Top Banner
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4992 – 86 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 7484/17-27 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: [email protected] Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle §22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 7484/17-27 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 13.09.2017. Posudek obsahuje: 33 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 26.02.2018
34

č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Jul 18, 2020

Download

Documents

dariahiddleston
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 4992 – 86 / 2018

dle Usnesení č.j. 067 EX 7484/17-27 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5

JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821

Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.

mail: [email protected] Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle §22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti.

Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX

7484/17-27 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 13.09.2017.

Posudek obsahuje: 33 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 26.02.2018

Page 2: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

2

Obsah posudku strana

A NÁLEZ...............................................................................................................................3 1 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 2 Místní šetření ...............................................................................................................3 3 Den ocenění .................................................................................................................3 4 Podklady ......................................................................................................................3

B POSUDEK .........................................................................................................................4 1 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................4 2 Ocenění ........................................................................................................................5

C REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E PŘÍLOHY........................................................................................................................25

Page 3: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

3

A NÁLEZ

1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 7484/17-27.

Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech:

Součástí pozemků je rostlinstvo:

pozemek parc.č. 397: na části pozemku ovocné stromy. pozemek parc.č. 571/1: lesní porost (okrajový fragment lesního porostu s listnatými stromy).

Příslušenství nemovitých věcí: není.

2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.01.2018 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku.

3 DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 26.02.2018, což je den ocenění.

4 PODKLADY

- výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3046, k.ú. Vehlovice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 13.09.2018

- snímek katastrální mapy - el. náhled do územního plánu obce Mělník; odkaz: www.melnik.cz/uzemni-plan-sidelniho-utvaru-

melnik-platny-pravni-stav/d-2108

Page 4: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 5: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 6: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

6

Srovnávací nemovité věci (SN):

Potenciálně stavební pozemky:

1) Stavební pozemek

Nabídková cena: 2 000 000 Kč Upravená nabídková cena: 400 Kč/m2 Lokalita: Vysoká, okres Mělník Výměra: 5 000 m2 Popis: Vzdálenosti: Mělník 5 km, Praha 35 km. Inženýrské sítě: na hranici pozemku vodovod a elektro. Pozemek na okraji obce.

Zdroj: Realitní kancelář Mělnická dražební a realitní, s.r.o. Tel.: 315 629 420 Legionářů 70/11, 27601 Mělník www.mdrk.cz 2) Stavební pozemek

Nabídková cena: 3 607 777 Kč Upravená nabídková cena: 599 Kč/m2 Lokalita: Malý Újezd - Jelenice, okres Mělník Výměra: 6 023 m2 Popis: Rovinatý pozemek s kopanou studnou, na hranici pozemku je připojení na vodovod, elektřinu a kanalizaci. Pozemek navazuje na stávající zástavbu. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Vzdálenost do Mělníka - 5 km, Mladá Boleslav - 30 km.

Page 7: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

7

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 3) Stavební pozemek

Nabídková cena: 1 499 000 Kč Upravená nabídková cena: 629 Kč/m2 Lokalita: Želízy, okres Mělník Výměra: 2 382 m2 Popis: Pozemek je uzemním plánem obce určený k zastavení rodinným domem. Mírný svah je orientován jižním směrem. Inženýrské sítě jsou v dosahu cca 50 m od hranice pozemku.

Zdroj: Realitní kancelář EVROP Ovocná 3710/3710, 27601 Mělník www.rkevropa.cz

Page 8: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

8

4) Stavební pozemek

Nabídková cena: 5 300 000 Kč Upravená nabídková cena: 742 Kč/m2 Lokalita: Kojetice, okres Mělník Výměra: 7 146 m2 Popis: Rovinatý stavební pozemek ve vzdálenosti cca 13 km od hranice Prahy. Pozemek se nachází na okraji obce Kojetice a navazuje na současnou zástavbu obce s rodinnými domy. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku.

Zdroj: Realitní kancelář Aktivreality 28. října 919/919, 27711 Neratovice www.aktivreality.cz 5) Stavební pozemek

Nabídková cena: 4 230 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 113 Kč/m2 Lokalita: Kostelec nad Labem - Jiřice, okres Mělník Umístění: Okraj obce Výměra: 3 800 m2 Popis: Pozemek určený uzemním plánem ke smíšené výstavbě; inž. sítě v komunikaci: voda, kanalizace, plyn, elektrické vedení na sloupech. K přední části pozemku přiléhá k obecní komunikace.

