Top Banner
ANALISA BIAYA PROYEK BAHAN AJAR DIKLAT DITJEN ANGGARAN JAKARTA, 9 JULI 2012 Ir. ARIFFIN AZIZS, MT AHLI MADYA JAFUNG TBP
44

Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Feb 13, 2015

Download

Documents

Shannon Bowman
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

ANALISA BIAYA PROYEK

BAHAN AJAR DIKLAT

DITJEN ANGGARAN

JAKARTA, 9 JULI 2012

Ir. ARIFFIN AZIZS, MTAHLI MADYA JAFUNG TBP

Page 2: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Landasan Hukum

2. UU No. 28 tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung

1. UU No. 18 Tahun 1999Tentang Jasa Konstruksi

3. UU No. 1 tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara

4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi

5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah

7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

8. PERPRES No. 73 Tahun 2011Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara

9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara

Page 3: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PENGERTIAN

Bangunan Gedung Negara: Bangunan Gedung Negara: adalah adalah bangunan gedung bangunan gedung untuk keperluan dinasuntuk keperluan dinas yang menjadi /akan menjadiyang menjadi /akan menjadi kekayaan kekayaan milik negaramilik negara dan diadakan dengan dan diadakan dengan sumber pembiayaan sumber pembiayaan APBNAPBN, dan/atau , dan/atau perolehan lainnya yang sah.perolehan lainnya yang sah.

Perolehan lain yang sah : Perolehan lain yang sah : Hibah, Hibah, Pembelian, Bangun Serah Guna, Bangun Pembelian, Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah. Guna Serah.

Pembangunan Bangunan Gedung Negara Pembangunan Bangunan Gedung Negara (BGN) (BGN) berbasis anggaran kinerja berbasis anggaran kinerja bukan bukan proyekproyek

Page 4: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Biaya Pembangunan BGN: Biaya Pekerjaan Standar Biaya Pekerjaan Non Standar

Standar Harga Satuan Tertinggi per M2: Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak

Sederhana Standar Harga Bangunan Rumah Negara Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun

berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN

Komponen Biaya Pembangunan: Biaya Konstruksi Fisik Biaya Perancangan (Design) Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi Biaya Pengelolaan Proyek

Page 5: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Pembiayaan Bangunan tertentu:

Bangunan dengan Desain Prototipe

Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:Diperhitungkan dari BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Biaya Pekerjaan Non-Standar

Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi /pengawasan, dihitung berdasarkan billing-rate

Bangunan dengan Desain Berulang

Pembangunan > 1 tahun anggaran

Bangunan Sederhana Bangunan Tidak sederhana Bangunan Khusus

Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada instansi Teknis PU;

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Page 6: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

KEPPRES No. 42 Tahun 2002Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

Pasal 14

(1) Dalam melaksanakan belanja negara dilakukan standardisasi komponen kegiatan termasuk harga satuannya.

(3) Dalam penyusunan standardisasi harga satuan, sedapat mungkin menggunakan data dasar yang bersumber dari penerbitan resmi Badan Pusat Statistik, departemen/lembaga, dan pemerintah daerah.

(2) Standardisasi harga satuan digunakan untuk menyusun pembiayaan kegiatan-kegiatan yang diusulkan dalam dokumen anggaran.

Page 7: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

KEPPRES No. 42 Tahun 2002Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

(4) Penetapan standardisasi dilakukan secara berkala oleh :

b. Menteri/pimpinan lembaga untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan departemen/lembaga yang bersangkutan;

a. Menteri Keuangan dengan memperhatikan pertimbangan menteri/ pimpinan lembaga terkait untuk standardisasi harga satuan umum, satuan biaya langsung personil dan non personil untuk kegiatan jasa konsultasi;

.

c. Gubernur/bupati/walikota dengan memperhatikan pertimbangan dari instansi terkait untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan daerah provinsi/kabupaten/kota yang bersangkutan;

.d. Bupati/walikota untuk standardisasi harga satuan bangunan gedung

negara untuk keperluan dinas seperti kantor, rumah dinas, gudang, gedung rumah sakit, gedung sekolah, pagar dan bangunan fisik lainnya.

