Greening the Net lease Investment Industry

Greening the Commercial Real Estate Industry

By: Joan P ino

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1 1 1 5 0 S U N S E T H I L L S ROA D, S U I T E 3 0 0 | R E S TO N , VA 2 0 1 9 05 0 0 N W E S T S H O R E B O U L E VA R D, S U I T E 6 0 5 | TA M PA , F L 3 3 6 0 9M I D - AT L A N T I C 7 F OX D E N P L A Z A , S U I T E 1 0 0 | M C H E N RY M D 2 1 5 5 0

1

TABLE OF CONTENTS:

Commercial Real Estate & the Green Building Movement  

What Is Building Green?  

Green Building Classification Programs & Rating Systems  

Green Building Perspectives & Bottom Line Benefits o Developers o Owners o Tenants 

  Green Leases 

  Government Incentives & Mandates for Private Commercial Buildings 

  Green Building in a Down Economy 

  Successful Commercial Green Building Projects 

2

COMMERCIAL REAL ESTATE & THE GREEN BUILDING MOVEMENT  

The much anticipated green building movement, which started with dedicated grassroots 

environmental activists, has finally reached the commercial real estate industry. Global corporations as well 

as federal, state, and municipal governments are seeing the need for intervention on their behalf to “green” 

buildings for a number of reasons. Currently, buildings use immense amounts of key resources and produce 

an excessive quantity of waste and pollution, which is detrimental to the survival of our planet. Until this 

point in time, the adjustment in conventional practices required by professionals in the industry coupled 

with widespread speculation regarding the ‘green cost premium’ curtailed the development of sustainable 

buildings. Growing numbers of successful new green buildings and existing building retrofits supply evidence 

that confirms feasibility of sustainable, cost effective buildings. With rising energy costs, existing and 

looming government mandates, and social responsibility at the forefront of concern for corporations, the 

shift to building new and updating existing buildings with sustainable design and high energy efficiency 

standards is here to stay.  

A study released by CoStar Group in 2008 stated “non‐green buildings are going to become 

obsolete.”1 This statement may seem exaggerated and impracticable, yet it is an ever impending truth which 

the commercial real estate industry must consider. An industry professional, Lee Arnold, CEO of Colliers 

Arnold, said in a recent interview on Tampa Bay’s Studio 10 daytime talk show “you will not see commercial 

office buildings that are competitive in the future if they are not green, it will impact their cap rates and 

value.”2 Although some leaders in the industry are embracing the movement, others have been slow to 

realize that sustainable buildings are not just a trendy fad. They provide ample tangible and intangible 

benefits to all who are involved with them, from developers to tenants. Whether its increased asset value, 

significantly decreased operating costs, or a boost in employee productivity, everyone has something to gain 

from the transformation of commercial real estate into a sustainable industry.

1 Miller, Norm, Jay Spivey and Andy Florance. “Does Green Pay Off?” The Journal of Sustainable Real Estate (8 July 2008). 29 June 2009

2 “Commercial Development Turns Green.” Studio 10. Gannett Broadcast Station. WTSP-TV, St. Petersburg.

3

U.S. Buildings Account For...

14 %

3 0 %

4 0 %3 8 %3 9 %

7 2 %

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

ElectricityConsumption

Energy Use CO2Emissions

Raw MaterialsUse

Waste Output Potable WaterConsumption

WHAT IS BUILDING GREEN?    

Currently, conventional buildings in the U.S. have an enormous carbon footprint (see table 1)1 

which can be prevented and reversed through the construction of new and retrofitting of existing buildings 

to be environmentally friendly, or “green.”2 Green buildings are designed, constructed, and operated to 

maximize operational efficiency and minimize environmental impact. There are several different green 

elements that can be incorporated into a building that not only reduce environmental impact but have also 

proven to be cost effective investments.   

1 The numbers in the chart are representative of the impact of all buildings in the U.S., including commercial, residential, industrial, and infrastructure

construction, on the U.S. environment. 2 U.S. Green Building Council. 2008. U.S. Green Building Council.

Table 1

4

Features of Green Buildings    

Rainwater recovery systems 

o Rainwater and other non‐potable 

water such as condensation can be 

recycled for toilet flushing and site 

irrigation  

Occupancy sensors that ensure lights turn off 

when not in use 

“Green” cleaning products 

Cool roof 

o materials with highly reflective coating 

on the roof that allow the hottest rays 

to bounce off 

Recycling and solid waste management programs 

Strategic landscaping 

o Select plans that require little water 

and maintenance  

Tinted windows 

o Maximize natural light while blocking 

heat 

Low‐flow fixtures and waterless urinals 

Preferred parking for high efficiency vehicles 

Highly energy efficient HVAC systems 

Low or no‐volatile organic compound (VOC) 

paints and adhesives 

Solar panels 

Bicycle storage 

Location suited to take advantage of mass transit 

5

The widely misunderstood cost of green building materials continues to defer development and 

construction of environmentally friendly buildings. In the early stages of the green building movement, it 

was in fact more expense to build a green building rather than a conventional building due to the extra cost 

of green materials. However, as industry professionals have become informed on and experienced with 

green building practices, the “green cost premium” has begun to disappear. This could be attributed simply 

to demand due to increased market adaptation, which stimulated availability and thus lowered prices. 

