L’intervento del Notaio nelle vendite fallimentari Valentina Rubertelli Rimini 14 marzo 2014.

L’intervento del Notaio L’intervento del Notaio nelle vendite fallimentarinelle vendite fallimentari

Valentina RubertelliValentina RubertelliRimini 14 marzo 2014Rimini 14 marzo 2014

Principi generali in tema di capacità del fallitoPrincipi generali in tema di capacità del fallito;;

Vendite in sede fallimentareVendite in sede fallimentare Vendite ex art 35 LFVendite ex art 35 LF Vendite ex art 104 ter LFVendite ex art 104 ter LF

Modalità di attuazione delle venditeModalità di attuazione delle vendite:: Art 591 bis cpcArt 591 bis cpc Procedure competitiveProcedure competitive

Intervento del NotaioIntervento del Notaio Quale sostituto del GDQuale sostituto del GD Quale ausiliario del GD su delega del curatoreQuale ausiliario del GD su delega del curatore

Vendita in esito a procedura competitivaVendita in esito a procedura competitiva Natura mistaNatura mista Ricadute di vizi proceduraliRicadute di vizi procedurali

Vendita a trattativa privataVendita a trattativa privata Ricadute di vizi sostanzialiRicadute di vizi sostanziali

Menzioni urbanistiche FABBRICATIMenzioni urbanistiche FABBRICATI CDU TerreniCDU Terreni DL 78/2010DL 78/2010 Attestato di Prestazione EnergeticaAttestato di Prestazione Energetica

TassazioneTassazione (Prezzo Valore) (Prezzo Valore) Menzioni intermediazione Menzioni intermediazione agenziaagenzia Cancellazione formalitàCancellazione formalità pregiudizievoli pregiudizievoli

Principi generali in tema di capacità del Principi generali in tema di capacità del fallito;fallito;


Modalità di attuazione delle vendite:Modalità di attuazione delle vendite: Art 591 bis cpcArt 591 bis cpc Procedure competitiveProcedure competitive





Tassazione (Prezzo Valore)Tassazione (Prezzo Valore) Menzioni intermediazione agenziaMenzioni intermediazione agenzia Cancellazione formalità pregiudizievoliCancellazione formalità pregiudizievoli

EFFETTI PATRIMONIALI DEL FALLIMENTOEFFETTI PATRIMONIALI DEL FALLIMENTO• PRIVATIVOPRIVATIVO (o di spossessamento): perde la

capacità di disporrecapacità di disporre dei propri beni, eccezion fatta per quelli di cui all’art 46 LF46 LF esonerati per legge dalla vis attrattiva della massa fallimentare.

• ATTRIBUTIVOATTRIBUTIVO: : ai sensi dell’art 31 LF31 LF l’amministrazione ordinaria e straordinaria dei beni del fallito attratti alla massa, viene attribuita al curatorecuratore.Ne consegue che eventuali atti di disposizione posti in essere dal fallito sui beni oggetto di spossessamento, sono INEFFICACIINEFFICACI sul piano

• SOGGETTIVOSOGGETTIVO (inefficacia relativa): nei confronti dei soli creditori anteriori alla iscrizione nel Registro anteriori alla iscrizione nel Registro delle Impresedelle Imprese della sentenza dichiarativa di fallimento

• OGGETTIVOOGGETTIVO: se hanno ad oggetto i beni attratti beni attratti alla massaalla massa, non anche quelli di cui all’art 46 LF.

BENI ESONERATI EX ART 46 LFBENI ESONERATI EX ART 46 LF• i beni e diritti di natura i beni e diritti di natura strettamente personalestrettamente personale;;• gli gli stipendi, le pensioni ed i salaristipendi, le pensioni ed i salari e ciò che il e ciò che il

fallito guadagna con la propria attività, nei limiti di fallito guadagna con la propria attività, nei limiti di quanto necessario a soddisfare i bisogni propri ed il quanto necessario a soddisfare i bisogni propri ed il mantenimento della sua famiglia;mantenimento della sua famiglia;

• i frutti derivanti i frutti derivanti dall'usufrutto legaledall'usufrutto legale sui beni dei sui beni dei figli minori;figli minori;

• i beni costituiti in i beni costituiti in fondo patrimonialefondo patrimoniale e frutti di essi e frutti di essi• le cose che le cose che non possono essere pignoratenon possono essere pignorate ex 514 ex 514

cpc (letto, arredi essenziali alla vita quotidiana, cpc (letto, arredi essenziali alla vita quotidiana, strumenti necessari alla vita professionale, strumenti necessari alla vita professionale, elettrodomestici, quota del socio finché dura la elettrodomestici, quota del socio finché dura la società etc etc;società etc etc;

• le somme erogate al le somme erogate al soggetto fallito, vittima di soggetto fallito, vittima di usurausura, dal , dal fondo di solidarietàfondo di solidarietà previsto dall'art 14 previsto dall'art 14 della legge 108/96 e dall'art 3 legge 44/1999della legge 108/96 e dall'art 3 legge 44/1999

IN PARTICOLARE: BENE COSTITUITO IN FONDO IN PARTICOLARE: BENE COSTITUITO IN FONDO PATRIMONIALEPATRIMONIALE

Astrattamente disponibile da parte del solo fallito. L'atto di disposizione sarebbe valido ed opponibile ai creditori del fallimento, ma farebbe "uscire dal fondouscire dal fondo" il bene alienato con conseguente venir meno del cappello protettivo dell'articolo 44 e 46 LF, in quanto il bene verrebbe distrattodistratto da quella destinazione "superiore" del soddisfacimento dei bisogni della famiglia, ciò che legittimerebbe la aggredibilità del relativo suo atto di disposizione da parte dei creditori fallimentari, con l'azione revocatorial'azione revocatoria.. (Vedi Quesito 192-2012/I in CNN 10.12.2013).

Principi generali in tema di capacità del fallito;Principi generali in tema di capacità del fallito;








DUE TIPOLOGIE DI VENDITEDUE TIPOLOGIE DI VENDITE

ART 35 LF:ART 35 LF: fase di fase di AMMINISTRAZIONE DEI AMMINISTRAZIONE DEI BENI DEL FALLITOBENI DEL FALLITO..

ART 104 ter LF:ART 104 ter LF: fase di fase di LIQUIDAZIONE LIQUIDAZIONE DELLA MASSA FALLIMENTAREDELLA MASSA FALLIMENTARE (intesa (intesa come attività di come attività di conversione in danaroconversione in danaro dell’attivo al fine di soddisfare i creditori) in dell’attivo al fine di soddisfare i creditori) in esecuzione di un esecuzione di un programmaprogramma di liquidazione. di liquidazione.


ART 35 LF:ART 35 LF: fase di fase di AMMINISTRAZIONE DEI AMMINISTRAZIONE DEI BENI DEL FALLITOBENI DEL FALLITO..

ART 104 ter LF:ART 104 ter LF: fase di LIQUIDAZIONE fase di LIQUIDAZIONE DELLA MASSA FALLIMENTARE (intesa DELLA MASSA FALLIMENTARE (intesa come attività di conversione in danaro come attività di conversione in danaro dell’attivo al fine di soddisfare i creditori) in dell’attivo al fine di soddisfare i creditori) in esecuzione di un programma di liquidazione.esecuzione di un programma di liquidazione.

VENDITA “SPOT” EX ART VENDITA “SPOT” EX ART 3535 LF LFGli atti di Gli atti di valore inferiorevalore inferiore ai 50.000,00ai 50.000,00 euro e euro e

consistenti inconsistenti in• riduzione dei creditiriduzione dei crediti• compromessicompromessi• rinunzia alle litirinunzia alle liti• cancellazione di ipotechecancellazione di ipoteche• restituzione di pegnirestituzione di pegni• svincoli di cauzionisvincoli di cauzioni• accettazioni di eredità e donazioniaccettazioni di eredità e donazioni• tutti gli altri atti di straordinaria amministrazionetutti gli altri atti di straordinaria amministrazione

vengono compiuti da parte del vengono compiuti da parte del curatore curatore fallimentare previa la sola fallimentare previa la sola autorizzazione del autorizzazione del comitatocomitato dei creditori. dei creditori.

