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7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
1/25
F
I N T H E
U N I T E D S T A T E S D I S T R I C T
C O U R T
F O R T H E W E S T E R N D I S T R I C T O F
T E X A 5
F E B
2 7
p
L :
0 6
A U S T I N D I V I S I O N
A U S T I N A P A R T M E N T A S S O C I A T I O N ,
P l a i n t i f f ,
- v s -
C I T Y O F A U S T I N ,
D e f e n d a n t .
O R D E R
C a s e N o .
A - 1 4 - C A - 1 1 4 6 - S S
B E
I T
R E M E M B E R E D
o n
t h e 2 6 t h
d a y
o f J a n u a r y 2 0 1 5 , t h e
C o u r t
h e l d
a
h e a r i n g
i n
t h e
a b o v e - s t y l e d
c a u s e , a n d t h e p a r t i e s
a p p e a r e d b y a n d t h r o u g h c o u n s e l . B e f o r e t h e C o u r t a r e
P l a i n t i f f
A u s t i n A p a r t m e n t A s s o c i a t i o n ' s
M o t i o n f o r P r e l i m i n a r y I n j u n c t i o n
[ # 4 ] ,
D e f e n d a n t C i t y o f
A u s t i n ' s
R e s p o n s e
[ # 8 ]
t h e r e t o ,
I n t e r v e n o r s D o r i s
L a n d r u m , D i m p l e
S m i t h ,
G l o r i a M i d d l e t o n , a n d L a t o r i e
D u n c a n ' s
R e s p o n s e
[ # 7 ]
t h e r e t o , P l a i n t i f f ' s T r i a l B r i e f
o n L e g a l
A u t h o r i t i e s
a n d
C o m p a r i n g
O r d i n a n c e - M a n d a t e d
a n d F r e e - M a r k e t L e a s e T e r m s [ # 1 1 ] , D e f e n d a n t ' s
R e s p o n s e
[ # 1 5 ] t h e r e t o , a n d
I n t e r v e n o r s ' R e s p o n s e
[ # 1 4 ] t h e r e t o .
H a v i n g r e v i e w e d
t h e
d o c u m e n t s , t h e a r g u m e n t s o f
t h e p a r t i e s
a t
h e a r i n g , t h e
g o v e r n i n g l a w , a n d
t h e f i l e
a s
a w h o l e , t h e C o u r t n o w e n t e r s t h e f o l l o w i n g o p i n i o n
a n d o r d e r s .
B a c k g r o u n d
O n D e c e m b e r
1 1 , 2 0 1 4 , t h e C i t y C o u n c i l o f t h e C i t y o f A u s t i n ,
T e x a s , e n a c t e d O r d i n a n c e
N u m b e r 2 0 1 4 1 2 1 1 - 0 5 0
( t h e O r d i n a n c e ) . T h e O r d i n a n c e a m e n d s t h e
C i t y ' s
f a i r
h o u s i n g c o d e t o
p r o h i b i t l a n d l o r d s f r o m r e f u s i n g
t o r e n t t o p r o s p e c t i v e t e n a n t s
o n t h e b a s i s o f
" s o u r c e
o f
i n c o m e , "
w h i c h
i s
d e f i n e d
t o
i n c l u d e
" h o u s i n g v o u c h e r s a n d o t h e r s u b s i d i e s p r o v i d e d
b y g o v e r n m e n t
o r n o n -
'
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g o v e r n m e n t a l e n t i t i e s . "
P r e l i m . I n j . H r g . E x . P - 8 ( t h e
O r d i n a n c e )
a t
2 .
C o n s e q u e n t l y ,
u n d e r t h e
O r d i n a n c e , w h e r e
a
p e r s o n
i s o t h e r w i s e q u a l i f i e d
t o
r e n t
a
p r o p e r t y , t h e l a n d l o r d
m a y
n o t r e j e c t t h a t
p e r s o n ' s a p p l i c a t i o n
s o l e l y b e c a u s e h e
o r
s h e w i s h e s
t o p a y a
p o r t i o n
o f
t h e
r e n t
w i t h a v o u c h e r
o b t a i n e d
t h r o u g h t h e f e d e r a l
H o u s i n g C h o i c e V o u c h e r P r o g r a m ( H C V P
o r
t h e P r o g r a m ) , f o r m e r l y
k n o w n
a s
S e c t i o n
8 .
P l a i n t i f f
A u s t i n A p a r t m e n t
A s s o c i a t i o n ( t h e A s s o c i a t i o n ) ,
a
t r a d e a s s o c i a t i o n w h o s e
m e m b e r s
c o n t r o l r e n t a l p r o p e r t i e s
s e r v i n g o v e r
1 9 2 , 0 0 0 h o u s e h o l d s , c l a i m s t h e O r d i n a n c e i s
i n v a l i d
a n d s e e k s
a p r e l i m i n a r y
i n j u n c t i o n a g a i n s t
i t s e n f o r c e m e n t p e n d i n g r e s o l u t i o n o f t h i s a c t i o n . S p e c i f i c a l l y , t h e
A s s o c i a t i o n a r g u e s t h e O r d i n a n c e
i s
p r e e m p t e d b y T e x a s
a n d f e d e r a l l a w ,
i m p a i r s t h e o b l i g a t i o n
o f
c o n t r a c t s i n v i o l a t i o n
o f
t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n , a n d c o n s t i t u t e s
a
r e g u l a t o r y t a k i n g
a n d d u e
p r o c e s s
v i o l a t i o n u n d e r t h e T e x a s
a n d
U n i t e d
S t a t e s
C o n s t i t u t i o n s .
A s s e t f o r t h b e l o w , t h e C o u r t f i n d s t h e
A s s o c i a t i o n h a s f a i l e d
t o d e m o n s t r a t e
a
s u b s t a n t i a l l i k e l i h o o d
o f
s u c c e s s o n t h e m e r i t s
o f i t s c l a i m s ,
a n d t h e r e f o r e D E N I E S
t h e m o t i o n
f o r
p r e l i m i n a r y i n j u n c t i o n .
A .
T h e H o u s i n g
C h o i c e V o u c h e r
P r o g r a m
C o n g r e s s c r e a t e d
t h e
H o u s i n g
C h o i c e V o u c h e r P r o g r a m t o " a i d E ] l o w - i n c o m e f a m i l i e s i n
o b t a i n i n g a d e c e n t p l a c e
t o l i v e " a n d
t o
" p r o m o t [ e ]
e c o n o m i c a l l y m i x e d h o u s i n g . "
4 2
U . S . C .
1 4 3 7 f ( a ) . T h e P r o g r a m
i s f u n d e d
b y t h e U n i t e d S t a t e s D e p a r t m e n t o f H o u s i n g a n d U r b a n
D e v e l o p m e n t ( H U D )
a n d a d m i n i s t e r e d
b y
s t a t e
a n d
l o c a l
p u b l i c
h o u s i n g a u t h o r i t i e s ( P H A s ) i n
a c c o r d w i t h
t h e r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d
b y
H U D .
F a m i l i e s ( o r i n d i v i d u a l s ) w h o w i s h
t o r e c e i v e
h o u s i n g v o u c h e r s m u s t
a p p l y w i t h
t h e i r l o c a l P H A , w h i c h
i s
r e s p o n s i b l e f o r s c r e e n i n g p r o s p e c t i v e
p a r t i c i p a n t s f o r f e d e r a l
e l i g i b i l i t y ,
i s s u i n g
v o u c h e r s ,
a n d c o n t r a c t i n g w i t h l a n d l o r d s w h o l e a s e
t o
H C V P p a r t i c i p a n t s .
S e e P r e l i m .
I n j .
H r g . E x . P - 1 2 ( H C V P
G u i d e b o o k ) a t
1 - 1 2 .
- 2 -
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O n c e
a
f a m i l y
i s a p p r o v e d
b y a n d r e c e i v e s a
v o u c h e r
f r o m t h e P H A a
p r o c e s s t h a t m a y t a k e
y e a r s , a s d e m a n d f o r v o u c h e r s f a r o u t s t r i p s s u p p l y a n d
w a i t i n g l i s t s
a r e
v e r y
l o n g t h e
f a m i l y
i s
r e s p o n s i b l e
f o r
f i n d i n g
a l a n d l o r d i n t h e p r i v a t e r e n t a l
m a r k e t w i l l i n g t o l e a s e t o
t h e m .
S e e
2 4 C . F . R .
9 8 2 . 3 0 2 ( a ) . F e d e r a l l a w
d o e s n o t r e q u i r e
l a n d l o r d s
t o
a c c e p t
h o u s i n g v o u c h e r s , a n d l a n d l o r d s w h o
d o a c c e p t v o u c h e r s a r e
n o t r e q u i r e d
t o a p p r o v e t e n a n t s
m e r e l y b e c a u s e t h e y
a r e v o u c h e r h o l d e r s .
R a t h e r ,
l a n d l o r d s
w h o p a r t i c i p a t e i n t h e P r o g r a m m a y s c r e e n
p r o s p e c t i v e t e n a n t s
a n d r e j e c t t h e m
i f
s c r e e n i n g
r e v e a l s r e d
f l a g s i n t e r m s
o f
p a y i n g r e n t a n d u t i l i t y
b i l l s , c a r i n g f o r r e n t a l h o u s i n g ,
r e s p e c t i n g n e i g h b o r s , c r i m i n a l a c t i v i t y , a n d t h e
l i k e .
S e e 2 4 C . F . R .
9 8 2 . 3 0 7 ( a ) ( d i s c u s s i n g
l a n d l o r d ' s
o b l i g a t i o n
t o
s c r e e n p r o s p e c t i v e t e n a n t s a n d f a c t o r s p r o p e r l y c o n s i d e r e d i n
s o
d o i n g ) .
O n c e t h e
f a m i l y h a s l o c a t e d
a
w i l l i n g
l a n d l o r d a n d t h e f a m i l y
a n d
l a n d l o r d h a v e n e g o t i a t e d
t h e t e r m s
o f t h e
l e a s e , t h e
P H A m u s t a l s o a p p r o v e t h e p r o s p e c t i v e
t e n a n c y . T h e l a n d l o r d
a n d
f a m i l y
f i l l o u t a n d s u b m i t t o t h e P H A
a
t w o - p a g e
R e q u e s t f o r T e n a n c y A p p r o v a l , w h i c h p r o v i d e s t h e P H A
w i t h
b a s i c i n f o r m a t i o n s u c h a s
t h e a d d r e s s a n d s i z e o f
t h e u n i t
t o
b e r e n t e d a n d t h e u t i l i t i e s a n d
a p p l i a n c e s p r o v i d e d b y t h e l a n d l o r d v e r s u s p a i d f o r b y t h e t e n a n t . S e e P r e l i m .
I n j .
H r g . E x . P - 2
( R e q u e s t f o r T e n a n c y A p p r o v a l ) a t 1 . T h e R e q u e s t f o r T e n a n c y A p p r o v a l a l s o r e q u i r e s l a n d l o r d s
w h o
r e n t m o r e t h a n f o u r
u n i t s t o d i s c l o s e t h e r e n t
c h a r g e d f o r c o m p a r a b l e u n i t s ,
s o
t h e P H A c a n
e n s u r e t h e
r e n t c h a r g e d
t o
t h e v o u c h e r h o l d e r i s
c o m p a r a b l e
t o
t h a t c h a r g e d
t o
u n a s s i s t e d t e n a n t s .
I d .
a t 2 .
