BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS Réalisme et opportunisme face à l’incertitude 21ème édition - Mars 2017 msci.com
BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAISRéalisme et opportunisme face à l’incertitude
21ème édition - Mars 2017
msci.com
Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d’investissement présentes en
France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir
du marché immobilier. Stratégie d’investissement, taux de rendement des actifs
immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une
vingtaine d’indicateurs est passée au crible.
Dans cette 21ème édition du Baromètre MSCI, les panélistes ajustent leurs
anticipations pour 2017 et se positionnent pour la première fois sur 2018 dans
un contexte de légère reprise de la croissance et d’incertitudes économiques et
politiques. Cependant l’inflation toujours très faible continue de générer un afflux de
liquidité vers les actifs immobiliers.
Nous remercions tous nos panélistes pour leur précieuse contribution, ainsi que
Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre MSCI d’être
largement diffusé sur la place immobilière française.
PANEL DU BAROMÈTRE MSCI
AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea France,
Amundi Immobilier, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP
Paribas REIM, Caisse des Dépôts, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncières des
Régions, Gecina, Generali Real Estate, Groupama Immobilier, Grosvenor, Hammerson,
Invesco Real Estate, Klépierre, La Française REM, La Française Real Estate Partners,
LaSalle Investment Management, Mercialys, Perial, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM
Europe, Union Investment France, Valad et Swiss Life REIM.
L’ensemble de ces sociétés d’investissement gère plus de 100 milliards d’euros
d’actifs immobiliers en France. En association avec Crédit Foncier Immobilier
PRINCIPE DU BAROMÈTRE
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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BUREAUX
En 2016, selon l’INSEE, la croissance du PIB attendue serait
stable à 1,2% comme en 2015. L’inflation est restée faible
en 2016, à 0,6%. Mais les incertitudes liées au contexte
politique pourraient provoquer un attentisme de la part des
investisseurs et une certaine instabilité des taux d’intérêt.
En effet, 40% de nos panélistes anticipent une remontée des
taux d’intérêt en France en 2017 tandis que 60% s’attendent à
une stabilité. La question la plus importante à leurs yeux est
de savoir à quel moment la remontée se fera.
Par ailleurs, le taux de chômage en France métropolitaine
reste toujours élevé à 10% au troisième trimestre 2016.
Cependant, il a diminué de 0,4 point en un an, tendance qui
devrait se poursuivre début 2017 selon l’INSEE.
VERS UNE REPRISE EN 2018
A fin décembre 2016, la demande placée des Bureaux en Ile-de-
France s’est établie à 2,4 millions de m² selon Immostat et Crédit
Foncier Immobilier, soit une hausse de 7% par rapport à 2015.
Interrogés sur leurs anticipations à fin 2017, les panélistes
pensent, en moyenne, que le niveau de la demande s’érodera
légèrement à 2,3 millions de m² en Ile-de-France pour remonter
à 2,4 millions de m² en 2018. Selon eux, cette évolution baissière
en 2017 reflète l’incertitude liée aux élections présidentielles
françaises puisqu’ils confirment parallèlement que le marché
locatif se porte bien, avec des durées de relocation qui diminuent,
y compris sur les développements en blanc. Les réponses pour
2018 sont plus dispersées variant entre 1,9 et 2,6 millions de m².
ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M²
Source: Immostat - Baromètre MSCI
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ANTICIPATION DE LA VACANCE EN ILE-DE-FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS
Source : Baromètre MSCI
EMBELLIE SUR LA VACANCE
La vacance moyenne des Bureaux en Ile-de-France des
portefeuilles des investisseurs institutionnels (hors immeubles
d’exploitation) reste élevée mais s’améliore.
Après avoir entrevu une légère baisse de la vacance en 2016 à
12%, les panélistes anticipent une poursuite de cette tendance
avec 11% en 2017 et 10,8% en 2018. Ils se montrent ainsi plus
optimistes que lors de notre dernière édition.
Cette amélioration s’étendrait également selon eux aux
différentes métropoles régionales.