Page 8: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PEMBANGUNANBANGUNAN

BARU

BIAYA PEKERJAAN

NON STANDAR

PERAWATANBANGUNAN

BIAYA PEKERJAANSTANDAR

Klasifikasi

Standar Luas

Standar Jumlah Lantai

HSBGN

Non-Standar Bgn + Lingk

Non-Standar Fungsi Khusus

Non-Standar Lainnya

SKEMATIK

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Page 9: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada kompleksitas.

2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus.

a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara dengan teknologi dan spesifikasi sederhana.

b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung negara dengan teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.

c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara dengan fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan gedung negara diatur dengan Peraturan Menteri.

Page 10: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BANGUNAN SEDERHANAadalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun

BANGUNAN TIDAK SEDERHANAadalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling singkat 10 (sepuluh) tahun

BANGUNAN KHUSUS

adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PENGERTIANPERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Page 11: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Bangunan Gedung Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya / sd. 2 lantai

Rumah Dinas Tipe C,D, dan E Pelayanan kesehatan: Puskesmas Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai

Klas Klas Penggunaan BangunanPenggunaan Bangunan

SEDERHANASEDERHANA

TIDAKTIDAKSEDERHANASEDERHANA

KHUSUSKHUSUS

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Bangunan Gedung Kantor belum ada prototipe -nya / diatas 2 lantai

Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D & E yang bertingkat

Rumah Sakit Klas A & B Universitas/Akademi Istana Negara/Wisma Negara Instalasi Nuklir Laboratorium Bangunan Monumental

Page 12: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan

berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB)

yang dihitung tersendiri sesuai dengan

kebutuhan dan kewajaran harga yang

berlaku.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 13: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

1. Standar luas gedung kantor;

a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:

1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)

2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana) b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan, luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis kebutuhan

c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang tercantum dalam lampiran I. (Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)

B. Standar Luas Bangunan Gedung Negara PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.

2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung negara diatur dengan Peraturan Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 14: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

B. STANDAR LUAS BGN1. GEDUNG KANTOR

a. klasifikasi sederhana rata-rata sebesar 9,6 m2 per - personil;b. klasifikasi tidak sederhana rata-rata sebesar 10 m2 per- personil;c. ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat,

kebutuhannya dihitung secara tersendiri (studi kebutuhan ruang)diluar luas ruangan untuk seluruh personil yang akan ditampung

2. RUMAH NEGARA

Tipe Luas Bangunan Luas lahan Khusus 400 m2 1 000 m2A 250 m2 600 m2B 120 m2 350 m2C 70 m2 200 m2D 50 m2 120 m2E 36 m2 100 m2

Page 15: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

 TIPE

 PENGGUNA

KHUSUS- Menteri - Pimpinan Lembaga Tinggi Negara

A- Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal- Pejabat yang setingkat- Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan

B

- Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro- Pejabat yang setingkat- Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e

C - Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang- Pejabat yang setingkat- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c

D - Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang- Pejabat yang setingkat- Pegawai Negeri Sipil Gol. III

E - Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 16: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

JABATAN

LUAS RUANG (m2)KETERANGAN

R. KERJA

R. PENUNJANG JABATANR. PELAYANAN

JABATAN

JMLR.

TAMUR.

RAPATR.

TUNGGUR.

ISTIRAHATR.

SEKRETR.

STAFR.

SIMPANR.