T h e p o r t i o n
o f t h e r e n t p a i d b y t h e g o v e r n m e n t i s p e g g e d t o
t h e
P H A ' s
s c h e d u l e
o f
" p a y m e n t
s t a n d a r d s , " d o l l a r a m o u n t s
b a s e d o n t h e l o c a l f a i r m a r k e t
r e n t f o r a p a r t m e n t s o r h o u s e s o f
a
c e r t a i n
s i z e . H C V P G u i d e b o o k a t 7 - 1 . T h e P H A w i l l n e v e r
p a y m o r e t h a n
i t s f i x e d
s h a r e , e q u a l t o t h e
a p p l i c a b l e p a y m e n t s t a n d a r d l e s s t h e d o l l a r a m o u n t f o r w h i c h t h e v o u c h e r h o l d e r i s r e s p o n s i b l e . I d .
- 3 -
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a t 6 - 2 .
T y p i c a l l y , a
f a m i l y m u s t
p a y t h i r t y
p e r c e n t o f i t s
m o n t h l y
a d j u s t e d i n c o m e
t o w a r d r e n t .
I d .
a t 6 - 1 ;
s e e 4 2
U . S . C .
1 4 3
7 f ( o ) ( 2 ) ( A ) . I f a
f a m i l y w a n t s t o r e n t
a u n i t w h i c h
c o s t s m o r e t h a n
t h i r t y
p e r c e n t
o f
i t s m o n t h l y
a d j u s t e d
i n c o m e
p l u s
t h e P H A ' s
f i x e d s h a r e ,
t h e
f a m i l y m a y
d o s o a n d
p a y
t h e
a d d i t i o n a l
c o s t b u t
t h e a m o u n t
p a i d
b y t h e f a m i l y m a y
n e v e r e x c e e d
f o r t y p e r c e n t
o f i t s
m o n t h l y
a d j u s t e d
i n c o m e . 4 2
U . S . C .
1 4 3 7 f ( o ) ( 3 ) ; s e e
H C V P
G u i d e b o o k
a t 6 - 2 . I f
t h e
f a m i l y ' s
r e s p o n s i b i l i t y w o u l d
e x c e e d
f o r t y
p e r c e n t o f i t s m o n t h l y
a d j u s t e d i n c o m e , t h e
f a m i l y
m a y
n o t r e n t
t h a t u n i t .
H C V P
G u i d e b o o k
a t 6 - 2 .
I f t h e P H A
a p p r o v e s t h e
t e n a n c y ,
a n
i n s p e c t i o n
o f t h e
h o u s e o r a p a r t m e n t
t o
b e
l e a s e d
t o
t h e
f a m i l y
i s
s c h e d u l e d . T h e
i n s p e c t i o n
e n s u r e s t h e
u n i t p a s s e s b a s i c
f e d e r a l
h o u s i n g q u a l i t y
s t a n d a r d s
( H Q S )
g e a r e d
t o w a r d
e n s u r i n g
t e n a n t h e a l t h
a n d
s a f e t y ; f o r e x a m p l e ,
t h e
p r o p e r t y
m u s t
h a v e
" a
s h o w e r o r
b a t h t u b
w i t h
h o t
a n d c o l d
r u n n i n g
w a t e r , " l o c k a b l e
e x t e r i o r
d o o r s , " a s a f e
h e a t i n g
s y s t e m , "
p e r m a n e n t l y
i n s t a l l e d
e l e c t r i c a l
o u t l e t s ,
a n d
t h e l i k e .
S e e P r e l i m .
I n j .
H r g .
E x . P - 3
( H Q S
C h e c k l i s t )
a t 5 - 7 .
A l l
u t i l i t i e s
m u s t
b e t u r n e d
o n p r i o r
t o
t h e
i n s p e c t i o n . I d .
a t
9 . A c c o r d i n g
t o t h e
H Q S
C h e c k l i s t ,
s o m e
o f t h e
m o s t c o m m o n
r e a s o n s a
u n i t
f a i l s
i n s p e c t i o n
i n c l u d e
b r o k e n
s m o k e
d e t e c t o r s ,
m i s s i n g
o r c r a c k e d
e l e c t r i c a l
o u t l e t
c o v e r s ,
p e e l i n g
p a i n t ,
t r i p h a z a r d s
f r o m c a r p e t
o r o t h e r
p e r m a n e n t
f l o o r
c o v e r i n g s , c r a c k e d
w i n d o w p a n e s , a n d
i n o p e r a b l e
s t o v e b u r n e r s .
I d . a t 4 . I f
a p r o p e r t y
f a i l s
i n s p e c t i o n ,
t h e
l a n d l o r d
i s
r e q u i r e d
t o m a k e
a n y
n e e d e d
r e p a i r s a n d
n o t i f y t h e
P H A w h e n
t h e
p r o p e r t y i s
r e a d y f o r
r e - i n s p e c t i o n .
O n c e
t h e u n i t
h a s
p a s s e d
i n s p e c t i o n ,
t h e l a n d l o r d
a n d t h e P H A
m u s t
e x e c u t e t h e
H U D -
p r e p a r e d
H o u s i n g
A s s i s t a n c e
P a y m e n t s
C o n t r a c t . S e e
P r e l i m . I n j . H r g . E x .
P - 4 ( H A P
C o n t r a c t ) .
E x e c u t i o n
o f
t h e H A P
C o n t r a c t
i s r e q u i r e d
b y
H U D , a n d
w i t h o u t
a n
e x e c u t e d
H A P
C o n t r a c t
c o v e r i n g
a
p a r t i c u l a r
f a m i l y ' s
t e n a n c y , t h e
P H A
w i l l n o t
p a y a n y r e n t
t o t h e
l a n d l o r d . S e e
i d . a t 4
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7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
5/25
( " D u r i n g t h e H A P
c o n t r a c t t e r m , t h e
P H A w i l l p a y h o u s i n g a s s i s t a n c e p a y m e n t s
t o
t h e o w n e r [ . ] " ) .
T h e
l a n d l o r d
c a n n o t m o d i f y
o r n e g o t i a t e t h e H A P C o n t r a c t ;
i t " m u s t b e w o r d - f o r - w o r d
i n t h e f o r m
p r e s c r i b e d
b y
H U D . "
I d .
a t
1 . F u r t h e r , t h e l a n d l o r d
m u s t
a p p e n d
a
T e n a n c y A d d e n d u m
t o t h e
l a n d l o r d - t e n a n t
l e a s e
a g r e e m e n t ,
w h i c h
c o n t r o l s i n t h e e v e n t t h e t w o c o n f l i c t . P r e l i m .
I n j . H r g . E x .
P - 5
( T e n a n c y
A d d e n d u m )
a t 1
1 ( b ) .
U n d e r
t h e H A P
C o n t r a c t , t h e
P H A ' s
r e s p o n s i b i l i t y t o p a y r e n t t e r m i n a t e s
a u t o m a t i c a l l y u n d e r
a
n u m b e r o f
c i r c u m s t a n c e s ,
i n c l u d i n g
i f t h e
t e n a n t t e r m i n a t e s t h e l e a s e , m o v e s
o u t o f t h e u n i t , o r i s
d r o p p e d f r o m H C V P ,
o r
i f t h e
P H A d e t e r m i n e s t h e r e i s
n o t e n o u g h f u n d i n g t o c o n t i n u e
t h e
P r o g r a m .
S e e
H A P C o n t r a c t
a t
4
4 ( b ) (
1
) ( 6 )
( d e t a i l i n g s i t u a t i o n s i n w h i c h t h e H A P C o n t r a c t a u t o m a t i c a l l y
t e r m i n a t e s ) . T h e
P H A h a s
d i s c r e t i o n t o t e r m i n a t e
p a y m e n t s i f t h e f a m i l y l e a s i n g t h e p r o p e r t y
b r e a k s
u p , " i f t h e P H A d e t e r m i n e s
t h a t t h e
[ p r o p e r t y ] d o e s n o t p r o v i d e
a d e q u a t e s p a c e .
. .
b e c a u s e
o f
a n
i n c r e a s e i n f a m i l y
s i z e
o r
a
c h a n g e i n f a m i l y
c o m p o s i t i o n , "
o r i f t h e l a n d l o r d v i o l a t e s
t h e
H A P
C o n t r a c t .
I d .
a t
5
4 ( b ) ( 7 ) ( 9 ) . A d d i t i o n a l l y ,
t h e H A P C o n t r a c t g o v e r n s t h e t i m i n g
o f
p a y m e n t o f
r e n t .
A l t h o u g h t h e
P H A " m u s t
p a y h o u s i n g a s s i s t a n c e
p a y m e n t s
p r o m p t l y
w h e n d u e , " i t
w i l l o n l y
b e o b l i g a t e d t o
p a y l a t e f e e s f o r
t a r d y p a y m e n t s
i f
( 1 ) c h a r g i n g
l a t e f e e s i s g e n e r a l p r a c t i c e
i n t h e
c o m m u n i t y ,
( 2 )
c h a r g i n g l a t e
f e e s
i s t h e
l a n d l o r d ' s g e n e r a l p r a c t i c e , a n d
( 3 )
t h e l a n d l o r d
a l s o c h a r g e s
t h e l e a s i n g f a m i l y
l a t e f e e s .
I d . a t 5
7 ( a ) .
A d d i t i o n a l l y ,
t h e P H A i s n o t r e q u i r e d
t o
p a y
l a t e f e e s ,
e v e n w h e r e t h o s e
t h r e e c o n d i t i o n s
a r e m e t , " i f
H U D
d e t e r m i n e s t h a t l a t e p a y m e n t
b y t h e P H A i s d u e
t o
f a c t o r s
b e y o n d t h e
P H A ' s c o n t r o l . "
I d . a t 5
7 ( a ) ( 3 ) . L a t e p a y m e n t
o f r e n t
b y t h e P H A
i s n o t a
v i o l a t i o n
o f
t h e
l e a s e ,
a n d t h e l a n d l o r d
c a n n o t t e r m i n a t e a t e n a n c y
b e c a u s e t h e P H A
f a i l s
t o p a y i t s
s h a r e .
I d .
a t 9
5 ( d ) .
- 5 -
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-
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6/25
B . P r o c e d u r a l H i s t o r y
O n
D e c e m b e r
1 2 , 2 0 1 4 , t h e
A s s o c i a t i o n f i l e d
s u i t i n t h e 3 4 5 t h
J u d i c i a l D i s t r i c t
C o u r t o f
T r a v i s
C o u n t y , T e x a s ,
s e e k i n g
a d e c l a r a t i o n t h e
O r d i n a n c e i s
i n v a l i d ,
a
t e m p o r a r y r e s t r a i n i n g
o r d e r ,
a n d
p r e l i m i n a r y
a n d
p e r m a n e n t
i n j u n c t i v e
r e l i e f .
S e e N o t i c e R e m o v a l
[ # 1 - 3 ] a t 2
( O r i g .
P e t . ) . T h e
C i t y r e m o v e d
t o
t h i s C o u r t
o n D e c e m b e r
3 1 ,
2 0 1 4 ,
i n v o k i n g
f e d e r a l q u e s t i o n j u r i s d i c t i o n .
I d .
[ # 1 ]
1 .
I n t e r v e n o r s L a t o r i e
D u n c a n ,
D o r i s L a n d r u m ,
G l o r i a M i d d l e t o n ,
a n d
D i m p l e
S m i t h , a l l c u r r e n t
H C V P v o u c h e r
h o l d e r s ,
f i l e d
a P l e a i n
I n t e r v e n t i o n
p r i o r
t o
r e m o v a l
a n d t h e n
a
M o t i o n
t o I n t e r v e n e
i n t h i s
C o u r t , s e e k i n g
t o
i n t e r v e n e i n
s u p p o r t o f
t h e
C i t y .
S e e
M o t .
