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i INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO DE CUSTO – ESTUDO DAS CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E DESVANTAGENS Rafael Muniz Vieira RIO DE JANEIRO – RJ –BRASIL AGOSTO de 2015 Projeto de Graduação apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Escola Politécnica, Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Engenheiro Civil. Orientador: Jorge dos Santos
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Nov 24, 2018

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INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO DE CUSTO – ESTUDO DAS

CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E DESVANTAGENS

Rafael Muniz Vieira

RIO DE JANEIRO – RJ –BRASIL

AGOSTO de 2015

Projeto de Graduação apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Escola Politécnica, Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Engenheiro Civil.

Orientador: Jorge dos Santos

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INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO DE CUSTO – ESTUDO DAS

CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E DESVANTAGENS

Rafael Muniz Vieira

PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE

ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL

DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A

OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.

Examinado por: ____________________________________

Jorge dos Santos

Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ (Orientador)

____________________________________

Ana Catarina Jorge Evangelista

Profª. Associada, D.Sc., POLI/UFRJ

____________________________________

Wilson Wanderlei

Profº. Convidado, EP/UFRJ

____________________________________

Isabeth da Silva Mello

Profº. Convidado, EP/UFRJ

RIO DE JANEIRO – RJ - BRASIL

AGOSTO de 2015

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Vieira, Rafael Muniz

Incorporação de empreendimentos multiresidenciais a preço de custo –Estudo das

características, vantagens e desvantagens/ Rafael Muniz Vieira – Rio de Janeiro:

POLI/UFRJ, 2015.

XIII, 89 p.: il.; 29,7 cm.

Orientador: Jorge dos Santos

Monografia (Graduação) – POLI/ UFRJ/ Curso de Graduação em Engenharia

Civil, 2015.

Referencias Bibliográficas: p. 80-85.

1. Introdução, 2. A importância dos contratos e suas cláusulas na Construção Civil, 3. A

evolução, legislação e contextualização das modalidades contratuais, 4.Contextualização

da modalidade de contratação por administração e a incorporação de condomínio ,

5.Estudo de caso, 6. Conclusões. I. Santos, Jorge dos. II. Escola Politécnica da

Universidade Federal do Rio de Janeiro, UFRJ, Curso de Graduação em Engenharia

Civil. III Incorporação de Empreendimentos Multiresidenciais a Preço de Custo – O

Estudo das Características, Vantagens e Desvantagens.

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AGRADECIMENTOS

Agradeço, primeiramente, a Universidade Federal do Rio de Janeiro e aos seus professores,

por todos os ensinamentos adquiridos nessa jornada.

Aos meus pais, que me apoiaram ao longo de toda a minha formação.

Aos amigos e colegas de turma.

Ao meu orientador Jorge Santos, que se dispôs em todos os momentos. E que sem suas

orientações eu não poderia concluir este trabalho final.

A todos os profissionais que me relacionei durante os últimos anos.

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Resumo do projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/UFRJ como parte dos

requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.

INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO

DE CUSTO – ESTUDO DAS CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E

DESVANTAGENS

Rafael Muniz Vieira

Agosto de 2015

Orientador: Jorge dos Santos

Curso: Engenharia Civil

RESUMO

Nenhuma empresa irá desempenhar todas as suas atividades sem recorrer a Contratos.

Existem diferentes modalidades contratuais e é necessário conhecer os aspectos legais

afetos a cada um destes regimes, bem como as vantagens e desvantagens de cada um.

(STONNER, 2013).

O contrato é uma ferramenta essencial para a efetivação de uma construção civil. Os

profissionais envolvidos precisam saber claramente o que será realizado e em quais

condições irá acontecer todo o desenvolvimento do projeto.

Contratos são muito mais do que papéis que formalizam uma relação entre duas ou mais

partes. Na construção civil, no caso de contratos de serviços, além de estabelecer a divisão

de responsabilidades, prazos, condições de garantia e preço, eles são um importante

instrumento que auxiliam a gestão da obra. Os contratos servem, entre outras coisas, para

esclarecer de que forma as expectativas e necessidades de cada parte envolvida serão

atendidas.

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Nesse contexto, o trabalho proposto irá revisar e conceituar as diversas modalidades

contratuais praticadas no Brasil. Ainda, as diversas peculiaridades inerentes a cada regime

de contratação, assim como, sua gestão e gerenciamento.

O enfoque do mesmo passa pela modalidade “obras a preço de custo”, onde o autor

contemplará também um estudo de caso.

Palavras-Chave: Contratos; Obras a preço de custo; Construção Civil

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Abstract of final Graduation Project presented to Escola Politécnica/ UFRJ as a partial

fulfillment of the requirements for the degree of Civil Engineer.

INCORPORATION OF RESIDENTIAL BUILDINGS AT COST PRICE -

STUDY OFFEATURES, ADVANTAGES AND DISADVANTAGES

Rafael Muniz Vieira

August, 2015

Advisor: Jorge dos Santos

Department: Civil Engineering

ABSTRACT

No company will perform all their activities without resorting to contracts.

There are differents contractual arrangements and it is necessary to know the legal aspects

inherent in each of them, as well as the advantages and disadvantages of each. (STONNER,

2013).

The contract is an essential tool for the realization of a building. Professionals involved

need to know clearly what will be done and in what conditions will occur throughout the

project development.

Contracts are much more than papers formalizing a relationship between two or more

parties. In construction, in the case of service contracts, and to establish the division of

responsibilities, deadlines, guarantee conditions and price, they are an important tool that

helps the management of the work. Contracts serve, among other things, to clarify how the

expectations and needs of each party involved will be attended.

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In this context, the proposed work will review and conceptualize the various contractual

arrangements practiced in Brazil. Still, the various peculiarities specific to each type of

employment contract, as well as its management.

The focus of it passes through the mode " Cost Reimbursable Contract ", where the author

will also include a case study.

Keywords: Contracts; Cost Reimbursable Contract; Construction

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Sumário LISTA DE FIGURAS .......................................................................................................................... 5

LISTA DE TABELAS .......................................................................................................................... 6

1 INTRODUÇÃO .............................................................................................................................. 7

1.1 IMPORTÂNCIA DO TEMA ...................................................................................................... 7

1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO .................................................................................................... 8

1.3 JUSTIFICATIVA DO TEMA ...................................................................................................... 9

1.4 METODOLOGIA .................................................................................................................. 10

1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO ................................................................................................ 10

2 IMPORTÂNCIA DOS CONTRATOS E SUAS CLÁUSULAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL ........................... 12

2.1 DEFINIÇÃO DE CONTRATO .................................................................................................. 12

2.2 TERMOS DO CONTRATO E SUA OPERACIONALIZAÇÃO ........................................................ 13

2.3 CLÁUSULAS CONTRATUAIS E SUAS INFLUÊNCIAS NA ESCOLHA DA MODALIDADE CONTRATUAL ........................................................................................................................... 15

3 EVOLUÇÃO, LEGISLAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS ................ 19

3.1 EVOLUÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS .................................................................. 19

3.2 LEGISLAÇÃO ATUANTE SOBRE AS MODALIDADES CONTRATUAIS ........................................ 21

3.3 A CONCEITUAÇÃO DAS DIFERENTES MODALIDADES CONTRATUAIS .................................... 24

3.3.1 DBB – DESIGN, BID AND BUILD (PROJETO-LICITAÇÃO-CONSTRUÇÃO) .............................. 27

3.3.2 DESIGN AND BUILD (PROJETO E CONSTRUÇÃO) ............................................................... 28

3.3.3 EPC – ENGINEERING, PROCUREMENT AND CONSTRUCTION (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO) ......................................................................................................................... 30

3.3.4 EPCM – ENGINEERING, PROCUREMENT, CONSTRUCTION AND MANAGEMENT (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO, CONSTRUÇÃO E GESTÃO).............................................................. 35

3.3.5 ALLIANCE CONTRACT (CONTRATO DE ALIANÇA) .............................................................. 39

3.3.6 CONTRATAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO ............................................................................ 41

3.3.7 CONTRATAÇÃO DE INCORPORAÇÃO DE CONDOMÍNIO .................................................... 43

3.4 AS DIFERENTES FORMAS DE CLASSIFICAÇÃO E CRITÉRIOS PARA A CONCEITUAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS ................................................................................................. 47

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3.3.1 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE HADDAD E FRANCISCO (2002) ...................................................................................................................................... 47

3.4.2 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE KUMARASWAMY, DISSANAYAKA (1998) ............................................................................................................... 51

3.4.3 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DO PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2004)............................................................................................. 58

4 ESTUDO DE CASO .................................................................................................................. 62

4.1. A EMPRESA CONSTRUTORA ............................................................................................... 63

4.2 ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA A INCORPORAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ...................... 64

4.3 A TIPOLOGIA DO CLIENTE/COMPRADOR/INVESTIDOR ........................................................ 65

4.4. O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, A ELABORAÇÃO DO MEMORIAL DESCRITIVO E O FLUXO FINANCEIRO ............................................................................................................................. 66

4.5 A PRESONALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS E DAS PARTES COMUNS ....................... 67

4.6. PLANEJAMENTO E CONTROLE DA PRODUÇÃO ................................................................... 67

4.7. A AQUISIÇÃO DE MATERIAIS E A CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS .......................................... 68

4.8. A PRESTAÇÃO DE CONTAS E APROVAÇÃO DE APORTES FINANCEIROS ............................... 68

4.9. ATENDIMENTO AO CLIENTE ............................................................................................... 69

4.10. ENTREGA DA OBRA E A ASSISTÊNCIA TÉCNICA NO PÓS HABITE-SE ................................... 69

4.11 CONSIDERAÇÕES FINAIS DO ESTUDO DE CASO ................................................................. 70

5 CONCLUSÃO .............................................................................................................................. 76

6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................................. 79

ANEXO 1 ...................................................................................................................................... 85

ANEXO 2 ...................................................................................................................................... 86

ANEXO 3 ...................................................................................................................................... 87

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1– Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DBB - 9ª Conferência

Internacional da LARES – BUENO (2009) ...................................................................... 28

Figura 2 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DB - 9ª Conferência

Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR .................... 30

Figura 3 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPC Turnkey - 9ª

Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 34

Figura 4 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPCM - 9ª Conferência

Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR .................... 38

Figura 5 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo Contrato de Aliança - 9ª

Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 40

Figura 6 - Os regimes de contratação segundo HADDAD E FRANCISCO (2002) –

GESTÃO DE CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL - ADPATADO PELO AUTOR

........................................................................................................................................ 48

Figura 7 - Regimes de contratação segundo KUMARASWAMY e DISSANAYAKA

(1998)- ADPATADO PELO AUTOR .............................................................................. 53

Figura 8 - Fluxo Financeiro de recebimento de recurso - ADAPTADO PELO AUTOR ... 73

Figura 9 - Inadimplência de uma unidade autônoma - ADAPTADO PELO AUTOR ........ 74

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LISTA DE TABELAS

Tabela 1 – Matriz de Risco de um Contrato EPC (Turnkey) - GOMEZ (2006) ................. 33

Tabela 2 - Alocação de risco nas modalidades de pagamento (MOLENAAR et al., 1998) 54

Tabela 3 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Tradicional (para o Cliente) -

MOLENAAR et. al, 1998 - ADPATADO PELO AUTOR ............................................... 55

Tabela 4 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Gerenciados (para o Cliente) -

MOLENAAR et al. 1998 - ADPATADO PELO AUTOR ................................................ 57

Tabela 5 - Comparativo de Custo extra referente a etapa de fundação, contenção de

vizinhos, demolição e escavação do terreno - ADAPTADO PELO AUTOR .................... 72

Tabela 6 - Comparativo de custo final entre edifícios realizados pela construtora –

ADAPTADO PELO AUTOR .......................................................................................... 75

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1 INTRODUÇÃO

1.1 IMPORTÂNCIA DO TEMA

Nos dias atuais, a disputa empresarial avança no mercado de forma a tentar amenizar e

suprir as necessidades em vários aspectos e setores. É notório que, o sucesso de qualquer

empreendimento imobiliário depende não apenas da viabilidade econômica, mas

fundamentalmente de um planejamento orçamentário da obra e de uma elaboração mais

aprofundada de cronogramas que possam servir de parâmetros para o acompanhamento do

desempenho de qualquer atividade, seja ela física ou financeira.

Com a tendência do aumento da taxa Selic e diante do fato de a caderneta de poupança

remunerar os depósitos abaixo da inflação, pode ser observado um cenário de redução dos

recursos destinados ao financiamento imobiliário. Assim, pode-ser observar o crescimento

das incorporações a “preço de custo” com grupos de investidores adquirindo um terreno e

contratando uma construtora para edificar mediante o pagamento de um percentual sobre

tudo o que for gasto na obra.

A procura dos investidores da construção pela modalidade por administração (a preço de

custo) é enorme. Pois a modalidade permite atingir preços até 30% abaixo do regime de

construção a preço fixo. Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão

quanto tocará à construtora em termos de remuneração, dissipa-se a ideia recorrente de que

há um “superlucro” embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a

rentabilidade do negócio — pois sempre se crê que construtor ganha rios de dinheiro...

Independente da modalidade contratual, o contrato não determina apenas os parâmetros de

remuneração dos serviços. Os sistemas contratuais exercem uma notável influencia na

gestão do empreendimento, na medida em que definem o perfil de relacionamento que será

travado entre as partes durante todo o desenvolvimento do empreendimento.

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Todo projeto tem uma dose de risco que pode ser dobrado caso o ajuste entre as partes seja

mal elaborado. Não existe um modelo melhor ou pior de contratação, mas sim contratos

mais adequados para determinados tipos de obra.

Assim sendo, qualquer que seja a modalidade de contrato, não se pode perder de vista a

formulação de orçamento com base no máximo de conhecimento sobre o empreendimento

e sobre o parceiro que está do outro lado, seja ele o contratante ou o contratado.

Sistemas contratuais inadequados podem conduzir a acréscimos nos custos e atrasos,

reivindicações e disputas, bem como perda da qualidade do investimento do

empreendimento. (ALHAZMI e MCCAFFER, 2000).

A capacidade de um contrato evitar conflitos é diretamente proporcional à clareza e

detalhamento de sua elaboração.

Os contratos servem, entre outras coisas, para esclarecer de que forma as expectativas e

necessidades de cada parte envolvida serão atendidas. Por esse motivo, esses formatos vêm

se flexibilizando constantemente, na tentativa de atender às novas necessidades dos

clientes, às características dos empreendimentos e ao biotipo da construtora.

O presente trabalho abordará algumas das diferentes modalidades de contratos comumente

utilizados em projetos de construção civil e suas vantagens e desvantagens considerando-se

a seleção da estratégia correta de contratação.

1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO

O presente trabalho apresenta dois objetivos que podem ser enunciados como:

Objetivo secundário:

Uma contextualização, a partir de referência bibliográfica selecionada, das

diferentes modalidades contratuais e regimes existentes. E ainda, apontar de um

modo genérico as vantagens e desvantagens dos diferentes contratos apresentados.

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Realizar um estudo comparativo entre as definições das modalidades contratuais dos

diversos autores levados em consideração, assim como de instituições

internacionais.

Objetivo Principal:

Caracterizar a incorporação imobiliária por administração e realizar um estudo de

caso, comparando as definições encontradas na literatura com o que foi adquirido

com a experiência profissional.

1.3 JUSTIFICATIVA DO TEMA

A curiosidade do autor pela confecção de contratos de uma forma geral assim como a sua

operacionalização e a importância do mesmo dentro de qualquer ramo empresarial, iniciou

a pesquisa deste trabalho.

Somado a tal fato, a escolha do tema em questão está diretamente relacionada à atividade

profissional do autor no mercado de trabalho durante os últimos anos, mais

especificamente, no nicho de obras realizadas com a modalidade contratual por

administração, ou ainda, a incorporação a preço de custo.

Vale ressaltar ainda, o crescimento do setor em relação as outras modalidades contratuais.

A peculiaridade nos termos contratuais praticados pela empresa aonde a atividade

profissional foi exercida despertou ainda mais o interesse pelo tema.

Por consequência da inserção no mercado, teve-se facilidade na pesquisa de campo (estudo

de caso), assim como na troca de experiência com outros profissionais do tema abordado.

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1.4 METODOLOGIA De forma preliminar, definiu-se a estrutura dos capítulos e tópicos a serem tratados ao

longo do trabalho. Após, reuniram-se diversas bibliografias referentes ao assunto do

trabalho, para uma contextualização do tema proposto.

Com o acervo definido, foi realizada uma catalogação das obras reunidas, com o objetivo

de otimizar a consulta aos autores, de forma a materializar a monografia. Livros, teses e

artigos foram levados em consideração, de diversos autores e datas de publicações distintas.

Em relação ao estudo de caso proposto, praticamente todo o conteúdo tem sua fonte nas

conversas e trocas de experiências entre os profissionais do ramo e a vivencia em diversos

canteiros de obras que utilizam esta modalidade contratual.

