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Mutuo Informato Edizione aggiornata alle norme introdotte dalla Legge 40/2007 e dalla Finanziaria 2008 Le Guide per il Cittadino Consiglio Nazionale del Notariato Adiconsum Adoc Altroconsumo Assoutenti Cittadinanzattiva Confconsumatori Federconsumatori Lega Consumatori Movimento Consumatori Movimento Difesa del Cittadino Unione Nazionale Consumatori
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Guida per il cittadino – Mutuo Informato · Mutuo Informato Edizione aggiornata alle norme introdotte dalla Legge 40/2007 e dalla Finanziaria 2008 Le Guide per il Cittadino Consiglio

Aug 04, 2018

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nguyenquynh
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Mutuo InformatoEdizione aggiornataalle norme introdotte dalla Legge 40/2007 e dalla Finanziaria 2008

Le Guide per il Cittadino

Consiglio Nazionale del Notariato

AdiconsumAdocAltroconsumoAssoutentiCittadinanzattivaConfconsumatoriFederconsumatoriLega Consumatori Movimento ConsumatoriMovimento Difesa del CittadinoUnione Nazionale Consumatori

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Mutuo InformatoEdizione aggiornataalle norme introdotte dalla Legge 40/2007 e dalla Finanziaria 2008

Le Guide per il Cittadino

Consiglio Nazionale del Notariato

AdiconsumAdocAltroconsumoAssoutentiCittadinanzattivaConfconsumatoriFederconsumatoriLega Consumatori Movimento ConsumatoriMovimento Difesa del CittadinoUnione Nazionale Consumatori

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Mutuo Informato, la prima delleGuide per il Cittadino, nata nelsettembre 2006 dalla proficua collaborazione tra Notariatoe Associazioni dei Consumatori, necessitava, a un anno emezzo dalla sua uscita, di una rivisitazione.

Lo scenario del mercato dei mutui ipotecari è infattiin questo periodo di tempo profondamente cambiato perle nuove norme introdotte dalla Legge 40/2007 - meglioconosciuta come "Decreto Bersani bis" - e dalla leggeFinanziaria 2008.

Anche questa, come le altre Guide, potrà essere richiesta alConsiglio Nazionale del Notariato o alle Associazioni deiConsumatori che hanno partecipato alla realizzazione deldocumento, e sarà consultabile nei rispettivi siti web.

Maggio 2008

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Con lo spirito quindi di offrire unainformazione chiara, corretta ma soprattuttocompleta è stata realizzata questa Edizioneaggiornata che ci auguriamo riesca ad orientareil cittadino verso una scelta sempre piùconsapevole.

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fettiva di ottenere assistenza legale ordinariamentee complessivamente compresa nel costo del-l’atto notarile. Ciò comporta effetti di riduzione del conten-zioso e di stabilità generale che si ripercuotono positivamentenon solo sul cliente e sulla banca ma anche sull’intero sistemaeconomico e sul suo sviluppo.

...ma evitare l’indebitamento eccessivo

Sono passati i tempi in cui avere un debito, e magari un’ipo-teca, era considerato quasi un disonore. Il mutuo oggi è un pro-dotto che può contribuire al miglioramento della vita delle per-sone. Occorre però non esagerare con l'ammontaredegli importi. Ormai da più parti viene segnalata la forteespansione del credito: non solo rivolto all’acquisto di immobili,ma anche di autoveicoli o di beni non durevoli, anche voluttua-ri. Inoltre il ricorso a strumenti di pagamento elettronici spessonon consente di valutare pienamente la pericolosa diminuzionedei propri risparmi. È necessario quindi essere pienamente consapevoli che l’accumu-larsi di rateazioni non adeguatamente ponderate al momento incui si assumono gli impegni, potrebbe rendere insostenibili gliesborsi periodici rispetto alle effettive entrate familiari, fi-nendo per causare difficoltà tali da determinare, in alcuni casi, ve-ri e propri dissesti finanziari con conseguenze imprevedibili.Lo stesso Consiglio dell’Unione Europea fin dal 26 novembre2001 ha espresso con una propria Risoluzione la preoccupazio-ne per un indebitamento eccessivo, e ha auspicato l’introduzio-ne di misure preventive riguardanti l'informazione dei debitori ela responsabilità di coloro che offrono credito. Tuttavia, nessuna legge può sostituire il buonsenso e la prudenza: a volte è più saggio rinunciare, limi-tare o rinviare un acquisto. Un buon consiglio, lo scambio di opi-nioni con una persona esperta può aiutare a non perdere la se-renità per il futuro.

