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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO

Escola Politécnica

Curso de Engenharia Civil

Departamento de Construção Civil

Análise de Viabilidade Econômica na Região Portuária

Do Rio de Janeiro.

Estudo de caso: empreendimento comercial.

Guilherme Barroso Hardman Vianna

Rio de Janeiro

2014

2

Guilherme Barroso Hardman Vianna

Projeto de Graduação apresentado ao

Departamento de Construção Civil da

Escola Politécnica da Universidade

Federal do Rio de Janeiro, como parte

dos requisitos necessários à obtenção

do título de Engenheiro Civil.

Orientadora: Prof.: ELAINE GARRIDO VAZQUEZ

Rio de Janeiro

Março de 2014

3

Projeto de Graduação apresentado ao

Departamento de Construção Civil da

Escola Politécnica da Universidade

Federal do Rio de Janeiro, como parte

dos requisitos necessários à obtenção

do título de Engenheiro Civil.

Examinada por:

_________________________________________________________

ELAINE GARRIDO VAZQUEZ, D. Sc., Orientador

_________________________________________________________

MARIA CASCÃO FERREIRA DEALMEIDA, D.Sc

_________________________________________________________

KATIA MONTE CHIARI DANTAS, D.Sc.

Rio de Janeiro

Março de 2014

4

Agradecimentos

À minha mãe, por estar sempre ao meu lado, me apoiando e orientado em todos os

momentos da minha vida.

Ao meu pai, principal incentivador na minha escolha pela engenharia, pelos conselhos

dados e por ser uma referência a ser alcançada.

Aos meus irmãos Pedro e Leonardo, que ao longo desses 26 anos foram grandes

confidentes, amigos e parceiros inseparáveis.

Á minha orientadora Elaine, que se mostrou sempre à disposição e fora bastante

participativa na elaboração deste trabalho.

À todos os professores da UFRJ, que se empenharam ao máximo na transmissão de seus

conhecimentos.

5

Resumo

O trabalho apresentará o processo de incorporação imobiliária na região portuária do

Rio de Janeiro. Será mostrado todo o mecanismo de revitalização da região, explicando

o funcionamento da maior parceria público privada do Brasil no momento.

As melhorias de infra estrutura como a revitalização de um modo geral, tem forte

impacto na incorporação de edifícios.

O método utilizado para a análise de viabilidade do empreendimento comercial deste

trabalho foi o método dinâmico, no qual contempla a variação do dinheiro no tempo.

Os resultados gerados serão analisados através de conceitos de matemática financeira

como TIR, payback e VPL. Através desta análise, pode-se constatar tanto a

rentabilidade quanto a viabilidade do empreendimento. Com isso, podemos afirmar que

a necessidade de um estudo de viabilidade torna-se indispensável em um negócio. Será

através deste estudo, que o investidor deverá tomar a iniciativa de entrar, ou não, no

negócio.

Palavras-chaves: viabilidade, PPP, CEPAC, outorga onerosa.

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Abstract

The paper will present the process of real estate development in the port area of Rio de

Janeiro. It will be shown here the whole mechanism to revitalize the region, explaining

the operation of the largest public-private partnership in Brazil at the moment.

The Improvements in infrastructure as the regeneration in a general way, has a strong

impact on the incorporation of buildings.

The method used to analyze the feasibility of the venture of this study was the dynamic

method, which includes the change in cash over time.

The results generated will be analyzed through concepts of financial mathematics such

as IRR, NPV and payback. Through this analysis, it can be

verified both profitability as the viability of the enterprise. With this, we can state

that the necessity of a feasibility study becomes indispensable in a business. It will be

through this study that the investor should take the initiative to go or not in business.

Keywords: feasibility, PPP, CEPACs, onerous grant.

7

Índice

AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................ 4

RESUMO ................................................................................................................................................ 5

1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................................. 13

1.1. APRESENTAÇÃO DO TEMA .............................................................................................................. 13

1.2. OBJETIVO DO TRABALHO ................................................................................................................ 14

1.3. JUSTIFICATIVA DO TRABALHO .......................................................................................................... 15

1.4. METODOLOGIA ............................................................................................................................ 16

1.5. ESTRUTURA DO TRABALHO ............................................................................................................. 16

2. PROCESSO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NA REGIÃO PORTUÁRIA DO RIO DE JANEIRO ....... 18

2.1.1. MODELOS DE ESTUDOS DE VIABILDADE .................................................................................................. 27

2.1.1.1 ANÁLISE ESTÁTICA........................................................................................................................... 27

2.1.1.2. ANÁLISE DINÂMICA ........................................................................................................................ 28

2.2. CDURP – COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO URBANÍSTICO DA REGIÃO PORTUÁRIA DO RIO DE JANEIRO ...... 29

2.3. CEPAC – CERTIFICADO DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO ...................................................... 30

2.4. AS MELHORIAS NA REGIÃO PORTUÁRIA ............................................................................................. 31

3. ESTUDO DE CASO – FERRAMENTAS E CONCEITOS ....................................................................... 37

3.1 - CONCEITOS .................................................................................................................................. 37

3.2 – ESTUDO DE MASSA ..................................................................................................................... 38

3.3 – LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................. 40

3.4 - O PRODUTO ................................................................................................................................. 42

3.5 – PREMISSAS ADOTADAS ............................................................................................................... 42

3.6 - USO DA FERRAMENTA – PLANILHA DE VIABILIDADE .................................................................... 43

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................................. 54

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................................................... 56

8

REFERÊNCIAS ELETRÔNICAS .......................................................................................................................... 57

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Lista de siglas

CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção

CDURP – Comissão de Desenvolvimento Urbanístico da Região do Porto do Rio

de Janeiro

TIR – Taxa Interna de Retorno

VPL – Valor Presente Líquido

NBR – Norma Brasileira

VGV – Valor Global de Venda

CEF – Caixa Econômica Federal

ATE – Área Total de Edificação

SMU – Secretaria Municipal de Urbanismo

FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

VLT – Veículo Leve Sobre Trilhos

PPP – Parceria Público Privada

PAC – Programa de Aceleração do Crescimento

MAR – Museu de Arte do Rio

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Lista de Figuras

Figura 1 – Malha viária da região portuária do Rio de Janeiro

Figura 2 – Imagem externa do Museu de Arte do Rio

Figura 3 – Imagem interna do Museu de Arte do Rio

Figura 4 – Vista do terraço do Museu de Arte do Rio

Figura 5 – Imagem do projeto do Museu do Amanhã

Figura 6 – Planta do pavimento tipo e corte esquemático do edifício

Figura 7 – Mapa das subzonas da região portuária do Rio de Janeiro

Figura 8 – Imagem aérea da localização do terreno

Figura 9 – Imagem da planilha mostrando o custo por m², área privativa e VGV

Figura 10 - Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os

índices e o coeficiente de aproveitamento

Figura 11 – Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os índices de

ponderação e o coeficiente de aproveitamento.

Figura 12 – Imagem da planilha mostrando o valor do terreno e a forma de pagamento.

Figura 13 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas, os percentuais de

despesas com vendas e a taxa de gestão imobiliária.

Figura 14 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas utilizada.

Figura 15 – Imagem da planilha mostrando o prazo de obra, custo de construção e as

obras complementares.

11

Figura 16 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as datas

relevantes, custo de oportunidade do capital e premissas de vendas.

Figura 17 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as receitas

de vendas, despesas com impostos incidentes na receita, despesas de vendas, terreno,

despesas de incorporação e construção.

Figura 18 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise

do empreendimento e indicadores do projeto.

Figura 19 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise da

visão do investidor.

12

Lista de tabelas

Tabela 1 – Condicionantes para o memorial de incorporação

Tabela 2 – Principais etapas de um negócio imobiliário

Tabela 3 – Explicação dos conceitos

Tabela 4 – Indicativos gerados no estudo de massa feito por um escritório de

arquitetura

Tabela 5 – Fluxo do investidor

13

1. Introdução

1.1. Apresentação do Tema

Um dos vetores de crescimento imobiliário na cidade do Rio de Janeiro é a região

portuária.

Dantas (1996) apud Strohhecker (2010) estabelece que “um projeto surge de uma ideia,

de uma projeção com avaliação de retorno e custos e, principalmente, da necessidade de

servir. É uma concepção que vai criando formas antes de qualquer trabalho concreto,

esforço físico ou desembolso de recursos”.

A NBR 12.721/2004 define Projetos de Edificação como "Conjunto de estudos e

desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações, etc., da obra

objeto de incorporação ou instituição de condomínio".

Para o sucesso da implantação de um empreendimento, não basta conhecer apenas o

terreno, é preciso conhecer toda a região. Acessibilidade é considerada por muitos o

principal ponto para o sucesso do negócio. Cada dia mais, as pessoas procuram gerir

suas vidas sem perder tempo nos intensos e constantes engarrafamentos da cidade.

Portanto, o conceito de morar próximo ao trabalho, além de estarem em uma região

servida de transporte público de qualidade, escolas, lazer e infraestrutura em geral, são

pontos extremamente importantes nesta análise.

Para a determinação do tipo do produto, deve-se compreender a demanda local da

região e as características dos possíveis clientes. Outro fator importante na escolha do

produto está atrelado às limitações legislativas da região.