Ainda, foram realizadas entrevistas com engenheiros e arquitetos do segmento em questão,

assim como os incorporadores e construtores inseridos neste modelo abordado.

1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO

O presente trabalho é dividido em seis capítulos.

Primeiramente, no capítulo 1 é evidenciada a importância do tema proposto em

relação ao contexto da construção civil. Somada a relevância da abordagem da monografia,

estão os objetivos deste projeto e a justificativa pela escolha do tema em questão.

O capítulo 2 inicia-se com a definição de contrato e ainda com a enumeração dos

termos mais importantes dos contratos de construção. Ainda é feito um estudo da influencia

dessas clausulas na escolha da modalidade contratual. Por fim, é sugerida uma

operacionalização dos regimes contratuais.

O terceiro capítulo inicia-se demonstrando a evolução das modalidades de

contratação e ainda, associa as regulamentações legais no Brasil com as mesmas. Após,

contextualiza-se as modalidades de contratação mais importantes, evidenciando-se as

características, as vantagens e desvantagens.

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Na parte final, é apresentado um estudo comparativo das diversas formas de

classificação das modalidades contratuais por diferentes autores e ainda, os critérios para

conceituação dos regimes de contratação.

O quarto capítulo é constituído pelo tema em enfoque deste trabalho. O mesmo

contextualiza, em um primeiro momento, a modalidade de contratação por administração e

após revisa-se a definição da modalidade de incorporação de condomínio.

No quinto capítulo, é apresentado um estudo de caso sobre o tema em enfoque.

Onde o mesmo é todo baseado em experiência profissional adquirida pelo autor deste

trabalho.

Por fim ,no sexto e último capítulo, compara-se o que o estudo de caso com as

definições das modalidades de contratação propostas pelos autores expostos no presente

trabalho. Ainda, concluí-se e opina-se sobre o estudo de caso e o tema em enfoque.

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2 IMPORTÂNCIA DOS CONTRATOS E SUAS CLÁUSULAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

2.1 DEFINIÇÃO DE CONTRATO

Dentre os vários significados existentes, o que Leme (1997) apresenta é o que melhor

define o termo, se levado em conta o tema do trabalho. Assim sendo, o autor afirma que

“Contrato é o registro formal das vontades expressas por duas ou mais partes, com a

finalidade de regular uma atividade qualquer, como a prestação de um serviço, o

fornecimento de um determinado bem ou, como no caso em tela, a execução de uma

construção, na qual são fornecidos serviços e bens, constituídos por materiais e

equipamentos. O contrato é firmado livremente entre as partes e representa o coroamento

de um processo formal de negociação”.

Complementando, Haddad (1992) afirma que, ”os contratos são, acima de tudo, um

concurso de vontade entre as partes, que procuram acordar sobre um tema determinado.”.

Ratificando o exposto acima, Ricardino (2007) define que “O contrato é estabelecido pelas

partes pela regulação dos próprios interesses, a partir de um conjunto de funções

logicamente estruturadas, com fundamentação legal, constituindo uma fonte de obrigações

para ambas às partes. O documento (“instrumento”) não é por si só o contrato. Não é o

documento que dá existência ao contrato, mas sim o encontro de declarações convergentes

de vontade: o documento formaliza a vontade (GOMES, 2002 apud RICARDINO, 2007).

Ainda, para Meirelles (2013), contrato de construção é “todo ajuste para execução de obra

certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica

legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto,

mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.

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Kumaraswamy e Dissanayaka (1998) alertam que, estratégias de contratação inapropriadas

podem levar a aumentos de custo e prazo, assim como reivindicações e disputas. E uma

porção significante de problemas que ocorrem em projetos de construções, relacionados a

itens de gerenciamento resultam em “uma falha no entendimento da ferramenta mais básica

que governa todos os projetos: o contrato”. GALLOWAY (2004) apud PUDDICOMBE

(2009).

2.2 TERMOS DO CONTRATO E SUA OPERACIONALIZAÇÃO

Devido à importância de um completo entendimento dos termos do contrato, como

evidenciado anteriormente, Haddad e Francisco (2002) sugeriram que, em forma de

cláusulas, os itens a seguir devam conter em um contrato de construção:

I. Objeto do Contrato – define o que vai ser executado. No caso da

construção civil, deve ser uma obra material ou a prestação de um serviço

pertinente ao empreendimento;

II. Partes Envolvidas – identifica o contratante e o executor.

III. Documentos Contratuais – relação de documentos necessários à execução

do objeto do contrato. São os projetos aprovados, especificações, normas

técnicas, legislação aplicável, etc.;

IV. Definição das Obrigações Mútuas – define tanto as obrigações do

contratante como do contratado;

V. Prazo e Força Maior – define em quanto tempo devem ser concluídos os

serviços estabelecidos no contrato, e em que condições (caso fortuito ou

força maior) este prazo pode ser ultrapassado sem ônus para o contratado.

VI. Multas – define as penalidades aplicadas ao contratado caso este não

cumpra com as obrigações estabelecidas no contrato;

VII. Condições Comerciais – nesta cláusula devem estar caracterizados todos os

itens referentes a pagamentos e custeio da obra, como por exemplo:

remuneração das equipes alocadas aos serviços, despesas reembolsáveis,

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custos relativos a impostos e taxas, condições de faturamento, prazo, forma e

local de pagamento, preço dos serviços, etc.;

VIII. Fiscalização – garante ao contratante o direito de enviar às instalações um

fiscal para verificar a execução dos serviços;

IX. Responsabilidade e Garantia dos Serviços – define a responsabilidade

técnica, civil e trabalhista na execução do contrato, além da garantia da

perfeita execução dos serviços em questão;

X. Rescisão do Contrato – define as condições em que poderá ser rescindido o

contrato;

XI. Tolerância – estabelece os limites para o descumprimento das cláusulas ou

condições do contrato; · Vigência do Contrato – define o prazo de validade

do contrato;

XII. Foro Contratual – estabelece em que lugar será dirimidas as questões

contratuais.

Ainda, os autores sugerem uma metodologia para a execução dos contratos de construção,

denominada pelos mesmos como operacionalização da gestão de contratos na engenharia

civil. Onde, de acordo com Haddad e Francisco (2002) o objetivo da metodologia é

otimizar o processo de contratação a fim de reduzir as despesas e tempos de execução de

contratos e evitar os problemas ocorridos por cláusulas mal elaboradas, falta de

acompanhamento e fiscalização, medições erradas, etc. Assim sendo, essa

operacionalização é constituída das seguintes etapas:

a) Elaboração – consiste na determinação do escopo, dos dados básicos e dos

intervenientes do contrato, além da estipulação das cláusulas contratuais,

ocorrendo sua discussão para adequação das mesmas, a fim de satisfazer a

ambas as partes;

b) Contratação – é a etapa de redação e montagem do documento contratual,

anexando-se a estes os documentos necessários à execução do objeto do

contrato, como projetos, cronogramas, especificações técnicas, normas, etc.;

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c) Implementação – consiste no início da execução do objeto do contrato, o

qual pode ser dividido em partes. Além disso, podem ocorrer

subcontratações diversas. As partes do contrato apresentam características

diversas bem como momentos de início e fim coincidentes ou não, conforme

o cronograma previamente determinado. Os diversos subcontratos se

inserem no conjunto geral seguindo ritual semelhante ao do contrato

principal;

d) Acompanhamento– esta etapa comporta alguns momentos de decisão em

função da análise e avaliação de desempenho de itens tais como: prazos,

qualidade, conformidade, segurança, adequabilidade, etc. Num primeiro

momento, verifica-se a ocorrência de três hipóteses: 1- falha total de um ou

mais elementos críticos para execução do objeto do contrato, levando ao

distrato. A partir daí, verifica-se a possibilidade de se continuar com o objeto

do contrato. Em caso positivo, dá-se início a um novo processo de

contratação. Em caso negativo, encerra-se toda e qualquer relação

contratual; 2- descumprimento parcial de uma ou mais partes do contrato.

Caso haja correção das não conformidades mediante simples requisição ao

contratado, tem-se a conclusão do contrato. Caso contrário, recorre-se a

outras formas de contratação, tais como acordo, mediação ou arbitragem e

demanda judicial; 3- execução a contento do objeto do contrato. Neste caso,

o contratado executa seus serviços exatamente de acordo com os termos do

contrato, levando diretamente à conclusão do mesmo.

2.3 CLÁUSULAS CONTRATUAIS E SUAS INFLUÊNCIAS NA ESCOLHA DA MODALIDADE CONTRATUAL

Dentre as cláusulas sugeridas por Haddad e Francisco (2002) nos contratos de construção,

algumas apresentam grande interferência na escolha da modalidade contratual e/ou são

importantes para uma melhoria na operacionalização do contrato de construção.

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Logo, neste capítulo são discutidas algumas características dos termos mais relevantes. Para

fins didáticos foram separados em dois enfoques: o primeiro é sobre o termo que trata das

“partes envolvidas” (por motivos de características peculiares) e o segundo enfoque é sobre

o “objeto do contrato/Condições Comerciais/Prazo/Definição das Obrigações Mútuas” (por

motivos de grande influência na escolha da modalidade contratual).

Em relação aos envolvidos no contrato de construção, Melhado (2009) afirma que existem

dois sujeitos: (a) “o empreendedor”. “cliente” ou “proprietário”, que contrata a construção

da obra. (b) o que se obriga a executá-la, denominado “construtor” ou “empreiteiro”, o qual

deve ser legalmente habilitado no conselho regional de engenharia e arquitetura.

Complementando, Meirelles (2013) diz que independente da modalidade, o contrato é de

caráter pessoal, mas não de prestação personalíssima, o que torna possível a execução da

obra por terceiros que trabalhem sob a responsabilidade do construtor-contratado. Porém, o

construtor não pode liberar-se das obrigações contratuais com o proprietário transpassando-

as a estranhos. O caráter não-personalíssimo da execução do contrato de construção só

autoriza que pessoas estranhas ao ajuste (técnicos e artífices diversos) interfiram na obra

para realizar serviços de sua especialidade, sob direção e responsabilidade do construtor-

contratado, sem lhe permitir a transferência da obra a outrem à revelia do proprietário ou

comitente. Ainda, poderá o construtor subcontratar serviços e incumbir especialistas de

determinadas partes da obra, independente de autorização de quem a encomendou, mas será

o responsável pela fiel execução do projeto e pelo cumprimento de todas as cláusulas

contratuais, bem como por todos os encargos legais decorrentes da construção, embora

realizada parcialmente por outro.

A faculdade de subcontratar mão de obra e trabalhos especializados é inerente a quase todo

contrato de construção (salvo os contratos de ordem pública, onde a livre subcontratação

pode ser vedada ou estar sob uma autorização por parte da contratante) e resulta da

complexidade das edificações modernas e da diversidade de operações, materiais e

equipamentos empregados numa mesma obra, o que requer a presença de diferentes

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técnicos e artífices para sua perfeita execução. O essencial é que o construtor responsável

pela obra a dirija integralmente e nela se faça presente por seus subcontratais e prepostos.

Já em relação ao segundo enfoque “objeto do contrato/ Condições comerciais/ Prazo/

Definição das Obrigações Mútuas/Locação do Risco”, atenta-se aqui para a definição

minuciosa dos mesmos, pois a “obtenção de resultados ótimos, em termos de prazos, custos

e qualidade, demanda a seleção de sistemas contratuais compatíveis com as características

técnicas do empreendimento, segundo as necessidades do cliente e do construtor”

(ALHAZMI e MCCAFFER, 2000 apud GRILO e MELHADO, 2000).

Mais precisamente, Greilo e Melhado (2000) sugerem que os contratos de construção

devem ser particularizados em função de fatores como: tipo de edifício, características do

cliente, complexidade e tamanho do empreendimento, prazo para o projeto e para a

construção, possibilidade de realização de uma concorrência, detalhamento das

informações na seleção das equipes e necessidade de flexibilidade ou mudança do escopo

do trabalho no decorrer da obra.

De forma complementar ao que foi citado pelos autores, deve-se levar em consideração os

tipos de serviços envolvidos, os materiais necessários, o número de subcontratados, o local

da execução do projeto.

Batavia (2000), de um modo geral, adiciona a lista de fatores relevantes à escolha de uma

modalidade contratual o tipo de tecnologia aplicada, a experiência do contratante na

execução de obra similar, relacionamento com o cliente e nível de confiança do construtor,

incentivos contratuais e a alocação de riscos entre contratante e contratado.

Complementando, Molenaar (1998) afirma que problemas podem emergir nos casos em

que os riscos são inadequadamente transferidos para uma das partes, incapaz de gerenciá-

los ou controlá-los. A alocação de riscos representa um aspecto estratégico na contratação e

organização do empreendimento.

Exemplificando, em contratos de projeto-construção, o construtor assimila a maior parcela

dos riscos. No gerenciamento, por sua vez, o empreendedor absorve os riscos. No sistema

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tradicional, a alocação dos riscos depende da modalidade de pagamento adotada. Em

contratos com preço global, os riscos são assumidos pelo construtor.

Então, é imprescindível levar em conta a complexidade do projeto na fase de decisão pelo

método de seleção do contrato, porque construções simples devem ser contratadas de forma

distinta de construções e projetos complexos. (BUENO, 2010).

Assim sendo, ainda pelo mesmo autor, concluí-se que a estratégia correta irá garantir um

desempenho superior do projeto no que se refere a custos, prazos, qualidade, segurança da

satisfação do contratante e do contratado.

Logo, pode-se afirmar que certas modalidades contratuais podem ser mais ou menos

desejáveis dependendo das características particulares do cliente, os parâmetros específicos

do projeto e condições externas. (KUMARASWAMY e DISSANAYAKA,1998).

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3 EVOLUÇÃO, LEGISLAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS

3.1 EVOLUÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS

No Brasil, a partir da visão desenvolvimentista, na qual a industrialização seria o

meio eficaz para vencer o subdesenvolvimento, o Estado atuou, desde o final da década de

40 até o início dos anos 80, de maneira significativa nas áreas de planejamento, operação e

financiamento dos setores de infraestrutura, particularmente energia e transporte. Devido ao

excesso de liquidez nos mercados internacionais de capitais nesse período, a expansão dos

investimentos a partir de empréstimos externos, com aval do Tesouro, foi bastante

facilitada. Esta estrutura de financiamento concentrava no governo e nas empresas por ele

controladas os riscos de mercado, tecnológicos e econômico-fincanceiros dos projetos.

(BUENO, 2009).

É notório que muito pouco se avançou no campo do direito das obrigações

relacionado à construção civil, a começar pela ausência de dispositivos legais, pela pobreza

jurisprudencial e pelo desinteresse doutrinário que possam embasar os conflitos, naquilo

que diz respeito a esta atividade milenar. Nenhuma atenção, ou muito pouco interesse, tem

recebido dos doutos do direito. Lamentavelmente, este desinteresse não se dá apenas com a

nossa legislação pátria. O fenômeno também ocorre no direito comparado, mesmo diante

das escolas mais tradicionais, onde as questões ligadas ao direito na construção civil se

arrastam em velhas teses, relegadas a plano inferior. (ARMANI, 2010).

Complementando, Hartman (1994) afirma que desde os anos 70, a pesquisa por melhores

maneiras de se redigir contratos de construções vem sido realizada continuamente, mas, os

resultados até aquela época foram apenas misturas de modalidades. Porém, medidos em

termos de números de litígios (que é um indicador claro de que um contrato falhou), as

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tentativas de se desenvolver novas e melhores tipologias e modalidades contratuais não

haviam obtido sucesso.

Até então, adotava-se como padrão para a contratação o regime tradicional Design-Bid-

Build (DBB ou Projeto- Licitação-Construção), no qual cabe à construtora (ou o consórcio

contratado) somente a fase de construção do empreendimento, sem se preocupar com o

projeto (design) ou aquisição dos fornecimentos (procurement). (BUENO, 2009). O regime

citado acima será mais bem detalhado posteriormente.

No entanto, a partir dos anos 80, o papel do Estado na economia começa a se

modificar, fruto da redução do ritmo de crescimento econômico mundial e do

questionamento quanto à eficiência de atuação do Estado nos setores de infraestrutura.

Mudanças na economia global reforçaram, então, a necessidade dos governos federal e

estadual a conceberem políticas sólidas de investimento em projetos de infraestrutura, que

privilegiassem à maior participação privada, nacional ou internacional, em setores

essenciais da economia. Após décadas de protecionismo e intervencionismo, as reformas

institucionais implementadas nos anos 90 ajudaram a estabilizar a economia e criaram um

ambiente propício à atração de investimento externo e à promoção do crescimento, e a

economia brasileira passou a expor-se com vigor à competição externa e aos efeitos de um

acelerado processo de privatização.

