulling voor theater, hotel, bedrijven en restaurant. Door bestaande loodsen een verdieping op te tillen ontstaat er een ruime en multifunctionele ruimte voor een flexibel en meervoudig gebruik ten gunste van een lange toekomst.

functies hotel, bedrijven, theater en werkplaats Dogtroep

opdrachtgever Red Concept

architect Armand Paardekooper Overman, Eric Paardekooper Overman,

Maarten Sanders en Harald Kor

status studie 2007

IJzersmederij, Amsterdam

Page 16: OIII ReUse Care and Work

16 - zorg voor leegstand OIII architecten

Het nieuwe werken vraagt om een aantrekkelijke kantooromgeving met identiteit die het arbeidsproces in een moderne samenleving vorm geeft.

Iedere nieuwe huisvestingsopgave voor Het Nieuwe Werken is uniek. Bedrijfscultuur, werkprocessen en ambitie spelen een rol naast de specifieke fysieke omgeving.

Onze ervaring leert dat er geen pasklare huisvestingsconcepten zijn, maar dat elke situatie vraagt om maatwerk.

Het Nieuwe Werken

Rabobank, Beneluxlaan

Page 17: OIII ReUse Care and Work

17 - zorg voor leegstand OIII architecten

AmbitieAanleidingen voor HNW zijn divers; beter samenwerken, meer flexibiliteit voor medewerkers, plaats en tijd onafhankelijk kunnen werken, maar ook efficiënt gebruik van de vierkante meters kantoor (duurzaam en kostenbesparend) zijn items die spelen.

Rabobank, Beneluxlaan

Page 18: OIII ReUse Care and Work

18 - zorg voor leegstand OIII architecten

Organisatie

Als we spreken over HNW maken we het onderscheid tussen de organisatie (de mens) technologie en de werkomgeving.

Belangrijk voor HNW is dat er draagvlak binnen de organisatie aanwezig is. OIII heeft afgelopen jaren laten zien hier een communicatieve rol in te kunnen vervullen vanuit haar ervaring en creativiteit.

Research en ervaring nav vorige projecten worden ingebracht. Daarnaast worden binnen OIII studies en workshops georganiseerd en gevolgd om vernieuwend te blijven.

Rabobank, Maliebaan

Page 19: OIII ReUse Care and Work

19 - zorg voor leegstand OIII architecten

Werkomgeving

Bij de interieurarchitecten van OIII staat de mens/ gebruiker centraal. In onze visie moet een kantooromgeving comfortabel zijn en inspireren.

Binnen HNW zien wij dat het belangrijk is om een juiste balans te vinden tussen open & transparant en besloten & geborgen voor medewerkers en gasten.

Communicatie dmv lounges en samenwerkplekken versus concentratie dmv bibliotheek en stiltecoupes. Bij de hieruit voortkomende diversiteit aan werkomgevingen ontwerpt OIII de passende beleving, sfeer en functionaliteit.

Rabobank, Maliebaan

Page 20: OIII ReUse Care and Work

20 - zorg voor leegstand OIII architecten

identiteit van de organisatie en het individu laten wij terugkomen in ons interieurconcept. Gezamenlijk met de opdrachtgever wordt dit ontwikkeld in de ontwerpfase.

Met name het niet meer hebben van een eigen werkplek of kamer vraagt om een andere invulling van het aspect identiteit. Daarnaast is het belangrijk om een binding met het bedrijf/ organisatie te houden wanneer medewerkers overal kunnen werken.

Medewerkers verleiden met een prettige werkomgeving of ontmoetingsplek is dan essentieel om de zekerheid te hebben dat men er de community aantreft waar men graag bij hoort.

Identiteit

Rabobank, Maliebaan

Page 21: OIII ReUse Care and Work

21 - zorg voor leegstand OIII architecten

duurzaam begint bij het onderzoeken van mogelijkheden van hergebruik van producten en materialen.

De keuze van nieuwe materialen en producten worden beoordeeld op diverse aspecten van duurzaamheid (productie, materiaal samenstellingen, gebruik van lokale materialen en producten en hergebruik in de toekomst).

Duurzaam betekent voor ons ook een tijdloos ontwerp met een duidelijke relatie tussen gebouw en beoogd gebruik (werkomgeving). Maar het allerbelangrijkste vinden wij dat een werkomgeving comfortabel en uitnodigend moet zijn.

Duurzaamheid

RWS/DLG

Page 22: OIII ReUse Care and Work

22 - zorg voor leegstand OIII architecten

Inventarisatie van de manieren van werken, de verschillende werknemers en de organisatie leidt tot een startpunt voor het te ontwikkelen werkconcept.

Daarnaast kunnen door middel van workshops de ambities, wensen en kaders helder in kaart gebracht worden. Tegelijkertijd kan hierdoor een breed draagvlak gecreëerd worden bij de hele organisatie.

OIII werkt bij veel projecten samen met werkplekconsultants als Twynstra Gudde, Boer & Croon en Veldhoen & Company, wat resulteert in een integraal ontwerp.