CLAUSOLACLAUSOLA

La Società "*" con sede in alla Via *, N. *, capitale La Società "*" con sede in alla Via *, N. *, capitale sociale Euro * interamente versato, Numero di sociale Euro * interamente versato, Numero di iscrizione presso il Registro Imprese di * e Codice iscrizione presso il Registro Imprese di * e Codice Fiscale: ***,Fiscale: ***,

• dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di * depositata in data dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di * depositata in data * con il n. *,* con il n. *,

• iscritta nel RI di * in data *iscritta nel RI di * in data *• trascritta (se vi sono immobili) presso i RRII di * in data * ai nn. ***trascritta (se vi sono immobili) presso i RRII di * in data * ai nn. ***

in persona di: ***, nat* a ***, il *, domiciliato per la in persona di: ***, nat* a ***, il *, domiciliato per la carica in ** via **, nella qualità di curatore del carica in ** via **, nella qualità di curatore del fallimento, tale nominato in virtù della sentenza di fallimento, tale nominato in virtù della sentenza di cui innanzi ed al presente atto legittimato giusta cui innanzi ed al presente atto legittimato giusta autorizzazione del Comitato dei Creditoriautorizzazione del Comitato dei Creditori in data * in data * rilasciata ex art 35 LF e che si allega al presente rilasciata ex art 35 LF e che si allega al presente atto sub “A”.atto sub “A”.

VENDITA “SPOT” EX ART 35 LFVENDITA “SPOT” EX ART 35 LFGli atti:Gli atti:• di valore di valore superiore ai 50.000,00superiore ai 50.000,00 euro euro• le le transazionitransazioni (anche di valore inferiore) (anche di valore inferiore)

salvo che gli stessi siano già stati autorizzati dal medesimo ai sensi dell'art. 104-ter, 8°comma vengono compiuti da parte del vengono compiuti da parte del curatorecuratore fallimentare previa: fallimentare previa:

• autorizzazione del comitatoautorizzazione del comitato dei creditori dei creditori• cui si deve aggiungere la espressa cui si deve aggiungere la espressa

preventiva informativa del Giudice preventiva informativa del Giudice DelegatoDelegato

CLAUSOLACLAUSOLA

La Società "*" con sede in alla Via *, N. *, capitale La Società "*" con sede in alla Via *, N. *, capitale sociale Euro * interamente versato, Numero di sociale Euro * interamente versato, Numero di iscrizione presso il Registro Imprese di * e Codice iscrizione presso il Registro Imprese di * e Codice Fiscale: ***,Fiscale: ***,

• dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di * depositata in data dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di * depositata in data * con il n. *,* con il n. *,

• iscritta nel RI di * in data *iscritta nel RI di * in data *• trascritta (se vi sono immobili) presso i RRII di * in data * ai nn. ***trascritta (se vi sono immobili) presso i RRII di * in data * ai nn. ***

in persona di: ***, nat* a ***, il *, domiciliato per la in persona di: ***, nat* a ***, il *, domiciliato per la carica in ** via **, nella qualità di curatore del carica in ** via **, nella qualità di curatore del fallimento, tale nominato in virtù della sentenza di fallimento, tale nominato in virtù della sentenza di cui innanzi ed al presente atto legittimato giusta cui innanzi ed al presente atto legittimato giusta autorizzazione del Comitato dei Creditoriautorizzazione del Comitato dei Creditori in data * in data * , che si allega sub “A”, , che si allega sub “A”, previa informativa datane previa informativa datane in data * al Giudice Delegatoin data * al Giudice Delegato presso il Tribunale di presso il Tribunale di * ai sensi dell’articolo 35 LF.* ai sensi dell’articolo 35 LF.


ART 35 LF:ART 35 LF: fase di AMMINISTRAZIONE DEI fase di AMMINISTRAZIONE DEI BENI DEL FALLITO.BENI DEL FALLITO.

ART 104 ter LF:ART 104 ter LF: fase di fase di LIQUIDAZIONE LIQUIDAZIONE DELLA MASSA FALLIMENTAREDELLA MASSA FALLIMENTARE (intesa (intesa come attività di conversione in danaro come attività di conversione in danaro dell’attivo al fine di soddisfare i creditori) in dell’attivo al fine di soddisfare i creditori) in esecuzione di un programma di liquidazione.esecuzione di un programma di liquidazione.

VENDITA in esecuzione di PROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE ART 104 ter VENDITA in esecuzione di PROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE ART 104 ter ucuc

• Nella Nella vecchia legge fallimentarevecchia legge fallimentare tutti gli atti liquidativi tutti gli atti liquidativi dovevano essere proposti dal curatore ed approvati di volta dovevano essere proposti dal curatore ed approvati di volta in volta da parte del Giudice Delegato, mediante un in volta da parte del Giudice Delegato, mediante un provvedimento autorizzativoprovvedimento autorizzativo ad hoc. ad hoc.

• Poi vi è stato un Poi vi è stato un passaggio intermediopassaggio intermedio tra il 2006 ed il tra il 2006 ed il 20072007, nel quale il curatore agiva in autonomia, una volta , nel quale il curatore agiva in autonomia, una volta approvato da parte del comitato dei creditori il approvato da parte del comitato dei creditori il programma,programma, nel senso che detta approvazione teneva luogo nel senso che detta approvazione teneva luogo della autorizzazione del Giudice per singoli atti.della autorizzazione del Giudice per singoli atti.

• Dal 1° gennaio 2008Dal 1° gennaio 2008, per snellire la procedura, si è imposta , per snellire la procedura, si è imposta la redazione preliminare da parte del la redazione preliminare da parte del curatore curatore di un di un programma di liquidazioneprogramma di liquidazione, nel quale egli espone la , nel quale egli espone la strategia operativa che ritiene più opportuna (o attraverso un strategia operativa che ritiene più opportuna (o attraverso un esercizio provvisorioesercizio provvisorio della impresa, o attraverso una della impresa, o attraverso una cessione in bloccocessione in blocco, o attraverso la accettazione di una , o attraverso la accettazione di una proposta di concordatoproposta di concordato o attraverso o attraverso singoli atti di tipo singoli atti di tipo liquidativoliquidativo). ).

VENDITA in esecuzione di PROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE VENDITA in esecuzione di PROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE ART 104 ter ucART 104 ter uc

Il programma di liquidazione deve poi essere:Il programma di liquidazione deve poi essere:• approvatoapprovato dal dal Comitato dei Creditori;Comitato dei Creditori;• comunicatocomunicato al al Giudice DelegatoGiudice Delegato . .

In tal modo, in occasione della richiesta di In tal modo, in occasione della richiesta di autorizzazione per il compimento dei singoli atti ai autorizzazione per il compimento dei singoli atti ai sensi dell’art sensi dell’art 105105,, questi potrà verificare questi potrà verificare la la conformitàconformità sia sia formale sia sostanzialeformale sia sostanziale (in termini di (in termini di convenienza economica) degli atti proposti a detto convenienza economica) degli atti proposti a detto programma “di massima” e, subordinatamente alla programma “di massima” e, subordinatamente alla stessa, concedere l’stessa, concedere l’autorizzazione autorizzazione al compimento al compimento del del singolo atto.

