Top Banner

Click here to load reader

BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER · PDF fileBAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS Réalisme et opportunisme face à l’incertitude...

Sep 22, 2018

ReportDownload

Documents

dinhmien

  • BAROMETRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAISRalisme et opportunisme face lincertitude

    21me dition - Mars 2017

    msci.com

  • Depuis plus de sept ans, les plus grandes socits dinvestissement prsentes en

    France confient MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances venir

    du march immobilier. Stratgie dinvestissement, taux de rendement des actifs

    immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures daccompagnement une

    vingtaine dindicateurs est passe au crible.

    Dans cette 21me dition du Baromtre MSCI, les panlistes ajustent leurs

    anticipations pour 2017 et se positionnent pour la premire fois sur 2018 dans

    un contexte de lgre reprise de la croissance et dincertitudes conomiques et

    politiques. Cependant linflation toujours trs faible continue de gnrer un afflux de

    liquidit vers les actifs immobiliers.

    Nous remercions tous nos panlistes pour leur prcieuse contribution, ainsi que

    Crdit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromtre MSCI dtre

    largement diffus sur la place immobilire franaise.

    PANEL DU BAROMTRE MSCI

    AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea France,

    Amundi Immobilier, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP

    Paribas REIM, Caisse des Dpts, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncires des

    Rgions, Gecina, Generali Real Estate, Groupama Immobilier, Grosvenor, Hammerson,

    Invesco Real Estate, Klpierre, La Franaise REM, La Franaise Real Estate Partners,

    LaSalle Investment Management, Mercialys, Perial, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM

    Europe, Union Investment France, Valad et Swiss Life REIM.

    Lensemble de ces socits dinvestissement gre plus de 100 milliards deuros

    dactifs immobiliers en France. En association avec Crdit Foncier Immobilier

    PRINCIPE DU BAROMTRE

  • BAROMTRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAIS

    3

    BUREAUX

    En 2016, selon lINSEE, la croissance du PIB attendue serait

    stable 1,2% comme en 2015. Linflation est reste faible

    en 2016, 0,6%. Mais les incertitudes lies au contexte

    politique pourraient provoquer un attentisme de la part des

    investisseurs et une certaine instabilit des taux dintrt.

    En effet, 40% de nos panlistes anticipent une remonte des

    taux dintrt en France en 2017 tandis que 60% sattendent

    une stabilit. La question la plus importante leurs yeux est

    de savoir quel moment la remonte se fera.

    Par ailleurs, le taux de chmage en France mtropolitaine

    reste toujours lev 10% au troisime trimestre 2016.

    Cependant, il a diminu de 0,4 point en un an, tendance qui

    devrait se poursuivre dbut 2017 selon lINSEE.

    VERS UNE REPRISE EN 2018

    A fin dcembre 2016, la demande place des Bureaux en Ile-de-

    France sest tablie 2,4 millions de m selon Immostat et Crdit

    Foncier Immobilier, soit une hausse de 7% par rapport 2015.

    Interrogs sur leurs anticipations fin 2017, les panlistes

    pensent, en moyenne, que le niveau de la demande srodera

    lgrement 2,3 millions de m en Ile-de-France pour remonter

    2,4 millions de m en 2018. Selon eux, cette volution baissire

    en 2017 reflte lincertitude lie aux lections prsidentielles

    franaises puisquils confirment paralllement que le march

    locatif se porte bien, avec des dures de relocation qui diminuent,

    y compris sur les dveloppements en blanc. Les rponses pour

    2018 sont plus disperses variant entre 1,9 et 2,6 millions de m.

    ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M

    Source: Immostat - Baromtre MSCI

  • BAROMTRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAIS

    4

    ANTICIPATION DE LA VACANCE EN ILE-DE-FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

    Source : Baromtre MSCI

    EMBELLIE SUR LA VACANCE

    La vacance moyenne des Bureaux en Ile-de-France des

    portefeuilles des investisseurs institutionnels (hors immeubles

    dexploitation) reste leve mais samliore.

    Aprs avoir entrevu une lgre baisse de la vacance en 2016

    12%, les panlistes anticipent une poursuite de cette tendance

    avec 11% en 2017 et 10,8% en 2018. Ils se montrent ainsi plus

    optimistes que lors de notre dernire dition.

    Cette amlioration stendrait galement selon eux aux

    diffrentes mtropoles rgionales.

    LES LOYERS RETROUVENT DES COULEURS

    Tandis que les loyers faciaux des Bureaux Prime Paris QCA

    semblent avoir atteint un plafond 800 /m selon les

    panlistes, les bureaux Seconde main dans Paris QCA verraient

    le niveau de leurs loyers faciaux continuer augmenter

    passant de 533 /m au 3e trimestre 2016 558/m en 2017

    et 563/m en 2018.