Rabobank, Maliebaan

Plan van aanpak

Page 23: OIII ReUse Care and Work

23 - zorg voor leegstand OIII architecten

Rabobank maliebaan, Utrecht

Page 24: OIII ReUse Care and Work

Deze studie van BNA Onderoek (v.h. STAGG) is tot stand gekomen in samenwerking met

- TU-delft, afdeling real estate & Housing- TNO zorg en bouw

januari 2011

Page 25: OIII ReUse Care and Work

25 - zorg voor leegstand OIII architecten

Doel en Middelen

Door ontwerpstudies opsporen van kansen en obstakels voor inpassing van zorgprogramma’s in bestaande kantoorgebouwen

- architectonisch

- functioneel

- technisch

- juridisch

- economisch

Met behulp van de navolgende middelen:

Transformatie Zorg Meter

InKos

Ontwerpstudies toegepast op bestaande leegstande Kantoren

Page 26: OIII ReUse Care and Work

26 - zorg voor leegstand OIII architecten

Inpassing Transformatie Zorg Meter en InKOS in werkwijze

1- Analyse van de locatie op geschiktheid voor zorgdoeleinden, Eerste verkenning van kansen en obstakels voor herbestemming met behulp van de Transformatiemeter Zorg meter.

2 Gebouwanalyse en ontwerpstudie naar inpassingsmogelijkheden van verschillende zorgprogramma’s met bijzondere aandacht voor de beschikbare capaciteit in m2 BVO en NVO, ontsluiting van het gebouw, verkavelbaarheid van de drager in relatie tot zorgappartementen en groepswoningen, daglicht, buitenruimte, hergebruik gevel.

3 Ontwerpen van meerdere varianten voor het functioneel ontwerp.

4 Verkenning van de financiële haalbaarheid met behulp van InKOS

5 Uitwerking gunstig gebleken varianten door nader onderzoek

6 Uitwerking financiële haalbaarheid door opstellen elementen- begroting voor het meest gunstige ontwerp.

Page 27: OIII ReUse Care and Work

27 - zorg voor leegstand OIII architecten

Transformatie Zorg Meter

Veto criteria

�������������������������� ���������������������������������������������������

� ������������!��������

����������������������

����������

�����

�����������������

��������������������������������������

���������������������

����������������������������������������������������������

�����������������

������

��������������������������

����������������������� !"#�����������$�������������������������������

��%����������������&�����������%��������'�����������������������������%(

"#)���*���������+�*"���%�������������$�������%����������������������������

������

������������� ����������������������������������������

,!�-./������$������������������'�������������������%������������������������������������

Page 28: OIII ReUse Care and Work

28 - zorg voor leegstand OIII architecten

Graduele criteria

�������������������������� ���������������������������������������������������

� ������������!��������

����������������

������ ������� �����

��������

�����

����� �������������������*�%��� 0����������.�.���123#���1242�������������������������%����"#

�������������������������� 5����%����%���������������������������%��

������

��������������

���������������������������������

5�����������������

������������������������������������������

5�����������������

0������������� 5�����������������0�������������������'��������������������������

5.�.�.

6�����������������

������������������������������&���������%��������(

����������������������������������������

������������������������ ������������������&�������(��������������������

������������ ���������������'����������������$��������������������������������������������

���������������������������������

����"##��

������������������������ �������������������������'���������������������������

�������������%������������������ ����������%���������������������������������������������

7��������� �����������������%���������������

����"##��

�������������� ����"##�������������������������'��������'�����'���������������.�.

����"##��

�����������������������������'����������'������������'�����

����"##��

������������������������������������

8�����������+

��������������������'��������� 8�����������+�������������9������������'�������������'��������

8�����������+

�������������� ������������������������������ ����-##������������������������� 0��������'�����

�������������������������������������������%�'�-:���������������������������

�����������������

Transformatie Zorg Meter

�������������������������� ���������������������������������������������������

� ������������!��������

!-"������������������������������������� 6;������%����������������������������%������������������

6;

������

�������������

���������������������������������&�����'��������(��������������������������

��<����������������$�������������������������������

�����������������������������������

6��������%�����+����������������������������������

�������������������������&������%������������������'��������(

=���������������������������%�������������������

������%���������������������������������

0�����������������������

�����������������,!-./������'� *./������'����,�"."������

>���������.������$�����������������?�������������@

=����������������

������������������������������������

6;

������������������������������'���������������%��������������������������

5�����������������������%�

����������������

��������������������������������%������������+�����������������������������������%� 7������������������$�

���������������%�����������������������������������������������������������������������������

A���������������������������������

�������������������%����� 5��������������������������������

-����������%����������������������

�������������$��������������������-������

�������������������� ��%������������������������,�1-."�$�����������

������%����������������������������

7��������������%�����'���������������

7�����������������������������

7��������������%�����'���������������

B�������� ������%��������������������������������

.�.�.