TOILETJML

STAFCATATAN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1Menteri/ Ketua Lembaga

28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8

R.Staf pada setiap jabatan

diperhitungkan berdasarkan jumlah

personel @ 2,2 - 3 m2/

personel, sesuai dengan tingkat

jabatan dan kebutuhan dari masing-masing

K/L

2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5

3Eselon IA/ Anggota Dewan

16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5

4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2

5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2

6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2

7 Eselon III A 12.00 6.00   3.00   3.00 R.

Toilet ber

sama

24.00 0

8 Eselon III B 12.00 6.00     3.00 21.00 0

9 Eselon IV 8.00           8.80 2.00 18.80 4

STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTORA. RUANG KANTOR

STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTORA. RUANG KANTOR

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 17: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

JENIS RUANG LUAS KETERANGAN1 2 3

1  Ruang Rapat Utama Kementerian

140 m2   Kapasitas 100 orang 

2   Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2   Kapasitas 75 orang

3   Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2   Kapasitas 30 orang

4   Ruang Studio   4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf

5   Ruang Arsip   0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf

6   WC/ Toilet   2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf

7   Musholla   0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

B. RUANG PENUNJANG

3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.

2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.

Keterangan : 1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Menteri.

Page 18: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C.   SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

 Keterangan:

1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.

2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.

3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.

Page 19: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Keterangan 1.Untuk: a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali luas tanah 2000m2. b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A, kecuali luas tanah 1000m2.

Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.

2.Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk: - DKI Jakarta : 20 % - Ibukota Provinsi : 30 % - Ibukota Kabupaten/Kota : 40 % - Pedesaan : 50 %

3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B). Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement dan/atau halaman

Page 20: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling banyak 8 (delapan) lantai.

2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.

3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan) lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri.

4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh pada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai bangunan, besarannya ditetapkan oleh Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 21: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Jumlah Lantai Bangunan Koefisien / Faktor Pengali  

Bangunan 2 Lantai 1,090Bangunan 3 Lantai 1,120Bangunan 4 Lantai 1,135Bangunan 5 Lantai 1,162Bangunan 6 Lantai 1,197Bangunan 7 Lantai 1,236Bangunan 8 Lantai 1,265

Tabel Koefisien / Faktor Pengali Jumlah Lantai bangunan, sbb:

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 22: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara

1.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.

2.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur DKI Jakarta.

3.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.

D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara (HSBGN) PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 23: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI (HSBGN)

Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2 pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur, arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

Page 24: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGNVn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan

Pek. StandarLtb : Luas total lantai bangunan Hn : Harga komponen bangunan Pek. StandarK : Koefisien jumlah lantai

HSBGN =∑ Vn X Hn

Ltb X K

MODEL FORMULA HSBGN

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 25: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai dengan klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiri atas:

Pembangunan Bangunan Gedung Negara Klasifikasi Sederhana dan Tidak Sederhana Pembangunan Bangunan Rumah Negara Pembangunan Pagar Bangunan Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Struktur Arsitektur Finishing Utilitas

PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi pekerjaan :

Page 26: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NoKOMPONEN BANGUNAN

SUB KOMPONEN BANGUNAN

BOBOT (%) TAHAPAN

TERHADAP SELURUH

BANGUNAN

BOBOT MAKSIMUM

BOBOT YANG DI BANGUN

NILAI (%)

1. Pondasi PONDASI 10.00% 100.00%

2. StrukturKOLOM, BALOK & RING BALK 27.00% 100.00%

PLESTERAN 2.00% 100.00%

3. A t a pRANGKA ATAP 8.00% 100.00%

PENUTUP ATAP 2.00% 100.00%

4. Langit-LangitRANGKA LANGIT-LANGIT 3.50% 100.00%

PENUTUP LANGIT-LANGIT 4.50% 100.00%

5. Dinding

BATU BATA/ PARTISI 4.50% 100.00%

PLESTERAN 1.75% 100.00%

KACA 1.25% 100.00%

PINTU 1.00% 100.00%

KOSEN 1.50% 100.00%

6 Lantai PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00%

7. Utilitas

INSTALASI LISTRIK 5.00% 100.00%

INSTALASI AIR 1.50% 100.00%

DRAINASE LLIMBAH 1.50% 100.00%

8. Finishing

FINISHING STRUKTUR (CAT) 1.00% 100.00%

FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00%

FINISHING DINDING (CAT) 6.00% 100.00%

FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00%

JUMLAH NILAI PEKERJAAN STANDAR 100.00%

Page 27: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

NO URAIANKLASIFIKASI

KETERANGANSEDERHANA

TIDAK SEDERHANA KHUSUS

A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN  1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan

keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan.Berdasarkan pertimbangankeselamatan, kesehatan, dan kenyamanan, serta ketentuan dalam Peraturan Daerahsetempat tentang Bangunan atau Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan untuk lokasi yang bersangkutan

2. Ketinggian Bangunan maksimum 2 lantai maksimum 8 lantai (di atas 8 lantai harus men dapat rekomendasi Menteri Pekerjaan Umum

3. Ketinggian Langit-langit min. 2,80 m min. 2,80 m sesuai fungsi

4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi & kaidah arsitektur sederhana

sesuai fungsi & kaidaharsitektur

sesuai fungsi & kaidaharsitektur

9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur bangunan.

10. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Lingkungan *) Dihitung berdasarkankebutuhan sesuai fungsibangunan danSNI/ketentuan yangberlaku. 

  - parkir kendaraan minimal 1 parkir kendaraan untuk 60 m2 luas bangunan gedung

  - aksesibiltas tersedia sarana aksesibilitas bagi penyandang cacat

  - drainase tersedia drainase sesuai SNI yang berlaku

  - pembuangan sampah tersedia tempat pembuangan sampah sementara

  - pembuangan limbah tersedia sarana pengolahan limbah, khususnya untuk limbah berbahaya

  - penerangan halaman tersedia penerangan halaman

TABEL A1SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA

TABEL A1SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 28: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO URAIANKLASIFIKASI

KETERANGANSEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS

B PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN  

  

1. Bahan Penutup Lantai

keramik, vinil, tegel PC

marmer lokal, keramik, vinil,kayu

marmer lokal, keramik, vinil,kayu

Diupayakan menggunakan bahan bangunan setempat/produksi dalam negeri, ter

masuk bahan bangunan seba gai bagian dari sistem pabrik asi

komponen. Apabila bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat

diganti dengan bahan lain yang sederajat tanpa meng -urangi persyaratan fungsi dan mutu dengan pengesahan Instansi

Teknis Setempat

2. Bahan Dinding Luar

bata, batako diplester dan dicat, kaca

bata, batako diplester dicat /dilapis keramik, kaca,panil beton ringan

bata, batako diplester dicat/dilapis keramik, kaca,panil beton ringan

3. Bahan Dinding Dalam

bata, batako diples ter dan dicat, kaca, partisi kayu lapis

bata, batako diplester dicat/ dilapis keramik, kaca, partisi gipsum

bata, batako diplester dicat/ dilapis keramik, kaca partisi gipsum

4. Penutup Plafond kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat5. Bahan Penutup Atap

genteng, asbes, seng, sirap

genteng keramik, alum unium gelombang dicat

genteng keramik, alum unium gelombang dicat

6. Bahan Kosen dan Daun Pintu

kayu dicat/ aluminium kayu dipelitur, anodizedaluminium

kayu dipelitur, anodizedaluminium

C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN 

      

1. Pondasi batu belah, kayu, beton bertulang K-200

batu belah, kayu, beton bertulang K-225 atau lebih

batu belah, kayu, beton bertulang K-225 atau lebih

Khusus untuk daerahgempa, harus

direncanakan sebagaistruktur bangunan tahan

gempa.