CLAUSOLACLAUSOLA

• La Società "*" con sede in alla Via *, N. *, capitale sociale Euro * interamente versato, Numero di iscrizione presso il Registro Imprese di * e Codice Fiscale: ***,

• dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di * depositata in data * con il n. *,

• iscritta nel RI di * in data *• trascritta (se vi sono immobili) presso i RRII di * in data * ai nn. ***

• in persona di: ***, nat* a ***, il *, domiciliato per la carica in ** via **, nella qualità di curatore del fallimento, tale nominato in virtù della sentenza di cui innanzi ed al presente atto autorizzato giusta provvedimento del Giudice Delegatoprovvedimento del Giudice Delegato dr * in data * Cron * che in copia conforme si allega al presente atto sotto la lettera "*"

VENDITA prima della approvazione del VENDITA prima della approvazione del PROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE ART 104 ter ucPROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE ART 104 ter uc

Solo nel caso in cui l’attesa dei tempi di approvazione può determinare un pregiudiziopregiudizio all’interesse dei creditori, allora il curatore può procedere alla liquidazione di liquidazione di singoli benisingoli beni della massa

• Previa autorizzazione del GDautorizzazione del GD• Sentito il ComitatoSentito il Comitato dei Creditori (ove già

nominato).

• Se il Se il Comitato non è ancora Comitato non è ancora nominatonominato, si applica l’articolo , si applica l’articolo 41 4°41 4° commacomma secondo cui è sufficiente secondo cui è sufficiente l’autorizzazione del solo GDl’autorizzazione del solo GD

CLAUSOLACLAUSOLA

• La Società "*" con sede in alla Via *, N. *, capitale sociale Euro * interamente versato, Numero di iscrizione presso il Registro Imprese di * e Codice Fiscale: ***,

• dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di * depositata in data * con il n. *,

• iscritta nel RI di * in data *• trascritta (se vi sono immobili) presso i RRII di * in data * ai nn. ***

• in persona di: ***, nat* a ***, il *, domiciliato per la carica in ** via **, nella qualità di curatore del fallimento, tale nominato in virtù della sentenza di cui innanzi ed al presente atto autorizzato giusta provvedimento del Giudice Delegatoprovvedimento del Giudice Delegato dr * in data * Cron * che in copia conforme si allega al presente atto sotto la lettera "*“, sentito il Comitato dei sentito il Comitato dei Creditori.Creditori.

Principi generali in tema di capacità del fallito;Principi generali in tema di capacità del fallito; Vendite in sede fallimentareVendite in sede fallimentare

Vendite ex art 35 LFVendite ex art 35 LF Vendite ex art 104 ter LFVendite ex art 104 ter LF

Diverse modalità di attuazione delle vendite:Diverse modalità di attuazione delle vendite: Art 591 bis cpcArt 591 bis cpc Procedure competitiveProcedure competitive






ALTERNATIVE A DISPOSIZIONE DEL CURATORE – art 107 1° e 2° comma ALTERNATIVE A DISPOSIZIONE DEL CURATORE – art 107 1° e 2° comma LFLF

All’interno dello stesso programma di liquidazione, il All’interno dello stesso programma di liquidazione, il curatore puòcuratore può a sua a sua discrezione prevedere che le vendite siano effettuate:discrezione prevedere che le vendite siano effettuate:

• mediante mediante procedura giudiziale gestita direttamente dal procedura giudiziale gestita direttamente dal G.DG.D secondo il secondo il 591 bis c.p.c591 bis c.p.c. seguendo le regole delle . seguendo le regole delle procedure espropriative procedure espropriative ((culminante nel culminante nel decretodecreto di di trasferimento coattivo)trasferimento coattivo);;

• mediante mediante procedure c.d. competitive ad opera del procedure c.d. competitive ad opera del curatorecuratore. Questa è la modalità . Questa è la modalità di “default”di “default” che si applica che si applica nel silenzio del programma di liquidazione. La procedura nel silenzio del programma di liquidazione. La procedura potrà essere gestita dal curatore:potrà essere gestita dal curatore:

– o o direttamentedirettamente– o avvalendosi – previa autorizzazione del GD ai sensi o avvalendosi – previa autorizzazione del GD ai sensi

dell’art 104 ter LF - di dell’art 104 ter LF - di soggetti specializzatisoggetti specializzati per seguire per seguire una o più una o più fasi fasi (ad es perito per la relazione di stima; (ad es perito per la relazione di stima; Notaio per la redazione dell’avviso di vendita, la gestione Notaio per la redazione dell’avviso di vendita, la gestione delle aste e la stipula della vendita a favore delle aste e la stipula della vendita a favore dell’aggiudicatario)dell’aggiudicatario)

Art 107 APPLICABILE ANCHE AL LIQUIDATORE GIUDIZIALE Art 107 APPLICABILE ANCHE AL LIQUIDATORE GIUDIZIALE IN SEDE DI CONCORDATO CON CESSIONE DEI BENI?IN SEDE DI CONCORDATO CON CESSIONE DEI BENI?

In altri termini ciò che stiamo attribuendo come alternativa a In altri termini ciò che stiamo attribuendo come alternativa a disposizione del curatore si può applicare tal quale anche al disposizione del curatore si può applicare tal quale anche al

LIQUIDATORE GIUDIZIALELIQUIDATORE GIUDIZIALE in sede di concordato in sede di concordato preventivo liquidatorio (cioè con cessione dei beni)?preventivo liquidatorio (cioè con cessione dei beni)?

L’art 182 LF prevede che il liquidatore predisponga L’art 182 LF prevede che il liquidatore predisponga un un programma concordatario/liquidatorioprogramma concordatario/liquidatorio. Le . Le modalità di vendita possono essere:modalità di vendita possono essere:

• Dettagliatamente previste nel programmaDettagliatamente previste nel programma

• Nel Nel silenzio del programmasilenzio del programma, sono , sono disciplinate alla stessa maniera del fallimento disciplinate alla stessa maniera del fallimento stante il richiamo degli artt da stante il richiamo degli artt da 105 a 108105 a 108 ter ter LF.LF.

Art Art 107 107 APPLICABILE ANCHE AL LIQUIDATORE GIUDIZIALE APPLICABILE ANCHE AL LIQUIDATORE GIUDIZIALE IN SEDE DI CONCORDATO CON CESSIONE DEI BENI?IN SEDE DI CONCORDATO CON CESSIONE DEI BENI?

Le vendite saranno gestite ai sensi del Le vendite saranno gestite ai sensi del 107107– Da parte del Da parte del liquidatoreliquidatore secondo procedure secondo procedure

competitive: questi potrà anche eventualmente competitive: questi potrà anche eventualmente avvalersi di avvalersi di soggetti specializzati-soggetti specializzati- tra cui il tra cui il Notaio - su delega del GD, applicandosi in via Notaio - su delega del GD, applicandosi in via sistematica sistematica anche se non richiamatoanche se non richiamato letteralmente, il letteralmente, il 104 ter LF104 ter LF (in tal senso CNN (in tal senso CNN Quesito 518-2013/I in Notiziario del 9.1.2014).Quesito 518-2013/I in Notiziario del 9.1.2014).

– Da parte del Da parte del GD secondo il 591 bis cpcGD secondo il 591 bis cpc, cui il , cui il liquidatore decida di delegare le operazioni di liquidatore decida di delegare le operazioni di liquidazione: in tal caso il GD potrà a sua volta liquidazione: in tal caso il GD potrà a sua volta delegare una o più fasi al delegare una o più fasi al NotaioNotaio, in quanto , in quanto proprio proprio ausiliarioausiliario

PROCEDURE COMPETITIVEPROCEDURE COMPETITIVE

Trattasi di un Trattasi di un procedimento di liquidazione procedimento di liquidazione del patrimoniodel patrimonio del fallito, gestito secondo del fallito, gestito secondo

modalità modalità meno rigidemeno rigide di quelle prescritte dal di quelle prescritte dal

c.p.c.,c.p.c., ma sostanzialmente improntate ai medesimi ma sostanzialmente improntate ai medesimi principi generali diprincipi generali di

• massima massima informazione e trasparenzainformazione e trasparenza,,

• adeguata adeguata pubblicitàpubblicità,,

• massima massima partecipazionepartecipazione degli interessati, degli interessati,

• tutela dell’tutela dell’affidamentoaffidamento dei terzi. dei terzi.