���������������������'����'������

6;

����������������� �������������������������%�C�������'�������'������������

8����������������������������������������������%�'������������������������������

6;

Page 29: OIII ReUse Care and Work

29 - zorg voor leegstand OIII architecten

������������������������������������������������������ �������� !"��#$�$

���%�������& $ �� ���%�������& $ �� ���%�������& $ �� ���%�������& $ ��

��������"�& ��� �� ��������"�& ��� �� ��������"�& ��� �� ��������"�& �� ��

������

������'���($) ��(���(����'���(�) ��������*��('���(#) #�������*��('���(+)

������������������������������ ������� ���� �� �������������� ������� ���� �� �������������� ������� ���� �� �������������� ������� ���� �� ��������������

������� � !!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!!

$������ !!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!!

%����������� !!! � " �� #���� #�"!!! � " �� #���� #�"!!! � " �� #���� #�"!!! � " �� #���� #�"!!!

&���� � !!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!!

'�����(�������(������ !!! � " �� #���� #�"!!! � " �� #���� #�"!!! � " �� #���� #�"!!! � " �� #���� #�"!!!

)���������*'��+ !!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!!

'�����(���������-�������� !!! ���������.������� �,- �� #���� #����,��"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!!

'�������������-�������� !!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!!

//0�����-�������� !!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!!

1��-� ������-�������� !!! ���������.������� �$. �� #��,�2" #���,""!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!!

����������������������� !!! ���������.������� . �� #��,��� #��,���!!! ���������.������� + �� #��,��� #��2,"��!!! � " �� #��,�"" #�"!!! � " �� #��,�"" #�"!!!

&�����������.������������ !!! � " �� #��,�"" #�"!!! ���������.������� �,/ �� #��,��" #��,��"!!! � " �� #��,�"" #�"!!! � " �� #��,�"" #�"!!!

0������������(���� !!! � " �� #��,�"" #�"!!! ���������.������� ��$ �� #��,��� #����,��"!!! � " �� #��,�"" #�"!!! � " �� #��,�"" #�"!!!

3� ���� ��������������� !!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " #��"" #�"!!!

%�����-������ !!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " �� #��"" #�"!!! � " #��"" #�"!!!

0�����������������45*���� !!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! ���������.������� +. �� #��,��� #����,���!!! ���������.������� + / #��,��� #����,�2!!!

0�����������������65*����!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " #��,""" #�"!!!

0�����������������45*����!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " #��,""" #�"!!!

0�����������������65*����!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " �� #��,""" #�"!!! � " #��,""" #�"!!!

/�����������7/*���� !!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " �� #���" #�"!!! � " #���" #�"!!!

8�� ������� !!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!!

8�� ������� !!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!!

8�� ������� !!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!!

8�� ������� !!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!! � " �� #�"!!!

����������������������� ���������.������� -$ �� #��� #���,�2� ���������.������� ,. �� #��� #���,���!!! ���������.������� 0. �� #��� #�" ���������.������� 0� �� #��� #��2,2��

3�������� ���������.������� +� �� #��"� #���,2�� ���������.������� , �� #��"� #�,2�� � " �� #���" #�" � " �� #���" #�"

&�������� ���������.������� . �� #�� #��,2� � " �� #���" #�" � " �� #���" #�" � " �� #���" #�"

4���������������� � " �� #���" #�" ���������.������� �/ �� #��2� #��",��" � " �� #���" #�" � " �� #���" #�"

8��� � " �� #���� #�" ���������.������� +/ �� #���� #��,2�" ���������.������� /$ �� #���� #��,""" ���������.������� +- �� #���� #��,��"

9��� ���������.������� � �� #���,��" #���,��" ���������.������� � �� #���,��" #���,��" ���������.������� � �� #���,��" #���,��" ���������.������� � �� #���,��" #���,��"

3��� ���������.������� # �� #��,"�" #��,�2" ���������.������� � �� #��,"�" #��,"�" ���������.������� � �� #��,"�" #��,"�" ���������.������� � �� #��,"�" #��,"�"

8��(������ ���������.������� � �� #�,"2" #�,"2" ���������.������� � �� #�,"2" #�,"2" ���������.������� � �� #�,"2" #�,"2" ���������.������� � �� #�,"2" #�,"2"

:��������� � " �� #�,�"" #�" � " �� #�,�"" #�" � " �� #�,�"" #�" � " �� #�,�"" #�"

:��������� " �� ������ 1+-+�0./ :��������� " �� ������ 1 ##�0 � :��������� " �� ������ 1.//�##/ :��������� " �� ������ 1.0#�$#+

9��� +� �� 9��� / �� 9��� �� 9��� . ��

3��� �+ �� 3��� �. �� 3��� �- �� 3��� �- ��

8��(������ �, �� 8��(������ - �� 8��(������ � �� 8��(������ �0 ��

����������(��� ����

�������������� �

���(��� ������������ ����������

�������������� �

���(��� ������������ ����������

�������������� �

���(��� ������������ ����������

�������������� �

InKos Model

rotterdam, 1e middellandstraat

onderdeel Herbestemming, pve model 2

tweede verdiepingbegane grond eerste verdiepingkelder

Page 30: OIII ReUse Care and Work

30 - zorg voor leegstand OIII architecten

���������������� #$$/ �� ���������������������������&;)�������� 2<�= ������������� $ �� ��������������������&;)���������� 2<�=