I n t e r v e n e
[ # 1 2 ] . T h e
C o u r t
g r a n t e d t h e m o t i o n o n
J a n u a r y
2 3 , 2 0 1 5 . S e e
O r d e r
o f
J a n . 2 3 , 2 0 1 5 [ # 1 8 ] .
T h e
A s s o c i a t i o n
f i l e d
t h e i n s t a n t
" E m e r g e n c y M o t i o n
f o r T e m p o r a r y
R e s t r a i n i n g
O r d e r
[ T R O ]
a n d , T h e r e a f t e r ,
M o t i o n f o r
P r e l i m i n a r y I n j u n c t i o n "
[ # 4 ]
o n
J a n u a r y 5 ,
2 0 1 5 .
F o l l o w i n g
h e a r i n g
o n t h e
m o t i o n ,
t h e
C o u r t g r a n t e d t h e T R O
a n d h e l d
t h e m o t i o n
f o r p r e l i m i n a r y
i n j u n c t i o n
i n
a b e y a n c e
p e n d i n g
f u r t h e r
d e v e l o p m e n t
o f t h e r e c o r d a n d
a s e c o n d h e a r i n g . S e e
O r d e r o f
J a n .
6 ,
2 0 1 5 [ # 1 0 ] . D u r i n g
t h e
s e c o n d h e a r i n g ,
w h i c h t o o k p l a c e
o n J a n u a r y
2 6 ,
2 0 1 5 ,
t h e C o u r t h e a r d
t e s t i m o n y
f r o m
w i t n e s s e s ,
r e c e i v e d
e x h i b i t s , a n d e n t e r t a i n e d
a r g u m e n t
o n t h e m o t i o n .
A n a l y s i s
I . L e g a l
S t a n d a r d
A
p a r t y s e e k i n g
a
p r e l i m i n a r y
i n j u n c t i o n m u s t
s a t i s f y
e a c h
o f
f o u r
c r i t e r i a :
( 1 ) a
s u b s t a n t i a l
l i k e l i h o o d
o f s u c c e s s
o n t h e m e r i t s ,
( 2 )
a
s u b s t a n t i a l
t h r e a t o f i r r e p a r a b l e
i n j u r y i f t h e
i n j u n c t i o n i s
n o t g r a n t e d ,
( 3 )
t h e
s u b s t a n t i a l i n j u r y
o u t w e i g h s t h e
t h r e a t e n e d h a r m
t o t h e p a r t y a g a i n s t
w h o m
t h e
i n j u n c t i o n
i s s o u g h t ,
a n d
( 4 )
g r a n t i n g t h e i n j u n c t i o n
w i l l n o t d i s s e r v e
t h e p u b l i c i n t e r e s t .
P l a n n e d
P a r e n t h o o d
A s s ' n
o f
H i d a l g o
C n t y . , T e x . , I n c .
v .
S u e h s , 6 9 2 F . 3 d 3 4 3 ,
3 4 8 ( 5 t h C i r . 2 0 1 2 ) .
" [ A ]
Case 1:14-cv-01146-SS Document 23 Filed 02/27/15 Page 6 of 25
-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
7/25
p r e l i m i n a r y
i n j u n c t i o n
i s a n e x t r a o r d i n a r y
r e m e d y w h i c h
s h o u l d n o t b e g r a n t e d
u n l e s s t h e p a r t y
s e e k i n g i t h a s c l e a r l y
c a r r i e d
t h e b u r d e n o f
p e r s u a s i o n o n
a l l
f o u r r e q u i r e m e n t s . "
I d .
( q u o t i n g
T e x .
M e d . P r o v i d e r s
P e r f o r m i n g
A b o r t i o n S e r v s .
v .
L a k e y ,
6 6 7 F . 3 d
5 7 0 ,
5 7 4
( 5 t h C i r . 2 0 1 2 ) ) .
I I . A p p l i c a t i o n
T h e
A s s o c i a t i o n
a r g u e s t h e O r d i n a n c e
i s i n v a l i d f o r
f o u r r e a s o n s : f i r s t , i t i s
p r e e m p t e d b y
s t a t e
l a w ;
s e c o n d , i t i s p r e e m p t e d
b y t h e f e d e r a l F a i r H o u s i n g
A c t ; t h i r d , i t u n c o n s t i t u t i o n a l l y
b u r d e n s
t h e f r e e d o m
t o
c o n t r a c t
g u a r a n t e e d
b y A r t i c l e
1 ,
1 6
o f
h e T e x a s C o n s t i t u t i o n ,
w h i c h
p r o h i b i t s l a w s
i m p a i r i n g
t h e o b l i g a t i o n
o f
c o n t r a c t s ;
a n d f o u r t h , i t c o n s t i t u t e s
a r e g u l a t o r y t a k i n g
a n d
d u e p r o c e s s
v i o l a t i o n
u n d e r
b o t h
t h e T e x a s
a n d U n i t e d
S t a t e s C o n s t i t u t i o n s . T h e A s s o c i a t i o n
f a i l s t o
d e m o n s t r a t e
a
s u b s t a n t i a l l i k e l i h o o d
o f
s u c c e s s o n t h e m e r i t s
u n d e r a n y
o f
i t s t h e o r i e s .
A .
S t a t e P r e e m p t i o n
T h e A s s o c i a t i o n
f i r s t
a r g u e s t h e O r d i n a n c e
i s p r e e m p t e d
b y
T e x a s
l a w b e c a u s e
i t i s n o t
" s u b s t a n t i a l l y
e q u i v a l e n t "
t o f e d e r a l l a w ,
a s r e q u i r e d b y
2
1 4 . 9 0 3
o f t h e T e x a s L o c a l
G o v e r n m e n t
C o d e . S e c t i o n 2 1 4 . 9 0 3
p r o v i d e s :
( a ) T h e
g o v e r n i n g
b o d y
o f
a
m u n i c i p a l i t y
m a y a d o p t f a i r h o u s i n g
o r d i n a n c e s t h a t
p r o v i d e
f a i r h o u s i n g
r i g h t s ,
c o m p l i a n c e d u t i e s , a n d r e m e d i e s
t h a t a r e
s u b s t a n t i a l l y
e q u i v a l e n t t o t h o s e
g r a n t e d
u n d e r f e d e r a l l a w . E n f o r c e m e n t
p r o c e d u r e s a n d
r e m e d i e s
i n
f a i r h o u s i n g
o r d i n a n c e s
m a y v a r y f r o m
s t a t e o r f e d e r a l f a i r
h o u s i n g
l a w .
( b ) F a i r h o u s i n g
o r d i n a n c e s
t h a t w e r e i n e x i s t e n c e
o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 1 ,
a n d a r e
m o r e r e s t r i c t i v e
t h a n f e d e r a l
f a i r h o u s i n g
l a w s h a l l
r e m a i n i n e f f e c t .
T E x .
L o c A L G o v ' T
C O D E
2 1 4 . 9 0 3 .
I n t h e A s s o c i a t i o n ' s
v i e w ,
2 1 4 . 9 0 3
p r e e m p t s t h e
O r d i n a n c e
b e c a u s e t h e O r d i n a n c e " a t t e m p t s
t o a d d a
n e w p r o t e c t e d c l a s s "
t h a t
i s
d i f f e r e n t f r o m t h o s e p r o t e c t e d
u n d e r
t h e f e d e r a l F a i r
H o u s i n g
A c t . M o t .
P r e l i m .
I n j . [ # 4 ] a t
6 - 7 .
T h e
C o u r t i s u n p e r s u a d e d .
- 7 -
Case 1:14-cv-01146-SS Document 23 Filed 02/27/15 Page 7 of 25
-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
8/25
H o m e - r u l e
c i t i e s , l i k e t h e C i t y
o f A u s t i n ,
" h a v e b r o a d d i s c r e t i o n a r y p o w e r s " t o e n a c t
t h e i r
o w n o r d i n a n c e s ,
" p r o v i d e d t h a t
n o o r d i n a n c e ' s h a l l
c o n t a i n
a n y
p r o v i s i o n i n c o n s i s t e n t w i t h t h e
C o n s t i t u t i o n o f
t h e
S t a t e , o r [ w i t h ] t h e g e n e r a l l a w s e n a c t e d b y t h e L e g i s l a t u r e o f t h i s S t a t e . " D a l i .
M e r c h . ' s &
C o n c e s s i o n a i r e
' s
A s s
' n v . C i t y o f D a i i . ,
8 5 2
5
W . 2 d
4 8 9 , 4 9 0 ( T e x . 1 9 9 3 )
( q u o t i n g T E X .
C O N S T .
a r t .
X I ,
5 ) . H o m e - r u l e c i t i e s
" p o s s e s s
t h e f u l l p o w e r o f s e l f - g o v e r n m e n t
a n d
l o o k t o t h e
L e g i s l a t u r e n o t
f o r g r a n t s o f p o w e r ,
b u t
o n l y f o r l i m i t a t i o n s o n t h e i r p o w e r . "
I d . a t
4 9 0 - 9 1
( c i t i n g
M J R ' s
F a r e
v . C i t y o f D a i l . , 7 9 2 S . W . 2 d
5 6 9 , 5 7 3
( T e x . A p p . D a l l a s 1 9 9 0 ,
w r i t
d e n i e d ) ) . A h o m e -
r u l e c i t y o r d i n a n c e
i s
u n e n f o r c e a b l e
t o t h e
e x t e n t
i t
c o n f l i c t s w i t h
a s t a t e s t a t u t e .
I d .
a t
4 9 1
( c i t i n g
C i t y
o f B r o o k s i d e
V i i i .
v .
C o m e a u ,
6 3 3
S . W . 2 d
7 9 0 , 7 9 6 ( T e x . 1 9 8 2 ) ) .
H o w e v e r ,
a s t a t e
s t a t u t e a n d
a h o m e - r u l e
c i t y o r d i n a n c e " w i l l
n o t
b e h e l d
r e p u g n a n t
t o e a c h o t h e r i f
a n y o t h e r r e a s o n a b l e
c o n s t r u c t i o n l e a v i n g
b o t h i n
e f f e c t
c a n b e
r e a c h e d . " I d . ( q u o t i n g
C i t y
o f B e a u m o n t v . F a i l , 2 9 1
S
. W .
2 0 2 , 2 0 6
( T e x . 1 9 2 7 ) ) .
C o n s e q u e n t l y , i f t h e T e x a s l e g i s l a t u r e d e c i d e s t o p r e e m p t a s u b j e c t n o r m a l l y
w i t h i n
a
h o m e - r u l e
c i t y ' s
b r o a d
p o w e r s , " i t
m u s t
d o
s o
w i t h u n m i s t a k a b l e
c l a r i t y . "
S .
C r u s h e d
C o n c r e t e ,
L L C v . C i t y
o f H o u s . ,
3 9 8 S . W . 3 d 6 7 6 , 6 7 8
( T e x . 2 0 1 3 ) ( q u o t i n g l n r e S a n c h e z , 8 1
S . W . 3 d
7 9 4 ,
7 9 6 ( T e x . 2 0 0 2 ) ) .
T h e C o u r t f i n d s
t h e A s s o c i a t i o n h a s f a i l e d t o d e m o n s t r a t e a
l i k e l i h o o d
o f
s u c c e s s o n t h e
m e r i t s
o f i t s
s t a t e p r e e m p t i o n
c l a i m ,
a s
n o t h i n g i n t h e r e c o r d s u g g e s t s 2 1 4 . 9 0 3 p r e e m p t s t h e
O r d i n a n c e w i t h " u n m i s t a k a b l e
c l a r i t y . " T h e A s s o c i a t i o n ,
w i t h o u t a t t e m p t i n g
t o
d e f i n e
" s u b s t a n t i a l l y
e q u i v a l e n t , " a s s e r t s t h e O r d i n a n c e i s n o t s u b s t a n t i a l l y e q u i v a l e n t t o t h e f e d e r a l F a i r H o u s i n g A c t
s i m p l y b e c a u s e t h e f e d e r a l F a i r H o u s i n g A c t
d o e s
n o t i n c l u d e
s o u r c e
o f
i n c o m e
a s a
p r o t e c t e d
c l a s s .