Page 9: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

9

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 6) Stavební pozemek

Nabídková cena: 2 450 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 213 Kč/m2 Lokalita: Radouň Výměra: 2 019 m2 Popis: Rovinatý stavební pozemek, v části obce Radouň u Štětí. Pozemek je zahrnut do ploch obytných s funkčním využitím pro nízkopodlažní zástavbu venkovského typu. Celý pozemek je oplocen. V sousedství pozemku je zástavba s rodinnými domy. Inženýrské sítě (elektrika, voda) na pozemku. V současné době na pozemku stojí menší chatka a plechová garáž. Na pozemku jsou vzrostlé stromy.

Zdroj: Realitní kancelář Hypocentra Modré pyramidy Jindřišská 889/17, 11000 Praha - Nové Město www.rshreality.cz

Page 10: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

10

7) Stavební pozemek

Nabídková cena: 7 674 190 Kč Upravená nabídková cena: 1 390 Kč/m2 Lokalita: Bezručova, Mělník Výměra: 5 521 m2 Popis: Stavební pozemek, územní rozhodnutí se stavebními omezeními, které je nutné v případě zájmu o výstavbu v místě dodržet. V současné době již existují studie a projektová dokumentace k výstavbě viladomů.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Sprint U libeňského pivovaru 63/2, 18000 Praha - Libeň www.dumrealit.cz 8) Stavební pozemek

Nabídková cena: 4 810 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 418 Kč/m2 Lokalita: ulice Chloumecká, Mělník Výměra: 3 393 m2 Popis: Pozemek v části obce Mělník – Neuberk. Pozemek je rovinatého terénu, ve tvaru L. Jedná se o bývalý ovocný sad, který je oplocen nebo obezděn. Pozemek se nachází dle územního plánu v tzv. všeobecné obytné zóně, kde je možná výstavba rodinných domů. Inženýrské sítě: vodovod, elektřina, plyn, kanalizace jsou na hranici pozemku s ulicí Chloumecká.

Page 11: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

11

Zdroj: Realitní kancelář SOCCER REALITY bratří Dohalských 144/8, 19000 Praha - Vysočany www.soccer-reality.cz 9) Stavební pozemek

Nabídková cena: 5 749 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 550 Kč/m2 Lokalita: Velký Borek - Skuhrov, okres Mělník Výměra: 3 710 m2 Popis: Rovinatý pozemek je zasíťovaný (plyn, voda, elektřina 3*25A).

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA Ovocná 3710/3710, 27601 Mělník www.rkevropa.cz

Page 12: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

12

10) Stavební pozemek

Nabídková cena: 6 300 000 Kč Upravená nabídková cena: 2 100 Kč/m2 Lokalita: ulice Osadní, Mělník Výměra: 3 000 m2 Popis: Stavební pozemek v Mělníku v čtvrti Neuberk. Rovinatý pozemek s inž. sítěmi na hranici.

Zdroj: Realitní kancelář Oblíbené reality Československé armády 383/5, 50003 Hradec Králové Tel.: 800 737 313 www.oblibenereality.cz

Page 13: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

13

Zemědělské pozemky:

1) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 197 000 Kč Upravená nabídková cena: 13 Kč/m2 Lokalita: Vysoká, okres Mělník Výměra: 15 091 m2 Popis: Prodám zemědělské pozemky v kú Stážnice u Mělníka, v okrese Mělník. Jedná se o podíl 1/2 na pozemcích parc.č. 508, 512, 514, 516, 518, 519/1, 545, 591/2, 1042. Zapsáno na LV 753. Výměra podílu ve výši 1/2 činí 15 091 m2.

Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418/418, 51301 Semily www.rknika.cz 2) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 89 000 Kč Upravená nabídková cena: 17 Kč/m2 Lokalita: Tuhaň, okres Mělník Výměra: 5 261 m2 Popis: Katastrální území obce Tuhaň, zemědělské pozemky. Spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 odpovídá výměra 5.261 m2. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná půda. K jednomu pozemku je umožněn přístup ze zpevněné komunikace.