���������������� !��# �� ������������������������&;)�������� 5$6 ������������� $ �� ������������������&;)���������� 2<�=

7����23 ���23��23'����89:4����89)

�88� ������� ������� ������������ �������� �����8��� �88� ������� ������� ������������ �������� �����8���

����� �� ������ &;)�= &;)�= ��� �� ���� �� ���� �� 9����� ��� �� ������ &;)�= &;)�= ��� �� ���� �� ���� �� 9�����

������� � " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" ������� � " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

$������ " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" $������ " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

%����������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" %����������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

&���� � " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" &���� � " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

'�����(�������(������ " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" '�����(�������(������ " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

)���������*'��+ " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" )���������*'��+ " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

'�����(���������-�������� ��� �� #����,��" �<"= #5#6 � �� 1/- �� 1�.$ �� #��",�"" '�����(���������-�������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

'�������������-�������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" '�������������-�������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

//0�����-�������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�" //0�����-�������� " �� #�" �<"= �<"= " �� #�" �� �� #�"

1��-� ������-�������� �"� �� #���,"" 2<"= #5�6 ��� �� 1.# �� 1�.$ �� #���,2"" 1��-� ������-�������� " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

����������������������� �� �� #�2,�� 2<"= +5-6 �� �� 1,/ �� 1�.$ �� #���,"" ����������������������� " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

&�����������.������������ ��� �� #��,��" 2<"= /5/6 ��� �� 1��$ �� 1�.$ �� #���,"" &�����������.������������ " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

0������������(���� ��" �� #����,��" 2<"= /5$6 ��" �� 1�$� �� 1�.$ �� #��",�"" 0������������(���� " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

3� ���� ��������������� " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�" 3� ���� ��������������� " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

%�����-������ " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�" %�����-������ " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

0�����������������45 ��" �� #��,"�,��" 2<"= /506 ��" �� 1,. �� 1�#$ �� #��2,�"" 0�����������������45 " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

0�����������������65 " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�" 0�����������������65 " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

/�����������7/ " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�" /�����������7/ " �� #�" 2<"= 2<"= " �� #�" �� �� #�"

8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�" 8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�"

8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�" 8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�"

���* ��� ������� ������� ����� ���* ��� ��� ������� ������� �����

0�����������������45 " �� #�" " �� #�" �� �� #�" 0�����������������45 " �� #�" " �� #�" �� �� #�"

0�����������������65 " �� #�" " �� #�" �� �� #�" 0�����������������65 " �� #�" " �� #�" �� �� #�"

8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�" 8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�"

8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�" 8�� �� " �� #�" " �� #�" �� �� #�"

��(�"��� ��(�"��� �����

����������������������� �� �� #���,��� �#���,�"" ����������������������� �� �� #���,��� �#���,�""

3�������� �" �� #��2,�" �#��2,"" 3�������� " �� #�" #�"

&�������� � �� #��,2� �#��,�"" &�������� " �� #�" #�"

4���������������� �� �� #��",��" �#��",�"" 4���������������� " �� #�" #�"

8��� ��� �� #���,�"" �#���,�"" 9��� " �� #�" #�"

9���� � �� #���,�2" �#���,""" 3��� " �� #�" #�"

3��� � �� #��",�"" �#��",�"" 8��(������ " �� #�" #�"

8��(������ � �� #���,��" �#���,�"" '�) !1����$$

8��������(

:��������� " �� #�" #�" ������*����������*������� ';) 1$

1��+/,�-$$ 1��++-�0$$

7����"���������������������������� ������������� "��#$�$

9����������7���(���"������

�������'4)� �������'4:�:;)

InKos Model

rotterdam, 1e middellandstraat

verzamelblad, pve model 2

Page 31: OIII ReUse Care and Work

31 - zorg voor leegstand OIII architecten

Selecties ontwerpstudies

Amsterdam: Helmholtzstraat GGH GGZ groepswonen / Zorgappartementen NSL idem

Eindhoven: Kronehoefstraat C5 Groepswonen

Rotterdam: Wijnhaven CKPP Groepswonen Zorgapp

Rotterdam: 1e Middellandstraat OIII/MAS Groepswonen, Zorg app,

Medisch mtsch

.