T h e A s s o c i a t i o n c i t e s
n o a u t h o r i t y i n s u p p o r t o f t h a t b o l d p r o p o s i t i o n , h o w e v e r ,
a n d
t h e C o u r t
d e c l i n e s t o e m b r a c e
i t .
C o n s t r u i n g
2 1 4 . 9 0 3
a s
t h e A s s o c i a t i o n u r g e s w o u l d m e a n t h e C i t y h a s l o n g
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-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
9/25
b e e n v i o l a t i n g
t h e s t a t u t e , a s
t h e C i t y ' s f a i r h o u s i n g
c o d e p r o t e c t s a
n u m b e r o f c l a s s e s
o f
e r s o n s n o t
p r o t e c t e d
b y t h e
f e d e r a l F a i r
H o u s i n g A c t .
" S u b s t a n t i a l l y , " m o r e o v e r , i s d e f i n e d
b y t h e O x f o r d
E n g l i s h
D i c t i o n a r y a s
" [ i ] n
a l l e s s e n t i a l c h a r a c t e r s
o r
f e a i u r e s [ . ] 1 I t
s e e m s
t o
t h e
C o u r t t h e s a l i e n t
" e s s e n t i a l f e a t u r e s "
o f
t h e f e d e r a l
F a i r H o u s i n g A c t a r e t h e
c l a s s e s
o f p e r s o n s i t p r o t e c t s .
T h e
O r d i n a n c e , i n p r o t e c t i n g
f r o m
d i s c r i m i n a t i o n a l l o f
t h e
c l a s s e s p r o t e c t e d u n d e r f e d e r a l
l a w a n d t h e n
s o m e , e x h i b i t s
t h e e s s e n t i a l
f e a t u r e s o f f e d e r a l f a i r
h o u s i n g
l a w .
C f
2 4 C . F . R .
1 1 5 . 2 0 4 ( h ) ( s t a t i n g ,
i n
c o n t e x t o f
m a k i n g s u b s t a n t i a l
e q u i v a l e n c y
d e t e r m i n a t i o n
u n d e r f e d e r a l l a w ,
i f a l o c a l l a w " i s
d i f f e r e n t
f r o m t h e [ F a i r H o u s i n g ]
A c t
i n a w a y
t h a t d o e s n o t d i m i n i s h
c o v e r a g e o f t h e
A c t ,
i n c l u d i n g
t h e
p r o t e c t i o n
o f
a d d i t i o n a l
p r o h i b i t e d
b a s e s , t h e n t h e
. . .
l o c a l l a w
m a y
s t i l l
b e f o u n d
s u b s t a n t i a l l y e q u i v a l e n t . " ) .
T h a t b e i n g
s a i d ,
t h e
C o u r t n o t e s i t i s u n s u r e
w h a t
t o
m a k e o f t h e C i t y ' s a r g u m e n t
o n t h i s
p o i n t . T h e
C i t y c l a i m s
" s u b s t a n t i a l l y e q u i v a l e n t "
i s a t e r m
o f
a r t i n f a i r h o u s i n g
l a w , r e f e r r i n g
t o
H U D
' 5
f e d e r a l
s t a t u t o r y a u t h o r i t y
t o
" c e r t i f y "
a
l o c a l
( o r s t a t e ) P H A , w h i c h r e q u i r e s
H U D t o
d e t e r m i n e w h e t h e r
t h e l o c a l
( o r s t a t e )
l a w t h e P H A
a d m i n i s t e r s i s " s u b s t a n t i a l l y e q u i v a l e n t "
t o t h e
f e d e r a l
F a i r H o u s i n g A c t .
S e e
4 2
U . S . C .
3 6 1
0 ( f ) ( 3 )
( e x p l a i n i n g
H U D m a y c e r t i f y a n a g e n c y
i f t h e
f a i r
h o u s i n g l a w i t
a d m i n i s t e r s
i s
s u b s t a n t i a l l y e q u i v a l e n t
t o f e d e r a l l a w ) . A u s t i n ' s P H A
i s c e r t i f i e d
b y H U D ; t h e C i t y
t h e r e f o r e
c o n c l u d e s
" u n l e s s a n d u n t i l
H U D
r e v o k e s t h e C i t y ' s
s u b s t a n t i a l
e q u i v a l e n c y c e r t i f i c a t i o n ,
t h e r e i s
n o v i o l a t i o n
o f [
2
1 4 . 9 0 3 ] . "
D e f . ' s
R e s p . M o t . P r e l i m .
I n j . [ # 8 ]
a t 6 .
T o
t h e e x t e n t t h e C i t y
i s
c l a i m i n g " s u b s t a n t i a l l y e q u i v a l e n t "
a s
u s e d i n
2 1 4 . 9 0 3 ( a ) s h o u l d
b e r e a d c o e x t e n s i v e l y
w i t h f e d e r a l
l a w ,
t w o
u n a d d r e s s e d
p r o b l e m s a r i s e . F i r s t ,
t h a t
a r g u m e n t i n s e r t s
S u b s t a n t i a l l y ,
a d v . , O E D
O N L I N E ,
h t t p : / / w w w . o e d . c o m l v i e w / E n t r y / 1
9 3 0 5 5 ? r e d i r e c t e d F r o m = s u b s t a n t i a l l y & .
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t h e p h r a s e " a s
d e t e n n i n e d b y H U D "
i n t o
2
1 4 . 9 0 3 ( a ) :
" T h e g o v e r n i n g
b o d y o f a m u n i c i p a l i t y m a y
a d o p t f a i r h o u s i n g
o r d i n a n c e s . .
. t h a t a r e s u b s t a n t i a l l y
e q u i v a l e n t [ ,
a s
d e t e r m i n e d
b y H U D , ] t o t h o s e
u n d e r f e d e r a l
l a w . "
C o u r t s a r e g e n e r a l l y
n o t f r e e t o r e a d i n t o s t a t u t e s l a n g u a g e
t h a t i s n o t t h e r e .
S e e ,
e . g . ,
L a m i e
v .
U S . T r u s t e e , 5 4 0
U . S . 5 2 6 , 5 3 8
( 2 0 0 4 ) .
S e c o n d , t h e r e a p p e a r s
t o b e a m a t e r i a l
d i f f e r e n c e
b e t w e e n
t h e f e d e r a l a n d
T e x a s s t a t u t e s i n e m p l o y i n g
t h e
c o n c e p t o f s u b s t a n t i a l
e q u i v a l e n c y . U n d e r f e d e r a l
l a w , H U D
m a y
c e r t i f y
a p a r t i c u l a r
l o c a l a g e n c y o n l y i f ( 1 )
t h e r i g h t s t h e
a g e n c y
p r o t e c t s ,
( 2 )
t h e
p r o c e d u r e s t h e
a g e n c y f o l l o w s ,
( 3 )
t h e r e m e d i e s
a v a i l a b l e
t o
t h e
a g e n c y , a n d
( 4 )
t h e a v a i l a b i l i t y
o f j u d i c i a l
r e v i e w
o f
t h e a g e n c y ' s
a c t i o n s
u n d e r t h e
s t a t e
o r m u n i c i p a l
f a i r h o u s i n g
l a w
a r e a l l
s u b s t a n t i a l l y
e q u i v a l e n t
t o t h o s e c r e a t e d
b y
a n d u n d e r
t h e
f e d e r a l
F a i r H o u s i n g
A c t . 4 2
U . S . C .
3 6 1 0 ( f ) ( 3 ) ( A ) .
U n d e r
2
1 4 . 9 0 3 ,
h o w e v e r , " [ e ] n f o r c e m e n t
p r o c e d u r e s
a n d
r e m e d i e s . .
m a y v a r y
f r o m . .
.
f e d e r a l f a i r
h o u s i n g l a w . "
T E X .
L O C A L G O v ' T C O D E
2 1 4 . 9 0 3 ( a ) . I t i s n o t
e n t i r e l y c l e a r
t o t h e C o u r t w h e t h e r
o r h o w t h e v a r i a n c e
p e r m i t t e d
b y
2 1 4 . 9 0 3 s q u a r e s
w i t h
t h e
f e d e r a l
c o n c e p t o f s u b s t a n t i a l
e q u i v a l e n c y s i n c e ,
i n o r d e r t o
c e r t i f y
a
l o c a l
a g e n c y , t h e f e d e r a l
s t a t u t e
r e q u i r e s
t h e
p r o c e d u r e s
f o l l o w e d
b y
a n d
r e m e d i e s a v a i l a b l e
t o t h e l o c a l
a g e n c y
b e s u b s t a n t i a l l y
e q u i v a l e n t
t o f e d e r a l
f a i r h o u s i n g l a w .
F u r t h e r , e v e n
i f
t h e
C o u r t a c c e p t e d t h e C i t y ' s
a r g u m e n t
2 1 4 . 9 0 3 c o u l d
n o t b e v i o l a t e d
u n l e s s H U D r e v o k e d
t h e C i t y ' s
s u b s t a n t i a l l y - e q u i v a l e n t
s t a t u s , t h e
C i t y c o n c e d e d
a t h e a r i n g t h e r e
w a s
n o e v i d e n c e
H U D h a d r e v i e w e d t h e
O r d i n a n c e
a n d m a d e
t h a t
d e t e r m i n a t i o n .
T h e b u r d e n o f
d e m o n s t r a t i n g
a
s u b s t a n t i a l l i k e l i h o o d o f
s u c c e s s o n t h e m e r i t s ,
h o w e v e r ,
b e l o n g s
t o
t h e A s s o c i a t i o n , n o t
t o
t h e
C i t y .
O n
t h e p r e s e n t
r e c o r d , t h e C o u r t c o n c l u d e s t h e
A s s o c i a t i o n h a s
n o t c a r r i e d
t h a t b u r d e n
o n
t h e q u e s t i o n w h e t h e r t h e
O r d i n a n c e i s
p r e e m p t e d
b y
2 1 4 . 9 0 3 .
- 1 0 -
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B .
F e d e r a l P r e e m p t i o n
T h e A s s o c i a t i o n
n e x t a r g u e s
t h e
O r d i n a n c e
i s
p r e e m p t e d
b y
t h e f e d e r a l
F a i r H o u s i n g
A c t .
S p e c i f i c a l l y , t h e
A s s o c i a t i o n c l a i m s
b e c a u s e t h e O r d i n a n c e m a k e s p a r t i c i p a t i o n
i n H C V P m a n d a t o r y
u n d e r
c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s ,
i t i s p r e e m p t e d b y t h e A c t ,
w h i c h m a k e s p a r t i c i p a t i o n i n
H C V P
v o l u n t a r y .
S e e 4 2 U . S . C .
1 4 3 7 f ( d ) ( 1 ) ( A )
( " [ T ] h e s e l e c t i o n o f
t e n a n t s
s h a l l
b e t h e f u n c t i o n
o f t h e
o w n e r . " ) .
T h e C o u r t
d i s a g r e e s w i t h t h e A s s o c i a t i o n .
I n d e t e r m i n i n g
w h e t h e r
f e d e r a l l a w
p r e e m p t s
s t a t e
l a w , C o n g r e s s i o n a l i n t e n t i s
t h e p a r a m o u n t
c o n s i d e r a t i o n .
C a l .
F e d .
S a y . & L o a n A s s ' n v .
G u e r r a , 4 7 9
U . S . 2 7 2 , 2 8 0 ( 1 9 8 7 ) .
