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BAROMETRE DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANAISRalisme et opportunisme face lincertitude

21me dition - Mars 2017

msci.com

Depuis plus de sept ans, les plus grandes socits dinvestissement prsentes en

France confient MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances venir

du march immobilier. Stratgie dinvestissement, taux de rendement des actifs

immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures daccompagnement une

vingtaine dindicateurs est passe au crible.

Dans cette 21me dition du Baromtre MSCI, les panlistes ajustent leurs

anticipations pour 2017 et se positionnent pour la premire fois sur 2018 dans

un contexte de lgre reprise de la croissance et dincertitudes conomiques et

politiques. Cependant linflation toujours trs faible continue de gnrer un afflux de

liquidit vers les actifs immobiliers.

Nous remercions tous nos panlistes pour leur prcieuse contribution, ainsi que

Crdit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromtre MSCI dtre

largement diffus sur la place immobilire franaise.

PANEL DU BAROMTRE MSCI

AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea France,

Amundi Immobilier, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP

Paribas REIM, Caisse des Dpts, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncires des

Rgions, Gecina, Generali Real Estate, Groupama Immobilier, Grosvenor, Hammerson,

Invesco Real Estate, Klpierre, La Franaise REM, La Franaise Real Estate Partners,

LaSalle Investment Management, Mercialys, Perial, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM

Europe, Union Investment France, Valad et Swiss Life REIM.

Lensemble de ces socits dinvestissement gre plus de 100 milliards deuros

dactifs immobiliers en France. En association avec Crdit Foncier Immobilier

PRINCIPE DU BAROMTRE

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BUREAUX

En 2016, selon lINSEE, la croissance du PIB attendue serait

stable 1,2% comme en 2015. Linflation est reste faible

en 2016, 0,6%. Mais les incertitudes lies au contexte

politique pourraient provoquer un attentisme de la part des

investisseurs et une certaine instabilit des taux dintrt.

En effet, 40% de nos panlistes anticipent une remonte des

taux dintrt en France en 2017 tandis que 60% sattendent

une stabilit. La question la plus importante leurs yeux est

de savoir quel moment la remonte se fera.

Par ailleurs, le taux de chmage en France mtropolitaine

reste toujours lev 10% au troisime trimestre 2016.

Cependant, il a diminu de 0,4 point en un an, tendance qui

devrait se poursuivre dbut 2017 selon lINSEE.

VERS UNE REPRISE EN 2018

A fin dcembre 2016, la demande place des Bureaux en Ile-de-

France sest tablie 2,4 millions de m selon Immostat et Crdit

Foncier Immobilier, soit une hausse de 7% par rapport 2015.

Interrogs sur leurs anticipations fin 2017, les panlistes

pensent, en moyenne, que le niveau de la demande srodera

lgrement 2,3 millions de m en Ile-de-France pour remonter

2,4 millions de m en 2018. Selon eux, cette volution baissire

en 2017 reflte lincertitude lie aux lections prsidentielles

franaises puisquils confirment paralllement que le march

locatif se porte bien, avec des dures de relocation qui diminuent,

y compris sur les dveloppements en blanc. Les rponses pour

2018 sont plus disperses variant entre 1,9 et 2,6 millions de m.

ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M

Source: Immostat - Baromtre MSCI

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ANTICIPATION DE LA VACANCE EN ILE-DE-FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

Source : Baromtre MSCI

EMBELLIE SUR LA VACANCE

La vacance moyenne des Bureaux en Ile-de-France des

portefeuilles des investisseurs institutionnels (hors immeubles

dexploitation) reste leve mais samliore.

Aprs avoir entrevu une lgre baisse de la vacance en 2016

12%, les panlistes anticipent une poursuite de cette tendance

avec 11% en 2017 et 10,8% en 2018. Ils se montrent ainsi plus

optimistes que lors de notre dernire dition.

Cette amlioration stendrait galement selon eux aux

diffrentes mtropoles rgionales.

LES LOYERS RETROUVENT DES COULEURS

Tandis que les loyers faciaux des Bureaux Prime Paris QCA

semblent avoir atteint un plafond 800 /m selon les

panlistes, les bureaux Seconde main dans Paris QCA verraient

le niveau de leurs loyers faciaux continuer augmenter

passant de 533 /m au 3e trimestre 2016 558/m en 2017

et 563/m en 2018.

En parallle, les loyers conomiques bnficieraient

galement de cette embellie : la majorit des panlistes

anticipent une stabilisation voire une baisse des avantages

accords aux locataires.