Segundo Strohhecker (2010), “para que um empreendimento aconteça, verifica-se a

necessidade de uma análise criteriosa para uma possível implantação. Também é de

14

suma importância a avaliação das possibilidades de produtos e tipologias em

determinado terreno antes da concepção final do projeto a ser implantado. Logo, é

necessário que o empreendedor tome a decisão da melhor forma de investir baseando-se

nos dados econômicos e financeiros que os projetos apresentam, bem como atender o

mercado onde se pretende empreender" (STROHHECKER, 2010).

A compreensão da economia da cidade do Rio de Janeiro e do país é fundamental para

elaboração financeira de um empreendimento. O cenário atual consiste na inflação

controlada, o acesso a financiamento facilitado, além do “boom” gerado pelos grandes

eventos. Porém, em contrapartida, com a reestruturação das grandes potências mundiais,

investidores estão readquirindo a confiança para retornarem seus investimentos para

estes países.

Será apresentada neste trabalho, a viabilidade de um empreendimento comercial, como

um estudo de caso, explicando toda a análise feita através de uma planilha de Excel.

1.2. Objetivo do Trabalho

Torna-se objetivo deste trabalho a análise de viabilidade econômica de um

empreendimento comercial na região portuária, explicando a decisão por uma tipologia

comercial, mostrando os principais parâmetros econômicos. As premissas adotadas

foram determinadas através de estudos sobre a região e reunião com pessoas com larga

experiência na área de incorporação.

Os diversos fatores que valorizam/depreciam a região devem ser analisados e

contemplados no estudo de viabilidade a seguir.

15

1.3. Justificativa do Trabalho

Foi observado através de um estudo de mercado, o déficit de salas comerciais modernas

para atender aquele funcionário autônomo que deseja montar o seu próprio escritório ou

consultório. O número de funcionários autônomos vem crescendo constantemente nos

últimos dez anos.

A tomada de decisão de entrar ou não em um negócio, será baseada nos resultados

gerados pelo estudo de viabilidade apresentado.

A decisão de incorporar um empreendimento deve ser analisada avaliando a qualidade

do investimento, que, por sua vez, é gerada pelos indicadores econômicos, que darão ao

empreendedor a base de informações que ele entende como suficiente para decidir.

(LIMA JUNIOR, 1998, apud STROHHECKER, 2010).

Atualmente, os incorporadores elaboram a viabilidade econômica fazendo uma

sensibilidade nos custos previstos. Com isso, o preço dos terrenos não é mais quanto o

proprietário quer, e sim, quanto cabe no projeto garantindo a TIR, retorno ao investidor

e margem mínima. A mesma filosofia tem sido usada para a negociação da permuta

financeira com a CEF pelas CEPAC`s a serem fornecidas no projeto.

A decisão por um empreendimento comercial foi baseada em uma análise comparativa

de diversas tipologias, e acreditando que o mercado para pequenas salas comerciais seja

o mais aquecido no momento.

Na comparação com o residencial, observou-se que empreendimentos comerciais

apresentam um maior valor do metro quadrado, atingindo com isso um maior VGV.

16

Já no comparativo com uma tipologia de lajes corporativas, entende-se que este produto

não apresenta muita liquidez, possui uma tabela de vendas mais arrojada e uma

velocidade de venda muito pouco precisa. Além de todos estes fatores, instituições

financeiras não costumam aprovar financiamento da produção para estes

empreendimentos, aumentando muito o risco e a exposição do investidor.

1.4. Metodologia

Os dois tipos de análises mais comuns são: o dinâmico e o estático. A diferença básica

entre os dois métodos é a consideração do dinheiro no tempo, ou seja, as correções

através de índices e a inflação. Os dois métodos, assim como as premissas, serão

explicados mais detalhadamente nos capítulos 2 e 3, respectivamente..

Neste estudo, optou-se pela análise através do método dinâmico, onde há a geração de

uma TIR, correção segundo inflação e outros índices.

A metodologia aplicada busca, de forma criteriosa, prever as despesas e receitas dentro

de um fluxo seguindo as premissas adotas.

A geração de um fluxo, permite um análise econômica através dos principais índices

financeiros como a TIR, payback, exposição, margem e resultado (lucro).

1.5. Estrutura do Trabalho

Para uma melhor compreensão do trabalho, este foi divido em introdução, aplicação

prática e considerações finais.

O capítulo 2 apresenta como é regida a incorporação no Porto, explicando o que é e

como funcionam as operações urbanas consorciadas e as CEPAC´s, além de apresentar

um breve resumo sobre as melhorias na região, tais como a construção de museus e a

implantação de um moderno conceito de mobilidade urbana.

17

Já no capítulo 3 , o objetivo é fazer um demonstrativo de como funciona a ferramenta

usada, permitindo o uso da mesma por outras pessoas em outros empreendimentos.

No capítulo 4, serão analisados os valores gerados pelo estudo de viabilidade,

mostrando a eficiência do negócio.

18

2. Processo de incorporação imobiliária na região portuária do Rio

de Janeiro

A zona portuária é vista com uma das mais importantes regiões históricas da cidade do

Rio de Janeiro. Será abordado um breve histórico sobre a região, assim como um

apanhado sobre como funciona o processo de incorporação. Em seguida, serão citadas

além da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária e o conceito de

CEPACs, as melhorias a serem realizadas na região portuária, as quais agregaram valor

aos produtos a serem lançados no local.

Os serviços de expedição de mercadorias para o exterior e para outros estados

brasileiros por via marítima eram efetuados por meio de saveiros, que atracavam em

pontes de madeira denominados cais. De 1779 a 1831, desembarcaram no Brasil cerca

de 500 mil africanos escravizados no Cais do Valongo, região que compreendia os

bairros da Saúde e Gamboa. Em 1871, com a construção da Doca da Alfândega,

surgiram os primeiros projetos para o desenvolvimento do porto do Rio, que então

funcionava por meio de instalações dispersas.

Em 1903, o porto do Rio de Janeiro iniciou a primeira etapa de modernização e foi

oficialmente inaugurado no dia 20 de julho de 1910. O Jornal do Brasil publicou: “Das

várias obras mandadas executar, a que hoje se inaugura é uma das mais importantes e

representa o desejo de uma população, só muitos anos depois transformado em

realidade... Quem percorre o trecho do cais pronto, no Mangue, sente-se admirado,

orgulhoso mesmo da extraordinária transformação, que ora apresenta o Porto do Rio de

Janeiro”.

(http://rio2016.com/noticias/noticias/zona-portuaria-do-nascimento-a-criacao-do-

circuito-da-heranca-africana).

19

2.1. Estudo de Viabilidade

O estudo de viabilidade é uma das etapas mais importante no processo de incorporação

imobiliária. Nesta etapa, o empreendedor fará uma série de análises, e com os resultados

obtidos, tomará a decisão de entrar ou não no negócio.

O terreno é um insumo essencial para a realização de uma incorporação imobiliária,

uma vez que, além de ser a base para a implantação de um empreendimento, detém

características implícitas em sua natureza, relacionadas a questões mercadológicas,

técnicas e legais, particulares a cada terreno. Os principais aspectos a serem

considerados seriam a localização, as condições topográficas, geológicas e ambientais, o

potencial construtivo, que podem agregar diferencial para um empreendimento, tanto do

ponto de vista comercial do produto final quanto do ponto de vista econômico-

financeiro, influenciando diretamente nos resultados do empreendimento.

A obtenção de terrenos para fins de incorporação imobiliária pode ocorrer por meio de

pagamento em dinheiro, por meio de permuta física, permuta financeira, ou ainda por

uma composição que contemple parte do pagamento em dinheiro e parte em permuta.

As determinações destas condições em uma negociação são influenciadas tanto por

fatores externos às partes envolvidas, tais como estado do mercado, relação oferta x

demanda, situação macroeconômica, quanto por fatores diretamente ligados ao

proprietário do imóvel e à empresa incorporadora, podendo atribuir maior força de

negociação a uma das partes, conforme os interesses e necessidades de cada um dos

envolvidos.

Para negociações efetivadas total ou parcialmente em dinheiro, o investimento realizado

no terreno é uma das parcelas mais representativas, dentre os investimentos iniciais do

fluxo do empreendimento. Por outro lado, para situações que contemplam permuta,

20

envolvendo o empreendimento a ser incorporado no próprio terreno objeto da

negociação, se estabelece um compromisso de pagamento futuro vinculado a um

percentual da receita do empreendimento, seja este um percentual extraído do fluxo da

receita, seja este extraído do total de unidades disponíveis para venda.

A tomada de decisão deve ser feita com base em análises criteriosas do empreendimento

que se pretende propor para o local, as quais são feitas por meio de simulações que

envolvem o processo de planejamento do empreendimento.

Inicialmente constrói-se o cenário referencial, que é composto por aspectos legais,

ambientais, geográficos e geológicos, inerentes à localização do terreno e por uma série

de variáveis financeiras, econômicas, comerciais e mercadológicas, para as quais adota-

se parâmetros que configurem o ambiente que se acredita ser o mais provável. A partir

do referido cenário, simula-se e analisa-se o comportamento dos resultados esperados

pelo empreendimento frente aos parâmetros adotados. Na sequência, são realizadas

distorções sobre as variáveis, simulando situações de “stress” no cenário referencial,

possibilitando ao empreendedor visualizar e analisar os impactos dos riscos sobre os

resultados planejados, para que possa tomar decisões lastreadas em indicadores da

qualidade. A análise do comportamento destes indicadores frente às situações simuladas

permite ao empreendedor traçar estratégias de mitigação de riscos ou ainda decidir

quanto aos riscos que está disposto a absorver. Este processo envolve tempo de

pesquisa, levantamento e análise de dados até a efetiva tomada de decisão e exige a

adoção de uma rotina, a qual caracteriza a estratégia de planejamento utilizada para

aquisição de terrenos, em cada empresa incorporadora.