P r e e m p t i o n
m a y
m a n i f e s t i n
s e v e r a l
d i f f e r e n t
w a y s . F i r s t , C o n g r e s s
m a y e x p r e s s l y
s t a t e
a f e d e r a l
l a w p r e e m p t s s t a t e
l a w ( e x p r e s s
p r e e m p t i o n ) .
I d .
S e c o n d ,
C o n g r e s s ' s p r e e m p t i v e
i n t e n t m a y b e i n f e r r e d w h e r e
t h e
f e d e r a l
s c h e m e i s s o
c o m p r e h e n s i v e
i t " o c c u p i e s t h e f i e l d , "
l e a v i n g n o r o o m f o r s u p p l e m e n t a r y
s t a t e
l a w ( i m p l i e d p r e e m p t i o n ) .
I d .
a t
2 8 0 - 8 1 .
F i n a l l y , a n d m o s t r e l e v a n t
f o r p r e s e n t p u r p o s e s , f e d e r a l
l a w
m a y p r e e m p t
s t a t e l a w t o t h e e x t e n t
t h e t w o a c t u a l l y c o n f l i c t ( c o n f l i c t p r e e m p t i o n ) ,
e i t h e r
b e c a u s e " c o m p l i a n c e
w i t h b o t h f e d e r a l
a n d
s t a t e r e g u l a t i o n s i s
a
p h y s i c a l i m p o s s i b i l i t y , "
o r b e c a u s e
t h e
s t a t e
l a w
" s t a n d s
a s
a n
o b s t a c l e
t o
t h e a c c o m p l i s h m e n t
a n d e x e c u t i o n
o f
t h e f u l l p u r p o s e s
a n d
o b j e c t i v e s
o f C o n g r e s s . " I d .
a t 2 8 1 ( i n t e r n a l q u o t e s o m i t t e d ) .
T h e A s s o c i a t i o n
a r g u e s c o n f l i c t
p r e e m p t i o n
a p p l i e s , a n d s p e c i f i c a l l y
t h a t t h e O r d i n a n c e
" s t a n d s a s a n o b s t a c l e
t o t h e a c c o m p l i s h m e n t
a n d
e x e c u t i o n
o f t h e f u l l
p u r p o s e s
a n d
o b j e c t i v e s
o f
C o n g r e s s . "
S e e
P l . ' s
T r i a l B r i e f
[ # 1 1 ] a t
3 .
A c c o r d i n g
t o t h e A s s o c i a t i o n ,
" [ t ] h e v o l u n t a r y n a t u r e
o f
t h e [ P r o g r a m ] l i e s
a t
t h e
h e a r t
o f
t h e
f e d e r a l l a w , "
a s
e v i d e n c e d
b y C o n g r e s s ' s
t w o p r e v i o u s
e x p e r i m e n t s
w i t h " m a n d a t i n g
p r o p e r t y o w n e r
p a r t i c i p a t i o n " :
t h e " t a k e o n e , t a k e
a l l " p r o v i s i o n ,
w h i c h
p r o h i b i t e d
a l a n d l o r d
f r o m d e c l i n i n g
t o r e n t t o a v o u c h e r h o l d e r i f t h e l a n d l o r d h a d
d o n e s o i n t h e
- 1 1 -
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p a s t , a n d t h e " e n d l e s s
l e a s e "
p r o v i s i o n , w h i c h p r o h i b i t e d
l a n d l o r d s f r o m
r e f u s i n g t o
r e n e w v o u c h e r
h o l d e r s '
l e a s e s
a t
t h e
e x p i r a t i o n o f t h e
i n i t i a l
l e a s e t e r m . S e e i d . ;
s e e a l s o P u b . L .
N o .
1 0 5 - 2 7 6 ,
5 4 9 , 5 5 4 , 1 1 2
S t a t . 2 4 6 1
( 1 9 9 6 ) ( r e p e a l i n g
" t a k e o n e , t a k e a l l " a n d
" e n d l e s s l e a s e "
p r o v i s i o n s ) .
T h e
A s s o c i a t i o n
n o t e s
b o t h
p r o v i s i o n s w e r e
r e p e a l e d " b e c a u s e
o f t h e i r c h i l l i n g e f f e c t "
o n l a n d l o r d s '
w i l l i n g n e s s t o
p a r t i c i p a t e i n t h e
p r o g r a m , g i v e n
i t s
" b u r d e n s o m e
r e q u i r e m e n t s . " I d .
( c i t i n g
S .
R E P .
N o .
1 0 4 - 1 9 5 , a t 3 1 - 3 2
( 1 9 9 5 ) ) .
T o
d a t e , t h e
A s s o c i a t i o n ' s
a r g u m e n t h a s
b e e n r e j e c t e d
b y
e v e r y c o u r t
w h i c h
h a s c o n f r o n t e d
i t .
S e e
B o u r b e a u
v .
J o n a t h a n
W o o d n e r
C o . , 5 4 9 F .
S u p p .
2 d
7 8 ,
8 8 - 8 9 ( D . D . C .
2 0 0 8 )
( f i n d i n g
p r o h i b i t i n g d i s c r i m i n a t i o n a g a i n s t v o u c h e r
h o l d e r s w i l l " a d v a n c e r a t h e r
t h a n d e n i g r a t e " C o n g r e s s ' s
o b j e c t i v e s ) ;
M o n t g o m e r y C n t y . v .
G l e n m o n t H i l l s
A s s o c s .
P r i v a c y
W o r l d ,
9 3 6
A . 2 d
3 2 5 , 3 3 6 ( M d .
2 0 0 7 )
( " T h e r e
i s
n o t h i n g
i n a n y
o f
t h e
r e l e v a n t
F e d e r a l
s t a t u t e s e v e n t o
i n d i c a t e , m u c h
l e s s e s t a b l i s h ,
t h a t
v o l u n t a r y
p a r t i c i p a t i o n
b y l a n d l o r d s
w a s
a n i m p o r t a n t
C o n g r e s s i o n a l o b j e c t i v e .
T h e o n l y
d e c l a r e d
o b j e c t i v e
i s t o a s s i s t
S t a t e
a n d l o c a l g o v e r n m e n t s
i n e x p a n d i n g
a f f o r d a b l e
h o u s i n g
f o r l o w -
i n c o m e
f a m i l i e s
. .
.
. " ) ;
F r a n k l i n
T o w e r
O n e ,
L . L . C .
v .
N M ,
7 2 5 A . 2 d 1 1 0 4 ,
1 1 1 3
( N . J . 1 9 9 9 )
( " [ T ] h e
v o l u n t a r y
n a t u r e o f
t h e S e c t i o n
8 p r o g r a m i s
n o t
a t
t h e h e a r t
o f
t h e f e d e r a l
s c h e m e . " ) ;
C o m m
' n o n H u m a n
R i g h t s
&
O p p o r t u n i t i e s
v .
S u l l i v a n
A s s o c s . , 7 3 9 A . 2 d
2 3 8 , 2 4 6
( C o n n . 1 9 9 9 )
( " R e q u i r i n g l a n d l o r d s
t o
e x t e n d
r e n t a l
o p p o r t u n i t i e s t o o t h e r w i s e e l i g i b l e
s e c t i o n
8 r e c i p i e n t s . .
.
i s
n o t
a n o b s t a c l e
t o t h e c o n g r e s s i o n a l
a g e n d a b u t
s e r v e s
i n s t e a d
t o a d v a n c e
i t s
r e m e d i a l
p u r p o s e . " ) ;
A t t o r n e y
G e n e r a l v .
B r o w n , 5 1 1
N . E . 2 d 1 1 0 3 ,
1 1 0 6
( M a s s .
1 9 8 7 )
( r e a s o n i n g h e l p i n g
l o w - i n c o m e
f a m i l i e s o b t a i n d e c e n t h o u s i n g , n o t v o l u n t a r y
l a n d l o r d p a r t i c i p a t i o n ,
i s a t
t h e h e a r t
o f
t h e
f e d e r a l
s c h e m e ) .
- 1 2 -
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T h e
C o u r t c a n
s e e
n o
r e a s o n
t o
s w i m a g a i n s t
t h e c u r r e n t . T h e u n d e r s i g n e d
i s
o f t h e o p i n i o n
C o n g r e s s ' s
d e c i s i o n
t o
r e p e a l t h e
" t a k e o n e , t a k e a l l " a n d " e n d l e s s
l e a s e " p r o v i s i o n s
p r o v i d e s n o
s u p p o r t f o r
a c o n f l i c t
p r e e m p t i o n
a r g u m e n t . T h e p r o v i s i o n s
i n q u e s t i o n w e r e
r e p e a l e d i n o r d e r
t o
e n c o u r a g e l a n d l o r d s
t o
p a r t i c i p a t e
i n
t h e
v o u c h e r
p r o g r a m
s u c h
t h a t m o r e
h o u s i n g w o u l d
b e a v a i l a b l e
t o v o u c h e r h o l d e r s ,
n o t
t o p r o t e c t l a n d l o r d s f r o m
b e i n g r e q u i r e d
t o
r e n t
t o v o u c h e r h o l d e r s . 2
S e e
F r a n k l i n
T o w e r
O n e , 7 2 5
A . 2 d
a t
1 1 1 3
( c o n c l u d i n g
r e p e a l o f " t a k e
o n e ,
t a k e a l l "
s u p p o r t s
c o n c l u s i o n
C o n g r e s s ' s
g o a l " h a s
a l w a y s b e e n
t o a s s i s t i n
p r o v i d i n g h o u s i n g
t o
l o w - i n c o m e
f a m i l i e s " ) . F u r t h e r ,
t h e
C o u r t
a g r e e s w i t h t h e C i t y a n d
t h e d e c i s i o n s c i t e d
a b o v e t h a t t h e p u r p o s e s
a n d o b j e c t i v e s
o f
H C V P
a r e
" t o r e m e d y
t h e u n s a f e h o u s i n g c o n d i t i o n s
a n d
t h e a c u t e s h o r t a g e
o f
d e c e n t a n d s a f e
d w e l l i n g s f o r
l o w - i n c o m e f a m i l i e s , "
n o t
t o
p r o t e c t l a n d l o r d s '
r i g h t s . 4 2
U . S . C .
1 4 3
7 ( a ) ( 1 ) ( A ) ( d e c l a r i n g
C o n g r e s s i o n a l
p o l i c y ) . T h e O r d i n a n c e
c l e a r l y s e r v e s t h o s e
p u r p o s e s
a n d
o b j e c t i v e s
b y
i n c r e a s i n g
t h e n u m b e r
o f
h o u s e s
a n d
a p a r t m e n t s a v a i l a b l e
t o
v o u c h e r
h o l d e r s ,
a n d i n
d o i n g
s o ,
" a d v a n c e [ s ] r a t h e r
t h a n d e n i g r a t e [ s ] "
t h e
P r o g r a m ' s
o b j e c t i v e s . B o u r b e a u , 5 4 9
F . S u p p .
2 d
a t 8 8 ( c i t i n g G l e n m o n t
H i l l s ,
9 3 6 A . 2 d a t 3 3 6 ) .
I n
s u p p o r t
o f i t s c o n t r a r y
p o s i t i o n , t h e A s s o c i a t i o n
c i t e s S a l u t e v . S t r a t f o r d
G r e e n s G a r d e n
A p a r t m e n t s , 1 3 6
F . 3 d 2 9 3
( 2 d
C i r . 1 9 9 8 ) , a n d
K n a p p
v . E a g l e P r o p e r t y M a n a g e m e n t
C o r p . , 5 4
F . 3 d
1 2 7 2 ( 2 d C i r .
1 9 9 5 ) . N e i t h e r
c a s e
d i r e c t l y
a d d r e s s e s f e d e r a l p r e e m p t i o n .