LES LOYERS RETROUVENT DES COULEURS
Tandis que les loyers faciaux des Bureaux Prime Paris QCA
semblent avoir atteint un plafond à 800 €/m² selon les
panélistes, les bureaux Seconde main dans Paris QCA verraient
le niveau de leurs loyers faciaux continuer à augmenter
passant de 533 €/m² au 3e trimestre 2016 à 558€/m² en 2017
et 563€/m² en 2018.
En parallèle, les loyers économiques bénéficieraient
également de cette embellie : la majorité des panélistes
anticipent une stabilisation voire une baisse des avantages
accordés aux locataires.
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GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2017)
Source: Baromètre MSCI
GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2018)
Source: Baromètre MSCI
Les mesures d’accompagnement baisseraient en moyenne de
17,9% en 2017 à 16,5% en 2018 sur les Bureaux Prime Paris
QCA, et de 18,4% à 18% sur les Bureaux seconde main Paris
QCA. Selon les panélistes, cela traduit une amélioration de la
qualité des espaces loués.
Les panélistes ont néanmoins questionné la pérennité de la
baisse des mesures d’accompagnement sur les Bureaux Paris
QCA, dans la mesure où beaucoup de livraisons sont attendues.
Cela n’impacterait pas le niveau de la vacance, mais pourrait
avoir une incidence sur les loyers réels.
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COMMERCES
AMELIORATION DE LA CONSOMMATION DES
MENAGES EN 2017.
Selon l’INSEE, après une croissance du pouvoir d’achat
estimée à +1,6%, celui-ci continuerait à progresser en 2017,
bien qu’érodé par le regain d’inflation.
Dans la même lignée, après une consommation des ménages
stagnante sur les deux derniers trimestres, l’INSEE estime
qu’elle pourrait redémarrer d’ici mi-2017 pour atteindre 1,0%.
UNE LEGERE EMBELLIE SUR LA VACANCE ET
UNE STABILISATION DES LOYERS
Selon nos panélistes, cette amélioration de la consommation
devrait avoir des effets positifs sur la vacance des
centres commerciaux.
Néanmoins, l’engouement pour le e-commerce ne faiblit pas. En
effet, le volume d’achats en ligne réalisés par les français ne
cesse d’augmenter et a atteint 72 milliards d’euros en 2016, soit
une hausse de 14,6% sur un an d’après la FEVAD.
Ainsi, les panélistes se sont montrés un peu moins optimistes
que lors de la dernière édition. Même si 38% d’entre eux
anticipent une légère amélioration de la vacance fin 2017, ils
sont désormais 62% à envisager une légère voire une forte
dégradation des taux d’occupation. Les avis concernant l’impact
sur les loyers sont assez partagés puisque 50% anticipent une
stabilisation tandis que 13% anticipent une légère amélioration.
En 2018, même si 25% des panélistes restent plutôt sur
la réserve et anticipent une dégradation de la vacance, la
majorité anticipe une stabilisation et 25% anticipent même une
légère amélioration. Néanmoins, selon les panélistes, cela ne
provoquera pas une hausse des loyers. En effet, en 2018, 88%
d’entre eux penchent pour un scénario de stabilisation des loyers.
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TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX
Source: Baromètre MSCI
TENDANCE POUR LE LOYER DES CENTRES COMMERCIAUX
Source: Baromètre MSCI
D’après les panélistes, ces réponses assez dispersées reflètent
un manque de visibilité sur le commerce. Un problème de relais
se pose pour les centres commerciaux obsolètes et le sujet du
e-commerce n’est pas encore complètement appréhendé. A cela
s’ajoute un volume de commerces disponibles trop important.
Un manque de conviction de la part des investisseurs explique
ainsi la « stabilité » évoquée par les panélistes.
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LOGISTIQUE
UNE DEMANDE STABLE
Après une année 2015 extraordinaire, la demande placée des
entrepôts logistiques (plus de 10 000m²) a été encore plus
dynamique en 2016, atteignant le record de 3,0 millions de m²
(source Crédit Foncier Immobilier/Immostat). Cela correspond
à une progression de 19% sur un an. L’activité a notamment
bénéficié de l’essor du e-commerce mentionné plus haut.