STEP DEL PROCEDIMENTOSTEP DEL PROCEDIMENTO

• inventarioinventario

• stimastima del bene (nella quale si può avvalere di un esperto) del bene (nella quale si può avvalere di un esperto)• predisposizione da parte del Curatore del predisposizione da parte del Curatore del programma di programma di

liquidazioneliquidazione• approvazioneapprovazione dello stesso da parte del Comitato dei dello stesso da parte del Comitato dei

creditori e creditori e comunicazione al GDcomunicazione al GD

• pubblicitàpubblicità dell’avviso di vendita dell’avviso di vendita

• garagara competitiva competitiva

• redazione del redazione del verbale di aggiudicazioneverbale di aggiudicazione da parte da parte curatorecuratore

• depositodeposito della documentazione in Cancelleria perché il della documentazione in Cancelleria perché il comitato ed il GD sappiano degli esiti della garacomitato ed il GD sappiano degli esiti della gara

• Notifica della avvenuta vendita, prima del suo Notifica della avvenuta vendita, prima del suo completamento, ai completamento, ai creditori ipotecari e privilegiaticreditori ipotecari e privilegiati in in genere (107 3° co LF)genere (107 3° co LF)

• pagamentopagamento del prezzo del prezzo

STEP DEL PROCEDIMENTOSTEP DEL PROCEDIMENTO

Possibile la Possibile la sospensionesospensione della vendita della vendita da parte del: da parte del:• curatorecuratore in caso di in caso di offerta migliorativaofferta migliorativa non inferiore al 10% non inferiore al 10%

((107,4)107,4)• Giudice DelegatoGiudice Delegato in caso di in caso di gravi e giustificati motivi

ovvero quando il ovvero quando il prezzo risulti notevolmente inferioreprezzo risulti notevolmente inferiore a a quello giusto (108 co 1 2° parte).quello giusto (108 co 1 2° parte).

In In mancanza di sospensionemancanza di sospensione,,

• autorizzazione del Giudice delegatoautorizzazione del Giudice delegato se ed in quanto se ed in quanto siano state rispettate le procedure e la vendita sia avvenuta siano state rispettate le procedure e la vendita sia avvenuta in termini conformi e coerenti al in termini conformi e coerenti al programma di liquidazione programma di liquidazione a lui notificato.a lui notificato.

• atto di trasferimento del bene mediante atto notarileatto di trasferimento del bene mediante atto notarile• provvedimento provvedimento giudiziale di cancellazionegiudiziale di cancellazione delle formalità delle formalità

pregiudizievoli ex articolo pregiudizievoli ex articolo 108 lf108 lf solo una volta solo una volta eseguitaeseguita la la vendita.vendita.









INTERVENTO DEL NOTAIO: QUANDO?INTERVENTO DEL NOTAIO: QUANDO? All’inizio della procedura, può vedersi delegate le All’inizio della procedura, può vedersi delegate le

funzioni di redazione della funzioni di redazione della relazione ipo catastalerelazione ipo catastale ventennale: in tal caso svolge un ruolo assimilabile a ventennale: in tal caso svolge un ruolo assimilabile a quello di CTU, cioè di quello di CTU, cioè di consulente di parteconsulente di parte ed in ed in particolare della procedura;particolare della procedura;

Dopo l’avvenuta previsione nel programma di Dopo l’avvenuta previsione nel programma di liquidazione che la vendita sia gestita direttamente liquidazione che la vendita sia gestita direttamente dal dal GDGD nelle forme del nelle forme del 591 bis cpc591 bis cpc, allora il Notaio , allora il Notaio potrà essere nominato e delegato da questi, potrà essere nominato e delegato da questi, assumendo quindi il ruolo di assumendo quindi il ruolo di sostitutosostituto del del giudicegiudice, a seguire una o più fasi (dalla redazione , a seguire una o più fasi (dalla redazione dell’dell’avvisoavviso di vendita, alla gestione delle di vendita, alla gestione delle asteaste, alla , alla predisposizione del predisposizione del decretodecreto di trasferimento di trasferimento coattivo – che viene comunque firmato dal GD che coattivo – che viene comunque firmato dal GD che ne rimane responsabile – alla sua ne rimane responsabile – alla sua registrazione e registrazione e trascrizionetrascrizione, per finire con la , per finire con la cancellazionecancellazione delle delle formalità, ordinata contestualmente al decreto)formalità, ordinata contestualmente al decreto)

INTERVENTO DEL NOTAIO: QUANDO?INTERVENTO DEL NOTAIO: QUANDO? Nell’ipotesi in cui la vendita sia seguita dal Nell’ipotesi in cui la vendita sia seguita dal

curatorecuratore secondo procedure competitive, il secondo procedure competitive, il Notaio potrebbe essere delegato da questi, Notaio potrebbe essere delegato da questi, previa previa autorizzazione del GDautorizzazione del GD, a seguire una , a seguire una o più fasi della procedura, in quanto soggetto o più fasi della procedura, in quanto soggetto ““specializzatospecializzato” secondo la previsione del 107 ” secondo la previsione del 107 1° co LF. In tal caso opera come 1° co LF. In tal caso opera come

“ausiliario“ausiliario del giudice” del giudice” nella redazione nella redazione dell’dell’avvisoavviso di vendita, gestione delle di vendita, gestione delle asteaste, , stipula della stipula della vendita coattiva in forma vendita coattiva in forma notarilenotarile, , cancellazionecancellazione delle formalità delle formalità ordinata successivamente alla esecuzione ordinata successivamente alla esecuzione della vendita da parte del GD ex art 108 LF.della vendita da parte del GD ex art 108 LF.









Vendita coattiva in forma notarile: PRIVATIZZAZIONE della Vendita coattiva in forma notarile: PRIVATIZZAZIONE della procedura fallimentare o GIANO BIFRONTE?procedura fallimentare o GIANO BIFRONTE?

• Il Il trasferimentotrasferimento del bene, poco importa se attuato del bene, poco importa se attuato con con DECRETO DEL GDDECRETO DEL GD o con o con VENDITA IN FORMA VENDITA IN FORMA NOTARILENOTARILE,, si colloca ad un determinato punto di un si colloca ad un determinato punto di un iter procedimentaleiter procedimentale sempre uguale a sé stesso sempre uguale a sé stesso proteso a soddisfare proteso a soddisfare esigenze di tipo esigenze di tipo pubblicisticopubblicistico, a garanzia degli interessi di tutti i , a garanzia degli interessi di tutti i soggetti coinvolti, non solo soggetti coinvolti, non solo creditoricreditori, ma anche , ma anche potenziali aggiudicataripotenziali aggiudicatari. Quando il trasferimento è . Quando il trasferimento è attuato con:attuato con:

• Decreto del GDDecreto del GD: la : la funzionefunzione pubblicistica è svolta, pubblicistica è svolta, in in forme anch’esse pubblicisticheforme anch’esse pubblicistiche (decreto di (decreto di trasferimentotrasferimento))

• VENDITA IN FORMA NOTARILEVENDITA IN FORMA NOTARILE: la funzione : la funzione pubblicistica rimane ferma, ma viene “pubblicistica rimane ferma, ma viene “vestitavestita” di un ” di un atto avente solo formalmente carattere atto avente solo formalmente carattere negoziale-negoziale-privatistico. privatistico.

GIANO BIFRONTEGIANO BIFRONTE

Tertium genusTertium genus che si nutre di caratteristiche che si nutre di caratteristiche– SOSTANZIALISOSTANZIALI proprie della esecuzione forzata proprie della esecuzione forzata – FORMALIFORMALI proprie del negozio privatistico ( proprie del negozio privatistico (atto atto

con funzione di esecuzione forzata in forma con funzione di esecuzione forzata in forma notarilenotarile/decreto di trasferimento in forma /decreto di trasferimento in forma notarilenotarile)).. Non è negabile che, nell’ambito di una procedura che rimane caratterizzata da disciplina e controlli pubblicistici essa integra solo un “segmento”“segmento” (la fase del trasferimento) regolato da norme civilistiche ed in forma di contrattoin forma di contratto.