A estratégia de planejamento supracitada, assim como a postura adotada pelas

empresas, estão diretamente ligadas ao seu modelo de negócio, à sua estrutura

organizacional, metas de crescimento e estratégia de diversificação geográfica. No

21

entanto, são também intensamente influenciadas pelo ambiente externo, ou seja, pelo

estado do mercado e pelas características macroeconômicas, sendo natural mudança na

estratégia frente às flutuações apresentadas pelo ambiente macroeconômico e

consequente estado do mercado.

Algumas empresas adotam prevalentemente uma postura reativa, ou seja, realizam uma

análise preliminar para a grande maioria das áreas que lhe são ofertadas, partindo para o

processo completo de análise apenas para os terrenos que evidenciam uma oportunidade

de negócio. Apesar da prevalência da postura reativa, tais empresas adotam também a

postura proativa, paralelamente e de forma complementar à postura reativa, realizando

parte do planejamento estratégico previamente, por meio de empreendimentos

protótipos, baseados nos produtos que tipicamente fazem parte do seu “core business” .

Este planejamento lhes permite estabelecer as regiões de interesse, dimensões de

terrenos necessárias e valores que se pode pagar nos terrenos, determinando assim a

prospecção de terrenos que atendam tais premissas. Existem ainda situações que levam

determinadas empresas a adotarem a postura proativa de forma prevalente e a postura

reativa de forma complementar.

É comum, ao se estudar um terreno, solicitar a um escritório de arquitetura um estudo

de massa. Deve ser fornecido ao escritório para a formulação do trabalho, o que o

incorporador deseja em relação a produto e conceito. Este estudo fornece os parâmetros

legais quanto a afastamento exigido, necessidade de vagas, ATE máxima, etc.

Muitas incorporadoras costumam trabalhar com o que se chama contrato de risco, ou

seja, os escritórios de arquitetura elaboram o estudo de massa sem receber qualquer

coisa por este trabalho, apenas com a promessa de que se o projeto for aceito, eles irão

desenvolver o produto.

22

Identificando um potencial no terreno através do estudo de massa, inicia-se o processo

de orçamento do projeto. Normalmente, a incorporadora pede para três construtoras de

sua maior confiança para orçarem o custo da obra. Em geral, as construtoras elaboram

seus custos de construção e informam a taxa de administração da obra ( entre 8 e 12%).

Com base nos orçamentos e na credibilidade, a incorporadora tomará a decisão de quem

executará a obra. O contrato de construção mais comum contempla os termos “cifra

meta” e “cifra teto”, os quais se referem ao preço orçado e o preço máximo que a

incorporadora aceita pagar, respectivamente. Normalmente, consta no contrato que caso

a obra custe menos do que o preço orçado, a incorporadora e a construtora dividirão a

diferença entre o orçado e o gasto. Caso o valor da obra supere o custo orçado, a

incorporadora se responsabilizará pelos custos adicionais mas já não será obrigada a

pagar a taxa de administração. No pior caso, onde o custo da obra supere a “cifra teto”,

a construtora torna-se responsável por todo o custo até o término da obra, não sendo

mais obrigação da incorporadora aportar na obra.

As incorporadoras costumam contratar uma gerenciadora para controlar o andamento

físico da obra. Desta maneira, a incorporadora ficará ciente caso os prazos para a

realização dos serviços estão sendo cumpridos ou não. Caso seja observado qualquer

tipo de atraso, independentemente da fase, a incorporadora deve exigir um plano de

ação da construtora para que a obra volte a caminhar dentro do cronograma provisto.

Outro item bastante importante, trata-se da criação do produto, relacionado a área de

marketing. Desde o nome do empreendimento até o book, o departamento de marketing

deve estar trabalhando fortemente. Uma boa campanha de marketing pode ser o segredo

para o sucesso de um empreendimento. Para especialistas da área, o segredo para o

sucesso de vendas é saber o momento ideal do lançamento. Para empreendimentos que

são vendidos no varejo, como salas comerciais e apartamentos, é necessário que seja

23

feita o que chamam de “panela de pressão”. O termo é utilizado pois antes mesmo do

lançamento, cria-se uma grande expectativa sobre o empreendimento. Anúncios como:

“prepare-se para o melhor lançamento da região” ou “ antecipe-se ao lançamento”, são

comuns para a geração de uma euforia pré lançamento.

Nenhum empreendimento pode ser comercializado sem que o memorial de incorporação

tenha sido registrado em cartório. Segundo o artigo 32 da Lei 4,591/64, “ o incorporador

somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório

competente de registro de Imóveis, os seguintes documentos:

Tabela 1 – condicionantes necessários para a elaboração de um memorial de

incorporação

Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusulas de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para a demolição e construção, devidamente registrado; Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; Histórico de títulos de propriedades do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de

acordo com a norma do inciso III, do art.53 com base nos custos unitários referidos no

art.54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente

autenticada pelo profissional responsável pela obra;

Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; Minuta da futura Convenção do condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações;

Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art.39;

Certidão do instrumento público de mandato, referido no parágrafo 1º do artigo 31;

Declaração expressa em que se fixe, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos.

24

O “Patrimônio de Afetação”, depois da criação da lei de incorporação 4591/64 e do

Código de Defesa Civil do Consumidor, foi elaborado com o objetivo de aumentar a

venda de unidades na planta. Para melhor compreensão do Patrimônio de Afetação, o

conceito de fração ideal deve ser bem esclarecido. Segundo a lei 4591/64, “A cada

unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns,

expressa sob a forma decimal ou ordinária.” A fração ideal consiste no rateio do

“terreno produzido” por todas as unidades autônomas. Entende por “terreno produzido”

a parcela que constitui o custo do terreno, custos de incorporação e o lucro (abstende da

fração ideal a parcela referente ao custo de construção).

Existem dois tipos de fração ideal. A primeira delas está atrelada a área privativa

equivalente da unidade sobre a área privativa equivalente total do empreendimento.

Como exemplo, um empreendimento com dez unidades iguais, a fração ideal de uma

unidade corresponderá a 0,10000 (lê-se dez mil centésimos de milésimos). A outra

fração ideal está relacionada ao preço da unidade. Aproveitando o exemplo acima

citado, as unidades apresentam diferenças no seu preço devido a altura, vista e outros

motivos, assim sendo, atribuísse um valor em real diferente para cada unidade (este

valor costuma-se ler como um valor de moeda corrente).

O preço de uma unidade é o somatório dos custos de construção, custo do terreno,

custos de incorporação e o lucro. A parcela da construção no preço de venda de uma

unidade, no caso de um empreendimento com dez unidades iguais, será de um décimo

da construção. Já as parcelas do custo de terreno, custos de incorporação e o lucro (

parcelas que compõe o que chama-se de “terreno produzido”) não serão rateado

igualmente, tendo em vista a equação abaixo:

Preço (P) = Custo de Construção (C) + Fração Ideal (FI)

25

Equação 1 – expressão demonstrativa do preço de venda com as suas respectivas

parcelas.

Sabendo que o valor para o custo de construção será igualmente dividido entre as

unidades, e que o preço varia conforme a altura do pavimento, a fração ideal referente a

cada unidade será distinta.

Ao assumir o regime de Patrimônio de Afetação, o incorporador deve destinar a parcela

referente a construção em uma conta separada na qual a comissão de representates terá

livre acesso para fiscalizá-la. Sendo assim, parte de toda a receita ( parcela referente a

construção) estará visível aos clientes podendo eles contestarem qualquer movimento

suspeito. Em caso de falência, os clientes poderão assumir o empreendimento, alienando

as unidades não vendidas e concluírem a obra. Diferentemente do modelo usual, onde

em caso de falência o cliente se tornaria um credor da massa falida e estaria em umas

das últimas prioridades para receber o seu investimento feito. No modelo usual, em caso

de falência, as prioridades de pagamento das dívidas seriam as dívidas trabalhistas e

com os fornecedores, sendo muito difícil a indenização dos clientes.

Muitos incorporadores não utilizam o sistema de Patrimônio de Afetação pois

desconhecem as suas vantagens, e outros não querem tornar visível em uma conta os

seus recebíveis. Muitos incorporadores possuem o mau hábito de fazer mútuos com

outros empreendimentos, o que torna-se bastante arriscado para a saúde financeiro de

um empreendimento.

A grande vantagem para o incorporador, já que este ainda não é um diferencial para

atrair clientes no momento da venda, seria pode usufruir do Regime de Tributação

Especial, na qual os recolhimentos tributários são menores mas há a exigência do

empreendimento estar sob o modelo de Patrimônio de Afetação.

26

Quando estiver mais difundido este modelo, entende-se que haverá uma maior garantia

de compras de unidades em planta, gerando um grande aquecimento na área de

incorporação. Cada vez mais bem informado, entende-se que o comprador final só

comprará as unidades ofertadas se o empreendimento estiver sob o regime de afetação.

Para uma compreensão mais sucinta do processo de incorporação, foi elabora um

quadro resumindo as principais etapas:

Tabela 2 – resumo dos principais processos de um negócio imobiliário.