D’après la majorité de nos panélistes, la demande placée des
entrepôts logistiques devrait se stabiliser en 2017. Bien que
22% d’entre eux penchent pour un scénario de baisse, 33%
s’attendent à une augmentation de la demande placée. En 2018,
les scénarios penchent plutôt vers une stabilisation.
Les panélistes pointent notamment une éventuelle pénurie de
surfaces aux normes qui pourraient limiter l’augmentation de
la demande placée. Celle-ci s’expliquerait notamment par des
niveaux de taxes élevés sur les entrepôts en Ile-de-France qui
freinent les développements.
Ainsi, nos panélistes s’attendent à une répercussion des niveaux
de demande sur les loyers des plateformes logistiques, qui
baisseraient ainsi légèrement en 2018. Selon eux, le loyer Prime
des entrepôts en Ile-de-France atteindrait 55€/m² fin 2017 puis
53€/m² en 2018.
Le loyer Prime facial des entrepôts de la dorsale Nord-Sud
atteindrait ainsi 50€/m² fin 2017, et 48€/m² en 2018. Celui des
grandes métropoles régionales serait de 47€/m² puis de 45€/
m² en 2018. Les panélistes commencent à voir un décalage
géographique de la dorsale Nord-Sud, beaucoup de transactions
ayant lieu hors Dorsale (Bretagne, Bordeaux par exemple).
ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES ENTREPÔTS DE PLUS DE 10000M²
QUEL SERA, SELON VOUS, LE LOYER PRIME FACIAL DES ENTREPÔTS ET PLATEFORMES LOGISTIQUES EN ILE-DE-FRANCE?
Source: Baromètre MSCI
Source: Baromètre MSCI
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INVESTISSEMENT
UN MARCHE DYNAMIQUE ET REALISTE
La possible remontée des taux d’intérêt n’entame pas
l’appétit des investisseurs pour la classe d’actif immobilière.
Les liquidités à investir en immobilier restent abondantes et
le marché français de l’investissement reste extrêmement
dynamique. Selon Crédit Foncier Immobilier, le volume de
transactions en immobilier banalisé a atteint 23,4 milliards
d’euros en 2016, en repli par rapport aux 25,5 milliards
enregistrés en 2015, mais toujours supérieur à la moyenne
sur 10 ans de 17,8 milliards d’euros.
Les panélistes pensent qu’à fin 2017, le volume des
investissements en immobilier d’entreprise banalisé serait
quasiment identique à 2016 avec 23,1 milliards d’euros, en
ligne avec notre précédent sondage. Leurs anticipations
pour 2018 sont plus prudentes suite à l’attentisme lié aux
élections présidentielles ainsi qu’à l’évolution des taux
d’intérêt. Ils présagent un marché toujours dynamique
mais plus modéré, davantage en recherche de bonnes
opportunités, avec 21,7 milliards d’euros d’investissements
anticipés. A noter que ces prévisions sont très dispersées et
varient entre 16 et 27 milliards d’euros.
VOLUME GLOBAL D’INVESTISSEMENT EN FRANCE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ (EN MILLIARDS D’EUROS)
Source: Crédit Foncier Immobilier - Baromètre MSCI
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FREINS A L’INVESTISSEMENT : DES
RENDEMENTS TROP FAIBLES
Encore une fois, les principaux freins à l’investissement pour la
plupart des panélistes restent le rendement trop faible sur les
actifs core suivi par la rareté/faiblesse de ces mêmes actifs.
En revanche, l’incertitude sur l’environnement économique
apparaît désormais comme le troisième frein au redémarrage de
l’investissement alors qu’il n’était qu’en quatrième position lors de
notre dernier Baromètre.
Enfin, l’impact des réglementations, n’a une nouvelle fois pas
été sélectionné.
LES TROIS TYPES D’ACTEURS LES PLUS ACTIFS À L’INVESTISSEMENT
Source : Baromètre MSCI
LES INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS À L’INVESTISSEMENT EN FRANCE SELON LEUR ORIGINE GÉOGRAPHIQUE
Source : Baromètre MSCI
Concernant les acteurs les plus actifs à l’investissement, les
compagnies d’assurance reprennent la tête du classement en
2017 pour 38,9% des panélistes juste devant les SCPI et OPCI
Retail qui redescendent en deuxième position.