Page 32: OIII ReUse Care and Work

32 - zorg voor leegstand OIII architecten

IngRepen:Grondige aanpassing gevel; uitkernen t.b.v. patio; begane grond gehandhaafd

ingreepniveauSterke aanpassing, (ca 73% kosten nieuwbouw)

greiner van goor Huijten arcHitectenHuur: 100 - 145 €/m

Residuele waarde: € 8.387.400 begane grond: € 5.716.100verdiepingen: € 2.671.300

nsl arcHitecten

Huur: 100 - 140 €/m

Residuele waarde: € 1.054.600 (exclusief begane grond)

Amsterdam, Helmholzstraat

bestaande situatie

nieuwe situatie

nieuwe situatie

nieuwe indeling

nieuwe indeling

bestaande structuur

Page 33: OIII ReUse Care and Work

33 - zorg voor leegstand OIII architecten

Eindhoven, Kronehoefstraat

impressie variant 1

impressie variant 2

ingrepencommerciële ruimte op begane grond v1: grotendeels handhavenv2: deels sloop en nieuwbouw

ingreepniveauVariant 1: ModerniseringVariant 2: Sterke aanpassing

c5 arcHitectenvariant 1Huur: 100 - 140 €/m

Residuele waarde: € 1.125.900

c5 arcHitectenvariant 2Huur: 100 - 140 €/m

Residuele waarde: € 1.025.000

Page 34: OIII ReUse Care and Work

34 - zorg voor leegstand OIII architecten

Rotterdam, Wijnhaven

bestaande situatie

nieuwe situatie

bestaande indeling

ingrepenDeels sloop, toevoeging commerciële ruimten

ingreepniveauModernisering (ca 50% kosten nieuwbouw)

cKpp arcHitecten

Huur: 100 - 160 €/m

Residuele waarde: V1: € 9.049.500 V2: € 7.341.400

Page 35: OIII ReUse Care and Work

35 - zorg voor leegstand OIII architecten

Rotterdam, 1e Middellandstraat

gegevens

Eigenaar: OBR Rotterdam

Bouwjaar: begin 20ste eeuw

Vloeroppervlak: 2.204 m² BVO,

1.954 m² NVO

Verdiepingshoogte: 3,25; 3,86; 4,6 en 3,8 m

(laag 0, 1, 2, 3)

Stramienmaat: circa 4,65 en 5,2 meter

Aantal bouwlagen: vier

Bouwvorm: compact en diep; in straatwand met

slechts gedeeltelijk lichttoetreding in

zijgevels

Architect voorstel: Stagg werkgroep

OIII architecten / MAS architectuur

locatie

souterrain

eerste verdieping

begane grond

tweede verdieping

Page 36: OIII ReUse Care and Work

36 - zorg voor leegstand OIII architecten

impressie apotheekruimte

- relatie met de winkelstraat - toevoegen van daglicht diep in het gebouw door middel van een atrium- zichtrelatie: souterrain en beletage. - creeeren van uitnodigende en open gevel

Rotterdam, 1e Middellandstraat gebouwingrepen en architectuur

gevel impressie

Page 37: OIII ReUse Care and Work

37 - zorg voor leegstand OIII architecten

model 1

souterrain

eerste verdieping

begane grond

tweede verdieping doorsnede

Variant 1: souterrain, beletage; commerciële (zorg)functies.1e verdieping; 2e verdieping; vier zelfstandige woningen voor mensen met een zorgvraag.

Rotterdam, 1e Middellandstraat onderzochte PVE variant 1

Page 38: OIII ReUse Care and Work

38 - zorg voor leegstand OIII architecten

Variant 2 : souterrain en beletage;commerciële (zorg)functies1e en 2e verdieping; twee woongroepen voor acht bewoners met een zorgvraag

model 2

souterrain

eerste verdieping

begane grond

tweede verdieping doorsnede

Rotterdam, 1e Middellandstraat onderzochte PVE variant 2

Page 39: OIII ReUse Care and Work

39 - zorg voor leegstand OIII architecten

Variant 3: gehele pand; commerciële (zorg)functies.

model 3

souterrain

eerste verdieping

begane grond

tweede verdieping doorsnede

Rotterdam, 1e Middellandstraat onderzochte PVE variant 3

Page 40: OIII ReUse Care and Work

40 - zorg voor leegstand OIII architecten

Bij de berekeningen met InKOS is uitgegaan van “strippen en inbouw”. Huurprijzen voor de voorgestelde functies variëren tussen 100 en 130 €/m². De residuwaarde is berekend voor de drie ontwerpvarianten, steeds met gebruik van twee verschillende uitgangspunten voor de BAR (percentage bruto aanvangsrendement): eerst gerekend met de gangbare BAR-waarden volgens de vastgoedmarkt en vervolgens met BAR-waarden op basis van verwachte exploitatieduur en rentepercentages. De benaderingswijze heeft duidelijk invloed op de residuwaarde van het gebouw. In dit geval is een BAR van 8,4% aangehouden voor commerciele functies en 7,4% voor woon- zorgfuncties. Geen rekening is gehouden met plaatselijke en economische omstandigheden.

In variant 1 (commerciële [zorg-]functies souterrain, bel-etage en 1e verdieping; 2e verdieping vier zelfstandige woningen voor mensen met een zorgvraag) is de residuwaarde negatief, respectievelijk -620.000 en -260.000 €.

In variant 2 (commerciële [zorg-]functies souterrain en bel-etage; 1e en 2e verdieping met twee woongroepen voor acht bewoners met een zorgvraag) is deze 140.000 tot 730.000 €, gelijk aan 70 tot 330 €/m².