    En parallle, les loyers conomiques bnficieraient

    galement de cette embellie : la majorit des panlistes

    anticipent une stabilisation voire une baisse des avantages

    accords aux locataires.

  • BAROMTRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAIS

    5

    GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2017)

    Source: Baromtre MSCI

    GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2018)

    Source: Baromtre MSCI

    Les mesures daccompagnement baisseraient en moyenne de

    17,9% en 2017 16,5% en 2018 sur les Bureaux Prime Paris

    QCA, et de 18,4% 18% sur les Bureaux seconde main Paris

    QCA. Selon les panlistes, cela traduit une amlioration de la

    qualit des espaces lous.

    Les panlistes ont nanmoins questionn la prennit de la

    baisse des mesures daccompagnement sur les Bureaux Paris

    QCA, dans la mesure o beaucoup de livraisons sont attendues.

    Cela nimpacterait pas le niveau de la vacance, mais pourrait

    avoir une incidence sur les loyers rels.

  • BAROMTRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAIS

    6

    COMMERCES

    AMELIORATION DE LA CONSOMMATION DES

    MENAGES EN 2017.

    Selon lINSEE, aprs une croissance du pouvoir dachat

    estime +1,6%, celui-ci continuerait progresser en 2017,

    bien qurod par le regain dinflation.

    Dans la mme ligne, aprs une consommation des mnages

    stagnante sur les deux derniers trimestres, lINSEE estime

    quelle pourrait redmarrer dici mi-2017 pour atteindre 1,0%.

    UNE LEGERE EMBELLIE SUR LA VACANCE ET

    UNE STABILISATION DES LOYERS

    Selon nos panlistes, cette amlioration de la consommation

    devrait avoir des effets positifs sur la vacance des

    centres commerciaux.

    Nanmoins, lengouement pour le e-commerce ne faiblit pas. En

    effet, le volume dachats en ligne raliss par les franais ne

    cesse daugmenter et a atteint 72 milliards deuros en 2016, soit

    une hausse de 14,6% sur un an daprs la FEVAD.

    Ainsi, les panlistes se sont montrs un peu moins optimistes

    que lors de la dernire dition. Mme si 38% dentre eux

    anticipent une lgre amlioration de la vacance fin 2017, ils

    sont dsormais 62% envisager une lgre voire une forte

    dgradation des taux doccupation. Les avis concernant limpact

    sur les loyers sont assez partags puisque 50% anticipent une

    stabilisation tandis que 13% anticipent une lgre amlioration.

    En 2018, mme si 25% des panlistes restent plutt sur

    la rserve et anticipent une dgradation de la vacance, la

    majorit anticipe une stabilisation et 25% anticipent mme une

    lgre amlioration. Nanmoins, selon les panlistes, cela ne

    provoquera pas une hausse des loyers. En effet, en 2018, 88%

    dentre eux penchent pour un scnario de stabilisation des loyers.

  • BAROMTRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAIS

    7

    TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX

    Source: Baromtre MSCI

    TENDANCE POUR LE LOYER DES CENTRES COMMERCIAUX

    Source: Baromtre MSCI

    Daprs les panlistes, ces rponses assez disperses refltent

    un manque de visibilit sur le commerce. Un problme de relais

    se pose pour les centres commerciaux obsoltes et le sujet du

    e-commerce nest pas encore compltement apprhend. A cela

    sajoute un volume de commerces disponibles trop important.

    Un manque de conviction de la part des investisseurs explique

    ainsi la stabilit voque par les panlistes.

  • BAROMTRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAIS

    8

    LOGISTIQUE

    UNE DEMANDE STABLE

    Aprs une anne 2015 extraordinaire, la demande place des

    entrepts logistiques (plus de 10 000m) a t encore plus

    dynamique en 2016, atteignant le record de 3,0 millions de m

    (source Crdit Foncier Immobilier/Immostat). Cela correspond

    une progression de 19% sur un an. Lactivit a notamment

    bnfici de lessor du e-commerce mentionn plus haut.

    Daprs la majorit de nos panlistes, la demande place des

    entrepts logistiques devrait se stabiliser en 2017. Bien que

    22% dentre eux penchent pour un scnario de baisse, 33%

    sattendent une augmentation de la demande place. En 2018,

    les scnarios penchent plutt vers une stabilisation.

    Les panlistes pointent notamment une ventuelle pnurie de

    surfaces aux normes qui pourraient limiter laugmentation de

    la demande place. Celle-ci sexpliquerait notamment par des

    niveaux de taxes levs sur les entrepts en Ile-de-France qui

    freinent les dveloppements.

    Ainsi, nos panlistes sattendent une rpercussion des niveaux

    de demande sur les loyers des plateformes logistiques, qui

    baisseraient ainsi lgrement en 2018. Selon eux, le loyer Prime

    des entrepts en Ile-de-France atteindrait 55/m fin 2017 puis

    53/m en 2018.

    Le loyer Prime facial des entrepts de la dorsale No