SegmentoSegmento di una di una procedura esecutivaprocedura esecutiva in forma negoziale in forma negoziale

Essa integraEssa integra un trasferimento:un trasferimento:

• necessitato dalla necessitato dalla funzione liquidatoriafunzione liquidatoria• Ove si Ove si prescindeprescinde totalmente dalla presenza e dalla totalmente dalla presenza e dalla

volontarietà dell’alienantevolontarietà dell’alienante;;

• sottoposto a particolare sottoposto a particolare regime di scelta regime di scelta dell’acquirentedell’acquirente, mediante procedura competitiva che si , mediante procedura competitiva che si svolge sulla base di offerta economica più alta, e di una svolge sulla base di offerta economica più alta, e di una base base negoziale predeterminatanegoziale predeterminata dal curatore (cd. avviso di dal curatore (cd. avviso di vendita);vendita);

• sottoposto a sottoposto a controlli e poteri autoritativicontrolli e poteri autoritativi tanto forti tanto forti che ne possono legittimare la caducazione in base a che ne possono legittimare la caducazione in base a valutazioni di maggior convenienza di altra offerta (si noti valutazioni di maggior convenienza di altra offerta (si noti bene, bene, successiva alla garasuccessiva alla gara), o di “gravi e giustificati motivi” ), o di “gravi e giustificati motivi” non tipizzati, o di prezzo “notevolmente inferiore a quello non tipizzati, o di prezzo “notevolmente inferiore a quello giusto” (giusto” (exex artt. 107, comma 4, e 108, comma 1, l. fall.). artt. 107, comma 4, e 108, comma 1, l. fall.).

Costante orientamento CassazioneCostante orientamento Cassazione

La peculiarità disciplinare della vendita La peculiarità disciplinare della vendita fallimentare rispetto a quella tra privati risulta fallimentare rispetto a quella tra privati risulta confermata da sentenze della confermata da sentenze della CassazioneCassazione del del 2003, 2006, 20082003, 2006, 2008, da cui emerge che nel , da cui emerge che nel contrasto tra norme della vendita “privatistica” contrasto tra norme della vendita “privatistica” funzionalmente incompatibili con quelle delle funzionalmente incompatibili con quelle delle vendite “fallimentari”, sia in riferimento a vendite “fallimentari”, sia in riferimento a meccanismi “procedurali”meccanismi “procedurali” (norme sulla (norme sulla conclusione del contratto), sia in riferimento conclusione del contratto), sia in riferimento alla alla disciplina sostanzialedisciplina sostanziale della vendita (vizi, della vendita (vizi, inadempimento), la giurisprudenza, inadempimento), la giurisprudenza, costantemente, abbia fatto costantemente, abbia fatto prevalere la prevalere la normativa vigente in tema di normativa vigente in tema di espropriazioneespropriazione..

EFFETTI PROPRI DELLA VENDITA FORZATAEFFETTI PROPRI DELLA VENDITA FORZATA

• Art 2919Art 2919 c.c.: inopponibilità all’acquirente dei c.c.: inopponibilità all’acquirente dei diritti diritti spettanti a terzi se spettanti a terzi se inopponibiliinopponibili nei nei confronti del creditore pignorante/intervenuto, o confronti del creditore pignorante/intervenuto, o inopponibili al fallimento (es inopponibili al fallimento (es atti di disposizione atti di disposizione trascritti dopo il pignoramento o la sentenza di trascritti dopo il pignoramento o la sentenza di fallimentofallimento))

• Art 2921 c.c.Art 2921 c.c.: possibilità per : possibilità per l’acquirente evittol’acquirente evitto di esigere di esigere dall’ufficio il prezzo non ancora prezzo non ancora distribuito;distribuito; in caso di esecuzione del piano di in caso di esecuzione del piano di riparto di richiederlo a ciascun creditore soddisfatto riparto di richiederlo a ciascun creditore soddisfatto per la propria parte; inoltre sarà sempre possibile un per la propria parte; inoltre sarà sempre possibile un risarcimento danni contro il curatore; risarcimento danni contro il curatore;

• Art 2922 c.c.Art 2922 c.c.: esclusione della garanzia per : esclusione della garanzia per vizivizi, , nonchè delle azioni di rescissione, di simulazione e nonchè delle azioni di rescissione, di simulazione e di annullamento; di annullamento;

EFFETTI PROPRI DELLA VENDITA FORZATAEFFETTI PROPRI DELLA VENDITA FORZATA

• Art. 2923 c.cArt. 2923 c.c., la ., la locazionelocazione è opponibile è opponibile all’acquirente se avente data certa anteriore al all’acquirente se avente data certa anteriore al pignoramento; se ultranovennali, ma non trascritte pignoramento; se ultranovennali, ma non trascritte ante pignoramento, opponibili nei limiti del novennio ante pignoramento, opponibili nei limiti del novennio a decorrere dall’inizio;a decorrere dall’inizio;

• Art 2929 c.c.Art 2929 c.c. salvezza dei diritti dell’acquirente salvezza dei diritti dell’acquirente a a fronte delle fronte delle nullità del procedimento nullità del procedimento esecutivoesecutivo, salvo il caso di collusione con il , salvo il caso di collusione con il curatore/creditore procedente;curatore/creditore procedente;

• Art Art 108 LF108 LF: : effetto purgativoeffetto purgativo della vendita della vendita forzata. L’acquirente acquista il bene libero dai diritti forzata. L’acquirente acquista il bene libero dai diritti di prelazione e dalle trascrizioni pregiudizievoli. di prelazione e dalle trascrizioni pregiudizievoli. Infatti, l’art. 108 ultimo comma l.f. dispone che il Infatti, l’art. 108 ultimo comma l.f. dispone che il giudice delegato proceda ad ordinarne la giudice delegato proceda ad ordinarne la cancellazione (si tratta di atto dovuto).cancellazione (si tratta di atto dovuto).





Vendita in esito a procedura competitivaVendita in esito a procedura competitiva Natura mistaNatura mista

Ricadute di vizi proceduraliRicadute di vizi procedurali Vendita a trattativa privataVendita a trattativa privata

Ricadute di vizi sostanzialiRicadute di vizi sostanziali Menzioni urbanistiche FABBRICATIMenzioni urbanistiche FABBRICATI CDU TerreniCDU Terreni DL 78/2010DL 78/2010 Attestato di Prestazione EnergeticaAttestato di Prestazione Energetica


Trasferimento viziato se…Trasferimento viziato se…

1.1. Il Il procedimentoprocedimento fino alla aggiudicazione fino alla aggiudicazione provvisoria ha avuto delle falle?provvisoria ha avuto delle falle?

2.2. Il negozio “privato” non rispetta tutta la Il negozio “privato” non rispetta tutta la normativa sostanzialenormativa sostanziale (a volte) a pena di (a volte) a pena di nullità? Quid iuris senullità? Quid iuris se viene trasferito viene trasferito

– un un fabbricato fabbricato abusivoabusivo (alla luce della sanatoria (alla luce della sanatoria ex lege di cui all’articolo 46 del TUex lege di cui all’articolo 46 del TU

– o un terreno privo del o un terreno privo del CDUCDU? ?

– Un fabbricato non in regola con il Un fabbricato non in regola con il DL 78/2010DL 78/2010? ?

– Un fabbricato privo di Un fabbricato privo di APEAPE? ?