2. Struktur Lantai (untuk bangunan bertingkat)

  beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

3. Kolom beton bertulang K-200 baja, kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

4. Balok beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih, baja, kayu klas kuat II

5. Rangka Atap kayu klas kuat II, baja kayu klas kuat II, baja dilapis anti karat

kayu klas kuat II, baja dilapis anti karat

6. Kemiringan Atap genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

genteng min. 30 , sirapmin.22.5, seng min 15

Page 29: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO URAIAN KLASIFIKASI 

KETERANGANSEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS

D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN

             

1. Air Bersih PAM, sumur pantek  

2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan  

3. Pembuangan Air Kotor bak penampung  

4. Pembuangan Kotoran bak penampung  

5. Bak SeptikTank & resapan berdasarkan kebutuhan  

6. Sarana Pengamanan thp. Bahaya Kebakaran *)

Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku

 

7. Sumber daya listrik *) PLN, Generator (harus memperhatikan prinsip hemat energi)  

8. Penerangan penerangan alam dan buatan

100-215 lux/m2, dihitung berdasarkan kebutuhan dan fungsi Bangunan /fungsi ruang serta SNI yang berlaku

 

9. Tata Udara 6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC*) dihitung sesuai SNI yang berlaku.

10. Sarana Transportasi Vertikal *)

tidak diperlukan untuk bangunan di atas 4 lantai dapat menggunakan Lift , sesuai SNI yang berlaku

dihitung sesuai kebutuhan dan fungsi bangunan

11. Aksesibilitas bagi penyandang cacat*)

Sesuai ketentuan dalam Per.Men. PU No. 30/KPTS/2006, minimal ramp untuk bangunan klasifikasi sederhana.

 

12. Telepon *) sesuai kebutuhan  

13. Penangkal petir penangkal petir lokal  

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

    

1. Tangga Penyelamatan (khusus untuk bangunan bertingkat)

  lebar minimal = 1, 20 m, dan bukan tangga putar jarak antar tangga aksimum 45 m (jarak bisa 1,5 kali bila menggunakan sprinkler)

2. Tanda Penunjuk Arah jelas, dasar putih huruf hijau  

3. Pintu lebar min.=0,90 m, satu ruang minimal 2 pintu dan membuka keluar  

4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m  

Page 30: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

NO URAIANKLASIFIKASI

KETERANGANKhusus & Tipe A Tipe B Tipe C,D, dan E

A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN  

B

1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan.

Terutama berdasarkanketentuan dalamPeraturan Daerahsetempat tentangBangunan atauRencana Tata RuangWilayahKabupaten/Kota untuklokasi yangbersangkutan.

2. Ketinggian Bangunan

3. Ketinggian Langit-langit min. 2,70 m min. 2,70 m min. 2,70 m

4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat

8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi rumah & kaidah arsitektur

sesuai fungsi rumah & kaidah arsitektur

sesuai fungsi & kaidah arsitektur sederhana

9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur rumah

negara

Biayanya mengikutistandar harga satuanper-m' pagar

10. Tandon Air min. 3 m3 min. 2 m3 min. 1 m3

PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN

Diupayakanmenggunakan bahanbangunan setempat/produksi dalam negeri,termasuk bahanbangunan sebagaibagian dari sistempabrikasi komponen.

1. Bahan Penutup Lantai marmer lokal, keramik, vinil,kayu

keramik, vinil keramik, vinil, Tegel PC

2. Bahan Dinding bata, batako diplester dan dicat tembok

3. Penutup Plafond Gipsum, asbes semen/ kayu-lapis dicat asbes semen/kayu-lapis dicat

4. Bahan Penutup Atap genteng keramik berglazuur asbes, seng, sirap

genteng, asbes, seng, sirap

genteng, asbes, seng, sirap

5. Bahan Kosen dan Daun Pintu/ Jendela kayu dipelitur/dicat kayu dicat kayu dicat

TABEL A2SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA

TABEL A2SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Page 31: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO URAIANKLASIFIKASI

KETERANGANKhusus & Tipe A Tipe B Tipe C,D, dan E

C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN 

      

1. Pondasi batu belah, kayu klas kuat / awet II, beton-bertulang

batu belah, kayu klas kuat/ awet II, beton-bertulang

batu belah, kayu klas kuat/ awet II, beton-bertulang

Khusus untuk daerahgempa, harus

direncanakan sebagaistruktur bangunan tahan

gempa.