Negociação do terreno Localização;

Prospecção de terrenos nas localizações de interesse;

Estudo de mercado preliminar (comportamento da oferta competitiva, demanda, estado do mercado); Determinação do público alvo; Configuração preliminar do produto; Estimativa de custos de produção e implantação ; Análise técnica; Análise legal e ambiental; Análise documental;

Incorporação imobiliária

Percepção do coportamento do público alvo (quanto estão dispostos a pagar e como costumam comprar); Desenvolvimento do produto;

Contrataçãao e gerenciamento da elaboração de projetos;

Aprovação dos projetos junto aos orgãos responsáveis e obtenção das respectivas licenças; Contratação da equipe de vendas; Estruturação do funding; Levantamento do custo de construção;

Controle físico-financeiro do empreendimento a fim de honrar os compromissos nos prazos estabelecidos; Administração dos aportes e dos recebíveis;

Construção Contratação e/ou acompanhamento da empresa construtor e/ou gerenciadora da obra;

Monitoramento e controle da qualidade da produção ; Entrega do produto; Atendimento e assistência pós entrega.

27

2.1.1. Modelos de estudos de viabildade

2.1.1.1 Análise Estática

O modelo de análise de viabilidade mais simples é o estático, em que todas as projeções

de receita e custo do empreendimento são feitas e analisadas considerando tão somente

os valores esperados, sem preocupação com a distribuição destes no tempo de duração

do projeto. De maneira simplificada, é possível determinar se o projeto é rentável ao se

projetar o VGV e ao se descontar as despesas, encontrando-se o resultado final

(VIANA, 2008).

De acordo com Hirschfeldd (1998) apud Ferreira (2009), "sendo tal análise uma pré-

viabilidade, não existe a preocupação de se entrar em minúcias descritivas do projeto da

análise propriamente dita, pois, se a ideia fundamental não for aprovada, não se perdeu

tempo útil".

Tavares (2009) afirma que "é no decorrer desta etapa que se fazem as considerações

importantes para o empreendimento, assim como forma de pagamento do terreno.

Quando não se tem este tipo de informação é considerado um pagamento em dinheiro e

à vista, já que retrata o pior caso. É no departamento de Novos Negócios que se define a

porcentagem de corretagem de terreno ou um valor fixo para esta, seria o valor pago ao

corretor pela negociação. Normalmente esta porcentagem gira em torno de 5% do valor

pago no terreno."

28

2.1.1.2. Análise Dinâmica

De acordo com Viana (2008), "os modelos dinâmicos levam em consideração não

apenas os valores de receitas e despesas que impactarão o empreendimento, mas

também quando estes ocorrerão, ou como estarão distribuídos, os recebimentos e os

dispêndios. Portanto, as curvas de distribuição, de recebimentos e pagamentos passam a

exercer um papel fundamental."

Ainda segundo o autor, "o principal conceito de modelos dinâmicos é que há um valor

do dinheiro no tempo em que este está empregado em um investimento. Ou seja, é

necessário se calcular a remuneração correspondente ao tempo que o investidor de

dispôs daqueles valores, para possibilitar a comparação com outros investimentos." Para

Viana (2008), o modelo dinâmico mais utilizado é o Fluxo de Caixa Descontado

(Discounted Cash Flow – DCF), em os valores projetados são calculados a valor

presente a uma taxa determinada (custo de oportunidade). Alternativamente, ao invés de

se descontar (ou trazer a valor presente) o fluxo de caixa projetado, alguns modelos

consideram juros internos ou remuneração sobre o capital do acionista aplicado no

negócio como um custo à parte, fazendo com que o resultado já reflita esta condição.

Geralmente, os juros internos são o mesmo custo de oportunidade, o custo de capital ou

ainda a taxa pela qual o investidor está disposto a disponibilizar recursos para financiar

por meios próprios a exposição de caixa do projeto.

A análise financeira tem como finalidade verificar se a renda gerada pelo investimento

imobiliário remunera ou não o capital aplicado, mediante os seguintes métodos de

29

avaliação financeira: o valor presente líquido (VPL), a taxa interna de retorno (TIR) eo

período de retorno do investimento (paybak). Geralmente a análise de viabilidade busca

identificar o lucro e se a taxa de retorno é maior que a taxa de atratividade (PUCCINI,

2006, apud FERREIRA, 2009).

Modelos dinâmicos podem ter ou não projeções de inflação. No caso dos modelos que

não projetam a inflação, ou reajustes, sobre os valores ao longo do período de análise,

geralmente se baseiam no conceito de moeda forte, a inflação ou é baixa com impacto

não significativo no projeto, ou principalmente, os efeitos da inflação nos custos são

compensados pelos efeitos da mesma na receita, não gerando impacto no resultado final

(VIANA, 2008).

Com relação a este modelo, o autor defende que "outro argumento a favor dos modelos

de moeda forte é que quando se considera que vários gastos na incorporação ocorrem

antes do lançamento, quando receita e custos são corrigidos, como o segundo é um

percentual do primeiro, quanto maior a inflação, melhor é o resultado do

empreendimento."

2.2. CDURP – Comissão de Desenvolvimento Urbanístico da Região

Portuária do Rio de Janeiro

Operação Urbana Consorciada é um conjunto de Intervenções e medidas coordenadas

pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores,

usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em área

30

específica, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização

ambiental. O Município define, por lei, um perímetro urbano que será objeto das

Intervenções para o qual é estabelecido um programa de obras e desapropriações, com a

participação da sociedade civil, visando melhorar a qualidade de vida da área,

solucionar problemas sociais, valorizar os imóveis, organizar os meios de transporte

local, e beneficiar o meio ambiente.

A Comissão de Desenvolvimento Urbanístico da Região do Porto do Rio de Janeiro,

também chamada de CDURP, instituída pela Lei complementar nº 10, é a gestora da

prefeitura na Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha. É responsabilidade da

CDURP a articulação entre os demais órgãos públicos e privados e a Concessionária

Porto Novo.

A CDURP participará, junto a um grupo técnico da Secretaria Municipal de Urbanismo

(SMU), da aprovação de empreendimentos imobiliários na região.

A concessionária Porto Novo é responsável pelas obras de infraestruturas a serem

executadas, entre elas estão, a melhoria da pavimentação da região, a execução de obras

de modernização da infraestrutura, paisagismo e reestruturação viárias manutenção da

rede de iluminação pública da região, manutenção de ruas e praças, mantendo-as limpas

e conservadas, além de atuar em conjunto com órgãos públicos e concessionárias de

serviços, auxiliando na identificação de problemas e interferência de vias.

2.3. CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção

O modelo de outorga onerosa na qual a prefeitura vende sob forma de títulos o direito

adicional de construção, e com isso, capitaliza dinheiro para investimento na região, já

foi sucesso em duas regiões de São Paulo. As operações consorciadas de Água Espraida

e Faria Lima foram sucessos que estão sendo replicados agora no Rio de Janeiro.

31

Todo o dinheiro arrecadado com a venda das CEPACs é investido em melhorias na

região. Os terrenos na área portuária tiveram seus potenciais construtivos reduzidos a

1:1, que significa que um terreno com mil metros quadrados poderia ter mil metros

quadrados apenas de área construída. Caso haja interesse em construir além disso, torna-

se necessário a aquisição de CEPACs. Segundo um mapeamento feito pela operação

consorciada, a região foi divida em diversas zonas. Cada zona apresenta um potencial

construtivo.

As CEPACs foram negociadas em um leilão onde o Fundo de Garantia do Tempo de

Serviço (FGTS), administrado pela Caixa Econômica Federal, adquiriu o conjunto por

R$3.508.013.490,00, ou seja, o montante destinado as obras de revitalização, construção

de museus, implantação dos novos sistemas viários será de aproximadamente três

bilhões e quinhentos mil reais.

2.4. As melhorias na região portuária

As melhorias a serem implantadas na região trazem benefícios para o desenvolvimento

de diversos produtos a serem incorporados no local, ajudando a valorizar a região, além

de direcionar a atenção dos investidores para um novo conceito de bairro.

Cada dia mais deseja-se morar próximo de seus trabalhos, além de uma região que

ofereça segurança, um eficiente sistema de transportes, escolas, com o objetivo de

reduzir o tempo perdido nos constantes engarrafamentos da cidade do Rio de Janeiro.

2.4.1. Veículo Leve sobre Trilhos - VLT

A implantação deste novo sistema de transporte na cidade do Rio de Janeiro será, sem

dúvidas, um marco na melhoria do transporte público. O conceito de integração será

fundamental para o sucesso do projeto. O VLT estará integrado com o metrô, barcas,

32

BRT, redes de ônibus e aeroporto através de pontos estratégicos. Serão seis linhas com

quarenta e duas estações e vinte e oito quilômetros de extensão. A distância média entre

as estações será de 400 (quatrocentos) metros. As composições terão capacidade de 450

(quatrocentas e cinquenta) pessoas, e o tempo máximo de espera deve variar entre 2,5 a

10 minutos, dependendo da linha.

O projeto é único no mundo inteiro, os trens dispensam fios superiores em rede aérea o

que torna o aspecto urbanístico muito mais bonito. O projeto terá como umas das fontes

de energia, a energia gerada a cada frenagem que será armazenada em um

supercapacitor. Contemplará acessos especiais para portadores de deficiência física e ar-

condicionado. Traz o conceito de sustentabilidade, diminuído a emissão de CO2 e

utilizando energia limpa.