Comparative cost studies have been conducted to show that green buildings do not require an increase in 

capital outlay. For example, Davis Langdon, a global construction consultancy firm, released a study in 2007 

that found: 

“There is no significant difference in average costs for green buildings as compared to non‐

green buildings. Many project teams are building green buildings with little or no added 

cost, and with budgets well within the cost range on non‐green buildings and similar 

programs.” 

This particular study also examined and considered the ability to achieve green building standards through 

lower cost strategies,3 which is becoming a popular cost effective means to certification and recognition. 

3 Matthiessen, Lisa Fay and Peter Morris. 2007 The Cost of Green Revisited. Davis Langdon, 2007.

6

LEED Certification Process Overview

Decide if LEED is aligned with  overall 

goalshttp://www.usgbc.org/DisplayPage.aspx?CMSPageID=1718

 Register project with USGBC & 

assemble project team

https://www.leedonline.com

Prepare application

(utlize templates/forms and tools)

Project administrator 

submits project for review

Formal application review 

conducted by Green Building Certification 

Institution

Certification

project team can either accept or appeal decision

GREEN BUILDING CLASSIFICATION ROGRAMS & RATING SYSTEMS  

Classification programs and rating systems have been created in 

order to educate professionals and support their green building 

aspirations. At this time, the two most common classification systems are 

the U.S. Green Building Council’s (USGBC) LEED® Green Building Rating 

System and the Environmental Protection Agencies’ (EPA) ENERGY STAR® 

for Buildings label.  

USGBC created LEED, which stands for Leadership in Energy and 

Environmental Design, with the goal of providing a comprehensive system 

for designing, constructing, and operating high performance, sustainable 

buildings. USGBC highly recommends and encourages implementation of 

LEED in the early stages of a project to avoid complications and potential 

added costs. To begin the process (see table 2), a project team must 

register their project with USGBC with the intent of achieving certification 

for their project (registration is $450 for members of the USGBC and $600 

for non‐members)4. Once registered, USGBC provides the project team 

with a variety of tools and resources, including reference guides and 

templates for documentation. Upon completion of the green building and 

project application, USGBC’s Green Building Certification Institute (GBCI) 

awards one of four levels of LEED to recognize the building’s degree of 

achievement and performance in five key areas: sustainable site 

development, water savings, energy efficiency, materials selection and 

indoor environmental quality. 

4 Process Overview. 2008. Green Building Certificate Institute. 10 July 2009. www.gbci.org

Table 2

7

100 base points plus 6 possible Innovation in Design and 4 Regional Priority points:

Certified: 40‐49 Points 

Silver: 50‐59 Points 

Gold: 60‐79 Points  

Platinum: 80+ Points

Applicable LEED Rating Systems for Commercial Real Estate:

New Construction 

Existing Buildings: Operation and Maintenance  

Commercial Interiors 

o In support of the tenant improvement market 

Core and Shell 

Retail 

o Addresses the specific and distinctive needs of retail spaces 

Healthcare 

o Addresses the specific needs of healthcare facilities  

The fee USGBC charges for certification is different for every project because it is determined based 

on a variety of factors, such as size and type of building, credits selected to complete, level of certification, 

and USGBC membership. This cost is a contributor to the green cost premium and adds on average $2,000 

to the total cost of a building.5 The cost of LEED does not include soft costs such as the time and experience 

needed to complete the required documentation for certification. In an attempt to further encourage the 

development of green buildings, USGBC made LEED free for projects that receive the highest level of 

certification, platinum.   

The overall total cost difference of building to LEED standards versus conventionally has been a 

source of debate among many executives in the commercial real estate industry. Understandably, people 

are not willing to increase initial capital outlay when they are seeking short‐term profits and may not realize 

the key long‐term benefits green buildings offer. The Davis Langdon firm conducted a study on 600 buildings 

in 19 states in order to aid professionals in understanding the true cost of LEED certified buildings compared 

to traditional, non‐green buildings. The studies main findings were that constructing a building to meet LEED 

silver standards adds on average less than a 2% premium. The study further stated there was no statistically 

5 “FAQ: LEED Green Building Classification System.” U.S. Green Building Council. 2008.

'LEED' and related logo is a trademark owned by the U.S.

Green Building Council and is used by permission.

8

significant cost difference between a LEED certified (the lowest level of certification) and a non‐green 

building.6  Although LEED certification isn’t necessary to construct a green building, it supplies third party 

verification that a building is maximizing operational efficiency while minimizing environmental impact, 

which may be important to perspective tenants and clients.  

As a U.S. federal government agency, the EPA has several monetary and educational resources 

available to utilize in the advancement of its overall goal to protect human health and the environment. The 

EPA created the Designed to Earn the ENERGY STAR and the ENERGY STAR for Buildings label programs to 

guide the U.S. in meeting aggressive energy performance targets needed to combat global warming while 

boosting businesses bottom lines. These programs provide quality, free alternatives to USGBC’s LEED Green 

Building Rating System. The ENERGY STAR program rates buildings by comparing them to a nationwide 

industry database made up of analogous buildings (type and size) and scoring them on a scale from 1‐100.  

Buildings must score a minimum of 75 points (top 25%) to qualify for the ENERGY STAR label.  