Nesse contexto, tendo por base as premissas do modelo Project finance (ANEXO1),

o setor de infraestrutura passa a adotar o sistema contratual Design-Build (DB), que é a

base do Engineering, Procurement and Construction (EPC), oriundo do Direito Inglês,

dirigido às necessidades específicas de empreendimentos privados e ao atendimento das

expectativas firmes de retorno de investimento impostas pelos agentes financiadores.

(BUENO, 2009)

No entanto, com o aumento expressivo dos custos adicionais (cost overrun) no

sistema contratual Design-Build (DB), mesmo em empreendimentos EPC, outras

alternativas passaram a ser buscadas. Assim, temos o Engineering, Procurement,

Construction and Management (EPCM) e, um modelo mais radical na busca de um

alinhamento de interesses entre as partes, o Alliance Contract (ou Contrato de Aliança).

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Freitas (2011) observou e concluiu que no Brasil, historicamente, os sistemas

contratuais dentro do setor privado da construção civil advém da evolução destes no setor

público.

Segundo Love (1998), Modalidades de Contratação de serviços de Construção Civil

para edificações passou a ser um tema “comum” para indústria da construção e de

pesquisadores no final da década de 90.

Segundo Grilo e Melhado (2000) o aumento da complexidade técnica e gerencial da

construção de edifícios tem impulsionado a introdução de novas formas de contratação e

organização ao redor do mundo. Sistemas contratuais inovadores permitem maior eficiência

e eficácia na construção, favorecendo o estabelecimento de relações harmoniosas com

projetistas, construtores e clientes. Eles ainda afirmam que as exigências referentes a prazos

de produção, normas de qualidade e desempenho tem se intensificado, proporcionando uma

ênfase crescente no desenvolvimento de novas formas de contratação e organização do

empreendimento.

Conclui-se então, que no histórico dos regimes de contratação, as diferentes formas de se

arranjar os relacionamentos contratuais entre as partes (Design-Bid-Build, Design-Build,

Engineering, Procurement and Construction, ”Engineering, Procurement, Construction

and Management” e Alliance Contract) sofreram influência tanto mercado interno

brasileiro e de suas políticas, assim como também do externo.

3.2 LEGISLAÇÃO ATUANTE SOBRE AS MODALIDADES CONTRATUAIS

Primeiramente, deve-se atentar para uma distinção básica entre os contratos

celebrados entre empresas privadas (“contrato de direito privado”) e os contratos em que a

parte contratante é uma entidade do setor público (“contrato administrativo”):

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Amaral (2006) define que as partes no contrato de direito privado podem, durante sua

execução, livremente alterar o que ajustaram desde que haja consenso e as novas regras

contratuais – assim como as regras originais – não sejam proibidas por lei. Nos contratos

administrativos, a Administração pode alterar unilateralmente as regras pactuadas desde

que para tal tenha amparo na legislação aplicável (constituição e legislação administrativa,

especialmente a Lei 8.666/93) e vise à satisfação do interesse público. Esta é uma exceção

ao principio pacta sunt servanda, observando-se que, nessa hipótese, a contratada tem

direito ao “equivalente econômico”. Ou seja: nos contratos administrativos, a contratada

não tem direito à imutabilidade do contrato, mas sim ao respeito à equação econômica

inicial. Logo, nos contratos de direito privado, as partes podem pactuar ou repactuar o que

não seja proibido por Lei, enquanto nos contratos administrativos a Administração somente

pode pactuar ou repactuar o que é autorizado por Lei. No primeiro caso, vale o principio de

que o que não é proibido é permitido. No segundo, o de que o que não é permitido é

proibido.

Concluindo, Freitas (2011) diz que quando se trata de um contrato de obra privada,

em que ambas as partes contratantes são empresas de direito privado, as formas de contatar

ganham uma amplitude bastante significativa, já que as partes tem o direito, dentro do

âmbito de suas vontades, todas as disposições contratuais.

Armani (2010) afirma que no início do século passado, a construção civil ainda

guardava traços milenares, sem grandes evoluções. Foi nesse cenário que se baseou o

legislador de 1916. O fato é que aquela legislação regula os atos jurídicos da construção

civil até nossos dias. Sim, porque o Código Civil de 2002 manteve a mesma estrutura do

velho, com poucas inovações. Isto, de certa forma se reflete na pobreza de doutrinas

específicas. Poucos enveredaram nesse meandro jurídico. Contudo, registramos avanço na

legislação atual, que apesar de tímida, se mostra eficiente quando se utiliza,

subsidiariamente, outros dispositivos reguladores da profissão de engenheiro e normas da

construção civil. Desta forma, o direito avança e se aperfeiçoa.

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O Código Civil de 2002, no que concerne à construção civil, repetiu os mesmos

dispositivos do Código Civil de 1916, regulamentou apenas o contrato de empreitada, com

pequenas alterações.

“Atualmente, na realização e construção de um edifício, sob condomínio horizontal,

pode-se afirmar a existência de regência dividida entre o Código Civil, na disciplina acerca

das disposições gerais da administração e da extinção (art. 1331 e s.) e, no que pertence à

incorporação. A disciplina imposta por antiga lei especial (Lei 4.591/64), posto não

inteiramente revogada”.

No campo técnico, temos assistido uma grande preocupação por parte da engenharia

civil, em estabelecer normas de regulação técnica e ético-moral, como é o caso da Lei nº

6.496/1977, que Institui a "Anotação de Responsabilidade Técnica" na prestação de

serviços de Engenharia, de Arquitetura e Agronomia, que permite ao CREA fiscalizar as

atividades dos profissionais de engenharia. Quanto à aplicação de materiais a preocupação

é ainda maior. A ABNT em colaboração com os demais órgãos reguladores estabeleceram

várias normas que regulam a qualidade e conformidade dos produtos e componentes

industrializados aplicados na construção civil, o que vem dar suporte no campo do direito

aplicado nas relações jurídicas entre proprietários e construtores, especialmente quando se

trata de estabelecer e especificar os limites das obrigações de cada um dos envolvidos na

construção de modernos edifícios, e, por decorrência, suas responsabilidades.

Não podemos esperar de nosso Código Civil respostas para todas as situações,

quando trata do “Direito de Construir”, que repetiu quase na íntegra os mesmos artigos do

Código de 1916. Salvo algumas exceções, como é o caso do art. 618. Aborda a questão da

responsabilidade civil de forma filosófica e plural, (latu sensu), sem cuidar da

individualidade ou se atentar às várias especializações e relações jurídicas dos dias atuais.

Dentro deste espírito, cuida do assunto em apenas dois capítulos (arts. 925 a 954) e permeia

a questão da responsabilidade em outros títulos (arts. 186 187 e 188), que aborda a ilicitude

dos atos. No art. 389, estabelece a pecúnia indenizatória no inadimplemento da obrigação,

ao tratar da responsabilidade contratual.

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Entretanto, houve grande avanço. O atual Código Civil Brasileiro, que vigora a partir

de 2003, se por influência ou não do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11

de setembro de 1990), apresenta uma nova perspectiva para a solução do velho problema

do “empurra-empurra” quanto à subjetividade nas questões de responsabilidades. Neste

assunto, estabeleceu a aplicação da “responsabilidade objetiva” àquele que der causa

(parágrafo único do art. 927) obrigando-o a reparar pelos danos causados, seja por ato lícito

ou ilícito, o que trás mais celeridade nas decisões judiciais de ressarcimento ao ofendido.

Usar apenas a jurisprudência aplicada como solução dos temas relevantes, como

única fonte do direito para se estabelecer padrões e abordar a questão da responsabilidade

em seu aspecto amplo, Netto (2008), talvez não apresente a resposta a todas as questões que

este tema nos impõe. De forma mais prudente, Stoco (2013), resume que: “Não há estalões,

padrões ou tipos previamente estabelecidos, como ocorre com o Direito Penal, que adota o

princípio da tipicidade e da anterioridade da lei”. O sistema de construção por

administração não se acha contemplado pelo Código Civil, que se limitou ao contrato por

empreitada. Neste caso, aplicam-se subsidiariamente as regras do contrato por empreitada

aos demais que lhe sucederam. Há ainda, a figura das sociedades de propósito específico e

sociedades em conta de participação, que se acham largamente empregadas em contratos de

risco da construção civil. Estas, independentemente da legislação específica que rege suas

relações societárias, se obrigam ao cumprimento dos dispositivos legais que versam sobre a

responsabilidade objetiva aplicada à construção civil.

3.3 A CONCEITUAÇÃO DAS DIFERENTES MODALIDADES CONTRATUAIS

De acordo com Molenaar (1998), os clientes estão adotando sistemas contratuais

inovadores devido ao potencial de redução de custo, diminuição da taxa de administração e

obtenção de um projeto conforme o orçamento e as especificações, mesmo em cenários

econômicos e políticos incertos. Os sistemas alternativos podem atender aos objetivos

acima por meio de mudanças:

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e) No padrão de risco e demais incentivos, por meio da transferência do risco

para construtores e gerenciadores, encorajando a inovação;

f) Nas responsabilidades contratuais, uma vez que o cliente atribui o

desenvolvimento do empreendimento a um projetista ou ao gerenciador;

g) Na introdução de agentes ou especialistas no empreendimento, designando

gerenciadores como representantes do cliente;

h) Na inserção dos especialistas, criando novos padrões de comunicação,

conduzindo revisões de construtibilidade por parte do construtor durante a

elaboração do projeto;

i) Na sequencia do processo decisório e na execução, por meio de sistemas que

permitem sobreposição e interposição entre as etapas de projeto e execução;

j) No critério de seleção dos participantes, introduzindo fatores qualitativos,

tais como desempenho em empreendimentos anteriores e idéias inovadoras.

Estudos sugerem uma correlação entre o sucesso do empreendimento e a integração entre

arquitetos, engenheiros, construtores e representantes do cliente. Existem evidências de que

a coordenação entre as equipes de projeto e construção e a capacidade de adaptação à forma

de trabalho dos demais agentes condicionam o desempenho do empreendimento, em termos

de prazos, custos, qualidade, ausência de disputas e retorno do investimento do

empreendedor. A modalidade contratual define as relações contratuais e funcionais entre

os participantes, o envolvimento do construtor no projeto, os fluxos de informações, o

processo de tomada de decisão e a convergência entre os objetivos das equipes. (GRILO e

MELHADO, 2002).

Na sessão que se sucede, primeiramente, serão analisadas as principais formas de se

arranjar as modalidades contratuais entre as partes de um acordo. Vale ressaltar que

esses diferentes modalidades geraram (e geram), devido à necessidade de adaptação a

novas exigências de mercado, de novos desafios impostos pelos contratantes e o

crescimento das obras no setor privado, modificações em seus termos contratuais.

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As novas formas de pagamento, de seleção dos contratados, de gerenciamento e de

arranjo dos contratos são exemplos da modificação supracitada. E que, por consequência,

geraram diferentes regimes de contratação, que serão contextualizados a seguir.

Respeitando a cronologia da evolução dos contratos, os relacionamentos Design-Bid-Build,

Design-Build, Engineering-Procurement-Construction, Engineering-Procurement-

Construction Management e Alliance Contract serão definidos primeiramente.

Após, será realizada uma revisão das diversas formas de classificação dos regimes

contratuais sugeridas por alguns autores, onde, os pontos mais importantes serão analisados

mais precisamente, de acordo com o enfoque do trabalho.

Vale ressaltar que existe a possibilidade de empregar diferentes modalidades de contratos,

regimes de contratação em fases distintas de um mesmo empreendimento. A chave para a

seleção da forma de contratação consiste na alocação do risco. Segundo Molenaar (1998),

uma alocação de riscos inadequada pode resultar em aumento dos custos ou no

descumprimento do contrato por uma das partes.

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3.3.1 DBB – DESIGN, BID AND BUILD (PROJETO-LICITAÇÃO-CONSTRUÇÃO)

O sistema contratual Design-Bid-Build (também conhecido como DBB ou Design-Tender)

é o mais tradicionalmente adotado no Brasil na área pública.

De acordo com Bueno (2009), esse relacionamento entre as partes é estabelecido por meio

de etapas escalonadas e bem definidas de implantação do empreendimento, iniciando-se

com a elaboração do projeto sob responsabilidade do empreendedor (design), seguindo-se

com o recebimento e análise de propostas (bid) e concluindo-se pela adjudicação de uma

das propostas e a execução da construção (build).

Nesse caso, o empreendedor é responsável pelo projeto, pela compra dos equipamentos e

pelo gerenciamento da execução, sendo, em última análise, responsável também pelo

gerenciamento das diversas interfaces do empreendimento e pelos principais riscos

envolvidos. O projetista, atuando sempre em nome do empreendedor, orientará e auxiliará a

construtora na fase de construção, de sua única e exclusiva responsabilidade. A gestão dos

empreendimentos Design-Bid-Build é feita através de contratações individualizadas, sendo

os custos calculados com base nos quantitativos finais e valores unitários aprovados.

Ainda, o mesmo autor alerta para as maiores críticas à utilização desse método, que residem

no distanciamento entre o projeto e a construção, e adoção de estimativas de prazo e custo

irreais. Nesse contexto, o potencial de aumento de prazo (pela complexidade do

gerenciamento das interfaces entre projeto e construção) e a ausência de um limitador de

custo eficaz, podem significar que o preço inicial indicado sofrerá um grande número de

ajustes sequencias em decorrência de variações de escopo, atrasos, ausência de licenças,

condições geológicas adversas, problemas de interface entre projeto e construção e

variações cambiais, dentre outros eventos.

Assim, mesmo diante da garantia da construtora pelos preços unitários, o risco associado ao

custo final do empreendimento é, em grande parte, do empreendedor, que assume o custo

das variações de quantitativos. Por essa razão, sem um grau maior de certeza especialmente

quanto ao custo, o DBB não é um modelo recomendável para uma empreendimento

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financiado no modelo Project finance (ANEXO1). O detalhamento do relacionamento

contratual Design-Bid-Build está ilustrado na figura 1:

Figura 1– Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DBB - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009)

3.3.2 DESIGN AND BUILD (PROJETO E CONSTRUÇÃO)

Com o financiamento passando a ser de responsabilidade da iniciativa privada, percebe-se a

preocupação do investidor em transferir maiores responsabilidades pelo empreendimento,

em especial pelo cumprimento de prazos e pela observância de limites de preços objetivos

para o empreendimento. Surgem, nesse contexto, os contratos Design-Build no cenário

brasileiro. (BUENO, 2009)

Sobre essa modalidade, Bucker (2010) descreve que o proprietário do empreendimento

define o anteprojeto e contrata todas as demais etapas, até o término da construção, com

uma só empresa. Ele pode ser dividido em dois tipos, sendo que no primeiro tipo o

Fornecimentos

Construção

Projeto

Fornecedores

Design - Bid - Build

Empreendedor

Projetista

Construtora / Consórcio

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contratante se baseia na experiência e na qualificação do contratado, enquanto no segundo,

se baseia na combinação de qualificação e preço. Cabe ao contratado agregar uma empresa

de construção e outra projetista, formando um conjunto único, porém, o contrato será

somente com o DB.

Comparando os dois relacionamentos contratuais citados até então pelo trabalho, Bueno

(2009), afirma que no sistema contratual Design-Build, o empreendedor prepara o

detalhamento preliminar do empreendimento e a contratada compromete-se a concebê-lo e

a construí-lo a um determinado custo que, tal como o Design-Bid-Build, pode ser fixo ou

sujeito a escalonamentos.

Em outras palavras, a definição do projeto básico fica a cargo do proprietário e o projeto

executivo e a construção para a empresa contratada o desenvolver. Normalmente, nessa

modalidade, a forma de pagamento é feita pelo preço global, garantido por seguro de risco

e fiança bancária. O dono do empreendimento pode utilizar uma equipe pequena para

fiscalizar o andamento da obra e aprovar os pagamentos (GÓMEZ, 2006).

Ainda, sobre os benefícios da modalidade DB, Gómez (2006) afirma que a

responsabilidade diante do contratante é de apenas um agente, o que reduz muito disputas e

reivindicações. Além disso, o projeto e a construção ficam sob um mesmo gerenciamento,

isso reduz os atritos, às vezes, economiza tempo e reduz o cronograma, que ao final, resulta

em ganho para o contratante e em bônus para o contratado.

As preocupações maiores são, além da qualidade, a questão do seguro garantia, pois há

riscos tanto do contratante como do contratado. Há a necessidade de obtenção de licenças

para implantação do empreendimento, sendo esta uma responsabilidade do contratado. Uma

alternativa para essa preocupação é o contratante trazer para si essa responsabilidade. Outra

desvantagem é sacrificar o projeto em função da redução de custos.