In variant 3 (het gehele pand commerciële [zorg-]functies) is een residuwaarde berekend die varieert tussen -190.000 en -300.000 €.

De ingrepen in de drie varianten ontwijken elkaar niet veel. De verschillen in residuwaarde worden gedragen door de verschillende opbrengsten van de drie programma’s. Het bedrag dat overblijft voor aankoop van het gebouw is in alle drie varianten laag. In een volgende fase zou onderzocht kunnen worden of transformatie gerealiseerd kan worden met een lager ingreepniveau en of de gemeente bereid zal zijn om het gebouw voor een lage prijs te verkopen.

impressie van het atrium

Rotterdam, 1e Middellandstraat haalbaarheid

Page 41: OIII ReUse Care and Work

41 - zorg voor leegstand OIII architecten

algemeen

- Denk vanuit de kracht van het bestaande (locatie, gevel, casco)

- Inzet nodig om gebouweigenaren en zorgverleners tot samenwerking te bewegen

(denken vanuit één visie)

- Goed onderbouwde studie en vaste huurtermijn bieden zekerheid en vergroten

bereidheid tot afwaarderen boekwaarde

- Schetsontwerp maakt het mogelijk om de financiële haalbaarheid te toetsen in relatie

tot verkenning ruimtelijke, functionele, esthetische en technische kaders

- Behoefte aan bestudering van panden die als kantoorpand minder goed te verhuren

zijn (o.a. locatie, afmeting)

leerpunten

Page 42: OIII ReUse Care and Work

42 - zorg voor leegstand OIII architecten

arcHitectoniscH

- Gebouwvorm vrijwel altijd behouden

- Gevel sterke uitstraling kantoorfunctie; niettemin meestal gehandhaafd,vaak aangepast,

soms vervangen

- Extra kwaliteit door hoge ontvangstruimte, hoge verdiepingshoogte, grote stramienmaat,

buitenruimte

- Vaak maatregelen nodig voor extra daglichttoetreding b.v. uitkernen bestaande patio’s

- Inpassing privé ruimte (balkons) soms lastig

- Te grote schaal kan een monocultuur suggereren, functiemenging inzetten als middel

tot kleinschaligheid

leerpunten

Page 43: OIII ReUse Care and Work

43 - zorg voor leegstand OIII architecten

leerpunten

functioneel

- Locaties bieden veel potentie; omgevingskwaliteit is wisselend

- Maatstramien laat veel toe

- Vrij indeelbare kantoorruimte biedt mogelijkheden voor zorg

- Grote diversiteit in programma’s ingepast; ruimtelijk-organisatorisch is zorgprogramma meestal inpasbaar

- Soms functie deel van het gebouw (b.g.g.) gehandhaafd

- Begane grond vaak gebruikt voor zorginfrastructuur en/of (semi-) openbare voorzieningen, ook wel voor

commerciële voorzieningen

- Hoe hoger, des te zelfstandiger de bewoners

- In diverse plannen extra trappen en/of (brancard)liften nodig

- In veel plannen parkeerruimte reeds beschikbaar; parkeernorm kantoor vs zorg kan ruimte opleveren.

- Sommige gebouwen te klein voor een zorgfunctie

- Loslaten “6-denken” in de zorgsector noodzakelijk; flexibiliteit t.a.v. groepsgrootte nodig i.v.m. potenties gebouw

- Privé buitenruimte soms lastig te realiseren

Page 44: OIII ReUse Care and Work

44 - zorg voor leegstand OIII architecten

leerpunten

tecHniscH

- Casco in vrijwel alle plannen ongemoeid gelaten

- Betonnen kolommenskelet nog steeds in goede staat

- Installaties meestal vervangen; niet altijd expliciet vermeld

- Bestaande schachten voor overbodige liften bruikbaar voor kabels en leidingen

- Maatregelen nodig ter verbetering akoestische en thermische isolatie van de gevel

- Grotere vloerbelasting kantoren (300 kg/m2) dan woningen (175kg/m2) biedt

mogelijkheden tot toevoegen van attributen

- Beperkte mogelijkheden tot aanbrengen sparingen in kanaalplaat vloeren

Page 45: OIII ReUse Care and Work

45 - zorg voor leegstand OIII architecten

juridiscH

- Meestal beperkt op getoetst

- Weinig info beschikbaar over geluidbelasting, thermische isolatie gevel, fijnstof

- Bijzondere aandacht nodig voor brandveiligheid en vluchtwegen

- Geluidisolatie kantoorvloeren vaak te beperkt, oplosbaar met doos-in-doos constructie