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Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa oggiè un'operazione molto frequente ma richiede - come ogni pro-dotto giuridico - attenzione.Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi auna banca e fornire i documenti che questa chiede. Nella normalità dei casi non è necessario avvalersi di un media-tore finanziario: nel caso ciò avvenga, i costi dell’operazione so-no destinati a incrementarsi in relazione al compenso da ricono-scere all’intermediario, fissato talvolta in significative percentua-li della somma mutuata. La garanzia ipotecaria impone per legge la prestazione notarile,in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà im-mobiliari, e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggettoqualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno del-la banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a ga-ranzia delle parti. Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti puòrivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazionidei consumatori e al notaio di fiducia, professionistaimparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui interventopuò essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e leinformazioni necessarie relative all’operazione.La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramentedeterminante e da incentivare, in quanto il notaio ha minore pos-sibilità di azione se i problemi vengono posti nell’imminenza discadenze contrattuali quando l’acquirente dell’immobile, per farefronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere inqualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento.È il caso di ricordare, inoltre, che l’intervento preventivo del no-taio in contratti di questo genere costituisce un’opportunità ef-

Chiedere un mutuo...

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Avolte i contratti di mutuo sono di difficile comprensione.Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare terminitecnici insostituibili; certamente uno sforzo di semplificazionegarantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e clienti.I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legis-lativo 206/2005), hanno un vero e proprio diritto ad una infor-mazione esauriente - chiara e comprensibile - principioche, già a partire dal 1° ottobre 2003, in forza di una deliberadel C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Ri-sparmio), è contenuto nella nuova disciplina nazionale sullatrasparenza delle operazioni e dei servizi bancari. Per effetto diquest’ultima normativa, le banche sono anzitutto tenute amettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubbli-co un foglio informativo il quale deve contenere, tra l'al-tro, le condizioni economiche dell'operazione e le principaliclausole contrattuali che la regolano. Tale informativa può es-sere attuata anche mediante l’utilizzo di un prospetto chia-mato E.S.I.S. (European Standardised Information Sheet),frutto del Codice deontologico per l’informativa precontrattua-le relativa ai mutui per la casa di abitazione, promosso da unaRaccomandazione del 1° marzo 2001 della Commissione Eu-ropea, e al quale hanno aderito la maggior parte degli istitutidi credito. Caratteristica dell’E.S.I.S. è quella di fornire un'infor-mativa personalizzata relativa al prodotto individuato comepreferibile, contenente, tra l'altro, l'indicazione del tasso nomi-nale e di quello effettivo, la durata, le rate e i relativi importi, lespese accessorie e altro. Il cliente è così in grado di valutare piùagevolmente e soprattutto di confrontare le condizioni di mu-tuo proposte dalle diverse banche e di scegliere l'offerta piùconveniente.

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La chiarezza del contratto

In forza della delibera del C.I.C.R. il cliente (mutuatario), unavolta scelta la banca finanziatrice, ha poi il diritto diavere in consegna da quest’ultima, con un congruo anticipoprima della conclusione del contratto, una copia com-pleta del testo contrattuale per una ponderata va-lutazione del suo contenuto. La consegna di tale copia nonimpegna le parti alla conclusione del contratto. È senz’altroda raccomandare al consumatore un effettivo e tempestivoesercizio di tale diritto, perché solo avendo il tempo di legge-re le clausole economiche e normative del contratto (e di tut-ti gli allegati), o di farle leggere al notaio di fiducia o alleAssociazioni dei consumatori, può richiedere even-tuali modifiche e correzioni, nonché evitare sorprese dell’ulti-mo istante.Al contratto deve altresì essere unito un documento disintesi volto a fornire al cliente con chiara evidenza un rias-sunto delle più significative condizioni contrattuali ed econo-miche.Se si incontrano difficoltà nella comprensione di tali docu-menti e delle indicazioni fornite dai funzionari di banca, ci sipuò rivolgere sia alle Associazioni dei consumatori,sia al notaio, che daranno le informazioni e le spiegazionidel caso. Qualunque cliente ha il diritto di scegliere ilnotaio di propria fiducia: può rivolgersi ad esso senza sog-gezione, anche prima della scelta definitiva della banca, alloscopo di ottenere informazioni e consigli.