Grilo e Melhado (2002) indicam outros fatores que inibem a disseminação dessa

modalidade contratual, que são a desconfiança entre os clientes, o conflito de interesses

com as gerenciadoras influentes nas concorrências do setor privado, as restrições da

legislação pública que limitam os vínculos entre os projetistas e os construtores, e,

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finalmente, a carência de competências internas às construtoras para o gerenciamento do

projeto. O detalhamento do relacionamento contratual Design-Build está ilustrado na figura

2:

Figura 2 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DB - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR

3.3.3 EPC – ENGINEERING, PROCUREMENT AND CONSTRUCTION (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO)

Há um somatório de informações quando nos referimos a um projeto tendo EPC como

modalidade de contratação. Na prática, referir-se a essa modalidade de contrato significa

informar que a área de aplicação ou de negócios é a área de engenharia e construção, e que

o contratado tem a responsabilidade de entregar ao contratante o produto (objeto do

contrato ou projeto) pronto para ser utilizado, ou seja, entregar “a chave na mão” (turnkey)

do contratante que, por sua vez, terá que pagar ao contratado um montante já previamente

definido (preço fixo ou preço global). (BEZERRA, 2012).

Projeto

Empreendedor Construtora / Consórcio

Construção

Design - Build

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No Brasil, o modelo mais adotado é o modelo que se convencionou chamar de EPC

Turnkey Lump Sum (que pode ser traduzida por “Empreitada Integral de Preço Global e de

Chave-na-Mão”). (BUENO,2009)

Ainda, para o mesmo autor, a expressão EPC designa os limites amplos da atuação da

contratada, que responsabiliza-se pelo projeto (engineering), a aquisição de materiais e

equipamentos (procurement) e construção (construction). O EPC Turnkey Lump Sum (EPC

Chave-na-mão a preço fixo) leva o Design-Build a um passo adiante, ao adicionar às

responsabilidades da construtora a montagem e o comissionamento dos equipamentos do

empreendimento, uma vez que este deverá ser entregue ao empreendedor em condições

plenas de operação, observados os critérios de adequação técnica e segurança.

Complementando, Bueno (2009) sinaliza que a adoção do sistema EPC Turnkey Lump Sum

(EPC Chave-na-mão a preço fixo) tem impulsionado a competência das construtoras na

coordenação de projetos complexos, de modo a controlar os riscos associados ao projeto,

com o objetivo de fornecer serviços integrais de construção. Assim, o empreendedor

precisa alocar não mais que uma equipe mínima para acompanhar o trabalho da construtora,

em especial durante o comissionamento do empreendimento, a fim de confirmar que todos

os testes de aceitação foram conduzidos de forma satisfatória. Como consequência, há uma

reconfiguração das responsabilidades de todos os envolvidos no processo (empreendedor,

construtora, projetista, montadora e fornecedores), incluindo uma significativa e sempre

preocupante redução do papel do empreendedor na avaliação do foco na qualidade e/ou

durabilidade do produto final.

Segundo Wade (2005), a FIDIC define e publica padrões para contratos da Indústria de

Engenharia e Construção. Os projetos regidos por contratos EPC Turnkey ( EPC – Chave-

na-mão) têm as seguintes características principais:

I. A responsabilidade pelo design fica somente com a contratada;

II. O contratante aprova os requisitos, segundo os quais a contratada projeta;

III. A contratada realiza todo processo de (EPC), provendo as instalações

plenamente equipadas e prontas para operação (Turnkey (Chave-na-mão));

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IV. O contrato é do tipo preço global.

Os projetos contratados podem envolver múltiplos contratados e, portanto, uma empresa

deve ser a grande responsável pela gestão e coordenação de todos os envolvidos, em todas

as etapas do projeto. O escopo do projeto, as especificações juntamente com o padrão de

qualidade dos materiais e dos serviços devem ser todos definidos pelo contratante. O

projeto finalizado é transferido a este quando estiver pronto para a operação comercial, isto

é, quando é necessário apenas “virar a chave” para o início da operação (ELLSWORTH,

2003 apud BEZERRA, 2012).

Em contratos do tipo EPC Turnkey (Chave-na-mão), a contratante é responsável pelo

projeto básico, sua viabilidade inicial e estudos ambientais (GÓMEZ et al., 2006).

Já a contratada, é responsável pelo projeto executivo, fornecimento de

materiais/equipamentos e a construção, garantindo desta forma ,a eficiência da operação do

empreendimento. Os riscos referentes aos movimentos sociais, o não cumprimento de

obrigações trabalhistas e fiscais por parte da contratada e o licenciamento ambiental do

projeto estão alocados nas responsabilidades do proprietário.

De acordo com GÓMEZ (2006), existem outros riscos que não são previsíveis, e quando

ocorrem são objetos de negociação entre as partes do projeto. A Tabela 1 a seguir, elabora

uma matriz de risco em um contrato EPC – Turnkey (Chave-na-mão), demonstrando as

responsabilidades que cabe a cada parte, ou seja, os riscos referentes ao contratante, á

contratada e ao negócio em si.

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Tabela 1 – Matriz de Risco de um Contrato EPC (Turnkey) - GOMEZ (2006)

Observar-se em alguns itens que a responsabilidade pode ser de uma ou das três partes,

cabendo a cada uma responder por seus respectivos controles ou responder por todas as

partes.

Sintetizando, Bueno (2009), afirma que o regime de contratação EPC, coloca a

responsabilidade por todo o empreendimento com a construtora. Assim, como regra geral,

qualquer defeito relativo a um serviço que faça parte do escopo de trabalho da construtora,

em princípio, é de responsabilidade da construtora. Mas a construtora poderá eximir-se de

responsabilidade conforme os limites previstos no contrato, por exemplo, se comprovar ser

o defeito decorrente de uma ingerência indevida do empreendedor no design ou na

execução dos serviços.

Após uma análise dos riscos e responsabilidades em um contrato EPC, Bueno (2009), pôde,

então, listar os elementos reveladores da insatisfação cada vez maior das partes com o

regime de contratação em questão:

Contratante Contratada NegociaçãoX

XX X

X XXXX

X XXX

XX X X

XX X

X

Condições do Local: geologia ,clima e acesso

Problemas AmbientaisResolução de disputas e reinvidicações

Força Maior, mudanças de legislaçãoCronogramas

Problemas laborais, grevesMovimentos Sociais : MST, MAB

Transporte de Materiais

Segurança e controle de Qualidade

Garantias de Performance, dados garantidosCompras e fornecimentos: Materiais e Serviços

Estudos de Impacto ambientalErros de Projeto, omissões

Requisitos de Projeto, Projeto BásicoProjeto Executivo

TarefaMatriz de Risco de um Contrato EPC - Turnkey

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I. A falta de confiança do empreendedor em relação à construtora e a sua dificuldade

de delegar-lhe atribuições;

II. O conflito de interesses com as gerenciadoras;

III. As concorrências cada vez mais predatórias entre as construtoras na etapa de

apresentação de propostas;

IV. A carência de competências internas às construtoras para gerenciamento do projeto.

O detalhamento do relacionamento contratual EPC Turnkey (Chave-na-mão) está ilustrado

na figura 3:

Figura 3 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPC Turnkey - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR

Ainda, o sistema EPC-Turnkey (Chave-na-mão) originou o sistema Build-Operate-Transfer

(Construção-Operação-Transferência), empregado em privatizações, obras industriais e

Operação

EPC -Turnkey

Projeto

Empreendedor Construtora / Consórcio

Fornecimentos

Construção

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infraestrutura. O empreendedor pode ser uma empresa privada, tendo o governo como

usuário final. Investidores privados são responsáveis pelo financiamento, projeto, operação

e manutenção do empreendimento por um período de tempo preestabelecido. Após o

retorno do investimento, o empreendimento é transferido do consórcio privado para o

governo.

Os principais benefícios para os clientes são:

I. Data de transferência flexível;

II. Flexibilidade para o empreendedor;

III. Redução do investimento inicial.

Os riscos para o cliente englobam:

I. Contratos múltiplos;

II. Limitação estatutária da aplicação;

III. Definição acurada das cláusulas de responsabilidade.

A principal vantagem diz respeito à participação de um especialista financeiro e

operacional no consórcio. O sistema BOT possibilita o engajamento do governo em

empreendimentos que não poderiam ser viabilizados, em virtude de limitações financeiras

(MOLENAAR et al, 1998).

3.3.4 EPCM – ENGINEERING, PROCUREMENT, CONSTRUCTION AND MANAGEMENT (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO, CONSTRUÇÃO E GESTÃO)

De acordo com Bueno (2009), as tarefas e os encargos assumidos por uma construtora e por

ela diretamente realizados podem variar substancialmente de acordo com a precificação e a

forma de alocação de riscos adotada. Assim sendo, uma construtora pode optar por se

responsabilizar pela integralidade do empreendimento em um contrato EPC - desde o

design, os estudos de viabilidade, até a construção, a montagem do equipamentos, o

comissionamento, a operação e a manutenção do empreendimento -, ou, por questões

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operacionais e de mercado, assumir pouco risco além do gerenciamento da execução do

empreendimento.

Ainda, se somarmos ao exposto acima, o recente entusiasmo por projetos que permitam

uma execução acelerada, entenderemos o porquê da figura da construtora gerenciadora se

tornar mais comum a cada dia e são diversas as empresas do setor que se declaram

experientes nesse campo. Hoje em dia, o termo construtora-gerenciadora é frequentemente

utilizado para se referir à construtora que, num determinado empreendimento, assume o

papel de integrador do empreendimento, por meio do gerenciamento global das interfaces

das atividades necessárias à sua implantação, o que se passou a denominar um modelo

Engineering, Procurement, Construction and Management (Engenharia, Aquisição,

Construção e Gestão).

A construtora gerenciadora em um contrato EPCM pode até celebrar contratos em nome do

empreendedor, como seu representante direto, mas isso não significa a assunção de

responsabilidade pelas obrigações diretas dos contratados. O papel da construtora

gerenciadora é, portanto, a administração da implantação do empreendimento,

compreendendo a estruturação, a organização e o acompanhamento de sua execução.

(BUENO, 2009)

Logo, a mesma deve zelar para que os serviços de elaboração do projeto sejam prestados

com um nível adequado de diligência e técnica, assumindo um papel de consultora-chefe do

empreendedor. No que tange à fase de construção, a construtora gerenciadora assume riscos

diversos, correspondentes às suas falhas na coordenação das contratadas.

A grande desvantagem a ser considerada pela construtora gerenciadora é a impossibilidade

de poder aumentar suas margens de lucro, que são definidas de início, num âmbito menor

ao aplicável aos contratos EPC. A construtora gerenciadora é remunerada com base em

preços fixos e custos reembolsáveis. Assim sendo, recebe um preço fechado por seus

serviços de gerenciamento e pelas obras preliminares executadas, devendo ser reembolsada

pelos montantes efetivamente devidos aos consultores.

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Logo, é importante considerar as diversas formas de remuneração dos contratos de

gerenciamento de construção. De acordo com Bueno (2009), temos as seguintes:

Remuneração percentual: Nesse sistema, a gerenciadora recebe por um serviço com

base em uma porcentagem do custo final da construção;

Remuneração por tempo: muitas gerenciadoras fazem pressão para serem

remuneradas com base no tempo por elas despendido no projeto ou a um preço

fechado baseado em um prazo pré-estabelecido, com uma disposição prevendo uma

prorrogação do trabalho a uma taxa acordada na hipótese de atraso na conclusão do

projeto;

Remuneração fixa: Nesse sistema, a gerenciadora receberá uma remuneração fixa

(que pode estar sujeita a aumentos em virtude de elevação no custo da obra),

independentemente da duração do projeto;

Remuneração fixa, com a aplicação de incentivos: outra opção é estabelecer uma

remuneração fixa entre o empreendedor e a construtora gerenciadora, mas com a

ressalva de que se determinadas metas relacionadas a custo, prazo ou outras áreas de

resultado chave (ou key result areas) forem atingidas, será paga uma remuneração

adicional, que poderá ser um valor fixo ou basear-se em uma escala progressiva;

Remuneração fixa, com a aplicação de incentivos ou penalidade: nesse sistema, o

empreendedor e a construtora gerenciadora estabelecem uma remuneração fixa,

presumindo que, além do atendimento às áreas de resultado-chave (ou key result

areas), a construção será concluída a um determinado custo e dentro de certo prazo,

sendo que um bônus será pago se as metas de custo e/ou prazo forem antecipadas, e

uma penalidade será imposta se elas não forem atendidas.

O detalhamento do relacionamento contratual EPCM está ilustrado na figura 4:

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Figura 4 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPCM - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR

EPCM

Fornecimentos

Construção

EPCM

Projeto

Subcontratados

Empreendedor

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3.3.5 ALLIANCE CONTRACT (CONTRATO DE ALIANÇA)

Nos últimos anos, o reconhecimento de que o antagonismo exagerado é contraproducente e

impacta negativamente os contratos de construção tem levado à estruturação de uma nova

abordagem contratual, conhecida como Partnering (Parceria), que compreende uma gama

ampla e flexível de abordagens de gerenciamento do relacionamento entre o empreendedor

e a construtora, baseadas no reconhecimento de que um relacionamento cooperativo trará

maiores benefícios a ambas as partes. (BUENO, 2009)

Para Silva (2012), de maneira geral, os contratos de aliança utilizam um mecanismo de

cooperação baseado no máximo compartilhamento de riscos entre os envolvidos, criando

um ambiente que incentiva soluções criativas e reduz ineficiências e conflitos entre as

partes. Esse ambiente, segundo a experiência internacional, tem o potencial de reduzir não

só os custos como também o prazo de realização das obras, sobretudo aquelas que

apresentam um elevado grau de riscos e incertezas.

Para Bueno (2009), o termo Parceria tem sido utilizado de diversas maneiras, mas é

frequentemente comparada ao estabelecimento de um mecanismo em que todos saem

ganhando (ganha-ganha ou win-win) ao procurarem enfatizar os pontos de convergência

por meio do consenso.

De forma complementar, Silva (2012) ratifica que este mecanismo, associado ao princípio

do "no blame, no dispute", segundo o qual nenhuma das partes será considerada culpada

por uma falha não intencional na execução do projeto, altera drasticamente o jogo do

"ganha-perde" ou "perde-ganha" dos contratos tradicionais, para um jogo de "ganha-ganha"

ou "perde-perde" nos contratos em aliança.

Um Contrato de Aliança compreende uma série de diretrizes de relacionamento que

enfatizam a confiança, objetivos mútuos, negociações justas, boa fé, cooperação e

compromisso firmes em relação ao empreendimento, na busca da minimização de conflitos.

Assim, ao erigirem um novo tipo de estrutura (o Contrato de Aliança), as partes trabalham

de forma cooperativa e transparente, e compartilham o sucesso ou o fracasso da

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implantação do empreendimento, bem como a responsabilidade pelas decisões e pelo

gerenciamento dos riscos. Esse objetivo é atendido, principalmente, pela formulação de

uma remuneração baseada na busca do melhor desempenho e aplicação de incentivos.

(BUENO, 2009)

De maneira simplificada, Silva (2012) explica que o mecanismo mais usual da aliança

consiste em criar indicadores de desempenho- chave (key performance indicators ou KPI),

aptos a demonstrar se os resultados obtidos foram bons ou ruins. Ao final, esse resultado -

positivo ou negativo - é dividido em partes iguais entre o contratante e o construtor.

Obviamente, o indicador principal é aquele que determina parâmetros de custo e prazo para

a conclusão do projeto. O detalhamento do relacionamento contratual Alliance Contract

está ilustrado na figura 5:

Figura 5 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo Contrato de Aliança - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR

Construtora

Projeto

Gerenciamento Compartilhado

Fornecimentos

Construção

Subcontratados

Contrato de Aliança

Empreendedor

Contrato de Aliança

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3.3.6 CONTRATAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO

Contrato de construção por administração é aquele em que o construtor se encarrega da

execução de um projeto, mediante a remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra,

correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do

empreendimento.(MEIRELLES, 2013)

Nesta Modalidade de contrato de construção , o construtor-administrador assume a direção

e responsabilidade técnica de todos os trabalhos, incumbindo ao proprietário ou cliente o

custeio da construção e as especificações estruturais e de acabamento, dentre as adequadas

à obra.

Não deve-se confundir o contrato de construção por administração com o contrato de

fiscalização ou , ainda, com o contrato de empreitada. O construtor-administrador realiza a

obra; o fiscal apenas acompanha a execução dos trabalhos, confrontando-os com o projeto.

Aquele exerce atividade material, embora técnica, convertendo o projeto em construção;

este desempenha uma função intelectual de supervisão e controle dos trabalhos. Não há

também confusão possível entre o construtor-administrador e o construtor-proprietario. O

primeiro responsabiliza-se unicamente pela execução técnica do projeto; o segundo assume

os encargos técnicos da obra e mais os riscos econômicos da construção até a sua conclusão

e entrega a quem a encomendou.

Na construção por administração o proprietário é quem custeia a obra e só ao final conhece

o seu preço; na empreitada a construção é custeada pelo empreiteiro e o preço é fixado de

inicio. O empreiteiro é executor autônomo dos trabalhos ajustados; o administrador é

executor dependente das deliberações do dono da obra, no que concerne ao andamento dos

serviços, ressalvada sempre a parte técnica, que é de inteira e exclusiva responsabilidade

dos profissionais, qualquer que seja a modalidade de contrato de construção. Daí porque no

contrato de construção por administração os riscos e encargos econômicos da execução da

obra recaem sobre o proprietário, e na empreitada incidem, em principio, sobre o

empreiteiro, como já foi visto em tópico anterior (item 3.3.2).