1)1) Vizi procedurali a monte Vizi procedurali a monte• Il Notaio, ai sensiIl Notaio, ai sensi dell’art. 54 del R.D. 1326/1914, dovrà verificare: dell’art. 54 del R.D. 1326/1914, dovrà verificare:

• Se Comitato dei creditori abbia Se Comitato dei creditori abbia approvato il approvato il programmaprogramma di liquidazione (o suo eventuale di liquidazione (o suo eventuale supplemento), e questo sia stato comunicato al Giudice supplemento), e questo sia stato comunicato al Giudice Delegato;Delegato;

• e se il e se il Giudice delegato abbia autorizzatoGiudice delegato abbia autorizzato l’atto l’atto exex art. 104 art. 104 terter, ultimo comma, ultimo comma, l. fall.;, l. fall.;

• Ove la vendita fosse stata disposta Ove la vendita fosse stata disposta prima dell’approvazione prima dell’approvazione del programmadel programma di liquidazione, se il G.D. abbia autorizzato di liquidazione, se il G.D. abbia autorizzato la stipula e il Comitato dei creditori, se già nominato, sia stato la stipula e il Comitato dei creditori, se già nominato, sia stato sentito. sentito.

• Irregolarità di alcune fasiIrregolarità di alcune fasi della procedura della procedura: L’inesistenza di vizi : L’inesistenza di vizi invalidanti costituisce il presupposto della invalidanti costituisce il presupposto della valutazione resa dal valutazione resa dal Giudice delegatoGiudice delegato - nell’esercizio della specifica funzione di - nell’esercizio della specifica funzione di

garante della regolarità della proceduragarante della regolarità della procedura exex

art. 25 l. fall. -art. 25 l. fall. - con la specifica con la specifica autorizzazione prevista dall’ autorizzazione prevista dall’ art. 104, ultimo commaart. 104, ultimo comma, l. fall, l. fall., autorizzazione che il notaio ., autorizzazione che il notaio avrà cura di verificare, e sulla quale potrà naturalmente fare pieno avrà cura di verificare, e sulla quale potrà naturalmente fare pieno affidamentoaffidamento..

……Es vendita a trattativa privataEs vendita a trattativa privata

In tale quadro, particolarmente problematica appare la richiesta (non infrequente nella prassi) di procedere alla stipula di trasferimenti immobiliari a trattativa privata. In presenza di specifica specifica autorizzazione del G.Dautorizzazione del G.D., potrebbe prudenzialmente seguirsi l’orientamento per cui la trattativa privata sarebbe ammissibile, ma non in forma di trattativa segreta, vale a dire condotta dal curatore senza informare nessun altro e previa scelta insindacabile del contraente da parte del medesimo organo amministrativo; in altri termini, sarebbe inammissibile (e vizierebbe perciò anche il conseguente atto notarile) la trattativa privata non preceduta da una adeguata pubblicità che non abbia, almeno potenzialmente, consentito una gara competitiva tra più interessati.

……Es Autorizzazione del GD : copia analogica di originale digitaleEs Autorizzazione del GD : copia analogica di originale digitale

Art 23 del CAD (Dlgs 82/200523 del CAD (Dlgs 82/2005) Le copie su supporto analogico di documento informatico, anche sottoscritto con firma… digitale, hanno la stessa efficacia probatoria dell'originale da cui sono tratte se la loro conformità all'originale in tutte le sue componenti è attestata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.Il curatore è pubblico ufficiale nell’esercizio delle sue attività proprie della Legge Fallimentare, ma non ha la potestà di non ha la potestà di “certificatore”“certificatore” cui allude il CAD. Questa spetta solo al Notaio o ad altri funzionari espressamente autorizzati in base a leggi speciali. Ne consegue che l’autorizzazione del GD firmata digitalmente non può essere tratta in formato analogico da parte del curatore, il quale non può certificarne la conformità all’originale.Essa può essere consegnata su CD al Notaioconsegnata su CD al Notaio il quale ha la potestà di estrarre il file, verificare la autenticità della firma digitale del giudice ed allora sì certificarne la conformità della copia analogica all’originale digitale






Vendita a trattativa privataVendita a trattativa privata



2)2) VIZI SOSTANZIALI VIZI SOSTANZIALIURBANISTICA E FABBRICATIURBANISTICA E FABBRICATI

• L’art. 46, comma 5,46, comma 5, d.p.r. 380/2001: quanto alle menzioni relative ai titoli edilizi dei fabbricati, espressamente esclude la nullità per “gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”;

• l’art. 173 bis disp. att. c.p.c., in relazione alla situazione edilizia ed urbanistica di tutti gli immobili, impone all’esperto di indicare nella relazione di stima…la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, della agibilità,acquisizione o aggiornamento del certificato di certificato di destinazione urbanisticadestinazione urbanistica”. Dette notizie vanno indicate nell’avviso di vendita. Ove talune carenze fossero tali da rendere il bene abusivo in tutto o in parte il perito espressamente da’ notizia della possibilitàpossibilità per l’aggiudicatario di richiedere la sanatoria nei termini di sanatoria nei termini di 120 gg.120 gg.

RATIO DELLA DISCIPLINA IN DEROGARATIO DELLA DISCIPLINA IN DEROGA• A differenza di quanto avviene in riferimento alle vendite

privatistiche, le irregolarità urbanistiche, per testuale disposizione di legge, non precludono il trasferimento del bene all’esito della vendita forzata: ciò, evidentemente perché si tratta di vendite liquidatorievendite liquidatorie caratterizzate da coattività indispensabile al fine del recupero del credito.

• Poiché però gli aspetti della regolarità urbanistica tornerebbero a precludere ulteriori trasferimenti da parte dell’aggiudicatario,

– da un lato si impone l’evidenziazione l’evidenziazione degli aspetti edilizi ed urbanistici in perizia ed in avviso di venditain perizia ed in avviso di vendita, così da consentire alla platea degli interessati una adeguata valutazione del bene, anche in termini di futura negoziabilitàfutura negoziabilità;

– dall’altro, si riconosce in capo all’aggiudicatario la possibilità di

conseguire una ““remissione in terminiremissione in termini”” per la proposizione di domanda di condono, alle condizioni previste dalla citata normativa.

Norma applicabile estensivamente alle vendite a Norma applicabile estensivamente alle vendite a valle di procedure competitive?valle di procedure competitive?

• Si fa l’ esempio, del trasferimento d’una azienda operativa (magari con lavoratori in cassa integrazione), comprensiva di immobile che si scopra parzialmente abusivoparzialmente abusivo.

• IMPATTO DELLA TESI RESTRITTIVA: Il notaio richiesto della stipula non avrebbe altra possibilità che rimettere gli atti al curatore, il quale, non avendo il programma di liquidazione previsto espressamente la possibilità di procedere alle vendite secondo le prescrizioni del c.p.c., si troverebbe di fronte a due alternative:

• a) potrebbe procedere alla sanatoria dell’abuso (se la sanatoria fosse ammissibile), e poi al trasferimento mediante atto notarile; rischio di impugnativa in quanto verrebbero alterate ex post le condizioni e quindi il valore di stima del bene messo in gara.

• b) potrebbe sottoporre al Comitato dei creditori un supplemento al programma di liquidazione che espressamente preveda il trasferimento a seguito di provvedimento giudiziale, previa revoca di tutti gli atti della fase della vendita competitiva fino a quel momento svolta e, solo all’esito, la redazione del decreto di trasferimento.

• L’allungamento dei tempi è palese quanto risulti incompatibile con le esigenze della procedura concorsuale con assai probabile perdita di avviamento e di valore della ipotetica azienda a tutto danno in primis dei lavoratori, poi della procedura e perciò dei creditori.

