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BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS Réalisme et opportunisme face à l’incertitude 21ème édition - Mars 2017 msci.com
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BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER … · BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS Réalisme et opportunisme face à l’incertitude 21ème édition - Mars 2017

Sep 22, 2018

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BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAISRéalisme et opportunisme face à l’incertitude

21ème édition - Mars 2017

msci.com

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Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d’investissement présentes en

France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir

du marché immobilier. Stratégie d’investissement, taux de rendement des actifs

immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une

vingtaine d’indicateurs est passée au crible.

Dans cette 21ème édition du Baromètre MSCI, les panélistes ajustent leurs

anticipations pour 2017 et se positionnent pour la première fois sur 2018 dans

un contexte de légère reprise de la croissance et d’incertitudes économiques et

politiques. Cependant l’inflation toujours très faible continue de générer un afflux de

liquidité vers les actifs immobiliers.

Nous remercions tous nos panélistes pour leur précieuse contribution, ainsi que

Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre MSCI d’être

largement diffusé sur la place immobilière française.

PANEL DU BAROMÈTRE MSCI

AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea France,

Amundi Immobilier, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP

Paribas REIM, Caisse des Dépôts, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncières des

Régions, Gecina, Generali Real Estate, Groupama Immobilier, Grosvenor, Hammerson,

Invesco Real Estate, Klépierre, La Française REM, La Française Real Estate Partners,

LaSalle Investment Management, Mercialys, Perial, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM

Europe, Union Investment France, Valad et Swiss Life REIM.

L’ensemble de ces sociétés d’investissement gère plus de 100 milliards d’euros

d’actifs immobiliers en France. En association avec Crédit Foncier Immobilier

PRINCIPE DU BAROMÈTRE

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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BUREAUX

En 2016, selon l’INSEE, la croissance du PIB attendue serait

stable à 1,2% comme en 2015. L’inflation est restée faible

en 2016, à 0,6%. Mais les incertitudes liées au contexte

politique pourraient provoquer un attentisme de la part des

investisseurs et une certaine instabilité des taux d’intérêt.

En effet, 40% de nos panélistes anticipent une remontée des

taux d’intérêt en France en 2017 tandis que 60% s’attendent à

une stabilité. La question la plus importante à leurs yeux est

de savoir à quel moment la remontée se fera.

Par ailleurs, le taux de chômage en France métropolitaine

reste toujours élevé à 10% au troisième trimestre 2016.

Cependant, il a diminué de 0,4 point en un an, tendance qui

devrait se poursuivre début 2017 selon l’INSEE.

VERS UNE REPRISE EN 2018

A fin décembre 2016, la demande placée des Bureaux en Ile-de-

France s’est établie à 2,4 millions de m² selon Immostat et Crédit

Foncier Immobilier, soit une hausse de 7% par rapport à 2015.

Interrogés sur leurs anticipations à fin 2017, les panélistes

pensent, en moyenne, que le niveau de la demande s’érodera

légèrement à 2,3 millions de m² en Ile-de-France pour remonter

à 2,4 millions de m² en 2018. Selon eux, cette évolution baissière

en 2017 reflète l’incertitude liée aux élections présidentielles

françaises puisqu’ils confirment parallèlement que le marché

locatif se porte bien, avec des durées de relocation qui diminuent,

y compris sur les développements en blanc. Les réponses pour

2018 sont plus dispersées variant entre 1,9 et 2,6 millions de m².

ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M²

Source: Immostat - Baromètre MSCI

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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ANTICIPATION DE LA VACANCE EN ILE-DE-FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

Source : Baromètre MSCI

EMBELLIE SUR LA VACANCE

La vacance moyenne des Bureaux en Ile-de-France des

portefeuilles des investisseurs institutionnels (hors immeubles

d’exploitation) reste élevée mais s’améliore.

Après avoir entrevu une légère baisse de la vacance en 2016 à

12%, les panélistes anticipent une poursuite de cette tendance

avec 11% en 2017 et 10,8% en 2018. Ils se montrent ainsi plus

optimistes que lors de notre dernière édition.

Cette amélioration s’étendrait également selon eux aux

différentes métropoles régionales.