Page 14: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

14

Zdroj: Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99, 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz 3) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 385 175 Kč Upravená nabídková cena: 25 Kč/m2 Lokalita: Obříství, okres Mělník Umístění: Okraj obce Výměra: 15 407 m2 Popis: Soubor pozemků vedených jako trvalý travní porost a vodní plocha (odvodňovací příkop) o celkové výměře 15407 m2 v katastrálním území Obříství, okres Mělník. Přístup po obecní zpevněné komunikaci. BPEJ 10501 a 15900.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

Page 15: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

15

4) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 380 000 Kč Upravená nabídková cena: 32 Kč/m2 Lokalita: Lobeč, okres Mělník Umístění: Okraj obce Výměra: 12 022 m2 Popis: V katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako trvalý travní porost a lesní pozemek. Inženýrské sítě (elektřina, voda) jsou přivedeny cca 50 m od hranice pozemku, ke kterému vede příjezdová cesta.

Zdroj: Realitní kancelář COLOSEUM NEMOVITOSTI, s.r.o. Sadová 149/2, 67801 Blansko Tel.: +420 800 536 536 www.coloseumreality.cz 5) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 704 000 Kč Upravená nabídková cena: 33 Kč/m2 Lokalita: Tuhaň, okres Mělník Výměra: 21 441 m2 Popis: Orná půda v katastrálním území Tuhaň, okres Mělník. Jedná se o čtyři parcely. Přístup po obecní silnici a pozemku.

Page 16: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

16

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 6) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 340 098 Kč Upravená nabídková cena: 33 Kč/m2 Lokalita: Hoštka, okres Litoměřice Umístění: Okraj obce Výměra: 10 306 m2 Popis: Orná půda v k.ú. Kochovice.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

Page 17: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

17

7) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 414 800 Kč Upravená nabídková cena: 34 Kč/m2 Lokalita: Byšice, okres Mělník Výměra: 12 200 m2 Popis: Soubor pozemků vedených jako orná půda v katastrálním území Byšice, okres Mělník. BPEJ 26000. Přístup po obecní komunikaci.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 8) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 3 318 735 Kč Upravená nabídková cena: 35 Kč/m2 Lokalita: Mělník, okres Mělník Výměra: 94 821 m2 Popis: Soubor zemědělských pozemků v katastrálním území Mělník. Živonín 48 542 m², Nebužely 17 712 m², Řepín 28 567 m².

Page 18: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

18

Zdroj: Realitní server Sreality.cz www.sreality.cz 9) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 763 000 Kč Upravená nabídková cena: 35 Kč/m2 Lokalita: Veliká Ves, okres Praha-východ Výměra: 21 813 m2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrální území Veliká Ves u Prahy, okres Praha-východ. Spoluvlastnický podíl ve výši 3/4, podílu odpovídá výměra 21.813 m2.

Zdroj: Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99, 37004 České Budějovice 3 www.kontaktservis.cz 10) Zemědělské pozemky

Nabídková cena: 989 320 Kč Upravená nabídková cena: 40 Kč/m2 Lokalita: Želízy, okres Mělník Výměra: 24 733 m2 Popis: Soubor pozemků vedených jako orná půda v katastrálním území Želízy, okres Mělník. BPEJ 31300 a 31400. Přístup po obecní komunikaci.

Page 19: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

19

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

Page 20: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

20

Závěrečná analýza

Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.

Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).

Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.

Metoda přímého porovnání:

a) Potenciálně stavební pozemky:

Index odlišnosti IO Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní

Upravená cena

[Kč/m2] SN 1 5 000 400,00 0,90 1,30 1,00 1,00 0,667 312,00 SN 2 6 023 599,00 0,90 1,05 1,05 1,00 0,667 396,24 SN 3 2 382 629,00 0,90 1,15 0,85 1,00 0,667 368,91 SN 4 7 146 742,00 0,90 0,95 1,10 1,00 0,667 465,23 SN 5 3 800 1 113,00 0,90 1,05 0,95 1,00 0,667 666,13 SN 6 2 019 1 213,00 0,90 1,20 0,85 0,90 0,667 668,12 SN 7 5 521 1 390,00 0,90 0,95 1,00 1,00 0,667 792,30 SN 8 3 393 1 418,00 0,90 0,95 0,90 0,95 0,667 691,06 SN 9 3 710 1 550,00 0,90 1,00 0,95 0,85 0,667 750,98

SN 10 3 000 2 100,00 0,90 1,00 0,90 1,00 0,667 1 134,00 n: počet srovnávacích nemovitostí 10