Superamento verso tesi ESTENSIVASuperamento verso tesi ESTENSIVA• Lettera della leggeLettera della legge:: è esclusa la nullità degli “attiesclusa la nullità degli “atti

derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali” (’art. 46, co 5, dpr 380/2001). Atto è termine genericoAtto è termine generico e non implica che il trasferimento debba conseguire a provvedimento giudiziario piuttosto che ad atto negoziale;

• RatioRatio delle norme è quella di far conseguire al creditore il recupero far conseguire al creditore il recupero del proprio creditodel proprio credito; tale funzione è indipendente dalla formaindipendente dalla forma giuridica di decreto di trasferimento o di atto negoziale che assuma il trasferimento;

• Costante orientamento giurisprudenzialeCostante orientamento giurisprudenziale: ha ricondotto le vendite, anche se in forma di contratto, alla disciplina sostanziale delle vendite esecutive ;

• Interpretazione sistematica e costituzionalmente sistematica e costituzionalmente orientataorientata: il trasferimento con decreto del GD verrebbe effettuato; quello con intervento del Notaio no; le parti cioè sarebbero svantaggiate per aver optato per un certo tipo di svantaggiate per aver optato per un certo tipo di proceduta anziché un’altraproceduta anziché un’altra;

• Esigenze di efficienzaEsigenze di efficienza e di competitività delle procedure fallimentari. La revoca dell’incarico al Notaio e la ripresa del procedimento con decreto di trasferimento costituirebbero un inutile aggravio ed intralcio al proseguimento dell’attività intralcio al proseguimento dell’attività aziendaleaziendale ed alla conservazione del suo avviamento.

TECNICA REDAZIONALETECNICA REDAZIONALE• La parte venditrice dichiara che il fabbricato di cui sono parte

le unità immobiliari in contratto è stato costruito in forza di concessione edilizia ****, ma che le stesse sono state successivamente oggetto di trasformazione edilizia in assenza di qualsiasi autorizzazione urbanistica, circostanza questa che è stata adeguatamente evidenziata nel bando di vendita.

• Al riguardo si precisa che la nullitàla nullità sancita dalla legge per opere abusive, ai sensi dell'art. 46 del Testo Unico delle disposizioni legislative in materia edilizia D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 non si applicanon si applica ai trasferimenti derivanti da procedura esecutiva concorsuale e quindi non si applica al presente trasferimento; di conseguenza non esiste alcun vincolo alla commerciabilità degli immobili oggetto del presente atto. Qualora gli immobili si trovino nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l'acquirente potrà presentare domanda di sanatoria entro l'acquirente potrà presentare domanda di sanatoria entro centoventi giornicentoventi giorni dall'atto di trasferimento.”







Ricadute di vizi sostanzialiRicadute di vizi sostanziali Menzioni urbanistiche FABBRICATIMenzioni urbanistiche FABBRICATICDU TerreniCDU Terreni DL 78/2010DL 78/2010 Attestato di Prestazione EnergeticaAttestato di Prestazione Energetica


CDUCDU• La questione relativa alla regolarità urbanistica dei terreni è più delicata. Il

CDU non è richiestonon è richiesto, quale allegato al Decreto di , quale allegato al Decreto di trasferimentotrasferimento, , se predisposto dal se predisposto dal Giudice Giudice DelegatoDelegato.

• Qualora esso sia stato delegato ad un delegato ad un professionistaprofessionista, l’articolo 591 bis cpc novellato prescrive che “Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il CDU dell’immobile quale risultante dal deve essere allegato il CDU dell’immobile quale risultante dal fascicolo processualefascicolo processuale”. Va bene anche quello scaduto, non essendo da nessuna norma richiesta la dichiarazione di vigenza.

• Nessuna normaNessuna norma peraltro prevede che la mancata allegazione comporti nullità nullità del DDT e sappiamo che ex 156 cpc “Non può essere pronunciata la nullità per inosservanza di forme di alcun atto del atto del processoprocesso, se la nullità non è comminata dalla leggela nullità non è comminata dalla legge”.

• Quand’anche scattasse la nullità comunque essa sarebbe coperta dall’effetto sanante del giudicato trascorsi 20 giornieffetto sanante del giudicato trascorsi 20 giorni dal decreto senza opposizione agli atti esecutivi.

• In mancanza di alcuna norma in deroga a quella dell’articolo 30 TU si

suggerisce cautela al cautela al NotaioNotaio che rediga la vendita che rediga la vendita fallimentarefallimentare in forma di negozio privato e si raccomanda di allegare il CDU e far dichiarare all’alienante la sua vigenza.







Ricadute di vizi sostanzialiRicadute di vizi sostanziali Menzioni urbanistiche FABBRICATIMenzioni urbanistiche FABBRICATI CDU TerreniCDU Terreni

DL 78/2010DL 78/2010 Attestato di Prestazione EnergeticaAttestato di Prestazione Energetica


DL 78/2010DL 78/2010

Non esistono deroghe espresseNon esistono deroghe espresse in riferimento alle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari. Il Trib GoriziaTrib Gorizia con decreto del 30.1.201430.1.2014 n. 2041 ha aderito alla tesi permissiva della NON applicabilità del DL 78 alle vendite fallimentari anche in forma negoziale. Il CNN ha suggerito:

• che che il curatore verifichiil curatore verifichi sempre, in occasione della stima del sempre, in occasione della stima del bene (e analogamente a quanto già ritenuto in sede bene (e analogamente a quanto già ritenuto in sede esecutiva) la conformità dei dati e delle planimetrie esecutiva) la conformità dei dati e delle planimetrie depositate in catasto rispetto allo stato di fatto, per una depositate in catasto rispetto allo stato di fatto, per una corretta determinazione del corretta determinazione del prezzoprezzo e nell’ottica di una e nell’ottica di una completa completa informazioneinformazione agli interessati delle condizioni di agli interessati delle condizioni di acquisto;acquisto;

• nel caso in cui siano riscontrate difformità tra stato di fatto e nel caso in cui siano riscontrate difformità tra stato di fatto e dati identificativi o planimetrie catastali, l’ufficio esecutivo dati identificativi o planimetrie catastali, l’ufficio esecutivo prenda la propria posizioneprenda la propria posizione in merito, procedendo: in merito, procedendo:

– a a regolarizzareregolarizzare la situazione catastale la situazione catastale– o a dare avvertenza delle difformità sia in o a dare avvertenza delle difformità sia in perizia perizia che nelle condizioni che nelle condizioni

di vendita e autorizzando la venditadi vendita e autorizzando la vendita – O a disporre che la vendita avvenga nelle forme del 591 bis591 bis cpc

NEL CASO DI VENDITA NOTARILE IN PRESENZA DI NEL CASO DI VENDITA NOTARILE IN PRESENZA DI DIFFORMITA’DIFFORMITA’

• Sarà comunque opportuno che di tale eventuale difformità il notaio faccia menzione nell’attomenzione nell’atto in modo da non tradire l’affidamento del terzo acquirente in merito alla ipotizzata conformità dello stesso.

• Se la difformità non è stata evidenziatanon è stata evidenziata né in perizia, né nell’avviso di vendita, sarà opportuno che il Notaio ne informi il curatore perché prenda posizione esplicita sul tema ed autorizzi o meno la prosecuzione della formalizzazione della vendita;

• Il notaio, vista l’incertezza interpretativa della norma, non incorrerebbe nella violazione dell’art 28 lndell’art 28 ln. Se non volesse rischiare potrebbe indurre il curatore a seguire la modalità di assegnazione mediante decreto di trasferimento a firma del GD.