2. Struktur Lantai (untuk bangunan bertingkat)

beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

3. Kolom beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

4. Balok beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

5. Rangka Atap kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja6. Kemiringan Atap

genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

genteng min. 30 , sirapmin.22.5, seng min 15

D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN           

1. Air Bersih PAM, sumur pantek  

2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan  

3. Pembuangan Air Kotor bak penampung Untuk Rumah Negarayangdibangun dalam 1kompleks menggunakanseptiktank Komunal

4. Pembuangan Kotoran bak penampung

5. Bak SeptikTank & resapan 6 m3 5 m3

2 - 4 m3

6. Sarana pengamanan thp.Bahaya kebakaran *)

Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku

 

7. Sumber daya listrik *) PLN, 2200-4400 VA PLN, 1350-2200 VA PLN, 450-1350 VA  

8. Penerangan penerangan alam dan buatan 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2

 

9. Tata Udara 6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC)*)

6-10% bukaan 6-10% bukaan

12. Telepon *) sesuai kebutuhan  

13. Penangkal petir penangkal petir lokal  

Page 32: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO URAIAN KLASIFIKASI 

KETERANGANKhusus & Tipe A Tipe B Tipe C,D, dan E

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN    

1. Tangga Penyelamatan (khusus untuk bangunan bertingkat)

lebar min.=1, 20m

2. Tanda Penunjuk Arah Tidak dipersyaratkan  3. Pintu lebar min.=0,90 m  4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m  

*) pembiayaannya tidak termasuk dalam standar harga satuan tertinggi per-m2, dan harus dianggarkan tersendiri sebagai biaya non-standar.

3. Apabila bahan-bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat diganti dengan bahan lain yang sederajat tanpa mengurangi persyaratan fungsi dan mutu dengan pengesahan Instansi Teknis Setempat.

1. Untuk Rumah Negara klas C, D, dan E, pelaksanaan pembangunannya disamping seperti ketentuan pada tabel tersebut diatas, dibangun berdasarkan "Dokumen Pelelangan Disain Prototip Daerah Setempat" yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya atau meng gunakan disain Perum Perumnas yang telah disetujui oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya.

2. Untuk bangunan rumah negara yang dibangun dalam bangunan gedung bertingkat banyak (rumah susun), maka ketentuan-ketentuan teknisnya mengikuti ketentuan teknis untuk bangunan gedung negara sesuai ketentuan yang berlaku.

Page 33: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

1. Setiap pembangunan bangunan gedung negara yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga /SKPD harus mendapat bantuan teknis dalam bentuk pengelolaan teknis.

2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga pengelola teknis yang bersertifikat.

3. Tenaga pengelola teknis bertugas membantu dalam pengelolaan kegiatan pembangunan bangunan gedung negara di bidang teknis administratif.

4. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan teknis diatur dengan Peraturan Menteri.

PENGELOLA TEKNIS

Pengelolaan TeknisPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.

Page 34: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BIAYA PEMBANGUNAN BGNBIAYA PEMBANGUNAN BGN

BIAYABIAYAPEMBANGUNANPEMBANGUNAN

BGNBGN

BIAYA BIAYA PEKERJAANPEKERJAAN

STANDARSTANDAR

BIAYA BIAYA PEKERJAANPEKERJAAN

NON-STANDARNON-STANDAR

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

Page 35: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

PEKERJAAN STANDAR BGNPEKERJAAN STANDAR BGN

Pekerjaan Standar BGN

meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitasDihitung berdasarkan:standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan gedung negara;koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; danluas bangunan

Biaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGNLtb : Luas total lantai bangunan K : Koefisien jumlah lantai