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I consumatori hanno un vero e proprio diritto ad una informazione esauriente

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predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile macon rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni delparametro di riferimento si riflettono sulla durata del contrattoallungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora.È anche necessario informarsi se il mutuo proposto dallabanca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso perle prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successiva-mente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tas-so a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante).Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cuioccorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere allabanca il piano di ammortamento. Questo documentoconsiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rateda pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scaden-za: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio fami-liare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a secondadei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso varia-bile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento del-la stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali fu-ture variazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammorta-mento il periodo di tempo - generalmente di breve durata -durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate com-poste da soli interessi e non anche da capitale. 9

Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da te-ner presenti nella valutazione di un mutuo.Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenutonella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure va-riabile, quando è determinato con riferimento a parametrimutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività eterzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, rela-tivamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assu-mendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il pri-mo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumen-terà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto unbuon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece ilcosto del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un inte-resse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali,alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizio-ni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritie-ne che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuoleperdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassiconseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumen-terà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è– normalmente – più basso di quello di un mutuo a tasso fisso.Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fissoe mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie dicontratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternar-si: ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si in-dica l'ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le moda-lità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a va-riabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso va-riabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo

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Il tasso di interesse(fisso o variabile) e la durata

Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altroopportuno

richiederealla

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notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, delle im-poste che gravano il mutuo e delle spese nota-rili. Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari è regolatodall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: in luogo delleordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento siastabilita in più di diciotto mesi, si applica un’imposta sostitu-tiva che, spesso per contratto è a carico del cliente. L’impo-sta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezioneper i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o laristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per iquali l’imposta sale al 2%.Quanto alla parcella notarile, essa è fissata sulla base diuna tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo ri-chiedere al notaio di fiducia un preventivo, esibendogli ladocumentazione necessaria per una valutazione realistica dellavoro da compiere. La parcella notarile è di base calcolata sulvalore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide conl’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore, come sivedrà più avanti, è superiore alla somma mutuata anche in mi-sura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anchealla luce della complessità della pratica.La Legge 248/2006 ha abrogato le disposizioni legislative e re-golamentari che prevedono, con riferimento alle attività libe-ro professionali e intellettuali, l'obbligatorietà di tariffe fisse ominime.

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Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agliinteressi, anche altre spese che è necessario conoscere pertempo.Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini dioneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzio-ne, e confrontare – banca per banca – le spese di periziae di istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste – oltre, co-me già detto, l’eventuale mediazione creditizia – vi sono an-che le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali cisi garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobi-le concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi con-trae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificaticon attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamen-to, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esi-stenti, ad esempio quelle condominiali, e altro.Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e nerendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chia-rezza, le banche forniscono al cliente - e il cliente ha il dirit-to di ottenere prima della stipulazione del contratto - l'I.S.C.(Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere ri-portato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Sitratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (TassoAnnuo Effettivo Globale), che fornisce in termini per-centuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso chetiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi,anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito.Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confron-tare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dallevarie banche.È bene inoltre informarsi preventivamente presso la banca, il

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Le altre spese accessorie:attenzione alle sorprese il consumatore

è in grado di confrontare

il costo realedei mutui

proposti dalle banche

Con l’Indicatore Sintetico di Costo

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opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventua-li oneri che la banca richiede.In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi inanticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassaretutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. È com-pito del notaio di fiducia proporre e spiegare alle parti le diver-se soluzioni possibili.

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Quando ci si è impegnati a comprare una casa entro undato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ri-tardo, tempi lunghi di istruttoria per la conces-sione del mutuo possono costare cari. Di regola60 giorni possono essere più che sufficienti per ottenere unmutuo ipotecario, ma è necessario muoversi conprudente anticipo e prospettare chiaramente alla bancale proprie necessità, esigendo che vengano rispettati i tempiprevisti.

Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il no-taio la iscrive nell'apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciòpuò essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto dimutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino aquando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento)dell’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi,anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poterdisporre del denaro ottenuto in prestito.Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzodi una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di con-seguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna,dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio suitempi di effettiva disponibilità del denaro.Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito adisposizione la somma mutuata a titolo di un contratto diver-so dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è

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I tempi di istruttoria e di erogazione

Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro

È compito del notaio di fiducia proporre e spiegare alle parti le diversesoluzioni possibili

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tale beneficio, però, il mutuatario deve dimostrare di non esse-re in grado di provvedere al pagamento delle rate, e deve forni-re questa dimostrazione secondo le modalità previste da un re-golamento di attuazione non ancora emanato: fino ad allora lafacoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattual-mente, non è operativa.

Gli inadempimenti verificatisi nel settore dei finanziamenti cau-sano le dovute segnalazioni ad enti pubblici e pri-vati appositamente costituiti per il controllo e la prevenzionedelle frodi e il rischio del credito, e che hanno lo scopo di moni-torare la puntualità dei pagamenti effettuati; la segnalazionedegli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimen-to di nuovi finanziamenti. I Sistemi di Informazione Creditizia(S.I.C.), gestiti dagli enti privati sono soggetti a codici deontolo-gici e di buona condotta; la banca dati gestita da enti pubblici(detta Centrale Rischi) è disciplinata dalle istruzioni dellaBanca d’Italia.

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Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovar-si nella condizione di non poter pagare puntualmente le rate,come già segnalato è necessario valutare attentamente questaeventualità per evitare che circostanze sfavorevoli o imprevisteproducano pericolosi effetti a catena.Il tasso di mora è generalmente superiore aquello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pa-gamenti; anch'esso, però, secondo i più recenti orientamentinormativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli af-fliggendo in modo eccessivo il mutuatario. In alcuni contratti,accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di in-soluto, spese di recupero crediti, ecc.), che ottengono nella so-stanza il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento acarico del mutuatario.Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamen-ti delle rate, conduce alla decadenza dai termini di rateizza-zione o alla risoluzione del contratto per inadempimento,con conseguente obbligo di restituzione immediata dell’interocapitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzioneapre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le pro-cedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a caricodel debitore, che comportano la vendita forzata dell’immo-bile concesso in ipoteca. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliariadibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere lasospensione del pagamento delle rate per non più di duevolte e per un periodo massimo complessivo non superiore a di-ciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto e sempre chenon siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere

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Ritardati o mancati pagamenti:il tasso di mora e altri rischi

Gli inadempimenticausano segnalazioni chepossono pregiudicarel’ottenimento di nuovifinanziamenti

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Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non so-lo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la ca-pacità economica del debitore di pagare le rate delmutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiara-zione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta lafideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di ungenitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagarequanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Del-la fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e didurata.

È invece da respingere l'eventuale richiesta di unaprocura a vendere la casa concessa in ipoteca nel casoin cui non vengano pagate le rate del mutuo.

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L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopodi agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il de-bitore non paga. Essa si dice di primo grado quando nonè preceduta da altre ipoteche.

Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (ca-pitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelliprevisti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventualispese giudiziali, ecc. Per questa ragione, come sopra già detto,l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevol-mente superiore a quello del mutuo.

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L’importo dell’ipoteca Le garanzie supplementari richieste dalla banca

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Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora am-missibile, lo stesso è disciplinato da una delibera del C.I.C.R. del9 febbraio 2000, peraltro dettata solo per i mutui di creditofondiario, secondo la quale il compenso deve – ove previsto- essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensi-va”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressamenzione, che “nessun altro onere può essere ad-debitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamentela formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmenteindici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e ri-portando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempidi applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anti-cipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso va-riabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.

la possibilità di restituireil mutuoanticipatamente è unafacoltà attribuita dallalegge al mutuatario

Nei contratti di credito fondiario (disciplinati dall’artico-lo 38 e seguenti del Decreto Legislativo 385/1993, Testo UnicoBancario), la possibilità di restituire il mutuo antici-patamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuata-rio. Generalmente anche negli altri contratti è convenzional-mente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decide-re, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contrat-to, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemen-te smette di pagare gli interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in lineagenerale e se previsto nel contratto, richiedere un compen-so (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tut-tavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e nonpossono essere stipulate clausole che prevedano penali, com-missioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata,o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollatia seguito di frazionamento) per le seguenti finalità: “per l’acqui-sto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abi-tazione ovvero allo svolgimento della propria attività economicao professionale da parte di persone fisiche.”. In caso di mutuicontratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 feb-braio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), icosti per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipatosono stati ridotti in base all’accordo raggiunto tra l’ABI ele Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazio-nale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008relativo ai mutui frazionati.