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Pode-se assinalar então que os contratos de empreitada e administração, sob o ponto de

vista dos riscos e vantagens, são modalidades antitéticas. A empreitada é precisamente o

reverso da administração. Na empreitada há um preço global, na administração se gastará o

que for preciso, ou conveniente, sem previa determinação do preço certo e global.

No mesmo sentido, na construção por administração, de um lado, o administrador não é, em

rigor, empreiteiro, justamente porque não se obriga a concluir a obra por certo e

determinado preço, mas apenas a levá-la avante e concluí-la, valendo-se dos meios e

recursos que forem fornecidos pelo dono da obra o que é coisa bem diversa. O que

distingue a administração é justamente livrar o administrador de qualquer risco pecuniário

na execução total dos trabalhos, salvo erro técnico. A tabela 2 do item 3.3.2 caracteriza a

alocação ao risco entre as modalidades supracitadas.

Na construção por administração o proprietário pode adquirir pessoalmente os materiais ou

incumbir o construtor-administrador de fazê-lo, caso em que este agirá como preposto ou

mandatário do dono da obra. Em qualquer hipótese, porém as despesas com o material e a

mão de obra correm por conta do proprietário, ainda que o construtor-administrador adiante

o numerário para posterior reembolso com o acréscimo de sua remuneração. É de advertir,

entretanto, que, quanto aos salários dos empregados da obra, contribuições de previdência e

indenização por acidentes do trabalho, a responsabilidade é originalmente do construtor-

administrador, por expressa determinação da Lei 2.959, de 17/11/1956, que

complementando as disposições trabalhistas relativas a contrato de trabalho por tempo

determinado ou por obra certa (consolidação das leis do trabalho, art. 443), impôs a todo

construtor a obrigação de preencher a carteira profissional dos empregados da obra,

assumindo assim, posição de empregador, com todos os consectários dessa situação.

(MEIRELLES, 2013)

Quanto à responsabilidade técnica pela segurança da obra, qualquer que seja modalidade do

contrato de administração, caberá sempre ao construtor-administrador, nos termos do art.

618 do Código Civil de 2002, que lhe é aplicável por analogia com o construtor-

empreiteiro. Idêntica responsabilidade assume o construtor-administrador pela perfeição

dos trabalhos e fiel execução do projeto. Alias, para fins de responsabilidade profissional é

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indiferente a espécie ou natureza do contrato de construção, uma vez que tal

responsabilidade não é contratual, mas sim legal, decorrente do código civil (art. 618), no

que concerne a solidez da construção, e da legislação regulamentadora da profissão de

engenheiro e arquiteto, no que tange a perfeição da obra, embora sem afeta a sua segurança.

O contrato de construção por administração, assim como os seus semelhantes, não é formal,

pelo que pode ser avençado verbalmente ou por instrumento público ou particular, mas é

sempre aconselhável a forma escrita, para a perfeita fixação dos direitos e obrigações das

partes e para possibilitar o seu registro, a fim de valer contra terceiros.

Tal contrato só pode ser firmado validamente com profissionais habilitados ou com

sociedades construtoras legalmente autorizadas a executar serviços de engenharia ou de

Arquitetura, sendo nulo no direito o ajuste com individuo ou firma não inscrita no CREA

(lei 5.194/1966, art. 15) ou no CAU (lei 12.378/2010, art. 6). (MEIRELLES, 2013)

A despeito de sua importância no campo da construção civil, este contrato não mereceu até

hoje regulamentação legal, só sendo considerado na legislação fiscal, para fins de

incidência tributaria, e na lei de condomínio e incorporações, para as construções nesse

regime (lei 4,591/1964, art. 58 a 62). Na escassez de legislação própria, aplicam-se os

princípios gerais dos contratos civis e preceitos peculiares da construção.

3.3.7 CONTRATAÇÃO DE INCORPORAÇÃO DE CONDOMÍNIO

Contrato de Incorporação de condomínio é o ajuste pelo qual o incorporador se

compromete a construir diretamente ou por terceiros e, ao final, transferir a propriedade

horizontal de unidades autônomas de um mesmo edifício de dois ou mais pavimentos,

assim, como as partes ideias do terreno e das áreas de utilização comum, aos tomadores de

apartamentos, mediante um preço fixo, ou ajustável ao custo da construção nas condições

estabelecidas na convenção do condomínio.

É contrato preliminar e pessoal, de natureza complexa, no qual se reúnem obrigações de dar

e fazer, que operam seus efeitos em etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a

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transferência definitiva das unidades autônomas aos seus donos e do condomínio do terreno

e das áreas que antecede a construção, valendo para os tomadores de apartamentos como

compromisso preliminar de aquisição futura (com custeio da obra ou sem ele), e para o

incorporador como promessa de construção (com financiamento ou sem ele) e de venda das

unidades autônomas com o segundo dispõe a Lei 4.591, de 16/12/1964, em seus arts. 28 e

SS., com as modificações posteriores, especialmente as introduzidas pela medida provisória

2.221, de 4/9/2001. (MEIRELLES, 2013)

O incorporador é o elemento realizador do condomínio, donde lhe advém a designação, por

analogia com o organizador das sociedades. Ainda, pode o incorporador ser o próprio dono

do terreno, mas geralmente é o terceiro compromissário comprador ou simples titular de

opção de compra e venda. Assim sendo, as etapas até a conclusão do empreendimento por

ser enumerada da seguinte forma :

1. Procurar os interessados na aquisição de apartamentos.

2. Combinar o tipo de empreendimento.

3. Obter os recursos financeiros necessários.

4. Contratar a construção.

5. Concretizar o negócio simultaneamente com o proprietário do terreno, com os

tomadores de apartamentos, com o financiador da obra e com o construtor, num

ajuste único, ou em sucessivos contratos complementares da incorporação.

Atualmente, tem-se configurado o incorporador como tomador de apartamentos, e em

outros casos como proprietário do terreno. Na verdade, a figura do incorporador apresenta-

se multiforme:

a) Podendo ser o mediador do negócio.

b) O financiador do empreendimento.

c) Sendo o construtor do edifício

d) Ou ainda, adquirindo apartamentos para revenda futura.

mas, em todas essas facetas, a sua constante é ser o elemento propulsor do condomínio.

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Quanto à construção, tanto pode o proprietário do terreno ou o incorporador executá-la

diretamente, desde que seja firma construtora (individual ou coletiva), ou empreitá-la com

terceiros, ou mesmo com os próprios tomadores de apartamentos, ou ainda realizá-la pelo

sistema de administração. A incorporação de um empreendimento composta com a

construção por administração é o enfoque do estudo de caso que se propõe neste trabalho e

que será detalhado no item 5.

a) Se a construção for por empreitada, o preço será fixo e inalterável até a conclusão

da obra, segundo a regra do art. 619 do código civil de 2002, salvo a incidência de

fatos imprevisíveis e excepcionais que acarretarão a sua revisão;

b) Se for por administração, do próprio incorporador ou de terceiro, o custeio da obra

corre por conta dos tomadores de unidades autônomas que suportam as oscilações

de preço e demais riscos econômicos da construção.

Meirelles (2013) afirma que nada impede, entretanto, que o incorporador ou terceiro

financie a construção, recebendo, ao final, dos condomínios, o preço do custo da obra com

os acréscimos da administração e juros convencionados. Esse sistema em voga é conhecido

por condomínio a preço de custo, visto que o preço inicialmente estabelecido é de simples

estimativa, sujeitando-se cada condômino a pagar, ao final, o custo efetivo da construção.

Vale ressaltar que:

a) Se o custo exceder à estimativa inicial, os condôminos completarão o acrescido;

b) Se for inferior à estimativa inicial, o incorporador devolverá o que recebeu em

excesso, ou reduzirá o montante ou número das prestações, se tratando de aquisição

a prazo.

O contrato preliminar de incorporação assim como o de construção do edifício e o

regulamento do condomínio podem ser feitos, como já se disse, por escritura publica ou

instrumento particular, por não serem atributivos de direito real, mas devem ser registrados,

para que operem efeitos em relação a terceiros e a futuros condôminos que não tenham

tomado parte na convenção institucional do condomínio.

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O título constitutivo do condomínio, seja qual for a sua natureza e origem, deverá

necessariamente, ser transcrito no registro de imóveis da circunscrição em que se situa o

terreno, visto que é por ele que se opera a transferência da propriedade das unidades

autônomas e das partes ideias do condomínio (Código civil de 2002, art. 1.245 e 1.246,

combinados com o art. 7 da lei 4.591/1964). Feita a construção, cada unidade autônoma

deverá ser assinalada por uma designação numérica e averbada no Registro de imóveis,

para os efeitos de identificação e discriminação (lei 4.591/1964, art.44). (MEIRELLES,

2013)

Neste ponto convém advertir que o contrato de incorporação de condomínio não se

confunde com o contrato de construção de edifício. O primeiro é a convenção que se faz

entre o incorporador e os interessados na formação do condomínio para a realização do

empreendimento; Já o segundo contrato é o ajuste que se realiza entre o incorporador e o

construtor para construção do empreendimento.

Enquanto o contrato de incorporação pode ser feito entre quaisquer pessoas ou sociedades,

o contrato de construção só pode ser firmado com empresa construtora, assim entendido

engenheiro ou arquiteto. Como visto anteriormente no item 4.1 sobre os contratos de

administração.

Nada impede, todavia, que no mesmo instrumento em que se convencionar a incorporação

se faca também o contrato de construção do edifício, com profissional habilitado ou

sociedade construtora registrada no CREA. A unidade de instrumento não confunde os dois

contratos, que subsistirão autônomos para todos os fins de direito, inclusive para a

incidência tributária.

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47

3.4 AS DIFERENTES FORMAS DE CLASSIFICAÇÃO E CRITÉRIOS PARA A CONCEITUAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS

Na Literatura, encontram-se diversas maneiras de se conceituar os regimes de contratação e

as possíveis modalidades derivadas destes. Logo, consequentemente, têm-se diferentes

formas de se agrupar os contratos na construção civil, de acordo com vários autores.

(FREITAS; ROSA; ALENCAR, 2010).

Complementando, Haddad e Francisco (2002), afirmam ainda que deve-se saber que a

estrutura de classificação é matricial, isto é, elas se cruzam.

Neste próximo tópico do trabalho, se evidenciado as classificações propostas por diferentes

autores e instituições, onde os pontos mais importantes/peculiares serão apresentados de

forma sintética. Ainda, será feita uma comparação entre os regimes praticados no Brasil e

em outros lugares do mundo.Será demonstrado também , as vantagens e desvantagens de

cada modalidade contratual.

3.3.1 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE HADDAD E FRANCISCO (2002)

A literatura encontrada referente aos autores em questão propõe uma divisão das

modalidades contratuais em três tipos primários (Quanto ao Tipo de obra, ao Regime de

execução e ao Tipo de serviços), seguidas pelas suas subdivisões, como pode ser observado

pela Figura 6 a seguir.

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Figura 6 - Os regimes de contratação segundo HADDAD E FRANCISCO (2002) – GESTÃO DE CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL - ADPATADO PELO AUTOR

Classificação das Modalidades contratuais segundo HADDAD e FRANCISCO (2002)

Tipos de Serviços

Administração

EmpreitadaPreço Global

Preços Unitários

Construção

Privada

Tipo de Obra

Pública

Projeto e FiscalizaçãoFiscalização de Obra

FinanciamentoConexos à

ConstruçãoObra Certa

Incorporação ImobiliárioGerenciamento

Projeto

Regime de Execução

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49

A primeira classificação proposta, distingui os contratos quanto aos envolvidos no mesmo.

Assim sendo: quando ambas os lados do contrato de construção são de origem particular

(Contrato de Construção de Obra Particular), ou seja, o proprietário e o construtor entram

em acordo para a execução de uma determinada obra. Já nos casos onde existe a presença

do órgão público, o acordo se torna peculiar (Contrato de Construção de Obra Pública),

sendo aquele que tem por objetivo, realizações materiais destinadas ao uso comum do

povo, à utilização de determinados indivíduos ou à utilização das próprias repartições

administrativas. Ou seja, visa à construção de imóvel público ou destinado a fins públicos.

Em relação ao regime de execução, têm-se os contratos por Empreitada (onde existem

subdivisões) e os por Administração , que serão mais bem detalhados no próximo capítulo

por serem o enfoque deste trabalho.

I. Também chamado de contrato por preço fixo, o contrato por empreitada é aquele

em que o construtor se obriga a executar determinada obra, com autonomia na

condução dos trabalhos, assumindo todos os encargos econômicos do

empreendimento, e o proprietário se compromete a pagar um preço fixo (ainda que

reajustável), e a receber a obra concluída nas condições acordadas. Este tipo de

regime pode, ainda, ser subclassificado em dois tipos:

a. Preço global - quando a execução de toda obra é acertada por um valor

total, que inclui a execução de todos os serviços com mão de obra

adequada e o fornecimento de materiais e equipamentos necessários à

sua execução.

b. Preços unitários - quando o contratado se obriga a executar cada

unidade de serviço previamente definida por um determinado preço

acordado.

II. Contrato de Construção por Administração – é aquele em que o construtor se

encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual

sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos

econômicos do empreendimento.

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Quanto ao Tipo de Serviço prestado, evidencia-se a diferença entre a execução,

propriamente dita da obra, ou a complementação da execução da mesma (podendo ser

antes, durante ou depois).

III. Contratos de Construção – são aqueles em que o objeto do contrato é a execução

de uma obra;

IV. Contratos Conexos à Construção – são aqueles que existem para possibilitar a

construção ou propiciar recursos para execução da obra. Giram em torno da

construção, ora antecedendo a obra, ora acompanhando a sua execução, ora

sucedendo a construção. Podendo ser subdivididos em:

a) Contrato de Projeto – é aquele em que o contratado se compromete a conceber

tecnicamente uma obra e a fornecer todos os elementos indicativos da

construção, e o contratante se compromete a pagar os honorários

convencionados pelo trabalho encomendado.

b) Contrato de Fiscalização de Obra – é aquele em que o contratado se

compromete a acompanhar determinada construção, impondo ao construtor fiel

observância ao projeto, mediante remuneração fixa ou percentual a ser paga

pelo proprietário.

c) Contrato de Projeto e de Fiscalização de Obra – é aquele que engloba os dois

serviços anteriores em um único contrato. Neste caso o projetista fiscal se

encarrega de elaborar o projeto e de acompanhar a sua execução, atribuída a

terceiro, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da construção,

a ser paga pelo proprietário; ·

d) Contrato de Financiamento de Construção – é aquele em que o financiador

se compromete a fornecer o numerário necessário à execução da obra e o

financiado se obriga a aplicá-lo na construção e a restituir a importância

recebida, no prazo e condições estipuladas;

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e) Contrato de Trabalho para Obra Certa – também chamado de contrato por

prazo determinado. É característico da construção civil, pois sua duração é

prevista ou por um tempo certo, ou até a conclusão de serviços especificados,

diferentemente dos contratos por prazo indeterminado, onde o ajuste é feito sem

fixação do seu término;

f) Contrato de Incorporação de Condomínio – é aquele em que o incorporador

se compromete a construir diretamente ou por terceiros e, ao final, transferir os

imóveis acabados aos futuros proprietários, mediante pagamento dos valores

previamente acordados;

g) Contrato de Gerenciamento – é aquele em que o proprietário concede ao

gerenciador a condução de um empreendimento de engenharia, reservando para

si as decisões sobre a execução da construção e os encargos financeiros da obra.

3.4.2 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE KUMARASWAMY, DISSANAYAKA (1998)

A classificação e divisão dos regimes de contratação proposta pelos autores acima, leva em

consideração a magnitude e a natureza do projeto, assim como o seu valor. As diversas

formas de contratação são dividas em cinco principais subsistemas.

I. Work Packaging (Subdivisão em pacotes de trabalho) ; é uma política de contração

pelo desdobramento do escopo a ser contratado: pode ser largamente utilizada em

empreendimentos internacionais, de grande porte ou para implantar tecnologias

avançadas em locais diferentes. Os pacotes de trabalho podem ser desdobrados de

acordo com as competências locais.

II. Functional Grouping (Arranjos Funcionais) ; resumidamente se refere aos arranjos

dos grupos profissionais : de projeto, construção e gerenciamento. Pode ser baseada

no método tradicional, onde o projeto e construção são agrupados separadamente,

de acordo com a estrutura do projeto , com atividades sequenciais ou paralelas, de

acordo com a integração dos grupos.

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III. Payment Modalities (Modalidades de Pagamentos) ; Podem variar desde reembolso

do custo até preço global fixo. O momento e a rotina de pagamento também podem

ser variáveis

IV. Contracts Forms (Formas de Contratos); Baseado em formatos padrão e estruturas

típicas de contratos.