Designed to Earn ENERGY STAR is a program for the design of new, energy efficient buildings which 

confirms they are meeting strict energy performance standards. Although this program is only for new 

buildings (defined by the EPA as ones which have not generated utility bills), these standards can be met by 

existing buildings through various improvements and incorporation of products that have earned the 

ENERGY STAR. Existing buildings that make the necessary changes can earn the ENERGY STAR for buildings 

label. Currently, over 1 billion square feet have qualified for the ENERGY STAR.7

6 “Costing Green: A Comprehensive Cost Database and Budgeting Methodology.” Davis Langdon, 2004.

7 “Spring 2009 ENERGY STAR Snapshot.” Measuring Progress in the Commercial and Industrial Sectors. 2009: 1-2. ENERGY STAR.

9

ENERGY STAR for Buildings Space Types Applicable for Commercial Real Estate: 

Offices 

Retail stores 

Hospitals 

Hotels/motels 

Supermarkets/grocery stores 

Banks/financial institutions 

Medical office 

10

GREEN BUILDING PERSPECTIVES & BOTTOM LINE BENEFITS  

The question of whose responsibility it is to transform commercial real estate into a sustainable 

industry has been eagerly debated over the past decade. While some feel it is a task for developers’, others 

assert that if owners and tenants demand it, green buildings will become readily available in response. 

Although all sides of the debate have valid grounds, the reality is that the responsibility of greening the 

industry rests in the hands of everyone involved.  

Developers

Speak with any developer and they will tell you that their goal is to deliver to their client the best 

building a specified budget and a defined time frame will allow. Some claim that green buildings are virtually 

impossible to build as a result of these strict limitations, especially in tough economic times when clients are 

watching every extra dollar a project requires. While this justification may have been relevant in the past, 

when green construction materials had a premium due to the lack of knowledge and availability in the 

industry, it is no longer germane. Now that the costs of green building materials are becoming competitive 

with conventional materials, developers who previously dismissed green buildings should take a second 

look. Green buildings have been sustainably designed and constructed within roughly the same budgets and 

time frames as conventional building projects across the country. Decreased material costs coupled with 

cost sensitive, strategic choices of integrated sustainable design elements have made green buildings a 

superior investment.  

Although developers must make an initial investment to learn green building techniques, they can 

gain a fairly complete understanding from completing a single project. It is highly recommended to seek 

assistance from a green building consultant or have someone knowledgeable about green building on the 

project team. After this initial obstacle is accomplished, green building practices have proven to be easily 

adaptable and as straightforward as conventional approaches. The investment in education can be quickly 

recovered through profits made from an increase in the number of projects acquired simply because of 

green building knowledge. Studies have also shown a willingness of companies to pay more for green space. 

A 2007 study conducted by the Jones Lang LaSalle firm surveyed corporate commercial buyers’ demand for 

green space and found that 77% would pay more for green office space.8 Additionally, a 2008 CoStar Group 

study found buildings that earned the ENERGY STAR sell on average for $61 per square foot more than 

comparable non‐green buildings.9 

8 This survey was preformed again in 2008 to update for changes in the economy. The results show that 40% of corporate real estate executives will pay

up to 10% more to rent or occupy a sustainable building.

9 Miller, Norm, Jay Spivey and Andy Florance. “Does Green Pay Off?” The Journal of Sustainable Real Estate (8 July 2008). 29 June 2009

11

  Developers who have taken the time to educate themselves in green building techniques and 

practices are proud of their modern approach to design and noteworthy success. Companies are 

increasingly seeking out developers who are knowledgeable about green building and can offer a 

comprehensive service that will ensure their building meets high environmental and energy efficiency 

performance standards. Green buildings offer a degree of quality simply unattainable by non‐green, 

conventional buildings and this fact is becoming more apparent as the number of green buildings grows. In a 

recent interview with MHN, Marnie Abramson, principal of The Tower Companies (a real estate 

development company based in Rockville,  MD), said 

“There are no more excuses for developers to ignore sustainable design. If they do, their 

properties will be ‘dinged’ down the line. You just can’t compete anymore without a green and 

sustainable strategy.”10    

The Tower Companies is an example of one of many top commercial real estate development companies 

that hold this view. As emphasis on corporate responsibility continues to increase and governments across 

the country mandate green buildings, the flight to firms familiar with sustainable development will 

undoubtedly soar.  

Owners

In the slow yet necessary process of constructing and converting buildings into environmentally 

conscious, sustainable operations, owners net leasing their buildings may feel as though they are incurring 

the bulk of the cost while their tenants reap the evident financial benefits. Although this is true to some 

extent, owners of net leased properties have the opportunity to realize key benefits which make “greening” 

their buildings financially and economically sensible. Owners that make the decision to green their 

properties sooner rather than later have the potential to benefit from some government incentives and a 

clear competitive advantage, both of which will inevitably slowly dissolve as more buildings are greened and 

exceedingly feasible government mandates are implemented.  