- Bestemmingsplanwijziging lijkt geen groot probleem

leerpunten

Page 46: OIII ReUse Care and Work

46 - zorg voor leegstand OIII architecten

financiele HaalbaarHeid

- Veel aandacht besteed aan realistische kengetallen voor investeringskosten en

huuropbrengsten, gedifferentieerd per functie en ingreepniveau

- Huren variëren tussen 100 en 160 € per m2

- Investeringskosten variëren van 420 - 1995 € per m2 voor inbouw,

560 – 2660 € per m2 voor aanbouw, en 100 – 1710 € per m2 voor verbouw, afhankelijk

van type functie en ingreepniveau

- Residuele waarde varieert tussen ruim 3 ton en bijna 11 miljoen €

- Speelruimte voor financiële haalbaarheid varieert navenant

- Aanvullende elementenbegroting vergroot betrouwbaarheid inschatting financiële

haalbaarheid

leerpunten

Page 47: OIII ReUse Care and Work

47 - zorg voor leegstand OIII architecten

maatregelen om de (financiele) HaalbaarHeid te vergroten

- Huren verhogen

- Ingreepniveau verlagen

- Bouwvolume vergroten door aanbouwen en optoppen

- Commerciële voorzieningen opnemen

- Menging met koopwoningen

- BAR verlagen

- Levensduurverwachting verhogen

leerpunten

Page 48: OIII ReUse Care and Work

de ronding, tiel woonvoorziening De Ronding

De Ronding, Tiel

project 34 appartementen met zorgarrangementen

opdrachtgever woningcorporatie SCW-Tiel

architect Eric Paardekooper Overman en Jeroen Spee

status gereed 2010

Het appartementencomplex De Ronding aan de Burgemeester Meslaan is een woonvoorziening voor senioren. Een slaapwacht, cq. zorgunit in het complex maakt adequate hulp mogelijk. De stedenbouwkundige opzet zorgt voor een goede aansluiting met de omringende woonwijk en versterkt de structuur van het parkachtige terrein met de bestaande gebouwen van Stichting Zorgcentra Rivierenland. Bijzondere aandacht is besteed aan het privédomein en ontmoeting. De entreezijde is bijvoorbeeld vormgegeven als een breed overdekt verblijfsgebied met privéterrassen. Hier kan men elkaar op een ongedwongen wijze ontmoeten. De typologie van de 34 appartementen sluit aan bij de gebogen gebouwstructuur. De woningen zijn functioneel opgedeeld in twee helften die ten opzichte van elkaar zijn verschoven. Hierdoor ontstaat aan de galerijzijde een privé-terras en aan de voorzijde een open hoek waardoor de bewoners vanuit de woonkamer een riant uitzicht hebben. De ‘gekartelde’ gevels komen op een kleiner schaalniveau terug in de vorm van de gevelbekleding met geprofileerde staalplaat, in combinatie met verdiepingshoge puien. De horizontale betonnen banden vormen de continue lijn en maken het gebouw tot een eenheid.

De Ronding, Tiel

Page 49: OIII ReUse Care and Work

begane grond tweede verdieping

scHoonvelde, Hoogeveen woon- en zorgHof Schoonvelde

Schoonvelde, Hoogeveen

project Woonzorggebouw met kinderdagverblijf

opdrachtgever Stichting Woonconcept / HECOM projecten BV

architect Eric Paardekooper Overman met Harald Kor

status gereed 2010

Het complex is een combinatie van wonen voor twee groepen van zes cliënten met een ernstig meervoudige beperking en tweemaal zes cliënten met een verstandelijke beperking. Op de tweede verdieping is er een reguliere kinderopvang met een ruime en groen ingerichte speelplaats op het dakterras. Een bescheiden atrium, ruim voorzien van daglicht, biedt de mogelijkheid aan bewoners en bezoekers elkaar hier te ontmoeten. Vanaf elke verdieping is er zicht op wat op de andere verdieping gebeurt. De tuin ook vanaf de verdiepingen rechtstreeks bereikbaar. De materiaaltoepassing van het interieur is uitnodigend en kleurrijk. De verlichting is afgestemd op mensen met een visuele beperking. De gevels zijn karakteristiek en afgewerkt met een paarsrode gesinterde handvorm steen in combinatie met blank houten geveldelen. De grote ramen hebben lage borstweringen, zodat de bewoners vanuit hun woning optimaal de buitenwereld ervaren. Schoonvelde is onderdeel van het door OIII ontworpen stedenbouwkundig plan voor het zorgpark, grenzend aan het ziekenhuiscomplex Bethesda.

Schoonvelde, Hoogeveen

Page 50: OIII ReUse Care and Work

bescHut wonen Bos Water WeidewesterHonK, monster

Westerhonk, Monster

functies woningen, dagbesteding en studio’s

opdrachtgever ‘s Heerenloo West Nederland

architect Armand Paardekooper Overman en Eric Paardekooper Overman

status gereed 2011

Het Westerhonk ondergaat een grote verandering. Een nieuw stedenbouwkundigplan en omgekeerde integratie zullen het karakter van het gebied transformeren naar open en uitnodigend. In een parkachtige omgeving zullen vrije sector woningen, buurtfuncties en zorgwoningen naast elkaar voorkomen. Beschut wonen voor (L)VG en dagbesteding zijn op een open plek in een bosrijke omgeving gesitueerd.De specifieke doelgroep heeft OIII architecten ertoe gebracht, het proces aan te grijpen om een ontwerp vanuit samenwerking te laten ‘groeien’, door mee te draaien op woongroepen en intensieve uitwisseling tussen teamleiders, bouwbureau, cliënten en adviseurs. De plattegronden zijn vanuit de wisselende behoeftes van bewoners ontwikkeld. Elke woongroep wordt gekenmerd door verschillende gradaties van individuele tot gezamenlijk ruimtes. Aaneenschakeling, stapeling en het in elkaar schuiven van deze ruimtes creëert een geheel dat zowel een samenhangend geheel vormt als individueel aanwijsbaar is. De architectuur is hierdoor een letterlijke resultante van de manier waarop