De acordo com o cronograma apresentado, o VLT deverá entrar em operação até 2016.

O custo desta inovação foi avaliada em R$1,1 bilhão de reais, sendo R$500 milhões de

reais financiados pelo PAC - Programa de Aceleração do Crescimento ( programa do

Governo Federal), e o restante será por meio de uma Parceria Público-Privada (PPP).

Figura 1- Malha Viária Proposta para a Região Portuária. Fonte: CDURP - Centro de

Desenvolvimento Urbano da Região Portuária do Rio de Janeiro, 2012

33

2.4.2. Museu de Arte do Rio – MAR

Um espaço dedicado a arte e a cultura visual, o MAR vem como um grande marco para

a região. Inaugurado em 1º de março de 2013, o Museu tem quinze mil metros

quadrados com oito grandes salas de exposição.

A arquitetura arrojada, com uma cobertura em formato de ondas, trouxe a harmonia tão

desejada ao Museu que é formado por dois prédios de estilos bem distintos, sendo um

deles o Palacete Dom João VI ( prédio este que sofreu um longo processo de

restauração).

Figura 2 – Imagem externa do Museu de Arte do Rio

34

Figura 3 – Imagem interna do Museu de Arte do Rio

Figura 4 – Imagem do terraço do Museu de Arte do Rio

Fonte: (http://www.portomaravilha.com.br/web/esq/projEspMAR.aspx).

35

2.4.3. Museu do Amanhã

A ousadia e a complexidade da arquitetura tornou o Museu do Amanhã o

empreendimento mais esperado da região portuária. Elaborado pelo famoso arquiteto

espanhol, Santiago Calatrava, o museu será erguido no Píer Mauá, em meio a uma

grande área verde.

O museu abordará questões como: mudanças climáticas, integração global, crescimento

e longevidade populacionais, aumento da diversidade de artefatos e diminuição da

diversidade da natureza.

Além de proporcionar um lugar futurístico, permitirá aos visitantes vislumbrar

possibilidades do futuro, como será a vida no planeta nos próximos 50 anos.

Com projeto de arquitetura concebido pelo renomado arquiteto espanhol Santiago

Calatrava, o museu é uma das âncoras da área cultural do Porto Maravilha. O espaço

será dedicado às Ciências, mas terá formato diferente dos museus de História Natural ou

de Ciências e Tecnologia já conhecidos.

Figura 5 – Imagem do projeto do Museu do Amanhã (fonte:

http://www.portonovosa.com/pt-br/porto-maravilha).

36

O conceito de sustentabilidade não foi deixado de lado. O projeto prevê a utilização de

recursos naturais do local, como, utilização da água da Baía de Guanabara para o

sistema de climatização do interior do Museu, além de uma cobertura retrátil onde serão

instalados os painéis de captação de energia solar, movendo-se ao longo do dia afim de

maximizar a incidência dos raios solares. Outra medida sustentável está ligada ao

aproveitamento das águas das chuvas e o reuso de águas servidas para descarga de vasos

sanitários e irrigação de jardins. Com isso, o Museu buscará a certificação Leed

(Liderança em Energia e Projeto Ambiental), concebida pelo Green Building Council.

O orçamento para a implantação do Museu é de R$215.000.000,00 (duzentos e quinze

milhões de reais). Esta obra será de responsabilidade da consorciada Porto Novo, ou

seja, será custeada com o dinheiro da venda das CEPAC’s, e não com recursos do

município do Rio de Janeiro. O Museu ainda contará com um investimento de

R$65.000.000,00 (sessenta e cinco milhões de reais) do Banco Santander, seu

patrocinador máster.

37

3. Estudo de caso – Ferramentas e conceitos

3.1 - Conceitos

Antes de mostrar a planilha que auxiliará o estudo de viabilidade, é importante

discutirmos alguns conceitos para facilitar a compreensão sobre os resultados gerados.

Quadro 3 – explicação dos conceitos

Muitos terrenos são negociados com o incorporador através de permuta. Permuta é

quando o incorporador atrela parte das receitas do negócio ao permutante. Existem dois

tipos de permuta: física e financeira. A permuta física seria quando o incorporador

compromete x unidades ao permutante. Como o próprio nome já diz, trata-se de um

pagamento através de um área física já estabelecida. Já a permuta financeira, o

Área privativa Área que efetivamente será vendida. Ao adquirir uma unidade, o

cliente analisa quanto ele está pagando pelo m² de área privativa. Bons

projetos costumam otimizar a área privativa

Área de construção Área total de construção, envolvendo tanto área privativa como área

de uso comum e de serviços.

Área equivalente de construçãoCostuma-se atribuir pesos para a área conforme a sua característica.

Áreas descobertas, como terraço, apresentam um peso menor. Área

de garagem que não costuma apresentar revestimento, também

apresenta um peso menor. Já áreas correspondentes a subsolo, podem

apresentar pesos maiores que 1(um) tendo em vista que demandam

serviços de escavação, mais caros. Através destes parâmetros, chega-

se a um valor que chamamos de área equivalente de construção.

Coeficiente AP/AEC Relação da área privativa e área equivalente de construção. É muito

importante para caracterizar o projeto. Os projetos devem buscar a

maior eficiência possível. Projetos com aproveitamento a cima de 60%

(sessenta por cento) podem ser interpretados como projetos com bom

aproveitamento.

VGV Receita total do projeto; o valor de venda de todas as unidades retrata

o VGV do empreendimento.

Tabela de vendaRelaciona como está previsto a arrecadação prevista das unidades

vendidas. Costuma-se considerar ua parcela no ato, parcelas mensais

ao longo da construção e uma parcela no momento do repasse.

Velocidade de venda Relaciona a previsão de quantas unidades serão vendidas no

lançamento, até o ínicio de obra, durante a obra e término da obra.

38

incorporador atrela um percentual das receitas ao permutante, sendo assim, todo o

ingresso de venda deve ter o percentual destinado ao permutante. O pagamento de

terreno através de permuta possibilita uma redução na exposição do investidor, e por

isso, uma TIR melhor do projeto. Obviamente, uma negociação em permuta deve ser

equivalente a um valor maior do que a negociação feita em dinheiro à vista, tendo em

vista que o dono do terreno só fará jus de fato ao dinheiro num espaço de tempo maior,

além de assumir os riscos do projeto. O mercado, hoje, costuma trabalhar numa relação

2 (dois) para 1 (um), que significa um pagamento de permuta num valor duas vezes

maior que seria o pagamento à vista ( lembrando que esta não é uma regra e há varias

condicionantes nesta relação. A presença de invasores, problemas jurídicos, necessidade

de demolição, são exemplos de condicionantes que reduzem esta relação).

3.2 – Estudo de Massa

No caso em estudo, foi pedido o estudo de uma torre comercial com lojas no térreo,

buscando ser o mais eficiente possível. O pedido de salas com áreas em torno de 20 m²

foi uma decisão tomada acreditando na liquidez do produto. Elaborado o estudo, têm-se

os dados necessários para a elaboração da viabilidade, como, área privativa, área de

subsolo, área de garagem, terraço, áreas descobertas, etc.

Observar-se no estudo de massa, a planta esquemática do empreendimento junto com

um quadro de áreas, conforme mostrado abaixo.

39

Figura 6 – Planta do pavimento tipo e corte esquemático do edifício.

40

Tabela 4 – Indicativos, segundo a legislação local, dos itens necessários para a

confecção de uma análise de viabilidade fornecido no estudo de massa solicitado.

3.3 – Localização

O terreno está localizado na Rua Pereira Reis, 47. Está inserido na área de interesse

especial urbanístico, na zona B5.

41

Figura 7 - Mapa com as delimitações das subzonas da região de especial interesse

urbano da região portuária. (fonte:http://portomaravilha.com.br/conteudo/legislacao/2010/06/LC101__23112009.pdf

Figura 8 – Imagem aérea da localização do terreno

(fonte: https://www.google.com/maps/preview)

42

3.4 - O Produto

O empreendimento contempla 12 (doze) salas do primeiro ao décimo terceiro andar, 2

(duas) lojas no primeiro piso, e 3 (três) garagens elevadas e 1 (um) subsolo.

3.5 – Premissas adotadas

Através de um estudo criterioso sobre a região e com os últimos lançamentos, adotou-se

como valor de m² R$14.000,00 ( quatorze mil reais ) para as salas e R$18.000,00

(dezoito mil reais) para as lojas. A área privativa é de 4.219,17 metros quadrados,

incluindo salas e lojas.

A tabelas de vendas adotada é 10-25-65, o que significa o pagamento de 10% (dez por

cento) no ato, 25% ( vinte e cinco por cento) durante a obra e 65% (sessenta e cinco por

certo) na entrega das chaves.

A velocidade de venda adotada foi de 10% (dez por cento) no ato, 25% (vinte e cinco

por cento) durante a obra e 65% (sessenta e cinco por cento) no repasse.

Está sendo considerado um financiamento da produção de 70% (setenta por cento). O

financiamento da produção é o empréstimo feito para cobrir os gastos da construção.

Quanto maior o valor do financiamento, menor será seu resultado em virtude dos juros,

porém, em contrapartida, tem a exposição reduzida.