LES LOYERS RETROUVENT DES COULEURS

Tandis que les loyers faciaux des Bureaux Prime Paris QCA

semblent avoir atteint un plafond à 800 €/m² selon les

panélistes, les bureaux Seconde main dans Paris QCA verraient

le niveau de leurs loyers faciaux continuer à augmenter

passant de 533 €/m² au 3e trimestre 2016 à 558€/m² en 2017

et 563€/m² en 2018.

En parallèle, les loyers économiques bénéficieraient

également de cette embellie : la majorité des panélistes

anticipent une stabilisation voire une baisse des avantages

accordés aux locataires.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2017)

Source: Baromètre MSCI

GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2018)

Source: Baromètre MSCI

Les mesures d’accompagnement baisseraient en moyenne de

17,9% en 2017 à 16,5% en 2018 sur les Bureaux Prime Paris

QCA, et de 18,4% à 18% sur les Bureaux seconde main Paris

QCA. Selon les panélistes, cela traduit une amélioration de la

qualité des espaces loués.

Les panélistes ont néanmoins questionné la pérennité de la

baisse des mesures d’accompagnement sur les Bureaux Paris

QCA, dans la mesure où beaucoup de livraisons sont attendues.

Cela n’impacterait pas le niveau de la vacance, mais pourrait

avoir une incidence sur les loyers réels.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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COMMERCES

AMELIORATION DE LA CONSOMMATION DES

MENAGES EN 2017.

Selon l’INSEE, après une croissance du pouvoir d’achat

estimée à +1,6%, celui-ci continuerait à progresser en 2017,

bien qu’érodé par le regain d’inflation.

Dans la même lignée, après une consommation des ménages

stagnante sur les deux derniers trimestres, l’INSEE estime

qu’elle pourrait redémarrer d’ici mi-2017 pour atteindre 1,0%.

UNE LEGERE EMBELLIE SUR LA VACANCE ET

UNE STABILISATION DES LOYERS

Selon nos panélistes, cette amélioration de la consommation

devrait avoir des effets positifs sur la vacance des

centres commerciaux.

Néanmoins, l’engouement pour le e-commerce ne faiblit pas. En

effet, le volume d’achats en ligne réalisés par les français ne

cesse d’augmenter et a atteint 72 milliards d’euros en 2016, soit

une hausse de 14,6% sur un an d’après la FEVAD.

Ainsi, les panélistes se sont montrés un peu moins optimistes

que lors de la dernière édition. Même si 38% d’entre eux

anticipent une légère amélioration de la vacance fin 2017, ils

sont désormais 62% à envisager une légère voire une forte

dégradation des taux d’occupation. Les avis concernant l’impact

sur les loyers sont assez partagés puisque 50% anticipent une

stabilisation tandis que 13% anticipent une légère amélioration.

En 2018, même si 25% des panélistes restent plutôt sur

la réserve et anticipent une dégradation de la vacance, la

majorité anticipe une stabilisation et 25% anticipent même une

légère amélioration. Néanmoins, selon les panélistes, cela ne

provoquera pas une hausse des loyers. En effet, en 2018, 88%

d’entre eux penchent pour un scénario de stabilisation des loyers.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX

Source: Baromètre MSCI

TENDANCE POUR LE LOYER DES CENTRES COMMERCIAUX

Source: Baromètre MSCI

D’après les panélistes, ces réponses assez dispersées reflètent

un manque de visibilité sur le commerce. Un problème de relais

se pose pour les centres commerciaux obsolètes et le sujet du

e-commerce n’est pas encore complètement appréhendé. A cela

s’ajoute un volume de commerces disponibles trop important.

Un manque de conviction de la part des investisseurs explique

ainsi la « stabilité » évoquée par les panélistes.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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LOGISTIQUE

UNE DEMANDE STABLE

Après une année 2015 extraordinaire, la demande placée des

entrepôts logistiques (plus de 10 000m²) a été encore plus

dynamique en 2016, atteignant le record de 3,0 millions de m²

(source Crédit Foncier Immobilier/Immostat). Cela correspond

à une progression de 19% sur un an. L’activité a notamment

bénéficié de l’essor du e-commerce mentionné plus haut.