Ricadute di vizi sostanzialiRicadute di vizi sostanziali Menzioni urbanistiche FABBRICATIMenzioni urbanistiche FABBRICATI CDU TerreniCDU Terreni DL 78/2010DL 78/2010Attestato di Prestazione EnergeticaAttestato di Prestazione Energetica


CERTIFICAZIONE ENERGETICA CNNCERTIFICAZIONE ENERGETICA CNN

• La disciplina europeadisciplina europea, di cui la recente produzione normativa statale e regionale sono attuazione, regolamenta, tra l‘altro, ponendo vincoli agli Stati membrivincoli agli Stati membri, la sola sola “vendita”“vendita” di immobili intesa come cessione a titolo cessione a titolo oneroso e volontariooneroso e volontario di beni e non è diretta a non è diretta a ricomprendervi la vendita coattiva giudizialericomprendervi la vendita coattiva giudiziale in esito a procedure forzate; la locuzione "vendita, anche in forma vendita, anche in forma coattivacoattiva," originariamente contenuta nello "Schema di decreto-legge per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia, per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea e proroga incentivi.", non è stata riproposta nel testo del decreto poi approvato e convertito

• alla "vendita coattivavendita coattiva", disposta con proprio provvedimento dall‘AG nel corso di una procedura divisionaledivisionale o esecutivaesecutiva va equiparata quella in sede di procedura di separazione o di divorzioseparazione o di divorzio, in quanto tale trasferimento a titolo oneroso nonnon si verifica in regime di libera determinazione a libera determinazione a contrarrecontrarre e, comunque, non si verifica in dipendenza di un contratto.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA CNNCERTIFICAZIONE ENERGETICA CNN

• Allo stato , quindi, non esiste un vincolo europeonon esiste un vincolo europeo ad uniformare la disciplina della vendita giudiziale a quella negoziale. Ciascuno Stato può autonomamente decidere in materia. In tal senso studi CNN 12/2011/E e 16-2011/E; Quesito n. 129-2012/I e n. 271/2012/C; Quesito n. 416 - 2013/I

• Nell’ambito del riparto delle competenze tra Stato e Regioni, il diritto processuale è di esclusiva il diritto processuale è di esclusiva competenza statalecompetenza statale (salvo delega). Il legislatore nazionale ha inteso disciplinare la sola vendita negoziale e consensualenegoziale e consensuale di unità immobiliari, in attuazione dei propri obblighi comunitari.

• Da ciò deriva che non sussiste, allo stato, alcun alcun obbligoobbligo di dotare gli edifici oggetto di vendita forzata di Ace/Ape né, conseguentemente, di inserire alcuna clausola (ex art. 6, comma 2 ter) nei decreti di trasferimentodecreti di trasferimento».

CERTIFICAZIONE ENERGETICACERTIFICAZIONE ENERGETICA

• Poiché, in virtù delle considerazioni finora svolte, anche le vendite eseguite vendite eseguite nell’ambito delle procedure competitivenell’ambito delle procedure competitive conservano la natura di fasi del procedimento esecutivo, si può concludere che nel caso di specie non trova applicazione la disciplina in tema di certificazione energetica degli edifici.

• Potrebbe essere a discrezione del giudicediscrezione del giudice eventualmente imporre una indicazione informativa circa il dispendio energetico dell’immobile messo all’asta negli avvisi pubblicitari e nella perizia avvisi pubblicitari e nella perizia del CTUdel CTU.









PREZZO VALOREPREZZO VALORE• Ai sensi dell’articolo 44 44 del TUR per la vendita fatta in sede di

espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto, la base imponibile è costituita dal prezzo di prezzo di aggiudicazioneaggiudicazione diminuito……

• La deroga del cd prezzo valore introdotta dal comma 497 dell’articolo unico legge 266 del 2005 vale per l’articolo 43, non anche per il 44 del TUR.

• New:New: Con sentenza 6/2014 del gennaio 2014sentenza 6/2014 del gennaio 2014 la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima detta norma proprio nella parte in cui contiene il discrimen tra acquisti negoziali ed acquisti all’asta: quindi adesso è ben possibile, sussistendone i presupposti (acquisti da parte di persone fisiche di abitazioni e loro pertinenze) optare per l’applicazione del prezzo valore, quindi pagare le imposte (ove più basso) sul valore catastale e non sul prezzo.

TECNICA REDAZIONALETECNICA REDAZIONALELa parte acquirente/aggiudicataria,

in considerazione• della circostanza che il presente atto ha ad oggetto

una cessione a favore di persone fisiche (non nell'esercizio di attività professionale e/o imprenditoriale) di unità immobiliare ad uso abitativo con relative pertinenze, avvalendosi della facoltà di cui al comma 497 della Legge 266/05, così come interpretato dalla Corte Costituzionale con sentenza 6/2014

chiede• che le imposte di registro, ipotecarie e catastali,

dovute per il presente trasferimento siano calcolate su una base imponibile determinata secondo il procedimento di valutazione automatica di cui all'articolo 52 commi 4 e 5 del DPR 131 del 1986.








Tassazione (Prezzo Valore)Tassazione (Prezzo Valore)

Menzioni intermediazione agenziaMenzioni intermediazione agenzia Cancellazione formalità pregiudizievoliCancellazione formalità pregiudizievoli

MEDIAZIONE AGENZIAMEDIAZIONE AGENZIA• In astratto non si può escludere che chi

partecipi alla procedura competitiva si sia avvalso di un mediatore.

• Preferibile quindi inserire, per quanto per quanto occorrer possaoccorrer possa, la dichiarazione positiva o negativa che sia.








Tassazione (Prezzo Valore)Tassazione (Prezzo Valore) Menzioni intermediazione agenziaMenzioni intermediazione agenzia

Cancellazione formalità pregiudizievoliCancellazione formalità pregiudizievoli

CANCELLAZIONE FORMALITA’ CANCELLAZIONE FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI – EFFETTO PREGIUDIZIEVOLI – EFFETTO

PURGATIVOPURGATIVOSe il trasferimento viene attuato mediante:• decreto del Giudice Delegatodecreto del Giudice Delegato, nel medesimo sarà

contenuta anche l’ordinanza al Conservatore di procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

• Vendita delegata al NotaioVendita delegata al Notaio, in tal caso si applica l’art 108 comma 2 LF, in base al quale, sono una volta “eseguitaeseguita” la vendita, quindi stipulata, il GD emette ordinanzaemette ordinanza di cancellazione delle formalità (per quanto detta ordinanza sia atto dovuto e non discrezionale).

CANCELLAZIONE/RESTRIZIONE SENTENZA CANCELLAZIONE/RESTRIZIONE SENTENZA DI FALLIMENTO E DECRETO DI DI FALLIMENTO E DECRETO DI

AMMISSIONE AL CONCORDATO?AMMISSIONE AL CONCORDATO?• Sentenza di fallimento:Sentenza di fallimento: essa deve essere

notificatanotificata a cura del curatore al Conservatore il quale la trascrive di ufficio. Essa, , secondo la più antica dottrina, ha effetti di “pignoramento pignoramento generalegenerale”, talché è opportuno venga cancellata così come si fa per i pignoramenti.

• Decreto di ammissione a concordatoDecreto di ammissione a concordato, : nessuna norma ne prevede la trascrivibilità, essendo sufficiente la pubblicità dichiarativa derivante dal Registro delle Imprese. Se trascritto opportuno cancellarlo alla stregua della sentenza di fallimento, pur avendo un effetto di pubblicità notizia e “di cortesia” volta a completare quella del Registro Imprese.

TECNICA REDAZIONALETECNICA REDAZIONALEIl bene trasferito è libero da iscrizioni e

trascrizioni pregiudizievoli eccezion fatta per:….• In relazione alle predette formalità si precisa

che le stesse saranno assentite di totale o parziale cancellazione, con conseguente liberazione delle unità in oggetto, mediante ordinanza del GD, alla cui emanazione il curatore medesimo si impegna, a spese della procedura, nel più breve tempo possibile, il tutto ai sensi dell’art 108 comma 2 LF ed in coerenza con quanto pubblicizzato nel Bando di Vendita del presente immobile.

L’intervento del Notaio L’intervento del Notaio nelle vendite fallimentarinelle vendite fallimentari

Grazie per l’attenzione!Grazie per l’attenzione!

L’intervento del Notaio nelle vendite fallimentari Valentina Rubertelli Rimini 14 marzo 2014.

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