T h e q u e s t i o n
b e f o r e t h e
S a l u t e c o u r t
w a s w h e t h e r
t h e p r o v i s i o n o f t h e F a i r
H o u s i n g A c t t h a t
r e q u i r e s l a n d l o r d s
t o m a k e
" r e a s o n a b l e
a c c o m m o d a t i o n s "
f o r d i s a b l e d
t e n a n t s r e q u i r e d l a n d l o r d s
t o
a c c e p t d i s a b l e d
t e n a n t s '
h o u s i n g v o u c h e r s . S a l u t e ,
1 3 6
F . 3 d
a t 3 0 1 . I n
h o l d i n g
i t
d i d n o t , t h e S a l u t e c o u r t d i d d i s c u s s t h e
2
T h e
C o u r t f u r t h e r
n o t e s t h e i n f e r e n c e
H C V P
i s v o l u n t a r y
c o m e s f r o m s o l e l y f r o m t h e
p r e v i o u s l y
q u o t e d
s u b s e c t i o n o f
t h e s t a t u t e w h i c h
s t a t e s
" [ c ] o n t r a c t s t o m a k e a s s i s t a n c e p a y m e n t s
e n t e r e d i n t o
b y
a
[ P H A ]
w i t h a
[ l a n d l o r d ]
s h a l l p r o v i d e
t h a t . . . t h e
s e l e c t i o n o f
e n a n t s
s h a l l b e t h e f u n c t i o n o f t h e o w n e r [ . ] "
4 2 U . S . C .
1 4 3 7 f ( d ) ( 1 ) ( A ) .
N o t h i n g
i n t h a t
p r o v i s i o n
i m p l i e s
a
l a n d l o r d
s h o u l d h a v e
t h e
r i g h t t o
d i s c r i m i n a t e
a g a i n s t a v o u c h e r h o l d e r s i m p l y
b e c a u s e h e
o r
s h e i s
a
v o u c h e r h o l d e r .
F r a n k l i n
T o w e r
O n e , 7 2 5 A . 2 d a t 1 1 1 3 .
- 1 3 -
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14/25
-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
15/25
( " W e h a v e
l o n g
r e c o g n i z e d
t h a t c o n s i d e r a b l e w e i g h t s h o u l d
b e a c c o r d e d t o a n
e x e c u t i v e
d e p a r t m e n t ' s
c o n s t r u c t i o n
o f a s t a t u t o r y s c h e m e i t i s e n t r u s t e d
t o
a d m i n i s t e r [ . ] " ) .
G i v e n
a l l o f
t h e a b o v e , t h e
C o u r t c o n c l u d e s t h e A s s o c i a t i o n h a s f a i l e d
t o
s h o w
a
s u b s t a n t i a l
l i k e l i h o o d
o f
s u c c e s s o n t h e m e r i t s
o f i t s
f e d e r a l
p r e e m p t i o n c l a i m .
C . T e x a s
C o n s t i t u t i o n
T h e A s s o c i a t i o n
n e x t a r g u e s
t h e O r d i n a n c e
v i o l a t e s A r t i c l e
I ,
1 6
o f h e T e x a s C o n s t i t u t i o n ,
w h i c h p r o h i b i t s
a n y l a w
i m p a i r i n g
t h e o b l i g a t i o n o f c o n t r a c t s .
T h e
A s s o c i a t i o n c o n t e n d s
a n
i n d i v i d u a l
m a y n o t
b e
f o r c e d
t o c o n t r a c t a g a i n s t h i s w i l l u n d e r A r t i c l e
I ,
1 6 ; t h u s , i n t h e
A s s o c i a t i o n ' s
v i e w ,
b y p r o h i b i t i n g
l a n d l o r d s f r o m r e j e c t i n g a p p l i c a n t s b e c a u s e t h e y w i s h
t o
p a y w i t h
h o u s i n g
v o u c h e r s , t h e
O r d i n a n c e
u n c o n s t i t u t i o n a l l y
f o r c e s u n w i l l i n g l a n d l o r d s
t o s i g n t h e H A P
C o n t r a c t . S e e
M o t .
P r e l i m .
I n j .
[ # 4 ] a t
8 ;
P l . ' s T r i a l B r i e f
[ # 1 1 ]
a t
4 - 5 .
T h e
A s s o c i a t i o n
m i s a p p r e h e n d s t h e n a t u r e
o f t h e c o n s t i t u t i o n a l p r o t e c t i o n . A r t i c l e
I ,
1 6
a p p l i e s
" o n l y w h e r e
p a r t i e s h a v e
e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t
a n d
t h e r e a f t e r
a s t a t u t e i s p a s s e d t h a t
u n l a w f u l l y i m p a i r s
t h e i r c o n t r a c t u a l
o b l i g a t i o n s . "
C e s s n a
F i n . C o r p .
v .
M o r r i s o n , 6 6 7
S . W . 2 d
5 8 0 ,
5 8 4 ( T e x .
A p p . H o u s t o n
[ 1 s t D i s t . ]
1 9 8 4 , n o w r i t ) ;
s e e a l s o
T r a v e l e r s
' I n s .
C o .
v . M a r s h a l l ,
7 6
S . W . 2 d 1 0 0 7 ,
1 0 1 1 ( T e x .
1 9 3 4 )
( " [ S ] e c t i o n
1 6 o f
a r t i c l e
1
o f t h e c o n s t i t u t i o n o f
T e x a s . . . .
p r o t e c t s
a l l o b l i g a t i o n s
o f c o n t r a c t s
f r o m d e s t r u c t i o n
o r
i m p a i r m e n t
b y s u b s e q u e n t l e g i s l a t i o n . " )
( e m p h a s i s
a d d e d ) ;
H e n d e r s o n
v . L o v e ,
1 8 1 S . W . 3 d
8 1 0 , 8 1 4 ( T e x .
A p p . T e x a r k a n a
2 0 0 5 , n o
p e t . ) ( " T h e
' o b l i g a t i o n
o f a c o n t r a c t , '
f o r p u r p o s e s
o f t h e c o n s t i t u t i o n a l p r o h i b i t i o n
o f
i m p a i r m e n t o f c o n t r a c t u a l
o b l i g a t i o n s ,
i s
d e f i n e d
a s
t h e
l a w
w h i c h b i n d s t h e p a r t i e s
t o
p e r f o r m t h e i r a g r e e m e n t . T h e l a w s i n
e f f e c t a t
t h e
t i m e
a c o n t r a c t
i s e x e c u t e d a r e c o n s i d e r e d
p a r t
o f
t h a t c o n t r a c t . " )
( e m p h a s i s
a d d e d )
( i n t e r n a l c i t a t i o n s
o m i t t e d ) ;
C i t y o f r o w n s v i l l e v . P u b .
U t i l .
C o m m ' n o f
T e x . ,
6 1 6 S . W . 2 d 4 0 2 , 4 1 0
- 1 5 -
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7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
16/25
( T e x .
A p p . T e x a r k a n a
1 9 8 1 , w r i t r e f ' d
n . r . e . ) ( " T h e o b l i g a t i o n s
o f
a c o n t r a c t a r e
n o t
i m p a i r e d . . .
b y a s t a t u t e i n e f f e c t
w h e n
t h e c o n t r a c t
w a s
m a d e . " ) ;
B a r t o n v . W i c h i t a R i v e r
O i l
C o . , 1 8 7
S . W . 1 0 4 3 ,
1 0 4 4 - 4 5 ( T e x .
A p p . F o r t
W o r t h 1 9 1 6 , w r i t r e f ' d )
( " T h e p r o v i s i o n
o f t h e C o n s t i t u t i o n
w h i c h
d e c l a r e s t h a t
n o
s t a t e s h a l l
p a s s a n y l a w i m p a i r i n g
t h e o b l i g a t i o n o f c o n t r a c t s
d o e s n o t
a p p l y t o a l a w
e n a c t e d p r i o r
t o t h e m a k i n g
o f t h e c o n t r a c t . .
.
b u t
o n l y
t o a
s t a t u t e o f
a s t a t e e n a c t e d
a f t e r t h e
m a k i n g
o f t h e c o n t r a c t . " ) .
B e c a u s e
t h e A s s o c i a t i o n
h a s n o t a l l e g e d t h e
o b l i g a t i o n s
o f
a n y e x i s t i n g
c o n t r a c t
a r e
i m p a i r e d
b y t h e O r d i n a n c e ,
A r t i c l e
I ,
1 6
d o e s n o t
a p p l y .
U r g i n g
a d i f f e r e n t
c o n c l u s i o n ,
t h e A s s o c i a t i o n
c i t e s
t o S t . L o u i s S o u t h w e s t e r n
R a i l w a y
C o .
o f
T e x a s v .
G r f J I n ,
1 7 1
S . W , 7 0 3 ( T e x . 1 9 1 4 ) .
G r f j I n
p r o v i d e s
n o
s u p p o r t f o r t h e
A s s o c i a t i o n ' s
a r g u m e n t .
I n
G r i f f i n ,
a r a i l w a y w o r k e r
( G r i f f i n ) s u e d h i s
e m p l o y e r u n d e r w h a t
w a s t h e n k n o w n
a s
t h e " B l a c k l i s t i n g L a w . "
I d .
a t 7 0 3 . T h e B l a c k l i s t i n g
L a w r e q u i r e d a n
e m p l o y e r , a f t e r f i r i n g
a n
e m p l o y e e , g i v e
t h e e m p l o y e e
a " t r u e s t a t e m e n t "
e x p l a i n i n g t h e r e a s o n s
f o r h i s t e r m i n a t i o n .
I d .
C o n s i d e r i n g
t h e
c o n s t i t u t i o n a l i t y
o f t h e B l a c k l i s t i n g L a w ,
t h e c o u r t n o t e d w h e n
G r i f f i n e n t e r e d
t h e
r a i l w a y ' s e m p l o y ,
G r i f f i n h a d
t h e r i g h t
t o
l e a v e h i s
j o b w i t h o u t c a u s e
o r n o t i c e ,
a n d t h e
r a i l w a y
h a d
t h e r i g h t
t o f i r e G r i f f i n
w i t h o u t
c a u s e o r n o t i c e . I d .
a t 7 0 4 . T h e
c o u r t t h e n o b s e r v e d
t h e B l a c k l i s t i n g
L a w , b y r e q u i r i n g
t h e r a i l w a y
g i v e G r i f f i n a s t a t e m e n t
o f t h e " t r u e c a u s e "
o f h i s t e r m i n a t i o n ,
d e n i e d
t h e r a i l w a y i t s r i g h t
t o f i r e G r i f f i n
w i t h o u t
c a u s e , b e c a u s e
a r e q u i r e m e n t
t h e e m p l o y e r g i v e
a
" t r u e
c a u s e " f o r f i r i n g a n
e m p l o y e e n e c e s s a r i l y
i m p l i e s
a " t r u e c a u s e " e x i s t s . I d .
T h e
c o u r t c o n c l u d e d :
T h e v a l u e o f
t h e
c o n t r a c t
t o
e a c h p a r t y c o n s i s t e d l a r g e l y
i n t h e m u t u a l r i g h t
t o
d i s s o l v e
t h e r e l a t i o n
o f
a s t e r
a n d s e r v a n t a t w i l l . T h e
d e s t r u c t i o n o f
t h a t r i g h t
i n t h e
c o r p o r a t i o n w a s
a
v i o l a t i o n
o f
i t s
l i b e r t y
o f
c o n t r a c t a n d
a
d e n i a l
o f
t h e e q u a l
p r o t e c t i o n
o f t h e
l a w [ ] i n v i o l a t i o n
o f . . .
t h e f o u r t e e n t h
a m e n d m e n t .