V. Selection Methods (Método de Seleção); Baseado nos métodos de seleção dos

participantes.

De acordo com os objetivos do trabalho, simplificou-se o modelo de Kumaraswamy e

Dissanayaka, considerando apenas o arranjo funcional e a modalidade de pagamento como

foco deste capítulo.

A justificativa se dá pois, buscou-se particularizar o modelo para o setor de edificações

multiresidenciais, assim sendo, desprezou-se a divisão em pacotes de trabalho, comumente

utilizada em empreendimentos de grande porte; as formas de contratos, pouco difundidas

entre construtores e projetistas brasileiros; e o método de seleção , comumente utilizada no

setor público e não no privado. A figura 8 ilustra a adaptação proposta.

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Figura 7 - Regimes de contratação segundo KUMARASWAMY e DISSANAYAKA (1998)- ADPATADO PELO AUTOR

Segundo a modalidade de pagamento, os contratos podem ser subdivididos em três

categorias principais:

I. Preço fixo ou global: Fixa-se o preço global antecipadamente, mediante estudos e

orçamentos apresentados ao contratante, instruindo ou compondo o contrato. A

principal vantagem diz respeito à certeza do preço final, garantindo ao contratante o

conhecimento do aporte dos recursos;

II. Preços unitários: Variação de empreitada a preço fixo total, na qual se adotam

preços unitários definidos. As partes não convencionam o valor global, somente

Preço de Custo

GerenciadosGerenciamento da Construção

Gerenciamento do Contrato

Fixação de PreçosPreço Global

Preço Unitário

Modalidade de Pagamento

PagamentosMedições

CronogramasEtapas

Preço de Custo

Classificação das Modalidades contratuais adptada de KUMARASWAMY e DISSANAYAKA (1998)

Separados

Arranjo Funcional Projeto-Construção

Chave-na-MãoBOT

Sequencial (Tradicional)Acelerado (Construção por fases)

Integrados

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preços por unidades, medidos conforme a produção. A remuneração é prestada

mediante medições periódicas dos serviços;

III. Preço de custo ou administração contratada: empreitada de preço móvel, em que a

execução da obra ocorre mediante o reembolso das despesas incorridas e o

pagamento de uma remuneração ao construtor, geralmente fixada como um

percentual do valor das despesas.

A tabela 2 ilustra a distribuição de riscos nas diferentes modalidades de pagamento:

Tabela 2 - Alocação de risco nas modalidades de pagamento (MOLENAAR et al., 1998)

Já no que se referem aos arranjos funcionais, os contratos tem três distintas classificações:

I. Sistemas separados: Podem ser dividido em tradicional (sequencial) e acelerado

(sobreposto ou construção por fases).

a) Os sistemas tradicionais são caracterizados por três fases sequenciais:

projeto, concorrência e construção. No setor público, a Lei 8666/93 exige a

realização de licitações do tipo “menor preço” para obras. Isoladamente,

empregam-se licitações do tipo “técnica e preço” para a seleção de

projetistas. As licitações para obras são realizadas com projetos básicos ou

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executivos e restringem excessivamente a participação do construtor na

concepção do produto. A etapa de projeto envolve o empreendedor e o

arquiteto ou engenheiro. Os projetos são concebidos a partir das

necessidades do cliente, muitas vezes levantadas por projetistas,

principalmente arquitetos. Os projetistas tornam-se responsáveis pela

definição dos requisitos do cliente e pela transmissão do escopo do

empreendimento para os concorrentes. O construtor torna-se responsável

pela execução da obra, de acordo com as especificações, planos e o preço

acordado. A separação entre o arquiteto e o construtor permite análises

sistemáticas do desempenho da construção. Na tabela 2 se encontram os

principais benefícios e riscos para o cliente.

Tabela 3 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Tradicional (para o Cliente) - MOLENAAR et. al, 1998 - ADPATADO PELO AUTOR

b) Os sistemas acelerados, como a construção por fases ou pacotes (“fast-

track”), constituem uma abordagem sequencial de projeto e construção.

Entretanto, podem ser introduzidas em arranjos como o projeto-construção e

o gerenciamento da construção (FISK, 1997).

A construção por fases implica na sobreposição do projeto e construção em

empreendimentos subdivididos em pacotes, tais como: fundações, estruturas,

instalações, vedações e acabamentos. Os pacotes exigem etapas individuais

X

X

X

XXX

Análises Sistemticas do desempenho da Construção através do ArquitetoTempo de Entrega Longo

CaracterísticaVantagens e Desvantagens do Sistema Tradicional (para o Cliente)

Vantagens DesvantagensX

X

Possibilidades de Conflitos entre os participantes

Período Longo para Modificações a um Custo ModeradoRiscos Transferidos para o Construtor

Falta de Incorporação de ConstrutibilidadePreço Fixo antes da Construção no Projeto

Alterações de Projeto

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de projeto, concorrência e construção. A construção por fases aumenta os

riscos na construção, devido à dificuldade de visualizar o empreendimento

como um todo, antecipar os processos executivos e coordenar os projetos.

Desta forma, o cliente deve assegurar recursos adicionais para despesas com

alterações de projeto. A principal vantagem do sistema sequencial acelerado

consiste na redução do prazo de entrega, por meio do início da construção

imediatamente após a elaboração do projeto, mesmo que outras partes do

edifício ainda não tenham sido projetadas. Trata-se de um processo

arriscado, dependente da seleção acurada dos diversos pacotes de trabalho e

da habilidade para programar e controlar o esforço de projeto. Ainda , Fisk

(1997), sugere a contratação de um gerenciador ou construtora, pois os

projetistas raramente apresentam capacidade técnica e experiência para

completar um contrato desta modalidade com êxito.

II. Sistemas gerenciados: Como no sistema sequencial, os sistemas gerenciados

adotam três fases distintas (projeto, concorrência e construção). Atualmente,

empregam-se diferentes abordagens de gerenciamento. Segundo a atuação do

gerenciador, as modalidades de gerenciamento podem ser classificadas em:

gerenciamento como mediação, gerenciamento da construção e gerenciamento com

risco (MOLENAAR et al., 1998). No Brasil, o emprego do gerenciamento tem se

intensificado nos últimos anos, principalmente junto a clientes do setor privado. Na primeira modalidade, o gerenciador fornece instruções sobre construtibilidade ao

cliente e se torna responsável pelo monitoramento de uma parcela das atividades de

construção. Na segunda variação, o gerenciador divide o empreendimento em pacotes de

trabalho, contratados por meio de concorrências separadas. O gerenciamento da

construção requer uma intensa comunicação entre os subempreiteiros e o

gerenciador.

Na terceira abordagem, existe um ponto único de responsabilidade para o cliente, à

proporção em que o gerenciador se responsabiliza pela contratação dos projetistas e

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o construtor, assumindo uma parcela considerável dos riscos associados ao

empreendimento. Na tabela 2 a seguir se encontram os principais benefícios e riscos

para o cliente.

Tabela 4 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Gerenciados (para o Cliente) - MOLENAAR et al. 1998 - ADPATADO PELO AUTOR

Segundo Fisk (1997), o gerenciador deve prover os seguintes serviços: interação

com o cliente e os projetistas no decorrer do empreendimento; liderança da equipe

de construção; proposição de alternativas construtivas e avaliação dos impactos nos

custos e prazos; programações e planejamento financeiro; monitoramento do

desempenho; coordenação da aquisição de recursos e das atividades dos

construtores e subempreiteiros; inspeção da conformidade com os requisitos de

projeto; provisão de relatórios sobre o andamento da obra; e manutenção de uma

relação harmoniosa com as equipes.

III. Sistemas integrados: As modalidades contratuais praticadas nos sistemas

integrados (Design-Build, EPC-Turnkey e Build-Operate-Transfer) já foram

contextualizadas nos capítulos anteriores, sendo relevante apenas a forma com que

Kumaraswamy e Dissanayaka(1998) agrupam os mesmo.

X

X

XX

X

Aumento da Representatividade na Equipe do EmpreendimentoEnvolvimento intenso do Cliente

CaracterísticaVantagens e Desvantagens do Sistema Gerenciados (para o Cliente)

Vantagens DesvantagensXX

Possibilidade de Emprego da Construção em fases (“fast-track”)

Dificuldade de Alterações de ProjetoIncremento da Engenharia de Valor

Transferência de Responsabilidades e Riscos. Já no gerenciamento com risco, surgimento de um ponto único de responsabilidade.

Incertezas na Subdivisão dos Pacotes de Trabalho

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3.4.3 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DO PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2004)

O PMBOK Guide (2004) preconiza a existência de três tipos básicos de regime de

contratação: Cost Reimbursable (Custos Reembolsáveis), Fixed Price (Preço Fixo) e Time

& Material (Tempo e Material), O detalhamento dos regimes de contratação segunda a

visão do PMI está ilustrado na figura 9:

Figura 8 - Os regimes de contratação segundo o PMI - PMBOK GUIDE (2004) – ADPATADO PELO AUTOR

I. Contratos por preço fixo: Esta categoria de contratos envolve a definição de um

preço fixo total para um determinado produto ou serviço a ser fornecido. Podem

incorporar incentivos financeiros para atingir ou exceder determinados objetivos do

projeto.

Tempo e Material

Classificação das Modalidades contratuais segundo PMI (2004)

Preço FixoAjuste Econômico de PreçoRemunerção de Incentivo

Garantido

Custos Reembolsáveis

Custo + Porcentagem de CustoCusto + Remuneração Concedida

Custo + Remuneração de IncentivoCusto + Remuneração Fixa

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Subdividem-se em Preço Fixo Garantido, Preço Fixo com Remuneração de

Incentivo (para o atingimento de metas), e Preço Fixo com Ajuste Econômico de

Preço (correção periódica, para contratos de longa duração).

a) Preço Fixo Garantido - Um contrato de preço fixo é usado para

adquirir produtos ou serviços com especificações ou requisitos bem

definidos e quando há concorrência suficiente para se determinar um

preço fixo justo e razoável antes do início do trabalho. É o tipo de

contrato mais comum. Se os custos forem maiores que o valor

estipulado, o fornecedor arcará com os custos adicionais.

b) Preço Fixo com Incentivo na Remuneração - Nesses contratos, os

lucros (incentivos financeiros) podem ser ajustados se o fornecedor

atender critérios especificados de desempenho, como concluir o

trabalho da forma mais rápida, mais barata e melhor. O preço final é

calculado por uma fórmula com base na relação entre os custos finais

negociados e o custo-alvo total.

c) Preço Fixo com Ajuste Econômico de Preços - Quando há dúvidas

quanto às condições econômicas futuras (preço futuro) para contratos

que existem em um período de vários anos, o comprador pode

escolher o contrato de preço fixo com ajuste econômico de preços.

Os custos futuros dos insumos, suprimentos e equipamentos que o

fornecedor pode ser obrigado a fornecer nos termos do contrato

podem não ser previsíveis. Por isso existe esse tipo de contrato, que

visa “blindar” o fornecedor contra imprevistos econômicos.

II. Contratos de Custos Reembolsáveis: Um contrato de custos reembolsáveis é

usado quando o escopo exato do trabalho é incerto e, portanto, os custos não podem

ser estimados com precisão suficiente para usar com eficácia um contrato de preço

fixo. Esse contrato permite ao comprador pagar ao fornecedor custos incorridos

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admissíveis, na medida em que estejam estipulados em contrato. O comprador

assume a maior parte dos riscos do projeto, pois os custos totais do projeto são

desconhecidos. E subdividem-se em:

a) Custo mais Remuneração Fixa - Modelo tradicional. Permite ao comprador pagar

ao fornecedor os custos reais do produto mais uma remuneração negociada, fixada

antes do término do trabalho. A remuneração não varia de acordo com os custos

reais, o que incentiva o fornecedor a controlar melhor os custos do projeto.

b) Custo mais Remuneração de Incentivo - Se os custos forem maiores ou menores

do que o custo original estimado, a diferença (positiva ou negativa) é compartilhada

entre Contratante e Contratado. Nesse tipo de trabalho, os custos originais são

determinados (custo-alvo) e é determinada uma remuneração pelo trabalho

(remuneração-alvo). O fornecedor recebe uma porcentagem das economias se os

custos do projeto forem menores que o custo-alvo, ou divide o estouro dos custos

com o comprador. A proporção normalmente é de 80% para o fornecedor e 20%

para o comprador.

c) Custo mais Remuneração Concedida - Os custos incorridos são concedidos, mas

a remuneração extra de incentivo é sujeita à análise. Nessa modalidade de contrato,

o comprador paga todos os custos e uma remuneração básica, mais um prêmio

(bônus) com base no desempenho. Ele se assemelha ao contrato de Custo mais

Remuneração de Incentivo, divergindo no seguinte ponto: Num contrato Custo Mais

Remuneração Concedida, o incentivo é a possível concessão de um prêmio

adicional (bônus), ao invés de um bônus ou penalidade em potencial, como é o

Custo Mais Remuneração de Incentivo.

d) Custo Mais Percentual dos Custos - Esse tipo de contrato prevê que o comprador

pague todos os custos do produto mais um percentual dos custos como

remuneração. Nesse tipo de contrato, os fornecedores não são motivados a controlar

os custos do projeto, pois eles obterão lucro proporcionalmente aos custos, sem

limitação.

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III. Tempo e Material: Nesse tipo de contrato, o comprador paga por tempo ou por

item. Frequentemente, esse tipo de contrato é utilizado em serviços cujo nível /

escopo não pode ser completamente definido no momento da concessão do contrato.

Ele costuma ser um contrato híbrido, pois possui elementos de um contrato de preço

fixo (valor fixo por hora) e de um contrato de custos reembolsáveis (nos custos de

materiais e pelo fato de que o custo total é desconhecido). Com um contrato de

Tempo e Material, o comprador tem um volume médio de risco de custos, se

comparado com contratos de preço fixo e de custos reembolsáveis. (MORAES,

2012)

De acordo com Stonner (2013), os contratos por preço fixo pela visão do PMI se

equiparam aos contratos por preço globais praticados no brasil. Assim sendo, quando o

escopo está bem definido, tanto nos USA como no Brasil, a tendência é buscar os Contratos

de Preço Fixo, dada a maior simplicidade de seu gerenciamento, como pela produtividade

que lhe é inerente.

Já os contratos por preços unitários exercidos em âmbito nacional não existem no

modelo americano. A justificativa para a não existência deste tipo de contrato é que a

remuneração de todos os custos, inclusive indiretos, overhead, lucro e etc. dependem da

realização de quantidades de itens de serviço, os quais podem na prática ter impedimentos

localizados (falta de permissão de trabalho, falta de material), e estas questões são

tipicamente resolvidas por meios legais, portanto, para se evitar isto, prefere-se evitar este

tipo de contratos.

De acordo com o mesmo autor, quando o escopo não está bem definido, enquanto no Brasil

busca-se os Contratos por Preços Unitários, nos USA se buscam os Contratos Cost

Reimbursable, ou Time & Material. Por isto a grande preocupação dos Gerentes de Projeto

nos USA em utilizar a Análise do Valor Agregado (ANEXO2), pois há que se mensurar o

que se vem obtendo em troca do que se está pagando.

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4 ESTUDO DE CASO

O estudo de caso do presente trabalho foi elaborado com experiência vivenciada pelo autor

em estágio desenvolvido em empresa construtora que pratica a modalidade de contratação

por administração, que juntamente com parceiras de outras empresas, realiza a

incorporação de edifícios multiresidenciais a preço de custo no estado Rio de Janeiro.

O estudo de caso além das características organizacionais e funcionais da empresa

construtora aborda também a avaliações de 8 empreendimentos permitindo estabelecer uma

analise dos resultados auferidos comparativamente com as peculiaridades de incorporação,

gerenciamento e construção.

Neste capítulo serão descritos em forma de tópicos as características peculiares dos

procedimentos adotados pela empresa construtora no seu dia a dia, permitindo a verificação

da teoria descrita como resultado da revisão bibliográfica apresentada nos capítulos dois,

três e quatro na pratica desta modalidade de incorporação. Neste particular, são abordadas

as práticas adotadas nas diversas esferas que envolvem o gerenciamento e a construção da

tipologia em questão. Ainda, é realizada a comparação da metodologia aplicada às

definições encontrada na literatura contextualizada nos capítulos anteriores.

Por fim, são exemplificadas as consequências geradas, por essa peculiaridade na gerência

do regime de contratação e na construção dos edifícios.

Dentre as características especificas analisadas, constam a composição do contrato de

construção (em termos financeiros e de construtibilidade), a alocação ao risco , a incidência

tributária, a dificuldade na elaboração de cronograma físico-financeiro , a não padronização

das unidades (personalização das mesmas), a tipologia dos investidores, a previsão

orçamentária e o tratamento ao cliente.