D’après la majorité de nos panélistes, la demande placée des

entrepôts logistiques devrait se stabiliser en 2017. Bien que

22% d’entre eux penchent pour un scénario de baisse, 33%

s’attendent à une augmentation de la demande placée. En 2018,

les scénarios penchent plutôt vers une stabilisation.

Les panélistes pointent notamment une éventuelle pénurie de

surfaces aux normes qui pourraient limiter l’augmentation de

la demande placée. Celle-ci s’expliquerait notamment par des

niveaux de taxes élevés sur les entrepôts en Ile-de-France qui

freinent les développements.

Ainsi, nos panélistes s’attendent à une répercussion des niveaux

de demande sur les loyers des plateformes logistiques, qui

baisseraient ainsi légèrement en 2018. Selon eux, le loyer Prime

des entrepôts en Ile-de-France atteindrait 55€/m² fin 2017 puis

53€/m² en 2018.

Le loyer Prime facial des entrepôts de la dorsale Nord-Sud

atteindrait ainsi 50€/m² fin 2017, et 48€/m² en 2018. Celui des

grandes métropoles régionales serait de 47€/m² puis de 45€/

m² en 2018. Les panélistes commencent à voir un décalage

géographique de la dorsale Nord-Sud, beaucoup de transactions

ayant lieu hors Dorsale (Bretagne, Bordeaux par exemple).

ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES ENTREPÔTS DE PLUS DE 10000M²

QUEL SERA, SELON VOUS, LE LOYER PRIME FACIAL DES ENTREPÔTS ET PLATEFORMES LOGISTIQUES EN ILE-DE-FRANCE?

Source: Baromètre MSCI

Source: Baromètre MSCI

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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INVESTISSEMENT

UN MARCHE DYNAMIQUE ET REALISTE

La possible remontée des taux d’intérêt n’entame pas

l’appétit des investisseurs pour la classe d’actif immobilière.

Les liquidités à investir en immobilier restent abondantes et

le marché français de l’investissement reste extrêmement

dynamique. Selon Crédit Foncier Immobilier, le volume de

transactions en immobilier banalisé a atteint 23,4 milliards

d’euros en 2016, en repli par rapport aux 25,5 milliards

enregistrés en 2015, mais toujours supérieur à la moyenne

sur 10 ans de 17,8 milliards d’euros.

Les panélistes pensent qu’à fin 2017, le volume des

investissements en immobilier d’entreprise banalisé serait

quasiment identique à 2016 avec 23,1 milliards d’euros, en

ligne avec notre précédent sondage. Leurs anticipations

pour 2018 sont plus prudentes suite à l’attentisme lié aux

élections présidentielles ainsi qu’à l’évolution des taux

d’intérêt. Ils présagent un marché toujours dynamique

mais plus modéré, davantage en recherche de bonnes

opportunités, avec 21,7 milliards d’euros d’investissements

anticipés. A noter que ces prévisions sont très dispersées et

varient entre 16 et 27 milliards d’euros.

VOLUME GLOBAL D’INVESTISSEMENT EN FRANCE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ (EN MILLIARDS D’EUROS)

Source: Crédit Foncier Immobilier - Baromètre MSCI

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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FREINS A L’INVESTISSEMENT : DES

RENDEMENTS TROP FAIBLES

Encore une fois, les principaux freins à l’investissement pour la

plupart des panélistes restent le rendement trop faible sur les

actifs core suivi par la rareté/faiblesse de ces mêmes actifs.

En revanche, l’incertitude sur l’environnement économique

apparaît désormais comme le troisième frein au redémarrage de

l’investissement alors qu’il n’était qu’en quatrième position lors de

notre dernier Baromètre.

Enfin, l’impact des réglementations, n’a une nouvelle fois pas

été sélectionné.

LES TROIS TYPES D’ACTEURS LES PLUS ACTIFS À L’INVESTISSEMENT

Source : Baromètre MSCI

LES INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS À L’INVESTISSEMENT EN FRANCE SELON LEUR ORIGINE GÉOGRAPHIQUE

Source : Baromètre MSCI

Concernant les acteurs les plus actifs à l’investissement, les

compagnies d’assurance reprennent la tête du classement en

2017 pour 38,9% des panélistes juste devant les SCPI et OPCI

Retail qui redescendent en deuxième position.