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L’estinzione anticipata

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La legge prevede la detraibilità fiscale di unaparte degli interessi passivi e degli oneri acces-sori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mu-tui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire adabitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di in-teressi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prez-zo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compraven-dita e le altre voci di spesa ammesse. È prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi aimutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ri-strutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell'abita-zione principale.Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di ri-negoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione delmutuo.Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nel-la valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz'al-tro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da unesperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell'intricata retedelle condizioni e dei limiti alla detrazione.

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La detraibilità fiscale: attenzione ai limiti

Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le inno-vazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcu-ni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condi-zioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diver-si strumenti.

La rinegoziazione (a volte meglio: ricontrattazione) è unistituto di nuova affermazione nel panorama giuridico euro-peo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambele parti (banca - cliente), e difficilmente può essere oggetto diuna pretesa unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la dura-ta. Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilitàdel creditore originario e del debitore di pattuire la variazionedelle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese emediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi incui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di for-malizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o auten-tica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comu-nicato la disponibilità a una concreta riduzione dei com-pensi dovuti per l’intervento del notaio.

La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conse-guire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (osurrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuo-va banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quellocon la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestitosarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia delmutuo originario.

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La rinegoziazione, la “portabilità” (o surrogazione), e il “cambio”

del mutuo (mutuo di sostituzione)

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IPOTESI

1) Rinegoziazione oricontrattazione(si modifica il mutuoesistente)

2) Mutuo disurrogazione(si chiude il vecchiomutuo e se neaccende uno nuovoma utilizzando laipoteca originaria)

3) Mutuo disostituzione(si chiude il vecchiomutuo e se neaccende uno nuovo)

SI PUÒ MODIFICARE

• il tipo di tasso

• la misura del tasso

• la durata

• il tipo di tasso

• la misura del tasso

• la durata

• la banca (modifica obbligatoria)

• il tipo di tasso

• la misura del tasso

• la durata

• la somma mutuata,anche in aumento

• la banca

NON SI PUÒMODIFICARE

• la somma mutuata in aumento

• la banca

• la somma mutuata in aumento

COSTI

• commissioni bancarie:NO

• imposta sostitutiva: NO

• detraibilità interessi: SÌ se spettante sulmutuo originario

• atto notarile: del tuttoeventuale, e, nel caso,con parcella moltobassa

• commissioni bancarie:NO

• imposta sostitutiva: NO

• detraibilità interessi: SÌse spettante sul mutuooriginario

• atto notarile:comprensivo delnuovo mutuo (parcellacontenuta); solaautentica delladichiarazione disurroga dell’ipoteca(parcella molto bassa)

• può doversi pagarealla banca originariauna penale diestinzione, ridottacome da citati accordicon Abi

• può essereNECESSARIOcancellare la vecchiaipoteca

• costi bancari perl'accensione di nuovomutuo

• imposta sostitutiva: SÌ

• detraibilità interessi: SÌse spettante sul mutuooriginario, ma semprelimitatamenteall’importo residuo delmutuo originario, oltrespese assimilate.

• atto notarile:NECESSARIO, conparcella pari a quella diuna nuova pratica

Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli edeventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare so-praggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguereil vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa oun’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi conl’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione diun nuovo contratto di finanziamento.

Si propone a fini esplicativi la seguente tabella riassuntiva del-le diverse figure con le principali differenze.

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Il mutuatario può accordarsicon una nuova banca peravere un altro mutuo concui estinguere quello con labanca originaria che nonpuò opporsi

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Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quin-di con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei con-fronti dell’istituto mutuante. Sulla base della Legge 40/2007, in genere l'ipoteca chegarantisce il mutuo si estingue automatica-mente attraverso un’apposita comunicazione di avvenutaestinzione del debito da parte dell’istituto mutuante alla Con-servatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaioe senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorren-do un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichialla Conservatoria che l’ipoteca permane.Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la ven-dita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione diuna nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso al-l’acquirente, in cui potrà essere opportuno per la migliore sicu-rezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto dicancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento delnotaio.