De forma cronológica às etapas para a realização do empreendimento, a confecção do

contrato de construção e a previsão orçamentária são analisadas primeiramente.

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4.1. A EMPRESA CONSTRUTORA

No ramo há mais de 29 anos, a empresa já realizou mais de 65 empreendimentos, com

diversas parcerias, na mesma região, perfazendo cerca de 9750m² de empreendimentos

multiresidenciais incorporados e edificados.

A empresa construtora está estruturada com três diretorias: técnica, financeira e de

planejamento. As diretorias técnicas e financeira trabalham lado a lado, subordinadas a de

planejamento.

A técnica é responsável pela execução e operação da construção, assim como a

coordenação de projetos e conta com um gerente de obras como superior aos responsáveis

pelos diversos canteiros de obra e pelo setor de arquitetura (de projetos).

A financeira tem como função a validação e a verificação financeira dos balancetes

mensais, custos e a movimentação das contas bancárias dos diferentes condomínios.

Já a equipe de planejamento é composta pelos chefes da diretoria técnica e financeira

juntamente com um incorporador imobiliário. Vale ressaltar aqui que as diretorias são

totalmente integradas entre si, de forma que reuniões periódicas encurtam a distância na

comunicação e otimizam os processos da empresa.

Para a operação e produção, propriamente dita, cada canteiro de obra conta com um

responsável pela mesma (arquiteto ou engenheiro, que se reporta ao gerente de obras),

designando ordens a um mestre de obras, um apontador e uma pequena equipe de pedreiros

e ajudantes (que não tem finalidade de produção ,apenas de arremates em geral e descarga

de materiais). Cada canteiro de obra é ainda assessorado pela equipe de arquitetura, que

recebe, compatibiliza e libera os projetos da obra.

De forma complementar a equipe de obra proveniente da construtora , a mesma subcontrata

empreiteiros de fundações , estrutura e acabamentos. A subcontratação também ocorre nas

esferas relacionadas a aprovação de projetos legais , básicos e executivos , sendo a

coordenação interna da equipe de arquitetura.

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Atualmente , conta com uma equipe de 27 funcionários, entre eles , diretores,

engenheiros,arquitetos, estagiários, assistentes administrativos e profissionais da construção

civil. A construtora executa hoje 12 empreendimentos simultaneamente.

Os empreendimentos multiresidenciais são em geral de pequeno e médio porte, a via de

regra, em terrenos com cerca de 500m², com gabarito médio de 20m e com seis unidades

autônomas. Os empreendimentos, quase que em sua totalidade, são dotados de:

a) Subsolo (destinado a garagem e armários boxes).

b) Pavimento térreo (de uso comum, variando com infraestrutura de recreação ou não,

casa do zelador, banheiro de deficiente e garagem)

c) Dois pavimentos tipos (normalmente com duas unidades autônomas)

d) Pavimento cobertura (normalmente com duas unidades autônomas)

e) Pavimento Duplex (complementar as coberturas)

f) Telhado

As edificações são executadas utilizando técnicas construtivas convencionais. Mais

precisamente, utiliza-se fundações em estaca raiz, em função da característica do terreno da

região. Estruturas em concreto armado, devida a variação arquitetônica , moldados in loco

com concreto usinado. Em relação as vedações , é utilizado o bloco cerâmico como

material. Ainda, os acabamentos (cerâmicas, azulejos, metais e esquadrias) são de alto

padrão.

4.2 ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA A INCORPORAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

Externamente a construtora, as diversas parceiras da empresa em questão, de forma

preliminar, na fase de aquisição do terreno, procuram e avaliam a condição da área do

mesmo e o tipo de projeto que a região demanda e em seguida, realizam o estudo de massa

arquitetônica. Assim como, identificam e estudam a forma de atrair os investidores.

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Vale ressaltar aqui, que toda a incorporação imobiliária é feita externa a construtora , tendo

a mesma a função única e exclusiva da construção do empreendimento. Como

contextualizado nos itens 4.1 e 4.2.

Após os estudos para a incorporação do empreendimento, a diretoria de planejamento,

liderada pelo especialista em incorporação da construtora, estudam e aceitam a construção

do edifício oferecido pelas empresas parceiras.

Como enunciado no item 4.2 , atenta-se ainda que “...não se deve confundir o contrato de

incorporação de condomínio com o contrato de construção de edifício. O primeiro é a

convenção que se faz entre o incorporador e os interessados na formação do condomínio

para a realização do empreendimento. Já o segundo contrato é o ajuste que se realiza entre

o incorporador e o construtor para construção do empreendimento”. Assim sendo, a cota

condominial de aquisição do terreno é de responsabilidade do incorporador e está subscrita

no contrato de incorporação e não no de construção.

4.3 A TIPOLOGIA DO CLIENTE/COMPRADOR/INVESTIDOR

A empresa construtora se relaciona com todos os tipos de investidores existentes. Em outra

palavras, com os mais diferentes fôlegos financeiros e objetivos finais dos mesmos em

relação à finalidade da nova unidade autônoma.

Então, faz-se necessário, caracterizar os tipos de clientes com que a empresa se relaciona.

Um dos tipos de cliente é o “investidor”, que tem um fôlego financeiro maior que os

demais e preza mais por um menor prazo de obra. Este, normalmente, não é o cliente final,

suas unidades não sofrem tanta personalização e o objetivo final é a venda e/ou aluguel.

Em segundo plano, existe o “cliente final”, que diferentemente do “investidor”, prefere um

prazo de obra mais extenso com prestações mais acessíveis. Este, normalmente, já é o

cliente final e tem como característica uma maior personalização da unidade (este tema será

tratado no item 5.5)

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Basicamente, existem esses dois tipos de clientes da construtora, assim sendo, os diferentes

objetivos e fôlego financeiro compõem o condomínio.

4.4. O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, A ELABORAÇÃO DO MEMORIAL DESCRITIVO E O FLUXO FINANCEIRO

Em reunião, entre o condomínio (leia-se investidores) e a diretoria de planejamento, é

acordado um prazo de obra (baseado no fluxo financeiro proposto).

Após a definição do memorial descritivo e do projeto básico de todo o empreendimento,

realiza-se então uma previsão orçamentária de custos do mesmo, que são aceitas pelo

condomínio.

No quesito da elaboração do memorial descritivo e do projeto básico, a construtora não faz

orçamento para as etapas de fundação, contenção de vizinhos, demolição e a escavação do

terreno, devido à imprevisibilidade desse custo, mesmo com a utilização de técnicas

avançadas de engenharia (após a conclusão dessas etapas é gerado uma cobrança extra aos

investidores). A previsão orçamentária é valida para as etapas de superestrutura e

acabamento.

Pode-se então, acordar uma disponibilidade de recurso monetário mensal que é divida entre

os investidores de acordo com a fração ideal do empreendimento (Fluxo financeiro). Mais

precisamente, é disponibilizada uma quantia de recurso no início do período, para a

execução da construção e tudo que a envolve.

Vale ressaltar aqui, que o recebimento mensal de recurso , é diferente do encontrado na

definição de MEIRELLES (2013) no item 4.2, que preza pelo ressarcimento do

investimento ao final da construção. Em tempo , a modalidade em si , é distinta também

dos contratos de custos reembolsáveis da literatura do PMI (PMBok, item 3.3.3). Ambos

autores pregam por um reembolso dos valores, quando a empresa em questão recebe o

montante antes do seu gasto. Logo, a empresa à princípio não utiliza capital próprio , ou de

giro. Deve-se lembrar aqui , a tabela 2 , do item 3.3.2 que ilustra a alocação do risco nos

contratos de construção por administração.

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4.5 A PRESONALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS E DAS PARTES COMUNS

Após o acordo entre as partes sobre o memorial descritivo e sua previsão de custo, a

construtora elabora um projeto básico para as unidades e que em determinado período pode

ser alterado, em outras palavras , personalizado. E se aprovado por unanimidade ,as partes

comuns do edifício também sofreram modificações de projeto. Vale ressaltar aqui , que

toda e qualquer solicitação de alteração de projeto devem ser aprovadas pelos órgãos

públicos fiscalizadores.

Ao término das aprovações das modificações, orçam-se essas alterações para uma cobrança

extra aos investidores, que individualmente, aprovam as alterações em sua unidade

autônoma e em reunião de condomínio fazem o mesmo para as partes comuns.

A personalização realizada pela construtora é praticamente total. Aceita-se quase que em

totalidade todos os tipos de instalações , acabamentos , revestimentos e alterações em

superestruturas.

4.6. PLANEJAMENTO E CONTROLE DA PRODUÇÃO

A elaboração do cronograma de obra é baseada no que foi acordado no contrato de

construção, nos quesitos fluxo financeiro e memorial descritivo. Mais precisamente, no

aporte financeiro mensal recebido pela construtora.

Em outras palavras , a definição do cronograma físico-financeiro é de acordo com os

objetivos dos investidores. Assim sendo, o ritmo da obra (aquisição de materiais e produção

da mão de obra) está totalmente relacionado ao fôlego financeiro do condomínio.

À principio, trabalha-se com um fluxo financeiro fixo.

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4.7. A AQUISIÇÃO DE MATERIAIS E A CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS

Uma característica exposta no item 4.1, de MEIRELLES (2013) sobre a aquisição de

materiais e serviços diz que:

“Na construção por administração o proprietário pode adquirir pessoalmente os

materiais ou incumbir o construtor-administrador de fazê-lo, caso em que este

agirá como preposto ou mandatário do dono da obra. Em qualquer hipótese,

porém as despesas com o material e a mão de obra correm por conta do

proprietário, ainda que o construtor-administrador adiante o numerário para

posterior reembolso com o acréscimo de sua remuneração.”

Independentemente se aquisição é de materiais ou de mão de obra, a construtora utiliza-se

do processo de concorrência. Onde são solicitadas as cotações para o mínimo de três

fornecedores e avalia-se as propostas recebidas. Como enunciado na definição acima, a

construtora age como preposto do condomínio.

A peculiaridade a ser exaltada nesse tópico do trabalho tange as faturas, duplicatas, recibos

e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, que

diferentemente do que está respaldada pela Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei

4.591/64), a construtora emiti todas as cobranças em seu nome e não em nome do

condomínio (Contratante).

4.8. A PRESTAÇÃO DE CONTAS E APROVAÇÃO DE APORTES FINANCEIROS

Na modalidade contratual em questão, os custos da obra podem ser plenamente

conhecidos pelos adquirentes (reunidos em condomínio). Seguindo a mesma filosofia de

tratamento ao cliente praticada nas aquisições de matérias, a prestação de conta aos

investidores ocorre de forma mensal e o síndico (eleito pelo condomínio) as verifica e

aprova os balancetes mensais. Ainda, os mesmos recebem apresentação de cotações de

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insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e previsão de cronograma de

obra.

Complementando, todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim

relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do

condomínio.

A aprovação de aportes financeiros se dá quando ao longo da construção , necessitasse

aumentar o ritmo da obra , ou ainda, quando um custo não previsto no orçamento inicial

precisa ser aprovado e repassado aos investidores.

Em outros casos, se faz necessário um aporte financeiro, quando determinadas aquisições

de certos equipamentos e ou matérias é influenciada pela forma de pagamento (parcelado

ou avista).

Vale ressaltar que todos os aportes financeiros são elaborados pela construtora e levados até

a reunião de condomínio para a avaliação e liberação por parte dos proprietários.

4.9. ATENDIMENTO AO CLIENTE

O tratamento ao cliente também é uma fato a ser considerado peculiar. Pois, diferentemente

das grandes construtoras , o responsáveis pela empresa estão sempre a disposição para

esclarecimentos . Em outras palavras , a burocracia para a visitação ao canteiro de obra ,

para a fiscalização do andamento da mesma , é mínima. Assim sendo, a relação entre o

responsável pela obra e os investidores é intensa, a comunicação é direta. A construtora

mantém diversos canais de comunicação com o cliente.

4.10. ENTREGA DA OBRA E A ASSISTÊNCIA TÉCNICA NO PÓS HABITE-SE

A entrega da obra se dá através de vistorias das unidades autônomas e das partes comuns.

O termo de entrega de chaves é assinado após a vistoria dos serviços executados por parte

de cada proprietário da unidade. A vistoria ocorre na presença do responsável pela obra e o

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proprietário enumera no documento de recebimento de chaves se o projeto foi executado

conforme o projeto e/ou se a unidade em questão apresenta imperfeições ou erros de

execução. Após a atestação da conformidade ou da adequação ao projeto, o recebimento da

unidade autônoma é validado pelo proprietário.

As partes comuns ao edifício passam pelo mesmo processo , porém ela é realizada entre o

responsável pela obra e o sindico do condomínio.

Deve-se enunciar ainda, o tratamento ao cliente no pós habite-se, onde entra em vigor o

desempenho mínimo da edificação no período de manutenção. A construtora em questão

conta com uma equipe de 14 funcionários, subordinados a uma técnica em edificações, que

coordena as manutenções prediais. O desempenho mínimo garantido pela construtora segue

a NBR 15575 , assim como a manutenção predial fornecida é respaldada pela NBR5674.

Toda a elaboração de manuais de utilização e operação das edificações seguem a NBR

14037.

4.11 CONSIDERAÇÕES FINAIS DO ESTUDO DE CASO

As considerações finais do estudo de caso evidenciam com fatos e dados os tópicos

levantados anteriormente, de forma a exemplificar e justificar tais características praticadas

pela construtora. Ainda, a temática principal da consideração final do estudo de caso será

uma analise detalhada do fluxo-financeiro dos diversos empreendimentos construídos, pois

o mesmo é quesito que mais dificulta o gerenciamento das construções para a diretoria de

planejamento.

Primeiramente , no item 5.1, que caracteriza a estrutura empresarial da construtora ,foi

evidenciado a necessidade de uma comunicação constante entre as diretorias de

planejamento, financeira e técnica. As reuniões periódicas se justificam devido a

instabilidade dos cenários financeiros (como será demonstrado com dados no decorrer deste

item) e devido as personalizações dos empreendimentos por parte dos investidores ( na

etapa de modificações de projetos). Em outras palavras , as solicitações de alteração de

projetos , necessitam de uma atenção especial para se evitar o retrabalho (e um algum de

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custos indiretos) e uma produtividade mínima de execução. Assim como, se justifica, pela

dificuldade da compatibilização dos diversos projetos.

Ainda no item 5.1, foi demonstrado que a construtora utiliza a subcontratação de mão de

obra para as etapas de elaboração de projetos e da construção (propriamente dita). A

terceirização destes serviços ocorre, primeiramente, devido à sazonalidade da quantidade de

obras simultânea que a construtora executa, pois em época de poucos canteiros de obras, a

construtora tem profissionais ociosos e terá que continuar arcando com esses custos. E, em

segundo plano, a administração de uma grande quantidade de funcionários é desgastante

para os responsáveis e a diferença de custo entre ter mão de obra própria e de se terceirizar

é mínima. Vale ressaltar ainda, que a construtora já teve um quadro efetivo grande, porem

devido à alta carga tributária, ao longo do tempo foi se optando pelo enxugamento de mão

de obra própria. Então, a construtora, hoje em dia, opta por te um quadro de funcionários

enxuto e de subcontratar.

No quesito das técnicas utilizadas, os modelos convencionais ( ex: concreto armado

moldado in loco) se justificam pela melhor aceitação de modificações no pós habite-se

(ampliações) e ainda , devido ao fato do tipo arquitetônico do empreendimento.

As diferentes tipologias de cliente ( leia-se investidor) com que a construtora se relaciona ,

caracterizadas no item 5.3, em alguns casos , gera conflitos de interesses internamente ao

condomínio e por consequência nas tomadas de decisões juntamente com a construtora. A

heterogeneidade dos clientes, no que diz respeito ao fôlego financeiro e aos objetivos finais

das unidades autônomas, faz com os mesmo divirjam em relação ao aceleramento ou não

do ritmo da obra , assim como um aumento de custo para um personalização das partes

comuns. A aprovação de aportes financeiros (vide item 5.8) , muita das vezes exige muito

tempo das diretorias e as mesmas , por não poderem decidir sem consultar ao condomínio

exercem papel de intermediador das diferentes opiniões apresentadas pelos proprietários.

Vale ressaltar, que o incorporador sempre tenta formar grupos homogêneos, porem devido

a urgência para o fechamento do negócio, algumas vezes não se consegue.

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Como enunciado na introdução das considerações finais do estudo de caso,o item 5.4 , que

trata da elaboração do memorial descritivo e do fluxo-financeiro, será melhor ilustrado,

devida a importância desses quesitos para a modalidade contratual em questão.

Primeiramente, a não inclusão das etapas de fundação, contenção de vizinhos, escavação do

terreno e demolição pode ser justificada pela tabela 5 a seguir, que evidencia o acréscimo

de custo ao condomínio. O empreendimento A, devido a proximidade à um obra de grande

porte que utilizou-se de rebaixamento de lençol freático, teve o resultado de sua sondagem

alterada , no quesito nível do lençol freático. Após estudos , elaborou-se um projeto para a

execução de uma laje subpressão para o nível do subsolo que acarretou um custo extra ao

condomínio.