Tenants across the nation are beginning to demand the greening of space they lease due to the 

economic, environmental and human health benefits green buildings offer. A survey of tenants conducted in 

2008 by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle found that 76% consider energy/sustainability a major or ‘tie 

10 Russo, Mike. “Top 10 Rules for Green Success.” Multi-Housing News Online. (5 May 2009). 20 July 2009

12

breaker’ factor in their location decisions.11 Forward‐thinking top U.S. companies (and excellent tenants) 

which have started to operate out of USGBC LEED certified or ENERGY STAR labeled buildings include: 

Walgreens  Pizza Fusion  Starbucks 

REI  PNC Bank  Subway 

Chipotle Mexican Grill  Best Buy  McDonalds 

Whole Foods  Office Depot  Staples 

Commercial real estate owners of green buildings can gain a competitive advantage by securing 

and retaining high quality, desired tenants. Recent studies show that green buildings generally have higher 

occupancy rates and rents. For example, a 2008 CoStar Group study (see table 3)12 found that LEED certified 

buildings have a 4.1% higher occupancy rate and rent for $11.33 per square foot more than conventional 

buildings.13  

Green Office Buildings v. Non-Green Office Buildings

Building Type Occupancy Rate Rental Rate ($/ft²)

ENERGY STAR Labeled 91.50% $30.55Non-ENERGY STAR 87.90% $28.15LEED Certified 92% $42.38Non-LEED 87.90% $31.05

Although tenant demand serves as the pivotal reason for owners to green their properties, 

increased asset value and risk aversion are other distinct advantages of green buildings. Using the income 

approach to asset valuation, asset value=NOI/capitalization rate, the NOI earned by tenants is an important 

factor in calculating the value of a building. Net lease tenants occupying energy efficient buildings have 

higher NOIs due to a variety of factors such as increases in productivity and significant savings on energy 

costs. Buildings upgraded with efficient systems typically save between 10 and 2o percent on operating 

expenses.14 This savings is directly reflected in NOI since NOI=revenue–costs. For example, a limited service 

restaurant operating out of a building that achieves a 10% reduction in energy costs can increase net profit 

11 “The Green Phoenix: A Flight to Quality in Challenging Times.” Perspectives on Sustainability. April 2009. Jones Lang LaSalle. 22 July 2009

<http://www.us.am.joneslanglasalle.com/ResearchLevel1/JLL_Global_Trends_Sustainable_Real_Estate.pdf>.

12 This study compared all USA based ENERGY STAR rated office buildings (many of which are LEED certified) to a large sample of non-ENERGY

STAR rated office buildings. 13 Miller, Norm, Jay Spivey and Andy Florance. “Does Green Pay Off?” The Journal of Sustainable Real Estate (8 July 2008). 29 June 2009

14 “Commercial Real Estate: Looking For Energy Solutions.” U.S. Environmental Protection Agency. 24 July 2009

<http://www.energystar.gov/ia/partners/spp_res/LFES_Commercial_Real_Estate.pdf>.

Table 3

13

margins by as much as 4%.15 Therefore, owners of green net leased buildings can benefit from increased 

asset value through tenants attaining higher NOIs via energy efficiency. 

Owners of net leased properties are essentially looking for a low risk, fixed return similar to that of 

a certificate of deposit or government bond. Fundamentally, green buildings are more secure investments 

than conventional buildings because they are less susceptible to market volatility, a central component of 

risk in investing. This can be distinguished from studies which have confirmed their higher rental, 

occupancy, and retention rates. They are also recognized for excellence in quality, which mitigates several 

health risks associated with conventional buildings held to lower standards of indoor environmental air 

quality. For example, Sick Building Syndrome has been the source of a number of lawsuits against 

unsuspecting building owners over the past several years.16 Sick Building Syndrome can be avoided in green 

buildings because they adhere to strict indoor air quality standards.   

Commercial real estate investors debating whether buying green buildings or retrofitting their 

current properties will pay off should regard the undertaking as a way to ensure competitive assets in the 

future. As more buildings constructed and retrofitted to standards such as LEED and ENERGY STAR proffer 

competitive rents, tenants will certainly choose to occupy them over non‐green peer buildings. All things 

considered, green buildings optimize life‐cycle economic performance,17 establishing them as high‐quality 

real estate investments.  

Tenants Green buildings offer an ideal space for all tenants to occupy. Occupants of green buildings are able 

to enjoy many advantages unattainable in non‐green buildings such as: 

Reduced operating costs 

Improved working conditions and indoor air quality (IAQ) 

o Reduce absenteeism  

o Boost productivity 

o Increase worker satisfaction 

o Higher employee retention 

Enhanced public image 

Government financial incentives 

15 “ENERGY STAR for Retail.” Environmental Protection Agency. 24 July 2009 <http://www.energystar.gov/index.cfm?c=retail.bus_retail>. 16 Hochman, Bonnie Y. and Laurence S. Kirsch. “Protecting Occupants and Owners From Indoor Air Problems.” Building Operating Management. Oct.

1990: 42.

17 U.S. Green Building Council – http://www.usgbc.org

14

These advantages have been confirmed by occupants of green buildings across the country. Green buildings 

achieve these benefits through sustainable design and efficient systems which save energy and create a 

healthier space to occupy.  

Studies have shown that IAQ directly relates to employee productivity, which affects businesses 

bottom lines. According to the EPA, building‐related illnesses account for $60 billion in lost productivity in 

the U.S. annually.18 A ground breaking study conducted by the Rocky Mountain Institute quantified indoor 

air quality benefits of green buildings and demonstrated that the benefits of green buildings are far more 

than just energy cost savings. In the eight green buildings (retrofitted or new) examined in the study, 

improved air quality fostered improvements in productivity of up to 20% and reduced absenteeism by up to 

25%.19 These numbers could potentially contribute to reductions in other indirect costs such as health 

insurance premiums, offering tenants several compelling reasons to occupy green buildings. 