Par ailleurs, les foncières cotées gardent la troisième position

devant les fonds non cotés (hors SCPI et OPCI Retail). Ces derniers

seraient moins actifs que lors du précédent Baromètre, désormais

à égalité avec les fonds allemands et les fonds opportunistes.

Interrogés sur l’origine géographique des investisseurs les

plus actifs en France, les panélistes anticipent un léger recul

des français qui représenteraient 50% d’entre eux, suivis dans

l’ordre par les autres investisseurs européens puis moyen-

orientaux ou asiatiques qui progresseraient respectivement à

24% et 13%. Selon notre panel la concurrence à l’acquisition

s’est intensifiée ces dernières années due à un faible nombre

de produits disponibles, y compris pour les développements en

blanc. Ceci expliquerait le recul des investisseurs français, qui,

réalistes, ne souhaitent pas investir à n’importe quel prix. Les

investisseurs étrangers, n’ayant pas les mêmes contraintes

fiscales, peuvent en revanche encore se positionner.

LES FREINS AU REDÉMARRAGE DE L’INVESTISSEMENT

Source : Baromètre MSCI

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES BUREAUX PARIS QCA?

Source : Baromètre MSCI

ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES CENTRES COMMERCIAUX

Source : Baromètre MSCI

ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES PLATEFORMES LOGISTIQUES

Source : Baromètre MSCI

Dans un contexte d’appétit toujours élevé pour les

investissements immobiliers, la compression des rendements

immobiliers des produits sécurisés a touché les actifs Prime de

tous les secteurs en 2016.

Ainsi, au quatrième trimestre 2016, le taux de rendement des

Bureaux Prime dans Paris QCA s’est établi à 3,0% , selon Crédit

Foncier Immobilier.

Interrogés sur l’évolution des taux Prime dans Paris QCA en 2017 et

2018, les panélistes confortent leurs anticipations pour 2017 avec

un scenario de stabilisation des taux, qui s’établiraient en moyenne

à 3,1%. L’année 2018 marquerait un tournant puisque c’est la

première fois qu’une remontée des taux est attendue depuis la

crise. Ils atteindraient 3,4%.

Cela traduit, selon eux, d’une part un niveau particulièrement

élevé atteint par les valeurs vénales à Paris, et d’autre part une

incertitude liées aux élections. Ils arguent que le Brexit comme les

élections américaines étaient des scenarios qui semblaient peu

probables et qui se sont produits.

S’agissant des centres commerciaux, le taux Prime est

descendu à 3,75% au quatrième trimestre 2016, selon Crédit

Foncier Immobilier. Le panel s’attend à une stabilisation des

taux pour les centres commerciaux en 2017 à 3,7% puis une

remontée en 2018 à 4,0%.

Quant aux plateformes logistiques, nos panélistes avaient anticipé

une forte compression des taux de rendement Prime en 2016. Ils

ont effectivement atteint 5,75% au quatrième trimestre 2016 selon

Crédit Foncier Immoblier. En 2017, les taux Prime pourraient encore

légèrement baisser ou se stabiliser, pour atteindre en moyenne

5,7%. En 2018, à la différence des autres produits, les taux Prime

des plateformes logistiques seraient stables.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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RENDEMENT EN CAPITAL

Contrairement à leurs prévisions de début d’année, nos

panélistes ont revu légèrement à la hausse leurs anticipations

de croissance des valeurs vénales sur les Bureaux Paris QCA

à fin 2017, avec un rendement en capital de 5,4% en 2017. En

2018, le rendement en capital se maintiendrait à 4,9%.

QUEL SERA, SELON VOUS, LE RENDEMENT EN CAPITAL DES BUREAUX DANS PARIS QCA?