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

Page 36: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Biaya Pekerjaan Non StandarPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16

- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.-Total biaya non-standar maksimum 150% dari total biaya standar BGN-Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri

Biaya Pek. Non StandarPERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;- Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan pekerjaan non-standar, dihitung (berdasarkan billing-rate)

PEKERJAAN NON STANDARPEKERJAAN NON STANDAR

Page 37: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Biaya non-standar digunakan untuk:

1. Perizinan selain IMB;

2. Penyiapan dan pematangan lahan;

3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan;

4. Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan;

5. Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan (greenbuilding); dan/atau

6. Penyambungan utilitas

PEKERJAAN NON STANDARPEKERJAAN NON STANDAR

Page 38: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar 150% dari biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada :

Jenis pekerjaan ProsentaseAlat Pengkondisian Udara 10-20% dari XElevator/Escalator 8-12% dari XTata Suara (Sound System) 3-6% dari XTelepon dan PABX 3-6% dari XInstalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari XElektrikal (termasuk genset) 7-12% dari XSistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari XSistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari XInstalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari XInterior (termasuk furniture) 15-25% dari XGas Pembakaran 1-2% dari XGas Medis 2-4% dari XPencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari XPondasi dalam 7-12% dari XFasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari XSarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X

Basement (per m2) 120% dari YPeningkatan Mutu *) 15-30% dari Z

Page 39: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

KOEFISIEN/FAKTOR PENGALIBANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS

BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007

Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 TertinggiICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan

Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan

Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan

Rawat inap 1,10 standar harga bangunan

Laboratorium 1,10 standar harga bangunan

Ruang Kebidanan dan Kandungan 1,20 standar harga bangunanRuang Gawat Darurat 1,10 standar harga bangunan

Power House 1,25 standar harga bangunan

Ruang Rawat Jalan 1,10 standar harga bangunan

Dapur dan Laundri 1,10 standar harga bangunan

Bengkel 1,00 standar harga bangunan

Lab. SLTP/SMA/SMK 1,15 standar harga bangunan

Selasar Luar Beratap/Teras 0,50 standar harga bangunan

BIAYA NON STANDAR FUNGSI KHUSUS

Page 40: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

a. Penyiapan lahan;

Biaya non-standar lainnya, meliputi biaya untuk:

b. Pematangan lahan;

j. ……………….

c. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)d. Penyusunan rencana induk (masterplan);

e. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);f. Biaya Penyambungan Utilitas (Air, Listrik, Telpon,ddsb);

g. Penyelidikan tanah yang terperinci;

h. Biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan

untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar pencapaiannya/dijangkau oleh sarana transportasi (remote

area);i. Perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak

bangunan, ataupun karena luas lahan;

Page 41: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

k. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;

Biaya non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.

l. Biaya Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan (green building);

j. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan

bangunan gedung negara, untuk bangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;

Page 42: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BIAYA KESELURUHAN BANGUNANBIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

BIAYA KONSTRUKSI FISIK

BIAYA MK/

BIAYA PENGAWASAN

BIAYA PERENCANAAN

BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN

BIAYA PEKERJAANSTANDAR

BIAYA PEKERJAANNON STANDARmax 150% dari HSBGNPerpres 73 Pasal 16, (3)

HSBGN

Page 43: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Bab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Biaya konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasil pelelangan maksimum sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantum dalam dokumen pembiayaan bangunan gedung negara, yang di dalamnya termasuk biaya :

1) pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat);2) jasa dan overhead;3) lzin Mendirikan Bangunan (IMB)4) pajak dan iuran daerah lainnya; dan5) biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.

Page 44: Analisis Biaya Proyek Gedung Negara

TERIMA KASIHTERIMA KASIHTERIMA KASIHTERIMA KASIH

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUMJalan Pattimura No. 20 - Kebayoran Baru - Jakarta 12110 Telp (021) 724 4040 - Fac (021)

7251058