Research has shown a strong positive correlation between time and money spent by consumers in 

stores with increased levels of natural light, a key design element in almost all green buildings. A study 

conducted by the California Energy Commission on an anonymous retailer confirmed this correlation. The 

retailer experienced increases in sales of up to 40% in stores that had natural lighting.20 This is just one 

example of strong positive consumer response to green buildings. Consumers generally expect companies 

to uphold high environmental standards as part of their social responsibility. One survey found that 75% of 

consumers think it is important for companies to provide information on environmental impact and 73% 

think it is important for companies to have a good environmental track record.21 In view of this, companies 

that choose to operate out of green buildings enhance their public image in a manner exceptionally 

appealing to consumers, demonstrating yet another advantage enjoyed by green building tenants.  

Different lease structures further enhance tenant benefits garnered through occupancy of green 

buildings. Whether tenants are responsible for taxes, maintenance, and/or insurance costs of their buildings 

will largely affect their ability to acquire key quantifiable financial benefits. For instance, NNN lease tenants 

occupying green buildings acquire a significant advantage over competitors through decreased utility costs; 

a savings which directly increases their profits and provides protection from unstable energy prices. With 

energy costs increasing at a rate of 6‐8% per year,22 tenants need to seriously evaluate differences in energy 

efficiency among buildings they occupy. The New Buildings Institute conducted a study on energy 

performance of green buildings and found that average energy use of LEED certified buildings is 25‐30% 

better than the national average.23 Furthermore, tenants of green buildings who are responsible for paying 

real estate taxes are eligible for financial incentives offered by some municipal governments.  

18 Fisk, William J. “Health and Productivity Gains from Better Indoor Environments,” The Role of Emerging Energy-Efficient Technology in Promoting

Workplace Productivity and Health. Lawrence Berkeley National Laboratory, Feb. 2002.

19 Browning, William D. and Joseph J. Romm. “Greening the Building and the Bottom Line.” Rocky Mountain Institute, Dec. 1994.

20 “Daylight and Retail Sales.” California Energy Commission, Oct. 2003.

21 Boston Consulting Group Global Green Consumer Survey, 2008; BCG Analysis.

22 “Conserve Solutions for Sustainability.” National Restaurant Association. 2009. 28 July 2009 <http://conserve.restaurant.org>.

23 Turner, Cathy and Mark Frankel. Energy Performance of LEED® for New Construction Buildings. New Buildings Institute. 4 March 2008.

15

GREEN LEASES  

Acquisitions of triple net leased buildings have become extremely popular as passive investors 

looking for bond‐like returns in commercial real estate continue to enter the market. In a NNN lease, several 

of the identifiable benefits of green buildings such as lower utility costs and improved occupant productivity 

flow directly to the tenant’s bottom line. Many owners of NNN leased buildings, content with their existing 

non‐green investments and unconvinced by other benefits, consequently find little incentive to incur 

greening costs from which they do not directly profit. ‘Green leases’ have been suggested as a remedy for 

the valid apprehension of owners regarding the disproportionate financial burden in greening their 

buildings. 

Although green lease is a fairly new term in commercial real estate, it is somewhat comparable to 

the concept of tenant improvement,1 a recognized notion in the industry. Green leases are structured to 

create incentives and flexibility for both owners and tenants in greening commercial buildings.2 They allow 

owners to pass on some or all of the costs incurred in retrofitting their properties to achieve green building 

standards such as LEED to tenants, which overcomes the aforementioned owner predicament. Tenants have 

readily accepted green leases as a means to greening buildings they occupy because of their considerable 

savings in operating costs and other advantageous benefits. As for owners, green leases enable them to 

increase the value of their investment through sustainable upgrades partially or fully paid for by their 

tenants. In addition, green leases address several specific green measures of which traditional leases 

commonly present barriers. For example, most traditional leases require tenants to use only new materials 

in tenant improvements or initial fit outs.3 This would possibly exclude the use of recycled materials, 

presenting a needless barrier to tenant integration of sustainable materials.   

Passive investors in NNN leased buildings should recognize green leases as a savvy approach to 

greening their portfolios. They eliminate the need for extensive owner capital outlay and ensure tenant 

satisfaction. Given that leases often represent long‐term agreements, owners and tenants who opt for 

green leases will benefit from resiliency during the development of anticipated green building government 

mandates in the future.  

A resource that could be extremely helpful to owners and tenants looking to make green upgrades 

to existing buildings is the ENERGY STAR Building Upgrade Value Calculator. This free tool provided by the 

EPA allows users to analyze the financial value of capital investments in energy efficiency measures in 

commercial real estate. Even though it was originally developed for office properties, the majority of the 

1 Changes made to a commercial or industrial property by its owner to accommodate the needs of a tenant. Who bears what portion of TI costs is

negotiated between the lesser and the lessee and is usually documented in the lease agreement.