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GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2017)

Source: Baromtre MSCI

GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2018)

Source: Baromtre MSCI

Les mesures daccompagnement baisseraient en moyenne de

17,9% en 2017 16,5% en 2018 sur les Bureaux Prime Paris

QCA, et de 18,4% 18% sur les Bureaux seconde main Paris

QCA. Selon les panlistes, cela traduit une amlioration de la

qualit des espaces lous.

Les panlistes ont nanmoins questionn la prennit de la

baisse des mesures daccompagnement sur les Bureaux Paris

QCA, dans la mesure o beaucoup de livraisons sont attendues.

Cela nimpacterait pas le niveau de la vacance, mais pourrait

avoir une incidence sur les loyers rels.

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COMMERCES

AMELIORATION DE LA CONSOMMATION DES

MENAGES EN 2017.

Selon lINSEE, aprs une croissance du pouvoir dachat

estime +1,6%, celui-ci continuerait progresser en 2017,

bien qurod par le regain dinflation.

Dans la mme ligne, aprs une consommation des mnages

stagnante sur les deux derniers trimestres, lINSEE estime

quelle pourrait redmarrer dici mi-2017 pour atteindre 1,0%.

UNE LEGERE EMBELLIE SUR LA VACANCE ET

UNE STABILISATION DES LOYERS

Selon nos panlistes, cette amlioration de la consommation

devrait avoir des effets positifs sur la vacance des

centres commerciaux.

Nanmoins, lengouement pour le e-commerce ne faiblit pas. En

effet, le volume dachats en ligne raliss par les franais ne

cesse daugmenter et a atteint 72 milliards deuros en 2016, soit

une hausse de 14,6% sur un an daprs la FEVAD.

Ainsi, les panlistes se sont montrs un peu moins optimistes

que lors de la dernire dition. Mme si 38% dentre eux

anticipent une lgre amlioration de la vacance fin 2017, ils

sont dsormais 62% envisager une lgre voire une forte

dgradation des taux doccupation. Les avis concernant limpact

sur les loyers sont assez partags puisque 50% anticipent une

stabilisation tandis que 13% anticipent une lgre amlioration.

En 2018, mme si 25% des panlistes restent plutt sur

la rserve et anticipent une dgradation de la vacance, la

majorit anticipe une stabilisation et 25% anticipent mme une

lgre amlioration. Nanmoins, selon les panlistes, cela ne

provoquera pas une hausse des loyers. En effet, en 2018, 88%

dentre eux penchent pour un scnario de stabilisation des loyers.

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7

TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX

Source: Baromtre MSCI

TENDANCE POUR LE LOYER DES CENTRES COMMERCIAUX

Source: Baromtre MSCI

Daprs les panlistes, ces rponses assez disperses refltent

un manque de visibilit sur le commerce. Un problme de relais

se pose pour les centres commerciaux obsoltes et le sujet du

e-commerce nest pas encore compltement apprhend. A cela

sajoute un volume de commerces disponibles trop important.

Un manque de conviction de la part des investisseurs explique

ainsi la stabilit voque par les panlistes.

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8

LOGISTIQUE

UNE DEMANDE STABLE

Aprs une anne 2015 extraordinaire, la demande place des

entrepts logistiques (plus de 10 000m) a t encore plus

dynamique en 2016, atteignant le record de 3,0 millions de m

(source Crdit Foncier Immobilier/Immostat). Cela correspond

une progression de 19% sur un an. Lactivit a notamment

bnfici de lessor du e-commerce mentionn plus haut.

Daprs la majorit de nos panlistes, la demande place des

entrepts logistiques devrait se stabiliser en 2017. Bien que

22% dentre eux penchent pour un scnario de baisse, 33%

sattendent une augmentation de la demande place. En 2018,

les scnarios penchent plutt vers une stabilisation.

Les panlistes pointent notamment une ventuelle pnurie de

surfaces aux normes qui pourraient limiter laugmentation de

la demande place. Celle-ci sexpliquerait notamment par des

niveaux de taxes levs sur les entrepts en Ile-de-France qui

freinent les dveloppements.

Ainsi, nos panlistes sattendent une rpercussion des niveaux

de demande sur les loyers des plateformes logistiques, qui

baisseraient ainsi lgrement en 2018. Selon eux, le loyer Prime

des entrepts en Ile-de-France atteindrait 55/m fin 2017 puis

53/m en 2018.

Le loyer Prime facial des entrepts de la dorsale No