Par ailleurs, les foncières cotées gardent la troisième position
devant les fonds non cotés (hors SCPI et OPCI Retail). Ces derniers
seraient moins actifs que lors du précédent Baromètre, désormais
à égalité avec les fonds allemands et les fonds opportunistes.
Interrogés sur l’origine géographique des investisseurs les
plus actifs en France, les panélistes anticipent un léger recul
des français qui représenteraient 50% d’entre eux, suivis dans
l’ordre par les autres investisseurs européens puis moyen-
orientaux ou asiatiques qui progresseraient respectivement à
24% et 13%. Selon notre panel la concurrence à l’acquisition
s’est intensifiée ces dernières années due à un faible nombre
de produits disponibles, y compris pour les développements en
blanc. Ceci expliquerait le recul des investisseurs français, qui,
réalistes, ne souhaitent pas investir à n’importe quel prix. Les
investisseurs étrangers, n’ayant pas les mêmes contraintes
fiscales, peuvent en revanche encore se positionner.
LES FREINS AU REDÉMARRAGE DE L’INVESTISSEMENT
Source : Baromètre MSCI
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ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES BUREAUX PARIS QCA?
Source : Baromètre MSCI
ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES CENTRES COMMERCIAUX
Source : Baromètre MSCI
ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES PLATEFORMES LOGISTIQUES
Source : Baromètre MSCI
Dans un contexte d’appétit toujours élevé pour les
investissements immobiliers, la compression des rendements
immobiliers des produits sécurisés a touché les actifs Prime de
tous les secteurs en 2016.
Ainsi, au quatrième trimestre 2016, le taux de rendement des
Bureaux Prime dans Paris QCA s’est établi à 3,0% , selon Crédit
Foncier Immobilier.
Interrogés sur l’évolution des taux Prime dans Paris QCA en 2017 et
2018, les panélistes confortent leurs anticipations pour 2017 avec
un scenario de stabilisation des taux, qui s’établiraient en moyenne
à 3,1%. L’année 2018 marquerait un tournant puisque c’est la
première fois qu’une remontée des taux est attendue depuis la
crise. Ils atteindraient 3,4%.
Cela traduit, selon eux, d’une part un niveau particulièrement
élevé atteint par les valeurs vénales à Paris, et d’autre part une
incertitude liées aux élections. Ils arguent que le Brexit comme les
élections américaines étaient des scenarios qui semblaient peu
probables et qui se sont produits.
S’agissant des centres commerciaux, le taux Prime est
descendu à 3,75% au quatrième trimestre 2016, selon Crédit
Foncier Immobilier. Le panel s’attend à une stabilisation des
taux pour les centres commerciaux en 2017 à 3,7% puis une
remontée en 2018 à 4,0%.
Quant aux plateformes logistiques, nos panélistes avaient anticipé
une forte compression des taux de rendement Prime en 2016. Ils
ont effectivement atteint 5,75% au quatrième trimestre 2016 selon
Crédit Foncier Immoblier. En 2017, les taux Prime pourraient encore
légèrement baisser ou se stabiliser, pour atteindre en moyenne
5,7%. En 2018, à la différence des autres produits, les taux Prime
des plateformes logistiques seraient stables.
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RENDEMENT EN CAPITAL
Contrairement à leurs prévisions de début d’année, nos
panélistes ont revu légèrement à la hausse leurs anticipations
de croissance des valeurs vénales sur les Bureaux Paris QCA
à fin 2017, avec un rendement en capital de 5,4% en 2017. En
2018, le rendement en capital se maintiendrait à 4,9%.
QUEL SERA, SELON VOUS, LE RENDEMENT EN CAPITAL DES BUREAUX DANS PARIS QCA?
Source: Immostat - Baromètre MSCI
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TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L’ACHAT
Source : Baromètre MSCI
TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L’ACHAT
Source : Baromètre MSCI
STRATÉGIE
TOUJOURS DES BUREAUX, MAIS LE
RESIDENTIEL A L’ETUDE
Dans cette édition, les Bureaux restent toujours en tête des
actifs privilégiés à l’achat en France, totalisant 81% des
intentions d’achat. Néanmoins les intentions d’achat de Bureaux
dans Paris QCA reculent au profit des Bureaux du reste de Paris,
du Croissant Ouest la Défense et des Régions.