2 Brooks, Michael. Green Leases and Green Buildings. 1 May 2008.

3 Brooks, Michael. Green Leases and Green Buildings. 1 May 2008.

16

functionality is applicable to all building types. Below is an example of using the tool to evaluate energy 

efficient upgrades in a hypothetical casual dining restaurant:4 

Property Information

Property Name Casual Dining Restaurant

Square Footage 6,500 +/-

Annual Utility Bill $63,600

Energy Project Information

Energy Efficiency Measure Cost Annual Savings

Demand Defrost Controller $500 $150

Tankless Water Heater $1,500 $1,700

Commercial Kitchens Ventilation System $3,000 $4,000

Replace Pre-Rinse Spray Valve with Energy Efficient Low Flow Pre-Rinse Spray Valve

$50 $500

Replace Incandescent Blubs with CFL’s $50 $400

Sub Total $5,100 $6,750

Additional Annual Savings for Labor and Supplies

Rebates (if any)

Financial Information

Analysis Term (years) 10 years

Discount Rate 8%

Capitalization Rate 8%

Financial Summary

Net Investment Cost $5,100

Net Investment Cost per SF $0.78

Simple Payback Period (SPP) .84 years

Return on Investment (ROI) 118%

Net Present Value (NPV) $35,425

Internal Rate of Return (IRR) 118%

Potential Impact on Net Operating Income (NOI)* $6,039

Potential Impact on Asset Value* $75,493

*Specific to office properties and therefore may not be relevant to this example 

4 Everything the tool is capable of calculating (such as loan financing) is not shown in the example. The tool can be accessed at:

http://www.energystar.gov/index.cfm?c=comm_real_estate.building_upgrade_value_calculator

17

GOVERNMENT INCENTIVES AND MANDATES FOR PRIVATE COMMERCIAL BUILDINGS

Ultimately, government mandates will end the ongoing debate over the option to develop, own, 

and/or occupy green buildings. Although the federal government does not currently have green building 

mandates for private commercial buildings, several local governments across the U.S do, including:  

Albuquerque City, NM  Alexandria City, VA  Annapolis City, MD  Babylon City, NY  Baltimore City, MD  Battery Park Village/ Town, NY  Boston City, MA  Brisbane Village/ Town, CA  Calabasas Village/ Town, CA  Chamblee City, GA  Cutler Bay Village/ Town, FL  Dallas City, TX  Doraville City, GA  Fayetteville City, AR  Gaithersburg City, MD  Healdsburg City, CA  Lakewood City, OH  Long Beach City, CA  Los Angeles City, CA  Monterey City, CA  Montgomery Co, MD  Mountain Village/ Town, CO  Napa City, CA  Normal City, IL  Palo Alto City, CA  Pasadena City, CA  Pleasanton City, CA  Rohnert Park Village/ Town, CA  San Antonio City, TX  San Francisco City, CA  San Jose City, CA  San Rafael City, CA  Santa Cruz City, CA  Santa Rosa City, CA  Sonoma City, CA  Stockton City, CA  Taos Village/ Town, NM  Washington City, DC  West Hollywood Cit y, CA  Windsor Village/ Town, CA 

All of the above city, town and county governments require private commercial buildings to meet 

specified green building guidelines or achieve green building certification, either through USGBC or another 

approved standard.5 Many states, cities and local governments that do not yet have green building 

mandates for private commercial buildings offer incentives which can only be received through green 

building certification. These incentives include tax abatement/credits, bonus density, expedited permitting, 

grants, technical assistance, permit/zone fee reduction/waiver, and rebates.  

5 The requirements for private commercial buildings differ based on square footage and whether it is new construction. For example, the Taos

Village/Town, NM ordinance requires all new private commercial buildings greater than 6,000 sq. ft. to achieve LEED certification, whereas the green

building mandate in Baltimore, MD requires private commercial buildings of 10,000 sq. ft. or greater to a achieve a minimum of LEED Silver.

18

Virginia Incentive Programs: State

HB 239 (July 1st, 2008) 

o Declared energy efficient buildings (defined as meeting the performance standards of 

LEED, Energy Star, Green Globes or EarthCraft) to be a separate class of taxation from 

other real property; Provides for localities to levy equal or lesser taxes on energy efficient 

buildings 

Arlington County

Green Building Density Initiative Policy (March 14th, 2009) 

o Allows commercial projects and private developments to develop sites at higher density 

levels 

.05 FAR for LEED Certified, .15 FAR for LEED Silver, .35 FAR for LEED Gold, and .45 

FAR for LEED Platinum  

There is also a height bonus density of up to 3 stories 

o All projects must contribute to a green building fund6 

The contribution ($0.045 per sq. ft. GFA) is refunded to projects that earn LEED 

Alexandria City

Green Building Policy (April 18th,2009) 

o Requires all new commercial buildings to achieve a minimum of LEED Silver certification 

6 The money collected goes toward county-wide education and outreach activities.

19

Florida Incentive Programs: Hillsborough County

Update to “Development Review Procedures Manual” (January 1st, 2008) 

o Expedites plan reviews for projects with a completed scorecard from either USGBC or 

FGBC 

Jacksonville City

Jacksonville Sustainable Building Program 

o Offers incentives to new commercial buildings that achieve LEED certification or other 

recognized green building classification system 

Fast track development review 

Designation 

Refund of certification expenses 

Miami Beach City

Green Building Ordinance (April 22, 2009) 

o Established incentives for private commercial green building projects 

Expedited plan review and building inspections 

Developers can receive a refund of the application and review fees for 

certification 

Designation and acknowledgement of achievement on city website 

Miami Lakes Village/Town

Town of Miami Lakes Green Building Program (July 10th, 2008) 

o Permit fee reduction for commercial applicants that prove minimum compliance with 