I d . T h e c o u r t
w a s c o n c e r n e d
w i t h t h e e f f e c t
o f
t h e l a w
o n
t h e r a i l w a y ' s
c o n t r a c t u a l r i g h t
t o t e r m i n a t e
G r i f f i n w i t h o u t
c a u s e . T h e
q u e s t i o n b e f o r e t h e G r f J m n
c o u r t t h u s
h a d
n o t h i n g t o d o w i t h
w h e t h e r
a
- 1 6 -
Case 1:14-cv-01146-SS Document 23 Filed 02/27/15 Page 16 of 25
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7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
17/25
l a w s h o u l d
b e h e l d
u n c o n s t i t u t i o n a l
b e c a u s e
i t
" c o m p e l l e d t h e
e n t e r i n g o f c o n t r a c t s , "
a s
t h e
A s s o c i a t i o n c l a i m s .
P l . ' s
T r i a l
B r i e f [ # 1 1 ]
a t 5 .
A r t i c l e
I ,
1 6
o f
t h e T e x a s
C o n s t i t u t i o n
d o e s
n o t
a p p l y o n t h e s e f a c t s .
T h e A s s o c i a t i o n h a s
t h e r e f o r e f a i l e d
t o
d e m o n s t r a t e a
s u b s t a n t i a l l i k e l i h o o d
o f s u c c e s s o n t h e
m e r i t s
o f i t s
o b l i g a t i o n - o f -
c o n t r a c t s
c l a i m .
D .
" L i b e r t y
o f
C o n t r a c t "
I n m a k i n g
i t s
o b l i g a t i o n - o f - c o n t r a c t s
a r g u m e n t , t h e A s s o c i a t i o n
h e a v i l y
r e l i e s o n d i c t a
f r o m
t h e G r i f f i n c o u r t :
" T h e l i b e r t y
t o m a k e
c o n t r a c t s i n c l u d e s t h e
c o r r e s p o n d i n g
r i g h t t o r e f u s e
t o a c c e p t
a
c o n t r a c t [ . ] "
G r i f f i n ,
1 7 1
S . W . a t 7 0 4 .
A n a r g u m e n t t h e O r d i n a n c e
i s
u n c o n s t i t u t i o n a l b e c a u s e i t
w i l l r e q u i r e p r o p e r t y
o w n e r s
t o s i g n
a c o n t r a c t , h o w e v e r ,
s o u n d s i n s u b s t a n t i v e
d u e p r o c e s s ,
n o t i n
i m p a i r m e n t
o f
t h e
o b l i g a t i o n o f
c o n t r a c t s .
S e e ,
e . g . , A n d r a d a
v . C i t y
o f
S a n
A n t o n i o ,
5 5 5
S . W . 2 d
4 8 8 , 4 9 1
( T e x .
A p p . S a n
A n t o n i o 1 9 7 7 ,
w r i t d i s m ' d ) ( " [ L ] i b e r t y
o f
c o n t r a c t
i s g e n e r a l l y
s a i d
t o b e
a
p a r t o f t h a t
' l i b e r t y ' w h i c h
i s p r o t e c t e d
b y d u e
p r o c e s s
c l a u s e s . " ) . T h e
C o u r t t h u s
c o n s i d e r s
t h e
a r g u m e n t
u n d e r a
d u e
p r o c e s s r u b r i c .
T h e
A s s o c i a t i o n ' s
r e l u c t a n c e
t o
l o c a t e i t s
c l a i m i n
d u e
p r o c e s s i s
u n s u r p r i s i n g , s i n c e
i n t h e
f e d e r a l
c o n t e x t
" [ t ] h e t r a d i t i o n a l
v i e w . . . i s t h a t
t h e [ S u p r e m e ]
C o u r t e x c e e d e d
i t s l e g i t i m a t e j u d i c i a l
r o l e
b y
r e a d i n g
t h e
r i g h t
o f ' l i b e r t y
o f c o n t r a c t '
i n t o t h e F o u r t e e n t h
A m e n d m e n t ' s
D u e
P r o c e s s
C l a u s e ,
d e s p i t e t h e
a b s e n c e
o f
t e x t u a l
s u p p o r t f o r t h i s r i g h t . "
D a v i d
E .
B e r n s t e i n ,
L o c h n e r
' s
L e g a c y ' s
L e g a c y ,
8 2 T E x .
L . R E v . 1 , 3 - 4
( 2 0 0 3 ) .
S i n c e t h e
e r a o f L o c h n e r
v . N e w Y o r k 3 d r e w
t o a
c l o s e i n t h e l a t e
1 9 3 0 s ,
t h e S u p r e m e C o u r t h a s r e v i e w e d e c o n o m i c l e g i s l a t i o n a f f e c t i n g l i b e r t y
o f
c o n t r a c t
w i t h g r e a t
d e f e r e n c e
t o t h e l e g i s l a t u r e .
S e e ,
e . g . , U s e r y
v . T u r n e r E l k h o r m
M i n i n g
C o . , 4 2 8
1 9 8
U . S . 4 5
( 1 9 0 5 ) .
- 1 7 -
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-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
18/25
U . s .
1 , 1 5 ( 1 9 7 6 )
( " I t i s b y n o w
w e l l e s t a b l i s h e d t h a t l e g i s l a t i v e
A c t s a d j u s t i n g t h e
b u r d e n s a n d
b e n e f i t s
o f e c o n o m i c
l i f e c o m e
t o t h e C o u r t w i t h
a
p r e s u m p t i o n
o f c o n s t i t u t i o n a l i t y ,
a n d t h a t t h e
b u r d e n i s o n o n e
c o m p l a i n i n g o f
a d u e p r o c e s s
v i o l a t i o n
t o e s t a b l i s h t h a t t h e l e g i s l a t u r e
h a s
a c t e d
i n
a n a r b i t r a r y
a n d
i r r a t i o n a l
w a y . " ) ; F e r g u s o n v . S k r u p a ,
3 7 2 U . S . 7 2 6 , 7 3 0 ( 1 9 6 3 )
( " W e h a v e r e t u r n e d
t o t h e o r i g i n a l
c o n s t i t u t i o n a l
p r o p o s i t i o n
t h a t c o u r t s
d o
n o t s u b s t i t u t e
t h e i r s o c i a l
a n d
e c o n o m i c
b e l i e f s f o r t h e
j u d g m e n t o f
l e g i s l a t i v e b o d i e s ,
w h o a r e e l e c t e d
t o
p a s s l a w s . " ) ;
s e e a l s o
C h i .
B . &
Q .
R .
C o .
v .
M c G u i r e , 2 1 9
U . S . 5 4 9 ,
5 6 7 ( 1 9 1 1 ) ( " T h e C o n s t i t u t i o n
d o e s n o t s p e a k o f f r e e d o m
o f
c o n t r a c t . . . .
T h e r e
i s n o
a b s o l u t e f r e e d o m
t o d o a s o n e w i l l s o r
t o c o n t r a c t a s o n e c h o o s e s . " ) .
A f e d e r a l
" l i b e r t y
o f
c o n t r a c t " s u b s t a n t i v e d u e p r o c e s s c l a i m
i s t h u s a
v e r i t a b l e n o n - s t a r t e r ,
a n d i n a n y e v e n t ,
t h e A s s o c i a t i o n
h a s m a d e
n o
a l l e g a t i o n
t h e C i t y a c t e d i n a n a r b i t r a r y
o r i r r a t i o n a l
w a y b y p a s s i n g
t h e O r d i n a n c e .
M o r e o v e r , t h e
O r d i n a n c e a d v a n c e s
a n
o b v i o u s l y l e g i t i m a t e
g o v e r n m e n t i n t e r e s t :
e n s u r i n g
l o w - i n c o m e
p e r s o n s m a n y
o f w h o m a r e r a c i a l m i n o r i t i e s ,
c h i l d r e n ,
d i s a b l e d , o r
e l d e r l y h a v e
a c c e s s
t o
a f f o r d a b l e h o u s i n g ( a n d t h u s
t o
b e t t e r s c h o o l s
a n d s a f e r
n e i g h b o r h o o d s )
t h r o u g h o u t
t h e C i t y
o f A u s t i n . S e e P r e l i m .
J n j .
M o t . H r g .
E x .
D - 1
( C i t y C o u n c i l
R e s o l u t i o n )
a t 2 - 3
( n o t i n g
9 1 % o f
r e n t a l u n i t s i n T r a v i s
C o u n t y d o n o t
a c c e p t v o u c h e r s a n d
h i g h
o c c u p a n c y r a t e s
e x a c e r b a t e
t h e d i f f i c u l t i e s v o u c h e r
h o l d e r s f a c e i n f i n d i n g
h o u s i n g ) ;
i d .
E x .
D - 4
( D e m o g r a p h i c s
R e p . )
( i n d i c a t i n g
a m o n g h e a d s - o f - h o u s e h o l d
w h o h o l d v o u c h e r s i n A u s t i n ,
4 3 %
a r e
d i s a b l e d ,
8 4 % a r e f e m a l e ,
a n d
1 6 % a r e e l d e r l y , a n d s t a t i n g
5 0 . 8 % o f H C V P
b e n e f i c i a r i e s a r e
c h i l d r e n ) ; s e e
a l s o
B l u e C r o s s
& B l u e S h i e l d M u t .
v .
B l u e
C r o s s & B l u e
S h i e l d A s s
' n , 1 1 0 F . 3 d 3 1 8 ,
3 3 3
( 6 t h
C i r . 1 9 9 7 )
( " [ F ] r e e d o m
o f
c o n t r a c t e n t a i l s t h e f r e e d o m n o t
t o
c o n t r a c t ,
.
.
.
e x c e p t
a s
r e s t r i c t e d
b y a n t i t r u s t ,
a n t i d i s c r i m i n a t i o n ,
a n d o t h e r s t a t u t e s . " ( e m p h a s i s
a d d e d ) ) .
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-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
19/25
A T e x a s
l i b e r t y - o f - c o n t r a c t d u e p r o c e s s c l a i m
m i g h t p r e s e n t
a
s l i g h t l y
d i f f e r e n t
q u e s t i o n .
T e x a s
c o u r t s h a v e
b e e n
i n c o n s i s t e n t
i n
d e s c r i b i n g
t h e
s c o p e
o f
s u b s t a n t i v e
d u e p r o c e s s
u n d e r t h e
T e x a s
C o n s t i t u t i o n
a s
c o m p a r e d t o t h e f e d e r a l
C o n s t i t u t i o n ,
s o m e t i m e s s t a t i n g
t h e T e x a s
C o n s t i t u t i o n
p r o v i d e s
" a n
i d e n t i c a l g u a r a n t e e "
a n d s o m e t i m e s " a t t e m p t [ i n g ]
t o
a r t i c u l a t e
[ T e x a s ' ]
o w n i n d e p e n d e n t
d u e [ p r o c e s s ]
s t a n d a r d , w h i c h s o m e
c o u r t s
h a v e
c h a r a c t e r i z e d
a s m o r e r i g o r o u s
t h a n
t h e f e d e r a l
s t a n d a r d , "
T e x . W o r k e r s '
C o m p . C o m m ' n v . G a r c i a ,
8 9 3
S . W . 2 d 5 0 4 , 5 2 5
( T e x .