Westerhonk, Monster

Page 51: OIII ReUse Care and Work

wonen en zorg Bospoortbospoort, ede

Bospoort, Ede

functies woonzorgcomplex inclusief zelfstandige woningen

en maatschappelijke en culturele functies

opdrachtgever Woonstede, Ede

architect Eric Paardekooper Overman met Harald Kor

status in ontwikkeling

Er zijn in dit woonzorgcomplex 32 plaatsen voor bewoners met een zware zorgbehoefte (psychogeriatrie), 50 woningen voor lichte zorg (somatiek) en 18 zelfstandige woningen. Voorts zijn er maatschappelijke functies en een culturele voorziening. Het plan voegt zich harmonisch doch eigenzinnig tussen de bestaande kleinschalige oudere woningen en de recentere nieuwbouw. Het ensemble materialen zoals gesinterde hand vormbaksteen, geolied donker hout en verzinkt gaas balkonhekken zorgt ervoor dat een relatief groot complex goed is ingepast in de kleinschalige stedelijke structuur. Er zijn beschutte daktuinen voor de zorgbehoevende ouderen. In het project is extra aandacht besteed aan een behaaglijk binnenklimaat. Veel daglicht met hoge ramen en franse balkondeuren en ruime aandacht in het interieur m.b.t. de beleving van de oudere medemens. De verpleegunits kunnen in de toekomst relatief eenvoudig tot ruime huurwoningen worden omgebouwd en omgekeerd. De verwarmingsinstallatie is uiterst duurzaam door gebruik van restwarmte van een biomassastookinstallatie van een nabij gelegen bedrijf.

Bospoort, Ede

Page 52: OIII ReUse Care and Work

ontmoetingsbegouw BEO-tuinbeo-tuin, ypenburg

BEO-tuin, Ypenburg

In het hart van de Vinexlocatie Ypenburg ligt Craeyenburch, een buurtschap voor mensen met een verstandelijke handicap.Voor deze bewoners is een ontmoetingsgebouw met belevings-tuinen ontwikkeld. De kassen (een activiteitenkas en een snoezelkas) zijn volledig in het plan opgenomen. Bij de herinrichting van het terrein zijn ook de bestaande kinder boerderij en manege geïntegreerd. Het gebouw opent zich naar de tuinen en naar de zon. Een grote ruimtelijkheid en zorgvuldige keuze van materialen bieden een prettige omgeving voor dagbesteding.Duurzaam Bouwen aspecten zijn geïntegreerd: Milieubewust materiaalgebruik en energiebeperking door een hoogwaardige, maar eenvoudige ruimteverwarming met benutting van passieve zonne-energie. Het plan ontving in 2004 de Ruimtelijke Kwaliteitsprijs van de Provincie Zuid Holland.

functies ontmoetingsgebouw en belevingstuin

opdrachtgever Stichting Ipse De Bruggen, Nootdorp

architect Eric Paardekooper Overman

i.s.m. MTD Landschapsarchitecten

status gereed 2003

BEO-tuin, Ypenburg

Page 53: OIII ReUse Care and Work

woonlandgoed ZendingshuiszendingsHuis, oegstgeest

functie woningen

opdrachtgever Maarssens Bouwbedrijf

architect Jan Frederik Groos

status gereed 2002

Zendingshuis, Oegstgeest

Na de verhuizing het hoofdkwartier van de Nederlands Hervormde Zending naar Utrecht kwam dit prachtige park vrij voor herontwikkeling. Hier is vervolgens een complex van 38 luxe appartementen ontworpen, deels als verbouwing van het classicistische kantoorgebouw, deels als nieuwbouw in het park. Het ontwerp van het park, door Karres en Brands Landschapsarchitecten, draagt in belangrijke mate bij aan de eenheid van het ontwerp. Het nieuwe volume is zodanig geplaatst dat het bij de benadering van het complex onzichtbaar blijft. Het nieuwe gebouw voegt zich door zijn vorm en ingehouden detaillering naar de curves van het park. Op deze wijze is de ‘waardigheid’ van het oorspronkelijke gebouw behouden gebleven binnen een geheel nieuwe samenhang. Een bufferzone van beplanting en een fraai vormgegeven brug maken het verschil tussen het openbaar toegankelijke park en privé-domein duidelijk.

Zendingshuis, Oegstgeest

Page 54: OIII ReUse Care and Work