A negociação do terreno pode ser considerado como um ponto chave dentro da análise

de viabilidade econômica do empreendimento, tendo em vista que ela pode representar

a maior parcela das despesas. Antes mesmo de sentar na mesa para negociar com o

proprietário do terreno o valor a ser pago pelo mesmo, a incorporadora deve ter ciência

do potencial que aquele terreno apresenta e saber quanto cabe, dentro do orçamento

preliminar, a parcela a ser destinada a pagamento do terreno.

43

3.6 - Uso da ferramenta – Planilha de Viabilidade

O método utilizado para a realização da análise de viabilidade será o método dinâmico,

onde a influência das datas dos aportes implicará no resultado do investidor. No entanto,

será apresentado também o resultado do investidor trazido a valor presente.

Será indicado um passo a passo de como se deve preencher a planilha para gerar os

dados necessários para a construção da viabilidade de um empreendimento.

Figura 9 – Imagem extraída da tabela, mostrando o custo por m², área privativa e VGV.

Nesta primeira etapa, é preenchido o nome do empreendimento com a respectiva área

do terreno, além das premissas básicas, como, preço do metro quadrado, área privativa e

número de vagas. O conceito de área ponderada, deve-se a uma variação no valor da

área privativa coberta da área privativa não coberta.

Feito o “input” destes dados, determina-se o valor global de vendas (VGV), indicado no

canto inferior direito da planilha.

1-Estudo de Massa Valor m2

Sala Loja

Área do Terreno: 1.375,33 5.776,39 Descrição: Porto Maravilha Offices 14.000 18.000

100%

2- Áreas Privativas

-

Tipo de unidade Área privativa real Unidades -

nº/pvto.

Nºpvtos. Nº total de

unids.

Área total Área privativa ponderada Área pond.

Total

Preço/m² Preço c/pond

Real 100% 100% 50%

Coberta Total Coberta Varanda

coberta

Varanda

Desc.ou

terraço

Total (x ár.pond.)

Tipo 23,95 23,95 12,00 13,00 156,00 3.736,20 23,95 - - 23,95 3.736,20 14.000,00 335.300,00

Loja 482,97 482,97 1,00 1,00 1,00 482,97 482,97 - - 482,97 482,97 18.000,00 8.693.460,00

- - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

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- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

Total 4.219,17 4.219,17 14,00 157,00 4.219,17 4.219,17 - - 4.219,17 61.000.260,00

44

Figura 10 – Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os índices e o

coeficiente de aproveitamento.

Os diferentes índices apresentados são baseados no custo de construção. Portanto,

subsolo, onde há necessidade de escavação, contenção e destino de solo removido, são

serviços caros onde tem suas áreas equivalentes superiores as áreas reais. Já garagens

elevadas, que não apresentam a necessidade de revestimentos, apresentam suas áreas

equivalentes menores do que suas áreas reais. Esta transformação é feita pelos índices

mostrados a cima. Desta maneira, adota-se um preço de construção único, o qual será

multiplicado pela área equivalente para se determinar o custo de construção total.

3- Área Equivalente

CÁLCULO DA ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO

1 - ÁREAS

Indique as áreas de cada tipo de pavimento, de baixo para cima,

e o número de pavimentos idênticos:

- PAV. INFERIORES (Subsolos, Sublojas, etc, abaixo do terreno):

Área Nº de Pav. Total Índice

SUBSOLO . 1: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 1,20

. 2: m² x = 0,00 m² 1,00

. 3: m² x = 0,00 m²

. 4: m² x = 0,00 m²

. 5: m² x = 0,00 m²

. 6: m² x = 0,00 m²

- PAV. SUPERIORES (todos os pavimentos acima do terreno):

Área Nº de Pav. Total Índice

Garagem Elevada 1 - 2º Piso . 1: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 0,75

Garagem Elevada 2 - 3º Piso . 2: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 0,75

Garagem Elevada 3 - 4º Piso . 3: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 0,75

1º Piso - Loja + Acesso . 4: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 1,00

Pav Tipo . 5: 376,78 m² x 13,0 = 4.898,14 m² 1,00

Telhado . 6: 101,86 m² x 1,0 = 101,86 m² 0,50

. 7: 0,00 m² x 1,0 = 0,00 m² 0,00

. 8: 0,00 m² x 1,0 = 0,00 m² 0,00

. 9: 0,00 m² x = 0,00 m² 0,00

. 10: m² x = 0,00 m² 0,00

. 11: m² x = 0,00 m²

. 12: m² x = 0,00 m²

. 13: m² x = 0,00 m²

. 14: m² x = 0,00 m²

. 15: m² x = 0,00 m²

OBS: No pavimento tipo incluir a área da varanda.

No caso de existir loja com jirau, indique a área do

mesmo (somente do jirau) m²

Área de Construção do Projeto 8.479,25 m²

AEC (Área de Construção com Pesos) 8.045,60 m²

Coeficiente AP/AEC: 52,44%

45

Observa-se uma diferença entra a área de construção do projeto e a área de construção

com pesos (também conhecida como área equivalente de construção).

O estudo feito não apresenta grande eficiência ( 52,44%), o que dificulta a viabilidade

do negócio.

Figura 11 – Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os índices de

ponderação e o coeficiente de aproveitamento.

As datas são muito importantes para a composição de uma TIR estimada do projeto. O

fluxo de despesas e receitas está atrelado a eventos datados.

2- Datas Relevantes Evento

Data da análise fev-14 0

Aquisição do Terreno ago-14 6

Lançamento fev-15 12

Início da Obra ago-15 Carência 6 meses 18

Meio do Empreendimento ago-16 Prazo de Obra 24 meses 30

Entrega das Chaves ago-17 42

Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária

1 - Valor do Terreno

Terreno/VGV 14.542.391,48

2- Forma de Pagamento

Valor Incremento Meses Data Evento

à vista 2.000.000,00 ago-14 6

parcela 1 - 12 ago-15 18

parcela 2 - 2 out-15 20

parcela 3 17 mar-17 37

parcela 4 - 3 jun-17 40

parcela 5 - 1 jul-17 41

Permuta no local

Permuta financeira 20,00% (se tiver permuta financeira verificar condições, quem paga

despesas de vendas, CPMF e IR)

Tipo de Área No de Unidades Unidades

Unidade Privativa AEC Total Permuta Permuta

Tipo 23,95 45,67 156

Loja 482,97 920,98 1

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

VGV total 61.000.260,00

VGV permuta - 12.542.391,48 (financeira)

VGV Incorporador 61.000.260,00

46

Figura 12 – Imagem da planilha mostrando o valor do terreno e a forma de pagamento.

Foi exigência do proprietário o pagamento em dinheiro e à vista. Sempre que há

possibilidade de incluir o pagamento do terreno através de permuta, torna-se

interessante, pois reduz a exposição do investidor e, consequentemente, garante uma

melhor taxa interna de retorno (TIR).

Caberá negociar com a CEF, 20% de permuta financeira para a aquisição de CEPAC´s.

As contas que calculam o valor a ser pago pelo terreno mais CEPAC são através de

hipóteses nas quais a margem e a TIR do projeto devem estar maiores que 15% e 25%,

respectivamente.

Quando se trata de permuta financeira, a mesma não é descontada do VGV do

incorporador.

Figura 13 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas, os percentuais de

despesas com vendas e a taxa de gestão imobiliária.

Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária

1- Velocidade de Vendas

Lançamento 50%

Início Obra 25%

Meio de Obra 15%

Chaves 10%

2- Provisão de Inadimplência

Taxa de perda com Inadimplência

3- Despesas de Vendas

Promoção no Lançamento 2,0%

Promoção após Lançamento 1,0%

Corretagem 4,32%

4- Gestão Imobiliária

Taxa de Gestão Imobiliária: 4,0%

47

Um dos itens mais importantes do estudo de viabilidade é a velocidade de vendas. A

premissa adotada (mostrada a cima) pode ser considerada como uma previsão

conservadora, tendo em vista que o produto apresenta grande liquidez e o lançamento

similar que ocorreu na região em Março-13 foi sucesso de vendas, realizando 100% das

vendas no lançamento.

Figura 14 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas utilizada.

A tabela de vendas apresentada, também conhecida como 10-25-65, considera a receita

de 10% no ato, 25% durante a obra, e 65% na entrega das chaves.

6- Tabelas de Vendas

Taxa de juros ao mês 0,9489%

1

Número de meses do fluxo do incorporadorDuration

Lançamento 12

Juros Percentual Série Periodicidade Evento e data da 1a parcela % até chaves

N 10,00% Ato 1 12 fev-15 10,00%

N 15,00% Mensal 1 1 13 mar-15 15,00%

N 10,00% Semestral 1 6 18 abr-15 10,00%

S Mensal 2 1 43 mai-15

S Semestral 2 6 48 jun-15

S 65,00% Repasse 1 45 jul-15

S 1 49 ago-15

100,00% Amortização

48

Figura 15 – Imagem da planilha mostrando o prazo de obra, custo de construção e as

obras complementares.

O prazo de obra deve ser estudado considerando todas as prerrogativas da construção,

sendo assim considerado o local, acessibilidade, mão-de-obra e equipamento disponível

e possíveis exigências da prefeitura (lembrando que o empreendimento está situado num

sítio arqueológico e será bem provável que conste na licença de obra a obrigação de um

acompanhamento de arqueólogo na fase de escavação).