Les investissements en Logistique et en Résidentiel
progressent dans le classement avec respectivement 9%
et 4% des intentions. Les intentions d’achats en autres
Commerces diminuent.
Interrogés sur le type d’actifs qu’ils souhaiteraient acquérir en
2017, on note dans cette édition une nette progression des actifs
à restructurer (22%), des développements en blanc (20%) et des
développements pré-commercialisés (15%) au détriment des
actifs à revenus sécurisés. Ces derniers continuent néanmoins à
représenter 20% des intentions d’investissement.
Par ailleurs, 13% choisiraient l’achat en portefeuille et 7 % des
actifs présentant de la vacance.
ARBITRAGE : LE SECTEUR DES BUREAUX RESTE
LE PLUS DYNAMIQUE
Les Bureaux gardent leur première position des produits
à arbitrer en 2017. Néanmoins les Bureaux Reste de Paris
sont en recul par rapport à l’édition précédente au profit des
Bureaux Paris QCA, Reste Ile-de-France (hors Croissant Ouest)
et régions. Les Bureaux en Régions seront les premiers actifs
mis sur le marché en 2017 selon 17% de nos panélistes.
En deuxième position arrivent à nouveau les boutiques et
commerces pieds d’immeubles avec 17% des intentions de
ventes, en ligne avec les intentions d’achat.
Suivent ensuite la logistique et les locaux d’activité, totalisant
10% des intentions de cession.
Concernant le résidentiel, les investisseurs continuent leur
désengagement (9%).
Enfin, les membres du panel confirment que les Hôtels et les
actifs de Santé ne feront pas l’objet d’arbitrage.
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CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR TYPE DE VÉHICULES INDIRECTS
Source : Baromètre MSCI
PRODUITS À CÉDER EN PRIORITÉ
Source : Baromètre MSCI
TYPES D’ACTIFS À CÉDER EN PRIORITÉ
Source : Baromètre MSCI
Les centres commerciaux sont absents des produits à
vendre, mais les panélistes commentent que certains sont
également retirés de la vente faute de voir le prix souhaité
par le vendeur atteint.
Les panélistes confirment leurs précédentes anticipations
sur la typologie d’actifs à arbitrer en 2017 : les actifs à
maturité seront quasiment à l’unanimité les premiers actifs à
céder. Ils arrivent devant les actifs à revenus sécurisés, dont
la part progresse, et les actifs présentant de la vacance.
INVESTISSEMENT INDIRECT : LES FONDS NON
COTES ET LES FONCIERES COTEES AU COUDE
A COUDE
Dans cette édition, les investissements en indirect
regagnent du terrain.
Les fonds non-cotés Core gardent toujours la cote avec
30% des investissements, tandis que les foncières cotées
remontent à 24% des intentions. Elles sont suivies par les
fonds non cotés Core+ et les fonds de dette.
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15
INVESTISSEMENT A L’ETRANGER : LE
REBOND DE L’EUROPE DU SUD
L’Allemagne reste toujours en tête du classement des pays qui
séduiront les investisseurs en 2017 avec 31% des intentions
d’investissement. Les panélistes se disent attirés par des loyers
en hausse et une économie qui reste forte. Ils remarquent qu’il y
a néanmoins des disparités selon les marchés.
Surprise de cette édition, l’Espagne et l’Italie reviennent
significativement dans les choix d’allocation, avec 21%
d’intentions en Espagne, et 17% en Italie.
Le Benelux arrive désormais en quatrième position, avec
12% des intentions.
Malgré le Brexit, les panélistes envisagent toujours
quelques investissements au Royaume-Uni, comme dans le
dernier Baromètre, mais de façon limitée.
Les pays de l’Europe Centrale et de l’Est diminuent dans les
intentions, freinées par le risque de change.
CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR PAYS
Source : Baromètre MSCI
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et offre une large gamme de prestations, allant du conseil à la
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43 millions d’€ et a conforté sa position de 1er Expert et 1er
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