LEED standards 

Sarasota County

Resolution #2006‐174 

o Fast track building permit incentive and 50% reduction in the cost of building permit fees 

for private contractors using LEED 

20

Tampa City City of Tampa Sustainability Ordinance (June 26th, 2008) 

o Offers developers of commercial buildings a 20‐80% rebate on building permit fees, 

depending upon the level of LEED certification earned by the building  

Incentives and mandates for private commercial buildings in other parts of the county have thus far 

been more aggressive than those in Virginia and Florida. Municipalities in California currently have the most 

mandates for private commercial green buildings. These municipalities fostered the growth of green 

buildings by introducing and encouraging development with incentives. The incentives were subsequently 

replaced with mandates, a pattern that will undeniably materialize in other states. Mandates have also 

continued to become more progressive. For example, the San Francisco Building Code, established in August 

2008, currently requires new commercial buildings over 5,000 sq. ft. to achieve green building certification 

or documentation of compliance with green building standards. It also outlines future mandates, 

designating LEED Gold or equivalent as the minimum certification level achieved by 2012. 

Green building law may soon break new ground in Portland, Oregon with a proposed green 

building program. The proposed program, dubbed the ‘feebate program’, would allow the city to assess a 

fee against developers who construct buildings that only meet state building code. The fee would be waived 

for developers who construct buildings that meet a minimum of LEED Silver. Furthermore, developers of 

buildings that meet LEED Gold or Platinum standards receive rebates.  

Federal Incentive Programs:

The Energy Policy Act of 2005 

Commercial Building Tax Deduction  

o Established a tax deduction for expenses related to the design and installation of energy 

efficient building systems 

Building owners or tenants are eligible for a tax deduction of up to $1.80 per sq. 

ft. for the installation of systems that reduce total building energy costs by 50% 

or more compared to a reference building 

Partial deductions of $0.60 per sq. ft. are available for improvements to one of 

three building systems that reduce total heating, cooling, ventilation, water 

heating and interior lighting energy use by specified percentages 

The deductions are only available to buildings covered by the scope of the 

ASHRAE Standard 90. 1‐2001 and buildings or systems placed in service from 

January 1st, 2006 through December 31st, 2013 

21

Proposed Federal Legislation: The American Clean Energy and Security Act of 2009 (H.R. 2454) 

Section 201 

o Requires new construction and renovation projects to meet stringent national energy 

efficiency standards which exceed the existing energy code (ASHRAE 90.1) by 30% 

immediately and 50% by 2015 

o The proposed act provides for 5% increases every 3 years through 2030, resulting in an 

eventual 75% reduction over current standards 

Department of Energy can increase or decrease reduction targets based on 

feasibility  

State and local government codes must meet or exceed targets established by 

the act 

The bill passed in the U.S. House of Representatives on June 26th, 2009 and is expected to reach 

the senate by mid‐September 

22

GREEN BUILDING IN A DOWN ECONOMY

Despite the current down economy, the overall green building movement continues to experience 

growth. One can draw this conclusion by simply looking at the numbers. For example, Greenbuild, the 

world’s largest conference and expo dedicated to green building, had more than 28,000 attendees in 2008, 

which is an increase of 25% from Greenbuild 2007. Moreover, in April of 2003, a mere 84 buildings had 

received LEED certification. The most recent number of certified projects released by the USGBC was 2,878 

in May of 2009. This number will only continue to grow, evidenced by the 21,252 projects currently 

registered seeking LEED certification. The sustained growth in this sector may be baffling to those who 

believe in sticking to what they know during hard economic times; however, departure from conventional 

buildings may be exactly what is needed.  

  Green buildings pave the way for businesses to prosper through a triple bottom line encompassing 

financial, social and environmental goals, which has proven an endearing strategy during hard economic 

times. Some industry professionals have recognized this economic climate as the perfect opportunity to 

“green” business and use triple bottom line benefits to save money and gain a competitive advantage as 

other options are less obvious. A recent study released by A.T Kearney found that companies focused on 

sustainability outperformed industry averages by 15% during the current financial crisis.7 The green building 

movement will continue to grow as more companies recognize that a small upfront investment in “green” 

can assist in retaining value and provide protection from a volatile market. 

7 “Green Winners: The Performance of Sustainability-focused Companies in the Financial Crisis.” A.T. Kearney, 2009.

23

SUCCESSFUL COMMERCIAL GREEN BUILDING PROJECTS

PNC Bank – LEED Certified  

Currently, PNC Financial Services Group, Inc. has more certified green buildings than any other 

company on earth.8 As of June 2009, the company had achieved USGBC LEED certification for 66 buildings.  

Ways LEED certification has benefited PNC’s bottom line:  

According to Gary Saulson, PNC’s corporate real 

estate director, PNC has been able to build green 

branches for $2.6 million, which is approximately 

$100,000 less than some competitors are 

spending on comparable non‐green branches.9 

o More than 50% of each branch is made 

from recycled materials, including flooring, 

wall coverings, and carpet. Many of these recycled materials cost less than non‐recycled 

products. 

Energy usage in PNC’s green branches is reduced by 50% or more compared to non‐green branches 

due to high‐efficiency systems and insulation and maximum use of natural 

light (which has also been associated with positive consumer response). 

Water usage in green branches is reduced by 6,200 gallons a year. 