Obvyklá cena: 624,50

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 248,00

Minimální hodnota 312,00

AP - SO 376,50

Aritmetický průměr [AP] 624,50

AP + SO 872,50

Maximální hodnota 1 134,00

Výměra: 5 167 m2 3 226 775,59

Spoluvlastnický podíl: 1 / 6 537 795,93

Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 322 677,56

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 322 700

Page 21: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

21

Komentář k ocenění:

Hodnoty potenciálně zastavitelných pozemků jsou zejména tyto faktory: velikost pozemku, šíře pozemku, zastavitelnost pozemku, vzdálenost k inženýrským sítím apod. Rizikem při ocenění těchto pozemků je teoretický předpoklad, že části pozemků nacházejí dle územního plánu v plochách "venkovské obytné území", lze využít k zastavění; ovšem část pozemků se nachází v plochách "území přírodě blízká". Dalším omezením stavebních ploch je souběžné el. vedení (vzduchem) ve dvou trasách přes pozemek. Lze tedy předpokládat, že využití bude omezeno, z důvodu ochranného pásma. Tato popsaná rizika jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny Indexem odlišnosti Io - Ostatní.

b) Zemědělské pozemky:

Index odlišnosti IO Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní

Upravená cena

[Kč/m2] SN 1 15 091 13,00 0,90 1,15 1,00 1,00 1,05 14,13

SN 2 5 261 17,00 0,90 1,10 1,20 1,00 1,05 21,21

SN 3 15 407 25,00 0,90 1,10 1,00 1,00 1,00 24,75

SN 4 12 022 32,00 0,90 1,20 1,05 1,00 1,00 36,29

SN 5 21 441 33,00 0,90 1,10 0,95 1,00 1,00 31,04

SN 6 10 306 33,00 0,90 1,20 1,10 1,00 1,00 39,20

SN 7 12 200 34,00 0,90 1,10 1,05 1,00 1,00 35,34

SN 8 94 821 35,00 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 25,20

SN 9 21 813 35,00 0,90 1,05 0,95 1,00 1,05 32,99

SN 10 24 733 40,00 0,90 1,15 0,95 1,00 1,00 39,33

n: počet srovnávacích nemovitostí 10

Obvyklá cena: 29,95

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 8,00

Minimální hodnota 14,13

AP - SO 21,95

Aritmetický průměr [AP] 29,95

AP + SO 37,95

Maximální hodnota 39,33

Výměra: 17 896 m2 535 944,69

Spoluvlastnický podíl: 1 / 6 89 324,11

Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 80 391,70

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 80 400

Poznámka:

Oceňované pozemky tvoří hlavně zemědělské plochy o výměře 17 649 m2, z tohoto důvodu je lesní pozemek o výměře 247 m2 zahrnut do ploch zemědělských (jedná se o okraj lesa, který navazuje na zemědělské pozemky). Dalším důvodem je fakt, že některé komparace nabízené jako hlavní využití zemědělské (orná půda, trvalý travní porost), taktéž obsahují v rámci těchto výměr i menší plochy lesních pozemků.

Souhrn:

Page 22: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

22

LV č. Druh / Způsob využití Výměra

[m2] Spoluvl.

podíl Obvyklá cena celkem

[Kč]

3046 Potenciální stavební pozemky 5 167 1 / 6 322 700,00

3046 Zemědělské pozemky vč. lesního pozemku 17 896 1 / 6 80 400,00

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: 403 100,00

Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu:

V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5 - 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15 - 20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20 - 40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná,

Page 23: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

23

poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci).

Page 24: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

24

C REKAPITULACE

Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech:

indikujeme ke dni ocenění ve výši:

403 100,- Kč slovy: Čtyřistatřitisícejednosto korun českých

Page 25: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4992 – 86 / 2018

25

D ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4992 – 86 / 2018 deníku znaleckého ústavu.

Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 26.02.2018

Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285

500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY

1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce Mělník 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci

Page 26: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

Page 27: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

Page 28: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 29: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 30: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 31: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 32: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 33: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je
Page 34: č. 4992 – 86 / 2018 · IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě

Ověřuji pod pořadovým číslem 105411746-28595-180228145102, že tento dokument, který vznikl

převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož

převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 33 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku

Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb.

prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy.

Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 28.02.2018

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek

( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky )

Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

105411746-28595-180228145102