Source: Immostat - Baromètre MSCI

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L’ACHAT

Source : Baromètre MSCI

TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L’ACHAT

Source : Baromètre MSCI

STRATÉGIE

TOUJOURS DES BUREAUX, MAIS LE

RESIDENTIEL A L’ETUDE

Dans cette édition, les Bureaux restent toujours en tête des

actifs privilégiés à l’achat en France, totalisant 81% des

intentions d’achat. Néanmoins les intentions d’achat de Bureaux

dans Paris QCA reculent au profit des Bureaux du reste de Paris,

du Croissant Ouest la Défense et des Régions.

Les investissements en Logistique et en Résidentiel

progressent dans le classement avec respectivement 9%

et 4% des intentions. Les intentions d’achats en autres

Commerces diminuent.

Interrogés sur le type d’actifs qu’ils souhaiteraient acquérir en

2017, on note dans cette édition une nette progression des actifs

à restructurer (22%), des développements en blanc (20%) et des

développements pré-commercialisés (15%) au détriment des

actifs à revenus sécurisés. Ces derniers continuent néanmoins à

représenter 20% des intentions d’investissement.

Par ailleurs, 13% choisiraient l’achat en portefeuille et 7 % des

actifs présentant de la vacance.

ARBITRAGE : LE SECTEUR DES BUREAUX RESTE

LE PLUS DYNAMIQUE

Les Bureaux gardent leur première position des produits

à arbitrer en 2017. Néanmoins les Bureaux Reste de Paris

sont en recul par rapport à l’édition précédente au profit des

Bureaux Paris QCA, Reste Ile-de-France (hors Croissant Ouest)

et régions. Les Bureaux en Régions seront les premiers actifs

mis sur le marché en 2017 selon 17% de nos panélistes.

En deuxième position arrivent à nouveau les boutiques et

commerces pieds d’immeubles avec 17% des intentions de

ventes, en ligne avec les intentions d’achat.

Suivent ensuite la logistique et les locaux d’activité, totalisant

10% des intentions de cession.

Concernant le résidentiel, les investisseurs continuent leur

désengagement (9%).

Enfin, les membres du panel confirment que les Hôtels et les

actifs de Santé ne feront pas l’objet d’arbitrage.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR TYPE DE VÉHICULES INDIRECTS

Source : Baromètre MSCI

PRODUITS À CÉDER EN PRIORITÉ

Source : Baromètre MSCI

TYPES D’ACTIFS À CÉDER EN PRIORITÉ

Source : Baromètre MSCI

Les centres commerciaux sont absents des produits à

vendre, mais les panélistes commentent que certains sont

également retirés de la vente faute de voir le prix souhaité

par le vendeur atteint.

Les panélistes confirment leurs précédentes anticipations

sur la typologie d’actifs à arbitrer en 2017 : les actifs à

maturité seront quasiment à l’unanimité les premiers actifs à

céder. Ils arrivent devant les actifs à revenus sécurisés, dont

la part progresse, et les actifs présentant de la vacance.

INVESTISSEMENT INDIRECT : LES FONDS NON

COTES ET LES FONCIERES COTEES AU COUDE

A COUDE

Dans cette édition, les investissements en indirect

regagnent du terrain.

Les fonds non-cotés Core gardent toujours la cote avec

30% des investissements, tandis que les foncières cotées

remontent à 24% des intentions. Elles sont suivies par les

fonds non cotés Core+ et les fonds de dette.

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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

15

INVESTISSEMENT A L’ETRANGER : LE

REBOND DE L’EUROPE DU SUD

L’Allemagne reste toujours en tête du classement des pays qui

séduiront les investisseurs en 2017 avec 31% des intentions

d’investissement. Les panélistes se disent attirés par des loyers

en hausse et une économie qui reste forte. Ils remarquent qu’il y

a néanmoins des disparités selon les marchés.

Surprise de cette édition, l’Espagne et l’Italie reviennent

significativement dans les choix d’allocation, avec 21%

d’intentions en Espagne, et 17% en Italie.

Le Benelux arrive désormais en quatrième position, avec

12% des intentions.

Malgré le Brexit, les panélistes envisagent toujours

quelques investissements au Royaume-Uni, comme dans le

dernier Baromètre, mais de façon limitée.

Les pays de l’Europe Centrale et de l’Est diminuent dans les

intentions, freinées par le risque de change.

CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR PAYS

Source : Baromètre MSCI

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