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Le modalità di cancellazione dell’ipoteca

Il “Codice del consumo” – il quale sul punto ha riordinatonorme, di origine comunitaria, già presenti nel nostro ordina-mento dal 1996 – considera vessatorie le clausole che, nei rap-porti contrattuali tra consumatori e professionisti, determi-nano a carico del consumatore un significati-vo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivan-ti dal contratto.Sul tema delle clausole vessatorie sono da tempo intervenuti leAssociazioni dei consumatori, il Consiglio Nazionale del Nota-riato e l’Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.).In particolare l’Associazione Bancaria Italiana, ilConsiglio Nazionale del Notariato e le Associa-zioni dei consumatori partecipanti al tavolo di lavoroaperto in A.B.I. hanno condiviso uno schema negozialedi “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto uni-co” e “Capitolato di patti e condizioni generali”. Tale schema èstato elaborato tenendo conto dei principi normativi in mate-ria di tutela del consumatore e nello spirito di un equilibrio piùgenerale nel rapporto banca cliente: esso può esseretenuto a riferimento per la valutazione delle bozze contrattua-li proposte dalle banche. Ai sensi di legge, la vessatorietà va sempre valutata in linea difatto, considerando se - caso per caso - la clausola determini omeno un "significativo squilibrio contrattuale" a danno delcontraente consumatore. In linea generale e astratta sono sog-gette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole:- che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro

competente quello della sede della banca e non quellodella residenza del consumatore;

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Le clausole vessatorie

Il mutuo si estingue con ilpagamento dell'ultima rata e

quindi con l’estinzione della relativaposizione debitoria nei confronti

dell’istituto mutuante

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Chiedere un mutuo... ma evitare l’indebitamento eccessivo4La chiarezza del contratto 6Il tasso di interesse (fisso o variabile) e la durata8Le altre spese accessorie: attenzione alle sorprese10I tempi di istruttoria e di erogazione 12Ritardati o mancati pagamenti: il tasso di mora e altri rischi14L'importo dell'ipoteca16Le garanzie supplementari richieste dalla banca17L’estinzione anticipata18La detraibilità fiscale: attenzione ai limiti20La rinegoziazione, la “portabilità” (o surrogazione), e il “cambio” del mutuo (mutuo di sostituzione)21Le modalità di cancellazione dell'ipoteca24Le clausole vessatorie25

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- in forza delle quali le risultanze della contabilità bancaria(estratti conto) fanno sempre piena prova per la deter-minazione di quanto dovuto dalla parte mutuataria;

- che vietano in termini assoluti l’accollo a terzi del debitoderivante dal mutuo;

- con le quali si vieta la vendita dell’immobile conces-so in garanzia o comunque se ne inibisce l’uso in modo rile-vante;

- che derogano allo specifico e più favorevole regime di re-sponsabilità previsto dall’articolo 190 del Codice Civile per leobbligazioni assunte da coniugi in comunione legale.

Appaiono inoltre vessatorie le clausole che pretendono di con-sentire alla banca di modificare unilateralmente esenza giustificato motivo le condizioni economichedel contratto, compreso il tasso di interesse. LaLegge 248/2006 esclude ora la legittimità stessa di una modi-fica unilaterale delle condizioni, qualora non sussista un giusti-ficato motivo.

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Indice

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ConfconsumatoriVia Mazzini, 4343100 Parmawww.confconsumatori.com

FederconsumatoriVia Palestro, 1100185 Romawww.federconsumatori.it

Lega Consumatori Via Orchidee, 4/a 20147 Milanowww.legaconsumatori.it

Movimento ConsumatoriVia Piemonte, 39/a00187 Romawww.movimentoconsumatori.it

Movimento Difesa del CittadinoVia Piemonte, 39/a00187 Romawww.mdc.it

Unione Nazionale ConsumatoriVia Duilio, 1300192 Romawww.consumatori.it

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Consiglio Nazionale del Notariatovia Flaminia, 16000196 Roma www.notariato.it

AdiconsumVia G.M. Lancisi, 2500161 Romawww.adiconsum.it

AdocVia Tor Fiorenza, 3500199 Romawww.adoc.org

AltroconsumoVia Valassina, 2220159 Milanowww.altroconsumo.it

AssoutentiVicolo Orbitelli, 1000186 Romawww.assoutenti.it

CittadinanzattivaVia Flaminia, 5300196 Romawww.cittadinanzattiva.it

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Indirizzi utili

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II edizione

Finito di stampare nel mese di maggio 2008

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