Já no empreendimento B, após a sondagem do terreno, observou-se um nível de lençol

freático muito alto, o que inviabilizou as técnicas convencionadas utilizadas. Assim sendo ,

outras técnicas foram executada e as mesmas acarretaram um acréscimo no custo da

edificação. Vale ressaltar que o acréscimo ilustrado na primeira coluna da tabela é referente

ao orçamento inicial da construtora.

Tabela 5 - Comparativo de Custo extra referente a etapa de fundação, contenção de vizinhos, demolição e escavação do terreno - ADAPTADO PELO AUTOR

Sobre a temática principal das considerações finais do estudo de caso, pode-se afirmar que

os diferentes poderes aquisitivos dos investidores, torna o fluxo-financeiro vulnerável, pois

qualquer mudança na economia do país, pode afetar a disponibilidade de recurso para a

construção. Ainda mais, devido à pequena quantidade de investidores no empreendimento.

B

Empreendimento

A

Comparativo de custo extra referente a etapa de fundação, contenção de vizinhos, demolição e escavação do terreno

Custo extra Área edificada (m²)

3,35% 3535,80

8,48% 1510,34

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Comum na incorporação imobiliária a preço de custo é a variabilidade da quantidade de

recurso devido ao atraso do pagamento por parte dos condomínios ou até o não pagamento

das parcelas. A variação do fluxo-financeiro de dois empreendimentos realizados pela

construtora está ilustrada na figura a seguir. Os recebimentos ilustrados são comparativos

ao orçamento inicial do prédio.

Figura 8 - Fluxo Financeiro de recebimento de recurso - ADAPTADO PELO AUTOR

Causadores da variação do fluxo financeiro, o atraso nos pagamentos e a inadimplência

alteram todo o cronograma de obra, assim como o prazo das mesmas. A figura 9 a seguir

retrata o tema em questão, referente a inadimplência de uma unidade autônoma de um

empreendimento executado pela construtora. A inadimplência ilustrada na figura 9 é

comparativa ao orçamento inicial do prédio.

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Figura 9 - Inadimplência de uma unidade autônoma - ADAPTADO PELO AUTOR

A personalização das unidades autônomas e das partes comuns demonstradas no item 5.5

faz parte da modalidade contratual oferecida aos clientes porem, é uma característica da

construtora que desprende muito tempo dos diretores e profissionais. A não padronização

das unidades gerada pela personalização do edifício acarreta dificuldades e impedimentos

nas áreas de elaboração de cronograma de obra, de compatibilização de projetos e

principalmente na produtividade das etapas construtivas. Atualmente, a construtora vem se

aprimorando nesse quesito, hoje em dia, a mesma já não executa determinadas

modificações e ainda, vem diminuindo o prazo para tais alterações. A tabela 6 demonstra a

diferença entre o custo final de quatro edificações que sofreram alteração dos projetos. Os

quatros empreendimentos realizados estão localizados na mesma rua , assim sendo , todos

apresentam mesmo memorial descritivo, projeto básico e sofreram os mesmos processos

construtivos. A base de cálculo é o empreendimento A , que teve menor custo.

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Tabela 6 - Comparativo de custo final entre edifícios realizados pela construtora – ADAPTADO PELO AUTOR

Devido ao enunciado nos parágrafos anteriores desta consideração final, o cronograma de

obra (item 5.6) é um dos itens que estão sempre se modificando nas incorporações a preço

de custo, pois a instabilidade do fluxo financeiro e a inadimplência de investidores faz com

que em alguns casos, as etapas construtivas não sejam concomitantes. O que se vê, é uma

execução dos subsistemas por prioridades. Ainda, etapas que necessitam de um alto custo

são dividas em diversos períodos ao longo do prazo de obra.

No item 5.7, diferentemente do que se observa na literatura apresentada sobre a

incorporação imobiliária a preço de custo nos itens 4.1 e 4.2, evidenciou-se a emissão das

cobranças em nome da empresa construtora. Este fato, por mais que possa trazer um risco

de calote por parte dos investidores, se justifica devido a confiabilidade de fornecedores

para com a construtora , assim sendo , a mesma sempre consegue facilidades nas formas de

pagamento na aquisição de materiais e serviços. Outro fato que dificulta a emissão das

cobranças em nome do condomínio é a burocracia para se cadastrar o grupo de investidores

em pessoa jurídica, pois o inicio da obra se dá logo após a assinatura de contrato.

105,89% 1510,341622,70

EmpreendimentoComparativo de custo final de edifícios

Custo Final Área edificada (m²)

100,00% 1508,68

CD

A

B 114,99% 1686,72102,26%

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5 CONCLUSÃO

O presente trabalho quantificou e evidenciou a importância dos contratos no ramo da

construção civil. No que tange a elaboração dos mesmos e a sua operacionalização. Assim

sendo ,os contratos não devem ser lembrados apenas quando as partes divergem entre si.

Na mesma temática , concluiu-se também , após a contextualização das diversas

modalidades contratuais e seus diferentes regimes de contratação , que não existe uma

melhor forma de contrato , mas sim um contrato que melhor se adapta ao empreendimento

em questão. A escolha da modalidade contratual , deve receber atenção especial das

diretoras das empresas, pois ela não determina somente a forma de remuneração mas

também o relacionamento entre o contratante e o contrato e ainda , a alocação ao risco do

que se esta acordando.

O gestor da obra não tem participação na redação e formalização do contrato, é

fundamental que este realize , antes do inicio da obra, uma leitura detalhada e uma analise

critica do mesmo para que haja um completo entendimento do escopo e demais condições

gerais e especificas

Em relação ao tema principal do trabalho , o estudo de caso da incorporação imobiliária a

preço de custo explicitou vantagens e desvantagens para os dois pontos de vistas diferentes

(investidor e construtora). De uma forma geral, a modalidade utilizada atende perfeitamente

as expectativas e objetivos tanto do cliente como da construtora. E ainda, se adapta as

peculiaridades que envolvem o negócio como um todo, nas esferas de alocação ao risco ,

garantias e prazos. Assim sendo, não há uma outra modalidade contratual que atenda a

todas as exigências e peculiaridades do tipo de cliente e empreendimento em questão.

A empresa construtora em estudo , ao longo do tempo , foi se adaptando as necessidades do

mercado da região. E ainda, foi aprendendo a cada empreendimento a melhor forma de se

gerenciar a construção na tipologia apresentada, assim como de adaptar os seus contratos

aos novos desafios encarados.

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Analisando o estudo de caso, pode-se concluir que, do ponto de vista do comprador o

grande mérito da construção a preço de custo, reside no fato de que os custos da obra

podem ser plenamente conhecidos dos adquirentes reunidos em condomínio, pois a

liberação de recursos está condicionada a apresentação de cotações de insumos,

concorrências, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica

de contas. Assim sendo, a incorporação a preço de custo , devido aos fatos da transparência

do negocio é presumivelmente à preço justo, sem coeficientes de segurança que majoram o

preço do imóvel e sem a inserção de contingências pela construtora, já que qualquer

eventualidade será arcada pelo condomínio como mais um custo inerente à própria obra.

De forma complementar , a modalidade praticada pela construtora , traz ao investidor um

maior conforto , devido às reuniões periódicas , a forma de visitação a obra , ao

monitoramento financeiro dos balancetes e ainda devido ao tratamento diferenciado

praticado no pós habite-se.

Já do ponto de vista da construtora, a modalidade contratual apresenta a vantagem

de jamais dar prejuízo, pelo simples fato de que a construtora faz a obra com o dinheiro dos

condôminos e garante sua remuneração em cima do que o empreendimento consome. Não

há riscos de erro de avaliação em parâmetros como produtividade das equipes, flutuação de

preços de insumos, paralisações por chuvas, etc.

No âmbito das desvantagens da modalidade contratual do ponto de vista do cliente, a maior

delas é que o preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção. Por

não ser um valor fixo, e sim influenciado pelas vicissitudes dos preços dos insumos e da

mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa

estimativa vá ser 100% correta. Nesse aspecto,seria relevante para os investidores, a

utilização de uma empresa especializada para a fiscalização da construtora. Mais

precisamente, uma mescla de contratato de administração com a construtora e um contrato

de fiscalização de obra com uma gerenciadora ( contrato conexo a construção , item 3.3.1)

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Outra desvantagem é que o ritmo da obra depende bastante da regularidade do fluxo

financeiro proveniente dos condôminos. Basta que uns poucos se atrasem no pagamento

das parcelas e o prazo da obra já não será o previsto, nesse ponto , como sugestão aos

investidores, antes da assinatura de contratos , deveria ser verificado, se possível, a

homogeneidade do grupo de investidores , para ter certeza da saúde financeiro do mesmo.

A inadimplência acarreta aumento dos custos indiretos e, consequentemente, o montante

pago a título de taxa de administração.

Já do ponto de vista da construtora , a desvantagem a ser enunciada , que está embutida no

negocio e é a grande dificuldade em gerenciar a variação do fluxo financeiros e das

soluções de engenharia para compatibilizações dos diversos projetos. Por outro lado, o grau

de poersonalizacao ofertado nas relações construtora e invetidores faz com que o gestor da

obra alem das atividades inerentes a qualquer empreendimento de construção civil, ainda

tenha um alto grau de interação com o cliente no dia a dia. Somado a este aspecto a

personalização em aberto das unidades pode promover um baixo grau de produtividade das

equipes em decorrência da baixa padronização da obra.

Finalmente, concluí-se que as diversas modalidades contratuais praticadas no Brasil e pelo

mundo vão continuar sofrendo adaptações para atenderem a necessidades de todos os tipos

(legais , de mercado, de construtibilidade), para garantirem a sobrevivência do sistema

privado de construção. Logo , sugere-se então , uma procura, por parte da construtora, de

técnicas inovadoras que possam diminuir os custos diretos e indiretos das edificações e que

otimizem o processo construtivo para que , mesmo em épocas de crise econômica

continuem viabilizando a incorporação imobiliária e mantenham a vantajosa utilização

desta modalidade contratual para ambas as partes.

Como sugestão para trabalhos futuros, a realização de estudos de casos em empresas que

realizam a mesma modalidade contratual ( incorporação imobiliária a preço de custo), à

título de comparação entre as características praticadas de cada empresa teria um papel

relevante para o desenvolvimento do tema.

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ANEXO 1

Bueno (2009) , define o project finance como sendo uma estrutura de captação de

recursos para o financiamento de um projeto-investimento de capital separável. Baseia-se,

portanto, na atratividade de um projeto específico e não na análise de crédito de uma

empresa, conforme a sua capacidade de gerar caixa com vistas ao pagamento da dívida e

remuneração do capital, de forma independente do balanço patrimonial do empreendedor.

Sendo essenciais ao modelo project finance a previsibilidade do custo e do prazo do

investimento e um adequado e sólido compartilhamento dos riscos, o empreendedor passou

a buscar alternativas para transferir à construtora uma maior gama de responsabilidades,

pelo projeto, pela aquisição de fornecimentos e pelo gerenciamento da execução do

empreendimento.

Em outras palavras e complementando o exposto acima, BORGE (2002) afirma que o

Project finance é uma forma de engenharia/colaboração financeira sustentada

contratualmente pelo fluxo de caixa de um projeto, servindo como garantia à referida

colaboração os ativos desse projeto a serem adquiridos e os valores recebíveis ao longo do

projeto. Os contratos de project finance são baseados na análise e quantificação dos riscos

envolvidos, cujo objetivo básico é o de prever qualquer variação no fluxo de caixa do

projeto, minimizando os riscos através de obrigações contratuais. Trata-se de uma

modalidade de apoio mais comum a projetos de grande porte, normalmente para o setor de

infraestrutura, tais como usinas, estradas, projetos de saneamento básico e outros. Para os

investidores ou patrocinadores, o project finance ainda oferece o atrativo do modelo non

recourse, que limita sua responsabilidade aos capitais aportados, sem direito de regresso.

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ANEXO 2

A Gestão de Valor Agregado (GVA) é considerada como um dos melhores métodos para

analisar a evolução dos custos e prazos de um projeto devido à sua eficiência. Ela integra o

escopo, o cronograma e os recursos para então medir o desempenho e o progresso do que

foi planejado. REIS (2015)

De acordo com o PMBOK, guia de melhores práticas do gerenciamento de projetos

elaborado pelo PMI (Project Management Insitute), o desempenho é mensurado a partir da

comparação entre o valor agregado e o custo real. Já o progresso compara o valor agregado

com o valor planejado. Entende-se como valor agregado o valor orçado para realizar o

trabalho requerido pelo projeto em um tempo determinado.

REIS (2015) afirma que para se avaliar e medir o desempenho do projeto, a Gestão do

Valor Agregado integra três dimensões essenciais do projeto que são: Escopo, Custo e

Tempo, que associados à qualidade compõe os objetivos do projeto. A combinação dessas

três medidas se dá a partir da aplicação das informações de dependência entre as áreas.

A Gestão de Valor Agregado adota três critérios para monitorar a performance de forma

constante:

Valor Planejado ou Planned Value (VP): Representa o custo inicial do projeto,

constituindo-se como a linha de base da análise.

Valor Agregado ou Earned Value (VA): É o custo referente às atividades realizadas e/ou

entregues até ao momento da análise.

Custo Real ou Actual Cost (CR): Representa o quanto já foi gasto nos trabalhos já

realizados até a presente data, que em geral é o status do projeto.

Ainda , para o autor ,de posse dessas informações é possível calcular as projeções, ou seja,

as tendências do projeto, as variações, que indicam a relação entre o que foi planejado e o

realizado, e os índices de desempenho do custo e tempo do projeto.

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A Gestão de Valor Agregado também indica a previsão de término do projeto e as

variações de prazo e custo projetando também as estimativas para o fim das atividades.

Desta forma, é possível comparar o que foi realizado com o previsto inicialmente.

ANEXO 3

O que é - definição

A Taxa Selic é também conhecida como taxa básica de juros da economia brasileira. É a

segunda menor taxa de juros da economia brasileira (a menor é a TJLP) e serve de

referência para a economia brasileira. Ela é usada nos empréstimos feitos entre os bancos e

também nas aplicações feitas por estas instituições bancárias em títulos públicos federais.

Como é definida

A Selic é definida a cada 45 dias pelo COPOM (Comitê de Política Monetária do Banco

Central do Brasil).

Para que serve

Para definir o piso dos juros no país. É a partir da Selic que os bancos definem a

remuneração de algumas aplicações financeiras feitas pelos clientes. A Selic também é

usada como referência de juros para empréstimos e financiamentos. Vale ressaltar que a

Taxa Selic não é a utilizada para empréstimos e financiamentos na ponta final (pessoas

físicas e empresas). Os bancos tomam dinheiro emprestado pela Taxa Selic, porém ao

emprestar para seus clientes a taxa de juros bancários é muito maior. Isto ocorre, pois os

bancos embutem seu lucro, custos operacionais e riscos de não obter de volta o valor

emprestado.

A Selic e a inflação

A Taxa Selic é um importante instrumento usado pelo Banco Central para controlar a

inflação. Quando está alta, ela favorece a queda da inflação, pois desistimula o consumo, já

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que os juros cobrados nos financiamentos, empréstimos e cartões de crédito ficam mais

altos. Por outro lado, quando está baixa, ela favorece o consumo, pois tomar dinheiro

emprestado ou fazer financiamentos fica mais barato, já que os juros cobrados nestas

operações ficam menores.

A Selic e o câmbio

Quando a Taxa Selic está muito alta, o valor do dólar tende a diminuir no país. Isso ocorre,

pois muitos investidores externos fazem aplicações no Brasil atreladas aos juros. Entrando

e circulando mais dólares na economia brasileira, esta moeda se desvaloriza, enquanto o

real ganha força.

A Selic e o consumo

Como a alta da Selic encarece os financiamentos e aumenta os juros cobrados em cartões

de crédito, fica mais caro comprar de forma parcelada. Logo, a Selic alta desestimula o

consumo, reduzindo a venda de mercadorias e serviços. As empresas brasileiras e os

consumidores acabam sendo prejudicados com este fator.

A Selic e a poupança

Quanto maior a taxa Selic, maior é o rendimento da poupança, pois esta taxa de juros é

usada na definição deste tipo de aplicação financeira. A poupança, pelas regras atuais,

garante rendimento de 70% da Taxa Selic mais a TR.

A Selic e a Bolsa de Valores

Um cenário econômico com a Taxa Selic alta não é favorável para a Bolsa de Valores. Isso

ocorre, pois com a queda no consumo, cai também a produção e o lucro das empresas que

possuem ações na Bolsa. Neste cenário, muitos investidores preferem fazer aplicações

financeiras em produtos atrelados a juros (fundos de renda fixa, por exemplo), deixando de

investir em ações onde o risco é maior.