Enhanced public image 

o “Consumers want to do business with socially responsible

companies and PNC is leading the way in the banking

industry.”

–Neil Hall, PNC’s head of retail distribution

“Our commitment to significantly reduce our impact on the environment has enabled us to lower

costs, increase efficiency and productivity as well as enhance the communities where our customer

and employees live, work and play”

-Gary Saulson

8 Patrick McMahon, PNC News Release

9 Roth, Mark. “The Thinkers: PNC’s Saulson finds it’s easy being green.” Pittsburgh Post-Gazette. 8/25/08.

Photos by PNC Green Branch

24

Walgreens – LEED Registered  

Walgreens, the largest drugstore chain in the U.S., opened their first (and the first) environmentally 

friendly drugstore on June 24th, 2009 in Mira Mesa, California. It has registered with the USGBC and expects 

to receive LEED certification within 4 to 6 months. The company has plans to open three more LEED certified 

locations by the end of 2009, 

one of which is located in 

Chicago. In 2007, Walgreens 

began taking a sustainable 

approach to reduce their 

carbon footprint and save 

money by installing solar panel 

systems at select locations.10 

The perusal of green building 

certification further solidifies 

the company’s serious commitment to people, the environment, and achieving economic advancement 

through efficient measures.   

As the green Mira Mesa Walgreens location just opened a few weeks ago, specific quantitative financial 

benefits achieved have yet to be revealed. The company has stated that the store managed to reduce 

lighting related energy use by 50% through the use of skylights, solar tubes, LED lights and highly efficient 

coolers and freezers. The building’s ‘white roof’,11 another green feature, will significantly reduce cooling 

related energy use. Furthermore, all landscaping was done with native plants, which will require no 

watering whatsoever. The environmentally friendly building has already generated a great deal of free 

publicity for the company, yet another reason Walgreens made an excellent decision to build to LEED 

standards. 

In the company’s 2008 social responsibility report, financial savings realized through already in place 

environmentally friendly measures were discussed. For example, the company saved $5.7 million in energy 

costs by using high‐efficiency fluorescent lighting in over 6,000 stores. The company’s green building plans 

were also briefly touched upon and will hopefully be evaluated from both a financial and environmental 

stand point in the 2009 report. 

10 63 locations have solar panel systems

11 Studies show that white roofs can reduce air conditioning costs by 20% or more

Photo by Walgreens LEED-registered Walgreens in Mira Mesa, CA

25

Source: Energystar.gov

1101 Madison Tower – Energy Star Labeled  

1101 Madison Tower is a 265,525 sq. ft. ENERY STAR labeled medical office building located in 

Seattle, WA. The building, constructed in 1994, underwent a major 

efficiency retrofit in 2005‐2006 which resulted in a 30% reduction in energy 

use and recognition by the EPA with the ENERGY STAR label for Buildings.12 

Both the building’s owner and tenants have benefited from the retrofit. For 

example, the building received the 2005‐2006 TOBY (The Office Building of 

the Year) award. Also, physicians with offices in the building have been 

consistently listed in Seattle magazine as top peer‐recommended in the 

city. This may be coincidence; however, it may indicate that the retrofits 

attracted high quality medical professionals as tenants. 

A few of the highly efficient upgrades completed on 1101 Madison Tower include: 

Energy efficient fluorescent light fixtures in the parking garage  

A combination of programmable time‐clocks on lighting circuits and photo sensor controls were 

installed on common area lighting controls. This was a low cost system that enabled significant 

energy savings.  

New water treatment system – Nalco TRASAR controls 

Replacement and recalibrating of all damper motors 

New preventative maintenance system 

HVAC retrocommissioning 

Rebate incentives were provided by Seattle City Light and Saving Water Partnership. 

These upgrades, in addition to others, enabled 1101 Madison Tower to achieve an average energy cost per 

square foot of $1.89. According to BOMA, the closest MOB market comparison’s average energy cost is 

$2.14 per square foot.13  

12 The building was first labeled in 2006 and received a rating of 75. It was then relabeled in 2007 and its rating increased to 84.

13 These values may have changed due to increases in energy prices.

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Pizza Hut − Energy Star Labeled

Eight Pizza Hut locations in Gainesville, Florida have earned the ENERGY STAR label for 

Buildings through the installation of economical and efficient systems.   

Property Information

Size +/- 16,000 sf

Annual Savings from Upgrades $2,820

Payback Period 0 Months

Together, the eight locations are saving more than $20,000 annually.  

Some upgrades to the stores include: 

T‐10 lamps replaced T‐12 fluorescent lamps 

LED exit signs 

o Service life is 100,000 hours; incandescent exit signs service life is 1,000‐3,000 hours. LED 

exit signs also require far less maintenance compared to incandescent ones. 

Some low cost/no‐cost building tune‐ups 

calibrated thermostat 

replaced coils and filters 

reduced hot water settings 

scheduled a maintenance program 

All of the lighting retrofits were financed interest‐free on monthly utility bill payments through collaboration 

with Gainesville Regional Utilities (GRU). The retrofits were essentially free of cost, since the energy savings 

were greater than the payments. 

“This ENERGY STAR partnership promotes a market-based approach to energy conservation and

environmental protection that allows businesses to be more competitive and more apt to change

the way industry views environmental awareness – from a burden to a competitive point of

difference.”

-Bill Stasiewicz, Pizza Hut of Gainesville Managing Partner