Foram feitos estudos que determinaram o preço raso de construção para este

empreendimento (considerado alto padrão) de dois mil e quinhentos reais. Considerando

a taxa de honorários de 10% e mais eventuais taxas, tem que o custo cheio de

construção por metro quadrado é de dois mil oitocentos e cinco reais. As taxas cobradas

pelas construtoras costumam variar de 8 a 12% do custo de construção.

Outro fator que influencia no oneroso custo de construção, é a necessidade de

acompanhamento de arqueólogos. O terreno está localizado num sítio arqueológico,

com isso, a licença de obra apresentará a exigência de acompanhamento de arqueólogos

durante todo o processo de escavação.

Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária

1- Carência e Prazo da Obra

Carência 6

Prazo da Obra 24

2- Custos de Construção

Custo raso/m2 2.500,00 20.114.006,25

Taxa de Eventuais 2% 402.280,13

Honorários de Construção 10% 2.051.628,64

Custo Cheio/m2 2.805,00 22.567.915,01 4.767,29

3- Obras Complementares - Projetos

4%

Valor Incremento Meses Data Evento

parcela 1 160.912,05 out-14 8

parcela 2 80.456,03 1 nov-14 9

parcela 3 80.456,03 1 dez-14 10

parcela 4 241.368,08 1 jan-15 11

parcela 5 241.368,08 1 fev-15 12

parcela 6 - 1 mar-15 13

Total 804.560,25

49

Com estas informações, a planilha nos fornece um fluxo do investidor conforme

mostrado na tabela abaixo:

Resultado Resultado Fluxo Fluxo

Evento Data Líquido Aporte Investidor após Investidor Acumulado

Empreendimento Aporte

-6 ago-13

-5 set-13

-4 out-13

-3 nov-13

-2 dez-13

-1 jan-14

fev-14

1 mar-14

2 abr-14

3 mai-14

4 jun-14

5 jul-14

6 ago-14 -2.009.761,94 2.814.179,10 804.417,16 -2.814.179,10 -2.814.179,10

7 set-14 -18.245,00 -18.245,00 -2.814.179,10

8 out-14 -179.157,05 -179.157,05 -2.814.179,10

9 nov-14 -98.701,02 -98.701,02 -2.814.179,10

10 dez-14 -98.701,02 -98.701,02 -2.814.179,10

11 jan-15 -409.613,07 -409.613,07 -2.814.179,10

12 L fev-15 -64.361,35 2.184.937,29 2.120.575,95 -2.184.937,29 -4.999.116,39

13 mar-15 -1.716.260,77 -1.716.260,77 -4.999.116,39

14 abr-15 -404.315,17 -404.315,17 -4.999.116,39

15 mai-15 99.302,50 99.302,50 -4.999.116,39

16 jun-15 88.871,46 88.871,46 -4.999.116,39

17 jul-15 -58.672,90 -58.672,90 -4.999.116,39

18 IO ago-15 302.898,20 312.080,70 614.978,90 -312.080,70 -5.311.197,10

19 set-15 -612.494,37 -612.494,37 -5.311.197,10

20 out-15 -379,50 -379,50 -5.311.197,10

21 nov-15 -2.898,94 -2.898,94 -5.311.197,10

22 dez-15 -70.939,23 -70.939,23 -5.311.197,10

23 jan-16 -57.767,93 -57.767,93 -5.311.197,10

24 fev-16 629.444,95 939.482,76 1.568.927,71 -939.482,76 -6.250.679,86

25 mar-16 -333.249,71 -333.249,71 -6.250.679,86

26 abr-16 -293.344,43 -293.344,43 -6.250.679,86

27 mai-16 -300.902,74 -300.902,74 -6.250.679,86

28 jun-16 -325.411,49 -325.411,49 -6.250.679,86

29 jul-16 -316.019,35 -316.019,35 -6.250.679,86

30 MO ago-16 494.416,92 1.276.493,88 1.770.910,80 -1.276.493,88 -7.527.173,75

31 set-16 -758.949,05 -758.949,05 -7.527.173,75

32 out-16 -253.053,09 -253.053,09 -7.527.173,75

33 nov-16 -260.611,40 -260.611,40 -7.527.173,75

34 dez-16 -295.635,97 -295.635,97 -7.527.173,75

35 jan-17 -202.661,29 -202.661,29 -7.527.173,75

36 fev-17 907.741,38 907.741,38 907.741,38 -6.619.432,37

37 mar-17 -287.346,43 -287.346,43 -6.619.432,37

38 abr-17 -75.423,62 -75.423,62 -6.619.432,37

39 mai-17 -6.136,06 -6.136,06 -6.619.432,37

40 jun-17 36.944,96 36.944,96 36.944,96 -6.582.487,41

41 jul-17 63.151,51 63.151,51 63.151,51 -6.519.335,90

42 CH ago-17 2.638.681,95 2.638.681,95 2.638.681,95 -3.880.653,96

43 set-17 -506.789,71 -506.789,71 -3.880.653,96

44 out-17 -125.971,81 -125.971,81 -3.880.653,96

45 nov-17 724.930,28 724.930,28 724.930,28 -3.155.723,68

46 dez-17 579.814,83 579.814,83 579.814,83 -2.575.908,85

47 jan-18 775.319,00 775.319,00 775.319,00 -1.800.589,85

48 fev-18 800.513,36 800.513,36 800.513,36 -1.000.076,48

49 mar-18 353.602,67 353.602,67 353.602,67 -646.473,82

50 abr-18 3.985.215,83 3.985.215,83 3.985.215,83 3.338.742,01

51 mai-18 3.985.215,83 3.985.215,83 3.985.215,83 7.323.957,83

52 jun-18 3.513.099,98 3.513.099,98 2.368.017,58 9.691.975,42

50

Tabela 5 – eventos, datas, necessidade de aportes/receitas, geração de fluxo do

investidor e fluxo acumulado do projetos

A planilha foi composta para que os aportes fossem feitos semestralmente, sendo assim,

a necessidade de aporte do investidor deve cobrir as despesas dos seis meses

subsequentes. Os aportes são minimizados a medida que há entrada de caixa. O último

aporte se deve em Agosto-16, onde há uma distribuição na qual deduzirá a necessidade

para os próximos seis meses. As despesas de Março-17 em diante, serão cobertas pelas

distribuições a serem realizadas, não mais impactando na exposição do investidor.

Figura 16 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as datas

relevantes, custo de oportunidade do capital e premissas de vendas.

Acima, está apresentado um quadro resumo com as datas relevantes, premissas de

vendas e área do projeto. O estudo estático não está contemplando nenhum índice de

inflação como pode ser observado no quadro acima.

Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária

Projeto: Porto Maravilha Offices data da análise: fev-14

Endereço: Rua Professor Pereira Reis 47

Tipo de Uso: Comercial Descrição: Porto Maravilha Offices

DATAS RELEVANTES ÁREAS DO PROJETO

Aquisição do Terreno ago-14 6 Terreno 1.375,33

Lançamento fev-15 12 ATE 5.776,39

Início da Obra ago-15 18 AP 4.219,17

Meio de Obra ago-16 30 AEC 8.045,60

Chaves ago-17 42 AP/AEC 52,44% min 60%

CUSTO DE OPORTUNIDADE DO CAPITAL PROJEÇÃO DE INFLAÇÃO

Taxa Real 12,00% a.a. Inflação a.a.

PREMISSAS DE VENDAS

Salas Lojas

Preço do m2

14.000,00 14.000,00 Velocidade de Vendas: Lançamento 50%

Meses do fluxo 48 Início Obra 25%

Juros a.a 12% após chaves Meio de Obra 15%

% de Perda Chaves 10%

Tabela

Tipos de Unidades Valor Ato Mensal 1 Semestral 1 Mensal 2 Semestral 2 Repasse

Tipo 335.300,00 33.530,00 1.676,50 6.706,00 - - 28.419,21

Loja 8.693.460,00 869.346,00 43.467,30 173.869,20 - - 736.836,47

- - - - - - -

- - - - - - -

- - - - - - -

- - - - - - -

%Parcela 10,00% 0,50% 2,00%

%Total 102,81% 10,00% 15,00% 10,00%

% Principal 100,00% 10,00% 15,00% 10,00%

% até as chaves 35,00% 10,00% 15,00% 10,00%

número de parcelas 1 30 5 18 3 1

juros até início da série

juros por periodo 0,95% 5,69% 8,48%

51

Figura 17 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as receitas

de vendas, despesas com impostos incidentes na receita, despesas de vendas, terreno,

despesas de incorporação e construção.

Observa-se um resumo com a receita de vendas, despesas com impostos, despesas de

vendas, despesas de incorporação e construção.

Para melhor compreender os resultados do projeto, foi criada uma planilha que

apresenta de forma sucinta a composição das despesas e receita, assim como, os

principais índices financeiros.