1 9 9 5 ) . T h e " m o r e
r i g o r o u s "
s t a n d a r d
c i t e d i s a 1 9 5 7
f o r m u l a t i o n :
T h e l i n e
w h e r e
t h e p o l i c e
p o w e r
o f
t h e
s t a t e e n c o u n t e r s
t h e
b a r r i e r
o f
s u b s t a n t i v e d u e
p r o c e s s
i s
n o t s u s c e p t i b l e
o f
e x a c t
d e f i n i t i o n . A s
a
g e n e r a l
r u l e t h e
p o w e r i s
c o m m e n s u r a t e
w i t h ,
b u t
d o e s
n o t e x c e e d , t h e d u t y
t o
p r o v i d e
f o r t h e r e a l
n e e d s
o f
t h e
p e o p l e
i n
t h e i r h e a l t h ,
s a f e t y , c o m f o r t a n d c o n v e n i e n c e
a s
c o n s i s t e n t l y
a s
m a y b e
w i t h
p r i v a t e
p r o p e r t y
r i g h t s . . . .
A l a r g e
d i s c r e t i o n
i s
n e c e s s a r i l y
v e s t e d i n
t h e
L e g i s l a t u r e
t o d e t e r m i n e
n o t
o n l y w h a t
t h e i n t e r e s t s
o f
t h e p u b l i c r e q u i r e ,
b u t w h a t m e a s u r e s
a r e
n e c e s s a r y
f o r t h e
p r o t e c t i o n o f s u c h
i n t e r e s t s . I f t h e r e
i s
r o o m
f o r a
f a i r d i f f e r e n c e
o f
o p i n i o n
a s t o
t h e n e c e s s i t y
a n d
r e a s o n a b l e n e s s o f a
l e g i s l a t i v e
e n a c t m e n t
o n a
s u b j e c t
w h i c h
l i e s
w i t h i n t h e
d o m a i n
o f t h e
p o l i c e p o w e r , t h e
c o u r t s w i l l n o t
h o l d i t v o i d .
S t a t e
v .
R i c h a r d s ,
3 0 1
S . W . 2 d
5 9 7 ,
6 0 2 ( 1 9 5 7 ) ( e m p h a s i s
a d d e d ) .
O n e
T e x a s
c o u r t ,
i n
d i c t a , a g r e e d
" i n
g e n e r a l " w i t h
t h e
p r o p o s i t i o n
t h a t A r t i c l e I ,
1 9
" g u a r a n t e e s
b r o a d e r
d u e p r o c e s s
p r o t e c t i o n
f o r
s u b s t a n t i v e
e c o n o m i c r i g h t s t h a n
d o e s t h e U n i t e d
S t a t e s
C o n s t i t u t i o n . " Y o r k o
v . S t a t e , 6 8 1
S . W . 2 d
6 3 3 ,
6 3 6
( T e x .
A p p . H o u s t o n
[ 1 4 t h D i s t . ]
1 9 8 4 ) ,
a f f ' d ,
6 9 0 S . W . 2 d 2 6 0
( T e x .
C n m . A p p .
1 9 8 5 ) .
" M o r e f r e q u e n t l y ,
h o w e v e r , "
T e x a s
c o u r t s
h a v e
" r e l i e d o n
b o t h s t a t e
a n d f e d e r a l
a u t h o r i t i e s
i n
d i s c u s s i n g " A r t i c l e
I ,
1 9 ,
a n d
a
" s u b s t a n t i a l
n u m b e r o f T e x a s
c a s e s " h a v e
h e l d o r i m p l i e d
t h a t t h e
f e d e r a l a n d T e x a s
c l a u s e s
a r e
" i d e n t i c a l , " i n
c o n t r a s t w i t h o n l y
a
" h a n d f u l "
o f
o p i n i o n s
s u g g e s t i n g
t h e T e x a s c l a u s e h a s i n d e p e n d e n t m e a n i n g . L u c a s
v .
U n i t e d S t a t e s ,
7 5 7
S . W . 2 d
6 8 7 ,
7
1 2 - 1 3
( T e x .
1 9 8 8 )
( c o l l e c t i n g
c a s e s ) .
- 1 9 -
Case 1:14-cv-01146-SS Document 23 Filed 02/27/15 Page 19 of 25
-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
20/25
W h i c h e v e r
s t a n d a r d
i s
a p p l i e d , h o w e v e r ,
t h e
C o u r t f i n d s
t h e
A s s o c i a t i o n
h a s
f a i l e d t o
d e m o n s t r a t e
a s u b s t a n t i a l
l i k e l i h o o d
o f
s u c c e s s o n t h e m e r i t s .
T h e r e i s , a t
t h e v e r y l e a s t ,
" r o o m
f o r
a f a i r
d i f f e r e n c e o f o p i n i o n "
a s
t o t h e n e c e s s i t y
a n d
r e a s o n a b l e n e s s
o f t h e O r d i n a n c e
i n p r o v i d i n g
f o r
" t h e
r e a l n e e d s
o f t h e
p e o p l e . .
.
a s
c o n s i s t e n t l y
a s m a y b e w i t h p r i v a t e p r o p e r t y
r i g h t s . " T h e
r e c o r d
s h o w s H C V P
p a r t i c i p a n t s
s u f f e r s e r i o u s
d i s c r i m i n a t i o n i n
t h e A u s t i n
p r i v a t e h o u s i n g
m a r k e t a n d ,
t o
t h e e x t e n t t h e y
a r e a b l e
t o f i n d h o u s i n g ,
a r e c o n c e n t r a t e d i n
t h e p o o r e s t
a r e a s
o f t h e
c i t y .
S e e
C i t y
C o u n c i l R e s o l u t i o n
a t
3
( s t a t i n g
9 1 % o f A u s t i n l a n d l o r d s
d o
n o t a c c e p t v o u c h e r s ) ;
P r e l i m .
I n j .
H r g .
E x . D - 3
( i n d i c a t i n g
c o n c e n t r a t i o n
o f
v o u c h e r h o l d e r s
b y z i p c o d e ) ; i d . E x . D - 5
( e x p l a i n i n g t h e
u n i t s
i n A u s t i n a v a i l a b l e
t o
v o u c h e r h o l d e r s " a r e l o c a t e d i n l o w - o p p o r t u n i t y a r e a s
a n d l a c k h i g h -
p e r f o r m i n g
s c h o o l s ,
s u s t a i n a b l e
e m p l o y m e n t ,
a n d
l o w - c r i m e
n e i g h b o r h o o d s " ) .
T h e C i t y
d e t e r m i n e d
t h e p u b l i c i n t e r e s t
r e q u i r e d
d i s c r i m i n a t i o n
a g a i n s t v o u c h e r
h o l d e r s b e p r o h i b i t e d ,
a s
h a v e d o z e n s
o f
s t a t e s
a n d
m u n i c i p a l i t i e s
a r o u n d
t h e n a t i o n .
S e e
P O V E R T Y
& R A C E R E S E A R C H
A C T I O N
C O U N C I L ,
A P P E N D I X
B : S T A T E ,
L O C A L ,
& F E D E R A L
L A W S B A R R I N G S O U R C E - O F - I N C O M E
D I S C R I M I N A T I O N
1 - 2
( 2 0 1 4 ) ( l i s t i n g
s t a t e a n d l o c a l
s o u r c e - o f - i n c o m e
l a w s ) 4 ;
s e e a l s o , e . g . , G o d i n e z
v .
S u l l i v a n - L a c k e y ,
8 1 5
N . E . 2 d 8 2 2 ,
8 2 4
( I l l . A p p .
C t , 2 0 0 4 ) ( f i n d i n g
r e f u s a l t o
r e n t
t o v o u c h e r h o l d e r
a
v i o l a t i o n
o f
s o u r c e - o f - i n c o m e
a n t i - d i s c r i m i n a t i o n
p r o v i s i o n
i n
C h i c a g o ' s F a i r
H o u s i n g O r d i n a n c e ) ;
G l e n m o n t
H i l l s ,
9 3 6 A . 2 d
a t 3 2 7
( s a m e ,
a s
t o M o n t g o m e r y
C o u n t y , M a r y l a n d
h o u s i n g
o r d i n a n c e ) ;
T i m k o v s k y
v .
5 6 B e n n e t t , L L C ,
8 8 1
N . Y . S . 2 d 8 2 3 ,
8 2 9 ( N . Y . A p p . D i v .
2 0 0 9 ) ( s a m e ,
a s
t o
N e w Y o r k C i t y
h o u s i n g o r d i n a n c e ) .
T h e c o u n t e r a r g u m e n t ,
o f
c o u r s e ,
i s
t h a t t h e O r d i n a n c e
g o e s t o o f a r
i n a t t e m p t i n g
t o
a c c o m p l i s h
i t s
g o a l , s i n c e
a t l e a s t s o m e
l a n d l o r d s w h o
d o
n o t
w i s h t o d o
s o
w i l l
b e r e q u i r e d
t o
s i g n
4
A v a i l a b l e
a t
h t t p : / / w w w . p r r a c . o r g / p d f ' A p p e n d i x B - F e b 2 O
1
O . p d f .
- 2 0 -
Case 1:14-cv-01146-SS Document 23 Filed 02/27/15 Page 20 of 25
-
7/21/2019 Judge Sparks Order on Austin Apartment Association v. City of Austin
21/25
t h e H A P C o n t r a c t a n d
s u b j e c t
t h e m s e l v e s t o
t h e r e g u l a t i o n s g o v e r n i n g t h e P r o g r a m .
O r i g . P e t .
3 1 .
W h i l e t h e p a r t i e s d i s p u t e
t h e p r e c i s e e x t e n t o f
t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e t e r m s
o f a t e n a n c y
g o v e r n e d s o l e l y b y t h e
A s s o c i a t i o n ' s
s t a n d a r d l e a s e
a n d o n e
g o v e r n e d b y t h e s t a n d a r d l e a s e
p l u s t h e
H A P
C o n t r a c t
a n d
T e n a n c y
A d d e n d u m , i t
i s
c l e a r t h e l a t t e r r e q u i r e s
a
l a n d l o r d
t o
s h o u l d e r
d i f f e r e n t
b u r d e n s a n d a c c e p t d i f f e r e n t
r i s k s t h a n t h e
f o r m e r . A s
p r e v i o u s l y e x p l a i n e d ,
t h e
P H A ' s
r e s p o n s i b i l i t y f o r m a k i n g
r e n t p a y m e n t s t e r m i n a t e s a u t o m a t i c a l l y u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s ;
t h e
P H A h a s d i s c r e t i o n
t o s t o p m a k i n g p a y m e n t s u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s ;
t h e
P H A i s
o n l y o b l i g a t e d
t o p a y l a t e
f e e s f o r
t a r d y
p a y m e n t s u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s ; u n i t s r e n t e d
t o
P r o g r a m
p a r t i c i p a n t s
m u s t b e i n s p e c t e d ,
a n d
t h e P H A w i l l n o t b e g i n p a y i n g r e n t
o n a
u n i t u n t i l
i t p a s s e s i n s p e c t i o n ; a n d
t h e l a n d l o r d w i l l n o t r e c e i v e
t h e e n t i r e t y o f
t h e f i r s t
m o n t h ' s r e n t u n t i l t h i r t y
t o f o r t y - f i v e d a y s a f t e r
t h e
u n i t p a s s e s i n s p e c t i o n . 5
T h e C o u r t a g r e e s t h e s e
r e g u l a t i o n s p l a c e s o m e b u r d e n
o n
t h e l a n d l o r d s
s u b j e c t t o
t h e m ,
a n d
a c k n o w l e d g e s t h e p o t e n t i a l
f o r l o s t r e v e n u e w h i l e a P H A i n s p e c t i o n i s s c h e d u l e d
a n d a
u n i t s i t s
v a c a n t .
I t i s l i k e l y
t h e r e a r e d i f f e r e n t , l e s s b u r d e n s o m e
w a y s t h e C i t y c o u l d e n t i c e p r o p e r t y o w n e r s
t o p a r t i c i p a t e i n t h e
P r o g r a m .
I t i s
a l s o
c