1 - RECEITA DE VENDAS 62.711.957,38

Tipo de Área No de Unidades Valor de Venda

Unidade Privativa AEC Total Permuta por unidade Total

Tipo 23,95 45,67 156 335.300,00 52.306.800,00

Loja 482,97 920,98 1 8.693.460,00 8.693.460,00

- - - -

- - - -

- - - -

- - - -

157,00 - 61.000.260,00

VGV Total 61.000.260,00

VGV Permutante -

VGV Incorporador 61.000.260,00

Receita com Juros 1.711.697,38

2 - DESPESAS COM IMPOSTOS INCIDENTES NA RECEITA 1.831.189,16

PIS 326.102,18 0,65%

COFINS 1.505.086,98 3,00%

CPMF - ( sobre a receita total pois incidirá tanto na despesa quanto na distribuição do resultado)

3 - DESPESAS DE VENDAS 4.465.219,03

Corretagem 2.635.211,23 4,3%

Promoção e Publicidade 1.830.007,80 3,0%

4 - TERRENO 14.920.493,65

Em dinheiro 2.000.000,00

Em permuta no local -

Em permuta financeira 12.542.391,48 20,56%

Corretagem 378.102,18 2,60% 100.000,00

Doações (escola e comércio)

5 - DESPESAS DE INCORPORAÇÃO 3.755.036,27

Gestão Imobiliária 2.440.010,40 4,00%

Despesas de legalização da compra de Terreno 290.847,83 2,00%

ITBI, registros e emolumentos 290.847,83 2,00%

IPTU 103.493,35 0,007 por ano

Demolições 150.000,00 vb

Contingências 261.429,69 vb

Manutenção do Terreno 90.000,00 vb

Registro da Incorporação 43.627,17 0,30%

Averbação da Construção e Legalização 84.780,00 vb

Despesas Permuta -

6 - CONSTRUÇÃO 23.875.340,64

Carência 6 meses

Prazo da Obra 24

Custo Raso 20.114.006,25 R$ 2500 /m2

Eventuais 402.280,13

Honorários 2.051.628,64

Custo Cheio 22.567.915,01 R$ 2805 /m2

Projetos 804.560,25

Urbanização / Paisagismo -

Seguro Garantia 100.585,26

Gerenciamento 402.280,13 0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Curva de Construção

52

Figura 18 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise

do empreendimento e indicadores do projeto.

Com base no quadro a cima, pode-se enxergar claramente quanto cada um dos itens está

impactando no VGV total. Em geral, os tópicos que mais pesam na viabilidade de um

projeto são: terreno e construção. A construção de um empreendimento comercial

conceituado costuma apresentar um peso de aproximadamente 40% do VGV, portanto,

os 38% apresentados no projeto estão dentro do estimado. Já o terreno, é difícil de

estimar um percentual padrão pois faria MT conforme a região. O terreno neste projeto

aceitou um peso de até 24% do VGV.

A margem do projeto apresentou um valor a cima de 15%, o que é muito bom. A

margem é um índice que transmite a gordura que o projeto apresenta. Em caso de

alguma eventualidade, um projeto como este, não compromete muito o resultado

ESTÁTICO

Valor Valor / AP

VGV (sem juros) 61.000.260,00 100,00% 14.457,88

PERMUTA -

TERRENO 14.920.493,65 24,46% (max 35%) 3.536,36

CONSTRUÇÃO (incluindo custos indiretos) 23.875.340,64 39,14% (max 50%) 5.658,78

OUTRAS DESPESAS (sem despesas financeiras) 11.909.047,64 19,52% 2.822,60

TOTAL DESPESAS 50.704.881,93 83,12% 12.017,74

LUCRO 10.295.378,07 16,88% (min 20%) 2.440,14

ANÁLISE DA MARGEM

Valor Não Descontado Valor Descontado

1 - RECEITA DE VENDAS 62.711.957,38 100% 42.592.577,57 100%

2 - DESPESAS COM IMPOSTOS INCIDENTES NA RECEITA 1.831.189,16 3% 1.243.703,27 3%

3 - DESPESAS DE VENDAS 4.465.219,03 7% 5.788.077,09 14%

4 - TERRENO 14.920.493,65 24% 10.408.337,88 24%

5 - DESPESAS DE INCORPORAÇÃO 3.755.036,27 6% 1.457.630,97 3%

6 - CONSTRUÇÃO 23.875.340,64 38% 18.153.121,41 43%

7 - DESPESAS FINANCEIRAS 2.307.054,42 4% (136.228,69) 0%

8 - IMPOSTO DE RENDA 1.857.603,18 3% 1.237.347,65 3%

LUCRO IMOBILIÁRIO 9.700.021,02 15,5% 4.440.588,00 10%

INDICADORES DO PROJETO

Margem de Lucro 15,47% min 17% Lucro VP vs Receita 10,43% min 12%

VPL 4.440.588,00 >0 TIR 35,31% min 30%

Exposição Crítica (7.527.173,75) jan-17 MTIR 21,81% min 17%

Lucro vs Exposição 128,87% min 100% Payback abr-18 50 meses

Índice de Utilidade 1,5899 min 1,3 Payback Descontado mai-18 51 meses

53

positivo. Em outras palavras, uma margem elevada significa menor risco para o

empreendimento.

Para o investidor, os resultados gerados apresentam diferenças para os resultados do

projeto.

Figura 19 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise da

visão do investidor.

O quadro mostra a exposição do investidor, a TIR e seu o retorno (resultado)

apresentado. A diferença entre a TIR do investidor e a TIR do projeto deve a Taxa de

Sucesso*.

*Taxa de Sucesso: refere-se a 20% da remuneração do investidor que supere a correção

do CDI.

INDICADORES PARA INVESTIDOR

Investimento 7.527.173,75 TIR 33,88% RESULTADO 9.691.975,42 VPL 4.379.776,05

min 25%

Cronograma de Aportes

fev-14 -

ago-14 2.814.179,10

fev-15 2.184.937,29

ago-15 312.080,70

fev-16 939.482,76

ago-16 1.276.493,88

fev-17 -

ago-17 -

fev-18 -

ago-18 -

fev-19 -

(10.000.000,00)

(8.000.000,00)

(6.000.000,00)

(4.000.000,00)

(2.000.000,00)

0,00

2.000.000,00

4.000.000,00

6.000.000,00

8.000.000,00

10.000.000,00

12.000.000,00

-6 1 8 15 22 29 36 43 50 57 64 71 78 85 92 99 106 113

Valor Não Descontado

54

4. Considerações Finais

A revitalização da região portuária não é mais um sonho, já é realidade. O modelo

implantado para esta revitalização, a maior PPP ( Parceria Público Privada) do Brasil,

transmite grande confiança de que todos os projetos serão realizados,

independentemente de troca de governo.

O consórcio formado pelas empresas Odebrecht (37,5%), OAS (37,5%) e Carioca

Engenharia (25%) transmite a confiança necessária para os investidores.

O estudo intenso sobre a demanda para aquela região permitiu a escolha da tipologia do

empreendimento. Uma pesquisa dos últimos lançamentos nas proximidades do terreno

contribui para a precificação do m² apresentado. O empreendimento vizinho, Porto

Atlântico, foi uma grande referência.

A necessidade do estudo de viabilidade ficou clara para formular dados suficientes para

a tomada de decisão de entrar, ou não, no negócio, e o valor que poderia ser oferecido

aos proprietários do terreno.

Historicamente, tanto no comércio quanto na indústria, a premissa adotada para a

determinação dos preços de venda era função do somatório dos custos incorridos, sobre

o que aplicava a margem de lucro desejada pela empresa. Ou seja, considerava-se que o

preço de venda era igual a custos mais margem de lucro.

Adaptando-se para um empreendimento imobiliário, esta mesma equação poderia ser

descrita como se a soma de terreno, custo de construção, taxas e legalizações,

marketing, corretagem e lucro fosse igual ao valor do negócio (VGV).

Hoje, a realidade é completamente diferente. O preço de venda é determinado pelo

mercado, cabendo a empresa desenvolver um produto que seja compatível com o valor

55

que o mercado admite pagar. A equação agora, determina o lucro imobiliário, ou seja, o

valor do negócio subtraído das despesas de terreno, corretagem, custo de construção,

marketing, taxas e legalizações.

Na conclusão deste trabalho, observa-se que a determinação das premissas como, preço

por metro quadrado, tabela de vendas, e velocidade de vendas é muito importante para

identificar à exposição máxima do investidor, assim como, a taxa interna de retorno do

seu investimento. Para isso, o amplo conhecimento da economia, acreditar no

desenvolvimento da região e o comportamento do público alvo, são itens essenciais para

o sucesso de um empreendimento.

O empreendimento apresentou índices satisfatórios, como a TIR do investidor de

33,38%, além de uma exposição de aproximadamente 7,5 milhões de reais para um

retorno de 9,6 milhões de reais.

O Porto Maravilha Offices, segundo a viabilidade apresenta, se caracteriza com um

empreendimento de grande potencial para investidores na área imobiliária.

56

Referências Bibliográficas

PREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporação. Editora Forense.

CHALUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. Editora Renovar.

FRANCO, J. Nascimento. Incorporações Imobiliárias. Editora Revista dos Tribunais.

STROHHECKER, F. M. Análise de Viabilidade Econômica de um Empreendimento

Imobiliário. Ijuí. UNIJUÍ, 2010.

TAVARES, M. Trabalho de Conclusão de Curso. UFRJ, 2009.

PRADO, L. Trabalho de Conclusão de Curso. UFRJ, 2013

VIANA, D. Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários e Incorporações. FGV,

2008.

57

Referências Eletrônicas

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Modifica o Plano Diretor, autoriza o Poder Executivo a instituir a Operação Urbana

Consorciada da Região do Porto do Rio e dá outras providências. Diário Oficial [do]

Estado do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, RJ, 24 nov. 2009. Disponível em:

<http://mail.camara.rj.gov.br/APL/Legislativos/contlei.nsf/bff0b82192929c2303256bc3

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novembro de 2013.